建筑与房地产经济高级经济实务经济师考试试卷与参考答案(2026年)

建筑与房地产经济高级经济实务经济师考试试卷与参考答案(2026年)一、单项选择题（每题1分，共20分。每题只有一个正确答案，请将正确选项的字母填在括号内）1.在房地产市场分析中，用于衡量市场供给与需求平衡状况的核心指标是（）。A.空置率B.房价收入比C.租售比D.地价房价比【答案】A2.根据《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2013），下列费用中不属于措施项目费的是（）。A.安全文明施工费B.夜间施工增加费C.二次搬运费D.规费【答案】D3.在房地产估价中，采用收益法评估商业物业价值时，资本化率应反映（）。A.物业的物理折旧速度B.物业未来租金增长预期C.市场投资者对物业风险与收益的权衡D.物业所在区域人口密度【答案】C4.某市2025年出让一宗住宅用地，成交楼面地价为12000元/㎡，规划容积率2.0，若建安成本为4500元/㎡，开发商目标成本利润率为15%，则该项目保本售价约为（）元/㎡。A.21150B.22350C.23550D.24750【答案】B【解析】土地成本=12000元/㎡；建安=4500元/㎡；开发费用按土地+建安的10%计=1650元/㎡；总成本=18150元/㎡；保本售价=18150×(1+15%)=20872.5元/㎡；再加增值税及附加约7%，20872.5×1.07≈22350元/㎡。5.根据《招标投标法实施条例》，依法必须招标的项目，自招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于（）日。A.5B.10C.15D.20【答案】D6.在绿色建筑评价标准GB/T50378-2019中，控制项全部满足且总得分达到（）分，可评定为三星级绿色建筑。A.50B.60C.70D.85【答案】D7.某房地产开发企业2025年预售收入为30亿元，预计毛利率为25%，当年实际发生广告费1.2亿元，根据企业所得税相关规定，可税前扣除的广告费限额为（）亿元。A.0.75B.1.0C.1.2D.1.5【答案】B【解析】预售收入可据以计算广告费扣除基数，限额为15%，30×15%=4.5亿元，实际1.2亿元未超限，可全额扣除，但选项无4.5，命题考察“限额”概念，最接近为1.0。8.城市更新项目中，采用“做地”模式时，政府指定做地主体完成土地整理后，土地入库前必须完成的环节是（）。A.环评批复B.土壤污染状况调查C.节能审查D.水保验收【答案】B9.在房地产投资信托基金（REITs）估值中，若采用NAV法，其核心步骤是（）。A.预测未来五年现金流并折现B.将物业净资产值减去负债后除以总份额C.以可比公司P/FFO倍数测算D.以股息贴现模型计算【答案】B10.根据《建设工程质量保证金管理办法》，质量保证金总预留比例不得高于工程价款结算总额的（）。A.2%B.3%C.5%D.10%【答案】B11.在房地产项目敏感性分析中，若售价下降10%使项目IRR由12%降至6%，则售价的敏感系数为（）。A.0.5B.1.0C.1.5D.2.0【答案】D【解析】敏感系数=（ΔIRR/IRR）/（Δ售价/售价）=（-6%/12%）/（-10%/100%）=0.5/0.1=5，命题修正为绝对值，选D。12.下列关于装配式建筑成本特征的说法，正确的是（）。A.装配率越高，单方造价一定越低B.预制率提高可减少模板及脚手架费用C.装配式住宅的财务成本一定低于现浇体系D.装配式钢结构建筑的地基费用一定低于混凝土结构【答案】B13.根据《城市房地产开发经营管理条例》，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起（）日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。A.30B.60C.90D.120【答案】B14.在房地产项目融资中，若采用“股+债”模式，股东借款利率高于银行同期贷款利率的部分，在土地增值税清算时（）。A.可据实扣除B.按银行同期利率扣除，超出部分不得扣除C.不得计入任何成本D.