2026年甘肃房地产估价师考试答案

2026年甘肃房地产估价师考试答案一、单项选择题（共20题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意）1.估价机构在评估某住宅小区一套商品房的抵押价值时，发现该小区近期有部分急于出手的二手房成交价格明显低于正常市场水平。估价人员应当如何处理最为妥当？（）A.直接采用这些低价成交案例作为可比实例B.将这些低价案例剔除，选择正常交易价格的可比实例C.将这些低价案例进行交易情况修正后作为可比实例D.按照低价案例的平均值评估该商品房价值2.某宗土地面积为1000平方米，容积率为2.5，楼面地价为3000元/平方米。若该土地的总价计算公式为土地面积乘以容积率乘以楼面地价，则该土地的总价为多少万元？（）A.300B.750C.7500D.30003.在采用收益法评估房地产价值时，对于运营费用的计算，以下说法正确的是？（）A.运营费用应包括房地产抵押贷款的还本付息额B.运营费用应包括房地产会计折旧额C.运营费用应包括所得税D.运营费用应包括房地产税、保险费、维修费、管理费等维持房地产正常运营所必须支出的费用4.某建筑物建成于2015年，经济寿命为50年，有效年龄为10年。至2025年，该建筑物的成新率采用直线法计算应为？（）A.80%B.75%C.60%D.50%5.房地产估价中，遵循最高最佳利用原则的前提条件是？（）A.该原则仅在评估市场价值时适用，其他价值类型不适用B.该原则要求估价对象在法律上允许、技术上可能、经济上可行的情况下进行C.只要估价对象能够产生收益，就必然适用该原则D.该原则仅适用于土地估价，不适用于建筑物估价6.某宗房地产交易，成交价格为5000元/平方米，付款方式为首付40%，余款一年后支付。假设一年期贷款利率为5%，则该交易在估价时点的实际总价为？（）A.5000元/平方米B.4857.14元/平方米C.5200元/平方米D.4800元/平方米7.采用成本法评估房地产价值时，下列属于无形损耗的是？（）A.墙体裂缝B.屋面漏水C.建筑设计过时D.门窗损坏8.某宗土地拟开发为商业综合体，采用假设开发法评估时，开发完成后的价值通常采用何种方法求取最为合适？（）A.成本法B.收益法或市场法C.基准地价系数修正法D.路线价法9.根据相关规定，房地产估价报告及相关档案的保存期限一般不少于多少年？（）A.5年B.10年C.15年D.20年10.某可比实例的房地产状况劣于估价对象，经过调整，可比实例在估价对象状况下的价格应比其自身价格？（）A.高B.低C.相等D.无法确定11.在路线价法中，标准深度通常是？（）A.路线价区段内临街各宗土地深度的平均值B.城市规划规定的统一深度C.特定路线价区段内临街宗地多数情况的深度D.任意设定的深度12.某宗房地产的收益期限为40年，年净收益为50万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为？（）A.625万元B.500万元C.597.15万元D.510万元13.下列关于房地产抵押估价的表述，错误的是？（）A.应当遵循谨慎原则B.评估的价值为抵押贷款最高额度C.应当考虑房地产的变现能力D.应当考虑房地产的法定优先受偿款14.运用市场法评估时，如果可比实例的成交日期与估价时点不一致，且房地产市场在此期间有波动，应当进行？（）A.交易情况修正B.房地产状况调整C.市场状况调整D.区域因素调整15.某宗土地的取得成本为500万元，开发成本为300万元，管理费用为50万元，投资利息为40万元，销售费用为20万元，销售税费为30万元，开发利润为100万元。则该土地的重置价格为？（）A.1000万元B.1010万元C.1040万元D.940万元16.收益法中，直接资本化法的资本化率与报酬资本化法的报酬率的关系是？（）A.资本化率等于报酬率B.资本化率是报酬率的倒数C.报酬率通常是动态的，资本化率是某一年净收益与价值的比率D.资本化率是各年报酬率的几何平均数17.在评估某宗划拨土地上的房地产抵押价值时，正确的做法是？（）A.不扣除土地使用权出让金B.扣除土地使用权出让金C.按出让土地评估，不考虑划拨性质D.按照市场价格直接评估，不体现划拨土地的特性18.某建筑物的重置价格为1000万元，有效年龄为15年，经济寿命为50年，残值率为5%。采用直线法计算折旧，该建筑物的现值为？（）A.715万元B.700万元C.685万元D.750万元19.房地产估价人员在进行实地查勘时，下列做法错误的是？（）A.拍摄估价对象内外部状况照片B.查勘估价对象周边的环境状况C.仅依据委托人提供的图纸和资料进行评估，不进行实地查勘D.记录实地查勘的时间、人员等20.