2026年经济师考试建筑与房地产经济高级经济实务重点难点试题

2026年经济师考试建筑与房地产经济高级经济实务重点难点试题某市为推进区域节能减排与绿色发展，拟投资建设一项绿色低碳示范园区项目。该项目占地约50万平方米，总投资预计为12000万元，建设期为2年，运营期为10年。项目资金来源为财政拨款与银行贷款，贷款年利率为6%。项目在建设期第一年初投入资本金4000万元，第二年初投入资本金2000万元，剩余资金通过银行贷款解决，贷款在建设期内均衡提取。项目运营期第一年达到设计能力的60%，第二年达到80%，第三年及以后各年达到100%。项目达产年份的年营业收入预计为5500万元，经营成本为2500万元。为体现碳排放成本，项目在运营期每年需缴纳碳排放权交易费用，达产年份预计为300万元，非达产年份按产能比例折减。营业税金及附加按营业收入的6%计算，所得税率为25%，折旧采用直线法，残值率为5%。基准收益率为8%。根据上述材料，回答下列问题：1.计算该项目建设期第二年初的贷款额度以及建设期利息。2.计算项目运营期第一年的总成本费用。3.计算项目运营期达产年份的所得税。4.假设该项目达产年份的二氧化碳减排量为5000吨，当年碳市场交易价格为60元/吨，若项目申请了CCER（国家核证自愿减排量）并全部售出，计算达产年份的碳收益对项目净现值的增量贡献（不考虑时间价值，仅计算单年绝对额）。5.从高级经济师实务角度，论述在绿色建筑项目经济评价中引入碳排放成本与收益的必要性及其对投资决策的影响。【参考答案与解析】1.（1）建设期第二年贷款额度计算：项目总投资12000万元，建设期2年。第一年初投入资本金4000万元，第二年初投入资本金2000万元，资本金合计6000万元。贷款总额=12000-6000=6000万元。建设期第一年贷款额度=6000/2=3000万元。（假设均衡提取，第一年初提取）建设期第二年贷款额度=6000/2=3000万元。（第二年初提取）第二年初贷款额度为3000万元。（2）建设期利息计算：第一年贷款利息=3000\times\frac{1}{2}\times6\%=90万元。（假设贷款在年内均衡提取，计息时间为半年）第二年贷款利息=(3000+90+3000\times\frac{1}{2})\times6\%=(3090+1500)\times6\%=4590\times6\%=275.4万元。建设期利息总额=90+275.4=365.4万元。解析：本考点考查建设期贷款利息的计算。关键在于明确贷款的提取时间与计息规则。通常在无特殊说明时，假定贷款在年度内均衡提取，当年借款按半年计息，此前借款按全年计息。公式为：=(+)×i，其中为第t年利息，为第t−1年末累计借款本息和，为第2.项目运营期第一年总成本费用包括经营成本、折旧、摊销、利息支出等。（1）固定资产原值=建设投资+建设期利息=12000+365.4=12365.4万元。（2）年折旧额=12365.4\times\frac{1-5\%}{10}=12365.4\times0.095=1174.713万元。（3）运营期第一年初长期借款余额=6000+365.4=6365.4万元。（假设运营期开始等额还本，期限10年）运营期第一年应还本金=6365.4/10=636.54万元。运营期第一年利息支出=6365.4\times6\%=381.924万元。（4）运营期第一年产能为60%：经营成本=2500\times60\%=1500万元。（注：折旧费不随产能变动，固定折旧）总成本费用=经营成本+折旧+利息=1500+1174.713+381.924=3056.637万元。解析：本考点考查总成本费用的构成与计算。总成本费用等于经营成本、折旧费、摊销费和利息支出之和（生产要素法）。考生需注意产能未达100%时，变动成本（如经营成本）需按比例折算，而固定成本（如折旧、按剩余本金计算的利息）在初始阶段不随产能同比例变动。3.运营期达产年份（第三年及以后）的总成本费用计算：（1）经营成本=2500万元。（2）折旧=1174.713万元。