物业经营管理市场分析

物业经营管理市场分析

-:物业经营管理市场分析的概念物业经营管理市场分

析指的是物业服务企业的管理人员根据市场调查所取得的数

据，运用统计原理，对所研究的市场对象各方面的特性加以

考察认识的活动过程。二：物业经营管理市场分析的作用对

开发商而言----产品定位对置业投资者而言----确定房地产

投资策略和资产管理策略对金融机构而言——制定参与房地

产市场的策略和战略服务提供依据对设计人员而言——使开

发出的产品满足市场需求对营销经理而言——制定销售策略、

广告宣传策略对租户和使用者而言——制定租赁策略对物业

服务企业而言——在不断创造客户价值的过程中实现企业自

身的价值三：物业经营管理市场分析的内容主要包括对影响

市场的宏观因素分析、市场供求分析、相关因素分析。（一）

宏观因素分析首先通过分析确定区域整体经济形势是处在上

升阶段还是处在衰退阶段。其次分析研究物业所处区域的城

市发展与建设情况。（-）市场供求分析市场供求分析，是

介于宏观和微观的分析U市场供求分析一般要从以下四个方

面进行：1.供给分析⑴调查物业当前的存量、过去的走势

和未来可能的供给。（2）分析当前城市规划及其可能的变化

和土地利用、交通、基本建设投资等计划。（3）分析市场的

商业周期和建造周期循

环运动情况，分析未来相关市场区域内供求之间的数量差

异。（4）分析当前市场提供物业服务产品的状况。2.需求分

析⑴需求预测。（2）分析建设和运营中的主要物业项目。（3）

吸纳率分析。（4）市场租户对产品功能需求。（5）业主及租户

对物业服务产品的需求。3.竞争分析⑴列出与竞争有关物

业的功能和特点0（2）市场细分，明确目标物业的目标使用者。

4.市场占有率分析⑴基于竞争分析的结果，按各细分市场,

估算市场供给总吸纳量、吸纳速度和目标物业的市场份额,

明确目标物业吸弓I客户的竞争优势°⑵市场占有率分析，要

求计算出目标物业的市场占有率、出租进度、租赁价格和

达到稳定出租率水平所需要的时间（租赁期），并提出有利

于增加市场占有率的建议。（三）相关因素分析不同类型物

业需要重点分析的内容各有不同：⑴居住物业。重点了解目

标物业周围地区住宅的供求状况、价格水平、对现有住宅

满意的程度和对未来住房的希望，以确定目标物业的装修、

室内设备配置标准、需要向业主或租户提供的物业服务产

品的种类、数量及标准等。（2）写字楼物业。首先要研究其所

处地段的交通通达程度，目标物业的周边环境及与周围商

业设施的关系。还要考虑内外设计的平面布局、特色与格

调、装修标准、大厦内提供公共服务的内容、满足未来潜

在使用者的特殊需求和偏好等。（3）商业零售物业。要充分考

虑物业所处地区的流动人口和常住人口

的数量、购买力水平以及该地区对零售业的特殊需求，近要

考虑购物中心的服务半径及附近其他购物中心、中小型商铺

的分布情况。(4)工业或仓储物业。重点考察未来入住者的

意见，如办公、生产和仓储用房的比例，大型运输车辆通道

和生产工艺的特殊要求，以及对隔声、抗震、通风、防火、

防潮、起重设备安装等的特殊要求；还要进一步了解业主或

租户在物业使用过程中的相关服务需求。四：物业经营管理

市场分析的方法(一)定性分析方法定性分析法是一类非数

量分析方法，主要是对事物的性质进行分析和认识的方法C

市场分析常用的定性分析方法有：1.swot分析方法swot

指的是优势(strengths)、劣势(weaknesses)、机会

(opportunities)^威胁(threats)。这种分析方法通常用来制定

企业发展战略和分析竞争对手的情况，是一种战略分析最常

用的方法。2.系统分析法3.归纳分析法4.演绎分析法

5.案例分析法(二)定量分析方法1.比率分析法比率分

析法是将具有可比性、相关性的项目的数据进行比较，求出

比率。2.趋势分析法将两期或多期连续的相同指标或比率

进行定基对比和环比对比。3.比较分析法比较分析法是把

实际数和基数进行对比，从而确定它们之间相同点和不同点

的方法。4.结构分析法结构分析法是指通过对市场中的各

组成要素结构及其对比关系变动规律的分析，进而把握市场

内部结构特征、总体性质、总体内部结构依

时间推移而表现出的变化规律性的方法。5.数学模型法

（三）市场分析方法运用应注意的事项1