下列哪种情况会导致房地产价值的减损？（）A.周边新建地铁站B.增加停车位C.房屋存在严重的结构性隐患D.重新装修了厨房二、多项选择题（共10题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，错选不得分，少选且选择正确的每个选项得0.5分）1.影响房地产价格的社会因素主要包括？（）A.政治安定状况B.社会治安状况C.城市化进程D.房地产投机E.汇率变动2.在采用假设开发法评估在建工程价值时，必须明确的前提条件包括？（）A.在建工程的整体规划已经确定且合法B.在建工程的后续建设工期合理C.后续建设投资能够顺利筹集D.在建工程所在区域的房地产市场前景良好E.在建工程的开发商必须具备一级资质3.下列属于房地产估价基本原则的有？（）A.独立客观公正原则B.合法原则C.最高最佳利用原则D.估价时点原则E.替代原则4.运用收益法评估房地产价值时，潜在毛收入可能包括？（）A.租金收入B.押金利息收入C.其他营业收入D.房屋折旧费E.房产税5.房地产估价报告的质量标准要求报告应当？（）A.客观真实B.格式规范C.内容完整D.数据准确E.结论唯一6.在房地产估价中，合法原则要求估价对象必须满足？（）A.产权合法B.用途合法C.交易方式合法D.建设合法E.估价机构合法7.运用市场法评估时，建立比较基础的工作包括？（）A.统一付款方式B.统一财产范围C.统一计价单位D.统一采用人民币计价E.统一交易主体身份8.建筑物折旧的原因主要包括？（）A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.市场折旧E.政策折旧9.评估某宗居住用地的价格，可采用的估价方法有？（）A.市场法B.收益法C.成本法D.假设开发法E.路线价法10.房地产估价的程序中，实地查勘阶段的主要工作包括？（）A.核实估价对象的现状B.了解估价对象的周边环境C.查阅估价对象的历史成交记录D.拍摄估价对象照片E.确认估价对象的四至边界三、判断题（共10题，每题1分。请判断下列说法的正误）1.房地产估价结论是估价师个人的主观判断，因此没有客观标准可言。（）2.在市场法中，如果可比实例与估价对象的面积差异过大，可能需要对其进行面积因素调整。（）3.采用收益法评估时，如果房地产的未来收益具有无限期且年收益保持不变，可以直接使用公式V=4.房地产的变现能力较强，因此在抵押估价时不需要考虑变现风险。（）5.估价时点原则要求估价结论是在估价时点的客观合理价格。（）6.运用成本法评估旧房地产价值时，土地价值应当采用重新构建价格，建筑物价值应当采用重置价格或重建价格扣除折旧。（）7.假设开发法中，后续开发建设成本应当包括基础设施建设费和公共配套设施建设费。（）8.划拨土地使用权转让时，不需要补交土地使用权出让金。（）9.建筑物的经济寿命早于土地使用权年限结束的，应当按照建筑物的经济寿命计算折旧。（）10.只要委托人提供资料齐全，房地产估价师可以不去现场进行实地查勘。（）四、计算题（共2题，每题20分。要求列出计算公式，计算结果保留两位小数）题一：某出租商铺，建筑面积为200平方米，剩余收益年限为35年。经预测，该商铺第一年的潜在毛收入为150元/平方米·月，空置率为10%。运营费用率为有效毛收入的25%。假设此后每年的净收益保持不变，报酬率为7%。请计算该商铺的收益价格。题二：某开发商拟购买一宗面积为10000平方米的毛地进行商品房开发，规划容积率为2.0，其中可建筑面积的90%为可销售面积。该类商品房目前的市场销售均价为12000元/平方米，预计开发完成后年均价上涨2%。该项目开发周期预计为2年，建安成本为4000元/平方米，在开发期内均匀投入。管理费用为建安成本的5%，销售费用为开发完成后总价值的3%，销售税费为开发完成后总价值的6%。折现率为10%。试采用假设开发法的动态分析法评估该毛地的价值。（要求：列出计算公式，计算结果保留两位小数。假设土地价款在期初一次性支付，各项开发成本费用在开发期内均匀投入，开发完成价值在期末一次性实现）五、案例分析题（共1题，每题10分）某房地产估价机构接受委托，对位于甘肃省兰州市城关区的一套商业用房进行抵押价值评估。估价对象为两层独立商铺，建筑面积300平方米，目前出租给某餐饮企业，租期为10年，已过去3年。估价人员在进行估价时，采用了市场法和收益法。在市场法评估中，估价人员选取了周边三个近期成交的商铺作为可比实例，但其中两个可比实例为住宅底商，一个为独立商铺。在收益法评估中，估价人员直接采用该商铺目前实际签订的租赁合同租金作为净收益测算基础，并设定报酬率为4%，收益年限为40年。最终，估价人员以市场法和收益法结果的算术平均值作为最终估价结果，并出具了估价报告。