全国物业管理师资格考试(物业经营管理)手机版模拟测试卷及答案(建设部)(上海市2026年)

全国物业管理师资格考试(物业经营管理)手机版模拟测试卷及答案(建设部)(上海市2026年)一、单项选择题（共30题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.物业经营管理的核心目标是（）。A.保持物业的物理完好性B.实现物业价值最大化和投资回报目标C.满足租户的所有日常需求D.降低物业的日常运营能耗2.在物业资产管理中，负责制定物业管理预算、监督物业维修和维护计划，并确保物业达到预期财务目标的角色通常是（）。A.设施经理B.资产经理C.物业经理D.租赁经理3.写字楼租赁市场中，将租金、物业管理费和水电费等所有费用合并为一个总租金价格的租赁模式称为（）。A.净租约B.毛租约C.百分比租约D.渐进式租约4.某收益性物业的潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为150万元，其他收入为50万元，运营费用为300万元，则该物业的净运营收益（NOI）为（）。A.550万元B.600万元C.700万元D.850万元5.房地产投资信托基金（REITs）的主要特征不包括（）。A.资产流动性高B.收益主要来源于租金和资本利得C.必须将绝大部分收益分配给股东D.投资门槛极高，仅限机构投资者参与6.物业经营管理中的风险管理，首要且最基础的环节是（）。A.风险识别B.风险评估C.风险控制D.风险转移7.在商业零售物业的租户组合中，通常能够吸引大量客流，但租金支付能力相对较低，甚至需要物业管理方给予大幅租金优惠的租户称为（）。A.核心租户B.锚定租户C.专科租户D.临时租户8.某写字楼的可出租面积为50000平方米，当前已出租面积为40000平方米，但其中有2000平方米的租约即将在下月到期且不再续租。该物业当前的占用率为（）。A.80%B.76%C.92%D.84%9.财务内部收益率（FIRR）是评估物业投资的重要指标。当FIRR大于行业基准收益率时，说明该投资项目（）。A.盈利能力达到行业平均水平B.盈利能力低于行业平均水平C.财务上可行D.财务上不可行10.物业管理企业在进行市场调查时，为了解特定区域内竞争对手的租金报价、免租期策略及优惠条件，最适宜采用的调查方法是（）。A.文案调查法B.实地观察与伪装调查法C.问卷调查法D.专家访谈法11.下列关于物业保险的表述，正确的是（）。A.财产一切险通常承保由于自然灾害和意外事故导致的直接物质损失B.公众责任险主要承保物业本身因火灾造成的损失C.雇主责任险承保的是第三方在物业区域内受到伤害的赔偿责任D.机器设备保险通常不包含机器运作过程中的自身损坏12.在写字楼租赁谈判中，租户往往希望获得较长的免租期。免租期的实质是（）。A.物业管理方免收物业管理费B.物业管理方免收租金，是变相的租金优惠C.租户无需缴纳任何费用，包括水电费D.租户用于装修和搬迁的法定休息期13.某物业投资项目的初始投资为2000万元，预计持有5年后出售，第5年末的净销售收入为3500万元。若仅考虑初始投资和期末回收，该项目的简单算术平均年回报率为（）。A.10%B.15%C.20%D.25%14.绿色建筑运营管理中，LEED认证体系最看重的核心指标之一是（）。A.建筑外观设计的美观度B.建筑全生命周期的能源与环境表现C.租户的国籍与背景D.物业管理人员的数量15.物业服务合同与租赁合同存在本质区别。下列属于物业服务合同特征的是（）。A.转移物业的使用权B.以提供物业管理服务为核心内容C.属于单务合同D.仅对业主具有法律约束力16.在编制物业经营管理预算时，通常将固定资产折旧、房产税、土地使用税等归类为（）。A.变动成本B.半变动成本C.固定成本D.机会成本17.物业租赁合同中，如果约定“租金按CPI（消费者价格指数）逐年调整”，这种租金调整方式属于（）。A.固定租金法B.渐进租金法C.指数租金法D.百分比租金法18.零售商业物业的营业时间通常由物业管理方统一规定，其主要目的是（）。