2026年全国房地产估价师之估价原理与方法考试高分特训题附答案370

姓名:_________________编号:_________________地区:_________________省市:_________________ 密封线 姓名:_________________编号:_________________地区:_________________省市:_________________ 密封线 密封线 2026年房地产估价师考试重点试题精编注意事项:1.全卷采用机器阅卷，请考生注意书写规范；考试时间为120分钟。2.在作答前，考生请将自己的学校、姓名、班级、准考证号涂写在试卷和答题卡规定位置。

3.部分必须使用2B铅笔填涂;非选择题部分必须使用黑色签字笔书写，字体工整，笔迹清楚。

4.请按照题号在答题卡上与题目对应的答题区域内规范作答，超出答题区域书写的答案无效:在草稿纸、试卷上答题无效。(参考答案和详细解析均在试卷末尾)一、选择题

1、同类房地产的市场价格之所以相互牵制，是因为相互间有一定的（）。A.互补性B.权益差别C.替代性D.外部环境差异

2、对新开发区土地的分宗估价，（）是一种有效的办法。A.比较法B.收益法C.市场法D.成本法

3、张某2年前抵押贷款购买了一套产权40年，建筑面积50m2的商铺，首期支付50%，目前贷款余额为11.8万元，现欲出售该商铺，类似商铺目前月租金为建筑面积70元/m2，空置率为10%，经营费用为有效毛收入的10%，资本化率为5%，若由买方支付银行欠款，则张某出售该商铺的合理实得金额为（）万元。A.42.64B.55.40C.56.24D.68.04

4、一般来说，（）围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动。A.成交价格B.市场价格C.投资价格D.理论价格

5、某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为（）元/m2。A.50B.250C.300D.350

6、从估价的角度看，开发商自有资金应得的利息，也要与其应获的利润分开，不能算做（）：A.利润B.利息C.开发所得D.开发成本

7、下列关于血热的叙述不正确的是A.表现为刺痛，痛有定处，得温而不减B.为血分有热，血行加速的病理状态C.病因为邪热人血或五志过极化火D.病机主要以实为主

8、下列哪项不属于气机失调A.气滞B.气逆C.气脱D.气虚

9、关于假设开发法的静态分析法的说法，错误的是（）。A.开发完成后的房地产价值为价值时点房地产市场状况B.开发完成后的房地产价值是未来开发完成后的房地产价值C.后续开发的必要支出为其未来发生时房地产市场状况下的价值D.需测算后续开发的应得利润

10、价格指数中如果是以某个固定时期作为基期的，称为（）。A.固定价格指数B.定基价格指数C.长期价格指数D.环比价格指数

11、在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜选用（）测算。A.指数修匀法B.平均增减量法C.平均发展速度法D.二次抛物线趋势法

12、估价报告有效期应从（）起计。A.价值时点B.估价作业期C.出具估价报告之日D.签订估价委托合同之日

13、下列关于房地产价格长期趋势图分析正确的是（）。A.长期趋势线越陡，表明房地产价格的上涨（或下降）趋势越强B.长期趋势线越陡，表明房地产价格的上涨（或下降）趋势越弱C.长期趋势线越缓，表明房地产价格的上涨（或下降）趋势越强D.长期趋势的倾斜程度与房地产的上升（或下降）趋势无关

14、买方购买与其原有土地相邻的土地时，其购买价格一般会（）这块土地单独存在时的价格。A.低于B.等于C.接近D.高于

15、久吐久下病人的治疗中加补气药的生理基础是A.气能生津B.气能行津C.津能生气D.津能载气

16、下列估价业务中，估价机构可以承接的是（）。A.超出了估价机构业务范围的估价业务B.估价机构的专业能力难以胜任的估价业务C.估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务D.承接后出现很大执业风险的估价业务

17、某宗房地产的土地使用期限为50年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物，至今已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。该宗房地产正常情况下每年可获得净收益15万元，报酬率为7.5%，该房地产的收益价值为（）万元。A.188.92B.194.62C.196.25D.198.18

18、估价报告应用有效期的长短，应当根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定，原则上不超过（）。A.半年B.一年C.两年D.三年

19、假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时，其中最重要的是选取（）。A.最佳用途B.最佳规模C.最佳集约度D.最佳开发时机

20、评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（）业务。A.传统价值评估B.价值分配C.相关经济损失评估D.价值减损评估

21、心病及肝属于A.母病及子B.子病及母C.反克D.倍克

22、最高最佳使用具体包括最佳用途、最佳规模和最佳集约度，能够确定估价对象最佳用途的经济学原理是（）。A.收益递增原理B.收益递减原理C.最佳效益原理D.适合原理

23、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（）。A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格所用成本法的倒算法B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D.假设开发通常测算的是一次性的价格剩余

24、（）是权利人在法律规定的范围内对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利。A.物权B.债权C.租赁权D.所有权

25、下列影响房地产价格的因素中，会导致房地产价格下降的因素是（）。A.控制土地供应量B.增加城镇居民可支配收入C.增加房地产保有环节税收D.提高城市化水平

26、某写字楼年净收益为420万元，未来三年内仍然维持该水平，预计三年后该写字楼为现在价格的1.3倍，该房地产的报酬率为13%。该写字楼现在的价格为（）万元。A.992B.3306C.10014D.12723

27、下列估价工作中，宜首先进行的是（）。A.制订估价作业方案B.实地查勘估价对象C.确定估价结果D.撰写估价报告

28、设定标准房地产时，无论是实际存在的还是虚拟的，都要对其（）作出明确界定。A.实物状况B.基本状况C.权属状况D.区位状况

29、“大骨气劳，短肌，心气抑”是由于A.味过于酸B.味过于苦C.味过于咸D.味过于辛

30、房地产被人民法院查封，从而其处分受到限制，属于（）。A.拥有的房地产权利B.受房地产权利以外因素限制的情况C.受其他房地产权利限制的情况D.额外的收益或好处

31、当以标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价＝标准临街宗地总价×（）。A.单独深度价格修正率B.累计深度价格修正率C.平均深度价格修正率D.混合深度价格修正率

32、某房地产的重建成本为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率过大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为9％，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为（）万元。A.1838.00B.1843.55C.1845.87D.1850.00

33、下列关于“整体观念”的内容叙述不正确的是A.人自身是一个统一的整体B.人与自然环境是一个统一整体C.自然环境是一个有机整体D.人与社会环境是一个统一整体

34、运用()估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。A.抽检法B.平滑法C.指数加权法D.市场法

35、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是（）。A.对住宅本身进行投资改良B.由于人口增长对住宅的需求增加C.因通货膨胀导致住宅价格上升D.因人工成本上升导致住宅重置成本提高

36、某建筑物的建筑面积为120m2，该建筑物的有效年龄为8年，年折旧额为1800元，其重置成本为800元/m2，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。A.15%B.44%C.56%D.85%

37、某类房地产2006～2010年的价格见表9-2，根据平均发展速度法，预测该类房地产2011年的价格为（）元/m2。某类房地产2006～2010年的价格A.10300B.10400C.11165D.11265

