2026年度房地产估价师职业资格考试模拟题库：房地产制度法规政策复习题及答案

2026年度房地产估价师职业资格考试模拟题库：房地产制度法规政策复习题及答案一、单项选择题（共20题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请将其编号填入括号内。）1.依据《中华人民共和国民法典》关于物权的规定，下列关于不动产登记的表述中，正确的是（）。A.不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，一律不发生效力B.不动产物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外C.依法属于国家所有的自然资源，所有权必须办理登记D.当事人订立房屋买卖合同后，未办理物权登记的，房屋买卖合同不发生法律效力2.某房地产开发企业通过出让方式取得一宗商业用地使用权，该宗地位于城市规划区内。依据相关法律法规，该宗土地使用权的出让最高年限为（）年。A.40B.50C.70D.1003.关于国有土地使用权的划拨与出让，下列说法错误的是（）。A.划拨土地使用权没有使用期限的限制B.商业用地的出让必须采用招标、拍卖或者挂牌方式C.划拨土地使用者应当缴纳土地补偿费、安置补偿费等费用后方可取得土地使用权D.工业用地的出让可以采用协议方式，但必须满足特定条件4.某市拟征收基本农田以外的耕地50公顷，依据《中华人民共和国土地管理法》，该征收的批准权属于（）。A.县级人民政府B.市级人民政府C.省级人民政府D.国务院5.房地产预售应当符合一定条件，下列关于商品房预售条件的表述中，不符合现行法规的是（）。A.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书B.持有建设工程规划许可证和施工许可证C.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期D.已通过竣工验收6.甲将其所有的房屋抵押给乙，双方签订了抵押合同，并办理了抵押登记。后甲未经乙同意，将该房屋出租给丙。下列关于该租赁关系与抵押权关系的表述中，正确的是（）。A.租赁合同无效，因为未经抵押权人同意B.租赁合同有效，但乙实现抵押权时，租赁关系自动解除C.租赁合同有效，抵押权实现后，租赁合同对受让人继续有效D.租赁合同有效，但抵押权实现时，若租赁对抵押权实现造成影响，则租赁关系不得对抗抵押权7.依据房产税相关法律制度，下列房产中，免征房产税的是（）。A.个人拥有的非营业用房产B.企业办学校的房产C.国家机关出租的房产D.宗教寺庙中用于商业经营的房产8.某企业转让一栋旧办公楼，计算土地增值税时，下列各项准予从转让收入中据实扣除的是（）。A.该办公楼的评估价格B.转让环节缴纳的增值税C.取得土地使用权时支付的契税D.办公楼的重置成本9.依据《不动产登记暂行条例》，下列关于不动产登记程序的先后顺序排列正确的是（）。A.申请→受理→审核→登簿→核发证书B.申请→审核→受理→登簿→核发证书C.申请→受理→登簿→审核→核发证书D.申请→审核→登簿→受理→核发证书10.房地产估价师在执业过程中，因过失给当事人造成直接经济损失。依据《房地产估价师职业资格制度规定》，其赔偿责任应当由（）承担。A.房地产估价师本人B.房地产估价机构C.估价机构和估价师按比例连带承担D.估价机构先行赔偿，后向估价师追偿11.某市为建设城市轨道交通，需要征收某小区的部分房屋。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，下列关于评估机构选择的说法中，正确的是（）。A.由房屋征收部门直接指定B.由被征收人协商选定C.由房屋征收部门组织被征收人投票决定D.若被征收人协商不成，通过多数决定、随机选定等方式确定12.依据住房公积金管理规定，职工有下列情形之一的，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额，其中表述错误的是（）。A.购买、建造、翻建、大修自住住房的B.偿还购房贷款本息的C.支付高额医疗费用的D.离休、退休的13.关于建设用地使用权流转的“房地一体”原则，下列表述正确的是（）。A.土地使用权转让时，其地上的建筑物及附着物所有权可单独转让B.建筑物所有权转让时，其占用范围内的建设用地使用权一并转让C.抵押建设用地使用权时，地上的建筑物可以不一并抵押D.划拨土地上的建筑物转让时，无需缴纳土地收益14.依据《城市规划法》及相关规定，城市规划区内的建设工程，建设单位在取得建设工程规划许可证后，方可办理开工手续。下列不属于该许可证核发前提条件的是（）。A.取得建设用地规划许可证B.取得土地使用权证明C.建设工程设计方案经审定D.建筑工程施工图设计文件审查合格15.某房地产开发企业开发一住宅小区，规划总建筑面积10万平方米，其中可售面积8万平方米，公共配套设施2万平方米。该企业在计算土地增值税时，公共配套设施费的扣除原则是（）。A.全部计入开发成本扣除B.按可售面积比例分摊扣除C.如建成后产权属于全体业主所有的，可据实扣除D.如建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营业性公共事业的，可据实扣除16.关于不动产预告登记，下列说法正确的是（）。A.预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力B.预告登记后，债权消灭或者能够进行不动产登记之日起六十日内未申请登记的，预告登记失效C.预告登记后，债权消灭或者能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效D.