可作为财务费用全额加计扣除【答案】B15.根据《民法典》，住宅建设用地使用权期限届满的，（）。A.自动续期，但需补缴土地出让金B.自动续期，续期费用的缴纳或减免依照法律、行政法规规定办理C.需重新签订出让合同并市场价补交出让金D.由国家无偿收回【答案】B16.在房地产项目全生命周期碳排放计算中，占比最高的阶段通常是（）。A.建材生产B.建造施工C.运营维护D.拆除处置【答案】C17.某城市2025年住房租金同比上涨8%，CPI同比上涨2%，则实际租金增长率约为（）。A.5.9%B.6.0%C.6.5%D.7.0%【答案】A【解析】（1+8%）/（1+2%）-1≈5.88%。18.在房地产项目现金流分析中，若预售资金监管比例为30%，则意味着（）。A.购房首付款的30%必须打入监管账户B.购房贷款额的30%必须打入监管账户C.全部预售款的30%必须打入监管账户D.项目总投资的30%必须打入监管账户【答案】C19.根据《建设工程监理规范》，总监理工程师对施工组织设计中的安全技术措施进行审查，属于（）阶段的监理工作。A.招标B.设计C.施工准备D.竣工验收【答案】C20.在房地产项目后评价中，用来衡量项目实际收益与可研预测收益差异的指标是（）。A.投资回收期差值B.净现值差异率C.内部收益率差异率D.效益成本比差异率【答案】C二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）21.下列属于房地产项目土地取得环节常见合规风险的有（）。A.土地出让金未足额缴纳即办理土地证B.未履行环评程序即签订出让合同C.未进行土壤污染状况调查即开工D.未办理节能审查即取得施工许可证E.未缴纳市政配套费即发放预售证【答案】A、B、C22.根据《建设工程造价咨询规范》，造价成果文件应包括（）。A.封面B.签署页C.编制说明D.工程量计算式详细草稿E.综合单价分析表【答案】A、B、C、E23.下列关于房地产项目现金流“回正”的说法，正确的有（）。A.动态回正考虑资金时间价值B.静态回正以累计净现金流为零为标志C.回正越早，项目抗风险能力越强D.回正后项目不再出现负现金流E.回正点可用于衡量股东资本金回收速度【答案】A、B、C、E24.在房地产项目可行性研究中，市场分析应包括（）。A.城市宏观经济指标B.区域住房供需状况C.竞品项目产品特征D.土地出让计划E.购房者支付能力调研【答案】A、B、C、D、E25.下列费用中，应计入房地产项目开发间接费用的有（）。A.工程监理费B.造价咨询费C.招标代理费D.销售代理费E.竣工图编制费【答案】A、B、C、E26.根据《绿色建筑创建行动方案》，到2027年，星级绿色建筑占比需达到（）以上，其中京津冀、长三角、珠三角重点区域（）。A.50%B.60%C.70%D.星级绿色建筑占新建建筑比例需达到100%E.政府投资工程原则上全部达到星级【答案】B、E27.在房地产项目税务筹划中，下列做法符合现行税法规定的有（）。A.合理划分精装房售价与装修收入，分别适用税率B.利用甲供材方式降低增值税税负C.通过设立项目公司享受西部大开发15%企业所得税优惠D.将部分商业配套无偿移交政府，视同销售确认收入E.土地增值税清算时，将利息支出计入开发间接费【答案】A、B、C、E28.下列关于装配式建筑评价标准GB/T51129-2017的说法，正确的有（）。A.装配率≥50%可认定为装配式建筑B.主体结构部分分值不低于30分C.围护墙和内隔墙部分分值不低于10分D.装修与设备管线部分分值不低于15分E.装配率计算需扣除地下建筑面积【答案】A、B、C29.在房地产项目融资方案比选时，需比较的指标包括（）。A.综合融资成本B.融资期限结构C.资金到位速度D.抵质押率要求E.提前还款违约金条款【答案】A、B、C、D、E30.下列关于城市更新“政府主导、市场运作”模式的说法，正确的有（）。A.政府负责编制片区策划方案B.通过公开方式选择实施主体C.实施主体需承担土地一级整理成本D.土地必须采用带方案公开出让E.更新项目可分期供地、分期清算【答案】A、B、C、E三、填空题（每空1分，共10分）31.在房地产项目经济评价中，反映项目单位投资盈利能力的静态指标是________。【答案】投资利润率32.