房地产估价师考试(土地估价基础与实务)题库及答案(甘肃省金昌市2026年)

房地产估价师考试(土地估价基础与实务)题库及答案(甘肃省金昌市2026年)一、单项选择题（每题1分，共40分）1.土地估价的核心原则是（）。A.替代原则B.预期收益原则C.最有效使用原则D.供需原则2.根据《城镇土地估价规程》，基准地价是政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的，在某一估价期日法定最高使用年期土地权利的（）。A.平均价格B.最低限价C.最高限价D.指导价格3.甘肃省金昌市作为典型的资源型工业城市，其工业用地地价水平主要受（）影响最为显著。A.商业繁华程度B.基础设施完善度C.产业集聚效应与矿产资源禀赋D.人口密度4.运用市场比较法评估某宗地价格时，若选取的可比实例成交价格每平方米5000元，土地使用年期为40年，而待估宗地法定最高使用年期为50年，土地资本化率为8%，则年期修正系数为（）。（已知：(P/AA.1.0259B.0.9748C.1.0000D.0.98765.某企业拥有一宗位于金昌市经济技术开发区的工业用地，面积为20000平方米，现因企业改制需进行土地估价。经调查，该区域同类工业用地市场平均租金为每年每平方米85元，平均土地资本化率为7%，则采用收益还原法估算该宗地总价约为（）万元。A.2428.57B.1700.00C.242.86D.1214.296.成本逼近法中，土地取得费及相关税费不包括（）。A.征地补偿费B.耕地占用税C.土地开发费D.征地管理费7.剩余法（假设开发法）适用于评估（）。A.具有潜在开发价值的土地B.市场交易活跃的成熟区域土地C.无收益的公共设施用地D.历史文化遗产用地8.在金昌市进行土地估价时，需特别关注的地价影响因素是（）。A.海港通达度B.有色金属矿产资源分布与采选冶产业布局C.高科技人才密集度D.国际航空枢纽9.根据《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017），下列属于工矿仓储用地的是（）。A.物流仓储用地B.采矿用地C.工业用地D.以上都是10.路线价估价法实质上是一种（）。A.成本逼近法B.市场比较法C.收益还原法D.基准地价系数修正法11.土地估价报告的有效期一般为自估价报告出具之日起（）。A.3个月B.6个月C.1年D.2年12.下列选项中，不属于土地自然因素的是（）。A.地形地势B.地质条件C.基础设施条件D.土壤承载力13.某宗土地面积为1000平方米，规划容积率为2.5，每平方米建筑面积的建安成本、专业费用、管理费用、销售费用及利息、利润等合计为4000元，销售税费率为10%，开发商要求的成本利润率为25%，土地取得税费为地价的4%。若采用剩余法评估该宗土地在开发完成时的总价，其计算基础是（）。A.房地产总价B.房地产净收益C.开发完成后的不动产总价值D.开发成本14.基准地价系数修正法评估宗地地价时，不需要进行（）修正。A.期日B.容积率C.土地还原利率D.个别因素15.下列税（费）中，在土地转让环节由卖方缴纳的是（）。A.契税B.增值税及附加C.印花税（双方）D.企业所得税16.运用收益还原法评估土地价格时，确定土地还原利率的主要方法不包括（）。A.租售比法B.安全利率加风险调整值法C.投资复合收益率法D.成本累加法17.对于金昌市因矿产资源开发可能造成的土地污染、塌陷等，在估价中应作为（）处理。A.一般性环境因素B.区域特殊影响因素，需进行减值修正或特别说明C.不影响土地价格的因素D.土地增值因素18.土地估价中，区域分析的内容不包括（）。A.区域人口状况B.区域经济发展水平C.宗地内部基础设施D.区域土地利用政策19.根据《民法典》，住宅建设用地使用权期间届满的，（）。A.使用权消灭B.自动续期，续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理C.