地产专题分析报告：楼市的双重分化

一、“天”、“地”资产和中腰部资产的分化10（<5030.34202512以来续升涨到3.3。图表1：重点10城分面积段价格走势微型户型(<50㎡) 小户型(50-90㎡) 中户型(90-144㎡)2.0%

中大户型(144-180㎡) 大户型(180-250㎡) 豪华户型(250+㎡)0.0%-2.0%-4.0%-6.0%-8.0%-10.0%-12.0%2025/12025/12025/12025/12025/22025/22025/32025/32025/32025/42025/42025/52025/52025/62025/62025/72025/72025/82025/82025/82025/92025/92025/102025/102025/112025/112025/122025/122026/12026/12026/22026/22026/32026/32026/32026/42026/42026/5趋势动物5圳大（8-50㎡和华（>50㎡别底反弹1.和08海苏的大户房价较低点均涨0.1，京、汉别价触后分升0.3。5AIPPI8.4AIPPI1.0差异。AI1-510.1，1-596.217.910.2逐渐导居收端工薪金所个比长9.8均入2-3万高于3元群缴税额增长12和12.2中有色金融科服业纳个所税模比速较别为39.723.515.2图表2：1-5月个人所得税累计同比增速1-5月个人所得税累计同比120100

39.7023.5017.9039.7023.5017.9015.2012.2010.209.806040200国家税务总局202625.120034.1。二、成交价和挂牌价的分化从挂价月国月环跌-0.4于4月除海圳少城市牌回升之数城挂牌705412至10个。基于挂牌价的变化，部分观点认为全国楼市止跌的进程受阻。但对于二手房市场而言，成交价的止跌才是楼市价格体系企稳的充分必要条件。40.040.012021720232-32024119.24图表3：挂牌价和成交价走势分化全国二手住宅挂牌:环比 全国二手住宅成交价:环比0.50.0-0.5-1.0-1.5-2.02026-062026-052026-042026-032026-022026-012025-122025-112025-102025-092025-082025-072025-062025-052025-042025-032025-022025-01-2.52026-062026-052026-042026-032026-022026-012025-122025-112025-102025-092025-082025-072025-062025-052025-042025-032025-022025-01冰山指数图表4：统计局公布的70城二手房环比涨跌城市数706050403020100房价环比上涨城市数 房价环比下跌城市数 房价环比持平城市数图表5：本轮房价下行周期中成交价共经历三次环比转正2.52.01.51.00.50.0

成交价:环比(%) 40城冰山成交指数（右轴,元/㎡）疫情放开 “9.24刺激” 自然企

2500020000150001000050002021-012021-032021-012021-032021-052021-072021-092021-112022-012022-032022-052022-072022-092022-112023-012023-032023-052023-072023-092023-112024-012024-032024-052024-072024-092024-112025-012025-032025-052025-072025-092025-112026-012026-032026-05冰山指数图表6：5月成交价环比上涨的城市增加2.5%2.0%1.5%1.0%0.5%0.0%-0.5%-1.0%-1.5%-2.0%-2.5%-3.0%

4月成交价环比 5月成交价环比南大合通连肥

沈东佛阳莞山

武厦苏上汉门州海

徐深长州圳沙

宁北天成南广波京津都京州

青西无杭南岛安锡州昌冰山指数图表7：多数城市成交价已触底回升3.5%

成交价较底部反弹幅度:4月 成交价较底部反弹幅度:5月3.0%2.5%2.0%1.5%1.0%0.5%0.0%

武厦宁深汉门波圳

成广西杭都州安州冰山指数524成交价环比上涨的城市由4月的7个增加至13个，成交价触底回升的城市由4月的15个增加至19个。图表8：多数城市成交议价率并未下降4月4月5月12.0%11.0%10.0%9.0%8.0%7.0%6.0%

上苏徐大北天海州州连京津

无宁深锡波圳

佛合南山肥通

东武南莞汉昌

南广厦京州门

青成沈西长杭岛都阳安沙州冰山指数出清。4当市场进入止跌周期时，成交放量首先带动的是同区域内边际挂牌价最低的有效供给去化，而挂牌价偏高的存量二手往前看，6-8月全国楼市将进入缩量磨底阶段，对当前的成交价格予以确认。相比之下，更应关注的是成交价的变化，未来可能出现以下两种情形：0值得注意的是，一线城市的止跌进度有所加快，深圳楼市有望逐渐走向右侧。/0.60.70.8202570.7202536比整体在0.6附近徘徊，对应香港2024年10月至2025年2月的房价走势，依仍处于磨底震荡阶段。620.8202560.7并未进一步提升，类似于香港2025年4-5月的走势。只要科技牛市仍在持续，深圳房价向上修复的状态也不会拐头，有望成为率先从底部走向右侧的城市。图表9：香港房价指数和涨跌比1.41.31.21.110.90.80.70.60.50.4

320涨跌比涨跌比：涨跌比涨跌比：0.8香港房价指数（右轴）0.920.790.720.643002902802702024-012024-022024-012024-022024-032024-042024-052024-062024-072024-082024-092024-102024-112024-122025-012025-022025-032025-042025-052025-062025-072025-082025-092025-102025-112025-122026-012026-022026-032026-04趋势动物，差饷物业估价署图表10：一线城市和香港止跌进度对比1.6

涨跌比上海 北京 深圳 广州 香港（右移1年）1.41.210.80.60.42025/12025/22025/32025/12025/22025/32025/42025/52025/62025/72025/82025/92025/102025/112025/122026/12026/22026/32026/42026/52026/62026/72026/82026/92026/102026/112026/122027/12027/22027/32027/42027/52027/6趋势动物对比香港楼市止跌回升的驱动因素，多数条件内地已经满足：202532016728.42016438.141.520162201669202422831社保年限从3年缩短至1年，深圳将核心区限购套数调增1套。2023120249202412但核的异港2025年4-6月1MHibor利由3.65速行至0.68，致H房利（1M阶段低净金报（除业等约2.4带购者心修房止反管后Hibor20254-6Hibor9.24A图表11：香港房价走势和hibor利率15.0

房价:同比(%) hibor：1个月(右轴,%)

6.010.0 4.05.0 2.00.0 0.0-5.0 -2.0-10.0 -4.0-15.0 -6.02026-032026-012026-032026-012025-112025-092025-072025-052025-032025-012024-112024-092024-072024-052024-032024-012023-112023-092023-072023-052023-032023-012022-112022-092022-072022-052022-032022-01，差饷物业估价署618从政策空间看，年内商贷利率的大幅下调可能性较低，但公积金贷款利率的下调仍是值得期待的政策。（260-28021602402.6上海房也确现止跌稳成价触反弹2.8。从政策可行性看，公积金存贷利差仍有较大的压缩空间。20243212.51722.81489.7，2