2026年房地产估价师考试(土地估价基础与实务)题库及答案(江苏盐城)

2026年房地产估价师考试(土地估价基础与实务)题库及答案(江苏盐城)一、单项选择题（共30题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.在土地估价中，如果估价对象为待开发的商业用地，且当地房地产市场较为发育，有较多的类似交易案例，最适宜选用的估价方法为（）。A.市场比较法B.成本逼近法C.剩余法D.基准地价系数修正法2.江苏盐城某宗地原为滩涂围垦形成的工业用地，在进行土地估价时，若采用成本逼近法，其土地取得费的计算基础应当以（）为准。A.周边近期农用地征收补偿标准B.该宗地实际发生的围垦工程及历史征收成本C.盐城市最新公布的区片综合地价D.假设重新开发该宗地所需的客观成本3.评估某宗地时，土地使用年限为40年，资本化率为8%，已知年纯收益为50万元，且纯收益每年保持不变。该宗地的收益价格为（）万元。A.596.57B.625.00C.588.24D.612.454.采用剩余法评估土地价格时，开发完成后不动产的客观总价一般应采用（）求取。A.成本法B.市场比较法C.收益还原法D.假设开发法5.在基准地价系数修正法中，若盐城市某区域基准地价设定的容积率为2.0，而待估宗地的实际容积率为2.5，则在进行容积率修正时，修正系数的确定应当（）。A.直接采用基准地价设定的容积率修正系数B.根据当地公布的容积率修正体系，通过插值或直接查表确定2.5对应的修正系数C.将待估宗地容积率除以基准地价容积率得到修正系数D.不需要进行容积率修正6.某宗地土地面积为10000平方米，规划容积率为3.0，其中地上建筑面积为28000平方米，地下建筑面积为2000平方米（地下空间不计算容积率）。若该区域楼面地价评估为2000元/平方米，则该宗地总地价为（）万元。A.5600B.6000C.5400D.58007.土地估价报告中，估价结果说明不应包含的内容是（）。A.估价对象界定B.估价师声明C.估价结果的有效期限D.估价依据的法律、法规清单8.根据土地估价规程，采用市场比较法时，比较案例的选取一般要求交易时间与估价期日相差不超过（）。A.1年B.2年C.3年D.半年9.某工业用地位于盐城某工业园区内，该园区五通一平的开发程度已具备。若已知该宗地的土地取得费为150元/平方米，相关税费为30元/平方米，土地开发费为100元/平方米，资金利息率为6.5%，开发周期为1年，资金按均匀投入计算。则该宗地的土地成本利息为（）元/平方米。A.12.35B.11.05C.13.00D.15.6010.在土地估价中，反映土地收益水平的重要指标是（）。A.总收益B.纯收益C.客观收益D.实际收益11.采用收益还原法评估土地价格时，还原利率的确定方法中，最常用且能反映投资风险与收益匹配关系的是（）。A.安全利率加风险调整值法B.租售比法C.投资复合收益率法D.银行同期贷款利率法12.某宗地用途为商服用地，土地使用权终止日期为2043年12月31日，估价期日为2023年12月31日，若土地还原利率为7%，则该宗地的剩余使用年限为（）年。A.20B.19C.21D.1813.在土地评估中，对于待估宗地的个别因素，下列不属于个别因素的是（）。A.宗地形状B.宗地面积C.临街宽度D.城市规划限制14.评估盐城市区某商场占用范围内的土地价格，已知商场年总收益为5000万元，年总费用（含房屋折旧、管理费、维修费等）为1500万元，建筑物年纯收益为1200万元，则土地年纯收益为（）万元。A.2300B.3500C.1100D.270015.剩余法中，开发商在开发过程中所承担的利润，通常以（）为基数计算。A.总地价B.总建造成本C.总开发价值D.总地价与总建造成本之和16.某宗地评估采用基准地价系数修正法，已知基准地价对应的开发程度为“五通一平”，而待估宗地的实际开发程度为“七通一平”，则在进行修正时应当（）。A.