以工业化住宅作为行业技术变革的方法

目录

致读者

环境

以“工业化住宅”作为行业技术变革的方法

以“杜绝一切不必要的浪费”作为经营过程中环保节能的主旨

以“人居环境”作为未来环境研究的主题

经营

在均好中成长，全面回报各类投资者

从建造住宅到建设社区和谐

与员工续创健康丰盛的人生

从追求企业进步到追求与合作伙伴共同进步

社会篇

城市低收入人群居住模式研究项目

小户型住宅研究项目

住宅工业化基础教育资助项目

资助本土青年建筑师竞赛项目

非营利性非政府组织资助项目

为了未来

致读者

我们在哪里

中国正处于一个不凡的时代。这个时代的特征是前所未有的经济增长，以及伴随

而来的、前所未有的社会和文化转型一一传统观念和文化、商业环境、生活方式、人际关

系、个人心理状态，这一切，每天都在发生变化。

发展依然是这个时代的主题。同时，人们也越来越意识到建设过程中不可避

免的代价，在起点较低的阶段这种现象就更加明显。国家统计局的2006年年报指出：经

济增长方式粗放、经济结构矛盾突出，已经成为经济社会发展中存在的主要问题。

正是基于这样的现实，和谐成为了这个时代的另一主题。在发展过程中，还需要追求

自然的和谐、社会的和谐。

我们为什么

作为对城市化参与度最高的行业之一，房地产在浩大的建设进程中会带来副

作用，比如：建设改变了原有植被生态，新建筑的风格改变了街区原貌，居民的搬迁破坏

了传统社会生态，房价的攀升放大了社会贫富差距等等。万科意识到这种变化的代价，井

督促自己用更有效的经营和额外的工作来减少冲击、给予关怀或做出弥补一一这是企业公

民的第一层意义。

企业公民的第二层意义在于企业的自我完善，并且传播这种善。透明的治理结

构、拒绝商业贿赂、依法纳税、提高产品质量、保护员工及消费者权益，这些行为因为企

业公民的理念而升华，并月.被越来越多的企业接受和推崇。时至今日，它们已经成为万科

经营的底线。

企业公民的第三层意义是企业的终极意义。过去，万科曾通过各种企业

的维度来求证自己的意义：资产规模、销售额、利润、增速、品牌、产品、服务……后来

我们意识到：作为自然和社会的•分子，我们最终要在自然和社会中求证存在和发展的意

义。

我们做什么

在向其他优秀企业学习的过程中，万科不断积累对企业公民的认识，并在制

订企业发展战略过程中，进行了企业社会责任规划。绿皮书，不仅是对万科过去努力的总

结梳理，更是万科未来饯行企业社会责任的战略蓝图和行动纲领。绿皮书的发布，意味着

万科在履行企业社会责任方面从懵懂暗合走向系统实践，更意味着万科期望利益相关群体

与社会公众对万科践行企业社会责任予以支持和监督。

未来，万科将从环境、经营和社会三个维度思考与实践自身的企业公民行为。

从行业之于环境影响的角度出发，万科提出以“工业化住宅”作为行业技术变革的方

法，以“杜绝一切不必要的浪费”作为经营过程中环保节能的主旨，以“人居环境”作为

未来环境研究的主题0

从企业经营视角，“均好中成长”是对万科对投资者的一种承诺，“关注健康与成长”则

是万科对员工的一种承诺，“建设和谐社区”是万科在客户关系方面的投入，更是与“社

会和谐”这一主题的结合，”与合作伙伴共同进步”既有益于改善合作伙伴关系，又可以

通过供应链放大企业社会责任的影响。

在企业发展过程中，社会问题不可回避，万科希望通过“小户型的研究与推广”、“资助

工业化住宅基础教育与本土青年建筑师竞赛”、“城市低收入人群居住模式研究”、“资

助非营利性非政府组织”等公益项目做出响应。

这些行动表达了我们的美好理想和行动决心，也反映了中国企业当下所面临的现实.

