某物业管理营运部管理制度

某物业管理营运部管理制度

营运部管理制度

目录

营运部部门工作职能.................................................................2

营运部经理职责.....................................................................3

物业管理制度（目录）...............................................................3

物业制度...........................................................................4

物业（客户服务）副经理岗位职责....................................................4

高级物业助理岗位职责...............................................................5

物业助理岗位职责...................................................................6

客户服务岗.........................................................................6

清洁管理细则.......................................................................7

商户档案管理规定...................................................................8

电梯运行管理规定...................................................................8

物业助理巡场标准及规定.............................................................9

商铺钥匙管理规定..................................................................10

商户投诉管理规定..................................................................11

文件收发管理规定..................................................................12

物业客户服务流程..................................................................12

商户进场管理工作规程..............................................................12

商户装修管理工作规程..............................................................15

商户开业管理工作规程..............................................................17

商户信报邮件处理工作规程..........................................................18

商户维修服务（有偿/无偿）处理工作规程.............................................19

商户收费管理工作规程..............................................................19

商户非营业时间工作管理操作规程...................................................20

商户物品放行操作规程..............................................................21

商户员工出入证（营业员证）办理...................................................21

商户退场管理工作规程..............................................................22

公共场地使用管理规程..............................................................23

商户破/换门锁工作规程.............................................................24

康王商业需业主/租户意见调查操作规程...............................................24

商户张贴（出租、广告）处理工作流程...............................................25

经营管理制度（目录）..............................................................26

部门架构/现行编制：...............................................................27

经营管理部主任....................................................................28

高级经营助理......................................................................28

经营助理（见习）..................................................................29

各项工作操作规程..................................................................29

康王城分成铺抽查销售小票及处理操作规程...........................................29

康王城商户解除合同与撤场流程......................................................30

康王城业户投诉、建议的流程........................................................31

康王城商户营业时间登记工作规程...................................................32

康王城业户撤场函（致业主信）退按金操作规程.......................................32

商户请假操作规程..................................................................33

商户临时展位（车仔档）装修申请流程...............................................33

商场测量温度呈报流程..............................................................34

商户函告的工作流程................................................................34

备注：营运部员工考核制度按公司员工考核制度执行。（附考评表）

营运部部门工作职能

1、在公司的领导下，负责商场内的口常经营与物业管理工作，为商场内所有商户及顽客提

供优质的管理服务，提供商户日常经营与物业管理的各项服务；

2、协助跟进商场内的公共设施设备，每天进行有效的忍查与管理；

3、负责对商场内的清洁、绿化等外判项目进行有效的三常监督与管理；

4、组织或者协助处理商场内的所有突发事件，处理商户与顾客的各类投诉；

5、负责商户与租户（临租户）经营合同、委托合同签署及商户资料的整理、归档及管理工

作。

6、保护商场内的各项经营秩序，对进入商场内的顾客的行为进行有效的劝导；

7、就商场内的口常经营与物业管理事项，协助负责与政府有关部门进行协调沟通；

8、配合工程部做好商场内所有设施设备的维保工作，配合保安部做好商场内的安全管理工

作；

9、负责向商户公布商场内有关经营与物业管理等服务信息，与商户建立良好的公共关系；

10、协助公司做好商场的宣传推广工作，配合做好商场各项活动的现场秩序维持工作；

11、配合财务部对客户的欠费（水电费、物业管理费、用金等）情况进行催缴，落实各项管

理费用的收缴率；跟进做好商户解除合同、撤场工作；

12、协助处理商场内各项公共区域的维修工作及商户的有偿维修服务；

13、配合公司的经营方针与管理政策，对商场的日常经营与物业管理工作定期开展商户意见

征询；跟进掌握、熟悉商场的经营情况与商户动向：及时将问题向公司汇报；

14、根据商户签订的租赁合同，监督跟进、规范商户的三常经营行为，发现违规行为及时制

止与处理。

15、负责协调处理商户投拆及纠纷，协助商户解决相应问题；

16、配合招商部解决商场规模经营，统一出租的业户投诉及纠纷等工作。

17、完成公司领导交办的其他工作任务;

