土地估价理论与方法考点

土地估价理论与方法考点

1、单选()指已完成使用批准手续而未进行或部分进行基础设施配套开发和平

整的正常市场条件下土地使用权价格。

A.标定地价

B.基准地价

C.毛地价格

D.生地价格

答案：D

2、单选从本质上说，保险体现一定的0关系。

A.经济

B.社会

C.政治

D.安全

正确答案：A

3、判断题林地指生长乔木、竹类、灌木的土地，及沿海生长红树林的土地。

包括迹地和居民点内部的绿化林木用地等。()

正确答案：错

4、单选、土地估价师是()许可的专业资格。

A.行业

B.行政

C.政策

D.技术

正确答案：B

5、单选在房地产开发项目竣工验收后，其有关图纸及竣工归档应该保存在()

档案部门。

A.开发商

B.施工单位

C.使用单位

D.设计单位

正确答案：C

6、单选路线价估价法的第一步是()

A.设立标准深度

B.编制深度指数表

C.划分路线价区段

D.确定路线价

正确答案：c

7、多选、常用的资产评估方法有()。

A、重置成本法

B、现行市价法

C、收益现值法

D、清算价格法

正确答案：A,B,C,D

8、判断题用锚杆将软弱的直接顶板吊挂于其上的坚固老顶上称为悬吊作用。

正确答案：对

9、判断题基准地价的确定要以评估结果为准，不应受政府地价管理政策的影

响。()

正确答案：错

10、判断题土地使用权转让价格明显低于市场价格的，省、市人民政府有优

先购买权。()

正确答案：错

11、判断题按照报酬递增或递减原则，土地收益将随实际投资成本的增加而

持续快速增加。()

正确答案：错

12、单选路线价评估工作是从()开始。

A.收集交易案例

B.划分地价区段

C.划分路线价调查区段

D.设定标准深度

正确答案：C

13、单选1995年，我国城镇居民家庭人均生活费收入达3893元，扣除物价因

素，比1990年增长()%,年平均增长7.7%。

A.38.5

B.44.9

C.84.2

D.144.9

正确答案：B

14、单选进行开发项目的财务评价时，如果项目投资回收期小于计算期，财

务净现值()。

A.<0,项目不可行

B.>0,项目可行

C.<0,项目可行

D.>0,项目不可行

正确答案：B

15、判断题土地估价所评估出的地价是该地产某一时点的价格。()

正确答案：对

16、单选地价指数等于()o

A.前一年地价/当年地价

B.报告期地价/基期地价X100

C.报告期地价/基准地价

D.前一年地价/当年地价X10

正确答案：B

17、单选资产评估主要由()等要素构成。

A.评估的主体、客体、目的、程序、标准和方法

B.评估的主体、客体、市场、分类、标准和方法

C.评估的主体、客体、市场、分类、时间和理论

D.评估的主体、客体、目的、程序、时间和理论正确答案：A

18、多选下列关于证券市场的说法正确的包括()

A.证券市场是证券发行和交易的网络和体系的总和

B.是证券发行和交易的场所

C.证券市场分为三级

D.证券的交易流通市场称为初级或一级市场

E.证券的发行市场称为二级市场

正确答案：A,B

19、多选属于建设工程前期费用的有()

A.可行性研究费

B.勘察设计费

C.土地征补费

D.拆迁安置费

正确答案：A,B,C,D

20、判断题如果甲、乙两商业路段样点地价的平均差异程度分别为150元每

平方米和300元每平方米，标准样点地价的平均值分别为860元每平方米和

1650元每平方米。则表明两商业路段平均样点地价的代表性甲高于乙。()

