2026年4月房地产经纪人协理考试操作实务试题与答案

2026年4月房地产经纪人协理考试操作实务试题与答案1.单项选择题（每题1分，共30分。每题只有一个正确答案，请将正确选项字母填在括号内）1.1根据《房地产经纪管理办法》，房地产经纪服务合同应当采用（）。A.口头形式  B.书面形式  C.电子数据交换形式  D.默示形式答案：B1.2某套住宅建筑面积为126m²，套内面积为98m²，公摊系数为（）。A.0.221  B.0.255  C.0.286  D.0.312答案：C1.3房地产经纪机构发布存量房房源信息前，必须完成的内部审核环节是（）。A.价格评估  B.房源核验  C.拍照存档  D.客户背景调查答案：B1.4下列哪项不属于《商品房销售明码标价规定》要求的标价内容（）。A.朝向系数  B.套内建筑面积  C.前期物业服务费标准  D.毛坯交付标准答案：A1.5在商业银行按揭贷款审批流程中，首先查询借款人征信报告的环节是（）。A.银行面签  B.贷款初审  C.评估报告出具  D.抵押登记答案：B1.6房地产经纪服务完成的标准是（）。A.签订《看房确认书》  B.签订《存量房买卖合同》并完成网签  C.客户支付意向金  D.房源信息录入内网答案：B1.7根据《民法典》，房屋承租人在同等条件下享有的优先权是（）。A.优先续租权  B.优先购买权  C.优先抵押权  D.优先受偿权答案：B1.8某城市规定个人转让购买不足2年的住房，增值税按全额5%征收。李先生以300万元售出购买1年的普通住宅，原值220万元，应缴增值税（）。A.0万元  B.4万元  C.11万元  D.15万元答案：C1.9房地产经纪机构未在经营场所公示服务收费标准，由县级住建部门责令限期改正，逾期不改的，处以（）罚款。A.1万元以下  B.1万元以上3万元以下  C.3万元以上5万元以下  D.5万元以上10万元以下答案：B1.10下列关于“独家委托”的说法正确的是（）。A.卖方可以同时委托多家中介机构  B.独家委托必须约定委托期限  C.独家委托可以口头约定  D.独家委托无需约定服务报酬答案：B1.11通过“贝壳找房”平台成交的二手房，平台收取的交易服务费税率属于（）。A.政府性基金  B.行政事业性收费  C.市场调节价经营服务性收费  D.税收答案：C1.12房地产经纪人员泄露客户个人信息，给客户造成损失，应承担的民事责任形式不包括（）。A.停止侵害  B.赔礼道歉  C.行政拘留  D.赔偿损失答案：C1.13下列哪项属于房地产经纪业务中的“机会成本”（）。A.门店房租  B.带看打车费  C.因带看A房源而错失B房源成交的佣金  D.系统信息费答案：C1.14根据《房地产经纪执业规则》，经纪人员发布房源信息时，对房屋照片的处理下列做法合规的是（）。A.使用广角镜头夸大客厅面积  B.将样板间照片标注为“实景”  C.对房屋瑕疵部位打马赛克并注明“瑕疵见实拍”  D.下载他人照片裁剪后使用答案：C1.15在住房公积金贷款中，借款人夫妻双方均正常缴存，最高贷款额度由（）决定。A.借款人月收入  B.账户余额倍数  C.当地住房公积金管委会确定的最高限额  D.房屋评估价七成答案：C1.16房地产经纪服务合同中的“格式条款”与“非格式条款”不一致时，应当采用（）。A.格式条款  B.非格式条款  C.对经纪机构有利的条款  D.对经纪机构不利的条款答案：B1.17下列关于“房屋抵押”的表述正确的是（）。A.抵押权自抵押合同签订时设立  B.不动产抵押未经登记不影响合同效力  C.抵押期间抵押人不得转让抵押财产  D.最高额抵押只能用于借款合同答案：B1.18某房源挂牌价320万元，业主净得价表示“各付各税”，若买方承担全部交易税费，则买方实际支出会（）。A.减少  B.不变  C.增加  D.无法判断答案：C1.19房地产经纪机构采用“O2O”模式，其核心是（）。A.线上支付  B.线上引流线下成交  C.线下体验线上退货  D.线上签约线下公证答案：B1.20在存量房交易资金监管中，下列资金可以不纳入监管的是（）。A.定金  B.首付款  C.购房贷款  D.物业交割保证金答案：A1.21根据《城市房地产管理法》，商品房预售条件之一是已交付全部土地使用权出让金并取得（）。A.建设用地规划许可证  B.建设工程规划许可证  C.土地使用权证书  D.