2026年兰州房地产估价师考试题库及答案

2026年兰州房地产估价师考试题库及答案一、单项选择题（共30题，每题1分。每题的备选答案中，只有一个最符合题意）1.房地产估价从某种意义上讲是（）房地产的价值。A.测算B.发明C.发现D.创造2.兰州市某房地产估价机构在承接某国有土地上房屋征收评估项目时，需要确定评估价值内涵。根据《国有土地上房屋征收评估办法》，被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不包含（）。A.搬迁安置费用B.停产停业损失C.土地使用权价值D.违法建筑的价值3.下列房地产状况中，属于房地产区位状况的是（）。A.土地形状B.建筑结构C.交通条件D.设施设备4.评估某商铺的收益价格时，若其未来净收益每年不变，收益期限为无限年期，则其计算公式为（）。A.VB.VC.VD.V5.在市场比较法中，如果可比实例的成交价格比正常市场价格偏低，则在将可比实例价格修正为正常市场价格时，其交易情况修正系数应（）。A.大于100%B.小于100%C.等于100%D.无法确定6.兰州市某住宅小区于2023年建成交付，现因司法处置需评估其现值。经测算，该建筑物的重置价格为8000元/平方米，有效经过年数为3年，经济寿命为50年，残值率为5%。采用直线法计算其折旧总额为（）元/平方米。A.240B.456C.480D.5137.房地产估价中，遵循最高最佳使用原则的前提条件是（）。A.该原则适用于所有房地产估价B.必须是在合法原则的前提下C.必须是在替代原则的前提下D.必须是在估价时点之前已经实现8.某宗土地面积为1000平方米，容积率为2.0，楼面地价为3000元/平方米。若在该土地上建设总建筑面积为2500平方米的建筑物，则该宗土地的总价为（）万元。A.300B.600C.750D.8009.采用成本法评估房地产价值时，投资利息的计算基数通常不包括（）。A.土地取得成本B.开发成本C.管理费用D.销售税费10.收益法中，资本化率（报酬率）的实质是一种（）。A.收益率B.折现率C.通货膨胀率D.银行存款利率11.兰州市某宗房地产在估价时点出租，月租金为5000元，空置率为10%，运营费用率为毛租金的25%。假设年报酬率为5%，收益期限为40年，则该房地产的收益价格为（）万元。A.83.24B.92.48C.102.36D.120.0012.在假设开发法中，测算开发完成后的房地产价值时，如果采用市场比较法，通常应采用（）。A.估价时点的市场价格B.开发完成时的未来市场价格C.历史平均市场价格D.政府指导价13.下列关于房地产估价报告格式的说法，错误的是（）。A.估价报告应当采用纸质形式B.估价报告应当由估价师签字并加盖估价机构公章C.估价报告应当至少由两名注册房地产估价师签字D.估价报告有效期为一年，自估价报告出具之日起计算14.基准地价修正法属于（）的一种。A.市场比较法B.收益法C.成本法D.假设开发法15.某建筑物已使用15年，经估价人员实地勘察，其墙体出现轻微裂缝，但尚不影响整体结构安全。这种损耗属于（）。A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.外部折旧16.评估某工业房地产时，最不宜采用的方法是（）。A.成本法B.市场比较法C.收益法D.假设开发法17.某宗房地产的收益期限为50年，已知前5年的净收益分别为20万、22万、25万、28万、30万元，从第6年开始每年净收益固定为30万元。若报酬率为8%，该房地产的收益价值为（）万元。A.332.15B.345.68C.350.42D.368.5218.兰州市某区域因规划新建地铁线路，导致周边房地产价格在短期内出现明显上涨。这种价格变动主要体现了房地产的（）特性。A.不可移动性B.用途多样性C.相互影响性D.易受限制性19.在运用市场比较法时，选取的可比实例数量通常为（）。A.1个即可B.2-3个C.3-10个D.越多越好20.某房地产开发项目的土地取得成本为2000万元，开发成本为5000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，投资利息为500万元，销售税费为400万元，开发利润为1000万元。该项目的积算价格（重置完全价值）为（）万元。A.8900B.9100C.9400D.960021.房地产估价的程序中，承接估价业务后的第一步工作是（）。A.搜集估价所需资料B.实地查勘估价对象C.确定估价基本事项D.选用估价方法进行测算22.某宗房地产在评估中采用多种估价方法，且得出的结果差异较大。此时，估价人员通常采用的最终结果确定方法是（）。A.简单算术平均数法B.加权算术平均数法C.中位数法D.众数法23.如果某房地产的土地使用权是划拨取得的，在评估其抵押价值时，应当（）。A.扣除应补交的土地出让金B.不扣除任何费用C.按出让土地评估D.按照租赁土地评估24.某商铺的报酬率为7%，每年净收益保持不变，收益期限为无限年期，当前评估价值为500万元。若因市场环境变化，报酬率上升为8%，则其新的评估价值为（）万元。A.437.50B.450.00C.462.50D.475.0025.在建筑物折旧的计算中，如果建筑物的经济寿命早于土地使用年限结束，则建筑物的折旧年限应按（）计算。A.土地使用年限B.建筑物经济寿命C.建筑物经济寿命减去已经使用的年数D.土地使用年限减去已经使用的年数26.