营运部经理职责

1、对公司总经理负责，贯彻公司经营管理方针，切实执行公司各项政策，监控商业城的日常

经营与物业管理丁作及有效解决商业城的n常经营与物业管理T作的问题或者突发密件

2、负责审核、平衡经营与物业管理方面的各项管理服务工作的成本费用、物料工具采购与

使用等年度计划预算，督促部门实施目标成本操纵等工作；

3、负责督促经营与物业管理各项服务工作质量的改进与遑升；

4、负责对经营与物业管理各类事务协调与处理、应急预案等计划及其操纵措施工作；

5、负责落实经营与物业各级员工专业知识培训、业务指导、行为监督、人际沟通等工作；

6、负责操纵营运部门的人员编制，根据工作需要做好人员调配；

7、定期组织召开部门有关人员参加的工作会议，传达公司的会议精神，检查部门工作落实情

况，安排下一阶段的工作；

8、审核各项管理制度与管理措施，定期对部门各层级的工作进行监察协调，以检讨及改善本

部门的管理水平；

9、经常加强员工的思想教育工作，检查督促员工的工作行为是否规范；

10、协调与辖区政府有关职能部门的FI常工作，保持良好的沟通工作，建立良好的企业公共

关系；

11、如商场遇紧急情况及事故，须配合有关部门及时跟法现场处理及做好善后工作：

12、对营运部员工日常工作的考核。

13、完成公司领导临时交办的其他工作。

物业管理制度（目录）

1、物业（客户服务）副经理岗位职责

2、高级物业助理岗位职员

3、物业助理职责

4、清洁管理细则

5、商户档案管理规定

6、电梯运行管理规定

7、物业助理巡场标准及规定

8、商铺钥匙管理规定

9、商户投诉管理规定

10、文件收发管理规定

物业客户服务流程

I、商户进场管理操作规程

2、商铺装修管理操作规程

3、商铺开业管理操作规程

4、商户信报邮件处理操作规程

5、商户维修服务（有偿/无偿）处理操作规程

6、商户收费管理操作规程

7、商场非营业时间工作管理操作规程

8、物品放行管理操作规程

9、商铺营业员出入证办理操作规程

10、商户退场工作管理操作规程

11、商场公共场地使用管理操作规程

12、商铺破/换门锁管理操作规程

13、商户业主/租户意见调查操作规程

14、商户张贴（出租、广告）处理工作流程

a）商户电表的管理与定期检杳流程

物业制度

物业（客户服务）副经理岗位职责

2.1、协助营运部经理建立、完善客户服务的规章制度与服务规程，制定培训计划，落实员工

培训工作；

2.2、协助营运部经理完成客户服务的各项日常管理工作，包含员工管理、清洁绿化管理、客

户服务中心管理等；

2.3、确定客户服务工作目标，制定工作计划，做好工作安排，做好每月、季、年度的客户服

务工作总结；

2.4、负责定期对员工进行业务考核与工作培训；

2.5、监督、检查各岗位职责的落实情况；

2.6、配合营运部经理协调部门内部、部门之间及有关业务单位的工作关系；

2.7、负责客户服务文件资料审核及日常工作档案管理；

2.8、定期核查部门固定资产及每期的物料消耗，并做出相应计划；

2.9、协助经理做好各项外判项目的监管工作（包含绿化、垃圾清运、一次性开荒清洁及外判清

洁服务的工作质晨监督等），落实垃圾清运等费用的结算工作，草拟外判项目的合同书：

2.10、协助公司及部门做好新购或者维修保养后各类设备设施的检验或者验收工作；

2.11、编制部门物料的领用计划，检查各类物料的使用与存量情况，减少损耗，操纵成本；

2.12s定期熟悉租户对管理服务工作的意见，处理租户对管理服务工作的投诉，并及时向经理

汇报，提出处理意见：

2.13、处理客户的重大投诉，定期组织到租户拜访.、意见征询等工作；

2.14、负责部门的考勤管理，检查排班情况；

2.15、如遇商场发生紧急情况时，须配合有关部门及时跟进现场处理及善后工作

2.16、对本部门分管的工作失误负有直接责任；

2.17、负责部门对外发函的编写工作。

2.18、完成公司领导或者上级经理交办安排的其他工作。

高级物业助理岗位职责

3.1、协助上级经理落实部门的各项具体工作，监管商场日常运作，定期向经理汇报部门工作。

3.2、协助编制部门每月员工排班表，经理审核后交人力资源部；检查员工劳动纪律与口常工

作情况；

3.3、负责做好员工的岗位培训与考核工作，提高员工的二作能力与素养；

3.4、负责合理安排每班员工的日常工作，及时调整人力与器材的配置，提高工作效率；

3.5、负责部门对外发函工作，部门经理审核后，落实发送；

3.6、不定时巡查商场，访问租户，征询服务意见，提出整改措施，并跟进处理；

3.7、负责租户意见收集、征询工作，处理租户投诉，并落实、并跟进处理；

3.8、负责严格把好客户货物进场、放行审批工作；

3.8、配合资产管理组对租户装修前商铺固定资产、电表的登记工作。

3.9、负责每日做好部门工作汇总记录，上报部门与公司；

3.10、协助做好上传下达工作，做好应付各类突发事件的应急处理工作；

3.11.协助副经理负责检杳监督外判日常清洁、绿化与定期工作计划的实施：

3.12、负责与外驻场负责人（管理人员）做好协调沟通，安排突发性清洁工作的落实，会同副

经理不定期巡场，发现问题及时要求外判单位整改，不断完善跟进现场管理；

3.13,同意上级经理交办的其他工作。

物业助理岗位职责

4.1.1、负责巡查商场公共场地或者区域，处理有关保安、绿化、防火、防盗、货运、清洁等

事项；

4.1.2、保证管理范围内公共设施在最佳状态下运作，如客货梯、扶手梯、防火设施、播音设

施与节日装饰等；

4.1.3、负责收集、整理商场的租户名单并及时归档；

4.1.4、负责同意业户、客户的投诉，可处理者，即行处理，不能解决者，向直属上司报告，

并将投诉记录于管理日记薄内；

4.1.5、经常提高警觉，应付紧急事件；

4.1.6、积极探访业主、租户，对业主、租户提出的意见或者要求及时解决或者改良，未能及

时解决的应向上级报告；

4.1.7、负责每日按要求填写《巡场情况记录表》，下班前填写巡杳报告呈交高级物业助理批

阅；

4.1.8、负责有关维修保养遗漏、损毁处理、节约能源、处水电煤气表等工作；

4.1.9、负责监管商场的清洁外判，每天向高级物业助理汇报工作；

4.1.10,根据外判合同的规定，随班检杳清洁公司每班的工作情况，包含：每班排班工作、

员工岗情况、员工的仪容仪表等；