而现实与理想之间的差距，就是我们的行动空间。我们难以达到完美的理想，但只要这个

差距存在，我们就会一直努力一一这也正是“建筑无限生活”中这个“无限”的真意。

环境

工业革命以来，人类创造的物质财富远远超过了过去几千年的总和，对地

球环境的改变和破坏也远远超过了过去几千年的总和。人们意识到，对环境的

破坏已经并最终将危及人类社会的继续进步，“可持续发展”的观念因此深入

人心，环境也成为最重要的全球性话题。越来越多的行业和企业开始约束自己

的行为，关注环保、节能和水资源的利用。

中国政府明确提出建设节约型社会，实现可持续发展，要在社会生产、建

设、流通、消费的各个领域，在经济和社会发展的各个方面，切实保护和合理

利用各种资源，提高资源利用效率。

过去的十年，中国房地产行业获得了突飞猛进的增长，在未来相当长一段

时间内，这种增长仍不会停止。行业发展在带给社会经济进步、居住环境改善

的同时，住宅的建造过程与使用过程带来的能耗问题、排放问题不可忽视。

相对封闭的竞争环境，使得行业对环境问题的重视弱于眼前的经济利益，万科

认为，传统的粗放运营模式若不被颠覆，当行业增长到很大规模时，必将为各

种各样的社会和环境问题所湮没。中国的住宅开发行业、建筑行业要跟上时代

步伐，要可持续发展，就必须有一次彻底的技术革命。

工业化住宅是我们对行业粗放现状的颠覆式回应，是我们对行业可持续发展的

理性思考，是我们对未来发展模式的战略选择。

一、以“工业化住宅”作为行业技术变革的方法

行业环境问题

粗放、浪费、非工业的建造技术不但使得行业效率低、渗漏等产品质量缺

陷无法根治，高能耗、高消耗亦是行业现状。

建筑行业资源能源消耗水平

项目建筑业现状资料来源

建筑建造和使用建设部2005年公布资料

占全国总能耗30%

能耗

建筑施工能耗占全国总能耗1.5%据国家统计局2005年公布数据估算

住宅使用用水量占城方总用量47%建设部2005年公布资料

建筑施工用水量占城;总用量5%"10%《工业用水定额》

建筑钢材用量占全国总用量30%建设部2005年公布资料

建筑施工钢材损

占全国总用量0.61.35%据PKPM工程量计价软件估算

耗

建筑水泥用量占全国总用量25%建设部2005年公布资料

建筑施工混凝土

占全国总用量0.75%据PKPM工程量计价软件估算

损耗

建筑木材用量占全国总用量40用《中国林业发展报告》2005年版

建筑施工木材损

占全国总用量2.4%据PKPM工程量计价软件估算

耗

占城市垃圾总量的北京中建建筑科学技术研究院《我国建筑

建筑施工垃圾

30~40%垃圾的现状与综合利用》

据中国建筑装饰协会行业发展部2007年

住宅装修垃圾占城方垃圾总量的6%

公布数据估算

工业化住宅

从工业发达国家和地区的历史看，工业化住宅是一种必然趋势。香港经过

二十年的发展，在住宅建筑中PC率（预制构件占钢筋混凝土用量的体积百分

比）已由最初的17%逐步增加至30%个别试验项目达到65%；在新加坡建屋发

展局工地上，85%以上的混凝土制品为预制；日本集合住宅项目PC率也达到

85%以上。

此前的成功经验，以及万科的实验数据显示，住宅工业化有如下优点：

一、对消费者而言，工业化住宅将在质量上显著提高。传统施工方法靠手

工搭模板、现场浇注水泥，施工偏差往往要以厘米计算。而工业化住宅的大部

分混凝土构件都在工厂机械化生产，现场施工偏差仅以亳米计。特别是外墙与

窗框的整体预制、墙与屋面的节点交接处理，使得房屋整体性和密闭性加强,

作为住宅常见的渗漏问题将得到很大改善。

二、对环境而言，工业化住宅从建造到使用的整个生命周期，相对传统方法制

造的房子都将更节能、更环保。工业化住宅的施工过程可以减少用水60%,减

少建筑垃圾80%：工地现场将更加有序：门窗与墙体间的密闭性带来住宅使用

过程中冬季采暖与夏季制冷效率的提高；房屋的使用寿命也将大大增加，这也

是资源的一种节约。

三、对企业而言，

工业化的制造方式

将带来效率的提

高。当大部份混凝

土构件都提前设计

并在工厂制造和养

护，在缩短建造周

期的同时.，也将带