预告登记后，债权消灭或者能够进行不动产登记之日起三十日内未申请登记的，预告登记失效17.某居民购买一套普通标准住宅，成交价格为200万元。依据现行契税政策，该地区适用税率为3%，但依据优惠政策，对于个人购买家庭唯一住房或第二套改善性住房，面积不超过90平方米的，减按1%征收。若该房屋面积为85平方米，则应缴纳契税为（）万元。A.2.0B.3.0C.4.0D.6.018.房地产中介服务机构在承接业务时，应当与委托人签订书面委托合同。关于房地产估价合同的主体与性质，下列说法正确的是（）。A.估价合同属于居间合同B.估价合同的委托人必须是金融机构C.估价机构必须具有相应的资质等级D.估价报告的著作权完全归委托人所有19.依据有关法规，闲置土地的认定标准中，属于未动工开发满一年的，应当按照土地出让或者划拨价款的（）缴纳闲置费。A.10%B.15%C.20%D.30%20.关于保障性租赁住房的政策导向与管理要求，下列说法错误的是（）。A.保障性租赁住房以小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金B.保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题C.保障性租赁住房不得上市交易或变相销售D.建设保障性租赁住房只能使用集体经营性建设用地，不得使用企事业单位自有土地二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请将其编号填入括号内。错选不得分；少选，所选的每个选项得0.5分。）21.依据《中华人民共和国民法典》，下列财产中，不得抵押的有（）。A.土地所有权B.耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外C.学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施D.所有权、使用权不明或者有争议的财产E.依法被查封、扣押、监管的财产22.房地产估价机构资质等级分为一、二、三级。依据《房地产估价机构管理办法》，一级资质房地产估价机构应当具备的条件包括（）。A.机构名称有房地产估价或者房地产评估字样B.从事房地产估价活动连续6年以上，且取得二级房地产估价机构资质3年以上C.有限责任公司的注册资本人民币200万元以上，合伙企业的出资额人民币120万元以上D.有15名以上专职注册房地产估价师E.法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作5年以上的专职注册房地产估价师23.依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，下列情形中，市、县级人民政府作出房屋征收决定的必要前提条件包括（）。A.为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要B.符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划C.保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划D.制定征收补偿方案并组织论证，征求公众意见E.按照有关规定进行社会稳定风险评估24.在计算土地增值税时，下列费用属于房地产开发成本范围的有（）。A.土地征用及拆迁补偿费B.前期工程费C.建筑安装工程费D.基础设施费E.借款利息支出25.某房地产开发企业将其开发建设的商品房预售给购房人，依据《城市房地产管理法》及《城市商品房预售管理办法》，签订商品房预售合同后，应当办理的手续及相关规定包括（）。A.房地产开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续B.预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续C.房地产开发企业预售商品房所得款项必须用于有关的工程建设，不得挪作他用D.商品房预售合同登记备案具有物权公示效力，可以对抗第三人E.购房人应当在商品房交付使用之日起90日内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续26.关于农村宅基地管理的相关制度政策，下列表述正确的有（）。A.宅基地属于农民集体所有B.农村村民一户只能拥有一处宅基地C.农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准D.国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地E.城镇居民可依法在农村购买宅基地并办理不动产登记27.不动产登记中，导致不动产权利消灭的法定情形发生后，原权利人未申请注销登记的，登记机构可以依据职权注销登记的情形包括（）。A.不动产灭失的B.权利人放弃不动产权利的C.依法没收、收回不动产权利的D.因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的E.不动产权利期限届满，权利人未续期的28.依据房地产交易税费制度，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。该政策适用的城市范围及特例包括（）。A.适用于全国所有城市B.仅适用于北上广深四个一线城市C.北上广深四个一线城市的个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，仍需按差额缴纳增值税D.