需重新签订出让合同D.由国家无偿收回20.某可比实例成交总价为300万元，分三期付款：签约时付100万元，半年后付100万元，一年后付100万元。假设年利率为6%，则其一次付清的实际成交总价为（）万元。（结果保留两位小数）A.291.57B.285.71C.300.00D.294.3421.在土地估价中，“三通一平”通常是指（）。A.通水、通电、通路和场地平整B.通水、通电、通气和场地平整C.通水、通电、通讯和场地平整D.通路、通电、通暖和场地平整22.土地经济供给的特点是（）。A.无弹性B.自然性C.有弹性D.固定不变23.城镇土地定级中，衡量道路通达度的指标通常不包括（）。A.道路宽度B.道路密度C.道路功能类型D.道路绿化率24.下列有关土地估价假设的表述，错误的是（）。A.必须明确估价假设和限制条件B.假设必须是合理的、有依据的C.假设可以脱离估价目的和对象随意设定D.假设可能对估价结果产生重大影响25.某宗工业用地，其法定最高使用年限为50年，已使用20年，假设土地还原利率为6%，则其年限修正系数约为（）。（已知：(P/AA.0.8734B.1.1449C.0.7586D.1.318126.土地估价中的“开发程度”修正是指（）。A.对宗地红线内外基础设施配套状况差异的修正B.对容积率差异的修正C.对土地使用年期差异的修正D.对土地形状差异的修正27.金昌市某地块规划用途为商业用地，采用市场比较法评估时，最适宜选择的可比实例来源是（）。A.兰州市核心商圈交易案例B.金昌市金川区近期成交的商业用地C.张掖市工业用地转让案例D.武威市住宅用地拍卖案例28.征收集体土地时，土地补偿费归（）所有。A.农村集体经济组织B.被征地农民个人C.地方政府D.用地单位29.根据《城镇土地分等定级规程》，土地分等定级的“等”反映的是不同（）之间的差异。A.城镇B.同一城镇内不同区域C.宗地D.土地利用类型30.在采用成本逼近法计算土地增值收益时，通常以（）的一定比例计算。A.土地取得费B.土地开发费C.土地取得费与开发费之和D.土地取得费、开发费及相关税费之和31.土地估价报告书中，对估价结果有重大影响的事项说明属于（）部分。A.估价师声明B.估价假设和限制条件C.估价结果报告D.附件32.下列因素中，可能导致宗地地价减值的个别因素是（）。A.临近新建公园B.宗地形状不规则，利用率低C.区域规划调整为更高价值的用途D.基础设施改善33.运用基准地价系数修正法评估金昌市某宗住宅用地价格时，若该宗地所在区域的住宅用地基准地价为2000元/平方米，对应的基准容积率为1.5，待估宗地容积率为2.0，容积率修正系数表显示容积率2.0对应的修正系数为1.1，则经容积率修正后的基准地价为（）元/平方米。A.2000B.2200C.1818D.240034.土地市场中的“招拍挂”出让方式，不包括（）。A.招标B.拍卖C.挂牌D.协议35.收益还原法中，纯收益的测算要求是（）。A.客观纯收益B.实际纯收益C.历史纯收益D.预测纯收益36.某土地估价机构接受委托，评估一宗拟用于抵押贷款的土地价格，其估价时点原则上应为（）。A.估价作业日期B.实地查勘之日C.委托方指定的日期D.预计实现抵押权之日37.影响工业用地价格的区域因素中，最重要的通常是（）。A.商业繁华度B.交通便捷度与产业集聚度C.环境质量优劣度D.人口密度38.土地估价中，确定土地最佳利用方式（最有效使用）的前提不包括（）。A.符合法律法规B.符合城市规划C.符合委托方要求D.技术可行且财务合理39.下列有关地价指数的表述，正确的是（）。A.可用于期日修正B.是反映单宗土地价格变化的指标C.全国统一编制，各地通用D.与物价指数无关40.土地估价师在实地查勘时，不需要重点记录的是（）。A.宗地四至、形状、地势B.土地利用现状与开发程度C.周边环境与基础设施状况D.土地权利人的家庭收入情况二、多项选择题（每题2分，共20分，多选、少选、错选均不得分）1.