38、某房地产的土地面积为3000m2，容积率为3，市场上类似房地产的价格为4200元/m2，成本法测算的土地重置单价为4800元/m2、建筑物重置单价为3000元/m2。该房地产的总价为（）万元。A.2340B.3780C.4140D.5220

39、下列对房地产的不可移动性的说法，错误的是（）。A.不可移动特性是指房地产的位置不可移动B.房地产的不可移动性决定了其受制其所在的空间环境C.房地产市场是一个全球性的市场D.房地产市场按照地域可分为若干个子市场

40、某套商品住宅现房的建筑面积为100m2，类似商品住宅现房的月租金净收益为1000元/套，年折现率为6%，类似商品住宅期房的市场价值为5000元/m2，尚需10个月才能入住，风险补偿为现房市场价值的5%。该套商品住宅现房的市场价值为（）元/m2。A.4653B.5347C.5352D.5366

41、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是()元/m2。A.-100B.50C.50D.100

42、某估价机构接受保险公司的估价委托，拟对一宗因火灾完全烧毁的房地产进行价值鉴定，为保险理赔提供价值参考，价值时点为现在，则其估价对象状况与房地产市场状况分别为（）。A.估价对象状况为过去、房地产市场状况为过去B.估价对象状况为现在、房地产市场状况为现在C.估价对象状况为过去、房地产市场状况为现在D.估价对象状况为现在、房地产市场状况为过去

43、一套建筑面积为100m2，单价为2000元/m2的住宅。首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5.31%，则该套住宅的（）。A.实际单价为2000元/m2，实际总价为30.16万元B.实际单价为1950元/m2，实际总价为20万元C.实际单价为2000元/m2，实际总价为20万元D.实际单价为2200元/m2，实际总价为30.16万元

44、在测算开发利润时要注意（）与利润率的匹配。A.开发成本B.计算基数C.利润D.投资

45、房地产开发利润率由大到小的顺序是（）。A.直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率B.直接成本利润率、成本利润率、投资利润率、销售利润率C.销售利润率、成本利润率、投资利润率、直接成本利润率D.成本利润率、直接成本利润率、投资利润率、销售利润率

46、某住宅房地产开发用地，其土地面积为10000m2，规划容积率为1.2，楼面地价为1500元/m2。后经规划调整，其容积率提高到1.6，楼面地价不变，则该住宅房地产开发用地因规划调整所需的补地价为（）万元。A.375B.450C.500D.600

47、不属于土地使用权的是（）。A.建设用地使用权B.宅基地使用权C.土地承包经营权D.租赁权

48、从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是（）。A.估价对象的真实价值B.估价对象的重置价格C.估价对象的实际成交价格D.合格估价师的重新估价结果

49、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（）。A.国内生产总值B.居民消费价格指数C.汇率波动D.税收减免

50、按房地产的（）来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。A.实物B.用途C.开发程度D.权益状况

51、在居住区附近有一铁路，那么最可能造成居住区房价降低的因素是（）。A.心理因素B.交通因素C.噪声因素D.卫生因素

52、某套建筑面积为100m2的住宅，含家电家具的成交价格为50万元，首付40%，余款半年后一次付清，假设年利率为8%，家电家具价值为5万元，现将该交易实例作为可比实例，评估类似住宅不含家电家具的市场价格，可比单价为（）元/m2。A.4387B.4398C.4500D.4887

53、夏季的主气是A.热B.暑C.风D.火

54、估价对象为总楼层6层的住宅楼中第4层的一套住宅，可比实例为总楼层5层的住宅楼中顶层的一套住宅，可比实例的成交价格为5700元/m2，所有交易税费均由买方负担，估价对象所在区域同类5层和6层住宅楼以第1层为基准的不同楼层住宅价格差异系数见下表；6层住宅楼中第1层住宅价格为5层住宅楼中第1层住宅价格的98%，买方和卖方应缴纳的交易税费分别为成交价格的3%和6%，除上述因素外，估价对象与可比实例的其他情况均相同，由可比实例成交价格求取的比较价值为（）元/m2。5层、6层住宅楼不同楼层的价格差异系数A.6280B.6408C.6881D.7021

55、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（）元/m2。A.100B.300C.600D.900

56、待开发的土地一般不适用（）来估价。A.比较法B.收益法C.成本法D.假设开发法

57、“益火补土”法适用于A.肾阳虚损证B.心肾阳虚证C.心脾两虚证D.脾肾阳虚证

58、采用成本法估价时，关于投资利息的表述中，正确的是（）。A.投资利息指的是借款部分的利息支出和相关手续费B.从估价的角度看，自有资金应获得的利息可以算作开发利润C.投资利息的应计息项目包括土地成本.建设成本.管理费用.销售费用和销售税费D.投资利息计算时一般采用价值时点的房地产开发贷款的平均利率

59、已知某可比交易单价为4500元/m2，已知该交易实例在建设时拖欠建设工程价款100元/m2；累计拖欠水费、电费、燃气费、供暖费、电信费、有线电视费、物业服务费用等300元/m2；累计未收房屋租金150元/m2。则统一财产范围的价格为（）。A.4750B.4500C.4250D.4100

60、（）年建设部发出了《关于建立房地产企业及执（从）业人员信用档案系统的通知》（建住房函[2002]192号），决定建立包括房地产估价机构和房地产估价师在内的房地产企业及执（从）业人员信用档案系统。A.2001B.2002C.2003D.2005

61、下列有关房地产价值和价格，表述错误的是（）。A.价格是价值的外在表现B.价值是物的真实所值C.价格是价值波动的“中心”D.现实中由于定价决策、个人偏好等原因，可能造成高值低价的交易

62、分布于下肢外侧前缘的经脉是A.足阳明胃经B.足少阳胆经C.足太阳膀胱经D.足少阴肾经

63、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（2006年5月24日国办发[2006]37号）规定，对空置（）以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。A.1年B.2年C.3年D.5年

64、某房地产重新开发建设的建设成本、管理费用、投资利息分别为4000万元、180万元和350万元，销售费用、销售税费分别为销售价格的3.5%、6%，成本利润率为20%。该房地产的重置价值为（）万元。A.5570B.5976C.6053D.6135

65、下列哪项不会因气不摄血导致A.咯血B.吐血C.衄血D.发斑

66、气机失调可概括为虚实两个方面，属虚的有A.气滞B.气逆C.气闭D.气陷

67、下列哪一位是“金元四大家”A.吴鞠通B.叶天士C.薛生白D.刘完素

68、下列哪句原文不是阴阳相互转化的体现A.“升已而降，降者谓天；降已而升，升者谓地”B.“重阴必阳，重阳必阴”C.“寒生热，热生寒，此阴阳之变也”D.“夏至四十五日，阳气微上，阴气微下”

69、天人相应，四时脉象变化，如《素问·脉要精微论》所说：“秋日下肤”，则可见A.如鱼之游在波B.泛泛乎万物有余C.蛰虫将去D.蛰虫周密

70、“阴者，藏精而起亟也；阳者，卫外而为固也”说明了A.阴阳互根B.阴阳互用C.阴阳对立制约D.阴阳相互转化

71、下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是（）。A.了解某宗房地产的出租人权益价值B.了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值C.了解某地区地震后房地产价值的变化D.了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额