（3）达产年份（假设为运营期第3年）初的借款余额计算：第1年末本金余额=6365.4-636.54=5728.86万元。第2年末本金余额=5728.86-636.54=5092.32万元。第3年利息支出=5092.32\times6\%=305.5392万元。达产年总成本费用=2500+1174.713+305.5392+300（碳排放费用）=4280.2522万元。（注：碳排放权交易费用作为运营成本的一部分计入总成本费用。）营业收入=5500万元。营业税金及附加=5500\times6\%=330万元。利润总额=营业收入-营业税金及附加-总成本费用=5500-330-4280.2522=889.7478万元。所得税=利润总额\times25\%=889.7478\times25\%=222.43695万元。解析：本考点考查达产年份利润总额及所得税的测算。关键在于准确界定总成本费用的各项构成。碳排放权交易费用属于企业为履行减排义务或超额排放而发生的支出，应在财务评价中作为费用扣除。同时注意营业税金及附加的基数是营业收入。4.碳收益增量贡献计算：达产年份二氧化碳减排量为5000吨，CCER售出价格为60元/吨。碳收益=5000\times60=300000元=30万元。若仅计算单年绝对额，则该碳收益对项目单年净利润的增量贡献为：30×即增加税后净现金流量22.5万元。解析：本考点考查碳资产收益的财务量化。CCER作为国家核证自愿减排量，其交易收益属于企业的营业外收入或其他业务收入。在财务评价中，这部分收益增加了项目的现金流入，提升了项目的盈利能力。计算增量贡献时需考虑所得税的影响。5.（1）引入碳排放成本与收益的必要性：一是顺应宏观经济转型与“双碳”目标政策导向。高级经济实务中，项目评价不能仅看微观经济效益，必须融入绿色低碳发展宏观背景。将碳排放成本内部化，能真实反映项目的社会资源消耗。二是完善项目全生命周期成本管理。绿色建筑在建设期可能增加节能技术投资，但在运营期能显著降低能耗和碳排放成本。引入碳成本与收益，能够打破传统经济评价中只重建设期投资、忽视运营期外部性的局限。三是提升项目抗风险能力与市场竞争力。随着全国碳市场的扩容与碳税机制预期，碳排放成本将成为刚性支出。提前量化碳收益，有助于企业在碳交易市场获取主动权，提升资产估值。（2）对投资决策的影响：一是改变项目可行性判断。传统评价未计入碳排放成本时，高耗能项目可能虚高盈利；引入碳成本后，部分高碳项目内部收益率将跌破基准收益率而被否决，从而优化资源配置。二是促进设计方案优化。在设计阶段，为降低碳成本，设计方会倾向于采用被动式节能技术、高性能保温材料及新能源系统，推动建筑技术迭代。三是拓宽融资渠道。具备良好碳收益的绿色建筑项目更易获得绿色信贷、绿色债券等低成本融资，进一步优化项目资本结构，提升财务生存能力。解析：本考点为高级经济师论述题，要求考生具备宏观视野与系统思维。答题时应从政策背景、财务评价理论、风险管理及融资创新等多维度展开，体现高级经济师对复杂经济现象的深度解析能力。某大型城市更新综合体项目采用设计采购施工总承包（EPC）模式进行招标。项目总投资估算约为15亿元，招标人在招标文件中设定了最高投标限价。项目包含老旧街区改造、商业综合体新建及地下立体停车场建设三个子项。潜在投标人A公司组成联合体参与投标，A公司为建筑设计院，牵头方为大型建工集团。招标过程中发生以下事件：事件一：投标人B在投标截止时间前3日，对招标文件中的地下停车场技术规格提出疑问，要求招标人澄清。招标人在收到疑问后2日内向所有投标人发布了澄清文件。事件二：开标时发现，联合体投标文件中只盖了牵头方建工集团的公章，设计院的公章未盖，仅由设计院代表签字。事件三：评标委员会由7人组成，其中招标人代表2人，从依法组建的评标专家库中随机抽取的专家5人。评标过程中发现A联合体的报价中，地下停车场部分报价明显低于其他投标人及招标人编制的最高限价，且A联合体在投标文件中未提供任何证明其低造价合理性的分析材料。事件四：评标委员会要求A联合体在评标期间对地下停车场低报价进行澄清说明，A联合体提交了新型施工工艺降低成本的详细说明及成本节约证明。