商品房预售许可证答案：C1.22房地产经纪人员带领客户看房时，首次带看结束后的24小时内应完成的动作是（）。A.签订《房屋买卖合同》  B.发送《带看反馈报告》给业主  C.收取中介费  D.办理网签答案：B1.23下列关于“租金贷”产品的说法错误的是（）。A.贷款资金直接划入租客账户  B.租客按月还本付息  C.长租公寓运营商提供担保  D.银行直接支付租金给运营商答案：A1.24房地产经纪机构进行商业特许经营备案，应向（）提交材料。A.商务部业务系统统一平台  B.住建部  C.国家市场监管总局  D.省级房地产中介行业协会答案：A1.25在新建商品房销售中，开发商公示的“一房一价表”必须包括（）。A.朝向修正系数  B.业主投票权数  C.每套房屋总价  D.物业公司股东构成答案：C1.26房地产经纪人员与委托人存在利害关系，应当（）。A.拒绝接受委托  B.口头告知委托人  C.书面告知委托人  D.向行业协会备案答案：C1.27下列哪项不属于房地产经纪业务记录保存范围（）。A.委托合同  B.带看视频  C.客户身份证复印件  D.员工考勤表答案：D1.28根据《房地产广告发布暂行规定》，房地产广告中不得出现的内容是（）。A.10分钟到地铁站  B.学区房  C.投资回报承诺  D.建筑面积答案：C1.29房地产经纪机构注销备案后，其未到期房源信息发布义务由（）承担。A.行业协会  B.住建部门  C.原机构法定代表人  D.无需承担答案：C1.30在二手房交易网上签约系统中，一旦生成网签编号，下列哪项内容不能直接修改（）。A.房屋坐落  B.成交价格  C.付款方式  D.买卖双方证件号码答案：A2.多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选少选均不得分）2.1房地产经纪服务合同应当载明的事项包括（）。A.服务内容  B.服务期限  C.服务报酬  D.房屋抵押情况  E.争议解决方式答案：ABCE2.2下列属于房地产经纪业务中“信息搜集”渠道的有（）。A.门店接待  B.电话营销  C.网络端口  D.法院拍卖公告  E.派单扫街答案：ABCDE2.3房地产经纪人员办理商业贷款面签时应提示买方携带的资料有（）。A.收入证明  B.银行流水  C.社保证明  D.评估报告  E.房屋平面图答案：ABC2.4根据《商品房销售管理办法》，开发商不得销售的情形包括（）。A.未竣工验收  B.一房二卖  C.分割拆零销售  D.返本销售  E.售后包租答案：BCDE2.5下列关于“定金”与“订金”的说法正确的有（）。A.定金具有担保性质  B.订金可退  C.定金数额不得超过主合同标的额20%  D.订金适用定金罚则  E.定金合同是实践性合同答案：ABCE2.6房地产经纪机构进行网络信息发布时，必须标注的“三码”包括（）。A.房源信息编码  B.机构备案号  C.人员实名登记号  D.房屋权属证号  E.价格评估编号答案：ABC2.7下列属于房地产经纪业务“售后服务”内容的有（）。A.物业交割  B.户口迁移陪同  C.装修推荐  D.评估费退还  E.租赁备案代办答案：ABCE2.8影响住房按揭贷款额度的因素有（）。A.借款人年龄  B.房屋楼龄  C.借款人信用记录  D.房屋性质  E.借款人婚姻状况答案：ABCD2.9房地产经纪人员执业禁止行为包括（）。A.赚取差价  B.代收代付交易资金  C.提供虚假材料骗贷  D.泄露客户隐私  E.协助买卖双方规避税费答案：ABCDE2.10下列属于房地产经纪机构“品牌加盟”合同必备条款的有（）。A.特许经营权范围  B.加盟费用及支付方式  C.品牌使用期限  D.总部培训支持内容  E.竞业限制条款答案：ABCDE3.填空题（每空1分，共15分）3.1房地产经纪机构应当自领取营业执照之日起________日内到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理备案。答案：303.2商品房预售资金监管账户由________部门与监管银行、开发企业三方共同签订监管协议设立。答案：住建3.3住房公积金贷款五年期以上基准利率为________%（2025年10月24日调整后）。答案：3.13.4根据《民法典》，住宅建设用地使用权期限届满的，________续期。