72、在英国和其他英联邦国家，在估价委托人起诉估价师的法庭诉讼中，法官使用的误差范围通常是（）。A.±15%B.±10%C.对于难度很大的估价业务可放宽至±25%D.有时可放宽至±20%

73、关于收益法求取净收益的说法，错误的是（）。A.净收益包括有形收益和无形收益B.运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费C.通常只有客观收益才能作为估价依据D.应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值

74、塞因塞用针对的病机是A.真寒假热B.真热假寒C.真虚假实D.真实假虚

75、由于房地产的（），使得完全相同的房地产几乎没有，但在同一市场上具有相近效用的房地产，其价格是相近的。A.独一无二性B.不可移动性C.价值高大性D.增值保值性

76、预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为18万元，运营费用为10万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长5%，运营费用增长2%，收益期限可视为无限年。如果该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。A.566.67B.633.33C.667.67D.433.33

77、在房地产区位状况描述中，下列不属于对周围环境的描述的是（）。A.自然环境B.人文环境C.景观D.施工环境

78、甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建于1998年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算2011年该两建筑物的年功能折旧额并加以比较，则（）。A.甲大于乙B.甲小于乙C.甲等于乙D.难以判断

79、建筑式样、风格和色调属于房地产价格影响因素中的（）。A.环境因素B.自身因素C.视觉因素D.人口因素

80、下列估价中，估价时点应为现在、估价对象应为未来状况的是（）。A.因解决估价结果异议的需要，对原估价结果进行复核估价B.因保险理赔的需要，对投保房地产的价值损失进行评估C.因抵押贷款的需要，对作为抵押物的在建工程进行估价D.因房屋征收补偿的需要，对用于产权调换的期房进行估价二、多选题

81、与开发完成后的房地产价值（售价）对应的利润率称为（）。A.开发利润率B.投资利润率C.土地利润率D.销售利润率

82、可比实例的成交价格一般是在（）的价格。A.估价作业日期B.其成交日期C.估价时点D.建成时点

83、甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建于2000年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算2010年该两建筑物的年折旧额并加以比较，则（）。A.甲大于B.甲小于乙C.甲等于乙D.难以判断

84、某种房地产的（），是指与它相互配合的其他房地产，如住宅与其配套的商业、娱乐房地产。A.替代品B.互补品C.附属品D.配套品

85、对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是（）。A.建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间B.在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间C.由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间D.剩余经济寿命与实际年龄之和的时间

86、下列哪项不会因气不摄血导致A.咯血B.吐血C.衄血D.发斑

87、马克思的地租理论不包括（）。A.级差地租B.剩余地租C.垄断地租D.绝对地租

88、下面不满足不同估价方法之间的关系的是（）。A.相互弥补B.相互引用C.相互替代D.同时采用，以相互验证

89、下列不属于取得房地产开发用地的途径的是（）。A.通过自己开发耕地取得B.通过征收集体土地取得C.通过征收国有土地上的房屋取得D.通过市场购置取得

90、奇经八脉中，交于目内眦、主左右之阴阳、司眼睑开合、司下肢运动的是A.冲脉B.任脉C.阴、阳跷脉D.阴、阳维脉

91、某商品住宅项目开发利润为300万元，土地取得成本为600万元，建设成本为900万元，管理费用为50万元，销售费用为60万元，投资利息为150万元，销售税金为120万元。该商品住宅项目的成本利润率为（）。A.15.96%B.17.05%C.23.44%D.25.86%

92、关于估价资料归档的说法，错误的是（）。A.估价师和相关工作人员不得将估价资料据为己有或者拒不归档B.估价项目来源和接洽情况记录、估价报告、估价委托合同、实地查勘记录、估价报告内部审核记录等应归档C.估价档案自估价报告出具之日起计算满10年的，即可销毁D.估价机构终止的，其估价报告及相关资料应移交当地建设（房地产）行政主管部门或者其指定的机构

93、在静态分析法中，投资利息和（）都单独显现出来，在动态分析法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。A.投资利润B.开发利润C.投资收益D.销售税

94、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（）。A.国内生产总值B.居民消费价格指数C.汇率波动D.税收减免

95、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价的7%，应由买方缴纳的税费为正常负担下的价格的5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方（）元/m2。A.2020.80B.2214.28C.2336.45D.2447.37

96、关于估价目的的说法，错误的是（）。A.估价目的取决于委托人对估价的实际需要B.任何估价项目都有估价目的C.一个估价项目通常有多个估价目的D.估价目的限制了估价报告的用途

97、下列引起某商业房地产价格上涨的因素中，不属于该商业房地产价格自然增值的是（）。A.该商业房地产所在地区经济发展、人口增加B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业

98、难以采用比较法估价的房地产是（）。A.标准厂房B.商铺C.在建工程D.房地产开发用地

99、最早在一个国家内建立起来的马克思主义政党是A.共产主义者同盟B.德国社会民主工党C.俄国社会民主工党（布）D.中国共产党

100、从本质上讲，价值时点是由（）决定的。A.委托人B.估价师C.估价目的D.估价对象三、判断题

101、房地产根据用途（使用性质），首先可分为居住房地产和非居住房地产两大类，非居住房地产又可分为商业房地产、办公房地产、工业房地产、农业房地产、特殊用途房地产等。（）

102、市场上流通的土地权利不是土地所有权而是建设用地使用权等土地使用权。（）

103、在社会主义建设新时期解放思想的关键是（）A.怎样认识什么是社会主义，如何建设社会主义B.怎样认识什么是毛泽东思想C.怎样对待毛泽东思想D.怎样对待资本主义

104、房地产价格是客观存在的，是不以个人意志为转移的，因此，房地产估价实际上是房地产专业估价人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程，所要揭示的是房地产的理论价格。()

105、基于租赁收人测算在房地产的收益价格时，运营费用应包含所得税。()

106、住宅建筑不论其经济寿命早于，还是晚于土地使用权期限结束，均按照其经济寿命计算折旧。（）

107、建筑物包括房屋和构筑物，又可分为建筑结构、设施设备和装饰装修等部分。（）

108、通过理论创新推动制度创新、科技文化创新及其他各方面的创新，因此，实践基础上的理论创新是（）A.根本创新B.关键创新C.社会发展和变革的先导D.社会发展和变革的动力

109、邓小平理论和“三个代表”重要思想的精髓是（）A.发展B.以经济建设为中心C.立党为公、执政为民D.解放思想，实事求是，与时俱进

110、某宗房地产，其土地于2000年底取得，土地使用权年期为50年。该房地产建成于2001年底，2002年底至2005年底的净收益分别为83万元、85万元、90万元和94万元；预计2005年底起可以稳定获得年净收益90万元。该类房地产的报酬率为10%，则2006年1月1日该房地产价值为886万元。()

