物业项目拓展办法

物业项目拓展办法

以下是XX公司的物业项目拓展办法，供读者参考。

第1章总则

第1条目的

为拓展市场拓展工作，实现公司市场拓展目标，特制定本办法。

第2条合用范围

本办法合用于物业项目拓展工作全过程的管理。

第2章管理职贡与分工

第3条市场拓展部经理职意

市场拓展部经理在物业项目确立过程中所担负的职责如卜。

1.负责确定物业项目的市场拓展目标，并对物业项目方案、投标书等进行审核，报总经理审批。

2.组建物业项目投标小组，并确定小组负责人（普通为市场拓展主管，有时由市场拓展部经理兼任）。

第4条市场拓展主管职责

市场拓展主管在物业项目拓展过程中所担负的职责如下。

1.负责对采集整合后的市场信息进行分析、判断并确定物业项目。

2.组织安排人员针对物业项目进行详细调察，根据调查后的情况判断是否进行投标。

3.项目考察后进行工作总垢，并对谈判结果进行判断，确定是否应该签订合同。

第5条市场拓展专员职责

市场拓展专员在物业项目拓展过程中所担负的职责如下。

1.负责项目标书编写检查、答辩准备工作，并对答辩过程中发生状况进行及时处理；陪同项目考察人员

进行实地考察，进行谈判，双方达成•致后签可合同。

2.对采集到的信息进行筛选、汇报，制定《项目考察相关注意事项》并通知相关部门。

3.负责定期采集相关市场信息，并在确定市场拓展项目后针对项目的开辟商、业主以及竞争对手进行详

细的调查。

第3章物业项目拓展程序

第6条确定物业项目拓展目标

经营管理部经理制定公司项目拓展计划，市场拓展主管根据此计划确定物业项目拓展目标，制定物业项目

具体应满足的要求与标准，并上报部门经理审批。

第7条采集物业项目市场信息

市场拓展专员以定期市场调查、与客户进行联络或者经相关单位与个人介绍等多种方式进行物业项目市场

信

息的采集工作。普通采集到的信息分为原始信息与二手信息，具体区别如下表所示。

物业项目市场信息列表

信息种类来源特点

原始信息通过调查问卷而获得的信息1.最为客观、真实

通过实地考察所了解到的信息2.需要大量经费以及专业人材

政府机关、房地产管理机构、金融机构所统计、

发布的资料、公报、内参等

1.采集容易、花费少

物业管理协会、机构团体所发布的资料

二手信息

2.时效性、准确性、可靠性差

研究机构所提供的资料

广告代理商、电视、报纸、杂志等媒体发布的

信息

公共图书馆所储藏的资料及提供的关于物业市

场的资料

第8条信息筛选、确定目标项目

1.信息筛选、汇总。市场拓展专员对所采集到的项目相关信息按照准确性、时效性、可靠性的原则进行

分析、筛选、汇总，并上报市场拓展主管。

2.确定拓展目标项目。市场拓展主管根据拓展专员汇总的项目信息进行分析，考虑其是否符合物业公司

项目拓展的总体目标，并考虑合作的可能性，最终确定市场拓展目标项目，并上报市场拓展部经理审

核、总经理审批。

第9条掌握拓展项目相关信息

1.市场拓展主管在部门经理对项目审批通过后，安排部门优秀的市场拓展专员对拟拓展的物业项目相关

的各种情况进行详细调查，具体调查内容如下表所示。

物业项目情况调查表

调查对象调查内容

政府开辟商各地区政府对物业管理的重视程度、是否有地方保护主义思想等

开辟商

房地产开辟商资质和资历、开辟项目数量、项目质量、品牌知名度

位置、价格、配套、项目质量、交通状况、城市规划、项目规模、朝向、

物业项目

外观、室内装饰、环保、户型设计、销售情况、停车位数量、物业管理

业主/物业人收入水平、文化水准、安全需求、环境需求、服务需求、精神需求、物

业保值

竞争对手从事物业管理时间、管理规模、管理物业的结构类型、专业化程度、综

合因素

2.在调查竞争对手前要了解竞争对手是优劣，由市场拓展主管指定竞争对手作为参照物进行调查，根据

本物业公司目前现有状况或者预期目标进行比较，要从多方面尽可能全面掌握项目信息，了解开辟商

的实力和主要目的。

3.市场拓展主管根据调查、分析后所得出的结果来确定是否接手，以及采取哪种方式接手。

4.明确项目拓展目标后，市场拓展主管组织相关人员进行实地考察，为投标方案构思打下基础。

第10条制定项目方案、投标书等文件

1.市场拓展部经理组建投标决策小组，挑选项目方案、项目负责人、标书编写人员，对编写人员进行合

理分工，相互协作撰写标书，审查后，报总经理审批。

2.投标书的主要内容包括以下13个项目。

(1)综合说明目标物业概况

(2)本公司概况、经营管理过的物业项目。

(3)对目标物业投标的意图。

(4)对目标选择的管理模式。

(5)物业管理经营宗旨、方针、内容。

(6)对目标物业进行管理的组织架构及人员编制。

(7)管理、技术、操作等各类人员的培训I。

(8)目标物业管理服务费用测试。其测试内容主要包括五点，如下表所示。

物业服务费用测算内容表

费用测算项目具体内容

1.前期介入发生的费用办公设备购置费、清洁设备购置赞、安全保卫设备购置.费、绿化设各购置

费、工程设备购置费、通信设备购置费、商务设备购置费等

2.第一年度物业服务费用管理服务人员的工资、福利费、办公费、绿化清洁费、培训费、款待费、

邮电通信费、维修费等

3.物业所具有的各项经营项各项收入、利润分配等

目的收入预算

(续表)