个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，在所有城市均免征增值税E.个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，在二线城市需按全额缴纳增值税29.房地产估价师在执业过程中，应严格遵守执业道德和执业规范。下列行为中，属于估价师禁止行为的有（）。A.允许他人以自己的名义从事房地产估价业务B.同时在两个或者两个以上房地产估价机构执业C.以个人名义承接房地产估价业务D.采取隐瞒事实、捏造事实等不正当手段获取估价业务E.拒绝接受房地产估价行业自律组织按照规定进行的检查、调查30.依据有关法规政策，关于划拨土地使用权转让的条件与程序，下列说法正确的有（）。A.划拨土地使用者必须是企业、公司或其他经济组织和个人B.领有国有土地使用证C.具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明D.必须签订土地使用权出让合同，并补交土地使用权出让金E.经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，可以不办理土地使用权出让手续，但转让方应将转让收益中的土地收益上缴国家31.依据《物业管理条例》，下列关于业主在物业管理活动中享有的权利表述，正确的有（）。A.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务B.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议C.提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议D.参加业主大会会议，行使投票权E.选举业主委员会成员，并享有被选举权32.房地产开发企业进行房地产开发项目资本金管理时，下列关于项目资本金的比例要求，正确的有（）。A.保障性住房和普通商品住房项目最低资本金比例为20%B.其他房地产开发项目最低资本金比例为25%C.其他房地产开发项目最低资本金比例为30%D.房地产开发项目实行资本金制度，资本金可以抽逃E.项目资本金只能用于该项目建设，不得挪作他用33.关于不动产登记资料的查询，下列表述正确的有（）。A.权利人可以查询、复制其不动产登记资料B.因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况及权利人等信息C.有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料D.查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的E.任何人均可在互联网上免费查询所有不动产的详细登记信息34.依据《房产税暂行条例》，房产税的计税依据分为从价计征和从租计征。下列关于房产税计税依据的说法，正确的有（）。A.从价计征的，依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳B.房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据C.对于融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税D.对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营的代管人或使用人缴纳房产税E.新建房屋交付使用前，如有出租，不需缴纳房产税35.在房屋征收评估中，若被征收人或者房屋征收部门对评估报告有异议，其法定的救济途径包括（）。A.自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估B.对复核结果有异议的，自收到复核结果之日起10日内，向房地产价格评估专家委员会申请鉴定C.对鉴定结论仍有异议的，可以直接向人民法院提起行政诉讼D.评估专家委员会应当组成专家组进行鉴定，并出具书面鉴定意见E.房屋征收部门不得作为申请人申请复核评估三、判断题（共15题，每题1分。请判断每题的表述正确或错误，正确的填“√”，错误的填“×”。）36.依据《民法典》规定，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施应当一并处分。（）37.城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。（）38.房地产开发企业应当在商品房预售合同签订之日起30日内，向商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。（）39.土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，包括外资企业。（）40.房地产估价报告的有效期自出具报告之日起计算，通常最长不得超过一年。（）41.个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。该政策仅适用于北京、上海、广州、深圳四个一线城市。（）42.不动产登记机构受理登记申请后，对申请材料齐全、符合法定形式的，应当当场予以登记，不能当场登记的，应当在5个工作日内予以登记，法律另有规定的除外。（）43.划拨土地使用权随房屋所有权转移的，受让人必须办理土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金。（）44.房地产抵押权设立前，抵押房屋已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响；抵押权设立后出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。