111、土地成本、建设成本、管理费用和销售费用，无论它们是来自借贷资金还是自有资金，都应计算利息。（）

112、一般来说，国内生产总值的增长会形成较多供给，引起房地产价格下降。（）

113、某房地产开发项目的利润为360万元，土地成本、建设成本、管理费用、销售费用合计为2000万元，投资利息为200万元，企业应缴纳土地增值税200万元，该房地产开发项目的成本利润率为18%。（）

114、报酬率和资本化率在任何时候都是相等的。（）

115、估价对象带有债权债务，可比实例不带债权债务的：估价对象房地产价格＝不带债权债务的可比实例房地产价格－债权＋债务。（）

116、搜集内容完整、真实的交易实例，是提高估价精度的一个重要保证。()

117、现有房地产应更新改造的条件是：（更新改造后的房地产价值-更新改造的必要支出及应得利润）＞现状房地产的价值。（）

118、在实际估价中，可以就其中某一种估价前提的可行，来判断该种估价前提为最高最佳利用。（）

119、房屋征收评估的价值时点是对被征收房屋的实地查勘日。（）

120、两个规模、档次、经营品种、经营水平等相同，而所处位置不同的商场，由于位置上的差异也会带来销售净收入的差异，这种差异也是一种地租现象。（）

参考答案与解析

1、答案：C本题解析：房地产尽管有独一无二的特性，但一些房地产之间特别是住宅之间、写字楼之间、商业门面房之间，仍然有一定的可比性和替代性，从而存在一定程度的竞争，在价格上也有一定程度的牵掣。

2、答案：D本题解析：新开发区土地的分宗估价，成本法是一种有效的方法，因为新开发区在初期，土地市场和房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。

3、答案：C本题解析：直接资本化法是预测估价对象未来第一年的收益，将其除以资本化率或乘以收益乘数得到估价对象价值或价格的方法。类似商铺目前年有效毛收入＝70×50×12×（1－10%）＝37800（元），年净收益＝37800×90%＝34020（元），利用资本化法公式得：V＝NOI/R＝34020/5%＝680400（元），则张某出售该商铺的合理实得金额为：68.04－11.8＝56.24（万元）。

4、答案：A本题解析：一般地说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动，即小波动围绕着大波动而上下波动，大波动又围绕着更大的波动而上下波动。

5、答案：D本题解析：某宗土地上有建筑物，但该建筑物不是在最高最佳利用状态，如已过时、破旧、现状容积率低，则会妨碍该土地的有效利用，在对该土地进行估价时就需要做减价调整。该房地产相对于空地的减价额＝（300－50）×1400＝350000（元），该宗土地的减价修正额＝350000÷1000＝350（元/m2）。

6、答案：A本题解析：从估价的角度看，为了使评估价值客观合理，需要把房地产开发企业的自有资金应获得的利息与其应获得的利润分开，不能把自有资金应获得的利息算作开发利润，通常也不应受不同房地产开发企业的自有资金比例、融资成本等的影响。但是，如果是评估投资价值，则通常为财务费用，而不是投资利息。

7、答案：A本题解析：A为血瘀的表现。

8、答案：D本题解析：气机失调，是指气的升降出入失常而引起的气滞、气逆、气陷、气闭和气脱等病理变化。

9、答案：C本题解析：假设开发法，是根据估价对象预期开发完成后的价值来求取估价对象价值或价格的方法。将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减得到估价对象价值或价格的方法，称为动态分析法；将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法，称为静态分析法。在静态分析法中，开发完成后的价值一般是未来开发完成后的房地产在价值时点的房地产市场状况下的价值，因此开发完成后的价值对应的时间一般是价值时点；对后续开发的必要支出和开发完成后的价值的测算，在静态分析法中主要是根据价值时点（通常为现在）的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在价值时点的金额。而在动态分析法中，是模拟房地产开发经营过程，预测它们未来发生的时间以及在未来发生时的金额，即要进行现金流量预测。在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来，需测算后续开发的应得利润。

10、答案：B本题解析：价格指数有定基价格指数和环比价格指数。在价格指数编制中，需要选择某个时期作为基期。如果是以某个固定时期作为基期的，则为定基价格指数；如果是以上一时期作为基期的，则为环比价格指数。

11、答案：C本题解析：长期趋势法主要有数学曲线拟合法、平均增减量法、平均发展速度法、移动平均法和指数修匀法。在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜选用平均发展速度法测算；如果是各期上升的数额大致接近，宜选用平均增减量法计算。

12、答案：C本题解析：估价报告使用期限也称为估价报告应用有效期，是指自估价报告出具之日起计算，使用估价报告不得超过的时间。估价报告使用期限的长短应根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定，不宜超过一年。

13、答案：A本题解析：利用长期趋势法制作的房地产价格长期趋势图，可用来比较、分析两宗或两类房地产价格上涨（或下降）的强弱程度或发展潜力，为房地产投资决策等提供参考依据。如果长期趋势线越陡，则表明房地产价格的上涨（或下降）趋势越强；新版章节练习，考前压卷，完整优质题库+考生笔记分享，实时更新，软件，，反之，则表明房地产价格的上涨（或下降）趋势越弱。

14、答案：D本题解析：房地产价格受土地形状是否规则、土地面积或建筑规模是否适当等的影响。形状不规则或面积、规模过小的房地产，价值通常较低。但这类房地产如果与相邻房地产合并后，则利用价值会提高，从而会产生附加价值或“合并价值”。因此，当相邻房地产的拥有者欲购买该房地产时，往往愿意出较高的价格，出售人通常也会索要高价，从而相邻房地产合并交易的成交价格往往高于单独存在或与不相邻者交易的正常市场价格。

15、答案：A本题解析：因津能载气，故有“吐下之余，定无完气”，故要加补气药。津液在体内的输布、排泄都需要气的运动来完成。气行则水行，气行则血行。“治痰先治气”是其具体应用。

16、答案：C本题解析：估价机构不应承接估价业务的情形：①超出本机构的估价业务范围；②与自己有利害关系或利益冲突；③自己的专业能力难以胜任；④估价业务有较大的风险。C项，如果估价机构与估价需求者或其他相关当事人及估价对象有利害关系，就不应承接。这里所讲的不应承接估价业务的情形，是指估价机构不应承接估价业务或不应接受估价委托的情形，而不是指估价师个人不应承办估价业务或应回避的情形。

17、答案：A本题解析：净收益每年不变且收益期为有限年，其计算公式为：V＝（A/Y）·[1－1/（1＋Y）n]。此公式的假设前提是：①净收益每年不变为A；②报酬率为Y，且Y≠0；③收益期为有限年n。因此，该房地产的收益价值＝（15/7.5%）×[1－1/（1＋7.5%）50－10]＝188.9161≈188.92（万元）。

18、答案：B本题解析：估价报告使用期限又称为估价报告应用有效期，是指自估价报告出具之日起计算，使用估价报告不得超过的时间。估价报告使用期限的长短应根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定，不宜超过一年。

19、答案：A本题解析：在选取最佳的开发利用方式中，最重要的是选取最佳的用途。选取最佳的用途要考虑该土地位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势，或者说，要分析当地市场的接受能力，即在项目建成后市场上究竟需要什么类型的房地产。

