2026年房地产估价师(房地产基本制度与政策)考试题及答案

2026年房地产估价师(房地产基本制度与政策)考试题及答案一、单项选择题（共40题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意）1.根据《中华人民共和国民法典》，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该制度体现了房地产权利中的（）。A.物权法定原则B.一物一权原则C.公示公信原则D.区分所有权原则2.某房地产开发企业以出让方式取得一宗商业用地，土地使用权出让合同约定的使用年限为40年。该企业开发建设完成后，将该宗地上的商场出租给某超市，租赁期限为20年。该商场占用范围内的土地使用权年期的法律状态为（）。A.剩余20年B.剩余40年C.随建筑物所有权转移而终止D.在租赁期间不发生改变3.征收基本农田以外的耕地35公顷，将该土地转为建设用地。根据《土地管理法》，该土地征收的审批权限属于（）。A.国务院B.省级人民政府C.市级人民政府D.县级人民政府4.根据《城市房地产管理法》，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金（）以下的土地闲置费。A.10%B.15%C.20%D.25%5.房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供（）。A.《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》B.《竣工验收备案表》和《住宅使用说明书》C.《住宅质量保证书》和《土地使用权证》D.《商品房预售许可证》和《住宅质量保证书》6.某市甲房地产开发公司拟开发建设一大型住宅小区，规划总建筑面积为20万平方米。根据《房地产开发经营管理条例》，该房地产开发项目资本金占项目总投资的比例不得低于（）。A.20%B.25%C.30%D.35%7.根据《民法典》，设立居住权，当事人应当向登记机构申请居住权登记。居住权自（）时设立。A.合同签订B.登记机构受理C.登记完成D.权利人实际占有8.在房地产交易活动中，下列行为属于房地产转让的是（）。A.房地产抵押B.房屋租赁C.房地产赠与D.房地产典当9.商品房预售实行许可制度。房地产开发企业预售商品房，应当向房地产管理部门申请预售许可，并取得（）。A.《商品房预售许可证》B.《商品房销售许可证》C.《商品房交付使用证》D.《建设工程规划许可证》10.房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋（）。A.属于抵押财产B.不属于抵押财产C.经抵押权人同意属于抵押财产D.办理登记后属于抵押财产11.根据不动产登记制度，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由（）管理。A.房地产管理部门B.自然资源主管部门C.税务部门D.住房和城乡建设主管部门12.张某购买了一套商品住房，成交价格为100万元，张某将该住房抵押给银行获得贷款60万元。此过程中，张某应缴纳的印花税（买卖合同）税率为（）。A.0.03%B.0.05%C.0.1%D.1%13.房地产估价师执业资格注册有效期为（）年。A.2B.3C.4D.514.下列房地产中，不得设定抵押的是（）。A.通过出让方式取得的出让土地使用权B.通过转让方式取得的出让土地使用权C.权属有争议的房地产D.依法取得房屋所有权的成套住宅15.根据《城市房地产管理法》，商品房预售所得款项，必须用于有关的（）。A.土地购置B.工程建设C.员工工资D.营销推广16.房地产中介服务机构在领取营业执照后的（）日内，应当到登记机关所在地的县级以上房地产行政主管部门备案。A.15B.30C.45D.6017.住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的（）。A.更新、改造B.维修、养护C.大修、中修及更新、改造D.日常维护和管理18.在城市规划区内，未取得建设用地规划许可证而取得建设用地批准文件，占用土地的，批准文件（）。A.有效B.部分有效C.无效D.需补办后有效19.房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以（）为基础，参照当地的市场价格进行评估。A.基准地价B.标定地价C.各类房屋的重置价格D.以上均是20.根据《契税法》，土地使用权互换、房屋互换，以互换价格差额为计税依据。由（）缴纳契税。A.互换双方B.互换双方D.多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方21.某房地产开发公司开发的住宅小区中，公共绿地、道路等属于（）。A.开发企业所有B.业主共有C.国家所有D.物业服务企业所有22.房地产估价师注销注册的情形不包括（）。A.不具有完全民事行为能力的B.刑事处罚尚未执行完毕的C.脱离房地产估价师岗位连续满1年的D.申请注销注册的23.房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。该规定体现了房地产权利的（）。A.一体性B.单一性C.