传统生产方式工业化后

来企业运作效率的

提高。

工'也化制造方式与

传统制造方式的节

能、降损、减排比

较：

项目

施工能耗（标准煤）20千克/平方米降低20%施工能耗

施工用水量1.5-3立方/平方米减少60%用水量

混凝土损耗3%减少60蛤昆凝土损耗

钢材损耗2~4.5%减少604）钢材损耗

木材损耗0.005立方米/平方米减少80%木材损耗

施工垃圾50-60千克/平方米减少80%施工垃圾

装修垃圾2吨/户减少80%装修垃圾

房屋在居住使用过程中的能耗亦应被关注，水、电、燃气、采暖、制冷等

各项节能指标不仅给使用者带来直接经济效益,同时也是建设节约型社会的重

要举措。目前我国关于房屋使用过程中的能耗审计还未展开，但工业化住宅可

带来的使用过程中的能源节约是可以预计的。万科将在今后3年内开展相关审

计评估工作，进行工业化及非工业化住宅的节能比较。

万科更强调住宅的使用性能，万科将建立高于国家标准的《住宅产品性

能标准》，拟通过对产品的性能指标和关铤技术措施的把握，从室外环

境、室内环境、资源利用、建筑安全、建筑耐久五大方面提高住宅产品

的性能水平。同时，万科将研究如何在对环境影响最小的前提下提高居

住的舒适度，研究方向包括住宅节能、住宅节水、室内污染控制、室内

空气环境、室内声光热等居住环境。

未来，万科将致刀于这一场建筑技术的变革：

2007年，万科工业化项目开工面积达15万平方米。

2008年，万科工业化项目开工面积达60万平方米。

2009年，万科工业化项目开工面积达120万平方米。

二、以“杜绝一切不必要的浪费”作为经营过程中环保节能的主旨

1.建造过程：杜绝一切不必要的浪费

房地产开发行业及其相关产业构成了一个高度分工合作的瀑布产业群，房

地产开发企业处于这个瀑布群的高端，带动了建筑施工、景观施工、家庭

装修、环境监测等上下游行业，同时又与水泥、木材、钢材、电力等基础

产业育接相关，房地产粗放、浪费的建造模式，很大程度卜造成产业链可

持续发展困境。

为此，万科将在建造过程中采取以下措施：

提高施工工序一次性合格率，减少返工。

推广使用可重复利用的环保施工设施。

逐步建立建筑施工垃圾分类管理体系。

到2009年，万科项目的建筑施工垃圾产生量较同期行业平均水平低20%o

2.装修房

装修房是万科工业化的重要组成部分，更是发达国家和地区房地产开发的

主流形式。万科选择为客户提供装修房也是履行社会责任的体现：

提高居住环境舒适度。因客户装修时间不统一，毛坯交付的住宅楼分户装

修经常持续几年时间。装修过程中不可避免会产生大量的粉尘、噪音和刺激性

气味，给已入住客户的生活带来诸多不便，并容易造成邻里矛盾。购买装修房

的客户只需配置个性化的装饰和家具就可入住，从交楼到居住的过程更快更舒

适。

减少资源浪费，避免二次环境污染。客户在对毛坯房进行二次装修过程中,

往往会大拆大改，从而产生大量建筑垃圾。据统计，平均每户装修产生建筑垃

圾2吨。提供装修房将会显著减少客户拆改几率并减少资源浪费。

降低房屋因拆改而带来的安全隐患。对房屋的拆改将在很大程度上降低结

构抗震性能，带来漏水、漏电甚至火灾等方面的隐患。装修房的推出则很大程

度上避免了这一系列问题的发生，为客户带来更多的安心。

提高房屋的整体性能。装修房在交钥匙前装修一次性到位，土建施工和装

修施工协调统一，节能环保材料、器材可以系统地普遍性地得以运用。如外墙

保温、绿色认证建材、高能效比电器设备、节水型洁具的系统应用都将大大提

高房屋的整体性能。

为此，万科计划：

2007年，万科装修房新开工比例达到50%

2010年，万科装修房新开工比例超过90初

3.绿色办公环境

绿色办公环境，不仅使企业在环保节能上体现效益，让员工在更健康舒适

的环境下工作，更能使得所有员工在日常工作生活中，养成良好习惯，以带动

更多人参与到节能环保行动中去。

“从小处做起”的“绿叶行动”正在集团及下属公司间广泛执行，具体内

容包括：

持续推动无纸化办公。

包括提高空调夏季温度、随于关灯、更换节能灯泡在内的降低能耗举措。

