2016房地产估价师《理论方法》全真模拟试题及答案

2016房地产估价师《理论方法》全真模拟试题及答案一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意）1.房地产估价从本质上讲，是房地产价值的（）。A.发现B.发明C.估算D.决定2.下列不属于房地产区位因素的是（）。A.交通便捷程度B.周边环境景观C.建筑结构D.基础设施配套3.在合法产权方面，应根据（）来判定估价对象的合法权益。A.委托人提供的书面证明B.估价师实地查勘的情况C.城市规划部门出具的相关文件D.委托人提供的书面证明及估价师实地查勘情况，并结合相关法律法规4.最高最佳利用原则要求估价结果是在（）下的价值。A.法律法规允许B.技术上可能C.经济上可行D.以上三者均具备且能产生最大价值5.某宗房地产的土地面积为500平方米，建筑面积为1000平方米，土地单价为2000元/平方米，则楼面地价为（）元/平方米。A.1000B.2000C.4000D.5006.市场比较法中，对交易情况修正的主要目的是（）。A.消除房地产状况不同造成的价格差异B.消除交易日期不同造成的价格差异C.消除特殊交易行为造成的价格差异D.消除房地产交易税费不同造成的价格差异7.在市场比较法中，交易日期修正通常采用（）。A.价格指数法B.环比指数法C.定基指数法D.以上均可8.收益法中，净收益通常是指（）。A.潜在毛收入B.有效毛收入C.有效毛收入减去运营费用D.潜在毛收入减去运营费用9.资本化率构成中，安全利率通常是指（）。A.银行存款利率B.国债利率C.贷款利率D.通货膨胀率10.建筑物折旧中，因功能落后而引起的折旧属于（）。A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.外部折旧11.成本法中，当建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，应按（）计算折旧。A.土地使用权年限B.建筑物耐用年限C.两者较短者D.两者较长者12.运用假设开发法估价时，开发完成后的房地产价值通常采用（）求取。A.成本法B.市场比较法C.收益法D.市场比较法或收益法13.在假设开发法的传统方法中，计息周期通常到（）。A.开发完成之时B.售出之时C.购买之日D.开发之初14.路线价法特别适用于（）的估价。A.单宗土地B.多宗土地C.城市商业街道两侧土地D.大型工业用地15.标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地深度的（）。A.算术平均数B.加权平均数C.众数D.中位数16.某房地产年净收益为50万元，资本化率为5%，则该房地产的价值为（）万元。A.500B.1000C.2500D.5017.房地产估价报告的有效期一般为（）。A.3个月B.6个月C.1年D.无限期18.估价对象权益状况的描述不包括（）。A.土地使用权性质B.土地使用期限C.建筑物结构D.他项权利设立情况19.在市场比较法中，房地产状况修正包括（）。A.区位状况修正B.实物状况修正C.权益状况修正D.以上三者都是20.某可比实例成交价格为3000元/平方米，交易日期为2015年6月30日。估价时点为2016年6月30日。该类房地产价格指数2015年6月为100，2016年6月为110，则交易日期修正后的价格为（）元/平方米。A.2727B.3000C.3300D.333321.收益法中，运营费用不包括（）。A.房地产税B.管理费C.房屋折旧费D.保险费22.建筑物的有效经过年数与实际经过年数的关系，通常（）。A.相等B.前者大于后者C.前者小于后者D.不确定23.在成本法中，开发利润的计算基数通常为（）。A.土地取得成本+开发成本B.土地取得成本+开发成本+管理费用C.土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用D.土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息24.长期趋势法主要用于推测房地产的（）。A.过去价格B.现时价格C.未来价格D.理论价格25.移动平均法属于（）。A.数学曲线拟合法B.平均增减量法C.长期趋势法D.指数修匀法26.房地产价格的影响因素中，属于一般因素的是（）。A.人口数量B.物业管理水平C.交通条件D.土地使用管制27.某宗房地产的土地使用权出让年限为40年，已使用8年，建筑物的经济寿命为50年，则该房地产的剩余使用寿命为（）年。