A.降低物业的能耗成本B.便于统一营销推广和营造商业氛围，保障消费者体验C.限制租户的经营活动D.减少物业管理人员的加班费用19.某租户签订了一项净租约，除了缴纳基本租金外，还需要根据其实际消耗量支付水电费。这种按实际消耗量计收水电费的方式属于（）。A.固定费用分摊B.变动费用代收代缴C.物业管理费附加D.租金溢价20.物业经营管理中的设施管理（FM），其关注点已经从传统的“硬服务”（如设备维修）逐渐向“软服务”转变。下列属于“软服务”的是（）。A.空调系统的定期保养B.外墙清洗C.办公空间的灵活布局与空间利用效率管理D.停车场道闸系统的升级21.某物业项目的目标收益率为8%，预计年净租金收入为400万元，假设收益年限无限，运用直接资本化法估算该物业的价值为（）。A.3200万元B.5000万元C.3600万元D.4800万元22.在物业管理招投标中，对于规模较大、技术要求复杂的综合性物业，最适宜采用的评标方法是（）。A.最低价中标法B.综合评估法C.摇号随机抽取法D.投标文件响应度法23.当物业出现空置时，物业管理企业不仅要承担租金损失，还需要继续承担空置期间的某些固定运营成本。下列成本中，在空置期间通常仍需全额承担的是（）。A.租户搬迁费B.物业公共区域的水电能耗C.租户专属区域的清洁费D.针对特定租户的专项维修费24.物业经营管理中的“防范性维护”旨在通过定期检查和保养，防止设备故障发生。其核心理念是（）。A.故障后快速抢修B.预防为主，防患于未然C.以最低成本进行临时修补D.延长设备超负荷运转时间25.写字楼租户在租赁面积上通常会有“建筑面积”和“可出租面积”之分。两者之间的差额主要是由于（）。A.公用面积分摊B.建筑图纸误差C.租户私自改造D.物业内部不可出租的实体结构26.某物业服务企业接手一旧商业楼后，决定将其定位改造为创意产业园。这种投资决策属于（）。A.保持现状策略B.资产改良策略C.资产处置策略D.债务重组策略27.物业经营管理的财务管理中，现金流量表反映的是企业在特定期间内（）。A.资产负债的变动情况B.经营成果的分配情况C.现金和现金等价物的流入和流出D.营业收入与费用的配比情况28.对于大型商业综合体，若物业管理方采取“统一收银”模式，虽然在财务处理上更为复杂，但其主要优势在于（）。A.完全杜绝租户偷漏税B.掌握各租户的真实营业额，为百分比租金计算和业态调整提供数据支撑C.降低租户的运营成本D.提高物业管理方的人工收入29.任何一项物业投资，投资者都必须关注投资的流动性。下列关于房地产投资流动性的表述，正确的是（）。A.房地产投资流动性优于股票投资B.房地产投资流动性较弱，变现周期长C.房地产投资不存在流动性风险D.房地产价格下跌时流动性会增强30.在物业租赁活动中，租户提前退租属于违约行为。物业管理方在租赁合同中通常约定的应对措施是（）。A.没收租户所有个人物品B.要求租户支付违约金或没收租赁保证金C.强制租户继续履约D.无条件同意退租并退还所有预付租金二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）31.物业经营管理与传统物业管理相比，其主要区别体现在（）。A.传统物业管理侧重于运行维护，物业经营管理侧重于投资回报B.传统物业管理主要针对物理空间，物业经营管理主要针对资产价值C.传统物业管理不涉及财务分析，物业经营管理不涉及设备维修D.物业经营管理强调战略性、全局性的资产运营E.传统物业管理的客户主要是业主，物业经营管理的客户主要是投资者32.影响写字楼租金定价的主要因素包括（）。A.物业所在区域的商业繁华度与交通可达性B.物业的建筑品质与智能化水平C.同区域竞争对手的空置率与报价D.租户的国籍与宗教信仰E.宏观经济状况与利率水平33.物业管理企业在进行租户选择时，应重点审查的要素有（）。A.租户的财务状况与信用记录B.租户的业务类型与物业整体定位的匹配度C.租户需要的面积大小及对空间布局的特殊要求D.租户员工的政治面貌E.租户以往的租赁履约表现34.收益性物业的运营费用通常包括（）。