包括鼓励员工使用自用水杯等在内的加强资源重复利用措施。

正在建设的万科总部大楼，将是一栋技术全面领先的绿色概念建筑，它将

全面展示万科的节能环保理念，并将于2010年前投入使用。

万科现有办公场所的节能审计工作也将全面、持续展开，我们将对能耗较大的

办公场所进行相应的改造，不断提高节能标准，不断降低办公能耗。

三、以“人居环境”作为未来环境研究的主题

善待每一幅土地，以对环境负责的态度，因地制宜地保护环境、改善环境,

形成人与自然的和谐。未来，万科将基于“人居环境”这一主题，联合不同的

社会机构，不断深化研究，并在产品中体现研究成果。

中长期研究课题

开发过程中，基于原生态环境的利用、改善与保护的研究。

开发过程中，基于住宅与环境关系的研究。

专项研究课题

针对土壤污染改善的研究。

针对创新建材、门窗和屋顶材料、室内通风、供热系统以及建筑材料重复

利用的研究。

针对旧社区引入能耗审计评估。

针对住区生活用水和景观用水的水环境研究。

经营

对于企业而言，最基本的社会责任就是把企业持续经营好，而系统地顾及

利益相关者，是把企业持续经营好的必然路径。

“做简单而不是复杂，做透明而不是封闭，做规范而不是权谋，做责任而不是

放任”，是过去20年万科选择的价值观，更是万科选择的一种与利益相关者的

态度。在此指引下，透明的治理结构、拒绝商业贿赂、依法纳税、提高产品质

量、保护员工及消费者权益，已经成为万科日常经营中的底线。

面对未来，万科将永远追求首先做最好的自己。在坚守经营底线的同时，对自

己提出更高的社会责任要求，并计划从以下四个方面践行公司经营过程中的社

会责任：均好中成长、建设和谐社区、与员工续创健康丰盛的人生、追求与合

作伙伴共同进步。

一、在均好中成长，全面回报各类投资者

万科将始终保持规范严谨的公司治理、透明全面的信息披露,坚持公平对待

各类投资者；继续以坦诚沟通的态度、专业化的服务和坚持不懈的努力，不断完

善投资者关系。

万科将持续推进“均好中加速”，抓住机遇实现快速成长，通过提高运营效

率创造更理想的资本收益水平。万科将不断实施自身的变革，提升专业能力和组

织效率、以及管理成本的能力。将保持稳定合理的分红策略，在各类股东的不同

诉求中寻求平衡点。将继续秉持稳健、谨慎的经营风格，在快速成长的同时确保

经营的安全性和适应环境变化的能力,保护股东和债权人的利益。

万科将不断完善治理结构，提高内控质量,继续发挥独立董事的积极作用，综

合考虑各类股东的利益、实现对中小股东权益的充分保护；将继续保持监事会

对公司高级管理人员履行职责合法合规性的有效监督，维护股东与员工的合法权

益。

万科将坚持在财务、管理、经营策略的透明，在信息披露的及时、充分、透

明和公平性方面不懈努刀。万科将通过各种方式加强与投资者的沟通与互动，聆

听他们的意见，传递公司的信息,在投资者和公司之间形成良性的互动。

万科将严格按照中国注册会计师独立审计准则来计划和实施外部审计，并建

立严格规范的内部审计制度，对公司经营风险（包括工程、设计、销售等）、财

务成本风险、法律风险和重要管理人员离任进行全方位审计、检查和风险控

制。

二、从建造住宅到建设和谐社区

家庭与社区的和谐，是社会和谐的基础。居民满意度也将是考核社区和谐

的首要指标。作为住宅社区的开发者，万科不仅追求客户权益的保护，更有责

任追求社区的和谐建设，以协奏这一时代的主旋律。

万科提供给客户的住宅，并非是单纯的建筑产品，还是包括社会生活在内的文

化产晶。我们所追求的和谐社区，不仅有着优美、安全、舒适的社区环境，更

洋溢着尊重、包容、关爱的和谐氛围，我们致力于推动：

业主自治：社区和谐，首先有赖于业主自觉、积极参与社区公共事务。在完成

自身从“物业管理”到“物业服务”的角色转变后，万科将以参与式的管理,

与业主共同解决社区发展过程中所面临的种种问题，实现社区和谐的制度保

邻里守望：社区是家庭关系的地理衍生，无论是处理社区公共事务，还是邻里

交往中的个人问题，只有相互尊重包容，相互关爱帮助，彼此信任关心，才能

守望相助，实现社区和谐的情感保障。

健康身心：健康丰盛的人生，不仅是万科对员工的期许，也是对客户的祝愿。