土地价格的主要特征包括（）。A.地价是地租的资本化B.地价主要由需求决定C.地价具有明显的区位性D.地价呈长期上升趋势E.地价不受政策影响2.市场比较法应用中，建立价格可比基础包括（）。A.统一付款方式B.统一币种和货币单位C.统一面积内涵D.统一产权性质E.统一税费负担3.成本逼近法一般适用于（）的土地估价。A.新开发土地B.工业用地C.房地产市场不发达地区D.商业繁华地段E.既无收益又无交易案例的学校用地4.影响金昌市土地价格的社会因素主要有（）。A.人口数量与素质B.家庭结构C.城市化进程D.社会治安状况E.国际政治形势5.土地估价报告审核的重点包括（）。A.估价方法的选用是否恰当B.参数选取是否有依据C.计算过程是否正确D.报告格式是否规范E.估价结果是否满足委托方期望值6.根据《城镇土地估价规程》，土地估价目的主要包括（）。A.土地使用权出让B.土地使用权转让、出租、抵押C.企业改制、资产重组D.土地征收、征用、拆迁补偿E.司法鉴定7.收益还原法评估土地价格时，计算总收益需要考虑（）。A.客观租金收入B.押金利息收入C.闲置损失D.其他经营性收入E.非经营性收入8.基准地价的内涵通常包括（）。A.估价期日B.土地开发程度C.土地使用年期D.容积率E.土地权利状况9.土地估价中的区域因素比较内容，对于商业用地主要包括（）。A.商服繁华程度B.交通条件C.基础设施状况D.环境质量E.规划限制10.下列属于土地经济区位因素的有（）。A.与城市中心的距离B.与交通枢纽的距离C.产业集聚程度D.地质条件E.土地利用限制三、判断题（每题1分，共10分，正确的划“√”，错误的划“×”）1.土地估价时，估价期日与估价作业日期必须是同一天。（）2.土地所有权价格与土地使用权价格在数值上是相等的。（）3.对于待开发土地，剩余法是首选方法之一。（）4.在金昌市，基准地价更新周期一般不超过3年。（）5.土地估价中，容积率越高，地价一定越高。（）6.土地的自然增值部分应计入土地取得成本。（）7.采用市场比较法时，可比实例的交易情况必须正常。（）8.土地还原利率应高于一般投资的年收益率。（）9.划拨土地使用权价格等于出让土地使用权价格减去土地出让金。（）10.土地估价报告必须由至少两名注册土地估价师签字并加盖机构公章方为有效。（）四、计算题（共2题，每题10分，共20分。要求写出计算公式、计算过程，结果保留两位小数）1.拟采用市场比较法评估金昌市某宗住宅用地（面积1000平方米）在2026年6月30日的出让土地使用权价格。选取了三个可比实例，相关资料如下表：项目可比实例A可比实例B可比实例C待估宗地成交单价(元/m²)320035003300待估交易日期2025.92025.122026.32026.6交易情况正常急于出售，偏低5%正常正常区域因素优于待估宗地2%劣于待估宗地3%与待估宗地相当标准个别因素劣于待估宗地1%优于待估宗地4%劣于待估宗地2%标准土地使用年期70年70年70年70年已知：该区域住宅用地地价自2025年1月以来逐月上涨0.8%。土地还原率为6%。要求：（1）对各可比实例进行交易情况、期日、区域因素、个别因素修正（修正系数以“1±X%”形式表示，例如“偏高2%”，则修正系数为100/102）。（2）若以三个可比实例修正后的单价的算术平均值为比准价格，试计算待估宗地的总地价。2.某企业于2021年以出让方式取得金昌市一宗工业用地，面积5000平方米，出让年限50年，出让单价为800元/平方米。现于2026年拟转让该土地，需评估其市场价值。经调查，该区域同类工业用地在2026年的市场平均租金水平为每年每平方米90元，平均土地还原率为6.5%。该宗地基础设施已达到“五通一平”（通路、通上水、通下水、通电、通讯，场地平整），与区域平均水平一致。假设该土地租金水平与区域平均同步增长，且未来保持不变。要求：采用收益还原法评估该宗工业用地在2026年的单位面积土地使用权市场价格（剩余使用年限价格）。