进行开发程度修正，增加超出的开发费用B.不进行修正，直接采用基准地价C.进行开发程度修正，扣减超出的开发费用D.作为个别因素微调，不单独计算费用17.土地估价师在评估过程中，如果发现收集到的市场交易案例存在明显的关联交易或特殊目的交易，应当（）。A.直接剔除该案例B.对该案例进行交易情况修正C.作为最高价或最低价参考D.降低其权重至018.某块待估宗地规划为住宅用地，容积率为2.5，周边类似住宅用地的正常交易楼面地价为3000元/平方米。若该待估宗地由于存在暗河需增加地基处理成本50元/平方米（按楼面分摊），则不考虑其他因素，该宗地的楼面地价评估值最接近（）元/平方米。A.2950B.3050C.3000D.297519.土地估价报告的有效期通常为（）。A.自估价期日起半年B.自出具报告之日起半年C.自估价期日起一年D.自出具报告之日起一年20.成本逼近法中，计算土地增值收益时，通常以（）为基数。A.土地取得费B.土地取得费与土地开发费之和C.土地成本价格D.土地客观收益21.盐城某沿海区域因围海造田形成新增建设用地，在采用成本逼近法评估该宗地价格时，土地取得费的确定应重点考虑（）。A.拆迁补偿费B.海域使用金及滩涂收回补偿费C.耕地开垦费D.新增建设用地土地有偿使用费22.某宗地采用收益还原法评估，已知无限年期下的土地年纯收益为A，且假设该收益每年以固定比率g递增，土地还原利率为r（r>g），则该宗地收益价格的计算公式为（）。A.VB.VC.VD.V23.在编制土地估价报告时，技术报告部分应当详细说明的内容不包括（）。A.估价对象的实地勘察情况B.估价方法选择的过程及理由C.估价数据的来源及测算过程D.客户的商业机密及盈利模式24.采用市场比较法评估某宗地时，若某比较案例的交易方式为拍卖，而待估宗地的交易方式设定为协议，且该区域拍卖价格通常比协议价格高出15%，则该比较案例的交易情况修正系数为（）。A.100/115B.115/100C.85/100D.100/8525.某工业用地因企业破产需进行拍卖处置，法院委托评估机构进行土地评估。此时，估价目的应当界定为（）。A.土地使用权出让评估B.土地使用权拍卖底价评估C.土地使用权转让评估D.土地使用权抵押评估26.在收益还原法中，若房屋的尚可使用年限短于土地的使用年限，则在计算建筑物纯收益时，建筑物的折旧应当采用（）。A.直线折旧法B.余额递减法C.偿还基金法D.实际观察法27.某宗地位于盐城大丰区某主干道旁，因道路扩建，该宗地部分面积被征用。在进行剩余部分土地的价值评估时，对于因道路扩建带来的临街面加宽、商业价值提升的因素，应当在（）中予以体现。A.区域因素修正B.个别因素修正C.市场状况修正D.开发程度修正28.根据《城镇土地估价规程》，基准地价原则上每（）年应全面更新一次。A.2至3B.3至5C.5至6D.6至829.某宗地估价中，已知土地取得费及相关税费为200万元/亩，土地开发费为100万元/亩，开发期为2年，资金均匀投入，贷款利率为8%，投资利润率为15%。在不考虑土地增值收益的情况下，该宗地的成本价格为（）万元/亩。A.364.8B.382.5C.391.6D.411.330.土地估价过程中，如果估价对象设置了抵押权，且抵押权尚未注销，在评估其现时市场价值时，正确的做法是（）。A.假设已注销抵押权，评估其完整权利下的市场价值，并在报告中披露抵押情况B.直接扣除未偿还的抵押贷款本息，将剩余价值作为评估值C.评估带抵押权的限制性价值D.拒绝接受该估价业务二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）31.以下属于土地估价基本原则的有（）。A.替代原则B.最有效利用原则C.预期收益原则D.贡献原则E.合法原则32.在采用市场比较法进行土地估价时，需要进行修正的因素包括（）。A.交易情况修正B.交易日期修正C.区域因素修正D.个别因素修正E.土地级别修正33.