万科积极推动、参与丰富的社区文化建设，旨在为社区和谐提供健康保障。

节能环保：万科努力通过各种技术手段减少住宅生产、使用过程中的能源消耗

和资源浪费，除此以外，还将通过环境教育、节能活动、环保生活方式的倡议,

与客户共同在住宅使用过程中实现节约资源、尊重自然、保护生态环境，这是

社区和谐的环境保障。

热心公益：社区是家庭的衍生，社区也是家庭参与社会活动的桥梁，以社区为

单位，参与社会公益事业，也是万科社区和谐的社会保障。

为此，万科计划着力于：

推动业主参与和谐社区、文明居住的系列活动，鼓励引导业主参与社区难点问

题的解决，将社区中的K文明行为降到最低。

定期组织开展社区文化活动，丰富业主的精神文化生活，搭建业主与业主

间沟通交流的平台。倡导关爱独居老人、残疾人士，提供力所能及的帮助；并

将社区'业主运动会、欢乐家庭节打造成为社区活动的品牌项R0

关爱社区青少年的健康成长，通过良性的社区活动以及社团组织，培养社区青

少年的健康兴趣爱好。

在社区实施公共部位节能并推广家庭节能环保活动。2009年，万科所开发和管

理的社区中，小区公共能耗较2007年整体下降10%o

万科将大力支持社区业主自发性公益活动的开展。

三、与员工续创健康丰盛的人生

人一生中最宝贵的时间是在工作中度过的。通过企业，个人不仅要满足基

本生活要求，还要实现其理想生活方式和奋斗目标。通过个人，企业不仅要实

现自身的增值和发展，还要完成其承担的社会职责。

平等、契约、包容、分享，是万科人木主义精神的核心体现，创造健康丰

盛的人生是万科与员工共同的目标选择。这一目标是万科过去、现在、未来所

一直致力追求的。

特定的市场周期带给这个行业特定时期的回报，但审视行业自身，管理粗

放、效率低下等问题无疑为员工的工作、生活带来影响。未来儿年，万科基于

员工的责任主题将聚焦于：健康工作、事业成长。万科亦将持续借助第三方开

展员工满意度调查，藉以检查工作成效，不断发现问题，持续改善工作环境。

健康工作：

1.安全健康的工作环境

安全健康的工作环境是员工权益的基本保障，但却往往因为快速的业务增长而

没有被系统地规划。未来几年，万科将建立工作环境安全健康体系，以制定更

加严格的安全标准，以制度保障降低工作中的安全风险。2007年始，首先着力

改善物业系统员工的居住环境。未来，万科也将要求我们的合作伙伴为他们的

员工提供健康安全的工作条件。

2.健康的工作氛围

万科对人永远尊重，在公司内推行平等、开放、包容、透明的管理制度和

文化，倡导简单、和谐的人际关系。

3.健康的心理状态

竞争日趋激烈，员工承载的心理和情绪压力也会相应增高。万科高度重视员工

沟通，设有十二条沟通渠道。万科鼓励员工追求工作与生活平衡，积极参加各

类健康活动、追求家庭和睦幸福。万科还将逐步推进EAP计划(Employee

AssistancePrograms),帮助员工管理和减轻工作压力、保持健康的心理状

态。

事业成长：

1.让员工在工作中获得成就感

用人不拘一格，以业绩和能力为标准，在公司内创造公平竞争、能者上的机制,

保障每一位员工可以充分发挥才能、通过努力可以获得成长。

2.帮助员工取得更大的成就

高度重视培训工作，并鼓励和资助员工自我学习。万科帮助员工制定职业规划,

鼓励他们承担有挑战性的工作，在事业上不断取得新高度。

3.让员工与公司分享进步

通过各种机制，让员工分享公司进步的成果。一方面通过奖金和长期激励政簧,

使公司业绩与个人收入高度相关；另一方面随着公司规模增加，公司也更加重

视员工培养，为员工创造更有利的条件。

四、从追求企业进步到追求与合作伙伴共同进步

我们曾追求独善其身，但当追求解决社会问题的视角放宽、放广，我们才

发现自身的局限，以大道当然、兼济天下之心去衡量企业发展的未来，围绕产

业链条的整体改善之路既宽广又漫长。

作为瀑布产业群的整合核心，房地产开发企业具有较强的影响力，我们既有义

务向优秀合作伙伴学习，又有责任带动更多的合作伙伴承担企业社会责任，以

整个产、业链条的力量去改善社会问题，并实现联合发展、合作共赢:

