物业管理委托协议(附物业管理公司值班守则)

前期物业管理服务协议

第一章总则

第一条签约当事人

甲方：（产权人）______________________________

乙方：物业管理有限公司

根据国家、山东省、市颁布颁发制定的《物业管理条例》及置业有限公司与乙方（物业管理有限

公司）签订的《前期物业管理服务委托合同》，甲方购房后所签署《临时管理规约》的承诺书中的相

关条款、及国家有关法律、法规，双方在平等、协商i致的基础上，甲方委托乙方对于《御景院》实

行物业管理服务，特定立本协-义，并共同遵守。

第二条甲方所购物业基本情况

物业类型：住宅

座落位置：市区路号

建筑面积：平方米

楼座：号楼单元室

第三条乙方提供服务的受益人为本物业全体产权人和物业使用人，本物业的全体产权人和物业

使用人应对履行本协议承担相应的责任。

第二章管理期限

管理期限：自年月日起至业主大会成立后委托业主委员会与物业管理企业签

订的服务合同生效时止。经业主大会认可，本协设可继续使用3

第三章委托管理事项

第一条产权人所购买之物业。

第二条本物业房屋建筑共用部位的维修、养护管理。（包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、

楼梯间、走廊通道、电梯厅、电梯井、低压配电室、消防保安中控室等）

第三条本物业共用设施、设备的运行、维修、养护和管理。（包括：共用的上下水系统、落水

管、共用照明、可视对讲及门禁系统、电视监控、消防报警系统、周界防范报警、中控室运行维护系

统、电梯及电梯监控系统等）

第四条本物业市政公用没施和附属建筑物、构筑物的维修、养护与管理。（包括道路、化粪池、

泵房、护栏、围墙、小品及各装饰物等）

第五条本物业公用绿地、水面/水系、花木的养护与管理等。

第六条本物业附属配套建筑和设施的维修、养护和管理等。

第七条本物业公共环境卫生（包括公共场所、房屋共月部位的清洁卫生、生活垃圾的收集、清

运处理等）。定期清掏化粪池、雨污水井等，按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒

剂、除虫剂等，在雨雪天气对区域内主路、干路积水、积雪进行清扫、融雪等。

第八条本物业区域内公共秩序的维持、车辆行驶及车辆停放秩序的管理等。

第九条本物业内消防管理服务。（包括公共区域消防设施设备的维护，建立消防贲住制，定期

对消防设备进行巡视、检查，定期进行消防训练等）

第十条本物业内电梯的运行和FI常维护保养和管理服务等。

第十一条本物业内与物业相关的工程图纸、用户档案及竣工验收资料管理等。

第十二条负责向产权人和物业使用人收取相关费用等C

第十三条对产权人和物业使用人违反规约的行为，应针对具体行为情节轻重及所造成的损失，

采取批评、规劝、警告、制止等措施，并要求责任人对所造成的损失给予赔偿等。

第十四条本物业内房屋装饰、装修管理服务等。

第四章产权人的权利和义务

第一条产权人（或使用人）的权利

1、有权依法对其物业享有占有、使用、收益和处分权，以及其它合法权益。

2、有权依法合理享用本物业区内房屋建筑共用设施、设备和公共部分及场所。

3、有权按政府的有关规定及小区的有关装饰、装修的规定，在允许范围内进行室内装饰、装修。

4、有权根据房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上卜水管道、公用水箱、加压水泵、机电设

备、消防设施等房屋主体共用设备设施的状况，建议物业管理公司及时组织维修养护。

5、有权根据小区内的道路、路灯、沟、井、绿地、车库等住宅区共用设施及公共场所（地）的情

况，建议物业管理公司及时进行维修养护。

6、有权要求物业公司对小区内的违章建筑、违章装修以及违反物业管理规定的各种行为予以纠

正和制止。

7、有权对妨碍小区管理秩序、生活秩序和损坏公共设施的行为进行劝阻、制止和举报.