A.32B.42C.40D.5028.在收益法中，采用净收益每年不变且无限年期的公式，价值V与净收益A和资本化率Y的关系为（）。A.VB.VC.VD.V29.估价师应当独立、客观、公正地执业，这是房地产估价的（）。A.原则B.程序C.技术D.目的30.下列关于房地产抵押价值评估的说法，错误的是（）。A.遵循谨慎原则B.预计未来可能发生的风险C.适当高估房地产价值D.考虑法定优先受偿款31.某栋住宅楼，因周边新建了垃圾处理厂，导致其价值下降，这种折旧属于（）。A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.会计折旧32.在市场比较法中，进行房地产状况修正时，将可比实例状况修正为估价对象状况，修正系数为（）。A.可比实例状况/估价对象状况B.估价对象状况/可比实例状况C.100/可比实例得分D.可比实例得分/10033.高层建筑地价分摊中，最适合采用的方法是（）。A.按建筑面积分摊B.按楼层分摊C.按土地价值分摊D.按使用面积分摊34.房地产估价程序中，最后一步是（）。A.实地查勘B.测算估价对象价值C.撰写估价报告D.交付估价报告及资料归档35.某商业房地产，未来3年的净收益分别为100万元、110万元、120万元，3年后价格稳定在1500万元，资本化率为8%。则其现值约为（）万元。A.1450B.1500C.1550D.1600二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，全部选对的得2分，错选或多选不得分，少选且选择正确的每个选项得0.5分）1.房地产估价的合法原则要求，估价对象必须具备（）。A.合法的产权B.合法的使用C.合法的处分D.合美的外观E.合理的收益2.下列属于房地产实物状况的有（）。A.土地形状B.土地面积C.建筑物结构D.平面布置E.土地使用权性质3.市场比较法的适用对象包括（）。A.标准宗地B.普通住宅C.古建筑D.纪念建筑E.学校4.收益法适用的条件包括（）。A.房地产未来的收益能够预测B.房地产未来的风险能够量化C.房地产是自用的D.房地产收益属于持续性收益E.房地产处于活跃市场5.成本法中，开发成本包括（）。A.勘察设计和前期工程费B.基础设施建设费C.房屋建筑安装工程费D.公共配套设施建设费E.开发期间税费6.假设开发法中，开发经营期的内容包括（）。A.前期B.建造期C.经营期D.销售期E.租售期7.下列属于经济折旧影响因素的有（）。A.临近环境污染B.交通拥堵加剧C.区域规划调整D.建筑物老化E.设备陈旧8.房地产估价报告应当包括的内容有（）。A.致估价委托人函B.注册房地产估价师声明C.估价假设和限制条件D.估价结果报告E.估价技术报告9.在市场比较法中，选取可比实例的要求包括（）。A.交易实例与估价对象用途相同B.交易实例与估价对象规模相当C.交易实例与估价对象区位相近D.交易实例成交价格正常E.交易实例成交日期与估价时点接近10.影响房地产价格的区位因素主要有（）。A.位置B.交通C.环境D.景观E.外部配套设施11.关于建筑物折旧的说法，正确的有（）。A.折旧是指价值减损B.折旧在会计上和估价上含义一致C.估价上的折旧通常是基于市场价值D.物质折旧是自然的磨损E.功能折旧是技术进步引起的相对落后12.收益法中，求取资本化率的方法有（）。A.市场提取法B.累加法C.投资收益率排序插入法D.成本法E.比较法13.房地产估价的基本方法有（）。A.市场比较法B.收益法C.成本法D.假设开发法E.路线价法14.下列情况中，适宜采用成本法估价的有（）。A.学校B.图书馆C.医院D.标准厂房E.别墅15.估价技术报告应包括的内容有（）。A.估价对象描述与分析B.估价测算过程C.估价结果确定D.估价师签名E.估价机构盖章三、判断题（共15题，每题1分。请根据判断结果，在括号内填“√”或“×”）1.房地产估价师不得在非自己估价的报告上签字。（）2.房地产的独立评估价值是由其本身决定的，不受市场需求影响。（）3.最高最佳利用原则包括最佳用途、最佳规模和最佳集约度。（）4.市场比较法中，如果交易情况修正系数大于1，说明可比实例成交价格低于正常市场价格。（）5.收益法中的净收益是税后净收益。（）6.建筑物的经济寿命通常短于其自然寿命。（）7.成本法中的“成本”是指会计上的实际成本。（）8.假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价。（）9.路线价法中的标准宗地，其深度通常为各宗临街土地深度的平均值。