A.人工费B.固定资产折旧费C.日常维修保养费D.保险费E.偿还银行贷款的本金35.针对物业经营管理中的风险，可采取的控制与防范措施主要有（）。A.风险规避，如拒绝从事高风险的经营活动B.风险自留，设立风险准备金自行承担损失C.风险转移，通过购买保险将风险转移给保险公司D.风险消除，通过人为干预彻底消灭所有自然灾害E.风险减轻，通过安装消防喷淋系统降低火灾损失程度36.下列关于零售商业物业的百分比租金，表述正确的有（）。A.百分比租金通常在基础租金之外额外收取B.百分比租金的计算基础是租户的营业总额或超出门槛销售额的部分C.所有零售业态的租户均必须强制收取百分比租金D.百分比租金有助于将物业管理方与租户的利益绑定，形成双赢E.百分比租金仅适用于餐饮类租户37.物业设施管理中，设备的全生命周期成本（LCC）主要包括（）。A.设备的初始购置与安装成本B.设备的日常运行能耗费用C.设备的维修与改造更新费用D.设备报废处理与环保成本E.设备操作人员的家庭生活成本38.在编制物业年度收支预算时，应遵循的基本原则包括（）。A.客观性原则，预算数据应有可靠依据B.保守性原则，收入预测应偏低，费用预测应偏高C.灵活性原则，留有余地以应对突发事件D.最大化原则，必须追求预算收入绝对大于支出，不允许出现亏损E.全员参与原则，预算编制不仅是财务部门的事，还需各部门配合39.物业服务企业扩大经营规模、实施跨区域发展时，可能面临的风险有（）。A.异地管理导致的服务质量失控风险B.当地政策法规差异带来的合规风险C.人员外派与属地化管理融合的风险D.规模扩大必然带来的单位运营成本直线下降E.资金链紧张与财务杠杆过高的风险40.根据我国相关法律法规，物业服务合同终止时，物业服务企业应履行的义务包括（）。A.交接物业管理相关资料B.移交物业管理用房C.承担交接期间产生的所有水电费用D.协助新选聘的物业服务企业办理交接手续E.继续无偿为业主提供半年的安保服务41.评估收益性物业市场价值的收益法中，资本化率的确定方法主要有（）。A.市场提取法B.安全利率加风险调整值法C.成本法D.假设开发法E.复合投资收益率法42.城市更新背景下，老旧物业改造为现代商业或文创园区，其成功的核心要素在于（）。A.准确的市场定位与目标客群分析B.建筑主体结构的全面推倒重建C.历史文化底蕴的挖掘与现代功能的融合D.完善的消防与配套设施升级改造E.长期稳健的资金支持与运营能力43.物业管理区域内发生突发性公共事件（如火灾、水浸），物业管理企业的应急处置流程通常包括（）。A.接报与确认，第一时间启动应急预案B.疏散人员，优先保障生命安全C.采取紧急控制措施，防止险情扩大D.通知相关业主及有关部门E.立即召开记者发布会发布新闻通稿44.物业经营管理的财务报表分析中，反映企业短期偿债能力的指标有（）。A.流动比率B.速动比率C.资产负债率D.净资产收益率E.现金比率45.随着科技的发展，智慧物业管理平台在经营管控中的应用日益广泛。其核心价值体现在（）。A.实现设备运行状态的远程实时监控与预警B.提高人工巡检的频率与人工成本C.数据沉淀与分析，辅助管理层进行经营决策D.提升租户服务体验，如线上报修、智能门禁E.彻底取代物业现场服务人员三、案例分析题（共4题，第1题15分，第2题15分，第3题15分，第4题15分，共60分）案例一：上海某甲级写字楼，建筑面积50000平方米，可出租面积为40000平方米。目前该物业的整体市场租金平均水平为7元/平方米/天。物业管理方在年度运营规划中，设定了以下预期数据：空置率预期保持在5%；免租期平均为每份租约1个月（按全年分摊折算）；物业管理费为2元/平方米/天（包含在租金中，采用毛租约形式）；其他收入（如停车费、广告位等）预计每年200万元。运营费用方面的预计如下：物业管理人员工资及福利为每年600万元；设备设施日常维护保养费为每年400万元；能源消耗费用（水电空调等）为每年500万元；保险费为每年50万元；固定资产折旧与房产税合计为每年300万元。假设一年按365天计算。问题：1.请计算该写字楼的潜在毛租金收入（PGI）。