做账实操-拍卖行会计分录（小规模纳税人）

账务处理

会计实操文库

做账实操-拍卖行会计分录（小规模纳税人）

司法拍卖不动产的财务和税务处理

司法拍卖不动产过程中，买受人和出卖人应按照国家税法的

规定，分别承担各自应缴纳的税费，但是拍卖公告上一般会

要求不动产买受方承担拍卖不动产的一切税费，而这些税费

包含出卖人应缴纳的各项税费，也就是说，买受方承担了出

卖人的应纳税费。

案例：人民法院2019年通过司法网络拍卖，拍卖A公司（非

房地产开发企业，增值税一般纳税人）一栋工业厂房（2015

年3月自建），起拍价900万元，拍卖该厂房所涉及的税费

由买受人承担。经过激烈竞争，B公司以1000万元成功竞

得该厂房，契税适用税率为3%0A公司取得土地使用权所

支付的金额等支出未能取得合法有效凭证，难以确定扣除项

目金额，主管税务机关按5%核定征收率征收土地增值税，

按10%应税所得率征收企业所得税。A公司附加税费率如下:

城建税7%、教育费附加3%、地方教育附加2%oA公司和

B公司均为增值税一般纳税人，拍卖该厂房选择适用简易计

税方法计税。B公司拍卖取得的房屋建筑物支付的价款无法

在地上建筑物与土地使用权之间分配。

一、计税价格的确定

从案例可知，出卖人A公司拍卖该工业厂房应缴纳的税费由

买受人B公司承担，假设不含增值税的计税价格为a万元。

（-）增值税

《关于发布〈纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》

的公告X国家税务总局公告2016年第14号第三条第（二）

项规定：〃一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不

动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款

和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额〃，则：

增值税应纳税额=ax5%=0.05a（万元\

（二）附加税

A公司附加税费率如下：城建税7%、教育费附加3%、地方

教育附加2%,因此,应缴纳附加税费=0.05ax（7%+3%

+2%）=0.006a（万元\

（三）土地增值税

主管税务机关按照5%核定征收率征收土地增值税。因此，

核定土地增值税应纳税额=转让房地产应税收入X适用核定

征收率=ax5%=0.05a（万元I

（四）企业所得税

主管税务机关按照10%应税所得率征收企业所得税。因此,

核定企业所得税应纳税额=转让房地产应税收入X应税所得

率X25%=axio%x25%=0.025a（万元\

（五）印花税

适用产权转移书据税目，假设按照含增值税价格签订《房地

产买卖合同》，则：印花税应纳税额=（a+0.05a）x0.05%

二0.000525a（万元\

（六）不含增值税的计税价格

拍卖价格1000万元是出卖人A公司实收金额，其转让该工

业厂房应缴纳的增值税及附加、印花税、土地增值税、企业

所得税均由买受人承担，因此，含增值税的计税价格-增值

税应纳税额-应缴纳附加税费-核定土地增值税应纳税额

-核定企业所得税应纳税额-印花税应纳税额=拍卖价格。

（a+0.058）-0.05s-0.006Q-0.05a-0.025a-

0.000525a=0.918475a=1000（万元\由此计算a=1000

-0.918475=1088.7613（万元\

综上，拍卖厂房不含增值税的计税价格为1088.7613万元。

二、财务处理

（-）买受人B公司的财务处理

B公司拍卖取得的房屋建筑物支付的价款无法在地上建筑物

与土地使用权之间分配。

1.购买厂房的入账价值

支付方B公司拍卖取得该工业厂房，根据《企业会计准则第

4号——固定资产》的规定,外购固定资产的成本,包括购

买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发

生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人

员服务费等。因此，购买该厂房的入账价值包括拍卖价款及

相关税费、承担出卖人A公司的税费等。

(1)B公司应缴纳税费如下：

适用产权转移书据税目，假设按照含增值税价格签订《房地

产买卖合同》，则：

印花税应纳税额=(a+0.05a)x0.05%=(1088.7613+

1088.7613x0.05)x0.05%=0.57(万元，

《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计

税依据问题的通知》(财税[2016]43号)第一条规定：〃计

征契税的成交价格不含增值税"，因此：契税应纳税额=ax

3%=1088.7613x3%=32.66(万元X

B公司缴纳税费二印花税应纳税额+契税应纳税额=0.57+