8、有权对本小区物业管理的有关事项，向物业管理公司提出质询，并要求答复。

9、有权对本小区的物业管理提出建议、意见和批评，可要求物业管公司对违反合同或有关规定

的行为进行干预、制止。

第二条产权人（或使用人）的义务

1、遵守国家的各项法律、法规及物业管理各项规定。

2、在使用、出租、转让其名下物业时，应遵守物业管理法规、政策和《临时管理规约》之规定,

并接受物业公司的管理。

3、在使用物业时，应当遵守下列规定：

（1）遵守物业管理区域内物业共用部分和共用设施、设备的使用管理规定。

（2）为保证住尸居住安全，产权人（或使用人）在其住宅内不得拆改承重结构及附属管线设备：

不得更改户门、窗、阳台、观景台、露台、空中花园的样式和擅自封堵及搭建；装修须依照物业公司

有关规定执行。垃圾、废物不得投入下水管道。室内水、电、暖、燃气等设备，如因产权人（或使用

人）使用不当造成损坏，所需维修费用由产权人（或使用人）负担。

（3）产权人（或使用人）搬运家具及物品，不得损坏楼宇墙壁、地面、门窗、电梯、楼梯等公共

设施设备、如有损坏，应承担相应赔偿费用；公共设施及花木如因儿童追逐、嬉闹而损坏，维修和重

植费用由其家长或监护人负担。

（4）产权人（或使用人）不得在楼宇户门以外，如楼梯、电梯、走廊、花园、绿地、道路等公

共场所和公用部位存放任何物品。为保持小区环境优美，产权人（或使用人）不得改变房屋的使用性质，

不得在户门、窗、阳台及小区外墙等处竖立标志、广告等。

（5）产权人（或使用人）不得非法在小区内储藏易燃、易爆、放射性等危害小区业主人身安全的

任何危险物品。

（6）根据市政府有关规定，为保持小区清洁卫生，产权人（或使用人）不得在小区内饲养鸡、兔

等家禽逐畜，如饲养宠物须到政府有关部门办理登记手续,

（7）如确需封闭阳台，业主或使用人须经业主大会批准同意，并按照小区要求的统•材料、统

一颜色、统一式样进行设计安装。

4、产权人（或使用人）如需将其所拥有的物业进行装修，须签订并遵守《装修守册》及相关规定，

施工过程中须接受物业公司的监督和管理。

5、出租、转让其所拥有的物业时，应提前一周通知物业公司，将承租人个人资料和转让合同的

副本在签署后一个月内交到物业公司备案，并办理相关手续c

6、房屋户内设施设备如供电、供水系统易损件等由产权人（或使用人）负责维修养护（也可以委托

物业公司维修，实行有偿服务

7、凡有影响毗连房屋安全，损坏他人合法权益造成损失的，由物业公司负责修缮，费用由责任

人承担。产权人的家庭财产与人身安全保险由产权人（或使用人）自行办理。

8、小区内不得有下列行为：

（1）破坏、占用绿地。

（2）随意占用楼梯间、通道、平台、道路、停车场、自行车库、地下室、屋面等公用部位。

（3）随意倾倒或抛弃垃圾、杂物。

（4）影响小区观瞻的乱搭、舌L贴、乱挂等。

（5）侵占或损坏道路、绿地、花卉树木、艺术观景、体育健身及休闲设施。

（6）聚众喧闹。

（7）随意停放车辆和鸣笛.