事件五：中标后，在履约过程中，因地下复杂地质条件出现异常，导致实际工程量大幅增加，且发生了额外的人员与机械降效费用，A联合体向发包人提出工期顺延与费用索赔。根据上述材料，回答下列问题：1.指出事件一中招标人发布澄清文件的做法是否妥当，并说明理由。2.指出事件二中投标文件盖章的做法是否符合要求，并说明理由。评标委员会应如何处理？3.事件三中，对于A联合体地下停车场部分报价明显偏低的情况，评标委员会应采取何种程序？若A联合体拒绝澄清，评标委员会应如何处理？4.事件四中，评标委员会接受A联合体的澄清说明是否符合规定？说明理由。5.针对事件五，A联合体提出的索赔是否成立？说明理由。作为高级经济师，阐述EPC模式下地下工程风险分担机制及防范此类索赔的措施。【参考答案与解析】1.做法不妥当。理由：根据《招标投标法实施条例》规定，招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有招标文件收受人；不足15日的，招标人应当顺延提交投标文件的截止时间。本事件中，招标人在投标截止时间前3日收到疑问并在2日内发布澄清，距离投标截止时间仅为1日，严重违反了15日的法定时限。如果招标人坚持此时发布，必须顺延投标截止时间。解析：本考点考查招投标法定时限及澄清程序。澄清或修改的合理时间是保障公平竞争的前提，考生需牢记“15日”红线及顺延机制。2.（1）不符合要求。理由：根据相关法律法规及招标文件常规要求，联合体投标的，投标文件必须由联合体各方共同签署并加盖各方公章，以体现联合体各方对投标文件的共同承担和连带责任。仅由牵头方盖章、成员方代表签字而无公章，属于未按招标文件要求加盖单位公章和签字，构成实质性偏离。（2）评标委员会应将其作为无效投标（废标）处理。理由：未按招标文件要求加盖公章属于未实质响应招标文件，不具备法律效力。解析：本考点考查联合体投标的合规性。联合体是一个临时性共同体，对招标人承担连带责任，因此投标文件的形式审查极其重要，缺章缺签通常被视为重大偏差。3.（1）评标委员会应当要求A联合体作出书面说明并提供相关证明材料。评标委员会应启动“异常低价澄清”程序，给投标人解释说明的机会。（2）若A联合体拒绝澄清，或其澄清说明及证明材料不能合理证明其报价的可行性，评标委员会应当认定该投标为无效投标。理由：评标委员会发现投标报价明显低于其他投标报价或最高限价，且可能影响项目质量与履约的，有权启动澄清程序。投标人不能合理说明的，视为以低于成本的报价竞标，依法应作否决处理。解析：本考点考查异常低价的处理程序。高级经济师需掌握《评标委员会和评标方法暂行规定》中关于成本价评审的细节，核心是“要求说明—提供证明—不能说明则否决”。4.符合规定。理由：根据招投标法规，评标委员会可以要求投标人对投标文件中含义不明确、同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容进行澄清、说明或补正。但对于异常低价，如果投标人提供了详细的成本节约分析（如新型施工工艺），且该工艺合理、有据可查，评标委员会可以接受其澄清，认定其报价有效。A联合体提交的新型工艺说明及证明材料属于合理的澄清说明，且未改变投标文件的实质性内容。解析：本考点考查评标澄清的边界。澄清不得改变投标文件的实质性内容，仅限于补正或解释。对于异常低价，如果工艺创新能证明成本降低具有可行性，则是允许的，这鼓励技术创新与合理竞争。5.（1）A联合体提出的索赔不成立。理由：在EPC总承包模式下，通常发包人承担的风险极小，除合同明确约定的不可抗力、发包人要求变更、基准资料错误等情形外，大部分现场条件风险由承包商承担。地下复杂地质条件异常，在EPC合同中一般被纳入承包商的现场考察风险及设计风险范围。由于A联合体在设计及投标报价时已获得了现场勘查的机会，理应预见地下地质异常的可能性，故因此导致的工期延误与费用增加由承包商自行承担，索赔不成立。（2）EPC模式下地下工程风险分担机制：EPC模式的核心是固定总价、风险转移。发包人通过总价合同将工程实施过程中的大部分风险转移给EPC总承包商。对于地下工程，地质条件的不可预见性是核心风险。