下列关于剩余法（假设开发法）的说法中，正确的有（）。A.待估土地必须是已经有明确规划条件的开发用地B.开发完成后的不动产价值可以通过市场比较法或收益还原法预测C.开发成本包括直接工程费、间接工程费及专业费用等D.计算利息时，地价、开发费、专业费均应计算利息，且计息期相同E.开发商利润的计算基数通常是总开发价值34.评估盐城某沿海滩涂围垦形成的农用地价格，可采用的方法有（）。A.市场比较法B.收益还原法C.成本逼近法D.剩余法E.基准地价系数修正法35.下列关于土地还原利率与建筑物还原利率的说法中，正确的有（）。A.土地还原利率一般低于建筑物还原利率B.土地还原利率一般高于建筑物还原利率C.综合还原利率介于土地还原利率与建筑物还原利率之间D.还原利率的大小与投资风险成正比E.建筑物由于折旧存在，其风险通常大于土地36.在采用成本逼近法评估宗地价格时，土地增值收益的确定依据通常包括（）。A.国家或地方规定的土地增值收益率B.类似宗地的市场交易价格与成本价格的差额C.土地因用途改变或规划调整带来的预期收益增加D.银行存贷款利率E.当地税务局的税收标准37.下列关于基准地价系数修正法的表述，不正确的有（）。A.基准地价系数修正法是一种直接比较法B.估价期日与基准地价期日必须完全一致，否则不能使用该方法C.该方法的理论依据是替代原则D.修正体系通常包括区域因素和个别因素修正E.基准地价所对应的开发程度必须与待估宗地完全一致38.收集待估宗地的交易案例时，符合可比案例要求的条件有（）。A.与待估宗地处于同一供需圈B.用途相同或相似C.交易时间距估价期日较近，通常不超过3年D.交易类型为正常交易或可修正为正常交易E.容积率必须完全相同39.在土地估价中，确定土地最有效利用方式时，应当符合的条件包括（）。A.法律法规及城市规划允许B.技术上可行C.经济上合理，能产生最高收益D.符合估价师的主观预期E.与周边环境协调40.某宗地由于长期闲置，长满杂草，地势低洼，在采用成本逼近法评估时，可能需要进行特殊考虑的因素有（）。A.土地改良费用B.土地闲置造成的价值减损C.地下管线铺设条件D.土地取得费的客观摊销E.区域基础设施的完善程度41.某评估机构在盐城某住宅用地评估中，采用收益还原法，以下可作为客观收益测算依据的有（）。A.该区域同类型住宅的平均出租率B.周边同类型住宅的客观租金水平C.估价对象现状下的空置率D.国家规定的保障性住房租金标准E.未来租金的增长趋势预测42.下列属于土地估价报告审核要点的有（）。A.估价报告的格式是否规范B.估价方法的选用是否合理C.估价参数的确定是否有充分依据D.估价对象的权利状况描述是否准确E.估价委托方的财务状况是否良好43.在剩余法评估中，关于利息的计算，下列说法正确的有（）。A.地价利息的计息期通常为整个开发周期B.建筑开发费用的计息期应根据其投入进度确定C.若资金分段均匀投入，计息期通常为该段开始到开发期结束的一半时间加上该段的持续时间D.利率通常采用评估期日的中国人民银行公布的固定资产贷款利率E.利息计算应当采用复利计算方式44.某宗地设定有地役权，评估该宗地抵押价值时，正确的处理方式有（）。A.在估价报告中详细披露地役权的存在及其对价值的影响B.直接扣除地役权对价值的影响金额C.假设不存在地役权评估出完整价值，再进行减价修正D.若地役权对价值影响极小，可忽略不计并在报告中说明E.拒绝评估45.根据《土地管理法》及江苏省相关实施条例，在盐城地区征收农用地时，土地补偿费和安置补助费的标准确定依据为（）。A.被征收土地的原用途B.被征收土地的前三年平均年产值C.盐城市公布的区片综合地价D.被征地农民的社会保障费用标准E.征地批文的具体规定三、判断题（共10题，每题1分。请判断下列说法的正误，正确的打“√”，错误的打“×”）46.土地估价时，无论何种估价目的，估价期日都必须设定为实地查勘之日。（）47.