独立性D.排他性24.建设工程勘察、设计、施工单位必须按照工程建设强制性标准进行勘察、设计和施工，并对（）负责。A.建设单位B.工程质量C.工程进度D.工程造价25.住房公积金贷款的利率（）。A.按照商业贷款利率执行B.由中国人民银行确定，通常低于同期商业贷款利率C.由公积金中心自行确定D.由商业银行确定26.房地产测绘成果主要包括（）。A.宗地图和分户图B.宗地图和房产分幅图C.房产分幅图、分丘图、分户图D.地形图和房产图27.根据《民法典》，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人对租赁物造成损失的，（）应当赔偿损失。A.第三人B.承租人C.出租人D.承租人和第三人连带28.房地产开发企业销售商品房时，其销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当以此作为合同约定的内容。但除非（）。A.广告内容具体确定B.对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响C.开发企业口头承诺D.广告内容符合法律规定29.房地产估价机构资质等级分为一级、二级、三级和（）。A.四级B.暂定级C.临时级D.丙级30.下列关于房地产权属登记的表述中，错误的是（）。A.房屋所有权与该房屋占用的土地使用权实行权利主体一致的原则B.房地产权属登记实行属地管理原则C.房地产权属登记是房地产权利公示的法定方式D.房地产权属登记仅是行政管理行为，不产生物权效力31.某公司以拍卖方式取得一宗土地使用权，支付拍卖佣金及相关费用共计50万元，支付土地使用权出让金800万元。该公司计算土地增值税时，扣除项目中“取得土地使用权所支付的金额”为（）万元。A.50B.800C.850D.82532.城镇土地使用税的计税依据是（）。A.土地评估价格B.土地实际面积C.土地转让收入D.土地所有权性质33.房地产抵押权实现的方式主要有（）。A.拍卖B.变卖C.折价D.以上都是34.根据《民法典》，建筑物区分所有权中，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有（）。A.使用权B.占有权C.所有权D.处分权35.房地产开发企业应当在商品房现售前，将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门（）。A.备案B.审批C.审核D.核准36.物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务事项委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的（）委托给他人。A.保洁服务B.保安服务C.全部物业管理事项D.维修服务37.下列税费中，在房地产转让环节由买方缴纳的是（）。A.土地增值税B.增值税C.契税D.城市维护建设税38.房地产估价师延续注册，应当在注册有效期满前（）日内提出申请。A.30B.60C.90D.12039.在中国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。下列行为中，需要缴纳契税的是（）。A.土地、房屋权属作价投资入股B.土地、房屋权属抵债C.土地、房屋权属交换D.以上都是40.违反《城市房地产开发经营管理条例》规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，并处违法所得（）的罚款。A.1倍以上3倍以下B.1倍以上5倍以下C.3倍以下D.5倍以下二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，全部选对得2分，少选且无错选得0.5分，多选、错选不得分）1.根据《民法典》，下列财产不得抵押的有（）。A.土地所有权B.宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权C.学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施D.所有权、使用权不明或者有争议的财产E.依法被查封、扣押、监管的财产2.房地产开发企业设立的条件包括（）。A.有固定的经营场所B.有符合规定的注册资本C.有符合专业技术人员数量的规定D.法律法规规定的其他条件E.必须是国有企业3.关于土地使用权出让最高年限的说法，正确的有（）。A.居住用地70年B.工业用地50年C.教育、科技、文化、卫生、体育用地50年D.商业、旅游、娱乐用地40年E.综合或者其他用地50年4.房地产转让的方式主要包括（）。A.买卖B.赠与C.继承D.抵押E.以房地产作价入股5.房地产估价师注册条件包括（）。A.取得执业资格B.达到继续教育标准C.受聘于一个具有资质的房地产估价机构D.具有完全民事行为能力E.具有大专以上学历6.下列关于房地产租赁的表述中，正确的有（）。A.出租人和承租人应当签订书面租赁合同B.租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效C.房屋租赁期间，所有权发生变动的，不影响租赁合同的效力（买卖不破租赁）D.