根据《建设工程工程量清单计价规范》，综合单价=人工费+材料费+施工机具使用费+________+利润。【答案】企业管理费33.在房地产估价中，采用比较法进行交易情况修正时，若可比实例成交价格低于正常价格5%，则交易情况修正系数为________。【答案】105/100或1.0534.2025年，我国首批基础设施REITs试点中，要求项目运营时间原则上不低于________年。【答案】335.根据《城市居住区规划设计标准》，新建居住区人均公共绿地面积不应低于________㎡。【答案】1.036.在房地产项目土地增值税清算时，若不能按清算项目计算分摊利息支出，则房地产开发费用按取得土地使用权所支付金额与房地产开发成本金额之和的________%以内计算扣除。【答案】1037.在房地产项目现金流模型中，________是指项目累计净现金流首次由负变零的时点。【答案】静态回正点38.根据《绿色建筑评价标准》，绿色建筑评价应在建筑工程________后进行。【答案】竣工39.在房地产项目融资中，________是指以项目未来销售收入或租金收入作为直接还款来源的融资方式。【答案】项目融资40.在装配式建筑成本测算中，预制率每提高10%，通常使主体结构单方造价增加________元左右（2025年华东地区平均水平）。【答案】150—200四、简答题（共30分）41.（本题6分，封闭型）简述房地产项目土地增值税清算中“三分法”的具体含义及适用情形。【答案】“三分法”指将房地产开发项目划分为普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产三类，分别计算增值额、增值率并适用不同税率。适用情形：同一清算项目中包含多种物业类型且无法准确划分共同成本时，税务机关允许按建筑面积或其他合理方法分摊成本后分类清算，以避免整体合并计算导致税负畸高或畸低。42.（本题6分，开放型）结合当前房地产市场形势，分析“现房销售”制度对房地产开发企业资金流、开发节奏及市场竞争格局的影响。【答案】现房销售取消预售制度，开发商无法利用预售款滚动开发，资金峰值提高，资金占用周期延长，IRR下降；开发节奏被迫放缓，开工面积下降，市场供给短期收缩；高杠杆企业退出，财务稳健、产品力强、融资成本低的国企及大型民企优势扩大，行业集中度提升；产品回归居住属性，品质竞争取代营销竞争，绿色、智能、健康住宅溢价凸显；地方政府土地出让节奏、供地计划需同步调整，避免财政断崖。43.（本题6分，封闭型）列出房地产项目经济评价中动态盈利能力评价指标并给出计算公式。【答案】1.财务净现值（FNPV）：FNPV=∑(CI−CO)t(1+ic)−t，若≥0则可行；2.财务内部收益率（FIRR）：∑(CI−CO)t(1+FIRR)−t=0，若≥ic则可行；3.动态投资回收期（Pt′）：累计折现净现金流为零的时点，Pt′≤基准回收期则可行。44.（本题6分，开放型）说明在房地产项目全生命周期碳排放计算中，如何界定“系统边界”，并指出运营阶段碳排放核算的关键数据来源。【答案】系统边界包括建材生产、运输、建造、运营、拆除、回收各阶段，运营阶段边界为建筑红线内供暖、通风、空调、照明、插座、生活热水、电梯等系统消耗能源产生的碳排放。关键数据来源：1.能耗监测平台实时数据；2.分项计量电表、燃气表、冷热表读数；3.地方电网碳排放因子；4.设备效率实测值；5.用户行为调研（入住率、插座负荷密度）；6.可再生能源发电量及并网电量。45.（本题6分，封闭型）写出房地产项目土地取得环节涉及的主要税种及计税依据。【答案】1.契税：计税依据为土地出让成交价格，税率3%—5%；2.印花税：产权转移书据按所载金额0.05%；3.城镇土地使用税：计税依据为实际占用土地面积，年定额税率；4.耕地占用税：计税依据为实际占用耕地面积，一次性定额税率。五、计算题（共30分）46.（本题10分，综合计算）某住宅项目可售面积80000㎡，其中普通住宅50000㎡，非普通住宅30000㎡。土地成本16亿元，开发成本（含建安、配套、间接费）12亿元，开发费用按“土地+开发成本”的10%计算。项目销售收入普通住宅均价4万元/㎡，非普通住宅6万元/㎡。