正确答案：对

21、单选按房地产开发资金的占用形态划分，储备设备、材料等占用的资金

归为()。

A.流动资金

B.固定资金

C.企一业负债

D.银行借贷

正确答案：A

22、单选按照统计工作的先后次序，统计活动的四个基本环节是0。

A.统计调查、统计整理、统计分析、统计汇总

B.统计设计、统计调查、统计整理、统计分析

C.统计调查、统计设计、统计整理、统计分析

D.统计设计、统计•调查、统计整理、统计汇总

正确答案：B

23、单选在估价中，所采用的耐用年限应为建筑物的0耐用年限。

A.经济

B.自然

C.物理

D.标定

正确答案：A

24、判断题土地价格具有明显的地区性和个别性。（）

正确答案：对

25、单选商品经济产生和发展的基础是（）o

A.畜牧业发展

B.农业发展

C.社会分工

D.商业发展

正确答案：C

26、判断题由于土地经济供给稀缺性的特性，对一块土地的利用，常常同时

产生两个以上用途的竞争，并可以从一种用途转换到另一种用途。（）

正确答案：错

参考解析：土地具有多种用途，如可作工业用地，也可作居住用地、商业、军

事、办公用地等。由于这一特性，对一块土地的利用，常常同时产生两个以上

用途的竞争，并可以从一种用途转换到另一种用途。

27、单选下列固定资产中，应计提折旧的是（）。

A.修理停用的设备

B.当月交付使用的设备

C.未提足折旧提前报废的设备

D.已经提足折旧继续使用的设备

正确答案：A

28、单选（）不属于流动资产。

A.短期投资

B.应收款项

C.货币资金

D.应付款项

正确答案：B

29、多选下列规划内容中，属于控制性详细规划内容的有（）o

A.各类用地的建筑高度指标

B.各类用地的容积率指标

C.建筑的空间布局

D.绿地系统规划

正确答案：A,B

30、判断题非住宅建设用地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用

者需要继续使用土地的，应当最迟于期满前半年向土地管理部门提出申请。（）

正确答案：错

参考解析：建设用地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继

续使用土地的，应当最迟于期满前1年向土地管理部门提出申请。

31、单选？当然

确定还原率宜采用（）加上风险调整值的办法。

A.安全利率

B.利润率

C.贷款利率

D.存款利率

正确答案：A

32、判断题递延资产是指不能全部记入当期损益，应在以后年度内分摊的各

种费用。（）

正确答案：对

33、多选集聚因素主要通过（）对工业企业的经济效益产生影响。

A.人口集聚

B.环境集聚

C.生产或技术集聚

D.社会集聚

E.自然集聚

正确答案：C,D

34、多选?某开发区拟出让一宗已经完成〃七通一平〃的土地，面积10000m2。该

开发区每亩征地开支平均为5万元，完成lkm2的开发需投入2亿元。一般征地

完成后，〃七通一平〃的周期为2年，且第一年的投资额占总开发投资的40%,全

部土地投资回报率为20%,土地出让增值收益率为20%,当地银行年贷款利率为

10%o根据上述材料，回答以下几小题的问题。

在宗地估价报告中，估价结果要说明的价格类型有（）o

A.总地价

B.单位面积地价

C.地上建筑物价格

D.楼面地价

正确答案：A,B,D

35、单选下列（）不属于保险形成的条件

A.可保危险的存在（危险的存在是保险产生的必要条件）

B.多个经济单位的结合

C.保险公司的支付能力

D.随机事件的科学化

正确答案：C

36、多选资本主义两种基本地租形式是()

A.绝对地租

B.相对地租

C.契约地租

D.级差地租

正确答案：A,D

37、判断题大型项目土地勘测定界用地范围图的比例尺不小于1：2G000o0

正确答案：错

38、多通评估土地价值时，将地上附着物一并纳入估价范畴的原因在于0。

A.地上附着物的利用对土地的利用价值影响很大

B.土地和地上附作物不可分离

C.地上附着物不能够单独评估

D.土地的价值由土地及地上附着物共同作用形成

E.地上附着物没有市场交易和收益资料

正确答案：A,D

39、单选商业中心二级功能的功能分fn?为()

