房地产司法鉴定评估指导意见(试行)

房地产司法鉴定评估指导意见(试行)一、总则为规范房地产司法鉴定评估行为，统一评估程序和技术标准，保障鉴定结果客观公正，维护当事人合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的决定》《中华人民共和国资产评估法》《房地产估价机构管理办法》《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）等法律法规和技术标准，制定本指导意见。本指导意见适用于各级人民法院、仲裁机构（以下统称委托方）委托房地产估价机构开展的房地产司法鉴定评估活动，涵盖涉诉涉仲裁案件中房地产价值评估、价格测算、损失计算、权益价值认定等各类专门性问题鉴定。房地产司法鉴定评估应当遵循以下核心原则：1.合法原则：评估活动全程符合法律法规要求，估价对象的权属、用途、利用方式以合法证件、委托方确认的合法前提为依据，不得对违法事项擅自设定合法假设；2.独立客观公正原则：估价机构和人员独立开展工作，不受当事人、第三方干预，不得歪曲事实、篡改数据，公平对待所有利害关系方；3.估价时点原则：评估结果精准反映估价时点下的房地产客观价值；4.最高最佳利用原则：除法律法规、当事人另有约定外，按照估价对象最高最佳利用状况评估价值；5.回避保密原则：存在法定回避情形必须主动回避，严格保密案件涉及的国家秘密、商业秘密、个人隐私。二、评估机构与人员要求从事房地产司法鉴定评估业务的机构，应当同时满足以下条件：1.取得省级以上住房城乡建设行政主管部门核发的房地产估价机构资质，资质等级不低于二级（三级资质依法不得从事司法鉴定评估业务）；2.纳入司法行政机关或人民法院公布的司法鉴定机构名册；3.近3年无重大违法失信记录，处于行政处罚有效期内的机构不得承接新的司法鉴定评估业务。承办房地产司法鉴定评估业务的人员，必须为注册有效期内的执业注册房地产估价师，未取得注册资格的人员不得独立承办项目、不得在司法鉴定报告上签字。房地产司法鉴定评估报告必须由两名以上承办该项目的注册房地产估价师签字，并加盖估价机构公章，签字估价师对鉴定结果承担相应责任。存在以下情形之一的，估价机构或承办估价师应当主动提出回避：1.估价机构、估价师是本案当事人或诉讼、仲裁代理人近亲属的；2.估价机构股东、估价师或其近亲属与本案审理结果存在直接利害关系的；3.估价师曾担任本案证人、辩护人、诉讼代理人的；4.估价机构或估价师与当事人存在其他关系，可能影响公正鉴定的。当事人提出回避申请的，由委托方审查决定，估价机构应当配合委托方的审查工作。三、委托受理流程委托方委托房地产司法鉴定评估，应当出具正式司法鉴定委托书，明确核心内容：委托事项、估价对象范围、估价目的、估价时点、价值类型要求、提交结果期限、已知的估价对象权属争议事项，并同步提供经各方当事人质证的相关材料，包括估价对象权属证书、裁判文书、涉案合同、勘验笔录、规划文件等。估价机构收到委托后，应当在3个工作日内完成委托事项审查，审查内容包括：委托事项是否属于本机构资质业务范围、是否存在应当回避情形、现有材料是否满足评估要求、是否能够在约定时限内完成工作。材料不完整或权属、范围存在争议的，估价机构应当书面告知委托方，要求补充材料或请委托方就争议事项作出明确确认，估价机构不得擅自对案件事实、权属争议作出认定。存在以下情形之一的，估价机构应当不予受理，并书面说明理由退回全部材料：1.委托事项超出本机构资质业务范围的；2.存在应当回避情形，无法调整承办人员或机构的；3.鉴定材料不充分，经补充后仍不满足评估要求的；4.鉴定要求超出本机构技术能力和条件的；5.委托事项违反法律法规或公序良俗的。估价机构决定受理的，应当与委托方签订司法鉴定委托协议书，明确双方权利义务、鉴定费用、鉴定时限、违约责任等内容。特别说明：估价机构仅对委托方提供并经质证的鉴定材料的合规运用负责，不对鉴定材料本身的真实性、合法性、关联性承担确认责任，对材料存在的瑕疵应当在评估报告中如实披露。四、评估实施程序（一）制定评估方案。