房地产 -2026年上半年中国房地产总结与展望行业篇

2026年上半年中国房地产总结与展望行业篇市场报告2026-07-0713:00:00城市:全国发布时间:2026-07-07报告类型:市场报告发布机构:克而瑞上半年，国民经济运行总体平稳、向新向优开发端持续收缩：1—5月，全国房地产开发投资30356亿元，同比下降16.2%；投资持续探底，降幅在主要投资领域中最深，区域走势分化特征显著。房屋施工面积548775万平方米，同比下降12.3%；新开工面积17929万平方米，同比下降22.6%；竣工面积14087万平方米，同比下降23.4%；建设规模主动“控增量”特征明显，竣工交付深度调整。企业到位资金持续下滑，结构性压力突出，1—5月开发企业到位资金32756亿元，同比下降19.0%，其中国内贷款和个人按揭贷款跌幅近三成。投资、建设、资金三销售端边际改善：1—5月，新建商品房销售面积31320万平方米，同比下降10.8%；销售额29366亿元，同比下降13.5%。新房销售规模仍同比下行，但整体筑底修复趋势明确，年内两项指标同比跌幅整体持续收窄。内部结构分化，市场主体的住宅物业，跌幅高于整体跌幅，面积及金额分别下降12.1%和14.1%；办公楼依靠折价走量实现正向贡献，面积及金额分别增长5.9%和0.2%；商业营业用房供需持续走弱、调整压力最大，面积及金额分别同比下降13.8%和18.2%。区域层面，东、中、西部走势同步、逐月修复，中部市场韧性最优，1-5月销售面积及金额同比分别下降8.5%和9.8%，东部和西部地区两项指标跌幅在10%—15%之间，接近全国整体水平；东北地区面积及金额分别下降19.2%和22.0%，持续深度下库存端基本平稳：5月末，商品房待售面积77182万平方米，同比下降0.4%，已连续三个月回落，库存呈现缓慢去化态势；其中3年以内短期流通房源去化节奏更快，同比下降2.8%，得益于供给端主动控量、房企优先处置次新现房。库存结构矛盾突出，占总量54%住宅待售总量依然增加，大量长期积压住宅价格端结构修复、分化加剧：上半年70城新房价格环比平均跌幅企稳修复，一线已连续4个月保持增长，二线城市跌幅持续收窄温和修复，三线跌幅承压，环比上涨及持平的城市数量维持在16—21座之间，处近一年的高位；新房价格同比跌幅持续扩大，仅一、二线5月跌幅边际收窄。二手房环比跌幅先收窄后走稳，一线城市连续三个月领涨，二线小幅波动、三线低位调整；二手房同比跌幅逐步修复，但仍无一城市同比上涨。整体来看新房、二手房价格均呈现鲜明结构性分化，一线楼市率先走出回暖行情，二三总体判断：当前行业整体仍处于周期底部区间运行，尚未走出调整格局。“核心城市率先修复、低能级城市持续承压”的结构性分化是市场运行主线；部分核心城市出现的房价回升行情，本质是政策精准托一、宏观背景：国民经济基本面平稳托底地产，内需偏弱仍存制约上半年，国民经济延续总体平稳，呈现向新向优的发展态势。生产供给稳中有升，就业物价总体稳定，外贸韧性持续彰显，为房地产行业运行提供了相对稳定的外部环境。但国内供强需弱矛盾突出、部分企业经营压力较大，内需修复仍需巩固。整体货币流动性保持充裕，但居民信贷持续走弱，住户贷款整体缩表，房贷新增乏力，受收入预期谨慎、地产需求低迷影响居民主动降杠杆，宽松资金难以有效传导至居工业与外贸支撑总量韧性：1—5月规上工业增加值同比增长5.4%，装备制造业、高技术制造业较快增长。在全球经贸增长艰难背景下，我国货物进出口保持较快增内需持续走弱：上半年居民消费意愿不足，1-5月社会消费品零售总额206031亿元，累计同比增长1.4%，上半年增速逐月下降，5月单月同比下降0.6%，年内首次出现负增长。投资全面承压，1-5月固定资产投资总额178512亿元，累计同比下降4.1%，扣除房地产开发投资后，同比下降1.2%，地产是投资最民生保障有力：今年以来，各地区各部门加大稳就业力度，推动就业形势保持总体稳定，前4月全国城镇调查失业率维持在5.3%，5月下降0.1个百分点。居民消费价格总体平稳，1-5月份居民消费价格同比货币保持充裕、居民信贷收缩：上半年广义货币供给保持宽裕，M2同环境显著宽松，总量流动性充足。M1整体震荡上行，前四月同比增速呈持续收窄走势，5月明升0.5个百分点至5.5%。