A.15

B.20

C.25

D.10

正确答案：A

40、多选关于地租与地价的关系，()表述是正确的。

A.类似利息和资本的关系

B.70年的地租相当于地价

C.地租的高低取决于地价的高低

D.地价是地租的资本化

E.地价与地租的变动成正相关

正确答案：A,D,E

参考解析：暂无解析

41、判断题逆三角形不是按照临街地深度指数表，而是比照袋地计算其单价

0

正确答案：对

42、单选在估价中，土地开发程度一般根据待估宗地条件、()和实际已开发

程度确定。

A.估价原则

B.估价目的

C.估价方法

D.估价程序

正确答案：B

43、判断题基准地价对应的使用年期为各用途土地的设定使用年限。()

正确答案：错

44、单选？山东

对上地的开发建设不仅表现在被使用工地上进行投资和建设，还表现在()方

面

A.对城市环境的改善和建设

B.对公用事业的发展

C.对基础设施的建设

D.相关政策的补偿

正确答案：A

45、多选固定资产评估的特点包括()。

A.项目差异大

B.影响因素多

C.专用性

D.工程技术性强

正确答案：A,B,D

46、单选根据某市有关规定，抵押贷款购买商品房时，购房者须首付房地产

售价的30%,年贷款利率为6.84册如投资者自有资金的投资回报率为15乐则

该类房地产还原利率为(兀

A.8.70%

B.9.29%

C.9.54%

D.10.21%

正确答案：B

47、单选?烦死人

该建筑物出租总费用为()元。

A.39375

B.45050.5

C.51125.5

D.53150.5

正确答案：D

48、单选市场比较法中区域因素修正系数是影响区域因素的各因子的修正系

数()。

A.平均值

B.相加之和

C.相乘之积

D.相减之差

正确答案：B

49、多选城市总体规划基本内容包括()。

A、人口规划

B、发展规划

C、布同规划

D、工程规划

正确答案：B,C,D

50、判断题在物价持续上涨时期，企业发出存货采用后进先出法，体系了会

计核算中的稳健原则。O

正确答案：对

51、判断题某宗房地产的成交价格为2790元/平方米，买卖中涉及的税费均

由买方负担，正常情况下卖方缴纳的税费为7版买方缴纳的税费为5%,则该宗

房地产的正常成交价格应为2937元/平方米。()