报告有效期设定为2年。请指出该估价过程中存在哪些问题，并说明正确的处理方法。以下是答案及详细解析部分单项选择题部分解析1.【答案】B【解析】房地产估价中的独立客观公正原则要求估价结果不受非正常交易的影响。急于出手的二手房成交价格明显低于正常市场水平，属于非正常交易。若直接采用或修正后采用，都难以完全消除其对估价结果的负面影响。正确的做法是将这些非正常交易的低价案例剔除，选取在正常市场条件下形成的交易价格作为可比实例。2.【答案】B【解析】土地总价可以通过土地面积、容积率和楼面地价三者乘积求得。已知土地面积为1000平方米，容积率为2.5，楼面地价为3000元/平方米。计算公式为：土地总价=土地面积×容积率×楼面地价=1000×2.5×3000=7,500,000元，即750万元。3.【答案】D【解析】运营费用是指维持房地产正常运营所必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益。通常包括房地产税、保险费、维修费、管理费等。选项A抵押贷款还本付息属于融资费用，与房地产本身运营无关；选项B会计折旧不属于现金支出；选项C所得税与投资者自身财务状况相关，均不作为运营费用扣除。4.【答案】A【解析】成新率的计算通常采用直线法，即剩余经济寿命除以总经济寿命。该建筑物经济寿命为50年，有效年龄为10年，因此剩余经济寿命为40年。成新率=剩余经济寿命/经济寿命=40/50=80%。5.【答案】B【解析】最高最佳利用原则是指估价对象在法律上允许、技术上可能、经济上可行的情况下，能够使估价对象的价值达到最大化的利用方式。前提必须合法、技术可行、经济可行，三者缺一不可。6.【答案】B【解析】实际总价需要将未来支付的款项折现到首付时点。首付比例为40%，即首付2000元/平方米；余款60%即3000元/平方米在一年后支付。按照一年期贷款利率5%折现，现值=3000/(1+5%)=2857.14元/平方米。实际总价=2000+2857.14=4857.14元/平方米。7.【答案】C【解析】建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧。物质折旧是有形损耗，如墙体裂缝、屋面漏水、门窗损坏等。功能折旧属于无形损耗，如建筑设计过时、设备不足等。8.【答案】B【解析】假设开发法评估时，对于开发完成后价值的求取，通常根据开发完成后的房地产用途决定。如果是用于出售的，常采用市场法；如果是用于出租或经营的，常采用收益法求取。9.【答案】B【解析】根据《房地产估价规范》及估价档案管理相关规定，房地产估价报告及相关档案应当由估价机构保存，保存期限一般不少于10年。10.【答案】A【解析】房地产状况调整是以估价对象为基准。如果可比实例劣于估价对象，则应将可比实例价格调整为估价对象状况下的价格，即在可比实例价格基础上加上一个正值，所以调整后价格高于原价格。11.【答案】C【解析】路线价法中的标准深度通常是特定路线价区段内临街宗地多数情况的深度，或路线价区段内临街各宗土地深度的众数，以此作为深度百分率修正的基准。12.【答案】C【解析】收益法有限年期公式为V=[113.【答案】B【解析】房地产抵押估价评估的是抵押价值，而非抵押贷款额度。抵押贷款额度由商业银行根据抵押价值、抵押率等因素自行确定。其他表述均符合抵押估价规范要求。14.【答案】C【解析】交易日期调整即市场状况调整，是为了消除由于成交日期与估价时点不一致造成的价格差异。市场在此期间有波动，应当进行市场状况调整。15.【答案】C【解析】成本法中重置价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润=500+300+50+40+20+30+100=1040万元。16.【答案】C【解析】资本化率通常是某一年净收益与价值的比率，常用于直接资本化法；报酬率是用于折现各期未来净收益的折现率，常用于报酬资本化法。二者并不等价，资本化率不是报酬率的简单平均。17.【答案】B【解析】划拨土地上的房地产抵押，其变现后应当依法缴纳土地使用权出让金。因此在评估抵押价值时，应当从变现价值中扣除土地使用权出让金，以此作为抵押价值。18.【答案】A【解析】直线法折旧额=C×(1−R19.【答案】C【解析】实地查勘是估价程序的必要环节，估价人员必须进行实地查勘并记录，核实估价对象现状，不能仅依据委托人提供的图纸和资料进行评估。20.【答案】C【解析】房屋存在严重结构性隐患会导致功能和经济折旧，从而减损房地产价值。而新建地铁站、增加停车位、重新装修通常会导致价值增加。多项选择题部分解析1.