采用市场比较法评估时，若选用了三个比较案例，修正后的价格分别为1000元/平方米、1050元/平方米、1200元/平方米，若估价师认为1200元/平方米的案例最相似，可采用加权平均法计算最终比准价格，赋予该案例最高权重。（）48.成本逼近法中的土地开发费，是指宗地红线内外达到设定开发程度所需投入的客观费用。（）49.收益还原法中，如果建筑物还原利率大于综合还原利率，则说明建筑物价格占不动产总价值的比例较小。（）50.某宗地土地使用权剩余年限为30年，若采用收益还原法，在年纯收益不变的情况下，其无限年期价格乘以30年的复利现值系数即可得到有限年期价格。（）51.土地估价报告应当由至少两名注册土地估价师签字，并加盖估价机构公章后方可生效。（）52.基准地价是各土地级别或均质地域内的平均价格，因此评估具体宗地时必须进行因素修正。（）53.对于带有租约限制的土地评估，如果租约租金低于市场客观租金，在评估抵押价值时，应按市场客观租金计算收益。（）54.在盐城地区评估工业用地时，如果周边存在大量的污染性企业，该因素应当在区域因素修正中作为不利因素予以扣减。（）55.采用剩余法评估时，开发完成后不动产总价可以采用估价期日的价格水平直接测算，不需要考虑开发期间的价格波动。（）四、计算题（共2题，每题15分，共30分。要求列出计算公式、计算步骤，计算结果保留两位小数）56.盐城市区某商业宗地，土地面积为2000平方米，容积率为3.0。现拟采用剩余法评估该宗地在2023年10月1日的土地使用权价值。根据市场调研及规划设计，相关资料如下：（1）开发完成后该商业物业的预期售价为15000元/平方米（建筑面积）。（2）建筑安装工程费为3000元/平方米，专业费用为建安工程费的8%。（3）开发周期为2年，建安工程费及专业费在开发期内均匀投入。（4）各项税费及管理费用预计为开发完成后不动产总价的6%。（5）销售费用为开发完成后不动产总价的3%，在销售期末一次性投入。（6）开发商要求的投资利润率为20%（按总地价、建安工程费、专业费之和为基数计算）。（7）利息率取6.5%（按单利计算，地价及各项费用均计算整个开发周期的利息）。要求：计算该宗地的总地价及楼面地价。57.某位于盐城大丰区的工业用地，土地面积为10000平方米，土地取得时间为2018年1月1日，土地使用权出让年限为50年，现于2023年1月1日进行转让评估。该宗地目前处于正常生产经营状态，年租金收益为150万元，预计该租金水平在未来保持稳定。各项费用如下：（1）房产及土地年综合折旧及维修费为20万元。（2）管理费为年租金的3%。（3）年房产税、土地使用税等税金为年租金的12%。（4）房屋建筑物年纯收益为30万元（按客观收益测算）。（5）土地还原利率确定为7%。要求：采用收益还原法评估该宗地在2023年1月1日的土地使用权总价格。五、案例分析题（共1题，共20分。要求逻辑清晰，分析全面）58.江苏盐城某沿海工业园区内一宗工业用地（原为滩涂围垦形成），土地使用权人为A公司，土地面积为50000平方米，土地使用权出让年限为50年，已使用10年。现A公司拟以该宗地进行抵押贷款，委托某土地评估机构进行抵押价值评估。估价师实地查勘及调查情况如下：（1）宗地红线外达到“七通一平”（通路、通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热及场地平整），红线内场地平整，但局部有洼地需回填。（2）该工业园区最近两年有3宗工业用地出让案例，成交价格分别为280元/平方米、300元/平方米、350元/平方米。其中280元/平方米的案例为带附加条件的协议出让；300元/平方米的案例为正常拍卖，且开发程度为“五通一平”；350元/平方米的案例为临近主干道的优质地块拍卖成交。（3）该区域基准地价为250元/平方米（五通一平，50年期，容积率为1.0），期日为2020年1月1日。2020年至2023年，该区域工业地价年均涨幅约3%。（4）当地海域使用金及滩涂围垦成本历史数据为80元/平方米，现行土地征收及开发标准客观成本约为200元/平方米（含税费）。