受理委托后，估价机构应当指定项目负责人，确定两名以上承办估价师，制定评估工作方案，明确工作进度、人员分工、技术路线、风险防控要点，重大复杂项目应当提前与委托方沟通工作安排。（二）现场勘查。房地产司法鉴定评估必须开展现场勘查，勘查工作应当符合以下要求：1.由两名以上承办的注册房地产估价师到场开展勘查；2.提前通知委托方、各方当事人到场见证，当事人无正当理由拒不到场的，不影响勘查进行，但应当在勘查记录中如实记录，并请委托方到场人员见证；3.勘查过程中应当核对估价对象的坐落、四至、面积、用途、建筑结构、建成年代、装修状况、设施设备、利用现状、权属边界，同时核查估价对象是否存在查封、抵押、租赁、占用、结构性损害等影响价值的情形；4.对估价对象内部、外部及周边环境进行多角度拍照录像，制作现场勘查记录，由到场人员签字确认，当事人拒绝签字的，注明原因并附见证材料。因当事人阻挠、客观条件限制无法进入现场勘查的，估价机构应当及时书面告知委托方，由委托方协调处理，仍无法完成勘查的，应当在评估报告中明确披露无法勘查的范围及对评估结果的影响，合理设定估价假设。（三）收集整理估价资料。除委托方提供的材料外，估价机构还应当收集估价对象所在区域房地产市场交易资料、基准地价、规划条件、同类房地产收益水平、开发成本等市场资料，对所有资料进行整理核查，确保资料真实有效，符合评估要求。（四）内部审核。估价结果形成后，必须执行三级审核制度：项目负责人对评估过程和结果进行初审，机构技术负责人对估价方法、参数选取、结果计算进行二审，机构法定代表人或负责人进行终审签字。对估价对象复杂、社会影响大、当事人争议大的项目，应当组织内部专家论证或外部专家咨询，确保评估结果客观合理。五、估价时点与价值类型确定估价时点应当严格按照委托方要求确定，不同估价目的下的估价时点一般遵循以下标准：1.房地产买卖合同纠纷，涉及确定交易价格或价差损失的，估价时点为合同约定的交易时点，合同未约定的，由委托方明确为争议发生时点或委托评估时点；2.房地产抵押纠纷，涉及确定抵押房地产优先受偿价值的，估价时点为债务履行期限届满日，涉及评估抵押价值变动损失的，估价时点为损失发生时点；3.房屋征收补偿纠纷，涉及确定被征收房屋市场价值的，估价时点为征收决定公告之日，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定；4.房地产损害赔偿纠纷，涉及评估价值减损额的，估价时点为损害发生时点；5.房地产析产分割纠纷，估价时点一般为委托评估时点；6.为司法拍卖确定参考价格的，估价时点为委托评估时点。价值类型应当根据委托要求明确表述，常见价值类型适用规则为：1.一般涉诉转让、分割、补偿、损害赔偿案件，评估对象为正常市场交易的房地产，价值类型为市场价值；2.为司法拍卖提供参考的，若委托要求评估公开市场条件下的市场价值，价值类型为市场价值；若委托要求评估快速变现条件下的价值，价值类型为快速变现价值，快速变现价值应当在市场价值基础上，根据变现期限、市场流动性、交易税费等因素合理调整，调整幅度符合当地司法拍卖市场惯例；3.涉及清算处分的房地产，价值类型为清算价值，应当充分考虑强制处分对价格的影响。六、估价方法选择与应用房地产司法鉴定评估应当根据估价对象状况、估价目的、资料收集情况，按照《房地产估价规范》要求至少选用两种以上评估方法，确实不符合两种方法适用条件的，应当在报告中充分说明理由。各类估价方法的应用要求如下：（一）比较法。估价对象所在区域同类房地产交易活跃，存在充足可获取交易实例的，应当选用比较法作为主要评估方法。选用比较法应当满足：1.选取的可比实例数量不少于3个，可比实例交易时点距离估价时点不得超过1年，市场价格变动较大的区域不得超过6个月；2.可比实例的用途、区位、建筑结构、规模应当与估价对象相近；3.对可比实例的交易情况、市场状况、实物状况、区位状况进行修正调整，单项修正幅度不得超过20%，累计综合修正幅度不得超过30%，修正调整理由充分，参数选取符合市场实际。（二）收益法。估价对象或同类房地产存在持续稳定收益的，应当选用收益法，适用于出租型住宅、商铺、写字楼、酒店、工业厂房等。应用收益法应当：1.采用客观租金而非个别租金计算收益，租约合法有效的，按照租约约定计算租期内收益，租期外采用客观市场收益；2.