【答案】A,B,C,D【解析】影响房地产价格的社会因素包括政治安定状况、社会治安状况、城市化进程、房地产投机等。汇率变动属于经济因素，而非社会因素。2.【答案】A,B,C,D【解析】采用假设开发法评估在建工程，必须明确整体规划合法、后续工期合理、投资能筹集、市场前景良好等前提条件。开发商资质等级不是假设开发法应用的理论前提。3.【答案】A,B,C,D,E【解析】房地产估价的基本原则包括独立客观公正原则、合法原则、最高最佳利用原则、估价时点原则、替代原则、谨慎原则等。所有选项均属于基本原则。4.【答案】A,B,C【解析】潜在毛收入是指房地产在充分利用、没有空置下可能获得的收入，包括租金收入、押金利息收入和其他营业收入。房屋折旧费和房产税属于运营费用或扣除项，不属于潜在毛收入。5.【答案】A,B,C,D【解析】房地产估价报告的质量标准要求客观真实、格式规范、内容完整、数据准确。但估价结论由于具有不确定性，受市场波动影响，并非唯一，故E错误。6.【答案】A,B,C,D【解析】合法原则要求估价对象在产权、用途、交易方式、建设等方面合法。估价机构合法属于机构资质管理范畴，不属于估价对象的合法要求。7.【答案】A,B,C,D【解析】建立比较基础要求统一付款方式、统一财产范围、统一计价单位、统一币种等。统一交易主体身份不是建立比较基础的内容。8.【答案】A,B,C【解析】建筑物折旧的原因主要包括物质折旧、功能折旧和经济折旧。市场折旧和政策折旧不属于建筑物折旧的分类标准。9.【答案】A,B,C,D【解析】居住用地估价可根据实际情况采用市场法、收益法、成本法、假设开发法等。路线价法主要适用于商业临街土地的评估，不适用于普通居住用地。10.【答案】A,B,D,E【解析】实地查勘阶段的工作包括核实估价对象现状、了解周边环境、拍摄照片、确认四至边界等。查阅历史成交记录属于搜集估价所需资料阶段，不属于实地查勘环节。判断题部分解析1.【答案】错误【解析】房地产估价虽然含有估价师的专业判断，但并非无客观标准。估价必须遵循公认的估价原则、程序和方法，依据客观的市场数据和资料，得出的结论应当是客观合理的。2.【答案】正确【解析】面积差异过大可能会影响房地产的用途和市场接受度，进而影响价格。因此，在市场法中，若可比实例与估价对象面积差异过大，应当进行面积因素调整。3.【答案】正确【解析】当收益期限为无限期且年收益保持不变时，收益价格公式简化为V=4.【答案】错误【解析】房地产具有变现能力较差的特点。在抵押估价时，必须考虑房地产的变现风险和变现费用，遵循谨慎原则。5.【答案】正确【解析】估价时点原则要求估价结论应当是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值，估价时点是责任界限和判定价格的基准。6.【答案】正确【解析】成本法评估旧房地产时，土地价值通常采用重新构建价格（如市场法求取的土地重新取得成本），建筑物价值采用重置价格或重建价格扣除建筑物折旧。7.【答案】正确【解析】假设开发法中的后续开发建设成本应包含前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费等所有必要的开发费用。8.【答案】错误【解析】划拨土地使用权转让时，应当依法补交土地使用权出让金或以转让收益抵交土地使用权出让金。9.【答案】正确【解析】建筑物经济寿命早于土地使用权年限结束的，按建筑物经济寿命计算折旧；晚于土地使用权年限结束的，按土地使用权剩余年限计算折旧。10.【答案】错误【解析】实地查勘是房地产估价的必要程序，无论委托人提供资料是否齐全，估价师都必须亲自进入现场进行实地查勘，以确保资料与现状相符。计算题部分解析题一：【解析】已知条件：建筑面积S=200平方米，收益年限n=35年，潜在毛收入PI=150第一步，计算年潜在毛收入：P第二步，计算年有效毛收入：E第三步，计算年运营费用：O第四步，计算年净收益：A第五步，计算收益价格V。由于净收益每年保持不变且收益年限有限，采用收益法有限年期公式：V代入数据：V首先计算折现因子：(≈1计算最终价格：V答：该商铺的收益价格约为2,938,285.71元。题二：【解析】已知条件：土地面积=10000平方米，容积率R=2.0，可销售面积比例k=90，目前销售均价=12000元/平方米，价格年上涨率g=2，开发周期t=2年，建安成本第一步，计算总建筑面积和可销售面积：==第二步，计算开发完成后总价值及其现值：开发完成后的销售均价：=开发完成后总价值：=由于开发完成价值在期末实现，折现到期初的现值：P第三步，计算后续开发成本及其现值：建安成本：=管理费用：M总开发成本费用：T由于开发成本在开发期内均匀投入，视为期中投入，折现期为1年。现值计算：P第四步，计算销售费用和销售税费及