园区物业管理方案

园区物业管理方案

一、首先确立及分配物业管理的八大管理职能

［-］建筑物与装修设施的维护'

园区物业是一组现代化建筑物业，为了保证商业物业的形象，做好建筑物与装修设施的维护，保证物业

不受损害尤为重要，一方面，是保持良好的商业形象，相信没有消费者会喜欢到建筑破烂、装修陈旧的商

场购物消费：另一方面，也是物业保值和增值的需要，园区的商业物业以投资专业卖场为主要方向，投资

大型商业项目就是想赚钱，越是经营良好、保养得当就越是能不断增值。主要服务内容包括：

I商业物业建筑结构维护

2商业物业建筑外观维护

3绿化及环境设施的管理及维广

4园区公共区域装修设施管理及维护

5商家装修审批与管理+

6规范店铺面门面装修

7商业街区内部导向标志维护

8室外广场的行车、停车、促销区域的管理。

【二】园区物业配套设施、设备的运行、维护

配套设施和设备的维护首要工作是保证配套设施、设备能够安全运转工作，如果不幸出现故障，往往

会对园区物业产生很大的负面影响，所以园区物业应对配套设施、设备进行完善的保养，杜绝事故隐患。

主要服务内容包括：

1做好能源控制管理

2电梯、自动扶梯的维护保养

3配电设施设备的维护保养［

4电线、电路的维护保养

5供水、弱电的系统维护保养

6大型商业设施空调、排风系统维护保养

7三废排放及处理系统维护保养

【三】园区物业消防与安全的管理3

商业物业是通过配套设施、设备、人员和保险方式来避免由于人为或自然因素引起的对物业或人员的

危害。让商业物业的经营者安心从事商业活动，让消费者安全、舒适地享受购物的乐趣，消防与安全的

管理工作不仅是物业安全的保隙，而且也是公众人身安全的保障。主要服务内容包括：

I消防设施的维护保养

2消防器材配置

3消防设施标志

4商场出口与通路管理

5商场设施内部保安巡查

6自动报警、喷淋系统维护保养

7其他危及安全的防范

二、【四】环境清洁卫生管理j

这个职能是商业物业管理职能中最基本的，特别是向一些强调购物环境的场所的日常清洁维护，环

境清洁卫生管理对创造一个良好整体形象起着举足轻重的作用。主要服务内容包括：

I商场内部道路清洁

2公共区域管理

3公共区域的摆设和植物管理

4商业物业的日常清洁

5促销宣传资料发放管理'