4.年度能源费用包括水费、电费等

5.年度经营管理指出费用人员费用、办公及业务费、维修消耗费等

(9)目标物业的前期介入。

(10)建立的目标物业管理的各项规章制度，主要包括业主管理制度、岗位责任制度、内部管理运作制

度、服务管理制度等。

(11)各项管理承诺，包括管理指标的承诺、无偿便民服务措施及社区文化的开展等的承诺。

(12)提高物业管理服务水平的新设想。

(13)我公司愿意承受的相关奖惩，即向开辟商(或者业委会)承诺自己有能力、行决心管理好该物业,

并表示如果管理不好愿接受惩罚。

3.编制投标书时应遵守下列要求。

标书内容要有针对性、可操作性，要体现本公司的优势和专业水平，顺应该小区业委会的医院，标书的文

字要言简意赅、真诚可信。

第11条投标答辩

1.项目负贡人在招标答辩前，应做如下准备工作。

(1)分析评委可能提出的问题，做好答辩提纲。

(2)准备一些能体现公司物业管理特色的资料。

(3)对竞争对手进行深入调察分析，充分了解其优劣势，并对照己方的优劣势。

(4)自行菸拟训练，主要是对陈述提纲、答辩总结及答辩人对仪表、声音、动作等进行训练，及时发

现问题及时纠正。

2.现场答辩，由项目负责人根据答辩流程进行人员组织、安排，并对突发状况进行妥帖性处理。

第12条接待物业项目考察事宜

1.成为中标候选方后，进行考察准备

公司成为中标候选方后，部门经理英语相关部门经理进行沟通，做好招标方考察仟的准备工作。市场拓展

专员制定《项目考察接待有关事项》并告知相关部门进行了解，以便中标方进行暗访考察时能给柒刘会良

好的印象。

2.项目考察接待

项目负责人在了解中标方具体考察时间后，进行相关工作安排，避免突发事件发生；热情迎接招标方来访，

陪同柒参观、考察。

3.考察后的总结

市场拓展主管与项目负责人对考察结束后客观地进行工作总结，明确整个项目考察过程中所反映出的问题，

并提出具体的解决措施来改进。

第13条签约

项目负责人与招标方进行具体事项谈判，并将谈判结果上报市场拓展主管，市场拓展主管对其进行判断是

否应该签约，并上报部门经理，部门经理审批通过后，根据谈判结果，明确双方的权利与义务后，与开辟

商或者委托方签订合同，包总经理审核。

第4章附则

第14条木办法由物业公司万场拓展部负责制定、修订补充与解释。

第15条本办法报总经理审批后，自年_____月______日起实施。

物业接管实施规程

以下是XX公司的物业接管实施规程，供读者参考。

第1条目的

为规范物业接管工作，确保接管工作完善、平稳、高效，特制定本规程。

第2条合用范围

合用于物业管理部对外物业接背工作。

第3条管理职责，分工

1.公司总经理负责物业接管工作的组织、安排。

2.公司接管小组具体负责一句本规程实施物业的接管工作。

第4条物业接管工作流程

物业接管工作流程如下所示。

1.总经理同发展商签订物业委托管理合同。

2.总经理下令筹备项目物业管理处。

3.总经理下令组建物业接管验收小组。

4.进行物业的接管验收。

5.对接管验收的问题进行整改。

6.钥匙移交。

7.移交管理用房。

8.物业管理处进驻物业。

9.发展商移交商业用房。

10.发展商移交公共设施维修基金。

11.发展商提供《住宅使用说明》和《质量保证书》。

12.开通相关设施使用。

13.开始进入正式管理。

第5条接管验收程序要点

接管验收程序的要点如下所示。

1.签订《物业管理委托管理合同》

(1)按照现行物业管理法规的规定，在房地产开辟建设完毕后业主管理委员会尚未成立前，发展商可

以自己选择物业管理公司来接管已建成并通过竣工验收的物业。已成立业主管理委员会的物业项,

由业主管理委员会依照法规选择委托物业管理公司接管物业。

(2)委托接管物业，发展商(或者业主管理委员会)应当与选择的物业管理公司签订《物业管理委托

合

喇0

(3)当物业钎理公司同发展商达成一致时，公司总经理应当同托管方签订好正式的《物业管理招商合

2.筹备物业管理处

《物业管理委托合同》签订后，总经理应即将下令筹备接管项目物业管理处。物业管理处的筹备工作包括