承租人在租赁期间经出租人同意可以将房屋转租E.租赁期间，承租人应当维护房屋及其附属设施的安全7.房地产开发企业销售商品房，不得采取的方式有（）。A.返本销售B.变相返本销售C.售后包租D.未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人E.分期付款8.下列关于房地产税收的表述中，正确的有（）。A.房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳B.土地增值税实行四级超率累进税率C.耕地占用税实行一次性征收D.城镇土地使用税按年计算，分期缴纳E.契税由承受方缴纳9.物业服务企业在物业管理活动中的权利包括（）。A.依据物业服务合同收取物业服务费用B.制止物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为C.要求业主委员会提供物业管理资料D.选聘专业服务公司承担专项服务E.代收代缴水、电、气、热等费用10.申请建设用地规划许可证，需要提交的文件资料包括（）。A.建设用地规划许可证申请表B.建设项目批准、核准或备案文件C.选址意见书D.总平面规划图E.建设用地位置图11.房地产权属登记的种类主要包括（）。A.初始登记B.变更登记C.转移登记D.注销登记E.他项权利登记12.根据《商品房销售管理办法》，商品房销售可以按（）方式计价。A.套（单元）B.建筑面积C.使用面积D.套内建筑面积E.按套内使用面积13.房地产测绘中，计算建筑面积的房屋应具备的条件包括（）。A.有上盖B.有围护物C.结构牢固，属永久性建筑物D.层高在2.20米以上（含2.20米）E.可作为人们生产、生活的场所14.下列关于住房公积金的表述中，正确的有（）。A.住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金B.职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有C.住房公积金贷款利率低于同期商业银行贷款利率D.住房公积金管理中心是营利性事业单位E.管理中心运作住房公积金产生的收益归管理中心所有15.房地产估价机构在执业过程中，禁止的行为包括（）。A.涂改、倒卖、出租、出借或者以其他形式非法转让资质证书B.超越资质等级业务范围承接估价业务C.以迎合高估或者低估要求、给予回扣、恶意压低收费等方式进行不正当竞争D.出具虚假估价报告E.擅自修改委托人提供的资料三、判断题（共20题，每题0.5分。请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误）1.房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分。（）2.农民集体所有的土地，可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营，但必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。（）3.征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6至10倍。（）4.房地产开发企业应当在商品房交付使用后60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。（）5.房地产抵押合同是主合同，借款合同是从合同。（）6.商品房预售人应当在签订商品房预售合同之日起30日内，向商品房所在地房地产管理部门和土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。（）7.房地产价格评估遵循合法原则中的“合法”，是指估价对象必须是合法的产权、合法的使用、合法的处分。（）8.业主大会或者业主委员会的决定，对物业管理区域内的全体业主具有约束力。（）9.房地产转让时，土地使用权出让合同中载明的权利、义务随之转移。（）10.土地增值税的扣除项目中，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的5%以内计算扣除。（）11.房地产估价师变更执业机构的，应当办理变更注册手续。（）12.暂定级资质的房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。（）13.物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。（）14.城镇土地使用税的征税范围，包括在城市、县城、建制镇和工矿区内的国家所有和集体所有的土地。（）15.住房公积金缴存基数不得低于职工工作地所在设区城市上一年度职工月最低工资标准，不得高于职工工作地所在设区城市上一年度职工月平均工资的3倍。（）16.房屋租赁合同期内，出租人需要出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。（）17.房地产开发企业销售商品房时，不得分割拆零销售商品住宅。（）18.建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。（）19.