4.1.11、当班发现问题立艮1要求清洁公司改进，如遇到重大问题应及时向经理反映；

4.1.12、负责每日检查洗手间、茶水间等辖内范围设施使用情况，如有损坏马上落单工程部

维修

4.1.13、完成部门领导交办的其他日常工作。

客户服务岗

5.1.1、贯彻执行部门经理下达的各项任务，向客户服务经理负责；

5.1.2、认真阅读商业城工作日志簿，留意各班所记录下需要跟进的事项，清点部门物品；

5.1.3、负责保持办公室整洁，每天清理办公室文件一次，将部门经理批阅过的文件存档；

5.1.4、负责公司内部文件的收发工作，并对收发文件作好登记；

5.1.5、负责每天将巡楼或者其他部门报修的项目发出工程单给工程部维修，并作登记；

5.1.6、负责受理客户、顾客投诉与服务要求，将情况简要汇录在投诉簿上，联络有关执行

部门，组织落实满足客户的合理服务要求。协助部门主管参议部门业务与行政，做

部门例会记录等通常性文书工作；

5.1.7、负责部门常用办公用品的集中领取保管与登记发放，每月10号前对部门公物作一次

清点核查，并于15号前向部门主管呈交报表，每月30号前落实完成领用物昂请示

或者申购；

5.1.8、负责在行政人事部指定的期限内统计好员工考勤情况，送交行政人事部；

5.1.9、对物业助理收集回的客户动态资料整理汇总，重新打印客户紧急，联系电话；

5.1.10.根据物业助理的商户单元工程验收报告，跟进处理遗留工程问题，并知会督促有关

人员跟进；

5.1.11,完成责任范围内上司安排的其它工作事项。

清洁管理细则

6.1、为做好康王商业广场各项外判清洁检查监督工作，物业部安排物业助理分早、中二班进

行日常检查监督；

6.2、根据清洁管理细则及清洁管理扣分标准为根据，每天检查广场各区域的卫生状况，当值

高级物'业助理将当日工作情况记录于清洁工作交班簿内；

6.3、物业部高级物业助理在检查过程中，凡发现不符合清洁质量标准需要扣分时，除迅速通

知清洁公司进行处理外，并将扣分值记录于清洁监管扣分表内双方签名确认；

6.4、物业助理在检查过程中，发现轻微不符合项应迅速通知清洁公司整改，将当日工作情况

记录于每天清洁检查表，写交班簿交主管批阅；

6.5、物业助理在工作巡场过程中，凡发现未能达到质量标准需要扣分时，须通知高级物业助

理到场处理；

6.6、每月底，物业部根据每日清洁检查评估表进行统计，以评定当月清洁公司的清洁质量，

将存在的问题上报公司领导；

6.7、每月统计扣分总值，根据扣分情况合同规定进行费用结算；

6.8、清洁扣分流程图

商户档案管理规定

7.1、档案的建立

7.1.1、物业客户服务前台收到新商户状况表，确认新商户的入场；

7.1.2、根据商户的情况，在相应的档案柜内开设新的档案文件：

7.1.3、将新商户有关的档案资料（包含租赁合同、租户状况表、身份证复印件等）编号后装订

好进行存档，并注明开档口期、经办人等。

7.2、档案的管理

7.2.1、商户档案由客户服务文员安排专人负责管理；

7.2.2、物业部已处理完毕的商户文件、档案统一由物业部文员按有关规定进行分类归档；

7.2.3、未经许可，任何人不得私自取阅任何业户档案或者资料，查阅业户档案需经客户服务

副经理以上批准同意；

7.2.4、管理处全体工作人员必需对业主/租户的档案进行保密，严禁档案资料外涉；

7.2.5、查阅业户档案前需在文员处登记，由文员按所记录的档案名称到档案室进行提档，并

进行双方签名确认；

7.2.6、查阅后应将所有档案立刻归还给文员，由文员放I可档案室内；

7.2.7、所提取借阅的档案资料应于当天归还，隔天归还必需有充分理由且经客户服务副经理

批准：

7.2.8、客户服务文员应清晰记录好档案的借出及归还时间、经手人等，并注意所借出之档案

的收回：

7.2.9、如需复印商户的档案资料时，需经物业经理批准，重要文件需经公司副总经理以上批

准；

7.2.10,每月月底，客户服务文员对现有档案进行统计，及记录有关增补的档案。

电梯运行管理规定

8.1、商场内所有的电梯按制订的开关时间进行开启，由工程部或者公司规定的工作人员开启；

8.2、如发现自动扶梯停运，经检查无故障后，应即时开启；有故障的，须立即停止运行，并

通知电梯维修公司人员维修；

8.3、如发现垂直客梯运行不正常或者有故障，应暂停电梯运行立即通知电梯维修公司人员检

查维修；

8.4、在现场做好围蔽及解释工作，引导顾客乘坐其他电用，直至维修人员到场维修；

8.5、记录故障发现时间、维修时间与修复时间，并监督维修情况。

物业助理巡场标准及规定

9.1、巡场要求

9.1.1.巡场时要多看、多听、多观察；

9.1.2、发现违章及时纠正，发现突发事件及时处理；

9.1.3、按要求填写每日巡查记录。

9.2、巡场内容

9.2.1、检查商场内及通道的公共区域卫生、绿化等；

9.2.2、检查各商铺的考勤情况;

9.2.3、检查各单元是否违反商业城的《管理公约》及《业户手册》的行为，保护商业城的经

营秩序；

9.2.4、检查商业城公共设施运行情况，发现故障及时填写维修装单，报工程部维修；

9.2.5、检查商业城的招牌，广告灯箱是否符合有关规定；

9.2.6、检查正在装修的单元符合有关规定；

9.2.7、制止商业城内影响经营及公共环境的有关行为；

9.2.8、检查场内是否有违反消防管理规定等行为；

9.2.9、及时发现与处理各类突发事件；

9.2.10、同意业户情况的反映及投诉的跟进处理；

9.2.11,部门经理以上人员负责对商业城的管理工作全面检查，抽查物业助理的工作。

9.3、现场违章处理

物业助理在巡场时发现有违规行为应及时制止，并根据其违规情况与类别作出相应的

处理。

9.3.1、违反管理规定与形成隐患的违规处理。如违章人员态度恶劣，不听规劝，物业助理可

选择下列方式处理；

9.3.1.1.指出其违章行为，要求应限时整改，如发现不合格即发出《违章警告书》或者《违

约处理单》；

9.3.1.2.对违章行为再次进行检查，如发现不合格即发出《违章警告书》原则上要求违规人

员签收并立及整改；

9.3.1.3,对违规商铺应多加巡检，巡视违章有否再次出现，对屡劝屡犯的商铺，应约见业户

说明道理，直至整改完毕；

9.3.1.4、及时通知高级助理或者部门领导到场协助解决.