32.66=33.23(万元I

(2)B公司承担出卖人A公司的税费

B公司承担出卖人A公司的税费=增值税应纳税额+应缴纳

附加税费+核定土地增值税应纳税额+核定企业所得税应

纳税额+印花税应纳税额=0.05a+0.006a+0.05a+

0.025a+0.000525a=1088.7613x0.131525=143.20(万

元1

B公司拍卖竞得该厂房支付的价款是无法在地上建筑物与土

地使用权之间分配的，应按照《企业会计准则第4号一固

定资产》的规定确认固定资产原价。

如果拍卖竞得的厂房取得增值税专用发票，进项税额准予抵

扣，贝U：B公司购买该厂房的入账价值=拍卖价款+B公司

需缴纳税费+B公司承担出卖人A公司的税费-准予抵扣的

进项税额=1000+33.23+143.20-54.44=1121.99（万

元工

如果拍卖竞得的厂房取得增值税普通发票或者未能取得发

票，不能抵扣进项税额，贝（J：B公司购买该厂房的入账价值

二拍卖价款+B公司需缴纳税费+B公司承担出卖人A公司

的税费=1000+33.23+143.20=1176.43（万元\

2.购买厂房的会计折旧

假定该工业厂房预计净残值为零，且不需要计提固定资产减

值准备，按照年限平均法计提折旧，则B公司应根据《企业

会计准则第4号——固定资产》的规定计提折旧，其会计折

旧额为入账价值除以折旧年限。

（二）出卖人A公司的财务处理

A公司拍卖转让该厂房时，按照拍卖价款1000万元扣除该

厂房账面净值（账面原值扣除累计折旧）后的余额，计算确

认为该厂房转让所得，并记入当期损益。

三、税务处理

（-）购买厂房的计税基础

《企业所得税法实施条例》第五十八条第（一）项规定，外

购的固定资产，以购买价款和支付的相关税费以及直接归属

于使该资产达到预定用途发生的其他支出为计税基础。这里

面的“支付的相关税费"，针对本案例来说，指的是B公司

缴纳税费33.23万元；而B公司承担出卖人A公司的税费,

其纳税人为A公司，不是B公司，因此不能计入该厂房的计

税基础，形成了计税基础与入账价值的〃税会差异〃。

如果A公司因注销、撤销，依法被吊销营业执照、被税务机

关认定为非正常户等特殊原因，导致B公司竞拍取得该厂房

无法取得发票的，B公司应按照《关于发布〈企业所得税税

前扣除凭证管理办法〉的公告》（国家税务总局公告2018年

第28号）第十四条的规定，凭以下资料证实支出真实性后,

其支出允许在企业所得税税前扣除:（1）无法开具发票原因

的证明资料（包括工商注销、机构撤销、列入非正常经营户、

破产公告等证明资料）；（2）该厂房买卖合同；（3）采用非

现金方式支付的付款凭证。

（二）购买厂房的税收折旧

该工业厂房预计净残值为零，按照直线法计提折旧，则B公

司税收折旧额为计税基础除以折旧年限，且计税基础与入账

价值之间存在〃税会差异〃，因此，在申报缴纳企业所得税

时，应对折旧进行纳税调整。

（三）出卖人A公司的税务处理

A公司拍卖转让该厂房，收到的拍卖价款1000万元为税后

价格，因此，应计算出计税价格，并以此为依据计算其应缴

纳的各项税费，由B公司承担这些税费。

四、司法拍卖不动产执行中纳税风险的应对建议

在具体司法拍卖不动产实践中，买受人和出卖人应根据各种

实际情况准确地财税处理，降低纳税风险。

（-）计税价格是否包含买受人承担出卖人应缴纳的税费

1.买受人承担出卖人应缴纳的税费

本案例中，出卖人拍卖该厂房应缴纳的税费由买受人承担,

转嫁给了买受人，这些"蕴含税收”也构成了交易价格的一

部分，需将出卖人应缴纳的税费计入计税价格，以便准确计

算应纳税费。

2.买受人不承担出卖人应缴纳的税费

如果出卖人拍卖该厂房应缴纳的税费由买受人承担，由买受

人先行缴纳后向执行法院申请退还垫付的税费，在这种情况

下，不需将出卖人应缴纳的税费计入计税价格。

（二）适用简易计税方法或一般计税方法

L简易计税方法

本案例中，出卖人是一般纳税人，其拍卖转让的厂房为2016

年4月30日前自建的不动产选择适用简易计税方法计税，

以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率

计算应纳税额。

纳税人拍卖转让不动产，可以选择适用简易计税办法计税的,

除了本案例的情形外，主要还包括这两种情形:（1）一般纳

税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动

产；（2）小规模纳税人转让其取得的不动产。

2.一般计税方法

（1）可以选择适用一般计税方法

一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（含自建）的

不动产，可以选择适用一般计税方法计税的；当然，也可以

选择简易计税方法计税。

（2）选择适用一般计税方法