分担机制一般为：发包人提供地勘资料，但不对资料的绝对准确性负责；承包商负责审核资料并进行补充勘察，承担因地质条件导致的设计修改、施工方案变化及费用增加的风险。仅在遇到有经验的承包商无法预见的人为障碍或发包人未提供现场基本条件时，风险才由发包人承担。（3）防范此类索赔的措施：一是在招投标阶段，发包人应提供尽可能详尽且经过严格审查的地勘报告和水文资料，减少信息不对称；并在合同中明确界定不可预见的地下障碍物的范围与处理程序。二是承包商在投标前必须进行详尽的现场踏勘与地质复勘，充分评估风险，在报价中预留合理的风险准备金，不可盲目低价竞标。三是在履约过程中，引入完善的工程保险机制，如建筑工程一切险及第三者责任险，将不可预见的地质灾害风险转嫁给保险公司。四是倡导采用BIM等数字化技术进行地下管线与地质三维建模，提前进行碰撞检测与地质风险模拟，降低施工不确定性。解析：本考点考查EPC模式的风险分担与索赔管理。高级经济师需深刻理解EPC模式的法理基础与实务操作风险，特别是地下工程的隐蔽性风险。答题需结合合同法律制度、风险管理理论，提出系统性的防范策略。某市为盘活存量资产，扩大有效投资，拟将一处已运营5年的国有公共租赁住房项目通过发行基础设施公募不动产投资信托基金进行资产证券化。该项目建筑面积8万平方米，账面原值6亿元，累计折旧1.5亿元。经专业资产评估机构采用收益法评估，该物业评估价值为8亿元。基金管理人拟以该评估价值为发行价。项目近三年平均租金收入为4000万元/年，运营成本（含房产税、物业管理费等）为1000万元/年，资本性支出为200万元/年。市场无风险利率为3%，该项目风险溢价设定为4%。根据上述材料，回答下列问题：1.计算该项目发行REITs时预计的资本化率。2.若按照收益法评估价值8亿元发行，计算该REITs的初始分派率（假设分派比例为可分配资金的90%，不考虑企业所得税等税费调整）。3.从高级经济师实务角度，论述保障性租赁住房发行公募REITs对宏观经济及房地产市场的影响。4.分析公募REITs在底层资产管理中可能面临的主要风险，并提出相应的应对策略。【参考答案与解析】1.资本化率计算公式：Ca其中，NOI为净营业收入，近三年平均净营业收入（NO资本化率Ca解析：本考点考查资本化率的计算。资本化率是房地产估值的核心指标，反映了物业在特定时点产生净收益的能力。计算时需准确扣除运营成本，但不含资本性支出和折旧摊销。2.可分配资金=净营业收入-资本性支出=3000-200=2800万元。向投资者分派金额=2800\times90\%=2520万元。初始分派率==3.15解析：本考点考查REITs分派率的计算。分派率是衡量投资者直接回报率的关键指标。分派资金需在净收入基础上进一步扣除资本性支出，并依据基金合同约定的分派比例计算。3.（1）对宏观经济的影响：一是盘活存量资产，形成投资良性循环。保障性租赁住房REITs将流动性低的不动产转化为高流动性的金融产品，帮助原始权益人回笼资金，用于新的保障房建设投资，扩大有效投资规模，发挥逆周期调节作用。二是降低宏观杠杆率，防范化解债务风险。通过REITs出表，地方国企或城投平台可实现资产重资产向轻资产转型，降低资产负债率，优化宏观债务结构。三是促进金融服务实体经济，丰富资本市场供给。REITs为居民和机构投资者提供了低波动、稳定分红的新投资品种，引导社会资本支持实体经济和民生工程。（2）对房地产市场的影响：一是推动房地产行业转型。REITs打通了“投资-运营-退出-再投资”的全周期闭环，促使房企从“高周转、高杠杆”的开发模式向“精细化运营、长期持有”的运营模式转变。二是稳定租赁市场。REITs要求底层资产有稳定的现金流，倒逼运营机构提升物业服务质量与管理水平，有利于培育长租市场，稳定租金预期。三是深化房地产估值体系。REITs的公开发行将使房地产定价更加公开透明，由传统的成本法或比较法向收益法转变，促进房地产价格回归使用价值本源。解析：本考点考查REITs的宏观与行业功能。高级经济师需站在国家宏观经济政策与金融工具创新的高度进行论述，突出其在存量盘活、债务化解和行业转型中的核心作用。4.（1）底层资产管理面临的主要风险：一是现金流衰减风险。