（）10.房地产价格受供求关系影响，供给增加，价格必然下降。（）11.房地产抵押价值评估，应当将出租人拖欠承租人的租金作为法定优先受偿款予以扣除。（）12.估价时点是指估价作业的日期。（）13.同一宗房地产，在不同估价目的下，评估出的价值应当相同。（）14.移动平均法是对原时间序列数据按一定项数逐项移动求平均数，从而消除随机波动。（）15.估价报告完成即意味着估价责任的终止。（）四、计算题（共2题，每题10分。要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分）1.某写字楼的总建筑面积为20000平方米，可出租面积为18000平方米。该写字楼目前的市场租金为4元/平方米·天，空置率为10%。运营费用包括：房产税、保险费、维修费、管理费等，占有效毛收入的25%。该类写字楼的资本化率为8%。请利用收益法估算该写字楼的总价值。（计算结果保留两位小数）2.某待开发土地的面积为10000平方米，规划用途为住宅，容积率为2.0。预计开发完成后的房地产售价为8000元/平方米（建筑面积）。开发费用为2000元/平方米（建筑面积），管理费为开发费用的5%。开发期为2年，开发费用和管理费在开发期内均匀投入。销售费用和销售税费预计为售价的6%。土地取得费用为3000万元，购买土地的契税为土地取得费用的3%。设年利息率为6%，开发利润率为土地取得成本、开发成本和管理费之和的15%。请利用假设开发法（传统方法）计算该土地的总价值。（计算结果保留两位小数）五、案例分析题（共2题，每题15分。要求分析依据充分，逻辑清晰，计算过程准确）1.某估价对象为一栋建成于2008年的钢筋混凝土结构住宅楼，位于某城市中心区域，土地性质为出让，土地使用权终止日期为2078年。该住宅楼共6层，估价对象位于第4层，建筑面积为100平方米。2016年6月，甲银行拟对该房地产进行抵押贷款评估，委托乙房地产估价机构进行评估。乙估价机构估价师张某受理了业务，并进行了实地查勘。在估价过程中，张某选取了三个可比实例：实例A：位于同一小区，5层，2016年3月成交，成交价320万元，正常交易；实例B：位于相邻小区，4层，2016年1月成交，成交价310万元，成交价格比正常价格低5%；实例C：位于同一小区，3层，2015年12月成交，成交价330万元，成交价格比正常价格高3%。该地区2015年12月至2016年6月该类住宅价格指数分别为：100、102、105、108、110、112、115。经比较，实例A与估价对象楼层差异修正系数为1.02，实例B为1.00，实例C为0.98。请根据上述资料，回答下列问题：(1)在进行抵押评估时，除了遵循合法原则、最高最佳利用原则外，还应特别注意遵循什么原则？(2)列出计算该房地产比准价格的公式，并计算三个可比实例的比准价格。(3)若采用简单算术平均法确定最终比准价格，该住宅的抵押价值为多少？（假设不考虑法定优先受偿款）(4)若该住宅存在尚未偿还的抵押贷款余额50万元，则抵押价值应如何调整？2.某市一家大型购物中心，总建筑面积50000平方米，土地面积20000平方米，2005年通过出让方式取得土地使用权，使用年限40年。2016年，因经营不善，该购物中心进行整体转让，需要评估其市场价值。估价人员收集到以下资料：(1)该购物中心目前处于稳定经营状态，月平均租金收入为80元/平方米（建筑面积），出租率95%。运营费用占有效毛收入的30%。(2)该类商业房地产的资本化率为7%。(3)该购物中心的重置成本为8000元/平方米（不含土地取得成本），其中主体结构占60%，寿命50年；装修及设备占40%，寿命10年。该购物中心装修及设备已于2010年进行了全面更新。(4)该地区基准地价修正法评估出的土地使用权价值为10000万元。(5)市场上类似购物中心的正常利润率为重置成本的15%。请根据上述资料，回答下列问题：(1)若采用收益法评估该购物中心的价值，请列出计算公式并计算其收益价格。（假设收益年限为土地使用权剩余年限）(2)若采用成本法评估该购物中心的价值，请计算建筑物的物质折旧额。(3)若采用成本法评估该购物中心的价值，请计算建筑物的折旧总额（不考虑经济折旧）。(4)试分析该购物中心评估应首选哪种方法？为什么？参考答案及解析一、单项选择题1.C【解析】房地产估价是模拟市场形成价格的机制和过程，对房地产的“价值”进行估算和判定的活动。2.C【解析】建筑结构属于房地产的实物因素，而非区位因素。区位因素主要包括位置、交通、环境、外部配套设施等。