6垃圾清理］

7环卫设施维护B

8休闲区域的清洁管理

9洗手间的环境及设施维护

【五】车辆及交通的管理

在越来越多汽车走向家庭的今天，停车难的问题将成为阻碍人们出门购物消费的因素，停车是

否方便，另外交通的安全与否、都将直接影响到园区客流的增减，车辆与交通管理最重要的目的就

是为消费者创造舒适、便利的消费机会。主要服务内容包括：

I车辆交通疏导指示

2停车场管理

3货流运输管理

4车辆安全管理/

5广场内路面交通管理

6内部道路通行管理

三、【六】客户服务管理

在实际经营中，物业管理工作的实施过程中会与各商户之间经常发生及出现这样那样不可预见

的矛盾、纠纷、误会，这需要物业管理人员首先充分的了解各商户的情况，及时进行必要的沟通、

解释、宣传、动员工作。主要服务内容包括：

1商户的租赁、退场、转让的管理工作；

2商场租赁情况的统计及跟踪管理工作；

3商户经营情况的统计及跟踪管理工作：

4商户租赁、经营的资料档案管理工作；

5商户投诉的处理工作；

6商户的跟踪回访工作。

7管理磨擦的协调解释工作。

8经营业种的巡查，跟踪协调。

【七】客户的有偿服务工作的管理

根据约定，商户承担着租赁及使用区域范围内的维护维修责任，商户在实际实施工作中由于其意

识、技能、成本等因素，经常出现：维护维修不到位、维修成本高、维修效果差等情况，这需要物

业管理工作首先充分的了解各商户的情况，提前做好各项预案和管理办法，提前做好约定服务协调

工作，有计划的提供日常及应急维护维修的有偿服务工作。主要服务内容包括：

1商户室内室外绿化设施的养护的有偿服务；

2商户空调系统、消防系统、供配电系统的维护维修的有偿服务；

3商户室内电路、用电器的应急维修的有偿服务；

4商户其他设施的应急维修的有偿服务：

5商户室内室外保洁、消杀、除害的有偿服务。

【八】园区紧急事故处理

园区是一个人流集中的公共场所，物业管理机构及工作人员要随时保持戒备的工作心理，防范

包括来自园区内部和外部的突发事件。主要服务内容包括：

1商业建筑与装修事故0

2停电或电路故障

3电梯故障

4设备或设施故障=

5发生火警

6恶劣天气&*

7人员受伤或急病

8买卖纠纷

9消费者之间严重冲突v

10犯罪事件

园区物业特点：

园区物业不同于一般物业，它的业主是法人，而不是自然人。自然人寻求的是一个舒适的生活空

间，而法人代表着企业，寻求的是一个适应其生产经营和办公的公共空间。物业管理工作要顺应这些特

殊要求，方能使园区物业管理有的放矢。企业作为生产经营单位，除了内部管理和接受国家工商、税务、

物价等部门的管理外，还需要生产、后勤服务、社会公共事务等多方面的协调。因此，园区物业管理存

在着基础服务、延伸服务和园区企业文化建设服务三大需求。基础服务除住宅物业服务内容外，还包括

直接保障正常生产的供电、给排水、电梯、消防、通讯、信息网络等设施、设备的维护；企业消防安全

检查和室内电检；为保障企业正常生产秩序对来访人员的严格管理；为企业产品、货物的安全出入对各

类车辆的管理；生产废弃物的清运、书刊信报和邮件的收发等等。延伸服务包括根据生产需求对厂房、

办公用房的装修改造；车辆的落户年审；会务服务、员工就餐，以及与市政、卫生、交通、治安、供水、

供电、供热、街道等行政部门相关事务的协调。

三、服务宗旨

以人为本、规范管理、追求创新、至诚服务。

四、追求目标

以公司经营为主导，为员工推出完善的管理服务，为公司创造效益，为企业打造品牌。

五、物业管理要点

•运用持续发展的战略，确保物业的保值与升值。

•人性化的管理方针为业户附加沟通的桥梁，增进了解与信任，以诚信为本提高管理服务的信心

•结合所辖的工业园区物业建筑特点，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低成本，转变传统

思想观念，“全心全意为全体员工服务”。

・为实现以上设想，拟采用“一种模式、两项承诺、三个重点、四项措施”的管理方针。

（一）、一种模式

针对所辖物业的特点制定出具有创造性的物业管理模式。在管理工作中将根据本园区物业的实际特

点采用有效的模式，并创造“管理由您评定，分分秒秒印证，点点滴滴做起，永远让您满意”的模式效应,

力求更好地满足全体员工需求。

建议采用的管理体制是：企业化、专业化、一体化。

管理思想是：安全服务第一、人性规范管理、提前服务员工、打造管理精品。

追求的目标是：社会效益、环境效益、经济效益。

（二）、二项承诺

1.在二年内力争本项目通过“区优秀物业管理”的评比。

2.在三年内力争本项目通过“市优秀物业管理”的评比。

（三）、三个重点

1.完善服务、诚信待人

物业管理是以服务为主的行业，为此我们将在今后的服务工作中，充分体现我们的服务宗旨和追

求目标，奉行“以人为本，员工至上”的原则和务实周到的工作理念，为公司全体员工提供全方位、高品

质的服务，并将日常服务工作紧密融合于管理之中，与全体员工建立良好的服务关系。同时以周、月、

季走访沟通的方式及时了解员T的意见与需求，在不断完善的过程中真正计员工享受到安心、舒心和称

心的工作（居住）环境。

2.环境管理责任到人

园区的环境管理极为重要，如何为公司全体员工创造一个良好、舒适的工作（居住）环境，是我们

非常重视的问题。多年的管理经验告诉我们，保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位，才能充分发

挥每个人的才能，使其认真地去做好每天的工作，树.环保意识，从而保证工业园区的环境卫生状况达

到最佳状态，为园区所在地增加一道清洁、卫生、亮丽的风景。

3.安全、消防真抓实干

为确保全体员工生命、财产的安全，我们主张以切合实际的人员防范为主、以本物业先进的消防设

施为辅的安全管理防范理念，建立一支强有力、多用途的管理亚合式人，队伍。紧密联系政府职能部门

做到齐抓共管，使所辖物业在长年平安的条件下为全体员工服务。在日常的管理中，建议派专人全天值

班，负责所辖物业的安全管理工作，严格管理，防止易燃易爆等危险品进入工业园区，制定出与其相适

应的应急处理安全操作程序，发生特殊时间时力争将损失降至最小程度。

六、四项措施

1、据历年来的管理经验及相关条件，在对其加以完善的基础上，将之运用到物业的管理上。从本物

业业户的文化内涵、环境、行为、制度、道德方面加以分析，科学地制定、引导、宣传、倡议等较为文

明典雅的管理指引。

2、制定出详尽的执行手册，使园区物业员工翻开手册即可操作。如《物业部员工手册》等，使每一

位员工了解工作规程，熟悉管理程序，达到规范、自我、服务全体员工的目的。

3、时刻有这多方面的准备，永不间歇地实现物业管理项归的创新，不断提出建设性意见，全力做好与

前期施工管理单位的衔接工作。

4、将不间断地充实管理队伍。采用“培训一上岗一再培训一再上岗”的轮回培训制度，不断提高员

工的工作技能与素质。

七、拟采用的管理模式

（一）、物业管理架构

物业管理服务，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配置，以求

达到降低管理成本、提供优质服务的目的。

本“物业中心”按“直线制”设定管理架构。中心设客服部、保安部、工程部、保洁四个部门。

其优点是集指挥和只能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时，既能满足本物业初期管理的要求，又能