（）45.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。（）46.住房公积金管理中心可以向单位或个人提供担保。（）47.乡（镇）村公共设施和公益事业建设，经乡（镇）人民政府审核，报县级以上人民政府批准，可以使用农民集体所有的土地，无需办理农用地转用审批。（）48.不动产预告登记后，债权消灭或者能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。（）49.房产税的征收范围包括城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村。（）50.在房屋征收决定作出前，市、县级人民政府应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿。（）四、综合分析题（共2大题，每大题10分，共20分。每大题包含5个小题，每小题2分。错选不得分；少选，所选的每个选项得0.5分。阅读给定的案例材料，回答相关问题。）（一）某市A房地产开发公司于2024年3月通过招标出让方式取得位于市中心的一宗商业用地使用权，出让合同约定土地用途为商业，出让年限为法定最高年限。A公司缴纳了全部土地出让金及相关税费，取得了不动产权证书。为筹集建设资金，A公司将该土地使用权抵押给B银行，获取了贷款。该项目于2024年8月开工，预计2026年12月竣工。在建设过程中，因规划调整，市政府决定将该宗地旁的一处划拨土地使用权收回，并出让给A公司用于扩建商场。2026年项目竣工后，A公司将商场分割出售给C、D等小业主。C购买商铺后，将其出租给D公司经营餐饮。请根据上述案例材料，结合相关法律法规，回答下列问题：51.A公司取得的该宗商业用地的使用权出让最高年限为（）年。A.30B.40C.50D.7052.A公司将该宗土地使用权抵押给B银行时，下列说法正确的是（）。A.土地使用权抵押时，其地上的在建工程应当一并抵押B.抵押合同自签订之日起生效，抵押权自登记时设立C.A公司必须征得B银行同意，方可将商场分割出售给C、DD.若A公司到期无法偿还贷款，B银行对该土地使用权的拍卖价款享有优先受偿权E.抵押期间，A公司对该土地的开发利用不得损害抵押权人的权益53.关于市政府收回旁边的划拨土地使用权并出让给A公司的行为，下列分析正确的有（）。A.划拨土地使用权的收回，应当由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府批准B.收回划拨土地使用权，对原土地使用权人应当给予适当补偿C.划拨土地使用权收回后，经依法出让，A公司才能取得该扩建部分的土地使用权D.A公司可以直接与原划拨土地使用者签订转让协议取得该土地E.若该划拨土地为非营利性公共设施用地，政府可无偿收回54.C取得商铺所有权后，将其出租给D公司。依据《民法典》关于租赁合同的规定，下列说法正确的有（）。A.C与D公司应当签订书面租赁合同，租赁期限不得超过二十年B.D公司经C同意，可以将商铺转租给第三方C.租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式；未采用书面形式的，视为不定期租赁D.C将商铺出租后，仍需履行对该商铺的维修义务，但当事人另有约定的除外E.承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失55.依据房产税相关制度，C将其购买的商铺出租给D公司，关于该商铺的房产税缴纳，下列计算方法和规定正确的有（）。A.房产税由房屋产权所有人C缴纳B.该商铺出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%C.若C将该商铺自用经营，则按房产原值一次减除一定比例后的余值计征房产税，税率为1.2%D.房产税按年征收，分期缴纳E.若C将商铺无偿提供给D公司使用，则无需缴纳房产税（二）某市因实施旧城改建项目，需要征收该市某老旧小区内的房屋。该项目已纳入该市2024年国民经济和社会发展年度计划。市政府作出了房屋征收决定并予以公告。征收范围内的房屋性质复杂，包含部分有产权证书的住宅、部分未登记建筑以及一处历史遗留的划拨土地上的自建房。被征收人王某对该项目的评估报告有异议。在补偿安置方面，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人李某选择了房屋产权调换，并结算了差价。请根据上述案例材料，结合相关法律法规，回答下列问题：56.市政府作出房屋征收决定前，应当进行的法定程序包括（）。A.组织有关部门对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理B.制定征收补偿方案并公布，征求公众意见，征求意见期限不得少于30日C.进行社会稳定风险评估D.征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用E.委托具有相应资质的房地产估价机构对被征收房屋进行预评估57.针对征收范围内的未登记建筑及历史遗留的自建房，下列处理原则正确的有（）。A.对认定为合法建筑的，应当给予补偿B.对认定为未超过批准期限的临时建筑的，应当给予适当补偿C.对认定为违法建筑的，不予补偿D.历史遗留的划拨土地上的自建房，无论何种情况，一律按违法建筑处理，不予补偿E.市、县级人民政府应当组织有关部门依法进行调查、认定和处理58.关于被征收房屋的房地产估价，下列表述正确的有（）。A.