3.D【解析】判定估价对象的合法权益，应以委托人提供的书面证明、估价师实地查勘情况以及相关法律法规为依据。4.D【解析】最高最佳利用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值最大化。5.A【解析】楼面地价=土地单价/容积率。容积率=建筑面积/土地面积=1000/500=2。楼面地价=2000/2=1000元/平方米。6.C【解析】交易情况修正是将可比实例的特殊交易情况（如急于出售、利害关系人交易等）修正为正常交易情况。7.D【解析】交易日期修正可以利用价格指数，包括定基指数和环比指数。8.C【解析】净收益=有效毛收入-运营费用。有效毛收入=潜在毛收入-空置等造成的收入损失。9.B【解析】安全利率通常选用无风险的国债利率。10.B【解析】功能折旧是指建筑物在功能上的相对落后、过剩或不足造成的价值损失。11.B【解析】当建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，应按建筑物耐用年限计算折旧，因为建筑物在土地使用期满前已报废。12.D【解析】假设开发法中，开发完成后的房地产价值通常根据其预期状况，采用市场比较法或收益法求取。13.A【解析】传统方法中，计息周期通常到开发完成之时（即开发期结束时）。14.C【解析】路线价法主要用于批量评估城市商业街道两侧的土地价格。15.D【解析】标准深度通常是各宗临街土地深度的众数或中位数。16.B【解析】V=17.C【解析】房地产估价报告的有效期一般为1年，自报告出具之日起计算。18.C【解析】建筑结构属于实物状况，不属于权益状况。19.D【解析】房地产状况修正包括区位状况、实物状况和权益状况的修正。20.C【解析】修正后价格=可比实例成交价格×估价时点价格指数/交易日期价格指数=3000×110/100=3300元/平方米。21.C【解析】运营费用是维持房地产正常经营或使用所必须支出的费用，不包括建筑物折旧费（这是会计上的概念，估价中通过资本化率或折旧体现）。22.D【解析】建筑物的维护保养情况不同，有效经过年数可能大于、小于或等于实际经过年数。23.C【解析】开发利润的计算基数通常为：土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用。24.C【解析】长期趋势法主要用于推测房地产的未来价格。25.C【解析】移动平均法是长期趋势法的一种。26.A【解析】人口数量属于一般因素；物业管理水平属于个别因素；交通条件属于区域因素；土地使用管制属于区域因素。27.A【解析】土地剩余年限=40-8=32年。建筑物剩余寿命=50-8=42年。房地产的剩余使用寿命取较短者，即32年。28.B【解析】净收益每年不变且无限年期的公式为：V=29.A【解析】独立、客观、公正是房地产估价的基本原则之一。30.C【解析】房地产抵押价值评估应遵循谨慎原则，适当低估价值，而非高估。31.C【解析】因外部环境恶化（如新建垃圾处理厂）导致的贬值属于经济折旧。32.B【解析】将可比实例状况修正为估价对象状况，修正系数=估价对象状况分值/可比实例状况分值。33.C【解析】按土地价值分摊最能反映各部分占有的土地权益，是高层建筑地价分摊中最适合的方法。34.D【解析】房地产估价程序的最后一项是交付估价报告及资料归档。35.C【解析】V=。注：此处选项为近似值，实际计算中需精确，若选项接近1473则选。原题选项设计意在考察公式应用。V=+。F=1500。计算得：100/1.08≈92.59二、多项选择题1.ABC【解析】合法原则要求产权、使用、处分三方面合法。2.ABCD【解析】土地面积、形状、建筑物结构、平面布置均属于实物状况。土地使用权性质属于权益状况。3.AB【解析】市场比较法适用于具有交易性的房地产，如标准宗地、普通住宅。古建筑、纪念建筑、学校通常不适用。4.ABD【解析】收益法要求房地产具有收益能力且收益可预测、风险可量化。自用房地产不直接产生收益，通常不直接适用（需转换为收益）。5.ABCD【解析】开发成本包括勘察设计、前期工程、基础设施、建筑安装、公共配套设施等费用。开发期间税费通常单列。6.AB【解析】开发经营期包括前期和建造期（开发期）。在传统方法中，经营期（销售期）通常不作为计息周期，但在现金流量折现法中考虑。严格来说，开发经营期=开发期+销售期。但在传统法计息中，主要计算开发期（前期+建造期）的利息。此处按广义理解选AB或ABDE，通常教材指开发期（前期+建造期）。7.ABC【解析】环境污染、交通拥堵、规划调整属于外部因素，导致经济折旧。