2026年全国房地产经纪人考试(房地产经纪专业基础)综合能力测试题附答案

2026年全国房地产经纪人考试(房地产经纪专业基础)综合能力测试题附答案1.单项选择题（每题1分，共30分。每题只有一个正确答案，请将正确选项的字母填在括号内）1.1根据《民法典》，下列关于“居住权”的表述正确的是（）A.居住权可以转让B.居住权自合同生效时设立C.居住权不得继承D.居住权期限不得超过20年1.2某套住宅建筑面积120m²，套内面积96m²，公摊系数为（）A.0.20B.0.25C.0.22D.0.181.3房地产经纪服务实行明码标价制度，关于标价内容，下列哪项不属于强制标明事项（）A.服务项目B.计费方式C.佣金折扣区间D.服务流程1.4在房地产估价三大基本方法中，本质上属于“市场比较”思路的是（）A.成本法B.收益法C.比较法D.基准地价系数修正法1.5某城市住宅用地基准地价为3000元/m²（楼面地价），容积率修正系数为1.2，待估宗地容积率为2.0，则其楼面地价经修正后为（）A.2500元/m²B.3600元/m²C.3000元/m²D.3200元/m²1.6下列哪项不属于房地产经纪机构及其分支机构备案时应当提交的材料（）A.营业执照B.固定经营场所证明C.法定代表人征信报告D.房地产经纪人员名册1.7个人转让自用5年以上且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征（）A.增值税B.个人所得税C.契税D.土地增值税1.8在房地产经纪业务中，属于“代理”民事法律行为的是（）A.提供交易信息B.带客看房C.代拟房屋买卖合同D.代收代付定金1.9某商铺月净收益为2万元，报酬率为6%，则采用收益法评估其价值为（）A.300万元B.333万元C.400万元D.500万元1.10下列关于“商品房预售资金监管”的表述，正确的是（）A.监管额度由开发企业自行申报B.监管账户可以支取现金C.监管资金必须用于本项目工程建设D.监管协议由购房人与银行签订1.11房地产经纪服务合同应当采用（）A.口头形式B.书面形式C.电子数据形式D.任意形式1.12下列哪项不属于房地产经纪执业规则中的“诚实信用”要求（）A.如实告知房屋抵押情况B.及时披露自身与卖方的亲属关系C.向买方承诺房价年涨幅不低于10%D.保证发布房源面积与权属证书记载一致1.13在房屋租赁合同备案中，逾期不改正的，对个人罚款上限为（）A.1000元B.5000元C.1万元D.5万元1.14某套住房交易总价200万元，评估价190万元，契税税率3%，则应缴契税（）A.5.7万元B.6万元C.5.4万元D.6.3万元1.15下列关于“绿色建筑”评价标识，正确的是（）A.设计标识须在竣工后申报B.运行标识须在投入使用1年后申报C.设计标识有效期为5年D.运行标识有效期为3年1.16房地产经纪机构发布房源信息前，必须取得并核验的材料不包括（）A.房屋权属证书B.委托人身份证明C.房屋安全鉴定报告D.房屋权利人书面委托1.17下列哪项属于房地产经纪业务中的“后续服务”阶段（）A.房源勘查B.交易配对C.代办产权过户D.市场咨询1.18在房地产估价报告中，价值时点应与（）一致A.实地查勘日B.报告出具日C.估价委托日D.估价结果应用日1.19下列关于“住房公积金贷款”的表述，错误的是（）A.贷款利率低于同期商业贷款B.贷款额度与缴存余额挂钩C.可贷额度不受房屋评估价限制D.首套房首付比例可低于商业贷款1.20房地产经纪机构未在经营场所公示服务收费标准，由县级以上住建部门责令限期改正，逾期不改的，处以罚款（）A.5000元以下B.1万元以下C.3万元以下D.5万元以下1.21下列哪项不属于房地产价格特征（）A.区位性B.增值性C.同质性D.长期性1.22在比较法估价中，建立价格可比基础不包括（）A.统一付款方式B.统一面积内涵C.统一币种单位D.