9.3.2、商铺因买或发牛纠纷的违章行为：

9.3.2.1,顾客与业户因买卖发生纠纷时，物业助理应.主动调解，力促双方达成协议，完满解

决问题；

9.3.2.2、当发现顾客合法权益受到损害而业户拒不同意调解或者出现强买强卖时，先带到管

理处进行教育并致电工商部门寻求解决；

9.3.2.3、如发现顾客或者业户任何一方有威胁，无理漫骂，在商铺打架等危及另•方安全的

行为时，即由管理处解决，情节严重的送交公安机关处理，同时按照《管理公约》

作出相应的处理；

9.3.3、造成违章的处理

9.3.3.R物业助理或者保安员发现，首先保护现场；

9.3.3.2、及时向上级领导汇报，会同工程部对损坏情况核实并确定损坏责任，做好记录并按

下列方法处理：

A、若违章人员自愿承担维修责任的，物业管理员陪同其到财务收款处交维修保证金，维修保

证金额应交于实际维修费用20%-50%,由工程部验收维修质量，合格后可全额退还保证金;

B、违章人员愿付赔偿金的，山工程部估算赔偿金额，并安排维修人员及时维修，对赔偿金有

异议的双方协商，聘请专业人员到现场估算赔偿金额，确定后到财务部缴纳赔偿金；

C、关于既不承担维修责任也不愿付赔偿金的业户，管理公司在保证金中扣除，关于外来顾客,

可通过法律途径追缴。

商铺钥匙管理规定

10.1、商户单元钥匙由物业部高级物业助理负责监管，未经许可，任何人不得自行取用；

10.2、任何人借用钥匙时需在《借匙登记本》上进行登记确认后向高级物业助理领取，外部

人员借用必需记录身份证号码与联系电话；

10.3、借用之钥匙必需当天归还，如因特殊情况无法归还需征得物业经理同意，高级物业助

理要注意跟进收回工作；

10.4、高级物业助理对新收到或者借用之钥匙进行全面记录；

10.5、高级物业助理每月月底需对所储存现在之钥匙进行一次清点，并填写《钥匙统计记录

表》呈物业经理审核。

商户投诉管理规定

11.1、客户投诉处理原则；当客户来电或者上门投诉时，须坚持“五清晰，一报告”的处理

原则。

11.1.1、听清晰

在接待客户投诉时，应耐心听客户讲完，听清客户投诉内容。不得打断客户说话，更

不能急于表态；

11.1.2,问清晰

待客户讲完后，要进一步问清有关情况。切忌与客户正面辩驳，应客观冷静地引导客

户传述清晰实际情况：

11.1.3,跟清晰

受理客户投诉要一跟到底，直到问题得到解决并回复客户为止。对不能解决的投诉，

应婉转地向客户讲清晰，并确定下次回复的时间；

11.1.4,复清晰

对客户的投诉在充分熟悉有关情况后，应及时把处理的过程及结果清晰地回兔客户，

以说明客户的投诉已得到足够的重视与妥善的解决；

11.1.5、记清晰

处理客户投诉后，应把投诉的事项、处理过程及结果清晰地记录于当值情况记录表；

11.1.6,报告

重大投诉，务必马上报告当值高级物业助理，并由当值高级物业助理处理完毕后将结

果回复物业部经理。如当值高级物业助理不能处理的务必马上报告上一级领导。

11.2、投诉处理程序：

11.2.1,通常性投诉

当接到通常性投诉付，将情况记录在当值情况记录表后，向有关职能部门反映，交将

处理结果及时回复客户；

11.2.2、重大投诉

遇到重大投诉，超出部门处理权限，须将投诉事项移交公司领导处理，然后向投诉客

户解释原因，并确定回复时间；

11.2.3、书面投诉

对客户的书面投诉，要在部门收文登记簿上登记后呈有关部门，并将有关部门处理的

结果以书面回复客户；

11.2.4、投诉汇总

每周对投诉进行一次汇总，递送公司领导。并根据投诉汇总表，对客户进行回访。

11.3附录；客户投诉处理流程图

文件收发管理规定

12.1、物业部文件在收发、承发过程中应严格执行公文处理的各项规定；

12.2、物业部文件在收发过程中，对有关涉密事项应严珞保密，不得扩散；

12.3、物业助理（前台）在收到文件时，应即时上报当值高级物业助理，由当值高级物业助理

按有关规定指定物业助理送往有关部门/人员，并在收发文件登记本（见附录一）做好

签收工作；

12.4、复印收发文件应指定专人负责，并按有关要求严珞执行文件处理手续：

12.5.在收到公司召开的各类会议、会议纪要及会议文件应注意做好保密工作，及时送到有

关部门/人员；

12.6、不得私自销毁文件、凡属销毁的文件应报物业部经理，在得到确认后做好登记指定专

人监销；

12.7、在非上班时间收到文件时，需在上班时间转交接收部门的，需在前台交接班注明下一

班跟进，并将该文放于前台文件柜锁好；

12.8.物业助理（前台）在收到租户文件时要确认是否为有效文件，有效文件务必有发文公司

名称、接收文件公司名称及加盖发文公司的公章或者公司负责人签名。如为失效文件

物业助理（前台）要退还送件人或者发文公司；

12.9、物业助理（前台）在接到密封信函时，要确认清晰是否有清晰的收文公司的名称与发文

公司的名称。并要确认封口是否有拆封过的痕迹，如有拆封过的痕迹需送函人签名确

认。

12.10、物业助理（前台）在收到文件时需在右上角注明收文时间、收文人签名。然后通知当值

高级物业助理发到收文单位。

物业客户服务流程

商户进场管理工作规程

1.1、办理收铺手续

1.1.1、业主收铺

1.1.1.1、业主收铺须提供：开发商发出之收楼通知书，商品房预售合同或者认购书，身

份证复印件；如委托他人代为收铺，代理人须提供业主签署有效

的委托授权书与业主身份证原件；

1.1.1.2、客户助理收回收楼通知书与身份证复印件及委托授权书，将业户联系电话、通

讯地址及其它有关个人资料登记在《业户资料》表上，请业户签名确认。

1.1.1.3.为业户解释须填写或者签署的各项文件：

《管理公约》：一式两份，一份由管理处存档，一份业主储存；

《业主/租户手册》：业户签署后，管理处留下第十九页之《承诺书》；

《装修指南》及《补充说明》：提醒业主应认真阅读，装修时应按要求选择符合规

格的材料如难燃夹板等，装修前须办理好装修申报手续等；

《康王商业城消防管理规定》：签署铺内消防责任书；

1.1.1.4,业户选择物品放行模式：如业主自己经营该铺，请其选择铺内物品放行的签名

模式。如出租，则由租户收铺时办理；

1.1.1.5.验收商铺：业主签收上述文件后，客户助理及时通知物业助理领取该铺钥匙带

领业户去现场验铺。将铺位验收表上的内容逐项与业户核对，抄写电表号与读

数，将发现的返修问题记录在《交楼记录表》的遗留问题栏，并交业户签名确

认，解释返修跟进及大约完成时间。然后将交楼记录表与钥匙交回服务中心，

返修项目由服务中心下单工程部维修。

1.1.1.6,财务收费：客户助理为业户计算应缴纳的各项费用，填写收费通知单，指引业

户到财务缴交。应缴费用包含下列几项：

管理费按金：相当于2个月管理费，暂以35元/平方米标准收取；

“算方法：单价（35元/平方米）X建筑面积X2；

水电周转金：15元/平方米X建筑面积；

维修基金：按商铺购俏总额的2%计收：

管理费：按公司规定收取前期欠交的管理费及当月管理费；

1.1.1.7,钥匙交接：财务收费完毕，服务中心将全套商铺钥匙交与业户，并在钥匙记录

本上注明。如有返修项目，请业户留下其中一条钥匙以便维修，返修完成后再

通知业户取回钥匙；

1.1.1.8、将应由业户收存的文件交业户，包含：《管理公约》、《'也户手册》、《装修指南》、

《装修指南补充说明》各一份；

1.1.2、租户入场

1.1.2.1、租户入场须提供：租赁合同、租户个人资料、包含身份证复印件、联系电话、

通迅地址等，原则上应由业主陪同，以确认租赁关系。返租自控铺租户须提供

招租中心签署的租赁合同，如委托他人收铺，代理人须提供委托授权书与委托

人身份证原件。

1.1.2.2、复印《租赁合同》，与租户身份证复印件一起存入租户档案。

1.1.2.3.为租户全面解释须或者签收的各项文件：

《业主/租户手册》：业户签署后，管理处留下笫十九页之《承诺书》；

《业户资料》：业户的基本情况表，要求业主务必真实填写；

《装修指南》：及《补充说明》：提醒租户应认真阅读，装修时应按要求选择符合

规格的材料如难燃夹板等，装修前须办理好装修申报手续等；

《康王商业城消防管理规定》：签署铺内消防责任书.