营业税金及附加为增值税附加10%（增值税5%简易征收），土地增值税清算采用三分法，利息支出无法举证。要求：（1）计算项目总销售收入；（2）计算可扣除项目金额合计（含加计20%）；（3）计算整体土地增值税应纳税额；（4）计算普通住宅与非普通住宅各自应缴土地增值税（按建筑面积分摊法）。【答案】（1）销售收入=5×4+3×6=20+18=38亿元（2）土地+开发成本=16+12=28亿元开发费用=28×10%=2.8亿元税金附加=38×5%×10%=0.19亿元加计扣除=28×20%=5.6亿元可扣除合计=28+2.8+0.19+5.6=36.59亿元（3）增值额=38−36.59=1.41亿元增值率=1.41/36.59=3.85%<20%，普通住宅免税，整体应纳税额按非普通部分计算非普通收入占比=18/38=47.37%非普通扣除=36.59×47.37%≈17.33亿元非普通增值额=18−17.33=0.67亿元增值率=0.67/17.33=3.86%<50%，税率30%非普通土地增值税=0.67×30%=0.201亿元≈2010万元普通住宅增值率3.85%<20%，免税（4）普通住宅应缴0万元；非普通住宅应缴2010万元。47.（本题10分，现金流分析）某项目总可售面积10万㎡，售价均价2万元/㎡，预售资金监管比例30%，建安成本4000元/㎡，土地成本10亿元，开发费用为土地+建安的8%，销售费用为销售收入的3%，管理费用为销售收入的2%，增值税简易征收5%，附加税10%，土地增值税按销售收入2%核定预征，企业所得税25%，资本金比例30%，银行贷款70%（年利率6%，按季付息，本金第3年末一次性偿还）。开发节奏：第1年Q1取得土地，Q2开工；第2年Q2开始预售，Q4竣工交付；销售周期2年，每年销售50%。假设现金流均匀发生，求：（1）编制项目简化的现金流量表（年度）；（2）计算项目静态投资回收期；（3）若目标FIRR=10%，判断项目财务可行性（给出判断过程，不要求计算FIRR精确值）。【答案】（1）现金流入：第2年10万㎡×50%×2万=10亿元；第3年10亿元；合计20亿元。现金流出：土地：第1年10亿元建安：第1年2亿元，第2年2亿元（4000×10/2）开发费用：土地+建安=10+4=14亿元×8%=1.12亿元，按两年各50%销售费用：第2年0.3亿元，第3年0.3亿元管理费用：第2年0.2亿元，第3年0.2亿元税金：增值税20×5%=1亿元，附加0.1亿元；土地增值税20×2%=0.4亿元；均按销售年度分摊所得税：估算税前利润=20−10−4−1.12−0.6−0.4−0.1=3.78亿元，所得税0.945亿元，第3年缴利息：本金14亿元×6%×2.5年≈2.1亿元，第3年支付年度现金流：第1年：−10−2−0.56=−12.56亿元第2年：10−2−0.56−0.3−0.2−0.55−0.2=6.19亿元第3年：10−0.3−0.2−0.55−0.2−0.945−2.1−14=−8.295亿元（2）累计净现金流：第1年−12.56；第2年−6.37；第3年1.63亿元；静态回收期=2+6.37/8.295=2.77年（3）资本金=6亿元，第1年投入12.56亿元（含贷款），股东资金峰值6亿元，第3年末股东累计净现金流=1.63亿元，股东投资回收期短于3年，且项目净现值为正（粗略估算折现后>0），可判断FIRR>10%，项目可行。48.（本题10分，REITs估值）某商业物业2025年NOI为3亿元，市场资本化率5%，负债10亿元，现金及等价物1亿元，发行份额10亿份。预测未来三年NOI增长率均为3%，第四年起永续增长率2%，要求：（1）计算物业资产价值（采用DCF法，折现率=资本化率）；（2）计算基金NAV；（3）若二级市场交易价格为每份3.5元，判断溢价或折价幅度。【答案】（1）DCF：V=3×1.03/(1+5%)+3×1.03²/(1+5%)²+3×1.03³/(1+5%)³+[3×1.03³×1.02/(5%−2%)]/(1+5%)³=2.943+2.889+2.836+3.18×1.03³×1.02/0.03×0.8638=2.943+2.889+2.836+3.18×1.0927×34×0.8638≈2.943+2.889+2.836+101.4≈110.1亿元（2）NAV=110.1−10+1=101.1亿元（3）NAVpershare=101.1/10=10.11元，市价3.5元，折价率=(10.11−3.5)/10.11=65.4%，大幅折价。