统一建筑结构1.23房地产经纪人员泄露委托人个人信息，情节严重的，最高可处以（）A.5000元罚款B.1万元罚款C.3万元罚款D.吊销职业资格证书1.24下列关于“建设用地使用权出让年限”的表述，正确的是（）A.居住用地50年B.工业用地40年C.教育用地50年D.商业用地70年1.25某宗土地面积5000m²，规划建筑面积10000m²，其中配套幼儿园1000m²，则该宗地的容积率是（）A.1.8B.2.0C.2.2D.2.51.26房地产经纪机构解散的，其档案保存期限不得低于（）A.1年B.3年C.5年D.10年1.27下列哪项属于房地产供给指标（）A.城市人口密度B.新开工面积C.人均可支配收入D.个人住房贷款余额1.28在房地产经纪服务中，属于“媒介居间”特征的是（）A.以委托人名义与第三人订立合同B.对交易结果承担保证责任C.仅报告订约机会或提供订约媒介D.可超越委托权限作出承诺1.29下列关于“房地产抵押”的表述，正确的是（）A.抵押权自抵押合同生效时设立B.建设用地使用权不得单独抵押C.已出租房屋不能设定抵押D.抵押期间抵押人不得转让抵押财产1.30房地产经纪人员连续2年未参加继续教育的，应当（）A.罚款B.暂停执业C.注销注册D.通报批评2.多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）2.1下列属于房地产经纪业务“核心服务”的有（）A.提供房源信息B.协助办理贷款C.代拟合同文本D.代缴税费E.产权调查2.2房地产估价报告必须包含的内容有（）A.注册房地产估价师声明B.估价假设和限制条件C.估价技术路线D.估价对象变现能力分析E.市场背景分析2.3下列情形中，房地产经纪机构不得发布房源广告的有（）A.房屋被依法查封B.委托人未提供权属证书C.房屋已设定抵押D.房屋权属有争议E.委托人书面同意发布2.4影响房地产需求的宏观经济因素包括（）A.GDP增速B.利率水平C.城镇化率D.建筑安装成本E.人口出生率2.5下列关于“房地产交易合同网签”的说法，正确的有（）A.网签后合同即生效B.网签号具有唯一性C.网签可防范“一房二卖”D.网签信息实时推送至不动产登记系统E.网签合同可以协商变更2.6房地产经纪服务收费实行市场调节价的，应当（）A.双方协商确定B.在合同中约定C.公示收费标准D.向行业协会备案E.不得高于政府指导价2.7下列属于房地产物理特征的有（）A.不可移动性B.独一无二性C.寿命耐久性D.数量有限性E.政策影响性2.8下列关于“个人住房贷款”偿还方式的说法，正确的有（）A.等额本息每月还款额固定B.等额本金每月还款额递减C.等额本金总利息高于等额本息D.双周供可缩短还款期限E.提前还款无需支付违约金2.9房地产经纪机构建立业务记录制度，应当记录的内容有（）A.委托人身份信息B.房源权属状况C.带客看房时间D.成交价格E.佣金收取方式2.10下列属于房地产经纪人员职业道德要求的有（）A.尽职调查B.公平竞争C.保守秘密D.信息披露E.合理收费3.填空题（每空1分，共15分）3.1房地产价格构成中的“取得成本”包括土地取得成本和__________。3.2房地产经纪服务合同成立的要约方通常是__________。3.3比较法估价中，交易情况修正系数=__________/可比实例价格。3.4收益法计算公式V=A/Y中，Y代表__________。3.5房地产抵押估价中，抵押价值等于未设立法定优先受偿权下的市场价值减去__________。3.6商品房现售备案的主管部门是__________级以上人民政府住房和城乡建设主管部门。3.7房地产经纪机构应当在领取营业执照之日起__________日内办理备案。3.8住房公积金贷款最高额度由__________住房公积金管理委员会确定并公布。3.9房地产估价报告有效期自出具之日起一般不超过__________年。3.10房地产经纪人员执业证书实行__________制度。