一般纳税人转让其2016年5月1日后取得（含自建）的不

动产，适用一般计税方法，不可以选择简易计税方法计税。

（三”曾值税全额征收或差额征收

1.全额征收

增值税全额征收，指的是计税销售额不允许扣除不动产购置

原价或者取得不动产时的作价。

本案例中，出卖人拍卖转让的厂房为2016年4月30日前

自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算

增值税应纳税额。

纳税人拍卖转让不动产，以取得的全部价款和价外费用为销

售额计算增值税应纳税额，除了本案例的情形外，主要还包

括这三种情形：（1）一般纳税人转让其2016年4月30日

前取得（含自建）的不动产，选择适用一般计税方法计税的；

（2）一般纳税人转让其2016年5月1日后取得（含自建）

的不动产；（3）小规模纳税人转让其自建的不动产。

2.差额征收

增值税差额征收，指的是计税销售额不允许扣除不动产购置

原价或者取得不动产时的作价。

如果出卖人拍卖转让的厂房为2016年4月30日前取得不

含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取

得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不

动产时的作价后的余额为销售额计算增值税应纳税额。

纳税人拍卖转让不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除

不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售

额计算增值税应纳税额，除了一般纳税人前段所述情形外,

还包括小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产。

（四）印花税及附加税费是否减征优惠

拍卖转让的厂房如果是增值税小规模纳税人，根据《关于实

施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13

号）第三条及各省、自治区、直辖市出台的"六税二费"减

半征收政策2019年1月1日至2021年12月31日期间，

拍卖厂房需要缴纳的印花税、城市维护建设税、教育费附加、

地方教育附加可以减半征收。

(五)土地增值税核定征收或者依实征收

1.核定征收

本案例中，出卖人取得土地使用权所支付的金额等支出未能

取得合法有效凭证，难以确定扣除项目金额，主管税务机关

按5%核定征收率征收土地增值税。

2.依实征收

纳税人转让旧房应缴纳土地增值税依实征收，应区分以下两

种扣除项目金额方式：

(1)按评估价格计算的扣除项目金额，扣除项目包括：

①取得土地使用权所支付的金额：按照取得土地使用权支付

的地价款及缴纳的契税等税费计算。对取得土地使用权时未

支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除

取得土地使用权所支付的金额。

②旧房及建筑物的评估价格：按照旧房及建筑物的重置成本

价乘以成新度折扣率计算。

③与转让房地产有关的税金：包括实际缴纳的营业税、城建

税、教育费附加、地方教育附加、印花税等，但是不包括实

际缴纳的增值税。

④所转让房地产评估费用：纳税人转让旧房及建筑物时因计

算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许

在计算增值额时予以扣除。对《土地增值税条例》第九条规

定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评

估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计

算土地增值税时予以扣除。

（2）按购房发票计算的扣除项目金额，扣除项目包括：

①纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但是能

提供购房发票的，经当地税务部门确认，《土地增值税条例》

第六条第（一）（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票

所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

计算扣除项目时〃每年〃按购房发票所载日期起至售房发票

开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月

但超过6个月的，可以视同为一年。

②与转让房地产有关的税金：包括实际缴纳的营业税、城建

税、教育费附加、地方教育附加、印花税、购房时缴纳的契

税等，但是不包括实际缴纳的增值税。

账务处理

1.收到客户的拍卖保证金

借:银行存款

贷:其他应付款