（8）发生超出规定标准的噪音。

（9）排放有毒、有害物质。

（10）妨碍他人合法使用共用设施及共用场所，违反法律、法规及市政府规定禁止的其他行为。

（口）私自损坏、拆除、改造供电、供水、供气、供暖、通讯、交通、智能系统、排水、排污、

消防等公用设备。

（12）私自存放易燃、易爆等危害小区和人身安全的任何危险物品。

（13）未经政府有关部门批准和业主大会、相邻产权人同意、擅自改变房屋结构、外貌和用途。

（14）在庭院、平台/露台、阳台、屋顶/空中花园、绿地、道路或其它共用部位、场地私自搭建

建筑物、构筑物和进行封堵等。

（15）私设摊点及食杂店。

（16）在建筑物或构筑物上私开门/窗或乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画。

（17）利用物业从事危害公共利益的活动。

9、按物业公司规定的时间交纳物业管理服务费及其它各项费用。

第五章物业公司的权利和义务

第一条物业公司的权利

1、遵守国家的法律、法规，依据《临时管理规约》、与产权人签署的《前期物业管理服务协议》

及政府的有关规定对小区实施物业管理，制定物业管理各项规定。

2、有权对房屋产权人（或使用人）的房屋装修方案进行审批，对未经审批的违章装修，私搭乱建

进行制止，责令其恢复原状或乔除。

3、有权要求和保护小区内房屋外观完好、整洁、统一、有序。

4、有权劝阻、制止损害他人物业或妨碍物业管理的行为，对造成的损失有权要求予以赔偿。

5、有权管理小区内所有公共配套服务设施、通讯照明设备、市政管网、公共场地、绿地、建筑

小品等，制止破坏、随意占用等行为。

6、有权管理小区内道路及车辆，制止机动车、非机动车乱停乱放行为。

7、有权管理小区内的保洁设备，有权制止不按规定饲养宠物的行为。

8、有权管理小区内乱贴、乱画污染视觉环境等行为。

9、有权按规定收取物业管理费用及其它各项费用。

10、有权选聘专营公司或聘用专业公司进行专项服务业务。

11、有权在小区内开展物业经营活动及多种有偿便民服务。

第二条物业公司的义务

1、根据有关法律法规及合同的约定，制定物业管理制度。

2、物、也共用部位的维护与管理，物业共用设施设备的维护、运行和管理，环境卫生、绿化管理

服务，公共秩序、消防、交通等协助管理事项的服务等。

3、接受产权人（或使用人）的监督。

4、接受政府主管部门的指导和监督。

5、发现违反法律、法规和规章的行为，及时向有关职能部门报告。

6、制定完善的设备保养、检修制度、及时维修，保证设备运行良好。

7、建立健仝的回访制度，并做好回访记录.

8、小区实行封闭式管理，设立保安人员24小时巡逻值班制度，协助公安部门维护本物业公共区

域的公共秩序，预防治安事件的发生。

9、为维护公众、产权人（或使用人）的切身利益，在不可预见的情况下，如发生燃气泄漏、漏电、

火灾、水管破裂、救助人命时，协助政府、公安机关执行处置突发事件，本物业因采取紧急避险措施

造成甲方财产损失的，双方按有关法律规定处理，物业公司可不承担民事赔偿责任。

10、提供小时电梯运行服务，24小时维修服务（小修）。

11、按收费标准对其所管理的共用部位、共用设施设备进行相应的维修服务。

12、向甲方提供房屋自用部位、自用设备维修养护等有嘿服务。

第六章物业服务收费及其他收费

第一条物业服务费的收费标准：（暂定）

1、住宅物业管理费：元/月♦16

2、住宅物业梯泵费：元/月・

第二条产权人（或使用人）按与开发商签定的购房合同约定的房屋交付之日起，按建筑面积向乙

方交纳物业管理服务费及梯泵贽。

物业管理服务费及含梯泵费的收取：产权人（或使用人）在办理入伙时须一次性缴纳二年的物

业管理服务费。以后将实行按每季度收取，产权人（或使用人）须在每季度的前7日内交清该季度的物

业管理服务费及含梯泵费.