房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定B.评估机构应当独立、客观、公正地开展评估工作，并对其出具的评估报告负责C.被征收房屋的价值评估时点为房屋征收决定公告之日D.评估价值应当不低于房屋征收决定公告之日类似房地产的市场价格E.房地产估价机构不得转让受托的房屋征收评估业务59.王某对评估报告有异议，其可以采取的法定救济措施包括（）。A.自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估B.对复核结果有异议的，自收到复核结果之日起10日内，向房地产价格评估专家委员会申请鉴定C.对专家委员会的鉴定结论仍有异议的，可以依法提起行政复议或行政诉讼D.王某可以直接向人民法院起诉评估机构要求重新评估E.房屋征收部门不得干预评估机构的独立评估活动60.关于被征收人李某选择房屋产权调换并结算差价，下列规定正确的有（）。A.因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋B.产权调换房屋的评估价格应当与被征收房屋的评估价格采用相同的评估方法，且评估时点应当一致C.结算差价的原则是结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价D.李某选择产权调换后，在产权调换房交付前，征收部门应当向其支付临时安置费或者提供周转用房E.如果李某在规定的签约期限内未达成补偿协议，市政府可以直接强制拆除其房屋卷后答案及解析一、单项选择题1.【答案】B【解析】依据《民法典》第二百零九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第二百一十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。故ACD错误。2.【答案】A【解析】依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。商业用地最高年限为40年。3.【答案】D【解析】依据《城市房地产管理法》及有关法规，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖或者挂牌方式出让。工业用地不能随意采用协议方式出让。D项表述错误。4.【答案】C【解析】依据《土地管理法》第四十六条规定，征收下列土地的，由国务院批准：（一）永久基本农田；（二）永久基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；（三）其他土地超过七十公顷的。征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。50公顷（大于35公顷但非永久基本农田）的耕地不属于国务院批准范围，应由省级人民政府批准。5.【答案】D【解析】依据《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。“已通过竣工验收”是商品房现售的条件之一，而非预售条件。故D不符合。6.【答案】D【解析】依据《民法典》第四百零五条规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。本题是先抵押后出租，不适用买卖不破租赁原则，抵押权实现时，租赁合同对受让人不具有约束力，但租赁合同本身有效。故D最符合法理与规定。7.【答案】A【解析】依据《房产税暂行条例》第五条，下列房产免纳房产税：一、国家机关、人民团体、军队自用的房产；二、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；三、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；四、个人所有非营业用的房产；五、经财政部批准免税的其他房产。A项免税；B项企业办学校不属财政拨付事业经费，不免税；C、D项均属营业用，不免税。8.【答案】A【解析】依据《土地增值税暂行条例》及其实施细则，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。评估价格是指由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。增值税是价外税，不在扣除之列。契税包含在地价款中。故A正确。9.【答案】A【解析】依据《不动产登记暂行条例》第十五至二十一条规定，不动产登记程序一般为：申请→受理→审核→登簿→核发证书。登记机构受理后进行审核，审核通过后记载于不动产登记簿，最后根据登记簿核发不动产权属证书或登记证明。10.【答案】B【解析】依据《房地产估价机构管理办法》规定，房地产估价机构是估价报告的法律责任主体和赔偿责任主体。估价师因过错给当事人造成损失的，由所在估价机构承担赔偿责任。机构赔偿后，可依法向有过错的估价师追偿，但对外承担责任的主体是估价机构。11.【答案】D【解析】依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。12.【答案】C【解析】依据《住房公积金管理条例》第二十四条规定，职工有下列情形之一的，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额：（一）购买、建造、翻建、大修自住住房的；（二）离休、退休的；（三）完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；（四）出境定居的；（五）偿还购房贷款本息的；（六）房租超出家庭工资收入的规定比例的。支付高额医疗费不属于法定提取情形（但部分地区有特病救助政策，法定答题标准为不可提取）。