六、案例分析题（共40分）49.（本题20分，综合案例）背景：A公司2025年2月通过公开拍卖取得某市核心区一块旧改地块，土地出让面积20000㎡，容积率4.0，成交总价40亿元，需配建保障性租赁住房20000㎡（政府回购价8000元/㎡）。地块内有历史保护建筑2000㎡，需修缮后自持运营，修缮成本估算1亿元。项目可售部分为住宅、商业、办公，面积分别为60000㎡、20000㎡、40000㎡。预计开发周期4年，销售节奏：住宅第3年售罄，商业、办公第4年售罄。成本参数：住宅建安4500元/㎡，商业6000元/㎡，办公5000元/㎡；土地增值税采用二分法（住宅/非住宅），利息支出可举证5亿元；其他开发费用按土地+建安的10%计；增值税采用一般计税方法，地价可抵减销售收入，销项税率9%，进项平均税率6%；企业所得税25%；资本金比例30%，银行贷款年利率5%，按年付息，本金第4年末一次性偿还。问题：（1）计算项目可售面积、可售收入（住宅均价6万元/㎡、商业4万元/㎡、办公3万元/㎡）；（2）计算土地增值税可扣除金额（含加计20%）；（3）计算住宅、非住宅各自增值额、增值率及应缴土地增值税；（4）编制项目利润表（含税及附加、土增、所得税），计算净利润；（5）从城市更新视角，分析保护建筑自持运营对项目整体IRR的影响，并提出提升策略。【答案】（1）可售面积=6+2+4=12万㎡；政府回购保障性租赁住房2万㎡，不计入可售；保护建筑0.2万㎡自持。可售收入=6×6+2×4+4×3=36+8+12=56亿元；政府回购收入=2×0.8=1.6亿元；合计经营收入57.6亿元。（2）土地成本=40−2×0.8=38.4亿元（政府回购冲减土地成本）建安成本=6×0.45+2×0.6+4×0.5=2.7+1.2+2.0=5.9亿元修缮成本1亿元计入自持资产，不进入土增扣除开发费用=（38.4+5.9）×10%=4.43亿元利息支出5亿元可据实扣除税金附加：增值税=（56−38.4）/1.09×9%−5.9/1.06×6%≈14.5−0.33=14.17亿元销项，进项0.33，应交增值税14.17−0.33=13.84亿元，附加13.84×10%=1.384亿元加计扣除=（38.4+5.9）×20%=8.86亿元住宅分摊土地成本=38.4×6/12=19.2亿元，建安2.7亿元，费用（19.2+2.7）×10%=2.19亿元，利息分摊5×6/12=2.5亿元，附加分摊1.384×36/56≈0.89亿元，加计（19.2+2.7）×20%=4.38亿元住宅扣除合计=19.2+2.7+2.19+2.5+0.89+4.38=31.86亿元非住宅扣除=（38.4−19.2）+（5.9−2.7）+（4.43−2.19）+（5−2.5）+（1.384−0.89）+（8.86−4.38）=19.2+3.2+2.24+2.5+0.494+4.48=32.1亿元（3）住宅：收入36亿元，扣除31.86亿元，增值4.14亿元，增值率13%<20%，免税；非住宅：收入20亿元，扣除32.1亿元，增值−12.1亿元，无税额。项目整体土地增值税为0。（4）利润表：营业收入57.6亿元营业成本=38.4+5.9=44.3亿元税金及附加1.384亿元销售费用56×2%=1.12亿元管理费用56×1.5%=0.84亿元财务费用5亿元土地增值税0营业利润=57.6−44.3−1.384−1.12−0.84−5=4.956亿元所得税4.956×25%=1.239亿元净利润3.717亿元（5）保护建筑自持运营导致资金沉淀1亿元，无销售现金流，拉低整体IRR约1.2个百分点；提升策略：1.引入文化IP，申请政府补贴、税收优惠、运营期贴息；2.将保护建筑与商业整体打包发行REITs，提前变现；3.提高商业溢价，通过历史街区客流带动商业租金提升10%—15%，可抵消IRR下降。50.（本题20分，政策综合）背景：2026年1月，B市