因继承取得物权的，自继承开始时发生效力，但未经登记，不得处分该物权。（）20.房地产估价机构资质有效期届满，需要继续从事房地产估价活动的，应当在资质有效期届满30日前向资质许可机关提出资质延续申请。（）四、综合分析题（共2大题，每大题10分。每大题有若干小题，每小题均为单选题或多选题，错选不得分，少选且无错选得相应分值）（一）甲房地产开发公司（以下简称甲公司）通过拍卖出让方式取得一宗住宅用地，土地使用权出让年限为70年，出让金为10000万元。甲公司计划投资20000万元开发建设该住宅小区。该项目规划总建筑面积为10万平方米，其中住宅8万平方米，商业配套2万平方米。甲公司在开发建设过程中，由于资金周转困难，将该项目未建成的工程及土地使用权抵押给乙银行，获得贷款8000万元。项目建设完成后，甲公司开始预售商品房。丙某购买了一套住宅，建筑面积为100平方米，合同约定总价为120万元。丙某通过住房公积金贷款支付了部分房款。该项目销售完毕后，甲公司按规定缴纳了相关税费。1.甲公司取得该宗土地使用权的方式属于（）。A.划拨B.招标C.拍卖D.挂牌2.甲公司进行该房地产开发项目，其资本金最低应为（）万元。A.2000B.3500C.5000D.70003.甲公司将在建工程及土地使用权抵押给乙银行，该抵押合同（）。A.自签订之日起生效B.自办理抵押登记之日起生效C.经公证后生效D.自乙银行发放贷款之日起生效4.丙某购买的住宅，其土地使用权年限为（）年。A.40B.50C.70D.永久5.关于丙某购房行为的表述中，正确的是（）。A.丙某应缴纳契税，税率为合同约定总价的1%-3%B.丙某应缴纳印花税，税率为合同约定总价的0.05%C.丙某应缴纳土地增值税D.丙某应缴纳房产税6.若丙某购买的住宅发生权属争议，根据不动产登记制度，权利人应当以（）为准主张权利。A.商品房买卖合同B.不动产登记簿C.销售发票D.预售合同备案证明（二）张某拥有一套私有住宅，位于某城市中心区域，建筑面积150平方米。2025年，张某将该房屋出租给李某作为办公使用，租赁期限为3年，月租金8000元。租赁期间，张某急需资金，将该房屋抵押给某典当行，贷款50万元，并办理了抵押登记。2026年，张某将该房屋出售给王某，并告知王某房屋已出租和抵押的事实。王某表示同意，并与张某签订了房屋买卖合同。1.张某与李某签订的房屋租赁合同，应当向（）部门办理登记备案。A.房地产管理部门B.规划管理部门C.土地管理部门D.税务部门2.关于“买卖不破租赁”原则，下列说法正确的是（）。A.王某取得房屋所有权后，可以随时要求李某搬离B.王某取得房屋所有权后，原租赁合同对王某继续有效C.王某取得房屋所有权后，必须与李某重新签订租赁合同D.租赁合同随所有权转移而自动解除3.张某将已出租的房屋抵押给典当行，该抵押行为的法律效力为（）。A.无效，因为已出租房屋不能抵押B.有效，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对受让人继续有效C.有效，抵押权实现后，租赁合同自动解除D.无效，因为未征得承租人同意4.王某购买该房屋后，应缴纳的税种包括（）。A.契税B.印花税C.土地增值税D.个人所得税5.若张某未能按时偿还典当行贷款，典当行实现抵押权时，下列说法正确的是（）。A.李某作为承租人享有优先购买权B.王某作为新房主享有优先购买权C.典当行必须解除租赁合同后才能拍卖房屋D.李某必须在拍卖成交后30日内搬离五、答案及解析一、单项选择题1.【答案】A【解析】《民法典》物权编明确规定了物权法定原则，即物权的种类和内容必须由法律规定。建设用地使用权期限届满自动续期的规定是法律直接赋予的权利，体现了物权法定原则。2.【答案】D【解析】租赁合同是债权行为，不改变物权的归属和期限。商场占用范围内的土地使用权出让年限仍为40年，租赁行为并不导致土地使用年限的缩短或分割。3.【答案】B【解析】根据《土地管理法》第四十六条，征收下列土地的，由国务院批准：（一）永久基本农田；（二）永久基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；（三）其他土地超过七十公顷的。征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。本题征收耕地35公顷，未超过35公顷，且不属于基本农田，故由省级人民政府批准。4.【答案】C【解析】根据《城市房地产管理法》第二十六条，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费。5.【答案】A【解析】《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用前，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。6.【答案】A【解析】根据《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，保障性住房和普通商品住房项目维持20%不变，其他项目由30%调整为25%。本题未明确是否为保障房或普通商品住房，但通常考试中若未特指高端项目，按普通商品住房考虑，且现行政策下普通商品住房最低资本金比例为20%。