1.1.2.4、租户选择物品放行模式：如选择责任人签名放行方式，请其留下签名模式。

1.1.2.5,验收商铺：小业主出租的商铺由业主与租户自行验收交接，租户租用自控与返

租铺的，在租户办理好上述文件签收后，客户助理通知物业助理同租户去现场

验收。将《交楼记录表》上的内容逐项与业户核对，抄写电表号与读数，将发

现的返修问题记录在《交楼记录表》的遗留问题栏，并交业户签名确认，解释

返修工作大约完成时间。然后将交楼记录表与锁匙交回服务中心，返修项目由

中心下单工程部维修。

1.1.2.6、财务收费：租用小业主铺位的租户，应与业主达成书面协议，确定谁缴交每月

的管理费与公共水电分摊费。自控与返租铺位的管理费由租户缴交。客户助理

为租户计算应缴纳的各项费用：

管理费按金：相当于2个月管理费，暂以30或者35元/平方米标准收取；

计算方法：单价（30或者35/M?）X建筑面积X2；

水电周转金：15元建筑面积；

管理费：按公司规定收取前期欠缴的管理费及当月管理费。

1.1.2.7,锁匙交接：财务收费完毕，服务中心将全套商铺锁匙交与租户，并在锁匙记录

本上注明。如有返修项目，请租户留下其中一条锁匙以便维修，返修完成后再

通知租户取回锁匙。

1.1.2.8将应由租户收存的文件业户。计有：《业户手册》、《装修指南》、《装修指南补充

说明》各一份。

1.2、全面向业户介绍管理公司口常提供的服务内容（包含：办理商业城出入证；代派报

刊邮件服务等）。

1.3、整理业户资料

将业户收铺时填写签署的各类表格与文件资料交由物业部档案文员整理、存档。

商户装修管理工作规程

（临时）固定商铺

2.1、装修申报

2.1.1、商户本人或者持商户本人有效委托证明的委托人到客户服务中心申请装修先填写

《业主/租户室内装修申请》，服务中心客户助理确认业户或者委

托人的身份证后，物业助理给予办理有关手续签署室内装修保证书、消防安

全责任书，并口头将注意事项与有关规定告知业户。

2.1.2装修项目如对商锢原结构、设施、设备有改动，并对商业城经营环境有较大影响时，

要求业户提供改动平面图、电气安装图、空调图、消防图，如有改动门面的需附改动

后的立面或者效果到。

2.1.3客户服务中心根据商户装修申请中的装修项目核定装修应缴费用。

2.1.3.1.客户服务中心商户助理根据业户装修单元面积收取装修按金，即15M2下歹J1000

元，15—50M21500元、超过50M2的部分加收15元/M?,如装修期间损坏单元内设施的

则由工程现场评估，根据装修复原收费表依实在按金中扣除，多退少补。核算装修垃

圾清运费：少量装修垃圾、余泥由施工单位运到指定堆放地点集中自行运走，装修垃

圾较多时则客户代表视垃圾种类按实际拆墙面积砖泥45元加2,贴墙补石20元/M,进

行收费。

2.1.4、装修过程需要烧焊、动火作业临时用电时，需要按照“临时用电动火工作规程”办

理。

2.1.5、商户自带装修队时须办理《施工出入证》，办证时需交照片一张、身份证复印件一

张，每证收押金40元，工本费10元（押金可使证及押金单退回）并将办证人员登记

在“施工人员出入登记表”上，该表一式两份，一份物业部存档，一分转交保安部,

以便对人员监控，

2.2、装修的审批

2.2.1、关于小型的装修，如室内粘金属条等由物业部经理审批。

2.2.2,关于改变单元原结构、设备、单元合并、分隔、外玻璃墙商（门面）改造等对商业

城内经营环境有较大影响时，则由工程部、物业部经理批示，审批意见再报公司领

导审批。

2.2.3、商户装修申请批准后，则物业助理通知商户缴交有关装修费用，财务部收款后给商

户开具收据。

2.2.4、客户服中心确认商户已缴交有关装修费用后物业部经理向商户发放《装修许可证》,

同时向工程部、保安部通报以便监控。

2.3、装修巡杳管理

2.3.1、工程部、保安部接到单元装修通报后，作好标汜，工程部员工、物业助理及保安员

每天定期对单元装修现场巡查。

2.3.2、以上有关单位人员每天很多于2次到装修现场巡查，并做好巡查记录。

2.3.3、装修巡查内容

2.3.3.1.检查装修材料：材料应符合参考文件3.2规定，使用不燃、难燃材料，如石膏板、

埃特板、玻璃、水泥、难燃板、方难燃地毯、难燃蜡纸等，要对施工单位的材料购

买发票与该产品经国家市消防单位检验的合格证明书进行检查.