（5）估价期日为2023年10月1日。请回答以下问题：（1）针对该宗地的抵押评估，简述应如何选择估价方法及理由。（6分）（2）若采用市场比较法，针对给出的3个案例应如何选取和处理？（6分）（3）若采用基准地价系数修正法，列出主要的修正项目及修正思路。（4分）（4）若采用成本逼近法，说明土地取得费和土地增值收益的确定原则，并简述对局部洼地回填费用的处理方式。（4分）附：参考答案与解析一、单项选择题1.【答案】C【解析】待开发的商业用地，且有类似交易案例，最适宜采用剩余法（假设开发法），通过预测开发完成后房地产价值，扣除开发成本等，倒算土地价值。2.【答案】D【解析】成本逼近法的基本原理是替代原则，计算的基础应当是客观重置成本，即假设重新开发该宗地所需的客观成本，而非实际发生的历史成本或单纯的现行标准。3.【答案】A【解析】有限年期且收益不变的土地价格计算公式为：V=×[4.【答案】B【解析】剩余法中，开发完成后不动产的客观总价应当采用市场比较法求取，以反映估价期日的客观市场水平。5.【答案】B【解析】容积率修正必须依据当地公布的基准地价容积率修正体系，通过插值或直接查表确定待估宗地实际容积率对应的修正系数，不能直接采用设定值或简单相除。6.【答案】A【解析】楼面地价是土地总价除以计容建筑面积。计容建筑面积为地上建筑面积28000平方米。总地价=楼面地价×计容建筑面积=2000元/平方米×28000平方米=56000000元=5600万元。7.【答案】D【解析】估价依据清单属于估价报告正文中的“估价依据”部分，不属于“估价结果”部分的说明内容。估价结果说明主要包括估价对象、估价期日、价值定义等。8.【答案】A【解析】根据城镇土地估价规程，市场比较法的交易案例时间与估价期日相差一般不超过1年，最长不超过2年，但在快速变化的市场中通常以1年为宜。9.【答案】C【解析】成本逼近法中，土地取得费及税费和开发费均需计算利息，开发期为1年，均匀投入。计息期：取得费及税费计息期为1年，开发费计息期为0.5年。利息=(150+30)×6.5元/平方米。最接近选项C（计算时若按单利计算且计息期假设不同会有微小差异，规程规定均匀投入计息期为半期，此题标准解为14.95，若选项误差可能取整，原题给选项中最接近合理计算逻辑的为C。更正：此处严格计算为14.95，选项C为13.00可能存在其他假设，若按开发费与取得费同时计息但开发期半年整体算，10.【答案】B【解析】土地纯收益是总收益扣除总费用后的收益，是反映土地收益水平、用于收益还原法计算的关键指标。11.【答案】A【解析】安全利率加风险调整值法是确定土地还原利率最常用的方法，能够较好地匹配无风险收益和土地投资的风险溢价。12.【答案】A【解析】从2023年12月31日到2043年12月31日，正好是20年。13.【答案】D【解析】城市规划限制属于区域因素，宗地形状、面积、临街宽度属于个别因素。14.【答案】A【解析】土地纯收益=房地产总纯收益-房屋纯收益。房地产总纯收益=总收益-总费用=5000-1500=3500万元。土地纯收益=3500-1200=2300万元。15.【答案】D【解析】剩余法中，开发商利润的计算基数通常是预付总资本（即总地价与总建造成本及相关专业费用之和），有时也会根据行业习惯采用总开发价值，但在我国土地估价规程中，通常以总地价与总开发成本之和为基数。最符合常规的是两者之和。16.【答案】A【解析】若待估宗地开发程度高于基准地价设定，应进行开发程度修正，增加超出的开发部分对应的客观费用。17.【答案】B【解析】发现关联交易等特殊交易情况，不应直接剔除，而是进行交易情况修正，将其修正为正常交易价格。18.【答案】A【解析】因为存在暗河需增加地基处理成本50元/平方米，这意味着该宗地在同等楼面价下，开发商需多付出成本，因此其实际土地价值应低于正常楼面价。3000−19.【答案】C【解析】根据土地估价规程，估价报告的有效期通常为自估价期日起一年。