注：若按旧教材可能为25%或35%，但根据最新国发〔2019〕26号文，普通商品住房为20%。7.【答案】C【解析】根据《民法典》第三百六十八条，居住权自登记时设立。居住权不得转让、继承。8.【答案】C【解析】房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。抵押、租赁、典当均不发生所有权转移。9.【答案】A【解析】商品房预售实行许可制度，必须取得《商品房预售许可证》。10.【答案】B【解析】根据《城市房地产管理法》第五十二条，房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。11.【答案】B【解析】根据《不动产登记暂行条例》，国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，即自然资源主管部门。12.【答案】B【解析】根据《印花税法》，产权转移书据（包括财产所有权、版权、商标专用权、专利权、专有技术使用权等转移书据）的税率为万分之五。商品房买卖合同属于产权转移书据。13.【答案】B【解析】房地产估价师注册有效期为3年。14.【答案】C【解析】根据《城市房地产抵押管理办法》，权属有争议的房地产不得设定抵押。15.【答案】B【解析】根据《城市房地产管理法》第四十五条，商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。16.【答案】B【解析】房地产中介服务机构在领取营业执照后的30日内，应当到登记机关所在地的县级以上房地产行政主管部门备案。17.【答案】C【解析】住宅专项维修资金专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、中修及更新、改造。18.【答案】C【解析】在城市规划区内，未取得建设用地规划许可证而取得建设用地批准文件，占用土地的，批准文件无效，占用的土地由县级以上人民政府责令退回。19.【答案】D【解析】房地产价格评估，应当以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。20.【答案】D【解析】根据《契税法》，土地使用权互换、房屋互换，互换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税。21.【答案】B【解析】根据《民法典》，建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。22.【答案】C【解析】房地产估价师注销注册情形中，脱离房地产估价师岗位连续满2年（而非1年）将被注销注册。23.【答案】A【解析】房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让，体现了房地不可分的一体性原则。24.【答案】B【解析】勘察、设计、施工单位必须对工程质量负责。25.【答案】B【解析】住房公积金贷款利率由中国人民银行确定，通常低于同期商业银行贷款利率。26.【答案】C【解析】房地产测绘成果包括房产分幅平面图、房产分丘平面图、房产分户平面图及相关的图、表、册、数据。27.【答案】B【解析】承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。28.【答案】B【解析】商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。29.【答案】B【解析】房地产估价机构资质等级分为一级、二级、三级、暂定级。30.【答案】D【解析】我国实行不动产统一登记制度，不动产登记是物权公示的法定方式，产生物权设立、变更、转让和消灭的效力，而不仅仅是行政管理行为。31.【答案】C【解析】取得土地使用权所支付的金额包括地价款（出让金）和按国家规定缴纳的有关费用（如登记费、契税、拍卖佣金等）。故为800+50=850万元。32.【答案】B【解析】城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。33.【答案】D【解析】债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。34.【答案】C【解析】业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权。35.【答案】A【解析】房地产开发企业应当在商品房现售前，将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。36.【答案】C【解析】物业服务企业可以将专项服务委托给专业公司，但不得将全部管理事项一并转让给他人。37.【答案】C【解析】契税是在土地、房屋权属发生转移时，向承受方（买方）征收的一种税。土地增值税、增值税、城建税通常由转让方（卖方）缴纳。38.【答案】A【解析】房地产估价师延续注册，应当在注册有效期满前30日内提出申请。39.【答案】D【解析】以土地、房屋权属作价投资、入股；以土地、房屋权属抵债；土地使用权交换、房屋交换，均视同转移，承受方需缴纳契税。40.【答案】B【解析】未取得营业执照擅自从事房地产开发经营的，没收违法所得，并处违法所得1倍以上5倍以下的罚款。