五、案例分析题（共1题，10分）金昌市某国有企业因实施股份制改造，需对其名下位于市区的一宗土地进行估价。该宗地原为划拨工业用地，面积15000平方米。现根据新的城市规划和公司发展战略，拟在补办出让手续后，将土地用途变更为商业用地进行自主开发。规划条件为：容积率≤3.0，建筑密度≤40%，绿地率≥25%。估价时点为2026年5月31日。委托方要求评估该宗土地在满足上述规划条件下、于估价时点的出让土地使用权市场价值。问题：1.针对这一估价目的和对象，应优先选用哪两种估价方法？请简述理由。2.在评估过程中，需要重点调查和收集哪些方面的资料？3.对于该宗地原为划拨土地、现需改变用途并出让的情况，在估价结果确定和报告中应作何特别说明或处理？答案与解析一、单项选择题1.A解析：替代原则是土地估价最基本、最核心的原则，它表明效用相近的土地或房地产，其价格也应相近。2.A解析：基准地价定义强调其是“平均价格”，反映了某一级别或均质地域内土地的平均水平。3.C解析：金昌市是“镍都”，其工业以有色金属采选冶及相关产业为主导，因此产业集聚效应与矿产资源禀赋是影响其工业地价的核心因素。4.A解析：年期修正系数=[1-1/(1+r)^m]/[1-1/(1+r)^n]，其中m为待估宗地剩余使用年限（此处为50年），n为可比实例剩余使用年限（40年）。或使用年金现值系数计算：K=(P/A,r,m)/(P/A,r,n)=12.2335/11.9246≈1.0259。5.A解析：年纯收益=85元/平方米/年。土地总价=(年纯收益/土地资本化率)×面积=(85/7%)×20000=1214.2857×20000=24,285,714元≈2428.57万元。6.C解析：土地开发费属于开发成本，不属于土地取得费及相关税费。7.A解析：剩余法适用于具有投资开发或再开发潜力的土地估价，如待开发土地、在建工程、可装修改造或改变用途的旧房等。8.B解析：同第3题解析，金昌市的地价受矿产资源及相关产业布局影响深远。9.D解析：工矿仓储用地包括工业用地、采矿用地和仓储用地，物流仓储用地属于仓储用地。10.B解析：路线价估价法是在特定街道设定路线价，配合深度百分率表等修正率表，通过宗地临街深度、宽度等因素的修正来评估宗地价格，其原理基于市场比较法。11.C解析：根据《城镇土地估价规程》，估价报告有效期通常为一年，从报告出具之日算起。12.C解析：基础设施条件属于社会经济因素或区域因素。13.C解析：剩余法的基本公式为：土地价格=开发完成后的不动产总价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-购买土地应负担的税费。14.C解析：基准地价系数修正法的修正体系通常包括期日修正、容积率修正、区域因素修正、个别因素修正等。土地还原利率是收益还原法中的核心参数，不是基准地价系数修正法中的直接修正项。15.B解析：土地增值税（现为增值税相关部分）及附加通常由转让方（卖方）缴纳。契税由承受方（买方）缴纳。印花税买卖双方通常都需缴纳。企业所得税是卖方为企业时需就其转让所得缴纳的税，并非仅针对土地转让环节。16.D解析：成本累加法主要用于确定建筑物还原利率或建安成本等，一般不直接用于确定土地还原利率。17.B解析：这类因资源开采导致的特殊地质环境问题属于区域特殊影响因素，可能对土地的使用价值和安全造成负面影响，估价中需慎重考虑并进行减值修正或充分披露。18.C解析：宗地内部基础设施属于个别因素。19.B解析：根据《民法典》第三百五十九条明确规定。20.A解析：实际成交总价=100+100/(1+6%)^0.5+100/(1+6%)^1≈100+100/1.02956+100/1.06≈100+97.13+94.34=291.47（万元），选项A最接近。精确计算：=100+100/(1.06^0.5)+100/1.06≈100+97.18+94.34=291.52。21.A解析：“三通一平”是基础设施建设的基本标准。