2.收到拍卖佣金收入

借:银行存款

贷:主营业务收入

应交税费〜应交增值税

3.收到客户拍卖余款

借:银行存款

其他应付款（当时收取的客户保证金

贷:其他应付款~委托方~法院（这是需要把拍卖款给法院）

4.将扣除拍卖佣金的款支付给法院

借:其他应付款~委托人~法院

贷:银行存款

5.确认拍卖佣金收入

借:其他应付款~委托人~法院

贷:主营业务收入

应交税费〜应交增值税

6.退还没有得到拍卖品客户的保证金

借:其他应付款

贷:银行存款

7.缴纳公司固话费（电信服务*电话费9%

借:管理费用~电话费

贷:银行存款

8.拍卖部员工去广州参加拍卖协会会议，预借差旅费

借:其他应收款~员工名字

贷:银行存款

9.支付电费（供电*电费13%）

借:管理费用~电费

贷:银行存款

10.报销差旅费

借:销售费用~差旅费

贷:其他应收款

库存现金（可借方）

发工资

借:应付职工薪酬~工资

贷:其他应付款~个人社保

其他应付款~个人公积金

应交税费~应交个人所得税

银行存款

12.交个税

借:应交税费~应交个人所得税

贷:银行存款

13.交社保

借:应付职工薪酬〜社保

其他应付款~个人社保

贷:银行存款

14.交公积金

借:应付职工薪酬~公积金

其他应付款~个人公积金

贷:银行存款

15.交上月增值税

借:应交税费~应交增值税

贷:银行存款

16.交上月附加税

借:应交税费~应交城市维护建设税

应交税费~应交教育费附加

应交税费~应交地方教育费附加

贷:银行存款

17.没收客户拍卖保证金（客户拍卖物品成功，然后后悔了拒

绝缴纳余款，于是没收保证金）

借:其他应付款

贷:营业外收入

18.支付北京市拍卖协会会员费

借:管理费用~会费

贷:银行存款

19.支付拍卖款代扣个人所得税（按照财产转让代扣个人所得

税20%）

借:其他应款~委托方~个人姓名

贷:应交税费~应交个人所得税

银行存款

20.代缴个人所得税

借:应交税费~应交个人所得税

贷:银行存款

21.支付防伪税控技术服务费（软件维护服务*技术维护6%）

借:管理费用~办公费

贷:库存现金

借:应交税费~应交增值税

贷:管理费用~办公费

22.计提工资

借:管理费用~工资

销售费用~工资

贷:应付职薪酬~工资

23.计提社保

借:管理费用~社保

销售费用~社保

贷:应付职工薪酬~社保

24,计提固定资产折旧

借:管理费用~折旧

销售费用~折旧

贷:累计折旧

25.计提公积金

借:管理费用~公积金

销售费用~公积金

贷:应付职工薪酬~公积金

26.计提附加税

借:税金及附加

贷:应交税费~应交城市维护建设税

应交税费~应交教育费附加

应交税费~应交地方教育费附加

27.结转损益

借:主营业务收入

营业外收入

贷:本年利润

借:本年利润

贷:销售费用

管理费用

税金及附加

28.计提本季度所得税

借:所得税费用

贷:应交税费~应交企业所得税

29.结转企业所得税

借:本年利润

贷:所得税费用

拍卖监督管理办法

（2001年1月15日国家工商行政管理局令第101号

公布根据2013年1月5日国家工商行政管理总局令第59

号第一次修订，根据2017年9月30日国家工商行政管理

总局令第91号第二次修订，根据2020年10月23日国家

市场监督管理总局令第31号第三次修订）

第一条为了规范拍卖行为，维护拍卖秩序，保护拍卖

活动各方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国拍卖法》

等法律法规，制定本办法。

第二条拍卖人、委托人、竞买人及其他参与拍卖活动

的当事人从事拍卖活动，应当遵守有关法律法规和本办法,

遵循公开、公平、公正、诚实信用的原则。

第三条市场监督管理部门依照《中华人民共和国拍卖

法》等法律法规和本办法对拍卖活动实施监督管理，主要职

责是：

（-）依法对拍卖人进行登记注册；

（二）依法对拍卖人、委托人、竞买人及其他参与拍卖

活动的当事人进行监督管理；

（三）依法查处违法拍卖行为;

（四）法律法规及规章规定的其他职责。

第四条设立拍卖企业应当依照《中华人民共和国拍卖

法》《中华人民共和国公司法》等法律法规的规定，向市场

监督管理部门申请登记，领取营业执照，并经所在地的省、

自治区、直辖市人民政府负责管理拍卖业的部门审核，取得

从事拍卖业务的许可。

第五条拍卖人不得有下列行为：

（-）采用财物或者其他手段进行贿赂以争揽业务；

（二）利用拍卖公告或者其他方法，对拍卖标的作引人

误解的虚假宣传；

（三）捏造、散布虚假事实，损害其他拍卖人的商业信

誉；

（四）以不正当手段侵犯他人的商业秘密；

（五）拍卖人及其工作人员以竞买人的身份参与自己组

织的拍卖活动，或者委托他人代为竞买；

（六）在自己组织的拍