13.【答案】B【解析】“房地一体”原则是指土地使用权与地上建筑物所有权在转让、抵押等处分时不可分割。依据《民法典》第三百五十六、三百五十七条规定，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。反之亦然。B项正确。14.【答案】D【解析】依据《城乡规划法》第四十条规定，申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。不需要提交施工图审查合格文件（施工图审查是办理施工许可证的前置条件）。D项不属于建设工程规划许可证核发的前提。15.【答案】D【解析】依据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》规定，房地产开发企业开发建造的公共配套设施，建成后产权属于全体业主所有的，或无偿移交给政府、公用事业单位用于非营业性公共事业的，其成本、费用可以扣除。否则不予扣除或按可售面积分摊。16.【答案】C【解析】依据《民法典》第二百二十一条规定，预告登记后，债权消灭或者能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。17.【答案】A【解析】依据现行契税优惠政策，个人购买家庭唯一住房或第二套改善性住房，面积不超过90平方米的，减按1%的税率征收契税。计算公式为：Tax=18.【答案】C【解析】房地产估价合同属于受托合同，而非居间合同；委托人可以是任何自然人、法人或非法人组织，不限于金融机构；估价报告的著作权归属需按合同约定，若无约定，通常归估价机构所有，委托人仅有使用权；但依据《房地产估价机构管理办法》，从事房地产估价活动必须具备相应资质等级的估价机构。C正确。19.【答案】C【解析】依据《闲置土地处置办法》第十四条规定，未动工开发满一年的，由市、县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》，无偿收回国有建设用地使用权，或者按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征收闲置费。20.【答案】D【解析】依据《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，保障性租赁住房的土地来源多样，包括集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地、新供应国有建设用地等。D项表述错误。二、多项选择题21.【答案】ABCDE【解析】依据《民法典》第三百九十九条规定，下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外；（三）学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产。全选。22.【答案】ACD【解析】依据《房地产估价机构管理办法》第九条规定，一级资质条件为：机构名称有房地产估价或评估字样；从事估价活动连续6年以上且取得二级资质3年以上；有限责任公司注册资本人民币200万元以上，合伙企业出资额人民币120万元以上；有15名以上专职注册房地产估价师；法定代表人或执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师。B项错在应为3年以上而非5年，E项同样错在3年。故选ACD。23.【答案】ABCDE【解析】依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第九条、第十条、第十二条相关规定，作出房屋征收决定必须符合公共利益和各项规划要求，安居工程等应纳入年度计划；需制定补偿方案并论证征求意见；需进行社会稳定风险评估；补偿费用应当足额到位、专户存储。五个选项均属于必要前提。24.【答案】ABCD【解析】依据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，开发成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。借款利息支出属于“房地产开发费用”中的财务费用，不计入开发成本。故选ABCD。25.【答案】ABC【解析】依据《城市商品房预售管理办法》第十条规定，开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县政府土地管理部门办理登记备案。第十三条规定，预售款必须用于有关工程建设。A、B表述一致，均合法。商品房预售合同登记备案目前主要起行政管理作用，不具有物权对抗效力（预告登记才具有），故D错。E项错在“90日”是针对现房交付后办理产权证的规定，而非预售合同备案。故选ABC。26.【答案】ABCD【解析】依据《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地；宅基地属于农民集体所有；出卖、出租、赠与住宅后再申请的，不予批准；国家鼓励进城落户的村民依法自愿有偿退出宅基地。同时，国家严禁城镇居民到农村购买宅基地及宅基地上农民住宅，故E错误。选ABCD。27.【答案】ABCDE【解析】依据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十八条规定，有下列情形之一的，当事人可以申请办理注销登记：不动产灭失的；权利人放弃不动产权利的；依法没收、征收或者收回不动产权利的；因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的；法律、行政法规规定的其他情形。对于权利人未申请的，登记机构可依据嘱托或职权注销。