22.C解析：土地的自然供给是固定无弹性的，但经济供给（指在自然供给基础上，投入劳动进行开发后可供人类直接利用的土地供给）是有弹性的。23.D解析：道路绿化率主要与环境质量相关。24.C解析：估价假设必须基于估价目的、对象和当地市场状况合理设定，不能随意。25.A解析：年限修正系数=[1-1/(1+6%)^30]/[1-1/(1+6%)^50]=(P/A,6%,30)/(P/A,6%,50)=13.7648/15.7619≈0.8734。26.A解析：开发程度修正是针对宗地红线内外基础设施（如通路、通电、通水、通气、通讯、场地平整等）的完备程度差异进行的修正。27.B解析：市场比较法要求可比实例与待估宗地处于同一供需圈，用途相同，交易日期接近。金昌市内的交易案例最为适宜。28.A解析：根据《土地管理法》，土地补偿费归农村集体经济组织所有。29.A解析：土地“等”反映全国或省域内不同城镇之间的土地质量差异，“级”反映城镇内部土地质量的差异。30.D解析：土地增值收益通常以成本价格（土地取得费、开发费、税费、利息、利润之和）为基数，按一定比例计算。31.B解析：估价假设和限制条件部分需说明对估价结果可能产生重大影响的事项。32.B解析：宗地形状不规则属于负面个别因素。A、C、D均为增值因素。33.B解析：修正后基准地价=基准地价×容积率修正系数=2000×1.1=2200元/平方米。34.D解析：协议出让不属于“招拍挂”公开出让方式。35.A解析：收益还原法要求采用客观纯收益，即排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所能得到的一般正常收益。36.B解析：根据《城镇土地估价规程》，估价时点可以是现在、过去或未来。抵押估价时点通常为实地查勘之日或委托方要求的日期，但原则上是评估抵押物在假定实现抵押权时的市场价值，这个时点通常与实地查勘日接近或为未来某一时点。实际操作中，估价机构通常以实地查勘之日作为估价时点。单选题中B选项最符合常规操作和题意。37.B解析：工业用地对交通条件和产业配套（集聚度）最为敏感。38.C解析：确定最佳利用方式必须符合法律法规、城市规划，并在技术和财务上可行。委托方要求可能不符合市场最佳利用方式。39.A解析：地价指数是反映不同时期土地价格水平变化趋势和程度的相对数，可用于市场比较法中的期日修正。40.D解析：土地权利人的家庭收入情况属于个人隐私，与土地客观价值评估无关。二、多项选择题1.ABCD解析：地价受政策影响显著，E错误。2.ABCE解析：建立价格可比基础主要包括统一付款方式、统一币种和货币单位、统一面积内涵、统一税费负担。产权性质是可比性条件，但“建立可比基础”更侧重于对已选可比实例的价格内涵进行标准化处理，产权性质在选取案例时已考虑，严格来说，D也属于可比性内容，但规程中“建立可比基础”通常指ABCE。本题从严，选ABCE。3.ABCE解析：成本逼近法适用于新开发地、市场不发达、无交易案例或交易案例很少的土地，以及工业用地等。商业繁华地段有活跃市场，首选市场比较法和收益还原法。4.ABCD解析：国际政治形势对金昌这类内陆城市地价的直接影响相对较小，不属于主要社会因素。5.ABCD解析：估价结果必须客观、公正、独立，不能以是否满足委托方期望值为审核标准，E错误。6.ABCDE解析：这些都是常见的土地估价目的。7.ABCD解析：总收益应为客观总收益，包括租金、押金利息等经营性收入，并扣除闲置等损失。非经营性收入（如偶然所得）不应计入。8.ABCDE解析：基准地价内涵通常明确规定了估价期日、土地开发程度、土地使用年期、容积率及土地权利状况（如出让土地使用权）等。9.ABCE解析：环境质量对商业用地的影响相对小于对住宅和工业用地，不是最主要的区域因素，但通常也会考虑。ABCE均为商业用地重要的区域因素。10.ABC解析：经济区位是指土地在人类社会经济活动中表现出的空间关系。