20、答案：C本题解析：房地产估价师和房地产估价机构除了从事房地产价值评估业务，还经常从事下列房地产价值评估相关业务和房地产咨询业务：①房地产价格和价值分配业务；②房地产价值减损评估业务；③房地产价值提升评估业务；④相关经济损失评估业务；⑤房地产咨询业务。其中，相关经济损失评估业务主要包括因征收征用房地产、房地产损害或对被损害房地产进行修复造成的停产停业损失、搬迁费、临时安置费评估等。

21、答案：B本题解析：五行学说可以说明五脏病变的相互影响与传变。相生关系的传变包括：母病及子：母脏之病传及子脏。如肾病及肝；子病及母：疾病从子脏传及母脏。如心病及肝。

22、答案：D本题解析：最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次。有助于把握最好最佳利用原则的经济学原理包括：①收益递增递减原理，可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。②均衡原理，是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。③适合原理，是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它可以帮助确定估价对象的最佳用途。

23、答案：C本题解析：假设开发法简要地说是根据估价对象预期开发完成后的价值来求取估价对象价值或价格的方法。C项，假设开发法适用的估价对象是指凡是具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用比较法、收益法等成本法以外的方法测算的房地产，如：①可供开发的土地（包括生地、毛地、熟地，典型的是各种房地产开发用地）；②在建工程（或称为房地产开发项目）；③可重新开发、更新改造或改变用途的房地产（包括改建、扩建、重新装饰装修等，如果是重建，则属于毛地的范畴）。

24、答案：A本题解析：物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，物权的义务人是物权的权利人以外的任何其他人，因此又称“绝对权”“对世权”。

25、答案：C本题解析：C项，增加房地产保有环节的税收，会减少房地产需求，还会减少存量房地产囤积而增加房地产供给，进而会使房地产价格下降。A项，当房地产开发用地的供应量减少时，房地产开发用地以及商品房的价格会上涨，反之会下降。B项，居民收入的真正增加，意味着人们的生活水平将随之提高，其居住与活动所需要的空间会扩大，从而会增加对房地产的需求，导致房地产价格上涨。D项，城市化意味着城镇人口不断增长，从而对城镇房地产的需求不断增加，进而会带动城镇房地产价格上涨。

26、答案：C本题解析：根据题意，有：解得：V＝10013.49＝10014（万元）。

27、答案：A本题解析：估价程序是指完成估价项目所需做的各项工作进行的先后次序。房地产估价的基本程序是：①受理估价委托；②确定估价基本事项；③制定估价作业方案；④搜集估价所需资料；⑤实地查勘估价对象；⑥选用估价方法进行测算；⑦确定估价结果；⑧撰写估价报告；⑨审核估价报告；⑩交付估价报告；?保存估价资料。

28、答案：B本题解析：标准房地产是指一个组内具有代表性的典型房地产。标准房地产最好是实际存在的，在没有合适的实际房地产作为标准房地产的情况下，可以虚拟某种状况的房地产作为标准房地产。标准房地产无论是实际存在的还是虚拟的，都要对其基本状况（如用途、位置、楼层、朝向、户型、面积等影响同一组内不同房地产价值和价格的主要因素）作出明确界定。

29、答案：C本题解析：“味过于咸，大骨气劳，短肌，心气抑”。

30、答案：B本题解析：房地产权益是房地产中无形的、不可触摸的部分，是依附在房地产实物上的权利义务。一宗房地产的权益包括：①拥有的房地产权利；②该房地产权利受其他房地产权利的限制情况；③该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况；④额外的利益或好处；⑤相关债务。其中，房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况包括：房地产使用管制（如对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的限制）、相邻关系、被人民法院查封、异议登记等而使房地产使用或处分受到限制。

31、答案：B本题解析：当以标准临街宗地的总价作为路线价时，应采用累计深度价格修正率，即∑单独深度价格修正率。其中，如果估价对象土地的临街宽度（简称临街宽度）与标准临街宗地的临街宽度（简称标准宽度）相同，并将估价对象土地的临街深度简称临街深度，则临街土地价值或价格（V）的计算公式为：V（总价）＝标准临街宗地总价×∑单独深度价格修正率。

32、答案：B本题解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。2000－150－0.8÷9％×[1－1÷（1＋9％）15]＝1843.55（万元）。

33、答案：C本题解析：整体观念的内容是：(1)人自身是一个统一的整体。(2)人与自然环境是一个统一整体。(3)人与社会环境是一个统一整体。

34、答案：D本题解析：运用市场法估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。

35、答案：B本题解析：导致房地产价格上涨的原因有以下5个方面：①房地产拥有者对房地产进行投资改良。如重新进行装修改造，更新或添加设施设备，改进物业管理等。②外部经济，如政府进行道路、地铁等交通建设，修建广场、公园、公共绿地，调整城市发展方向，改变城市格局等。③需求增加，如经济发展、收入增长、人口增加带来房地产需求增加。④房地产使用管制改变。如将农用地转为建设用地，将原工业用途改变为居住用途或办公用途、商业用途，增加容积率等。⑤通货膨胀，如商品和服务的货币价格总水平出现了上涨，即出现了物价普遍上涨。其中，房地产拥有者对房地产进行投资改良导致的房地产价格上涨，不是房地产自然增值；通货膨胀导致的房地产价格上涨，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。

36、答案：D本题解析：利用建筑物的有效年龄、经济寿命或剩余经济寿命来求取建筑物的成新率，则成新折扣法就成了年限法的另一种表现形式。用直线法计算成新率的公式为：q＝[1－（1－R）t/N]×100%＝100%－d×t年折旧额与重新购建成本的比率称为年折旧率，如果用d来表示，即：d＝D/C。代入本题数据后得：d＝D/C＝1800/（800×120）＝0.01875，q＝100%－d×t＝100%－0.01875×8＝0.85＝85%。

37、答案：C本题解析：2011年该房地产价格V5＝3800×1.240555＝11165（元/m2）。

38、答案：B本题解析：把房地产分解为土地和建筑物两个组成部分，采用成本法估价的基本公式为：房地产价值＝土地重新购建价格＋建筑物重新购建价格－建筑物折旧。本题中，可以得出土地重新购建价格和建筑物重新购建价格，但是无法得到建筑物折旧，因此运用可比实例成交价格的已知条件，该房地产的总价值＝4200×3000×3＝3780（万元）。

39、答案：C本题解析：A项，可移动特性也称为位置固定性，即房地产的位置不可移动。B项，房地产的不可移动特性，决定了它只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境（如当地的制度政策、经济社会发展状况、邻里关系等），而不像其他商品那样，原料地（房地产开发的最主要原料是土地）、生产地和消费地可以不在同一个地方。C项，房地产市场不是一个全国性市场，更不是一个全球性市场，而是一个地区性市场，房地产的供求状况、价格水平及价格走势等都是地区性的，在不同地区之间可能不同，甚至其变动方向是相反的。D项，一般可将一个城市的房地产市场视为一个市场，但较大城市内的不同区域，其房地产供求状况有时也有较大差异，可细分为若干个子市场。