2.3.3.2、检查施工证件：《装修许可证》、《动火证》务必贴在单元门口显眼处，施工人员务

必随身配带《施工出入证》。

2.3.3.3,检查装修项目内容：应与装修审批内容相符，并根据“装修指南室内装修规定”检

查商户的装修是否符合人均产值，对擅自更换装修项目内容的即令其恢复原状。

2.3.3.4、检查安全措施，机电工程（包含照明、插座）须工程部或者工程部指定单位安装，

如单元自行安装则施工人员务必具备上岗资格，并将复印证件留档备查。装修现场

务必配名手提灭火器，临时照明不得60使用W以上的白炽灯；烧焊前做好相应的防

火措施并有专人监控，不得进行危险施工与在施工场内吸烟。

2.3.3.5.检查文明施工：装修工具、设备及余泥、垃圾不准在公共通道堆放，在营业时间不

准许进行油漆、监地等发出异味、噪音的施工作业（该作业在晚上22：30-早晨9：

00时进行）。

2.3.3.6、检查装修期限，施工日期是否超期，如超期责令施工单位延期手续，正常装修时间

为晚上22：30一旦晨9：00时，超出时间预先到管理处客户服务中心办理加班申请。

2.3.4、装修巡查违约处理

2.3.4.1、巡查时发现违约单元按装修指南附录二施工单位违章处罚条例执行。

2.3.4.2.关于违约业户，工程部、保安部、物业部视其严重性，由物业部发出书面警告并开

具违约处理单，业户缴交违约金后方准许施工＜

2.4、装修验收

2.4.1,装修工程完成后，商户向客户服务中心提出康王商业城商铺装修工程竣工验收申请

书。

2.4.2、客户服务中心接到申请后组织有关人员对，程验收。

2.4.2.1.工程部审批的装修工程由工程部领班以上人员、物业部高级物业助理、保安部领班

以上人员进行验收，小型的装修则由物业部、保安部联合验收。

2.4.2.2、消防设施的验收务必由消防领班或者领班指定人员验收。

2.4.3、验收内容

2.4.3.1.装修材料是否符合要求。

2.4.3.2、电气安装是否规范。

2.4.3.3,室内间隔是否符合规定。

2.4.3.4、设施、设备完好情况（含消防设施、设备）。

2.4.4、验收记录

2.4.4.1、各有关验收人在相应单位填写验收结果“合格”或者“不合格”，不合格者限期整

改直到合格为止。

2.4.4.2,验收合格收回“装修许可证”“动火证”。

2.4.5、客户服务中心客户助理通知商户持“施工出入证”及按金收据按口期到物业部办理有

关手续。

2.4.6、因装修施工原因损坏商业城设施并造成商业经济缺失的，属业户责任的则在装修按金

中扣除，不足部分限期补齐，造成严重事故的则按有关法律、法规、条例追究其有关

责任。

2.4.7、将验收表呈管理处审批，退装修按金。

2.5、装修档案管理

2.5.1、以商铺为单位建立装修档案，每一业户装修档案须保管如下材料；装修申请表、施工

图纸、施工许可证、动火证、验收表、施工人员出入登记表、阻燃夹板发票复印件等

等装修文件。

2.5.2、装修完成前的档案由客户助理储存，装修完成验收合格后交指定档案管理员按区域分

类整理后存入业户档案。

2.5.3、客户服务中心负责商铺装修档案的长期保管、借用、查阅。

2.5.4、装修档案保管期限：业户装修档案长期保管、商户装修档案在该商户退场一年后销毁。

商户开业管理工作规程

3.1、商铺装修完毕验收合格后，商户到管理处办理有关的开业手续。

3.2、商户填写开业申请表，交管理处申请开业。

3.3、客户服务中心提供营业的有关资料给租户使用，包含《租户预留印鉴表》、《商铺员工

出入证申请表》、《非营业时间工作申请》、《商铺物品放行证》。

3.4、客户服务中心发函通知管理处的有关部门新租户己进场，各部门协助提供有关的物业

管理服务。

商户信报邮件处理工作规程

4.1、挂号邮件收发管理

4.1.1、物业部前台设挂号邮件签收登记册两套，一套放在客户助理处，另一套由物业功理管

理。

4.1.2、物业助理负责签收邮局递送本商业城的挂号邮件，并按商户顺序登记在《挂号邮件收

发登记簿》上交物'业助理派发。

4.1.3、邮件交接各环节中，交接双方务必办理交接手续。派发邮件时应要求用户出示有效身

份证明，以便日后有据可杳。

4.1.4、物业部设立《挂号邮件退件登记簿》。凡属无用户认收的挂号邮件，作盲信退回邮局。

物业助理转抄在《挂号邮件退件登记簿》上，退回邮递员签收.