答案：自动3.5房地产经纪服务收费实行________价，由委托双方协商确定。答案：市场调节3.6在存量房交易中，买方需缴纳的契税税率，首套90m²及以下按________%征收。答案：13.7房地产经纪人员连续________年未参加继续教育，其职业资格证书自动失效。答案：33.8商业银行对个人住房贷款月供应不超过借款人家庭月收入的________%。答案：503.9房地产广告中使用建筑设计效果图的，应当在广告中注明“________”。答案：效果图3.10根据《资产评估法》，评估机构出具虚假评估报告，由评估行政管理部门责令停业________个月以上________年以下。答案：6；13.11房屋租赁合同期限超过________年的，超过部分无效。答案：203.12房地产经纪机构发布虚假房源信息，累计3次以上，由住建部门列入________名单。答案：严重失信3.13个人转让自用5年以上且是家庭唯一生活用房，所得免征________税。答案：个人所得3.14房地产经纪服务合同终止后，档案保存期不得少于________年。答案：53.15根据《城市房地产管理法》，国家实行房地产________登记制度。答案：权属4.简答题（共25分）4.1（封闭型，5分）简述存量房买卖网签流程的五个关键节点。答案：1.房源核验生成核验码；2.经纪机构线上提交买卖合同信息；3.买卖双方确认电子签章；4.系统生成网签编号并锁定房源；5.下载打印《存量房买卖合同》并办理贷款、纳税、过户。4.2（开放型，6分）结合实际操作，说明如何防范“一房二卖”风险。答案：1.第一时间进行房源核验，确保无查封、无限制；2.建议买卖双方使用资金监管，首付款进入监管账户后锁定房源；3.网签成功后立即办理预告登记，将买方债权物权化；4.在合同中设置高额违约金并实际履行；5.经纪人员定期在系统查询房屋状态，发现异常立即冻结交易；6.提示买方在网签后尽快完成贷款审批与过户递件，缩短空档期。4.3（封闭型，4分）列出新建商品房交付时开发商必须提供的“两书一表”。答案：《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《竣工验收备案表》。4.4（开放型，5分）说明房地产经纪人员如何协助外籍人士在京购房资格核验。答案：1.核验护照及签证类型，确认在京工作满一年；2.登录出入境管理局网站打印居留许可；3.登录人社局网站核验劳动合同及社保连续缴存记录；4.在北京市购房资格审核平台上传护照、居留许可、社保、纳税、婚姻证明并填写《境外个人购房承诺书》；5.系统24小时内反馈结果，经纪人员打印回执并陪同办理网签。4.5（封闭型，5分）写出计算等额本息月还款额的公式并解释各符号含义。答案：月还款额A=P×i×(1+i)^n÷[(1+i)^n－1]，其中P为贷款本金，i为月利率（年利率÷12），n为还款总期数（月）。5.应用题（共30分）5.1计算题（10分）客户王先生购买首套普通住宅，总价400万元，评估价380万元，欲申请住房公积金与商业组合贷款。已知：1.当地公积金贷款上限为120万元，利率3.1%，等额本息30年；2.商业贷款部分利率4.05%，等额本息30年；3.最低首付比例30%。求：1.首付款金额；2.公积金贷款月还款额；3.商业贷款月还款额；4.总利息支出。答案：1.首付款=400×30%=120万元；2.公积金贷款额120万元，月利率=3.1%÷12=0.2583%，期数360，代入公式得A1=5129.32元；3.商业贷款额=400－120－120=160万元，月利率=4.05%÷12=0.3375%，期数360，得A2=7693.84元；4.总利息=(5129.32+7693.84)×360－(120+160)×10000=464.84万元－280万元=184.84万元。5.2案例分析题（10分）背景：业主张女士委托A机构独家出售名下一套学区房，委托期90天，挂牌价520万元，约定“各付各税”。A机构经纪人小李在委托期内找到意向客户刘先生，双方议定成交价510万元并签署《存量房买卖合同》，刘先生支付定金30万元。合同补充条款约定：若因买方贷款未批导致无法过户，买方有权换银行一次，超过时限则卖方有权没收定金。后刘先生因征信问题被两家银行拒贷，超过合同约定期限15天仍无法获批。问题：1.张女士是否有权没收定金？2.若刘先生主张“不可抗力”要求返还定金，