二、多项选择题1.【答案】ABCDE【解析】《民法典》第三百九十九条明确规定了不得抵押的财产，包括A、B、C、D、E项。2.【答案】ABCD【解析】设立房地产开发企业除需要A、B、C、D外，不需要必须是国有企业。3.【答案】ABCD【解析】综合或者其他用地最高年限为50年，E项错误。4.【答案】ABE【解析】房地产转让包括买卖、赠与、交换、作价入股等。继承虽发生权属转移，但属于非法律行为转让，通常不列入经营性转让行为讨论范畴（虽然广义上属于转移）。抵押和典当不转移所有权。5.【答案】ABCD【解析】注册条件包括取得资格、受聘于机构、无不予注册情形（如刑事处罚未执行完毕等）、具有完全民事行为能力。学历是报考条件，不是注册条件。6.【答案】ABCDE【解析】五项表述均符合《民法典》及《城市房屋租赁管理办法》的相关规定。7.【答案】ABCD【解析】不得采取返本销售、变相返本销售、售后包租、一房多售（即未解除合同前再行销售）。分期付款是合法的销售方式。8.【答案】ACDE【解析】土地增值税实行四级超率累进税率，B项错误（应为四级超率累进，而非四级超额累进，虽然实质类似，但标准表述为超率累进）。注：此处B项若严格抠字眼，“超率累进”是正确术语，但选项B写的是“四级超率累进税率”，实际上土地增值税是四级超率累进税率。若选项B意指正确，则全选。但通常教材强调是“超率累进”。若B项写的是“超额累进”则错。本题B项写的是“超率累进”，故B项也是正确的。修正：原解析认为B错，但核对法规，土地增值税确实是四级超率累进税率。故全选。重新确认：A正确，B正确，C正确，D正确，E正确。故全选。9.【答案】ABCD【解析】物业服务企业可以接受委托代收水电热气等费用，但并非“必须”或“权利”，通常是基于合同约定或相关公用事业单位委托，不是法定权利。E项表述为“代收代缴...”，这通常是一种服务行为，而非严格意义上的权利。但在多项选择题中，若E项被视为基于合同的服务内容，常被选入。根据教材，物业服务企业的权利包括：A、B、C、D。E通常作为义务或特约服务。10.【答案】ABCE【解析】申请建设用地规划许可证，需提交申请表、项目批准文件、选址意见书（限需选址项目）、地形图等。总平面规划图通常是在申请建设工程规划许可证时提交。11.【答案】ABCDE【解析】房地产权属登记包括初始登记、变更登记、转移登记、注销登记和他项权利登记。12.【答案】ABD【解析】商品房销售计价方式包括按套（单元）计价、按建筑面积计价、按套内建筑面积计价。不得按使用面积或套内使用面积计价。13.【答案】ABCDE【解析】计算建筑面积的房屋应具备的条件包括：有上盖、有围护物、结构牢固属永久性建筑、层高2.20m以上、可作为人们生产生活场所。14.【答案】ABC【解析】住房公积金管理中心是不以营利为目的的独立事业单位，故D错；公积金收益扣除风险准备金和管理费用后，用于建设城市廉租住房的补充资金，不归管理中心所有，故E错。15.【答案】ABCDE【解析】五项均为估价机构禁止的行为。三、判断题1.【答案】√【解析】房地产的定义包括土地、建筑物及不可分离的部分。2.【答案】√【解析】符合《土地管理法》关于农民集体所有土地承包经营权流转的规定。3.【答案】√【解析】征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6至10倍。4.【答案】×【解析】房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内（非交付使用后），将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门。5.【答案】×【解析】借款合同是主合同，抵押合同是从合同。6.【答案】√【解析】商品房预售人应当自签约之日起30日内办理备案手续。7.【答案】√【解析】合法原则是房地产估价的首要原则，包括合法产权、合法使用、合法处分。8.【答案】√【解析】业主大会/委员会的决定对全体业主具有约束力。9.【答案】√【解析】房地一体原则，权利义务随之转移。10.【答案】√【解析】房地产开发费用计算利息之外的其他房地产开发费用，按（地价+开发成本）×5%以内计算。11.【答案】√【解析】变更执业机构需办理变更注册。12.【答案】√【解析】暂定级资质业务范围有限制，除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务可从事。13.【答案】√【解析】物业服务收费原则。14.【答案】√【解析】城镇土地使用税征税范围包括城市、县城、建制镇、工矿区内的国家所有和集体所有的土地。15.【答案】√【解析】住房公积金缴存基数的上下限规定。16.【答案】√【解析】承租人享有优先购买权。17.【答案】√【解析】禁止分割拆零销售商品住宅。18.【答案】√【解析】建设用地使用权可以分层设立。19.【答案】√【解析】非基于法律行为的物权变动，自事实行为成就时生效，但处分时需登记。20.【答案】×【解析】应在资质有效期届满30日前提出申请（非30日内）。四、综合分析题（一）1.【答案】C【解析】题干明确指出“通过拍卖出让方式取得”。2.【答案】B【解析】项目总投资20000万元。根据现行政策，普通商品住房项目资本金比例为20%，即4000万元。但选项中无4000万