为将来业务的发展留下充足的空间。

1.客服部

（1）负责处理员工的咨询、投诉，并提供协助。

（2）负责物业服务中心会议〜心的管理。

（3）书写各类通知、通告，由总经理签署发出。

（4）协助处理租赁工作。

（5）负责租户的搬入和迁出协调工作。

（6）负责租户档案的建立与管理工作。

2.保安队

（1）负责园区物业的防火、防盗、防破坏和警卫工作。

（2）与政府公安、消防、司法部门保持良好的关系。

（3）成立义务消防队，定期举行消防演习。

（4）建立、健全、制定物'业的各项安全规章制度。

（5）与公司各部门签订“消防安全责任书工

（6）负责园区物业大型活动的警卫布置。

（7）负责园区物业的日常巡杳工作和固定岗位的安排。

（8）负责园区停车场的安全秩序管理工作。

（9）负责监工室管理工作。

（10）负责安全管理员的管理、培训、考核工作。

（11）物业经理指派的其他工作。

3.工程管理部

（1）负责园区物业全部公共设备、设施的运行管理，保证设备正常运转。

（2）负责园区物业机电设备的口常维护保养工作。

（3）制定长期和日常的维修保养计划并付诸实施。

（4）负责园区物业土建、弱用系统、强电系统、给排水系统、消防系统、综合布线系统及其他公共系

统的日常维修保养。

（5）负责园区物业高低压配耳室、空调机房的值班和日常维修保养。

（6）负责客服人员转发投诉的处理，及满足全体员工其他有关的服务要求。

（7）协助做好园区工程管理部使用的工具、设备材料的选购、库存和保管使用工作。

（8）负责工程人员的管理、培训、考核工作。

（9）负责园区装修方案的审核、监督、管理工作。

（10）物业经理指派的其他工作。

4.保洁绿化部

（1）对园区各栋楼层、公共设施、园区道路、各种示牌、喷水池等进行保洁。

（2）定期对下水道进行消杀。

（3）生活垃圾做到日产日清。

（4）对园区花草树木浇水、施肥、整形造型、除杂草、补缺、杀虫保洁。

（5）物定经理指派的其他工作。

（二）、物业管理岗位编制

暂定本物业管理方针为：人性服务、培养人才、科学管理、走向市场。根据以上方针，特制定以下

用人方案。

人员招聘

（一）、物业管理本部

1.管理经理

大学本科以上学历，持有物业管理上岗证，具有5年以上大型物业管理实际工作经验，熟悉物业管理

有关法律、法规及企业基本管理工作，有较强的管理能力和纽织协调能力及处理突发事件的能力，勒业、

敬业、乐业。

（二）、客服部

1.客服部主管

大专以上学历，持有物业管理上岗证，有2年以上工作经验，具有2年以上工作经验，具有丰富的社

会经验和较强的语言表达能力及大型会议接待能力，以及随机应变处理突发事件的能力，对大厦清洁、

绿化、养护知识有一定的了解，了解各清洁用品的使用规范。对工作认真负责，敬业、乐业

2.客服员

大专以上学历，有1年以上物业管理接待工作经验，性格温顺，自身素质较好，语言表达能力较强，对

工作认真负责，敬业、乐业。

（三，工程管理部

1、工程管理部主管

大学本科以上学历（工科专业），工程师职称，有6年以上工作经验，持有物业管理上岗证，有2年以

上本职工作经验，具有扎实的专业知识基础，丰富的实际工作经验，极强的动手操作能力以及较强的资

源运用能力、组织管理能力和综合事务管理能力,有电工操作证,勤业、敬业、乐业

2、弱电技工

大专以上学历，电子技术、计算机或相关专业，助理工程师职称，有3年以上工作经验，业务熟练，有较强

的敬业精神，具有独立完成工作的能力。

4、强电技工

身体健康，大专以上学历，电力系统或相关专业，助理工程师职称，有5年以上工作经验，有大型企业设

备管理经验，业务熟练，有较强的敬业精神，具有独立完成工作的能力。

5、空调技工

大专以上学历，制冷专业，有5年以上工作经验，有大型设备的管理经验，业务熟练，有较强的敬业精神，

具有独立完成工作的能力。

6、维修工

高中以上学历（水电专业），等有特种行业操作证，身体健康，品行端正，工作认真负责，有一定的口头

表达能力。

（四）、安全管理部

1.安全管理经主管

大专（或同等学历），熟悉国家有关法律、法规和保安的有关知识，具有较强的管理能力。持有物业

管理上岗证，有2年以上的本职工作经验，具有，丰富的社会经验和较强的语言表达能力，以及随机应变

处理突发事件的能力，有一定的消防知识。工作认真负责，敬业、乐业，部队复转军人（持安全证）优先

选择。

2、安全管理员

高中以上学历，退伍军人优先，身高175cM以上，身体健康、品行端正，工作认真负责，须有本地户口担

保人。

3、监控管理员

高中以上学历，男身高175cM以上，女165cM以上，身体健康，不矫正视力为1.5,品行端正，工作认真,

需有本地户口。

（五）绿化保洁部