正确答案：错

52、多选土地价格形成的基础有()。

A.土地的稀缺性

B.土地的效用大小

C.土地的生产成本

D.土地的需求

E.土地的可流转

正确答案：A,B,D,E

53、单选某临街深度100英尺的矩形宗地，总价为100万元，根据苏慕斯法

则，该宗地临街前半部分的价格应为()万元。

A.50.5

B.67.5

C.70.5

D.72.5

止确答案：D

54、多通房地产开发企业按照合同或协议规定，向购房单位或个人收取的购

房定金，在会计核算中属于()o

A.应付账款

B.预收账款

C.短期借款

D.流动负债

正确答案：B,D

55、多选按标志是否可以用数量表现进行划分，分为（）。

A.品质标志

B.数量标志

C.直接标志

D.间接标志

E.实践标志

正确答案：A,B

56、多选我国的地价体系按照宏观管理需求层面分类，包括（）。

A.最高（最低）限价

B.土地级别

C.基准地价

D.标定地价（城镇）

E.国有土地收购价格

正确答案：A,B,C,D

57、判断题土地位置的固定性也决定了土地市场是一种完全的市场。（）

正确答案：错

58、多选保险费与（）等多种因素有关。

A.保险价值大小

B.保险费缴纳方式

C.期限长短

D.银行利率水平

E.保险销售员

正确答案：A,B,C,D

59、判断题在商品经济中，商品的价格取决于商品的价格，因此价格与价值

始终是一致的。（）

正确答案：错

60、判断题将土地限定在陆地范围，符合人们的一般认识和劳动习惯。（）

正确答案：对

61、判断题容积率是影响地价的一般因素。（）

正确答案：错

62、判断题在城市，由于土地区位不同，产生不同的使用价值，使得同类行

业在不同的区位上获得的经济效益会相差很大。0

正确答案：对

63、多选按照现行土地分类，“商服用地”包括（）。

A.批发零售用地

B.住宿餐饮用地

C.商务金融用地

D.其它商服用地

E.公共设施用地

正确答案：A,B,C,D

参考解析：商服用地包括批发零售用地、住宿餐饮用地、商务金融用地、其它

商服用地。工业用地属于工矿仓储用地。公共设施用地属于公共管理与公共服

务用地。

64、多选根据地价评估目的的不同，宗地地价可分为()

A.基准地价

B.标定地价

C.出让底价

D.交易地价

正确答案：B,C,D

65、判断题草地指生长草本植物为主的土地。草地包括天然牧草地、人工牧

草地、其它草地。()

正确答案：对

66、多选递延资产是指不能全部计入当年损益，应在以后年度内分期摊销的

各项费用，包括()O

A.开办费

B.租入固定资产的改良支出

C.待摊费用

D.财务费用

正确答案：A,B

67、多选根据阿兰索的买价曲线，可以认为()是正确的。

A.曲线P(t)上无论在什么距离，家庭对价格的满意度均相同

B.曲线P(t)与曲线BP相切时，企业达到区位平衡

C.企业满意度最高的点是切点E

D.家庭在买价曲线BP1上的满意度比BP3低

E.企业在买价曲线BP2的利润比BP1低

正确答案：A,B,C,E

68、单选某企业年初所有者权益总额160万元，当年以其中的资本公积转增

资本50万元。当年实现净利润300万元，提取盈余公积30万元，向投资者分

配利润20力元。该企业年末所有者权益总额为0力元。

A.360

B.410

C.440

D.460

正确答案：C

69、单选在下列区位关系中，()地理区位是采矿企业地价评估时需要分析的

重点。

A.交通

B.经济

C.自然

D.商业

正确答案：A

70、单选人地关系是人类在利用土地的过程中形成的()之间的相互关系。

A.人与人

B.人与自然

C.地与地

D.土地使用者与土地所有者

正确答案：B

参考解析：《土地基本术语》(GB/T19231—2003)规定，人地关系是人类在利用

土地的过程中形成的人与自然之间的相互关系。土地关系是人类在利用土地的

过程中形成的人与人之间的资源利用和财产关系。

71、单选下列各项费用中，不属于建筑安装工程直接费的项目是0。

A.人工费

B.材料费

C.施工机械使用费

D.施工机构迁移费

正确答案：C

72、单选?的v

土地取得的纯收益为()元。

A.53150

B.16200

C.70829

D.92460

正确答案：C

参考解析：暂无解析

73、单选我国企业会计实务中的货币资金是指()。

A.现金

B.现金和银行存款

C.库存现金和有价证券

D.库存现金、银行存款和其他货币资金

正确答案：A

74、判断题区位是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域

上有机结合的具体表现。()

正确答案：对

75、多选优先股股东的权利主要包括()