第三条产权人（或使用人）使用小区内停车场（库），狗在办理停车泊位手续的同时，交纳车位

管理费和车位占用费（租金）。

第四条以上各项费用收取标准的调整，物业公司可根据政府的有关规定及当地物价指数，适当

予以调整（上/下浮动）届时将公告。

第七章违约责任

第一条产权人（或使用人）违反产权人义务中第3款、第8款之规定的，物业公司有权代表全体

产权人及使用人的利益进行制止，并要求限期改正，逾期不改正造成损失的，责任人应按有关规定产

以赔偿。

第二条产权人（或使用人）进行室内装饰装修，如违反政府及物业管理有关规定，物业公司有权

制止，要求其限期改正，并恢复原状。对造成的损失进行相应赔偿。

第三条产权人（或使用人）逾期缴纳管理费/梯泵费及其它各项费用的，应按日缴纳应交费用万

分之三（0.03%）的滞纳金，如逾期30天仍未缴纳管理费/梯泵费的，该产权人（或使用人）须向物业

公司支付为追讨欠款而引致的额外费用。

第四条产权人（或使用人）无正当理由拖欠管理费/梯泵费及其他各项费用，物业公司有权停

止相应的服务。

第五条产权人（或使用人）无理拒绝、阻挠物业公司对房屋主体、防水、公用设施和公共场所的

检查、维修、养护以及其他正常管理活动，由此造成的损失，由责任人予以赔偿。

第六条物业管理公司违反《临时管理规约》，擅自提高收费标准，产权人（或使用人）有权要求

物业公司退还其多收费用。

第七条因任何•方不承担违约责任而发生纠纷，可申请调解、仲裁，也可向当地人民法院起诉。

第八章其它事项

第一条双方可对本协议以外的委托事项进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本协

议具有同等法律效力。

第二条本协议空格部分淇写的文字与印刷文字具有同等效力。

第三条本协议及其补充办议中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和政府规宜执行。

第四条本协议执行期间：如遇不可抗力致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商

处理。

第五条本协议执行期间，物业公司不承担业主（产权人）与商品房销售单位的合同违约责任。

第六条本协议在履行中如发生争议，双方应协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解，协

商或调解无效的，可向履约地人民法院起诉。

本协议自盖章签字之日起生效。本协议正本共五页，一式三份，甲、乙双方各执一份，另一份送

交市物业办公室备案，均具有同等的法律效力。

甲方签章:乙方签章:

代表人:代表人:

年月日年月日

值班守则

1.0目的

通过对值班人员行为纪律、职责确定，规范服务行为，特别是加强交接班管理，可实施追溯性管

理。

2.0要求

2.1值班人员要求

2.1.1遵守各项规章制度，遵守劳动纪律，不迟到，不早退。如有特殊情况不能到岗，应提前向

主管请假。

2.1.2到岗后应先检查上一班的值班口志和各种记录，检查与值班职责有关的一切事项有无原因

不明的异常情况，若有则应立即报告主管。

2.1.3接听电话，做好来电记录并进行相应的处理：

a电话响铃三声之内必须接听，做到态度和蔼、耐心，用语规范，尽可能给为业主提供力所能及

的帮助，任何情况下都不得对用户生气、发火、语言粗俗或不耐烦。通话结束，一般应等待业主挂机

后方能挂机；

b对于业主提出的问题或报告的情况，应根据问题的种类，向业主全面了解问题的细节，对于不

能在电话里解决的问题，应让业主留下其联系电话，告诉业主会很快与其联系，原则上不能出现“请

业主拨打另外的电话”的情况；

c对于明显无理取闹、不讲道理的业主应耐心、和气地向其讲明道理，或者建议其找主管；

d不得使用值班电话处理私人事务；

e对「不能在电话里解决的问题，应将任务安排给相应的工作人员，紧急或非常重要的情况应立

即报告主管。有异常情况时，要查清原因并做记录。若发生值班员无法处理的事件，应立即报告值班

长。

2.1.4不得带非工作人员在值班室停留。外来人员到设备房时，需报请主管批准，对于进出配电

房、水泵房、弱电机房的人员进行登记并检查其携带物品，并始终陪同外来人员；值班期间，未经主

管批准，严禁外来人员操作设备、线路或开关。

2.1.5保管好机房钥匙，不得以任何理由将机房钥匙借给其他人使用，钥匙丢失后应及时报告并

更换，不得使用备用钥匙。

2.1.6值班期间不得有以下行为：