（3分）2.请计算该写字楼的有效毛收入（EGI）。（6分）3.请计算该写字楼的净运营收益（NOI）。（4分）4.若该物业的市场资本化率为5%，请运用直接资本化法估算该物业的当前市场价值。（2分）案例二：某大型零售商业综合体地处上海市中心商圈，总建筑面积12万平方米，包含地下三层停车场及地上六层商业裙楼。物业管理方在招租与运营过程中，采取了以下策略：1.引入一家大型连锁百货作为主力店（锚定租户），租赁面积达2万平方米，租金仅为3元/平方米/天，但要求给予长达8个月的免租期用于装修。2.其他中小型零售商铺采取“保底租金+营业额抽成（百分比租金）”的模式，保底租金为10元/平方米/天，营业额抽成比例为超出保底营业额部分的8%。3.为了优化租户结构，招商团队计划引入多家首店经济品牌，并在合同中约定了严格的营业时间管理条款及违约罚则。4.在运营半年后，某知名餐饮租户因经营不善，单方面提前退租并拒绝支付违约金，要求物业管理方退还租赁保证金。问题：1.在零售商业物业中，主力店虽然租金低、免租期长，但物业管理方为何依然愿意引入？请简述其商业逻辑。（5分）2.分析“保底租金+营业额抽成”模式的优缺点，并说明其在何种经济环境下对物业管理方更为有利。（5分）3.针对某知名餐饮租户提前退租且拒付违约金的情况，物业管理方应依法采取哪些合法合规的应对措施？（5分）案例三：某投资者拟投资一栋位于上海市的独立办公楼，初始购买价格为1.5亿元人民币。投资者计划持有5年后出售。预计持有期间的年净运营收益（NOI）及第5年末的净出售收入如下表所示（单位：万元，假设各年均在年末发生现金流）：年份第1年第2年第3年第4年第5年净运营收益(NOI)900950100010501100净出售收入----20000假设该投资者的目标收益率为10%。问题：1.请写出财务净现值（FNPV）和财务内部收益率（FIRR）的计算公式（使用LaTeX格式书写）。（4分）2.请根据上述数据，计算该投资项目各年的净现金流量，并列出计算式。（3分）3.请计算该投资项目的财务净现值（FNPV），并判断该项目在财务上是否可行。（保留两位小数，已知折现系数：10%下，1-5年的复利现值系数分别为0.9091,0.8264,0.7513,0.6830,0.6209）。（6分）4.简述内部收益率（IRR）法的决策标准。（2分）案例四：进入2026年，上海市全面推进城市数字化转型与绿色低碳发展战略。某具有20年历史的传统商务园区，建筑面积8万平方米，由于设备老化、能耗高、智能化程度低，导致租金下滑、租户流失。物业管理企业决定对该园区实施“绿色智慧化”改造升级。改造方案包括：1.对中央空调系统进行AI节能改造，加装变频与智能温控设备。2.搭建园区智慧运营中台，实现通行、安防、能源计量的全数字化管理。3.申请国家绿色建筑二星级运营标识认证。改造总投资预算为3000万元，预计改造后年运营费用可节约15%，租金水平可提升1.5元/平方米/天。在改造过程中，面临工程协调难度大、部分租户受施工噪音影响要求减免租金、资金筹措压力大等挑战。问题：1.在进行物业改造投资决策时，除了计算改造前后的财务净现值变化外，还需重点考量哪些非财务因素？（5分）2.针对改造期间施工噪音对租户造成的影响，物业管理方应采取哪些沟通与补偿策略，以维持良好的租户关系？（5分）3.从物业资产管理的角度，阐述申请绿色建筑认证对该园区资产价值提升的具体作用。（5分）附：参考答案及解析一、单项选择题1.B。解析：物业经营管理的核心目标是通过专业的经营管理活动，实现物业资产的价值最大化和投资者的投资回报目标。A是传统物业管理的侧重，C和D是实现核心目标的手段之一。2.B。解析：资产经理负责从宏观层面制定资产管理战略、预算和投资回报目标，物业经理负责具体执行日常运营，设施经理负责设施设备，租赁经理负责招租。3.B。解析：毛租约中，业主/物业管理方承担所有运营费用，租金包含一切；净租约中，租户需按比例分摊或直接支付部分或全部运营费用。4.B。