2007年内，发布万科《项目安全、环保、健康现场管理标准》，作为万科

与合作伙伴共同的工作准则。

每年组织一次“施工质量论坛”，邀请质量管理专家为战略合作伙

伴讲述先进的理念、体系和工具应用，提高战略合作伙伴的质量管理能力。

与战略合作伙伴就履行社会责任共同做出承诺，这包括在企业自身运营以

及建造过程中满足节能环保要求、提升建筑工人技能和改善建筑工人工作环

境。到2009年，万科的施工总承包战略合作伙伴必须通过IS09000质量管理体

系、IS014000环境管理体系、0HSAS18000职业健康安全管理体系认证。

社会

1981年至2005年，仅仅25年的时间，我国城市化率由20%迅速跃升至

43%;而与发达国家80%以上的城市化率相比，仍有大幅度的提升空间。未来十

多年中，预计中国的城市化水平仍将保持年均1%左右的增长速度。在以三大经

济圈为中心的中国沿海，正在酝酿着全球有史以来最大规模的城市带。

城市化进程给房地产行业带来了巨大的成长空间，房地产行业又最大程度

地参与和推动了城市化的继续。同时，我们也注意到，在给我们带来巨大发展

机会的城市化进程中，存在如下社会问题：

1.由于贫富差距而带来的城市低收入人群住房保障问题。

2.由于人多地少而带来未来城市人口居住模式问题；

3.随着行业技术的变革而带来的知识结构变革词题；

4.企业社会责任议题的推广和普及问题；

1、能力越大，责任越大，这是万科从成长到优秀、进而追求卓越的过

程中最深刻的感受。为此，万科将投入人力与财力于以下工作：

2、设立企业公民办公室，专职负责公司的企业社会责任工作规划并监

督项目实施，评估公司的主要社会责任态度与立场。

3、向股东大会申请专项经费，在参与必要的济贫、兴学、救灾、支持

相关非营利性非政府组织发展的同时，重点用于公司战略性社会公

益项目。

4、申请筹办“万科公益基金会”。

5、向社会报告公司企业社会责任工作的成果与不足。

一、城市低收入人群居住模式研究项目

城市低收入人群的居住问题，是一个复杂的系统工程，它包括政治、经

济、文化等多重要素，同时，又是关系民生、社会和谐的大话题。近年来，中

国政府把解决城市低收入人群居住问题作为政府要务，而万科亦从企业社会责

任角度，对这一话题做已回应。2006年，万科出资100万元举办了第一届“海

螺行动”，面向全社会征集城市中低收入人群居住解决方案。2007年的第二届

“海螺行动”携手英国文化协会共同举办，项目旨在研究英国的保障住房现状

和制度安排，并开展中英联合学术研究与实地体验。作为企业，我们希望通过

这种公益活动，让更多的人关注或者参与其中，在为政府出谋划策的同时，也

提供平台让每一个个体为时代安居、社会和谐尽己之力。

万科将持续资助这一公益项目：

2007年，完成第二届“海螺行动”，总结出英国政府在解决城市低收入人

群居住问题的相关经验，将成果提交国家建设部及相关地方政府部门。