A.分配股息的优先权

B.分配剩余资产的优先权

C.有限的表决权

D.无限的表决权

E.要求赎回权

正确答案：A,B,C,E

76、单03定'同二均质地域内地块差异性的重要因素是()。

A.一般因素

B.区域因素

C.个别因素

D.其他因素

正确答案：C

77、多选关于土地收益与地租关系的叙述，正确的有()。

A.地租是土地使用权借以实现的经济形式

B.地租是土地所有者在土地上获取收益的权利

C.土地收益与地租两者在量上具有一致性

D.来自土地的收益，相对于土地使用者而言，称为土地收益

E.由于土地所有权和使用权的分离，才产生了土地收益和地租之分

正确答案：B,C,D,E

78、单选根据国土资源部2006年颁发的《土地估价师资格考试管理办法》，

获得执业资格的土地估价师可以从事()的评估。

A.地表的权利

B.地表及地下空间的权利

C.地表、地下及地上空间的权利

D.地表、地下空间、地上空间、地上附着物、定作物及相关权利

正确答案：D

79、单:()是指具有独立的设计文件和相应的综合概(预)算书，竣工后能独

立发挥生声能力或使用效益的工程。

A.工程项目

B.单位工程

C.分项工程

D.建设项目

正确答案：A

80、判断题城市性质是城市主要职能的概括。()

正确答案：对

81、多选会计核算的前提包括()o

A.会计主体

B.持续经营

C.会计分期

D,货币计量

正确答案：A,B,C,D

82、多选土地估价中的贡献原则可用于()等。

A.土地的追加投资

B.不动产的估价

C.建筑物的追加投资

D.不动产的部分改良、改造

E.不动产的建造

正确答案：A,C,D

83、单选某一房地产，已知建筑物的重置价格为1500元/nf,成新率为80%。

据调查同类房地产年净收益为180元/rtf,土地还原利率为6%,建筑物还原利率

为8%,则该房地产的价格为()元/nf。

A.2200

B.2500

C.2600

D.2900

正确答案：C

84、多选土地的自然供给受()因素的制约。

A.具有适宜人类生产生活的气候条件

B.具有适宜植物生长的土壤质地和气候条件

C.具有可资利用的淡水资源

D.具有可供人类利用的其他资源

E.具有最基本的土地制度

正确答案：A,B,C,D

85、判断题将土地限定在陆地范围，符合人们的一般认识和劳动习惯。

正确答案：错

86、单选利率是一定时期内()的比率。

A.平均利润与资本量

B.借贷资本量与利息量

C.利息与本金

D.利息额与汇款额

正确答案：c

87、单言我国土地价格是以土地使用权出让、转让为前提，一次性支付的多

年地租的()总和。

A.预期值

B.现值

C.终值

D.估算值

正确答案：B

88、单选()是反映企业在某一定特定日期财务状况的会计报表。

A.财务状况变动表

B.现金流量表

C.利润表

D.资产现债表

正确答案：D

89、单选在影响土地价格的诸因素中，宗地临街状况属于影响地价的()因

素。

A.自然

B.经济

C.区域

D.个别

正确答案：0

90、判断题林地包括迹地、居民点内部的绿化林木用地，但不包括铁路、公

路征地范围内的林木，以及河流、沟渠的护堤林。()

正确答案：错

参考解析：林地。林地指生长乔木、竹类、灌木的土地，及沿海生长红树林的

土地。包括迹地，不包括居民点内部的绿化林木用地，铁路、公路征地范围内

的林木，以及河流、沟渠的护堤林。林地包括有林地、灌木林地、其它林地。

91、单选以现金为基础编制的财务状况变动表一般称为()o

A.资产负债表

B.利润分配表

C.现金流量表

D.损益

正确答案：C

92、单选?某公司于2004年11月以出让方式取得一面积为500nl<sup>2〈/sup》的

地块50年土地使用权，并于2005年11月建成一建筑面积为450m<suP>2</sup>

的建筑物，建筑物全部出租。已知当地同类建筑物租金一般为30元/米

²(建筑面枳)，每年支付的土地税及房产税为20元/米

²(建筑面积)，支付的管理费为同类建筑物租金的5肌年维修费

为重置价的3%,年保险费为重置价的0.3%。目前该建筑物重置价为1500元/

米<sup>2〈/sup》,残值率为0,土地及房屋还原率分别为5%和6机根据上述材

料，回答下面的问题(计算结果保留到整数位)。

房屋的年纯收益为()元。

A.38020

B.39570

C.40350

D.36280

正确答案：A

93、单选在会计处理上