保障房租金受政策管控，上涨空间受限，若出租率下降或运营成本上升，将导致可分配现金流不及预期。二是资本性支出超支风险。保障房随着房龄增长，维修改造需求增加，若未计提足够的资本性支出，将侵蚀分红收益。三是资产合规与政策风险。底层资产可能存在土地用途、产权归属、建设审批等历史遗留问题，不符合REITs的合规要求，或保障房补贴政策调整影响收益。四是运营管理道德风险。外部管理机构可能与基金管理人存在利益不一致，导致运营效率低下或关联交易风险。（2）应对策略：一是建立动态现金流预警机制。运用数字化管理系统实时监控出租率与收缴率，设置合理租金增长模型，在合同中设定最低出租率对赌条款，保障收入底线。二是严格资本性支出预算管理。在发行测算时预留充足的资本性支出储备金，设立专项账户，对大型修缮实行年度计划审批与第三方审计制度。三是强化尽职调查与合规审查。发行前进行严格的法律与财务尽调，确保资产100%具备产权且无权利瑕疵。持续跟踪保障房政策变动，建立政策风险评估备查录。四是优化治理结构与激励机制。引入独立董事与第三方评估机构监督外部运营管理机构，实行“基础管理费+绩效管理费”模式，将管理报酬与REITs净值增长率及分派率挂钩，降低代理成本。解析：本考点考查REITs资产管理的深层次问题。高级经济师需熟悉金融产品与不动产运营的交叉领域。答题时风险识别应全面，应对策略需具备可操作性和理论深度（如委托代理理论的运用）。某大型装配式建筑生产基地为提升产能与智能化水平，拟实施生产线技术改造项目。项目总投资5000万元，其中设备购置与安装费占总投资的70%，建筑工程费占20%，其他费用占10%。项目资金筹措方案为：自有资金2000万元，银行贷款3000万元，贷款年利率5%，期限5年，等额本息还款。设备折旧年限10年，残值率5%。项目投产后预计年产预制构件10万立方米，单价2000元/立方米。年可变成本为12000万元，固定成本（不含折旧与利息）为3000万元。该企业所得税率为25%。根据上述材料，回答下列问题：1.采用生产能力指数法或比例估算法，简述本案例估算总投资5000万元时，若同类项目年产8万立方米构件的投资为4200万元，生产能力指数取0.8，综合调整系数取1.1，计算估算误差并进行验证。2.计算项目达产年份的盈亏平衡点（BEP）产量及生产能力利用率。3.若市场出现波动，构件单价下降5%，年可变成本上升3%，计算新条件下的盈亏平衡点产量，并分析其风险敏感度。4.从高级经济师实务角度，阐述建筑工业化与智能建造对工程造价管理体系的重构要求。【参考答案与解析】1.采用生产能力指数法估算：拟建项目生产能力=10万，已建项目生产能力=8万。已建项目投资=4200综合调整系数f=1.1，生产能力指数拟建项目投资估算值=×计算=(=4200估算误差验证：题目给定总投资为5000万元，而生产能力指数法估算结果为5527.83万元，偏差为5527.83−5000=这说明题设的5000万元投资方案相较于同类项目指数估算结果偏低，可能存在技术优化导致成本下降，或者给定投资不足的风险。解析：本考点考查投资估算的生产能力指数法。考生需熟记公式=×2.（1）参数计算：年营业收入=10万\times2000元/=20000万元。年可变成本=12000万元。单位产品可变成本=12000/10=1200元/。年固定成本（不含折旧与利息）=3000万元。设备原值=5000\times70\%=3500万元。建筑工程费原值=5000\times20\%=1000万元。固定资产原值（假设其他费用不形成固定资产，或简化按总投资计入）=5000万元。年折旧额=5000\times\frac{1-5\%}{10}=475万元。贷款等额本息，年利率5%，期限5年。查资金回收系数(A年等额还本付息=3000\times0.230975=692.925万元。第一年利息=3000\times5\%=150万元。为了简化盈亏平衡计算，通常取达产期正常年份的平均利息。假设取第一年利息150万元作为代表（或精确计算各年平均利息，此处取第一年简化计算）。总固定成本=固定成本（不含折旧与利息）+折旧+利息=3000+475+150=3625万元。