未来儿年，持续携手社会各方力量，探索世界各主要国家就解决城市低收

入人群居住问题的相关模式和制度安排，为我国解决城市中低收入人群居住问

题出谋尽力。

“海螺行动”还会开展有针对性的专题研究，对城市低收入人群居住的制

度、金融、土地、规划设计、经济和社会效益等子课题进行专门的探索。在

2010年之前，把“海螺行动”建设为一个长期持续的虚拟研究机构，持续对城

市低收入人群居住问题全面研究。

作为“海螺行动”的具体实践，2006年11月，“万汇楼”即万科城市低

收入人群居住试点项目正式奠基。作为国内第一例由企业出资、探索低收

入人群居住问题如何解决的实验产品，它的建筑形态根据传统客家土楼演

绎而成，而在未来几年，“万汇楼”将通过实践，着眼于城市低收入人群

居住模式研究。

基于“万汇楼”，万科将展开持续的研究：

探寻城市低收入人群住房的管理、服务和维护模式，2007年底之前，完成

万汇楼的管理和服务模式设计。

2008年，完成万汇楼的建设，并开始接受入住。

邀请2组以上社会学者对万汇楼的社会生态和运行模式展开3-5年的研

究。

2010年，完成一份基于万汇楼的使用效率及人群聚居形态研究报告。

二、小户型住宅研究项目

土地资源毫无疑问是我们这个星球上最宝贵的资源之一，中国人均耕地只

有世界人均耕地的三分之一，2006年，全国耕地缩减较严重，其中实际建设占

用25.9万公顷。发展省地型住宅是大势所趋。小户型是从产品角度来实现高效

利用土地资源的核心手段。

本项目将通过大量的客户信息采集以及客户生活形态分析，在更小的面积

中，通过精细化的设计和建造方式，提供与传统户型一样甚至更好地满足

客户需求的产品，在实践的同时，与社会公众分享研究成果。

为此，万科计划：

研究并开发建筑面积在90平米以下满足结婚刍子等主流客户需求的户型产

品。

研究并开发建筑面积在45平米以下的超小户型，通过户内装修及配置的精

细化设计，为青年人的置业提供完善的解决方案。

小户型研究的成果，将在万科体验馆中实施并展示，在获取客户反馈意见的同

时，也向同行以及合作伙伴宣传和推广，以期获得更大的社会效益。

三、住宅工业化基础教育资助项目

住宅工业化是一场势在必行的技术革命，但在传统建造方式下形成的、以

农民工为主体的建筑劳动力资源，显然不足以支撑这一革命；另一方面，根据

国务院研究室的《中国农民工调研报告》，我国农民工总数大约为2亿，其中

近30%是建筑农民工。农民工既是农民摆脱农业束缚谋求致富的重要途径，也

是城市建设的重要力量。由于产业特征的限制，以及缺乏必需的知识和技能，

农民.匚难以获得稳定和较丰厚的报酬以及劳动保障。

随着产业的升级，尤其是随着住宅工业化的推进，万科计划通过住宅工业化

基础教育资助项目，为改善行业最基础的人力资源知识结构尽己之利，以顺

应产业化大潮，并使得产业工人有机会获得更佳