保洁员身体健康、品行端正，工作认真负责，能吃苦耐劳。

2、绿化员身体健康、品行端正，工作认真负责，能吃苦耐劳。

八、物业管理人员培训

（―）＞新员工上岗培训

根据物业管理思想，为打造物业管理精品，拟对新员工上岗培训工作做以下安排。

1.员工上岗培训期15天为有薪培训。

2.培训内容包括：物业管理概述，园区物业管理流程，现代物业管理服务理念，投诉、应急工作处理程序，

军事化训练等。

（二）、在岗员工循环培训

1.通过实际工作中所产生的问题，不定期安排当事人（指员工）参加班后的专题培训

2.每位在岗员工每月参加2次公司组织的工作指引培训。组织员工座谈会，交流事件处理技巧及与员工沟

通的经验。

3.上岗循环培训的考核办法。

（1）通过理论答题的方式考核员工所掌握的培训内容。

（2）在实际工作中，业户的投诉率和员工违章、违规的行为是评价员工工作的基础。

（3）通过理论与实践考核，淘汰不合格的员工，达到优化管理的目的。

4.培训计划及培训内容提纲（略）。

九、前期准备

公司派出专业人员对待承接项目进行深入研究，了解项目规划、物'业特点以及周i力地区物业分布情

况、安全状况，进驻前一个月开始筹建物业管理队伍，进行人员选拔、培训，针对项目特点制定各项管理

规定及工作流程，进驻前一星期必须安排好管理用房•、员工宿舍及管理处相关办公设备：物业接管必须

进行验收评估，妥善进行钥匙、图纸资料的交接。

1.内部机构的设置与拟定人员编制

2.物业管理人员的选聘和涪训

开展管理工作前1个月。培训内容为：专业管理概念，紧急应变的处置，园区员工投诉的处理。

3.规章制度制定

1）、根据政府有关部门的法律、法令、文件和示范文体，编写管理文件（各项守则、管理规定，各级员

工闵位职费及工作程序）并在新园区入驻前完成。

作业现场管理时，管理处将采取必要的安全防护和消防措施，保障作业人员和员工的安全，控制现

场的各种粉类、废气、固体废物以及噪声、振动对环境的污染和危害，减轻或避免对园区员工的日常生

活造成影响。

环境卫生管理。规范二次装修材料及垃圾的运输和堆放，严禁投入下水道，确保楼宇内道路通

畅及环境整洁；加强噪声控制，限定二次装修施工时间或进行噪声隔离，最大限度降低对•员工正常生活

及工作的影响，控制入住和二次装修期交叉时造成的环境影响。

共用设备设施管理。确保二次装修中水电主干线、消防设施等户内外设备设施不受破坏，严禁任意

动用消防设施，使其正常运行。

十、完善的口常物业管理服务

A.安全保卫系统

1.总体安全环境管理

在园区四周、车辆进出口、园区出入口，电梯轿厢内设置闭路监控系统，建立24小时不间断监控资

料；结合公安110报警系统，对突发安全事件及时解决，依法办事。

培训专业保安巡查员队伍，保安巡杳员统一着装、佩戴明显标志，文明值勤，言语规范，认真负责,

对园区进行24小时值班及巡逻，制定详尽巡逻路线及频次；对危及人身安全处设有明显标志和防范措施

并及时消除安全隐患。

在出入口处对来访客人进行登记，控制楼宇内流动人员数量，防止推销人员散发广告传单或无关人

员流窜；建立我公司覆盖全石狮市的保安呼叫系统，遇有突发事态，可以立即调配全公司人力和物力集

中支援；制定应急准备和应急措施，如防台风、防地震方案等。

2.对出租商户管理

租户的社区角色不同，人员流动性大，社会背景、身份也极为更杂，因此，出租户管理成为当今物业

管理中较难处理的问题。我公司将从提倡亲和社区文化入手，对租户进行分类拜访与重点关注；配合派

出所、居委会对小区内租户、流动人员的调查。确保园区内员工、租户的生活安全与人际知谐。

3.车辆交通及道路管理

园区停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐，机动车辆出入有登记：非机动车车辆按规定位置停

放；每天巡查园区内道路，确保道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人

通行及员工的日常生活。

4.科学管理

记录全面的事件日志，针对事故多发地加强巡逻及监控，消灭安全隐患。

B.设备设施维护系统

1.房屋管理与维修养护

主出入口设楼宇平面示意图，幢标号标志明显；定期检查外墙，确保房屋外观完好、整洁，外墙面砖、

涂料等装饰材料无脱落、无污迹；空调安装位置统一，冷凝水集中收集；设立小告示板，及时通报相关

事项。

2.共用设备管理

本公司物业设备保养与维修，一是以预防为主，坚持日常保养与计划维修并重，使设备始终处于良

好状态；二是对房屋设备做到“三好”，“四会”和“五定”。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋

设备.“四会”是指物业维修人员对房屋设备要会使用、会保养、会检查、会排除故障。“五定”是对房

屋主要设备的清洁、涧滑、检修要做到定量、定人、定点、定时和定质；三是实行专业人员修理与使用

操作人员修理相结合。以专业修理为主，同时设备的使用操作人员参加日常的维护保养和进行部分的小

型维修。四是完善设备管理和定期维修制度。制度科学的保养规程，完善设备资料和维修登记卡片管理,

合理制定定期维修计划。

1）给排水设备管理

管理目标：细心保养，确保给排水设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏，方便员工生活。

供水设备（包括蓄水池、供水泵、管网、屋顶水箱、水表、阀门等）。对生活水泵、给水管网定期检

修及防腐保养，确保供水设备运行正常、设施完好、无渗漏、无污染；每天2次巡视水泵房、给水管网、

屋顶水箱；水泵、水池、水箱有严格管理措施，无污染隐患；生活用水的水质符合把生标准；对二次供

水蓄水池、屋顶水箱每半年清洗、消毒一次，无二次污染，保存二次供水卫生许可证、水质化验单；停

水提前一天通知住用户。

排水管理。每天巡视排水管道等设施，确保排水、排污管理通畅，无堵塞、外溢现象；汛期道路、

车库、设备房无积水、浸泡发生；每年一次清理化粪池、污水井；遇有事故，维修人员在规定时间内进

行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。

2）供电设备管理

供电设备（变压器、电表、供电线路、总开关、户外型负荷开关、户内型漏电保护自动开关、避雷

针等）。建立24小时运行和维修值班制度，及时排除故障；每天检查供电线路，确保正常供电，道路、楼

道等公共照明完好；建》..配电室巡查制度（每班巡查一次，每月细查一次，半年大检修一次），并做好运

行记录；停电提前一天通知各用户：临时施工及住（用）户装修制定临时用电管理措施：发生地震、火

灾、水灾等情况及时切断电源；备用应急发电机随时起用。

配电房管理。由机电技术人员管理和值班，无关人员禁止入内；建立配电运行记录，每班巡查1次，每

月细查1次，半年大检修1次，查出问题及时处理，并做好记录；室内照明、通风保持良好；操作开头的标

志明显，停电拉闸要挂标志牌，检修停电，更应挂牌；操作及检验时，必须按规定使用电工绝缘工具、绝

缘鞋、绝缘手套等。

供电设备的正常维护和保养。观察种类仪表、电压是否正常，使用电流的变化情况，高峰用电时的

电流数值，三相电流是否平衡，对照值班记录检查分析有关差异；核对各个支路的实际负荷是否与装设

的保护元件整定值相符合；配电箱固定是否牢固，箱内器件是否完好无损，各闸具的接头有无松动，操作

是否灵活，刀刃及接点有无烧伤，导线绝缘是否老化、变脆、熔断器有无焦痕；导线绝缘是否良好，各类

绝缘导线的绝缘是否老化，各接头处无烧焦、变脆、绝缘包布有无失效，接头之间有无腐蚀现象；金属

管连接的地线是否良好，有无虚脱或腐蚀，各种管路固定是否牢固。管子接头有无脱扣拔节现象，管路有

无塌腰变形；各用电器具是否牢固；各种地板的接地电阻是否符合规定。

3）弱电设备管理

每天对门禁对讲系统进行维修保养，确保故障能及时排除。

4）消防管理

消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全，完好无损，可随时起用；制订突发事件应急方

案；消防管理员接受严格正规的培训。

建立日常防火检查制度，每周一次检查消防系统设施设备，每月全部检查一次，及时发现并消除火

灾安全隐患，确保消防设施齐全、完好，标识完整，可随时起用；在明显处设立消防疏散示意图。照明设

施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通无阻；全体管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理

各种问题；组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人；建立义务消防队，制订

突发火灾应急方案：每年举行一次消防演习，增强应急技能、提高业主消防意识。

C.环境保结系统

环境卫生管理的目的是净化环境，给园区全体员工人提供一个清洁宜人的工作、生活环境。我司对

清洁卫生工作将严格“五定”管理，即定人、定地点、定时间、定任务、定质量。

管理标准：垃圾箱、果皮箱等环卫设备完备：标准化保洁（专职人员及清洁卫生责任制）；垃圾日产

日清，定期进行卫生消毒灭杀：园区公共部门共用设施无蚁害；园区内道路等共用场地无纸屑、烟头等

废弃物；房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画；楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净。