解析：净运营收益（NOI）=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用=1000-150+50-300=600万元。5.D。解析：REITs的特点是投资门槛低、流动性强、分红比例高（通常要求90%以上收益用于分配），中小投资者也可参与。6.A。解析：风险识别是风险管理的第一步，只有先识别出存在的风险，才能进行后续的评估、控制和转移。7.B。解析：锚定租户（主力店）能带来巨大客流，是商场运营的基石，因此通常享有较低的租金和较长的免租期。8.A。解析：占用率=已出租面积/可出租面积=40000/50000=80%。即将到期的面积只要当前仍在租约期内，仍计入已出租面积。9.C。解析：财务内部收益率是使项目计算期内净现金流量现值为零的折现率。当FIRR大于行业基准收益率时，说明项目盈利能力超过最低要求，财务上可行。10.B。解析：竞争对手的租金和优惠通常不会公开，实地观察与伪装调查法（如假扮租户去询价）是获取此类市场动态最有效的方法。11.A。解析：财产一切险承保自然灾害和意外事故造成的直接物质损坏或灭失；公众责任险承保的是第三方人身或财产损失；机器设备保险包含自身损坏。12.B。解析：免租期是业主/管理方给予租户的变相租金让利，免去的仅是租金，物业管理费和水电费通常仍需缴纳。13.B。解析：总利润=3500-2000=1500万元。平均年利润=1500/5=300万元。年回报率=300/2000=15%。14.B。解析：LEED（能源与环境设计先锋）认证核心关注建筑在全生命周期内的节能、节水、减少碳排放及环境友好性。15.B。解析：物业服务合同的核心是提供服务，租赁合同转移使用权。两者均为双务有偿合同，且对合同相关方（含物业使用人）均有约束力。16.C。解析：折旧、房产税等在一定时期和一定业务量范围内，总额保持相对固定，不随出租率变动而直接变动，属于固定成本。17.C。解析：指数租金法是指租金根据特定的价格指数（如CPI）的变动进行定期调整，以对冲通货膨胀风险。18.B。解析：统一营业时间有助于形成统一的商业氛围，方便消费者安排购物时间，提升整体商业形象。19.B。解析：按实际消耗量计收水电费属于变动费用的代收代缴，体现了谁使用谁付费的公平原则。20.C。解析：空间布局与管理属于软服务，旨在提升办公效率和租户体验；A、B、D均属于针对物理实体的硬服务。21.B。解析：V=NOI/R=400/8%=5000万元。直接资本化法下，资本化率与收益率在无限年期下等价。22.B。解析：综合评估法不仅考虑价格，还综合考量企业的资质、业绩、技术方案、人员配置等，适用于复杂项目。23.B。解析：公共区域的水电能耗是维持物业基本运行所必需的，无论是否空置，这部分固定成本都必须全额承担。24.B。解析：防范性维护（预防性维护）强调在设备发生故障前进行定期巡检和保养，以预防为主，延长设备寿命。25.A。解析：建筑面积包含套内面积和公用分摊面积；可出租面积通常等于套内面积加可分摊的公共面积，差额主要由于部分不可分摊的公用面积。26.B。解析：对旧楼进行重新定位和改造，属于通过物理和功能升级提升资产价值的资产改良策略。27.C。解析：现金流量表反映企业在一定期间内现金和现金等价物的流入和流出情况，是评估企业资金流动性的关键报表。28.B。解析：统一收银能掌握各租户真实营业数据，这是计算百分比租金的基础，也是调整业态组合、淘汰低效租户的决策依据。29.B。解析：房地产具有不可移动性和价值量大等特点，变现过程长，流动性较弱，弱于股票等金融资产。30.B。解析：针对提前退租的违约行为，合同通常约定以违约金或扣除租赁保证金来弥补管理方的损失，强制履约在现实中难以操作。二、多项选择题31.A,B,D,E。解析：传统物业管理也涉及基础的财务分析，物业经营管理也需要关注设备维护以保值资产，C项表述绝对化错误。32.A,B,C,E。解析：租户的国籍与宗教信仰与物业本身的租金定价无关（除非涉及特定限制性区域），D错。33.A,B,C,E。解析：租户员工的政治面貌与租赁决策无关，属于个人隐私范畴，D错。34.A,C,D。