D属于自然因素，E属于行政因素。三、判断题1.×解析：估价期日是评估价值对应的日期，估价作业日期是进行评估工作的起止日期，两者通常不同。2.×解析：土地使用权价格是所有权价格的一部分，在数值上通常不相等（除非使用年期无限）。3.√解析：剩余法特别适用于有开发潜力的土地估价。4.√解析：根据相关规定，基准地价应定期更新，周期一般为3-5年，不超过3年符合动态管理要求。5.×解析：容积率对地价的影响存在一个最优值，超过该值可能因建筑密度过大、环境变差等原因导致地价增长放缓甚至下降。6.×解析：土地自然增值是社会经济发展、人口增长、基础设施改善等外部因素带来的，不属于土地取得成本。7.×解析：可比实例的交易情况可以是非正常的，但需要进行交易情况修正，将其修正到正常交易情况。8.×解析：土地还原利率反映的是土地投资的风险和收益特性，与一般投资收益率相比，因土地投资风险相对较低，其还原利率通常也较低。9.×解析：这是一种简化的理解，但不完全准确。划拨土地使用权价格与出让土地使用权价格的市场形成机制不同，前者不含土地出让金，但二者并非简单的相减关系。评估划拨土地使用权价格有专门的方法。10.√解析：这是土地估价报告规范格式和有效性的要求。四、计算题1.解：（1）计算各可比实例修正系数及修正单价。已知地价每月上涨0.8%，设可比实例交易日期至估价时点相差n个月，则期日修正系数为(1+0.8%)^n。可比实例A：交易日期2025.9至2026.6，相差9个月。修正计算：交易情况修正：正常，系数=100/100=1期日修正：系数=(1+0.8%)^9≈1.0742区域因素修正：优于待估2%，系数=100/(100+2)≈0.9804个别因素修正：劣于待估1%，系数=100/(100-1)≈1.0101修正单价A=3200×1×1.0742×0.9804×1.0101≈3200×1.0648≈3407.36（元/m²）可比实例B：交易日期2025.12至2026.6，相差6个月。修正计算：交易情况修正：偏低5%，系数=100/(100-5)≈1.0526期日修正：系数=(1+0.8%)^6≈1.0489区域因素修正：劣于待估3%，系数=100/(100-3)≈1.0309个别因素修正：优于待估4%，系数=100/(100+4)≈0.9615修正单价B=3500×1.0526×1.0489×1.0309×0.9615≈3500×1.0721≈3752.35（元/m²）可比实例C：交易日期2026.3至2026.6，相差3个月。修正计算：交易情况修正：正常，系数=1期日修正：系数=(1+0.8%)^3≈1.0242区域因素修正：相当，系数=1个别因素修正：劣于待估2%，系数=100/(100-2)≈1.0204修正单价C=3300×1×1.0242×1×1.0204≈3300×1.0450≈3448.50（元/m²）（2）计算比准价格及总地价。三个修正后单价的算术平均值：(3407.36+3752.35+3448.50)/3≈3536.07（元/m²）待估宗地总地价=3536.07×1000≈353.61（万元）答：待估宗地总地价约为353.61万元。2.解：已知：面积S=5000㎡，原取得年限50年，已使用5年（2021至2026年），剩余使用年限n=50-5=45年。年客观纯收益a=90元/㎡。土地还原率r=6.5%。采用收益还原法有限年期公式：V其中，V为单位面积土地价格。计算：a(计算45次方较复杂，可使用公式或计算器：令x=(1.065)^45。或利用对数或金融计算器功能。此处进行近似计算或分步计算：先计算(1.065)^10≈1.8771，(1.065)^20≈(1.8771)^2≈3.5235，(1.065)^40≈(3.5235)^2≈12.4151，(1.065)^45=(1.065)^40×(1.065)^5≈12.4151×1.3701≈17.010。更精确计算：使用公式或计算器得到(1.065)^45