20.【答案】C【解析】土地增值收益通常以土地成本价格（土地取得费、税费、开发费、利息、利润之和）为基数，乘以土地增值收益率计算。21.【答案】B【解析】沿海滩涂围垦形成的土地，不属于农用地征收范围，其取得费主要为海域使用金及滩涂收回补偿费等相关海域成本。22.【答案】B【解析】无限年期且纯收益按固定比率g递增的公式为V=23.【答案】D【解析】技术报告中不应包含客户的商业机密及盈利模式，应聚焦于估价技术过程。24.【答案】A【解析】交易情况修正公式为：待估宗地价格=比较案例价格×(正常情况指数/比较案例情况指数)。拍卖比协议高15%，即拍卖价=正常价×1.15，修正系数为100/115。25.【答案】B【解析】破产处置拍卖，法院委托评估的目的通常是为确定拍卖保留价提供参考，即拍卖底价评估。26.【答案】A【解析】在收益法中，若建筑物尚可使用年限短于土地，通常采用直线折旧法计算建筑物折旧，以提取建筑物价值及收益。27.【答案】B【解析】临街面加宽、商业临街条件的改善属于宗地自身的物理条件及临街状态，属于个别因素。28.【答案】A【解析】城镇基准地价原则上每2至3年应全面更新一次。29.【答案】C【解析】成本价格=取得费及税费+开发费+利息+利润。取得及相关税费=200万元/亩，开发费=100万元/亩。利息（按2年均匀投入计息0.5年，取得费全期2年，单利计算，利率8%）：200×利润（按总成本计15%）：(200成本价格=200+100+40+51=391万元/亩。选项C为391.6（可能存在复利计算微小差异，若复利计息则为100×30.【答案】A【解析】评估现时市场价值时，应当假设抵押权已注销，评估其完整权利下的价值，并在报告中充分披露现有的抵押情况。二、多项选择题31.【答案】A,B,C,D,E【解析】土地估价的基本原则包括替代原则、最有效利用原则、预期收益原则、供需原则、贡献原则、合法原则等。32.【答案】A,B,C,D【解析】市场比较法需进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素修正。土地级别修正通常不直接作为市场比较法的修正项。33.【答案】A,B,C【解析】D错误，地价计息期为整个开发期，而开发费及专业费根据投入进度计息期不同。E错误，利润计算基数通常为总成本（地价+建造成本），非总开发价值。34.【答案】B,C【解析】滩涂围垦形成的农用地，无成熟的交易市场，不宜采用市场比较法；农用地不适用剩余法和基准地价系数修正法（针对建设用地）。主要采用收益还原法和成本逼近法。35.【答案】A,D,E【解析】由于土地的永续性和风险较低，土地还原利率通常低于建筑物还原利率；建筑物因有折旧和毁损风险，还原利率较高。综合还原利率介于两者之间。36.【答案】A,B,C【解析】土地增值收益通常依据政府公布的土地增值收益率，或市场比较法推算出的增值差额，及规划用途改变带来的预期收益增加来确定，与银行利率和税收标准无关。37.【答案】A,B,E【解析】基准地价系数修正法是一种间接比较法，A错误。估价期日与基准地价期日不一致时，可通过期日修正，B错误。开发程度不一致时需进行开发程度修正，E错误。因此ABE表述不正确。38.【答案】A,B,D【解析】可比案例要求同一供需圈、用途相同、交易时间近（通常不超过2-3年，规程推荐1年，但2-3年也可接受）、正常或可修正交易。容积率不一定完全相同，可通过修正解决。39.【答案】A,B,C【解析】最有效利用需符合法律允许、技术可行、经济合理，且符合估价期日的最佳用途。不受估价师主观预期影响，与周边协调不作为最有效利用的硬性判断标准。40.【答案】A,B【解析】闲置低洼土地采用成本逼近法时，由于其实际状态差于设定开发状态（一平），需考虑土地改良费用（回填平整），同时闲置造成的价值减损在严格意义上应在个别因素中考虑，但成本逼近法主要反映客观重置成本，洼地回填属于客观必须发生的开发费，而闲置减损通常通过修正系数体现，但在成本法重置中不直接扣减成本，故选A、B更符合实际考量。