4.1.5、凡有用户投诉丢失挂号邮件，经杳核《挂号邮件收发登记簿》，追究邮件下落，由最

后签名人员负责。

4.2、报刊杂志及通常邮件收发管理

4.2.1、收取：商业城用户订阅的报刊杂志，由邮局或者报社送到商业城物业部客户服务中心,

物业助理负责签收。

4.2.2、登记：客户助理收到报刊杂志后，认真清点登记.

4.2.3、缺失或者迟到的报刊处理：发现报刊杂志到件不足，或者未按时送达，物业助理务必

与邮局或者报社联系交涉，敦促尽快补送。若经交涉无效，应报告主任，由主任进一

步交涉，必要时提交上级部门投诉。

4.2.4、物业助理负责派发并做好签收工作。

4.3、用户迁离后的邮件管理

4.3.1、用户迁离后，管理公司免费不再为用户办理代收服务。若迁离用户申请黑心投服务，

则物业助理收到用户《邮件转投申请》后，提供平邮代收转投服务。

4.4、邮件破旧处理

4.4.1、物业助理发现邮局送来的邮件有破旧时，应在《邮件破旧登记簿》上作好记录并要求

投送人确认，同是物业部主作也签名确认。

4.4.2、物业助理用本部专用的“此邮件收到时已破旧”封条粘贴在破旧的部位后，再派发到

用户手中。

商户维修服务（有偿/无偿）处理工作规程

维修部门（商户）提出维修申请，分有偿维修服务与无偿维修服务两种。

5.1无偿工程单处理流程

5.1.2工程值工接单后通知工程部有关系统进行维修。

5.1.3工程部维修后，会同下单部门一起验收，验收并经签名确认后维修完成。工程部在

一周将下单部门存查联返回下单部门存查。如因其他原因不能完成工作，工程部在

两天内返回给正单部门，并告之原因。

5.2有偿工程单处理流程

5.2.1有偿维修服务，由工程部定出维修价格，返回给下单部门。

5.2.2下单部门将维修价格送给申请维修单位（租户）认可签名。如（客户）对维修价格

或者维修方案有异议，不认可或者协商不成，则该有偿维修工程服务终止运作，工

程维修单作废，由下单部门存查。

5.2.3经申请维修单位（租户）签名认可后，由工程部值班工程师通知工程部有关系统进行

维修。

5.2.4维修完工后，由申请维修单位（租户）验收签名认可，工程部在每月25日前将当月

有偿维修单汇总返回给下单部门。

5.2.5、下单部门整理汇息将有关数据递交财务部核收维修费用。

5.3、附表：康王商业城有偿工程维修单（附表一）康王商业城无尝工程维修单（附表二）

商户收费管理工作规程

6.1、出单

财务部在每个月1号出当月的管理费付款通知单。

6.2、派单

所有关于用户的管理费付款通知单通常由物业部人员派发到用户中，并由用户在签收

本上签收。派送完毕后，物业部人员应在签收本上签名。

6.3、欠费催缴

6.3.1、电话催缴

电话催缴与书面催缴同时进行。物业部负责电话催缴，催缴期从当月16日至月底。

电话催缴时应注意态度各蔼，禁止对用户措词不当或者态度恶劣。

6.3.2、初次书面催缴

初次催缴期从16日至23日，期限为7天。由物业部人员派出所发到用户手中，并

签收。外地用户以挂号信形式通知。

6.3.3、最后书面催缴

缴费最后通知书，财务出单，物业部派发，用户签收。催缴期23日至当月月底。

6.3.4、暂停服务通知

暂停服务通知收视情况而定，通常由当月30日发出，期限通常不超过7天。

6.3.5、恢复服务通知

当用户欠费后，财务应当及时发出恢复服务通知书，通知工程部与物业部恢复对该

用户的正常服务。

商户非营业时间工作管理操作规程

7.1、非营业时间是指当天营业结束（22：00时）到次口早上营业开始（10：00时）这段时间。

加班申请的时间需要清晰，以24小时制填写。办理对象为广场已营业商铺。

7.2、商铺员工需在非营业时间加班工作，填写《康王商业城商铺员工营业非营业时间工作

申请书》（下列简称《工作申请书》）（见附录二），向客户服务中心提出申请，申请书

填写的内容务必真实、准确，商铺负责人签名（盖章）务必与印鉴表内的签名（盖章）相

符，如发现虚假内容将不予审批。

7.3、非营业时间加班申请的时间段最长同意横跨三天，超过三天租户务必提早（至少24小

时）将申请表交到客户服务中心。

7.4、非营业时间加班申请的办理事由需清晰，对有疑问的物业助理须熟悉清晰并于加班申

请表交到客户服务中心。

7.5、早请在22：0070：00工作的，在下午17：00前由物业部主管（含主管）以上人员签

批午17：00后或者特殊情况，由保安部主管以上人员负责签批，第二天交申请书转

交物业部客户服务前台备查。

7.6.非营业时间工作申请书一式三联，己签批的《工作申请书》第一联（白联）由客户服务

中心存档；每二联（粉红色）交由保安部；第三联1蓝色）交租户，并告知租户应张贴在

下班橱窗显眼位置，以便有关工作人员核查。

7.7、每天晚上22：00时前由物业部对已签批的《工作申请书》交保安部值班室交签收。

“非营业时间申请表”存于客户服务中心前台，并由第二天早班工作人员将已失效的

《工作申请书》存档。

7.8、商铺人员在《工作申请书》规定的时间内工作，如需延时工作，应提早（很多于一小

时）向物业部申请，由物业部当值人员签批并报有关部门方可延。

7.9、商铺人员务必持有本人身份证，广场各项规定。若发现有人员违反广场规定、没有

持证或者所持证件与《工作申请书》的记录不符。保安人员将请其离场，情节严重

者，要求即时停工，全体离场。

商户物品放行操作规程

8.1、各商铺将物品运出广场，均提早到物业部客户服务中心前台《康王商业城商铺物品

放行证》。

8.2、办证人员应认真填写《放行证》，注明物品的名称、数量、单位与事由、办证日期与