五项均属于可依职权或嘱托注销的情形。28.【答案】AC【解析】依据“营改增”相关政策规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税（全国适用）。个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税（适用于全国所有城市的普通及非普通住房）。但特例是：北京市、上海市、广州市和深圳市四个一线城市，个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。二线城市2年以上住房均免征增值税。故B、D、E错。选AC。29.【答案】ABCDE【解析】依据《房地产估价师职业资格制度规定》及《注册房地产估价师管理办法》第二十六条等规定，注册房地产估价师不得有下列行为：不允许他人以自己的名义从事估价业务；不在两个或两个以上机构执业；不以个人名义承接业务；不采取不正当手段获取业务；不得拒绝接受行业自律检查等。五项均为禁止行为。30.【答案】ABCDE【解析】依据《城市房地产转让管理规定》第十一条、十二条，划拨土地使用权转让需满足：使用者为企业、公司、经济组织或个人；领有国有土地使用证；具有合法的地上物产权证明。转让时一般需签订出让合同并补交出让金；但经批准也可不办理出让手续，但需将转让收益中的土地收益上缴国家。五项均为正确条件与程序表述。31.【答案】ABCDE【解析】依据《物业管理条例》第六条规定，业主在物业管理活动中享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受服务；（二）提议召开业主大会会议，提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权等。五项全选。32.【答案】ABE【解析】依据《国务院关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》，房地产开发项目保障性住房和普通商品住房最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目为25%。C项错误。房地产开发项目实行资本金制度，资本金只能用于本项目建设，不得抽逃。D项错误。选ABE。33.【答案】ABCD【解析】依据《不动产登记暂行条例》及《不动产登记资料查询暂行办法》，权利人、利害关系人（因交易、继承、诉讼等）及相关国家机关均可按权限查询；查询须说明目的且不得用于其他用途；涉及国家秘密、个人隐私的不动产登记资料不予随意查询。E项错误，非任何人可在互联网免费查所有信息，保护隐私是底线。选ABCD。34.【答案】ABCD【解析】依据《房产税暂行条例》及相关通知，从价计征依原值减除10%-30%后的余值计征（A对）；从租计征依租金收入计征（B对）；融资租赁房产由承租人自约定开始日次月起依余值缴纳（C对）；共有经营性房产由代管人或使用人缴纳（D对）。新建房屋交付使用前出租的，也应按租金缴纳房产税（E错）。35.【答案】ABD【解析】依据《国有土地上房屋征收评估办法》第二十至二十二条规定，被征收人或房屋征收部门对评估报告有异议的，应自收到报告之日起10日内向评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，自收到复核结果之日起10日内，向专家委员会申请鉴定。专家委员会出具书面鉴定意见。A、B、D正确。C项，对鉴定结论本身不能直接提起行政诉讼，而是对征收补偿决定不服方可诉讼。E项，房屋征收部门也是利益相关方，可以作为申请人申请复核。故选ABD。三、判断题36.【答案】√【解析】依据《民法典》第三百五十六条规定，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施应当一并处分。体现了房地一体原则。37.【答案】√【解析】依据《城市房地产管理法》第九条规定，城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。38.【答案】√【解析】依据《城市商品房预售管理办法》第十条，开发企业应当自签约之日起30日内，向商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。39.【答案】√【解析】土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。内外资企业、中外籍个人均适用。40.【答案】√【解析】依据《房地产估价规范》及行业惯例，估价报告的有效期通常自出具报告之日起计算，一般不超过一年，超过有效期需重新评估。41.【答案】×【解析】个人购买家庭第二套改善性住房的契税优惠政策（90平以下1%，90平以上2%）适用于全国除北京、上海、广州、深圳四个一线城市以外的地区。在四个一线城市，二套住房通常不享受该优惠，按3%征收。42.【答案】×【解析】依据《不动产登记暂行条例》第二十条规定，不动产登记机构受理登记申请后，对申请材料齐全、符合法定形式的，应当当场予以登记，不能当场登记的，应当在5个工作日内予以登记。注意是“受理申请后”，而非“申请后”，且法律另有规定的除外。43.【答案】×【解析】依据《城市房地产管理法》第四十条规定，划拨土地使用权随房屋所有权转移的，受让人可以办理出让手续缴纳出让金，也可以经批准保留划拨性质。并非必须办理出让手续。44.【答案】√【解析】依据《民法典》第四百零五条规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。即先租后抵，买卖不破租赁；先抵后租，抵押权实现时租赁合同对受让人无约束力。45.【答案】√【解析】依