2026年物业民法典相关试题及答案

2026年物业民法典相关试题及答案一、单项选择题1.根据《中华人民共和国民法典》物业服务相关规定，以下事项中需经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意的是？A.制定和修改业主大会议事规则B.筹集建筑物及其附属设施的维修资金C.选聘和解聘物业服务企业D.调整物业服务收费标准答案：B解析：《民法典》第278条规定，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，即筹集建筑物及其附属设施的维修资金、改建重建建筑物及其附属设施、改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。选项ACD均属于需经参与表决双过半同意的事项，只有B选项符合双四分之三的要求。2.某小区物业服务人未通知业主，擅自将小区公共区域的电梯广告位出租给某传媒公司，所得收益未计入公共收益账户，该行为侵犯了业主的哪项权利？A.专有权B.共有权C.管理权D.隐私权答案：B解析：《民法典》第282条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。电梯属于小区共有部分，物业服务人擅自出租共有部位收益未归入业主共有，侵犯了业主对共有部分的共有权。3.业主王某2026年1月收房后一直未装修入住，也未向物业服务人申请空置房减免，物业服务人多次催缴后王某仍拒绝交纳物业费，称自己没有享受物业服务无需交费，以下说法正确的是？A.王某未入住无需交纳物业费B.王某需全额交纳物业费C.王某仅需交纳50%的物业费D.王某需交纳物业费的70%答案：B解析：《民法典》第944条第一款规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。王某收房后，物业服务人已按约定提供了公共区域保洁、安保、设施维护等服务，王某以未入住未享受服务为由拒交物业费无法律依据，需全额交纳物业费。如当地有空置房减免政策，王某需按流程向物业服务人申请并经确认后方可享受减免，本案中王某未履行申请流程，不适用减免规定。4.2026年雨季，某小区12号楼的外墙大面积脱落，随时有坠落伤人的风险，需立即维修，关于维修资金的使用，以下说法正确的是？A.需经全体业主双三分之二参与表决、双四分之三同意后方可使用B.需经全体业主双三分之二参与表决、双过半同意后方可使用C.物业服务人可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金D.维修费用由该楼1层以上全体业主平均分摊答案：C解析：《民法典》第281条第二款规定，紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。各地现行物业配套细则已明确物业服务人在紧急情况下也可持安全隐患鉴定、应急处置申请等材料申请应急使用维修资金，无需走常规表决流程，因此AB错误，C正确。外墙属于整栋楼业主共有，维修费用优先从公共维修资金中列支，不足部分由该栋楼全体业主按专有面积占比分摊，而非平均分摊，D错误。5.业主李某将自己位于一层的住宅改为便利店对外经营，以下说法正确的是？A.李某仅需办理营业执照即可经营，无需征得其他业主同意B.李某只要遵守相关商业经营规定即可，无需告知物业服务人C.李某需经有利害关系的业主一致同意，方可将住宅改为经营性用房D.李某经营便利店后，可按住宅标准交纳物业费，无需额外交纳商业物业费答案：C解析：《民法典》第279条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。因此C选项正确，AB错误。住宅改为经营性用房后，物业服务成本相应提升的，物业服务人有权按照合同约定或实际服务标准收取对应经营性物业的物业费，D错误。二、多项选择题1.根据《民法典》相关规定，以下属于物业服务人应当公开并定期向业主大会、业主委员会报告的事项有？A.物业服务事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况B.维修资金的筹集、使用情况C.业主共有部分的使用和收益情况D.占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位处分情况答案：ABCD解析：《民法典》第943条规定，物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。同时《民法典》第275条第二款规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，其处分、收益情况也属于应当公开的共有部分经营收益范畴，因此ABCD均正确。2.以下情形中，业主可以依法解除物业服务合同的有？A.物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织，未告知业主B.物业服务人擅自将全部物业服务转委托给第三方C.物业服务人未按合同约定提供服务，经催告后在合理期限内仍未履行，导致业主合同目的无法实现D.业主大会依照法定程序共同决定解聘物业服务人，提前60日书面通知物业服务人答案：BCD解析：《民法典》第941条规定，物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责，未告知业主不属于法定解除情形，A错误。《民法典》第941条第二款规定，物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人，该行为属于根本违约，业主有权解除合同，B正确。《民法典》第563条关于合同法定解除的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同，物业服务人未按约定提供服务符合该情形的，业主可解除合同，C正确。《民法典》第946条第一款规定，业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外，D正确。3.业主刘某拖欠2025年10月至2026年3月的物业费共计3200元，物业服务人可以采取的合法催缴方式有？A.电话、书面催告刘某在合理期限内支付B.对刘某家采取停止供电、供水的方式催缴C.