申请放行日期，删划空白位置，然后签名。

8.3、《放行证》务必由该商铺负责人签名或者盖章（须与预留印鉴表中的签名或者盖章相

符）。

8.4、《放行证》经物业部审核无误后，由高级物业助理以上人员签批并加盖《康王商业城

物品放行专用章》方能生效。

8.5、《放行证》一式两份，一份物业部丰档，一份商铺保管。

8.6、商铺人员凭《放行证》将物品运出广场，当值保安员核查物品名称、数最等是否与

《放行证》内容相符，核对部门签名无误后，收回《放行证》可放行。

8.7、《放行证》务必在申请货物放行日期前使用，过期无效。

8.8、《放行证》不得涂改，否则无交。

商户员工出入证（营业员证）办理

9.1、商铺员工若需办理出入证，须在管理处办公时间内提交《康王商业城商铺员工出入

证申请表》，同时备齐办证人员身份证原件、复印件及小一寸证件相片一张。

9.2、物业客户服务前台对有关资料进行审核，审核内容包含：

9.2.1、商铺负责人签名（盖章）务必与印鉴表内的签名（盖章）相符：

9.2.2、申请办证人员所填的姓名、身份证号码务必与身份证原件相符。

9.3、物业部审核无误并加具意见后，办证人员方可持《康王商业城商铺员工出入让申请

表》到财务部缴交办证费用。

9.4、办证费用：新证每证20元，其中工本费5元，押金15元；换证每证5元（只收工本

费）。

9.5、缴齐费用后，由物业部办证，商铺人员凭发票取证。物业部发证后在发票背后注明

“已发证”，交签上经手人姓名与日期。

9.6、出入证内的内容不得涂改，如有错误应重新填写。商铺人员在签收时应检查清晰。

9.7、商铺员工出入证有效期为一年，自签发之日起

9.8、商铺员工或者装修人员若需退证，凭押金收据到物业部或者装修公司交回出入证。

物业部在押金收据背后注明“已收回证件”，并餐上经手名称与日期商铺人员再凭

押金收据到财务部办理退还押金手续。

9.9、在百营业时间商铺员工应持证进出商城。

9.10、如在在检查过程中发现员工出入证有涂改，保安人员将对其没收并销毁，同时登记

违规员工出入证须重新缴费办理。

9.11、办证时间：每天10：00至16.30o

商户退场管理工作规程

10.1、小业主产权的商铺租户迁出手续

10.1.1、小业主与租户应提早三天亲临管理处客户服务中心申请办理租户退场手续。提英《解

除租约协议》，填写《退场申请表》，物业助理应认真核对业主与租户身份。

10.1.2,用户室内安全设施检查，业主、租户、物业、工程、保安一方联合检查，发现公共

设施受损者，由工程部打价报财务部与业户，二程部负责将受损部位复原，业主或

者租户承担费用。

10.1.3,财务部核杳用户缴费情况，收取业主或者租户应缴的管理费、电费、有偿服务费及

商铺复原费（如有复原项目）。

10.1.4.退回租户租户应退的有关费用。

10.1,5.办理迁出放行条确认用户不欠费用并能够迁出后，填写《大件物品放行条》交予业

户，当值保安及主管予查核放行条并监查其迁出过程。

10.2、返租商铺租户及自控商铺租户迁出手续

10.2.1,通知L服务中心在租赁合同到日前一个月电话通知租户合同马上到期，请租户尽快

办理续期手续。如租户无意再，提醒租户应提早卜天办理迁出申请手续。

10.2.2、申请：租户提交书面的退场申请书到管理处客户服务中心。

10.2.3、审批：物业部客户服务中心客户助理交申请书连同《用户退场申请表》送各有关部

门审批。客户助理须跟进审批结果，及时取回批复的退场申请表，然后告知租户审

批结果，与租户约好时间来管理处办理余下的手续。通常情况下审批结果在五个工

作日完成..审批后约和户在二个T.作日内前来办理正式退场手续.

10.2.4,用户室内设施检查，业主、租户、物业、工程、保安五方联合检查，对比收楼记录

表，发现公共设施受损由工程部打价报财务部与业户，由工程部负责将受损部位复

原，业主或者租户承担费用。如有装修复原项目，也由工程部打价报财务，业主或

者租户承担费用。

10.2.5、财务部核杳用户缴费情况，收取业主或者租户应缴的管理费、电费、有偿服务费及

商铺复原费（如有复原项目）

10.2.6、退回租户所交纳的有关剩余款项.

10.2.7、办理迁出放行条

确认用户已缴交有关全部费用能够迁出后，填写《大件物品放行条》并交当值保安

主管予以放行并监察其迁出过程。

10.3、整理业户档案

10.3.1,物业部将《租户迁出申请表》复印一份交财务部作为更换管理费、电费等有关费用

的缴费根据。

10.3.2、将《解除租约协议》作为凭证存档，一年后将原租户档案俏毁。

公共场地使用管理规程

11.1公共场地使用原则

公共场地这全体业主共有，原则上不同意任何公司及个人私自使用。确有需要者，

务必通过管理处批准，办理有关手续之后，才可有偿使用。所支付的费用用于公共

地方的维修养护与补充管理经费。

11.2、公共场地有偿使用

11.2.1、有偿使用申请：使用人提早三天到管理处服务口心申请场地有偿使用，填写《公共

场地使用申请表》.客户助理向申请人说明使用规定与收费标准。

11.2.2、物业部经理审核该申请，签注意见后送交总经理审批。

11.2.3,申请人凭公共场地使用申请表到财务交纳场地使用押金与有关费用。

11.2.4,物业部核查申请人的缴费收据后下内部联络单给保安部与工程部，通知工程部拉接

临时电源（如有需要）

11.2.5、场地归还检查，物业部物业助理负责场地归还检查，工程部负责拆除临时电源。

11.3、巡场

保安部保安员与物业助理在巡查中应注意检查业户是否按公共场地使用