利率持续维持低位稳定，房贷核心定价基准的5年期以上LPR维持3.5%不变，已连续13个月无调整，货币政策进入观察期。1-5月累计新增人民币贷款9.11万亿元，比上年同期少增1.57万亿元，信贷整体偏弱；1-5月住户中长期贷款累计小幅增加628亿元，比上年同期增加的8347亿元大幅二、开发端：各项指标普遍深度下行1—5月份，全国房地产开发投资30356亿元，按可比口径计算累计同比下降16.2%，年内同比跌幅逐月扩大，整体下行趋势较上年更为显著，行业主动去杠杆、收缩规模的趋势仍在延续。房地产开发投资下滑幅度显著高于制造业、基建等其他投资板块，成为拖累整体固定投资的主要分项。分物业类型看，住宅投资下降15.6%，同比降幅略小于整体投资，开发企业对住宅投资的比重为77.2%，直接主导行业整体投资的下行节奏和修复空间；办公楼、商业营业用房投资收缩更为剧烈，下行力度显著超过住宅物业，印证当前市场对商业地产长期需求疲软的一致预期，同时商办类投资缺乏宽松政策支撑，市场去化更难、开发1-5月各区域房地产投资同比持续下降，其中西部地区跌幅最小，同比减少14.6%，东北地区跌幅长期显著高于其他三区域，同比减少28.4%。今年以来，各区域同比跌幅变动差异明显，东北地区与其他三区域走势相反，年初受季节性因素影响同比跌幅进一步扩大，二季度开始边际修复；东部和中西部地区年初跌幅阶段性收窄，二季度再次下探，东部地区波动更为核心城市利好政策释放周期等因素主导。房企在东部地区投城市冷热分化也更明显，因此季度波动幅度高于中西部地区。1-5月，开发企业在东部地区的投资比重为1—5月份，房地产开发企业房屋施工面积548775万平方米，同比下降12.3%。其中，住宅施工面积380830万平方米，下降12.6%。房屋新开工面积17929万平方米，下降22.6%。其中，住宅新开工面积总体来看，房屋施工总量降幅相对温和，在建项目仍在稳步推进、避免大规模停工烂尾，“保交楼”仍是企业核心底线。新开工面积降幅显著大于施工面积降幅，开发企业对新增项目投放仍极为谨慎，“控增量”特征突出。新开工持续低迷客观上有利于供需关系再平衡和库存压力缓解。无论是施工还是新开工，住宅降幅均高于整体商品房，企业优先收缩住宅端新增供给，商办类项目本身开工体量小，调整空间1—5月份，房地产开发企业房屋竣工面积14087万平方米，下降23.4%，同比累计跌幅在年初大幅下探后逐月收窄，边际改善，但仍处在深度收缩区间。住宅交付压力更为突出，竣工面积不足一亿平方米，跌幅达25.0%，高于整体跌幅。新开工已持续多年深度下行，供给端源头收缩传导至竣工端，形成竣工持续走低的长周期压力。当前新开工深度下滑仍在持续，后期竣工规模难以实现转正，但现房去化优势进一步放大。对应商业后周期的装修建材需求，竣工量下滑直接拖累相关产业链，上下游企业营收将持续承4.到位资金持续下滑，结构性压力突出1—5月份，房地产开发企业到位资金32756亿元，同比下降19.0%。其中，国内贷款4875亿元，下降28.7%；自筹资金11985亿元，下降13.0%；定金及预收款10012亿元，下降16.1%；个人按揭贷款4066亿元，下降28.0%。开发企业到位资金累计同比连续14个月下行，资金压力不断增加。今年以来开发企业经营利润承压、企业融资端持续收紧，国内贷款和自筹资金同比跌幅扩大。定金及预收款、个人按揭贷款跌幅则逐月收窄，销售回款边际改善但总量仍然较低。资金来源结构性压力突出，国内贷款和个人按揭贷款两项金融端融资指标均接近三成降幅，远超整体水平，表明银行对房地产行业的信贷态度依然审三、销售端：边际修复、结构分化1—5月，新建商品房销售面积31320万平方米，同比下降10.8%；销售额29366亿元，同比下降13.5%。今年以来销售两项核心指标仍维持负增长，尚未脱离下行区间，但在各项稳地产政策支持下，同比跌幅呈现持续收窄、底部修复的大趋势。仅在5月销售面积跌幅略有下探，市场短期小幅走弱，主要受推盘阶段性结构切换影响，并非购房需求的转变。与此同时，核心城市不再依赖大幅降价走量的去库存模式，房企折扣、特价房、大额让利等促销力度全面收缩，优质改善盘定价保持稳定，核心城市价格企稳带来的均价修复，支撑了全国销售额持续改善。