合理确定运营费用，运营费用应当符合行业客观水平，剔除不属于正常运营的非正常支出；3.报酬率或资本化率应当采用市场提取法、安全利率加风险调整法等方法确定，不得随意取值，报酬率取值区间应当符合当地同类房地产市场风险水平。（三）成本法。新开发房地产、很少发生交易且无稳定收益的公益类房地产，应当选用成本法。应用成本法应当完整核算成本构成，包括土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润，不得漏项；建筑物折旧应当综合考虑实体折旧、功能折旧、经济折旧，合理确定建筑物成新度和剩余使用年限，不得高估或低估折旧影响。（四）假设开发法。在建工程、待开发土地、待拆迁改造房地产应当选用假设开发法，条件允许的应当优先选用动态分析法，动态分析法的折现率应当反映开发项目的风险水平，开发完成后的价值应当采用比较法或收益法确定，各项成本参数符合市场实际。七、特殊情形评估处理（一）权属不清或存在权利限制的房地产。估价对象权属存在争议的，应当按照委托方最终确认的权属前提进行评估，不得自行对权属争议作出认定，在报告中如实披露争议事项和评估前提；未办理权属登记的房地产，已完成竣工验收且手续齐全的，按照实际状况评估，注明未办理权属登记的情况；未取得合法建设手续的违法建筑，应当按照委托方明确的前提评估，明确披露其违法性质以及对价值的影响，不得隐瞒实际状况；存在查封、抵押等权利限制的，应当区分估价目的：若评估不考虑权利限制的完整产权价值，应当评估完整价值后披露权利限制影响；若评估现有权利状态下的价值，应当扣除相关权利人的优先受偿金额后确定结果。（二）已灭失的房地产。估价对象已灭失的，应当根据委托方提供的权属档案、历史勘查记录、影像资料、证人证言等材料，按照灭失前的状况设定估价前提，根据估价时点要求评估，在报告中明确披露假设条件及不确定性影响。（三）损害房地产。房地产损害赔偿评估，区分可修复和不可修复损害：可修复损害的价值减损额为修复费用加修复期间的使用损失；不可修复损害的价值减损额为损害发生前的房地产价值减去损害发生后的房地产价值，明确说明损害因素对价值的影响程度。（四）带租约的房地产。涉及处分带租约房地产的，根据估价目的确定处理方式：要求评估带租约转让价值的，按照租约约定的租金计算收益，评估带租约价值；要求评估无租约限制的市场价值的，按照客观市场租金评估，明确披露租约存在对价值的影响。（五）划拨土地房地产。涉及划拨建设用地使用权房地产转让评估的，先评估完整出让产权下的房地产价值，再按照当地规定的标准扣除应当补缴的土地出让金，明确披露土地出让金的计算依据和标准。（六）共有房地产分割评估。实物分割的，分别评估各分割部分的价值，同时考虑分割对各部分利用的影响，比如通行、采光、面积分割的合理损耗，合理调整价值；按份额分割价值的，评估整体房地产市场价值后，按对应份额计算结果。八、鉴定报告出具与补充、重新鉴定房地产司法鉴定评估报告应当符合《房地产估价规范》和司法鉴定要求，核心内容包括：委托方信息、估价机构信息、估价对象基本状况、估价目的、估价时点、价值类型、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、估价假设与限制条件、明确的鉴定意见、注册房地产估价师签字盖章、机构公章，附件包括机构资质证书、估价师注册证书、委托书、现场勘查记录、权属材料、核心计算底稿等。报告应当表述清晰，数据准确，鉴定意见明确，不得出现模棱两可的表述。有以下情形之一的，应当进行补充鉴定：1.委托方新增鉴定事项的；2.原委托鉴定事项存在遗漏的；3.委托方提供了新的鉴定材料，需要对原鉴定结果进行补充修正的。补充鉴定由原估价机构出具，补充鉴定报告为原报告的组成部分，具有同等效力。有以下情形之一的，应当进行重新鉴定：1.原估价机构或估价人员不具备相应资质的；2.原鉴定程序严重违反规定的；3.原鉴定意见明显依据不足，存在重大技术错误的；4.经过质证，认定原鉴定意见不能作为证据使用的其他情形。重新鉴定应当委托其他符合条件的估价机构进行。九、档案管理与法律责任房地产司法鉴定评