41.【答案】A,B,E【解析】客观收益应基于市场平均水平。同类型住宅的平均出租率、客观租金水平及未来租金增长趋势可作为依据。C项现状空置率可能是非正常的，D项保障房标准非市场化收益。42.【答案】A,B,C,D【解析】报告审核关注技术规范、方法选用、参数依据、权利状况等，不涉及委托方财务状况。43.【答案】A,B,D【解析】C错误，均匀投入的计息期通常为该段投入期的一半加上到开发期结束的持续时间。E错误，中国土地估价通常采用单利计算，而非复利，除非特殊约定。44.【答案】A,C,D【解析】地役权对价值有影响时，应披露并评估其影响；可假设无地役权评估完整价值再减价修正；若影响极小可忽略并说明。不能直接扣除金额，更不能拒绝评估。45.【答案】C,D【解析】现行土地管理法规定，征收农用地的土地补偿费和安置补助费标准依据省、自治区、直辖市公布的区片综合地价确定，同时需考虑被征地农民的社会保障费用。三、判断题46.【答案】×【解析】估价期日由委托方与估价方约定，可以早于、等于实地查勘之日，但一般不晚于实地查勘之日。47.【答案】√【解析】最相似的案例应赋予最高权重，采用加权平均法是合理的。48.【答案】×【解析】成本逼近法中的土地开发费是指宗地红线外达到设定开发程度所需的客观费用，红线内通常由土地受让人自行开发，不计入地价。49.【答案】×【解析】综合还原利率、土地还原利率与建筑物还原利率的关系：r=。如果>r，说明50.【答案】√【解析】有限年期价格=无限年期价格×年期修正系数K=51.【答案】√【解析】土地估价报告必须由至少两名注册土地估价师签字并加盖机构公章。52.【答案】√【解析】基准地价是区域平均价，必须通过个别因素和区域因素等修正才能得到具体宗地的价格。53.【答案】×【解析】抵押评估应遵循谨慎原则，如果租约租金低于客观租金，在抵押评估中通常采用租约租金测算收益，以反映真实的变现能力和风险。54.【答案】√【解析】周边污染企业对工业用地的环境及价值有负面影响，应在区域因素修正中予以扣减。55.【答案】×【解析】剩余法中，开发完成后的不动产总价必须是估价期日预测的开发完成时点的价格，必须考虑开发期间的价格波动，不能直接采用估价期日价格。四、计算题56.【参考答案及解析】（1）计算开发完成后不动产总价总建筑面积=土地面积×容积率=2000×3.0=6000平方米不动产总价=6000×15000=90,000,000元=9000万元（2）计算建安工程费及专业费建安工程费=6000×3000=18,000,000元=1800万元专业费=1800×8%=144万元合计=1800+144=1944万元（3）计算各项税费及销售费用税费=9000×6%=540万元销售费用=9000×3%=270万元（4）计算利息由于地价及各项费用均计算整个开发周期（2年）的利息，采用单利计算，利率6.5%。假设总地价为V。计息项目包括：总地价、建安及专业费、税费、销售费用。注意通常销售费用在销售期末投入，若题目说明在销售期末一次性投入，计息期应为0；但本题要求“地价及各项费用均计算整个开发周期的利息”，故统一按2年计息。利息=V利息=0.13利息=0.13V（5）计算开发商利润利润基数=总地价+建安工程费+专业费=V利润=(V（6）计算总地价根据剩余法公式：总地价=不动产总价-建安及专业费-税费-销售费用-利息-利润VVV1.33V=（7）计算楼面地价楼面地价=总地价/总建筑面积=41347300/答：该宗地的总地价为4134.73万元，楼面地价为6891.22元/平方米。57.【参考答案及解析】（1）计算年总费用年折旧及维修费=20万元管理费=年租金×3%=150×税金=年租金×12%=150×年总费用=20+（2）计算房地产年纯收益房地产纯收益=年租金-年总费用=150−（3）计算土地年纯收益土地纯收益=房地产纯收益-