1.日常保洁

范围工作内容频次标准备注

楼道1收垃圾，洗垃圾桶2次/天无遗留物、臭味

2扫地板及楼梯1次/天无杂物，无积水

3冲洗楼梯1次/周无杂物，无积水

4擦公寓口信报箱1次/天无灰尘，无手印

5擦电梯2次/天无灰尘，无手印

6擦公共防盗门1次/周无灰尘

7擦楼梯扶手1次/周无灰尘

8擦公共天花板1次/周无灰尘、蜘蛛丝

9擦消火栓1次/月无灰尘

10擦窗户2次/月无灰尘

道路1路面循环清扫无杂物

2路边绿地2次/天无杂物

3水泵结合器1次/周无灰尘

4路灯柱1次/周无灰尘

绿地清理2次/天无灰尘、枯叶

2.四害消灭

在楼道、道路、绿地等公共区域，每月定期一次采取措施消灭老鼠、蜂螂，二次消灭蚊子、苍蝇，配

合周围区域对四害滋生地消毒处理。

D.绿化维护系统

制定绿化管理标准，定期对园区绿化进行浇水、施肥、修剪、杀虫等工作；对园区绿化进行改进、

栽种；绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象；花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无

折损、无斑秃；绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。

项目措施标准

绿化浇水浇水（依气候变化）浇足浇透

草皮修剪（按季节进行）草皮美观平整

杂草清除（每周一次）确保基本无杂草

防虫病虫害防治（一年2次）无病虫害

养护施肥（一年4次）绿化生长旺盛

乔灌木修剪造型一年4次

E、共用设施管理系统

制定共用设施管理标准，对园区的共用设施：篮球场等制定相应的管理办法，定期对共用设施进行

维护保养；开发收益性服务项目，借助专业的物业管理服务对共用设施进行有效管理，并引入良好的运

营机制充分发挥物业的使用价值。

F、社区文化活动组织系统

1.社区文化建设

创造一个和谐、文明、舒适的牛活与T作环境是我公司与员工的共同愿颦。在一年甲，特别是节日,

如春节、中秋节等，管理处腾出活动空间，与社区居委员会一道，组织园区员工参与开展各种积极向上的

文艺活动，使全体员工拥有一份归属感；各项活动事先计划，争取政府有关部门支持。

2.便民服务

“不出园区门，照样过日子”是物业管理服务的一项重要目标，当员工遇到生活上或工作上的多方

面问题而难以应对时，物业管理部员工都能够有求必应地提供服务，主动为员工排忧解难，积极开展临

时性的、专项性的、员工自愿选择的特约服务方式。

1）、日常服务

设置员工联络处、服务专线，开辟员工与物业管理部沟通交流场所，不但要接受员工的质疑、问询、投

诉、求助、报修，还要求物业管理部员工必须热情相待，及时处理和反馈园区员工的各种要求：建立回

访制度并记录，定期向住园区员工发放物业管理服务工作征求意见单，对合理化建议及时整改；

园区食堂管理

员工人数将达到1000人左右，属于零散集型、功能多元化的小型园区，民以食为天，食以安为先，食

品安全是关系到员工身体健康和生命安全的一件大事。

全程外包模式

提供厨房设备及用餐场地，承担水电、燃料及经营人员的住宿，自主经营，自负盈亏。

灵活的膳食服务

可配合不同需求，度身设计一个合适的合作方式。

厨房之管理

1.1厨工守则，卫生条例

1.1.1严格遵守公司各项规定，讲究个人卫生、勒剪指甲、勤理发、不要随地吐痰。

1.1.2工作时必须自查食物是否变质、变味现象，发现问题及时处理。

1.1.3工作时要穿工作服，严禁上班时吸烟。

1.1.4严格按照食品卫生要求去操作，防止食物中毒。

1.1.5洗干净后的餐具要整理齐备且有规律地摆好。

1.1.6工作中严格按伙食标准精打细算，以最大限度内尽量做到色香味，花样、品种多样化。

1.1.7整个烹食过程必须认真清洗干净并按时、按质、按量供给。

1.1.8每天清理，每月三次大扫除，确保厨房环境卫生。

员工用餐公约

2.1就餐一律在餐厅进行，园区内其它任何地方不得交煮进餐。

2.2严格按餐厅就餐时间餐，其餐厅开放时间如下：早餐：07:00—7:40中餐：12:00—12:30晚餐

17:30-18:00具体用餐时间按各部门下班时间表规定时间为准。

2.3员工打饭/打菜必须排队并接受厨房工作人员和保安的管理。不准插队，不准备、一人打多份。

2.4就餐时要有良好的姿态，不得挥动筷、匙、叉妨碍邻桌。

2.5就餐时不得高声喧哗，碗、筷、匙不得故作撞击声。

2.6果核骨制，余饭剩菜，不可随手弃置。川餐完毕须各刍清理，倒置指定桶类。

2.7力行俭省节约，饭食多少盛多少，杜绝剩菜剩饭。

2.8餐厅内禁止吸烟。

2.9凡协力厂商来厂洽公人员，可在干部餐厅就餐，但必须在上午10:00,下午15:00以前通知厨房,

由洽谈部门干部带入餐厅就餐。

2.10各部门如晚间加班至23：00或启动夜班，须在下午16：30前通知厨房，以便厨房准备工作，逾

时报餐，所造成用餐不便，由各部门管理自行解决工作。

十二、建立社区化的园区

社区化园区是指确立：“以人为本，服务至卜.”的服务思想，在工业园区科学地设置各项基本功能，如超

市、银行、邮政、卫生所、新华书店等，为园区员工提供全方位、多功能、综合性的物业服务。

房屋及配套设施完好率

98%

国优标准

承诺指标98%

测定依据完好、基本完好房面积/建筑物面积x100%298%

1.制订详细的房屋及配套设施维修养护计划，并严格执行V

质2.房屋及配套设施的巡查、保养频率及质量标准量化分解到个人。日常维护检查与定期维修巡

量查相结合，确保良好状态.