40、答案：D本题解析：期房价格是指以目前尚未建成而在将来建成后的房屋及其占用范围内的土地为交易标的的房地产价格。期房价格＝现房价格－预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值－风险补偿。本题中，月租金净收益＝1000÷100＝10（元/m2），月折现率＝6%÷12＝0.5%，设现房价格为x（元/m2），则有：5000＝x－10÷0.5%×[1－1÷（1＋0.5%）10]－x×5%。解得：x＝5366。所以，该套商品住宅现房的市场价值为5366元/m2。

41、答案：B本题解析：三个可比实例的比准单价的加权算术平均数=6800×0.3+6700×0.5+6300×0.2＝6650(元/m2)，而三个可比实例的比准单价的中位数为6700元/m2，前者与后者的差＝6650-6700＝-50(元/m2)

42、答案：C本题解析：不论是何种估价目的，评估估价对象价值所依据的市场状况始终是价值时点的状况；而价值时点为现在，估价对象状况为过去状况的估价，大多出现在房地产损害赔偿和保险理赔案件中。价值时点、估价对象状况和房地产市场状况的关系见表4-1。表4-1价值时点、估价对象状况和房地产市场状况的关系

43、答案：C本题解析：实际价格是指在不同的付款方式下，在成交日期一次性付清的价格，或者将不是在成交日期一次性付清的价格折现到成交日期的价格。名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次性付清的价格。本题中，余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付，名义价格和实际价格相同，实际单价为2000元/m2，实际总价为：100×2000＝20（万元）。

44、答案：B本题解析：由于有不同种类的房地产开发利润率，所以在估算开发利润时要搞清楚利润率的内涵，注意利润率和计算基数相互匹配。各种利润率的分子都是相同的，仅分母不同。

45、答案：A本题解析：销售利润率的分母是所有房地产价格构成项目，成本利润率的分母不包含销售税费和开发利润，投资利润率的分母不包含投资利息、销售税费和开发利润，直接成本利润率的分母不包含管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。因此，利润率由大到小依次为直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率。从理论上讲，同一个房地产开发项目的开发利润，无论是采用哪种利润率和与之相应的计算基数来估算，所得出的结果都是相同的。

46、答案：D本题解析：补地价计算如下：补地价（总价）＝（新楼面地价×新容积率－旧楼面地价×旧容积率）×土地面积。由于本题中楼面地价不变，可得：补地价（总价）＝楼面地价×（新容积率－旧容积率）×土地面积＝1500×（1.6－1.2）×10000＝600（万元）。

47、答案：D本题解析：中国目前的房地产权利主要包括所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权和租赁权。其中，属于土地使用权的房地产权利包括：①建设用地使用权；②宅基地使用权；③土地承包经营权。D项，房地产租赁权是指以支付租金的方式从房屋所有权人或土地使用权人那里获得的占有和使用房地产的权利。

48、答案：D本题解析：判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较，实际中是将它与数名合格的估价师的重新估价结果进行比较。由于真实价值不可得知，便出现了两种替代真实价值的选择：①实际成交价格；②合格的估价师的重新估价结果。因为评估价值一般是假定在正常交易情况下进行交易的最可能价格，而实际成交时的交易情况不一定是正常的，从而实际成交价格不一定是正常成交价格，另外成交日期和评估价值对应的日期之间通常有“时间错位”。因此一般不能直接选用实际成交价格，而应选用合格的估价师（通常为公认的具有较高专业胜任能力的若干名估价专家或估价专家委员会）对同一估价对象在同一估价目的、同一时间的重新估价结果。

49、答案：D本题解析：影响房地产价格的经济因素一般包括：①经济发展。反映经济发展的一个重要指标是国内生产总值的增长。②居民收入。中国目前反映居民收入增长的指标主要有城镇居民人均可支配收入的增长和农村居民人均纯收入的增长。③物价。反映一般物价变动的指标主要有居民消费价格指数和生产资料价格指数。④利率。⑤汇率。D项，税收减免属于影响房地产价格的制度政策因素。

50、答案：B本题解析：房地产根据用途（使用性质），可分为居住房地产和非居住房地产两大类，非居住房地产又可分为商业房地产、办公房地产、工业房地产、农业房地产和特殊用途房地产。

51、答案：C本题解析：修筑一条道路穿过某个居住区，一方面由于改善了该居住区的对外交通，方便了居民出行，会提高该居住区的住宅价格；另一方面由于带来了噪声、汽车尾气污染和行人行走的不安全，又会降低该居住区的住宅价格。至于它最终是提高还是降低该居住区的住宅价格，要看受影响住宅离该道路的远近以及该道路的性质等。

52、答案：B本题解析：此题关键在于5万元家电家具价值应不应该折现。由于题意并没有说家电家具价值在成交日期一次性付清，相反，是说“含家电家具的成交价格为50万元，首付40%，余款半年后一次付清”，因此可判定家电家具价值5万元是名义价格，应该换算成实际价格，家电家具价值应该参与折现。则可比单价为＝{50×40%＋（50×60%）/（1＋8%）^0.5－[5×40%＋（5×60%）/（1＋8%）^0.5]}/100＝4398（元/m2）或者可比单价＝{（50－5）×40%＋[（50－5）×60%]/（1＋8%）^0.5}/100＝4398（元/m2）。

53、答案：B本题解析：热内生：其性弥漫，临床多全身弥漫性发热征象．易耗伤阴液，多泛及全身。火外受：其性结聚，临床多局部红肿热痛等症状，易耗血动血，多脏腑郁发或邪郁化火，其性炎上。暑为夏季主气，乃火热所化。暑为夏季主气，乃火热所化。主要发生于夏至以后．立秋以前。湿为长夏的主气，也可见于其它季节。

54、答案：C本题解析：具体计算如下：①将可比实例的楼层调整至估价对象楼层状况下的价格：5700×（110%/95%）×（98%/100%）＝6468（元/m2）②本题中，所有税费由买家承担，则正常负担下的价格为：新版章节练习，考前压卷，完整优质题库+考生笔记分享，实时更新，软件，，卖方实得金额÷（1－应由卖方缴纳的税费比率）＝6468÷（1－6%）＝6881（元/m2）。

55、答案：D本题解析：考点:统一计价单位。容积率＝总建筑面积/建筑用地面积：建筑用地面积＝6000/3＝2000m2；土地单价＝1800000/2000＝900元/m2。

56、答案：C本题解析：估价方法有时可以同时运用于同一估价对象，如商品住宅、写字楼一般可同时采用比较法、收益法和成本法估价，以相互验证，但不应相互替代。不同的估价方法有时是互补的，如特殊厂房一般不适用比较法估价，但适用成本法估价；待开发的土地一般不适用成本法估价，但适用假设开发法和比较法估价；在建工程一般不适用比较法估价，但适用成本法和假设开发法估价。