3.11房地产供给价格弹性系数Es=__________。3.12根据《城市房地产管理法》，土地使用权出让方式不包括__________。3.13房地产经纪服务收费方式分为佣金和__________两类。3.14房地产交易合同网签系统由__________负责建设和管理。3.15房地产经纪机构未按照规定保存业务记录的，由住建部门处以__________罚款。4.简答题（每题5分，共20分）4.1简述房地产经纪机构在房源核验环节应当查验的主要内容。4.2简述比较法估价中“建立比较基础”的具体步骤。4.3简述个人住房贷款中“等额本息”与“等额本金”两种还款方式的区别。4.4简述房地产经纪服务合同的主要条款。5.应用题（共35分）5.1计算题（10分）某住宅单元建筑面积为130m²，套内面积为104m²，成交总价260万元，需办理商业性个人住房贷款，评估价250万元，银行最高贷款成数为评估价的70%，贷款期限20年，年利率4.9%，采用等额本息还款方式。要求：（1）计算首付款金额；（2）计算月还款额（保留两位小数）。5.2估价题（10分）某估价对象为一宗临街商铺，建筑面积200m²，年有效毛租金为36万元，年运营费用为有效毛租金的20%，该类房地产的市场报酬率为7%，收益年限为40年，净收益每年不变。要求：采用收益法计算该商铺市场价值（保留整数）。5.3案例分析题（15分）背景：甲房地产经纪机构接受卖方王某委托，独家代理出售一套位于市中心的高层住宅，委托价格500万元，委托期限3个月，佣金为成交价的2%。20日后，该机构经纪人李某私下与买方张某接触，以480万元促成交易，并收取张某“好处费”5万元。交易完成后，王某得知真实成交价为480万元，认为甲机构存在“吃差价”行为，要求甲机构返还差额20万元并支付违约金。问题：（1）指出甲机构及经纪人李某的违规之处；（2）依据《房地产经纪管理办法》及相关规定，王某可主张哪些权利？（3）住建部门可对甲机构及李某作出哪些行政处罚？6.参考答案1.单项选择题1.1C1.2B1.3C1.4C1.5B1.6C1.7B1.8D1.9B1.10C1.11B1.12C1.13C1.14B1.15B1.16C1.17C1.18A1.19C1.20C1.21C1.22D1.23D1.24C1.25B1.26C1.27B1.28C1.29A1.30C2.多项选择题2.1ACE2.2ABCE2.3ABD2.4ABCE2.5BCDE2.6ABC2.7ABC2.8ABD2.9ABCDE2.10ABCDE3.填空题3.1房屋建造成本3.2委托人3.3正常价格3.4报酬率3.5法定优先受偿款3.6县3.7303.8设区城市3.913.10注册3.11供给量变化百分比/价格变化百分比3.12划拨3.13代办服务费3.14住建部门3.155000元以上3万元以下4.简答题要点4.1查验房屋所有权证或不动产权证；核对产权人身份；查询抵押、查封、异议登记；确认房屋用途、面积；核实共有权人同意出售证明；查询物业欠费情况。4.2统一付款方式（一次性/按揭）；统一面积内涵（建筑面积/套内面积）；统一币种和货币单位；统一税费负担方式；统一价格单位（总价/单价）。4.3等额本息：每月还款额固定，前期利息占比高，后期本金占比高，总利息高于等额本金；等额本金：每月归还本金固定，月还款额逐月递减，总利息较低，前期还款压力大。4.4当事人姓名住所；服务项目及要求；房屋坐落及基本情况；委托期限；佣金标准及支付时间；权利义务；违约责任；争议解决方式；合同生效及终止条件。5.应用题5.1（1）首付款=260-250×70%=260-175=85万元（2）贷款额175万元，月利率=4.9%/12=0.004083，期数=240月还款=175×0.004083×(1+0.004083)^240/[(1+0.004083)^240-1]=1.146万元5.2年净收益=