保3.严格二次装修管理，建立立体交叉式的监管网络，对进入园区的施工单位实行跟踪管理，防

证止损坏结构、危及配套设施安全的行为。

措3.严格二次装修管理，建立立体交叉式的监管网络，对进入园区的施工单位实行跟踪管理，防

施止损坏结构、危及配套设施安全的行为。

3.严格二次装修管理，建立立体交叉式的监管网络，对进入园区的施工单位实行跟踪管理，防

止损坏结构、危及配套设施安全的行为。

房屋零修、急修及时率

国优标准98%

承诺指标99%

测定依据己完成零修急修数/总零修急修数x100%N99%

质1.建立严格的房屋修缮制度，实行24小时值班，设立业主报修专线电话。

量2.维修人员应在接到维修通知单10分钟内到达现场，零修立即处理，急修不过夜。

保3.根据小区的功能和特点，储备合理数曷的常用材料,以备急用。

证4.实行报修填单制，维修完成后经报修人签字确认后返回存档。

措5.每月对维修及时率进行一次统计，结果作为相关部门及个人的考核依据。

施5.每月对维修及时率进行一次统计，结果作为相关部门及个人的考核依据。

维修工程质量合格率及回访率（一）维修工程质量合格率

国优标准100%

承诺指标100%

测定依据质量合格的维修单数/总维修单数x100%=100%

1.加强对维修技工的专业培训，所有技术人员持证上岗，严格按照操作规程进行维修。

质2.维修工程实行业主、客户质量签收制度。

量3、加强外购材料、备件的验收控制，确保质量，提供维修安装服务前由业主检验确认。

保4、较为复杂的维修工程，事先应制订详细的工作方案，同时要求维修主管到现场进行指导、监

证督和验收。

措4.较为复杂的维修工程，事先应制订详细的工作方案，同时要求维修主管到现场进行指导、监

施督和验收。

4、较为复杂的维修工程，事先应制订详细的工作方案，同时要求维修主管到现场进行指导、监

督和验收。

维修工程回访率

公司内控标准100%

承诺指标100%

测定依据维修回访数/总维修数x100%=100%

质

量1.维修实行100%回访制，采用电话、上门、书面征集等方式进行回访，保证反馈渠道畅通。

保2、每月5日前由维修主管对上月维修单进行统计、分析，并提交分析报告。

证2每.月5日前由维修主管对上月维修单进行统计、分析，并提交分析报告。

措2、每月5日前由维修主管对上月维修单进行统计、分析，并提交分析报告。

施

保洁率

公司内控标准99%

承诺指标99%

测定依据保洁达标面积/保洁总面积x100%N99%

1.配备完善的垃圾收集及处理设施，方便员工使用，加强宣传教育，提高员工保洁意识。

2、垃圾日产日清，封闭转运，杜绝二次污染，实施垃圾分类处理。

质量3、每日巡视检查保洁情况，发现问题立即处理。

保证4、提倡“全员保洁，人过地净二

措施4.提倡“全员保洁，人过地净”。

4、提倡“全员保洁，人过地净工

治安案件年发生率

公司内控标准0.5%o

承诺指标O.5%o

测定依据案件发生次数/入住总户数x1000%oV0.5%。

1.提供24小时保安服务。采用单车、步行巡逻方式，建立立体交叉式的安全监管体系。人防与

技防结合，充分发挥技防手段的作用。

质2.严格控制外来人员进入，外来施工单位必须签订施工或任书，施工人员挂牌上岗，定位施工。

量3、树立“全员防范”意识，建立“快速反应和快速支援”体系。

保4、实行员工搬出/入登记制度，严格控制物料进出。

证5、保安员实行准军事化管理，定期进行军事素质和业务技能培训，不断提高处理可疑或突发事

措件的能力。

施5.保安员实行准军事化管理，定期进行军事素质和业务技能培训，不断提高处理可疑或突发事

件的能力c

5、保安员实行准军事化管理，定期进行军事素质和业务技能培训，不断提高处理可疑或突发事

件的能力。

火灾年发生率

公司内控标准0.5%o

承诺指标0.5%o

测定依据火灾发生次数/总人数x1OOO%o<O.5%o

1.实行全员义务消防员制，建立一支“消防快速反应分队”；制定严格的消防管理制度和详细的

消防应急作战方案，每年组织不少于二次的消防

实战演习。

质

2.定期开展各种形式的安全用电、用气和防火宣传，提高业主的消防意识。

量

3、园区所有动火作业，施工单位必须事先申报并办理动火登记手续。施工单位应指定动火部位