57、答案：D本题解析：根据五行学说确定的治疗原则和方法有：滋水涵木法、益火补土法、培土生金法、培土制水法、抑木扶土法、金水相生法、泻南补北法、佐金平木法等。其中“益火补土法”是指温肾阳以暖脾阳的一种治疗方法，适用于肾式微，不能温暖脾阳，或脾阳虚衰日久，累及肾阳亦虚的脾肾阳虚证，如五更泄泻、下肢水肿等。故选D。

58、答案：D本题解析：本题考查的是房地产价格构成。选项A错误，投资利息与财务费用或融资成本有所不同，是在房地产开发完成或实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息，而不是借款部分的利息支出和相关手续费等；选项B错误，从估价的角度看，为了使评估价值客观合理，通常需要把房地产开发企业的自有资金应获得的利息与其应获得的开发利润分开，不能把自有资金应获得的利息算作开发利润；选项C错误，投资利息的应计息项目包括土地成本、建设成本、管理费用和销售费用，销售税费一般不计算利息；选项D正确，投资利息计算时一般采用价值时点的房地产开发贷款的平均利率。

59、答案：A本题解析：本题中，该房产是带有债权债务的房地产，统一财产范围一般是统一到不带债权债务和其他权益或负担的房地产范围，公式为：不带债权债务和其他权益或负担的房地产价格＝带有债权债务和其他权益或负担的房地产价格－债权和其他权益价值＋债务和其他负担价值，债权和其他权益价值150元，债务和其他负担价值（100＋300）元，代入公式，其统一财产范围的价格＝4500－150＋（100＋300）＝4750（元/m2）。

60、答案：B本题解析：2002年8月20日原建设部发出了《关于建立房地产企业及执（从）业人员信用档案系统的通知》（建住房函[2002]192号），决定建立包括房地产估价机构和房地产估价师在内的房地产企业及执（从）业人员信用档案系统。房地产企业及执（从）业人员信用档案的内容包括基本情况、业绩及良好行为、不良行为等，以便为各级政府部门和社会公众监督房地产企业市场行为提供依据，为社会公众查询企业和个人信用信息提供服务，为社会公众投诉房地产领域违法违纪行为提供途径。

61、答案：C本题解析：本题考查的是房地产估价的特点。选项C错误，价值是物的真实所值，是内在的、客观的和相对稳定的，是价格波动的“中心”。

62、答案：A本题解析：在四肢部，阴经分布在内侧面，阳经分布在外侧面。内侧分三阴，外侧分三阳。①太阴、阳明在前缘。②少阴、太阳在后缘。③厥阴、少阳在中线。按此可知道为足阳明胃经。十二经脉交接歌诀记忆：肺大胃比心小，光剩包三单干——肺、大肠、胃经、脾经、心经、小肠经、膀胱经、肾经、心包经、三焦经、胆经、肝经。

63、答案：C本题解析：本题考查的是合法原则。根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（2006年5月24日国办发[2006]37号）规定，对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

64、答案：C本题解析：本题考查的是开发利润。设房地产重置价值为V，成本利润率＝开发利润/（土地成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息），开发利润＝20%×（4000＋180＋0.035V＋350）＝906＋0.007V，V＝4000＋180＋350＋0.035V＋0.06V＋906＋0.007V，V＝6053（万元）。P298。

65、答案：D本题解析：气不摄血的概念是，因气的不足，固摄血液的生理功能减弱，血不循经，逸出脉外，而导致咯血、吐血、衄血、便血、尿血、崩漏等各种出血的病理状态。

66、答案：D本题解析：气机失调，是指气的升降出入失常而引起的气滞、气逆、气陷、气闭和气脱等病理变化。气机失调可概括为虚实两个方面：气滞气的流通障碍、气逆气的上升运动过强或下降运动不及、气闭气的外出受阻可以概括为实；气脱气不内守而外脱、气陷气的上升力量不足或下降力量过强可以概括为虚。

67、答案：D本题解析：金元时期的刘完素、张从正、李杲、朱震亨等人，对中医学理论的发展作出了重要贡献，后人尊称为“金元四大家”。刘完素字守真，创河间学派后人尊称刘河间，倡导火热论。他认为“六气皆从火化”，内伤病中“五志过极皆为热甚”治疗中力主以寒凉清热，后人称其为“寒凉派”。张从正字子和，号戴人，师从刘完素，提出“邪去正自安”，治病以汗、吐、下三法攻邪为主，后人称其为“攻邪派”。李杲字明之，号东垣老人，后人尊称李东垣，师从易水学派的创始人张元素字洁古，倡言“百病皆由脾胃衰而生也”，善用温补脾胃之法，后人称其为“补土派”。朱震亨字彦修，号丹溪翁，后人尊称朱丹溪，认为相火有“生生不息”功能，“人非此火不能有生”，而相火妄动，即属邪火，能煎熬真阴，从而得出“阳常有余，阴常不足”的结论。治疗上倡导“滋阴降火”，后人称其为“滋阴派”。

68、答案：D本题解析：由春温发展到夏热之极点，就是向寒凉转化的起点；秋凉发展到冬寒之极点，就是逐渐向温热转化的起点。《素问·六微旨大论》说：“升已而降，降者谓天；降已而升，升者谓地。天气下降，气流于地；地气上升，气腾于天。”即是从天地之气的升降来说明阴阳的转化。“四时之变，寒暑之胜，重阴必阳，重阳必阴。故阴主寒，阳主热。寒甚则热，热甚则寒。故日：寒生热，热生寒，此阴阳之变也。”《灵枢·论疾诊尺》

69、答案：C本题解析：暂无解析

70、答案：B本题解析：阴阳互用，是指阴阳双方具有相互资生，促进和助长的关系。如《素问·生气通天论》说：“阴者，藏精而起亟也；阳者，卫外而为固也。”意思是藏于体内的阴精，不断地化生为阳气；保卫于体表的阳气，使阴精得以固守于内。

71、答案：D本题解析：房地产估价是市场经济不可或缺的重要组成部分。对房地产估价的需要包括以下几个方面：①房地产转让和租赁的需要；②房地产抵押的需要；③房地产征收征用的需要；④房地产税收的需要；⑤房地产司法拍卖的需要；⑥房地产分家析产的需要；⑦房地产损害赔偿的需要；⑧房地产保险的需要；⑨国有土地有偿使用的需要；⑩企业有关经济行为的需要；?房地产行政管理的需要；?其他方面的需要。D项，城镇土地使用税和耕地占用税因按照占地面积实行从量定额征收而不需要房地产估价外，其他税种在一定程度上都需要房地产估价。

72、答案：B本题解析：不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价有较大的误差，但估价的误差又要适度。在英国和其他英联邦国家，在估价委托人起诉估价师的诉讼中，法官使用的误差范围通常是±10%，有时放宽到±15%，对于难度很大的估价业务甚至放宽到±20%。如果评估价值超出了误差范围，即可认为估价师有“专业疏忽”。

73、答案：B本题解析：B项，运营费用是指维持估价对象正常使用或营业的必要支出，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产扩建费用和所得税。这里的房地产折旧额是指会计上的建筑物折旧费、土地取得费用的摊销，而不包括经济寿命比整体建筑物经济寿命短的构件、设施设备、装饰装修等的折旧费。