营业税金及附加=营业收入\times6\%=20000\times6\%=1200万元。（假设税率6%）单位产品营业税金及附加=1200/10=120元/。（2）盈亏平衡点产量（BEB其中，F为年总固定成本，P为单位产品售价，V为单位产品可变成本，T为单位产品营业税金及附加。BE（3）盈亏平衡点生产能力利用率：BE解析：本考点考查盈亏平衡分析。难点在于总固定成本的构成必须包含折旧与利息支出，同时必须扣除营业税金及附加，这是初级与中级常忽略的难点，高级经济师必须精准把握。公式中分母为边际贡献率。3.（1）新条件参数计算：新单价=2000×(新单位可变成本=1200×(单位营业税金及附加=1900×6固定成本仍为F=（2）新盈亏平衡点产量：BE（3）风险敏感度分析：原盈亏平衡产量为5.331万立方米，新盈亏平衡产量为6.591万立方米。产量临界值增加绝对额=6.591-5.331=1.26万立方米。产量临界值上升率=×100而引发因素：单价下降5%，可变成本上升3%。敏感度系数=目标变动率/参数变动率。由于参数变动率并非单一变量，此处可综合评价为：单位边际贡献从680元降至550元，降幅为=19.12因此，盈亏平衡点对售价下降和变动成本上升表现出高度敏感性。单价的小幅下挫与成本的微增将导致项目抗风险能力急剧下降，企业必须严格控制生产成本，并采取预售或长期合同锁定价格以规避市场波动风险。解析：本考点考查不确定性分析中的敏感性分析。不仅要算出新BEP，更要通过计算变动率来量化敏感程度，体现高级经济师对数据背后风险的洞察力。4.（1）从“量价分离”向“标准模块计价”重构。传统造价基于图纸工程量计算，而装配式建筑强调标准化设计、工厂化生产。造价管理重心前移至标准化构件拆分与部品部件BOM（物料清单）计价。要求建立预制构件标准库，实行以“构件”为基本单元的计价体系。（2）从“分部分项累加”向“全生命周期成本协同”重构。智能建造引入BIM与物联网，使得设计、生产、施工与运维的成本数据高度集成。造价管理须打破阶段壁垒，实现从“事前算账”到“全过程动态管账”的转变。例如，设计阶段不仅要算建造成本，还要模拟吊装、运输及运维能耗成本，实现全要素优化。（3）从“人工定额”向“智能机器定额”重构。智能建造大量采用建筑机器人、自动化流水线与3D打印。传统以人工工时为主的定额体系不再适用。需重构机械台班定额、智能算法摊销费、数据资产使用费等新型定额子目，反映技术进步带来的成本结构变迁。（4）从“事后结算”向“数字孪生实时结算”重构。基于BIM与区块链技术，工程量可通过模型自动提取并与进度关联，合同履约与结算不再依赖人工繁琐核对。要求构建数字化造价管理平台，实现支付凭据的自动生成与智能审计，极大提升结算效率，降低结算纠纷风险。解析：本考点为论述题，旨在考察考生对建筑行业前沿技术（装配式与智能建造）对传统工程造价体系颠覆性影响的理解。答题需紧扣“标准化、集成化、数字化”特征，提出体系重构的具体方向，展现高级经济师的行业前瞻性与理论深度。在当前宏观经济背景下，我国房地产市场正处于由传统开发模式向新发展模式过渡的关键期。为防范化解房地产风险，促进市场平稳健康发展，国家出台了一系列金融与土地支持政策。某省拟出台地方性房地产新政，以构建“保障+市场”的住房供应体系。根据上述材料，回答下列问题：1.论述如何理解我国房地产市场新发展模式的内涵，并提出地方构建“保障+市场”住房供应体系的具体实施路径。2.结合高级经济师实务，论述当前房地产企业流动性风险的特征，并提出防范与化解房地产企业债务风险的金融支持政策建议。【参考答案与解析】1.（1）房地产市场新发展模式的内涵理解：一是去金融化与回归居住属性。打破过去“高杠杆、高负债、高周转”的“三高”模式，遏制房地产泡沫化倾向，使房价与居民收入水平相适应，回归“房住不炒”的本源。二是存量盘活与内生增长。由增量开发为主转向增量与存量并重，培育租赁市场、城市更新、老旧小区改造、物业服务等存量运营业务，依靠服务品质提升和资产增值实现收益。三是供给端与需求端双向发力。建立人、房、地、钱四位联动的要素响应机制，以人定房、以房定地、以房定钱，实现供需动态平衡。