建筑物老化和设备陈旧属于物质折旧或功能折旧。8.ABCDE【解析】五项均为估价报告的组成部分。9.ABCE【解析】选取可比实例要求用途相同、规模相当、区位相近、成交正常、成交日期接近。D项“成交价格正常”是要求，不是选取时的客观存在，选取的是“交易实例”，然后判断其价格是否正常。10.ABCDE【解析】位置、交通、环境、景观、外部配套设施均属于区位因素。11.ACDE【解析】估价上的折旧与会计折旧不同，B错误。其余正确。12.ABC【解析】求取资本化率的方法有市场提取法、累加法、投资收益率排序插入法。13.ABC【解析】三大基本方法是市场比较法、收益法、成本法。假设开发法和路线价法是衍生方法或应用方法。14.ABC【解析】学校、图书馆、医院等公用设施，通常较少交易，无法用市场法和收益法，适用成本法。标准厂房和别墅有活跃市场，首选市场比较法。15.ABC【解析】估价技术报告包括估价对象描述、测算过程、结果确定。签名盖章属于结果报告形式。三、判断题1.√2.×【解析】房地产价值受供求关系影响，不是由其本身孤立决定的。3.√4.√【解析】修正系数=正常价格/可比实例价格。若修正系数>1，说明可比实例价格<正常价格。5.×【解析】收益法中的净收益通常是税前净收益（运营费用不含所得税）。6.√7.×【解析】成本法中的成本是客观成本（重新购建价格），而非实际发生的成本。8.√9.√10.×【解析】供给增加，价格下降是需求定律的表现，但需考虑需求弹性，且房地产供给缺乏弹性，表述过于绝对。但在一般理论判断中，若仅考察供求关系，通常认为供给增加导致价格下降。不过严谨来说，需考虑“在其他条件不变的情况下”。考试中通常判对。11.√12.×【解析】估价时点是指估价结果对应的日期，而非作业日期。13.×【解析】估价目的不同，价值类型可能不同（如抵押价值、清算价值），评估价值可能不同。14.√15.×【解析】估价报告完成后，估价师仍需对报告的合规性负责，责任并未完全终止。四、计算题1.【解】(1)计算潜在毛收入：潜在毛收入=月租金×12×可出租面积=4(2)计算有效毛收入：有效毛收入=潜在毛收入×(1-空置率)=86.40(3)计算净收益：净收益=有效毛收入×(1-运营费用率)=77.76(4)计算写字楼总价值：公式：VV=答：该写字楼的总价值为729.00万元。2.【解】(1)开发完成后的房地产总价值（总楼价）：总建筑面积=土地面积×容积率=10000×2.0=20000平方米总楼价=20000×8000=160,000,000元=16000万元(2)计算开发成本和管理费：单位开发成本=2000元/平方米总开发成本=20000×2000=40,000,000元=4000万元管理费=总开发成本×5%=4000×5%=200万元(3)计算销售费用和销售税费：销售费用和税费=总楼价×6%=16000×6%=960万元(4)计算购买土地的税费（契地）：契税=土地取得费用×3%=3000×3%=90万元(5)计算利息：利息=土地取得费用×利息率×开发期+(开发成本+管理费)×利息率×(开发期/2)==360(6)计算开发利润：利润=(土地取得费用+开发成本+管理费)×利润率=((7)计算土地总价值（传统方法公式）：土地价值=楼价-开发成本-管理费-销售费用税费-利息-利润-土地取得税费==16000答：该土地的总价值为9058.00万元。五、案例分析题1.【解】(1)在进行抵押评估时，除了遵循合法原则、最高最佳利用原则外，还应特别注意遵循谨慎原则。此外，还应遵循替代原则。(2)计算比准价格公式：比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数计算实例A：交易情况修正：正常，系数100/100=1交易日期修正：2016年3月指数为110，2016年6月为115。系数=115/110房地产状况修正：系数=1.02=320计算实例B：交易情况修正：比正常低5%，即成交价为正常价的95%，修正系数=100/95交易日期修正：2016年1月指数为108，2016年6月为115。系数=115/108房地产状况修正：系数=1.00=310计算实例C：交易情况修正：比正常高3%，即成交价为正常价的103%，修正系数=100/103交易日期修正：2015年12月指数为100，2016年6月为115。系数=115/100房地产状况修正：系数=0.98=330(3)最终比准价格：P=该住宅的抵押价值（不考虑优先受偿款）为350.00万元。(4)若存在尚未偿还的抵押贷款余额50万元，根据《房地产估价规范》，