保

监控人，并配备足够的消防器材。

证

4、定期为员工宿舍提供安全用电检杳服务，及时消除隐患。

措

5、加强巡视和维修养护工作，确保消防设施设备的完好。

施

5.加强巡视和维修养护工作，确保消防设施设备的完好。

5、加强巡视和维修养护工作，确保消防设施设备的完好。

年违章发生率与处理率

公司内控标准1%

违章年发生率承诺指标1%

II算测定依据违章发生次数/入住总人数x100%R%

公司内控标准100%

违章处理率承诺指标100%

计算测定依据违章处理数/总违章数x100%?99%

1.加强物业管理法规宣传，培养园区全体员工共同参与意识。

质量2、全员协调管理，建立交叉巡视制度，及时发现及时处理。

保证3、采用情理手段、经济手段和法律手段制止违苴，建立跟踪回访制度.

措施3.采用情理手段、经济手段和法律手段制止违章，建立跟踪回访制度。

3、采用情理手段、经济手段和法律手段制止违苣，建立跟踪回访制度。

员工年有效投诉率和处理率

(-)年有效投诉率

公司内控标准2%o

承诺指标2%o

测定依据有效投诉次数/园区人数x1000%o42%。

1.不断培养和树立物业员工的服务意识，为全体员工提供优质的服务，使物业部工作人员追求

员工百分百的满意。

2、保持园区员工和管理处之间沟通渠道的畅通，设立投诉电话和投诉信箱，不断超越员工的服

质量

务需求，及时改进管理处工作中存在的问题和缺点。

保证

2.保持园区员工和管理处之间沟通渠道的畅通，设立投诉电话和投诉信箱，不断超越员工的服

措施

务需求，及时改进管理处工作中存在的问题和缺点。

2、保持园区员工和管理处之间沟通渠道的畅通，设立投诉电话和投诉信箱，不断超越员工的服

务需求，及时改进管理处工作中存在的问题和缺点。

（二）投诉处理率

公司内控标准99%

承诺指标99%

测定依据处理有效投诉次数/有效投诉总次数x100%299%

1.设立总服务台并实行24小时值班，接受园区员工的各类投诉。值班员做好投诉记录，并根据投

质

诉内容传递至相关责任部门。

保

2、各责任部门接到投诉后应立即采取补救措施，并在预定时间内向员工回复。暂时无法解决的

证

问题应制订解决的计划并向员工进行解释。

措

3.投诉处理率作为部门及员工每月工作考核的重要指标直接与工资挂钩。

施

3、投诉处理率作为部门及员工每月工作考核的宣要指标直接与工资挂钩。

员工综合服务满意率

国优标准95%

承诺指标两年内达97%以上

测定依据（满意数+基本满意数）/园区总人数x100%N97%

1.实行开放管理，向全体员工公开服务内容、服务质量标准，使物业管理工作始

终处于员工监督之中。

2、设立征询意见箱和投诉受理电话。每半年向员工作一次业主满意率调查，由

质

管理处经理主持对调查结果及业主反馈意见进行分析，及时调整和改进管理服务方

量

案。对不合格项提出纠正和预防措施，并将实施结果向员工公布。

保

3、通过每季度召开一次质量分析会，每半年组织一次内部质量审核，每年开展一

证

次管理评审等活动，不断改进和完善质量保证体系，确保业主满意。

措

3.通过每季度召开一次质量分析会，每半年组织一次内部质量审核，每年开展一

施

次管理评审等活动，不断改进和完善质量保证体系，确保业主满意。

3、通过每季度召开一次质量分析会，每半年组织一次内部质量审核，每年开展

一次管理评审等活动，不断改进和完善质量保证体系，确保业主满意。

绿化完好率

公司内控标准98%

承诺指标98%

测定依据完好绿化面积/总绿化面积x100%298%

1.制订科学的绿化养护计戈1并严格执行。

2、物业主管每周对绿化养护情况进行巡视检查，并将检杳结果作为园艺工的考

核依据之一.

3、定期开展环保宣传，组织园艺方面的社区活动，增强园区员二爱护绿化的自

质量保证

觉性。

措施

3.定期开展环保宣传，组织园艺方面的社区活动，增强园区员工爱护绿化的自觉

性。

3、定期开展环保宣传，组织园艺方面的社区活动，增强园区员工爱护绿化的自

觉性。

道路、车场完好率

公司内控标准98%

承诺指标98%

测定依据道路、车场完好房面积/道路、车场总面积x100%?98%

1.制订详细的养护计划，定期