解析：B和E属于资本性支出或财务成本，不计入日常物业运营费用（运营费用通常指维持物业日常运转的费用）。35.A,B,C,E。解析：自然灾害等不可抗力风险无法彻底消除，只能通过工程措施减轻或通过保险转移，D错。36.A,B,D。解析：百分比租金主要适用于对客流敏感的非主力零售租户，并非强制适用于所有租户，餐饮租户并非唯一适用对象，C、E错。37.A,B,C,D。解析：全生命周期成本涵盖从采购到报废全过程，设备操作人员家庭生活成本不属于工程及经济范畴，E错。38.A,C,E。解析：预算编制需客观真实，但并非一味保守（也可能做积极预测），也不要求绝对盈利（可能存在战略性亏损预算），B、D错。39.A,B,C,E。解析：规模扩大能带来规模效应，但单位成本不会“直线下降”，超过一定规模反而可能导致管理成本上升，D错。40.A,B,D。解析：交接期间水电费按实际发生谁承担，且企业无义务无偿提供安保，C、E无法律依据。41.A,B,E。解析：成本法和假设开发法是其他的房地产估价方法，不是确定资本化率的方法。42.A,C,D,E。解析：老旧物业改造通常是对原有结构的活化利用，并非全面推倒重建（否则属于新建开发），B错。43.A,B,C,D。解析：突发公共事件初期应以现场处置和信息上报为主，召开记者发布会应由政府或上级单位统一安排，企业不宜擅自行动，E错。44.A,B,E。解析：资产负债率反映长期偿债能力；净资产收益率反映盈利能力，C、D错。45.A,C,D。解析：智慧平台的目的是降本增效，降低而非提高人工巡检成本，也无法完全取代现场人员（如安保、维修仍需人工执行），B、E错。三、案例分析题案例一1.潜在毛租金收入（PGI）计算：PGI=可出租面积×平均日租金×365天PGI=40000平方米×7元/平方米/天×365天=10220万元。2.有效毛收入（EGI）计算：潜在毛租金收入=10220万元空置损失=10220万元×5%=511万元免租期分摊损失=10220万元×(1/12)=851.67万元实际租金收入=10220-511-851.67=8857.33万元有效毛收入（EGI）=实际租金收入+其他收入=8857.33万元+200万元=9057.33万元。3.净运营收益（NOI）计算：总运营费用=人工费+维护保养费+能耗费+保险费+折旧与房产税总运营费用=600+400+500+50+300=1850万元。净运营收益（NOI）=EGI-总运营费用=9057.33万元-1850万元=7207.33万元。4.物业价值估算：物业价值V=NOI/资本化率V=7207.33万元/5%=144146.6万元。案例二1.主力店（锚定租户）的商业逻辑：主力店通常具有极高的品牌知名度和市场号召力，能够为商业综合体带来稳定且庞大的基础客流。这种客流具有很强的外溢效应，能够带动周边中小型商铺的生意。虽然主力店租金低、免租期长，在短期财务上看似吃亏，但从长期和全局来看，它是提升整个商业物业吸引力、降低整体空置率、支撑中小铺位实现高溢价租金的关键基石。2.“保底租金+营业额抽成”模式的优缺点及适用环境：优点：将物业管理方与租户的利益深度绑定，管理方不仅收取固定的保底收益保障基本现金流，还能在租户经营良好、营业额高的时候分享超额利润，实现双赢；同时，该模式便于管理方掌握租户真实的经营数据。缺点：管理方需投入资源进行严格的收银监管或数据审计，防止租户瞒报漏报营业额；管理难度和财务核算成本较高。适用环境：在宏观经济上行、消费市场景气、商业物业处于成熟期或成长期时，租户营业额普遍较高，该模式能为管理方带来超额的百分比租金收入，对管理方更为有利。3.针对餐饮租户违约的应对措施：（1）依据《民法典》及租赁合同约定，向租户发送正式的《违约责任通知书》，明确指出其提前退租的违约事实，要求其限期支付违约金。（2）行使留置权或依约暂不退还租赁保证金，以该保证金折抵违约金及未结清的水电费等。（3）若保证金不足以弥补损失，且租户拒绝赔偿，物业管理方可依法向有管辖权的人民法院提起诉讼，要求租户承担违约赔偿责任。（4）及时接管商铺，清点留存物