74、答案：C本题解析：反治是指顺从病证的外在假象而治的一种治疗原则，其采用的方药性质与病证中假象的性质相同，故又称为“从治”。具体含义及用法：(1)热因热用：又叫以热治热，指用热性药物来治疗具有假热征象的病证。适用于阴盛格阳的真寒假热证。(2)寒因寒用：又叫以寒治寒，指用寒性药物来治疗具有假寒征象的病证。适用于阳盛格阴的真热假寒证。(3)塞因塞用：以补开塞，指用补益药物来治疗具有闭塞、不通症状的虚证，适用于因体质虚弱而出现闭塞症状的真虚假实证。(4)通因通用：以通治通，指用通利的药物来治疗具有通泻症状的实证。

75、答案：A本题解析：由于房地产的独一无二特性，使得完全相同的房地产几乎没有，但在同一个房地产市场上，相似的房地产会有相近的价格。因为在现实房地产交易中，任何理性的买者和卖者，都会将其拟买或拟卖的房地产与市场上相似的房地产进行比较，从而任何理性的买者不会接受比市场上相似的房地产的正常价格过高的价格，任何理性的卖者不会接受比市场上相似的房地产的正常价格过低的价格。

76、答案：D本题解析：根据净收益按一定比率递减，收益期为无限年公式进行求解，得到该宗房地产的收益价格为：V＝A/（Y－g1）－E/（Y－gE）＝18/（8%－5%）－10/（8%－2%）＝433.33（万元）

77、答案：D本题解析：本题考查的是房地产区位状况的描述。周围环境描述包括自然环境、人文环境和景观。

78、答案：C本题解析：年限法中最主要的是直线法。直线法是最简单的一种测算折旧的方法，它假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。因此，本题中甲乙两宗房地产各项条件相同，在直线法中计算折旧额时，折旧额相等。

79、答案：B本题解析：房地产自身因素包括房地产实物因素、房地产权益因素和房地产区位因素。房地产实物因素又分为土地实物因素和建筑物实物因素。其中，建筑物实物因素有：①建筑规模；②建筑结构；③设施设备；④装饰装修；⑤空间布局；⑥建筑功能；⑦外观；⑧新旧程度。其中，建筑物外观包括建筑式样、风格、色调、可视性等，对房地产价格有很大的影响。

80、答案：D本题解析：价值时点原则（估价时点原则）要求估价结果是在由估价目的决定的某个特定时间的价值或价格。A项，属于价值时点为过去，估价对象状况为过去状况的估价，而此种情形大多出现在房地产纠纷案件中，特别是出现在对估价结果有异议而引起的估价鉴定或复核估价、重新估价中。B项，属于价值时点为现在，估价对象状况为过去状况的估价，而此种情形大多出现在房地产损害赔偿和保险理赔案件中。C项，属于价值时点为现在，估价对象状况为现在状况的估价，此种情形是目前估价中最常见、最大量的，如房地产抵押估价、房屋征收评估、司法拍卖估价，包括在建工程估价等。D项，估价时点为现在，估价对象为未来状况下的情形，而此种情形如评估期房的价值。在房屋征收中，补偿方式为房屋产权调换且用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值就属于这种情形。

81、答案：D本题解析：开发完成后的房地产价值（售价），相应的利润率称为销售利润率，即销售利润率＝开发利润/开发完成后的房地产价值。

82、答案：B本题解析：可比实例的成交价格是在其成交日期的价格，是在其成交日期的房地产市场状况下形成的。

83、答案：C本题解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。直线法是最简单的一种测算折旧的方法，它假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。

84、答案：B本题解析：某种房地产的互补品，是指与它相互配合的其他房地产或物品，如住宅和与其配套的商业、娱乐房地产，城市郊区的住宅和高速公路收费。在互补品之间，对一种物品的消费如果多了，对另一种物品的消费也会多起来。因此，一种房地产的互补品的价格低时，对该种房地产的需求就会增加。

85、答案：B本题解析：建筑物的寿命可分为自然寿命和经济寿命。建筑物的经济寿命是建筑物对房地产价值有贡献的时间。对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命具体是建筑物自竣工时起，在正常市场和运营状况下，房地产产生的收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间。

86、答案：D本题解析：气不摄血的概念是，因气的不足，固摄血液的生理功能减弱，血不循经，逸出脉外，而导致咯血、吐血、衄血、便血、尿血、崩漏等各种出血的病理状态。

87、答案：B本题解析：马克思关于地租的计算，可以从他对级差地租、绝对地租、垄断地租的论述中反映出来。对于任何一块产生地租的土地，可以归结为三种情况之一：①提供级差地租的土地，地租＝级差地租＋绝对地租；②仅提供绝对地租的土地，地租＝绝对地租；③垄断土地，地租＝垄断地租。

88、答案：C本题解析：不同估价方法之间的关系有以下3种：一是可以同时采用，以相互验证，而不是相互替代。因为不同的估价方法是从不同的方面或角度来测最房地产价值的，同时采用多种估价方法估价，可以使估价结果更加合理。二是可以相互弥补。例如，有些房地产适用成本法估价而不适用比较法估价，如在建工程；有些房地产可能相反，适用比较法估价而不适用成本法估价，如位置和环境很好、适宜建造别墅、尚未开发的生地。三是可以相互引用。例如，比较法中的土地使用期限调整可以采用收益法；收益法中的租赁收入、成本法中的土地成本可以采用比较法求取；假设开发法中的开发完成后的价值可以采用比较法和收益法求取。

89、答案：A本题解析：目前取得房地产开发用地的途径主要有三个：①市场购买；②征收集体土地；③征收国有土地上房屋。

90、答案：C本题解析：暂无解析

91、答案：B本题解析：开发利润是指房地产开发企业（或业主、建设单位）的利润，而不是建筑施工企业的利润。建筑施工企业的利润已包含在建筑安装工程费等费用中。成本利润率的计算基数＝土地取得成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息，即：成本利润率＝开发利润/（土地取得成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息）本题中，该商品住宅项目的成本利润率＝300/（600＋900＋50＋60＋150）＝17.05%。

92、答案：C本题解析：C项，估价资料保存期限自估价报告出具之日起计算。根据《资产评估法》和《房地产估价规范》，估价资料的保存期限不少于15年；属于法定评估业务的，保存期限不少于30年；估价资料保存已超过15年或30年而估价服务的行为尚未结束的，应保存到估价服务的行为结束。保存期限届满的估价资料需要销毁的，应按照有关规定编造清册后销毁。

93、答案：B本题解析：在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在动态分析法中这两项都不显现出来，而是隐含在折现过程中。因此，动态分析法要求折现率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含风险收益部分（利润率）。之所以这样处理，是为了与投资项目经济评价中的现金流量分析的口径一致，便于比较。

94、答案：D本题解析：影响房地产价格的经济因素一般包括：①经济发展。反映经济发展的一个重要指标是国内生产总值的增长。②居民收入。中国目前反映居民收入增长的指标主要有城镇居民人均可支配收入的增长和农村居民人均纯