向人民法院提起诉讼D.向仲裁机构申请仲裁（双方合同约定仲裁作为争议解决方式）答案：ACD解析：《民法典》第944条第二款、第三款规定，业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。因此ACD正确，B属于违法催缴方式，不符合法律规定。4.2026年5月，某小区开展老旧改造，以下费用可以从公共维修资金中列支的有？A.小区单元楼公共楼道墙面翻新费用B.小区消防设施升级改造费用C.业主自家室内门窗更换费用D.小区电梯安全部件更换费用答案：ABD解析：《民法典》第281条第一款规定，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。公共楼道、消防设施、电梯均属于业主共有部分，其维修、改造费用可从公共维修资金中列支，ABD正确。业主室内门窗属于业主专有部分，更换费用由业主自行承担，C错误。三、判断题1.业主转让房屋时，其对小区共有部分享有的共有和共同管理的权利可以单独保留，不随房屋所有权一并转让。（）答案：×解析：《民法典》第273条第二款规定，业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。因此业主不能单独保留共有部分的相关权利，该表述错误。2.物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。（）答案：√解析：《民法典》第950条规定，物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。该表述符合法律规定，正确。3.小区内的体育健身器材、公共凉亭属于业主共有，物业服务人仅负责日常维护，没有处分权。（）答案：√解析：《民法典》第274条规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。公共健身器材、公共凉亭属于公用设施，归业主共有，物业服务人仅承担合同约定的维护义务，无处分权，该表述正确。4.业主家室内水管漏水造成家具损坏，只要仍在房屋保修期内，物业服务人就应当承担维修及赔偿责任。（）答案：×解析：室内水管属于业主专有部分，保修期内的质量问题由建设单位承担保修责任，物业服务人未对水管损坏存在过错的，无需承担责任。只有因物业服务人对公共管道维护不当导致业主家漏水的，才需承担相应责任，该表述错误。5.业主对小区公共收益的收支情况有异议的，有权要求物业服务人提供相关收支凭证予以查阅。（）答案：√解析：《民法典》第282条、第943条明确规定公共收益归业主共有，物业服务人有公开公示义务，业主作为共有权人享有知情权，有权查阅公共收益相关收支凭证，该表述正确。四、案例分析题1.案例背景：2026年2月，某小区业主委员会与甲物业服务公司签订了为期3年的物业服务合同，合同约定物业服务内容包括公共区域安保、设施设备维护、保洁、绿化养护，物业费按每月1.8元/平方米收取，公共收益每季度公示一次。2026年5月，业主赵某发现自己停放在小区公共停车位的电动车被盗，调取监控发现小区北门岗当值保安脱岗2小时，小区多处监控因年久失修处于黑屏状态，赵某认为物业服务人未尽安保义务，要求甲物业公司赔偿电动车损失2800元。同时，业主们发现甲物业公司2026年第一季度将小区公共地面停车位对外出租获得收益12万元，电梯广告收益8万元，合计20万元，仅公示了总收入，未公示成本支出明细，也未将收益归入业主公共收益账户，而是直接抵扣了物业公司的运营成本。请结合《民法典》相关规定回答以下问题：（1）甲物业公司是否应当赔偿赵某的电动车损失？请说明理由。（2）甲物业公司对公共收益的处置是否合法？请说明理由。（3）业主可以通过哪些合法途径维护自身权益？参考答案：（1）甲物业公司应当赔偿赵某的电动车损失。理由：《民法典》第942条第二款规定，物业服务人应当维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。本案中，甲物业公司约定承担公共区域安保义务，但存在保安脱岗、监控设施失修未及时维护的情形，未尽到法定及合同约定的安保义务，对赵某电动车被盗存在明显过错，应当承担与其过错相适应的赔偿责任。（2）甲物业公司对公共收益的处置不合法。理由：《民法典》第282条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。《民法典》第943条规定，物业服务人应当定期将业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。本案中，公共地面停车位、电梯均属于业主共有部分，产生的收益在扣除合理成本后应归全体业主共有，甲物业公司仅公示总收入未公示成本明细，且未将收益归入公共收益账户擅自抵扣自身运营成本，违反了法律规定，侵犯了业主的共有权。（3）业主可以通过以下途径维权：①由业主委员会依照法律规定及物业服务合同约定，要求甲物业公司限期整改，返还擅自挪用的公共收益并赔偿业主损失；②经业主大会共同决定，依照法定程序解聘甲物业公司，解除物业服务合同；③业主可以向物业所在地的住房和城乡建设主管部门、街道办事处投诉，要求行政主管部门对甲物业公司的违法行为进行查处；④业主或者业主委员会可以向人民法院提起诉讼，要求甲物业公司承担赔偿损失、返还公共收益等违约责任。2.案例背景：2026年4月，业主陈某收房后与乙物业服务公司签订了前期物业服务协议，协议约定装修垃圾清运费为300元/户，业主自行清运装修垃圾的可免交该费用。陈某装修时选择自行清运装修垃圾，将装修垃圾打包后放在自家楼下的生活垃圾投放点，乙物业公司保洁人员发现后告知陈某生活垃圾投放点不能倾倒装修垃圾，要求陈某立即清理，陈某认为自己已经交了物业费，物业公司有义务清运垃圾，拒绝清理，导致该投放点垃圾堆积多日，影响其他业主正常通行。同时，陈某认为前期物业服务协议是开发商指定的物业公司签订的，自己没有参与协商，对自己没有约束力，因此拒绝交纳2026年5月至7月的物业费。请结合《民法典》相关规定回答以下问题：（1）陈某拒绝清理装修垃圾的理由是否成立？请说明理由。（2）陈某主张前期物业服务协议对自己没有约束力的说法是否合法？请说明理由。（3）针对陈某的行为，乙物业公司可以采取哪些处理措施？参考答案：（1）陈某拒绝清理装修垃圾的理由不成立。理由：《民法典》第94