以下内容。

(1)确定物业管理处的组织架构和岗位设置

(2)结合接管物业的实际情况确定管理处的员工定编。

(3)任命管理处经理/副经理、管理处各部门主管/副主管。

(4)向社会公开招聘一部份员工，初步达到定编。

(5)全方位、高密度地进行员工培训。

(6)提前派各专业业务骨干进入接管物业跟踪工程的收尾竣工和设备安装调试工作，为接管验收和口

后管理做好准备。

3.编制管理方案

依照所接管物业的特点和实际情况编制《物业管理方案》，方案阿虎要确定以下事项。

(1)物业管理服务费的收费标准和收费方案。

(2)物业管理前期固定资产投入明细和流动资金额度。

(3)物业管理水、电、气、电话、有线电视的收费方案(代收代缴方案)。

(4)保安、消防的具体管理方案和成本指标。

(5)清洁管理方案和成本指标。

(6)园林绿化管理和成本指标。

(7)水电维修保养管理方案和成本指标。

(8)公共事务管理方案和成本指标。

(9)内部控制管理方案和成本指标。

(10)同公司签订目标管理责任书。

4.接管验收

在物业开辟建设竣工验收完毕具备入住和接管条件时，公司总经理应适时组建物业接管验收小组对接管物

业进行详细的验收。对房屋进行验收时，应严格按照《房屋接管验收标准》进行并填制“房屋接管验收表”，

格式如下表所示。

房屋接管验收表

物业名称房号时间-------年一月一日

电

气电源箱电表接线盒灯具开关插座排气扇

类

详情记录

建

造大门、房门、落地窗户衣柜镜子阳台

类墙面天花地面楼梯

门、猫眼、门锁等囱台橱柜毛巾架护栏

详细记录

给

排浴缸、洗手盆、座便器给水管水龙头

水热水器洗菜盆单元

类

花洒、链堵等水箱配件表阀地漏

详情记录

居家键盘门磁紧急按钮煤气报警器红外探测器保安对讲

报警

系统详情记录

其排烟管道煤气计煤气管消毒布抽油预留部位室内

他

详情记录

水表对号电表对号燃气表对号

问题整改情况

号杳人：___________年_____月______□

甲方代表:乙方代表：物业代表：

口期：_______年______月_____日日期：______年______n__□日期：_______年_____________日

5.解决接管验收过程中浮现的问题

（1）对于接管验收浮现的问题，公司总经理应当枳极协助接管验收小组与发展商（或者业主管理委员会）

协商，迅速解决问题。

（2）在接管物业未发现重大质量或者其他方面的问题时，公司总经理应当允许发展商（或者业主管理委员

会）对物业进行移交。

6.钥匙移交

物业管理公司项目管理处将发展商提供的楼宇全套钥匙逐•检查登记在“钥匙移交一览表”中，如下表所

示，然后山移交双方签字确认。

钥匙移交一览表

序号钥匙编号钥匙名称数量（把）移交人签字接收人签字备注

01

02

03

•••

备注

发展商/业主委员会代表物业公司代表

移交签字

_______年______月_______日_______年______月_____H

7.全面接管，签收《物业移交清单》

项目管理处将接管小组的验收清单和实物逐一登记接受后，公司总经理同发展商（或者业主管理委员会）

签收《物业移交清单》。

8.签订《物业移交书》

公司总经理在完成E述工作后，同发展商签订《物业移交书》，同时指令物业管理处做好业主的入住准备工

作，向业主发出《入住通知书》。物业移交书如下表所示。

物业移交书

物业名称开工日期

竣工验收日期接管验收日期

建谀单位设计单位

施工单位监理单位

占地面积建造面积

移

交房屋产权清册份张供水供电合同份

内

容

配套设施/设备/场地/房屋产权清册份张住宅质量保证书和住宅使用说明书份

移交顾客房屋钥匙把.土地使用证出让证明份

移交管理用钥匙套地界界桩放点报告份

小区规划图张建造用地规划许可证份

竣工总平面图套张建造工程规划许可证份

单体建造竣工图套张建造物命名、更名审批资料份

单体结构竣工图套张施工许可证份

单体设备竣工图套张建造执照份

给排水竣工图套张工程竣工验收备案证明份

电气竣工图