今年以来核心城市二手房成交维持相对高位，各地落地置换补贴、交易税费优化等政策，打通了“卖旧买新”的置换循环，形成一、二手房双向联动修复的良性格局，进一步巩固核心城市新房销售韧性。整体来看，行业并未形成全国同步回暖的趋势，内部强分化筑底分不同物业类型来看，住宅销售面积及金额同比跌幅逐月收窄，自身修复逻辑清晰，跌幅高于整体平均水平，1-5月两项指标同比分别下降12.1%和14.1%。住宅物业占整体市场规模比例在八到九成，对整体走势形成拖累。办公楼销售走出独立行情，依靠成交结1-5月销售面积增长5.9%，销售额增长0.2%，量价剪刀差5.7个百分点，属于“有量无价”的修复。商业营业用房销售面积及金额分别下降13.8%和18.2%，跌幅逐月扩大，是整体市场中的最弱资产。实体商业需求长期萎缩和历史供给严重过剩带来的价格深度下，短期看不到止跌信号，调整周期显著长于住宅、办四大区域销售持续处于下降区间，中部地区跌幅相对较低，市场韧性较强，1-5月销售面积及金额同比分别下降8.5%和9.8%；东北地区跌幅最大，面积及金额分别下降19.2%和22.0%，市场需求持续萎缩；东部和西部地区两项指标跌幅在10%—15%之间，接近全国整体水平。今年以来，东中西部地区整体走势基本一致，呈现“年初走弱、逐月改善”的同步修复；东北地区则持续处于较大跌幅区间，需求内生动力缺失，政策效果微弱，不跟随全国修复周期。整体来看，无论是销售还是投资，城镇化阶段、人口流动、产业增量等基本面决定了区域间差异分化，后续区5月末，商品房待售面积77182万平方米，同比下降0.4%，已连续3个月下降。其中待售3年以下面积57152万平方米，下降2.8%，去化速度明显高于整体库存但住宅待售总量依然增加，同比上涨0.8%，占全国待售拖累整体库存降幅。长期滞销房源又主要集中弱三四线城市、县城，其流动性几乎枯竭，依靠居民购买难以化解，是行业中长期去化核心压力点。后续政策需要从收购存量现房用作保障房、城中村改造货币化安四、价格端：结构性修复，一线领涨、二线修上半年，70个大中城市新建商品住宅价格环比平均跌幅企稳修复，截至5月环比下降0.2%，较上年末收窄0.17个百分点。一线城市2月进入上涨区间后，已连续4个月保持增长。二线城市环比平均跌幅持续收窄，5月收窄至0.07%，较上年末收窄0.28个百分点；三线城市房价环比跌幅先收窄在扩大，整体跌幅维持在0.27%—0.40%之间。新房价格环比上涨及持平的城市数量持续回升，2月后维持在16—21座之间，处近一年的高位。今年以来，环比上涨的高频城市为大连、上海、杭州、深圳、广州、宁波、青岛、银川、合肥、厦门、武汉，有三个月以上表现为上涨，其中大连连续五个月上涨，上海、杭州连续四个月上涨且涨幅领先。尽管一线城市平均涨幅领先，但图1070大中城市新建商品住房价格环比70个大中城市新房价格同比平均跌幅持续扩大，5月同比跌幅扩大至3.64%，较上年末扩大0.59个百分点。一、二线城市在4-5月平均跌幅开始收窄，一线城市改新房价格同比上涨及持平的城市数量前四个月维持在5座，5月减少至3座。上涨的城市中上海、杭州、合肥连续五个月上涨，持续稳居涨幅前三，乌鲁木齐连续四个月上涨后5月开始下行。除此，宜昌、沈阳也图1170大中城市新建商品住房价格同比2.二手房价格指数：环比走势企稳、同比跌幅边际收窄上半年，70个大中城市二手住宅价格环比平均跌幅先收窄后走稳，5月环比下降0.26%，较上年末收窄0.44个百分点。3月一线城市由跌转涨后，平均涨幅保持在0.35%-0.4%之间；二线城市平均跌幅年初明显收窄后，5月略有扩大，平均下降0.23%；三线城市平均跌幅先收窄后走稳，二季度跌幅维持在0.36%。二手房价格环比上涨及持平的城市数量在3月大幅增加至17座，后两月虽有所减少，但依然保持两位数以上。环比上涨的高频城市有上海、北京、深圳、广州、扬州、厦门，已连续上涨三个月以上，其70个大中城市二手房价格同比平均跌幅先扩大后收窄，5月同比下降5.93%，较上年末收窄0.24个百分点。一线城市波动明显，前四个月平均跌幅持续领先，5月收窄至5.83%；二线城市平均跌势前三个月相对平稳，4-5月连续收窄至5.68%；三线城市平均跌幅先扩大后缩小，跌幅区间为6.15%—6.37%。701.总体判断