某房地产的建筑面积为150平方米，其中套内建筑面积为120平方米，套内阳台建筑面积为10平方米。如果同区域类似房地产的套内建筑面积单价为10000元/平方米，则该房地产的总价约为（）万元。A.120B.130C.150D.16027.评估某宗房地产再次抵押的价值时，应当以（）为准。A.该房地产的初次抵押价值B.该房地产的现时市场价值C.该房地产的初次抵押价值扣除已担保债权后的余额D.该房地产的现时市场价值扣除已担保债权后的余额28.下列关于房地产状况调整的说法，正确的是（）。A.房地产状况调整包括区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整B.可比实例状况应该是估价时点时的状况C.估价对象状况应该是成交日期时的状况D.房地产状况调整通常以估价对象为基准，可比实例优于估价对象则调整系数小于100%29.兰州地处黄河河谷地带，地形对城市扩张有较大限制。在评估此类城市边缘地带的房地产时，应特别注意（）对价值的影响。A.土地肥力B.地形地貌及坡度C.气候条件D.水文地质30.房地产估价报告的内部审核制度中，审核人员通常不重点关注（）。A.估价人员是否到场实地查勘B.估价方法的选择是否合理C.估价测算过程中的参数选取是否准确D.委托人的财务状况是否良好二、多项选择题（共10题，每题2分。每题的备选答案中，有2个或2个以上符合题意，错选不得分；少选但选择正确的，每个选项得0.5分）31.房地产存在价格的前提条件包括（）。A.有用性B.稀缺性C.有效需求D.不可移动性E.用途多样性32.在房地产估价中，下列费用属于运营费用的有（）。A.房产税B.保险费C.维修费D.抵押贷款还本付息额E.房屋折旧费33.运用假设开发法评估房地产开发项目时，后续开发建设的必要支出通常包括（）。A.后续开发成本B.管理费用C.销售费用D.投资利息E.取得待开发房地产的税费34.影响房地产价格的社会因素主要有（）。A.政治安定状况B.社会治安状况C.城市化进程D.房地产投机E.居民收入水平35.在建筑物重置价格的测算中，建安工程费的计算方法通常有（）。A.单位比较法B.分部分项法C.工料测量法D.指数调整法E.假设开发法36.选取可比实例时，应符合的基本要求包括（）。A.可比实例应是估价对象的类似房地产B.成交日期应接近估价时点C.成交价格应为正常价格或可修正为正常价格D.可比实例的交易类型应与估价目的相吻合E.必须与估价对象处于同一街坊37.收益法评估中，确定报酬率的方法主要有（）。A.累加法B.市场提取法C.投资收益率排序插入法D.复合投资收益率法E.安全利率加风险调整值法38.下列情形中，可能会导致房地产估价折旧增加的有（）。A.建筑物老化B.建筑物设计落后C.周边环境恶化D.市场对房地产需求增加E.政府增加对房地产的税收39.房地产估价师在执业中应遵循的职业道德包括（）。A.诚实守信B.客观公正C.保守秘密D.回避利益冲突E.追求估价结果最大化40.兰州市某旧城改造项目中，涉及部分带有历史保护价值的建筑物评估。针对此类建筑物，估价时通常应注意（）。A.不能简单套用一般的成本法折旧公式B.其价值可能随着时间的推移而增加C.需要考虑其历史文化价值附加D.只能采用收益法进行评估E.评估时应遵循合法原则和最高最佳使用原则的特殊结合三、判断题（共10题，每题1分。请判断每题的表述是否正确）41.房地产估价是评估房地产的真实价值，因此评估结果应当是一个绝对客观的唯一数值，不带有任何主观判断。42.在市场比较法中，如果可比实例的成交价格低于正常市场价格，则交易情况修正系数应大于100%。43.采用收益法评估房地产时，运营费用中应包含房屋折旧费，因为这是维持房地产正常运转所必需的。44.建筑物的经济寿命是指建筑物从建成之日起到由于其老化、损坏而导致其价值减至零时的整个持续时间。45.在成本法中，计算投资利息时，无论是土地取得成本还是开发成本，均应假设在相应的开发期内均匀投入。46.兰州地区的房地产如果位于黄河行洪区内，即便有合法产权，也不得按照最高最佳使用原则评估其市场价值。47.估价时点原则要求估价结果是在估价委托合同签订时的客观合理价格。48.假设开发法在本质上是一种测算房地产开发利润的方法，而不是测算待开发房地产价值的方法。49.报酬资本化法和直接资本化法都是收益法中的具体方法，但前者通常考虑了收益期限和收益变化模式，后者较为简化。50.房地产估价报告的有效期通常为一年，但如果在此期间房地产市场发生剧烈波动，估价机构应及时调整或重新出具报告。四、计算题（共2题，每题10分。要求列出计算公式、计算过程及结果，结果保留两位小数）51.兰州市某商业综合楼为出租经营，估价师拟采用收益法评估其在2025年12月31日的市场价值。经调查测算，获得如下资料：（1）该房地产有效毛收入为每年200万元，且未来每年保持不变。（2）运营费用率为有效毛收入的30%。（3）该房地产的收益期限为40年。（4）经测算，该类房地产的报酬率为8%。请计算该商业综合楼在2025年12月31日的收益价值。52.某房地产开发企业于2022年底通过出让方式取得兰州市某宗面积为10000平方米的住宅用地，容积率为2.5，土地出让金为楼面地价4000元/平方米。该项目于2023年初开工，开发期为2年，2024年底竣工。现需评估该房地产开发项目在2024年底竣工时的总开发成本（积算价格）。相关数据如下：（1）土地取得成本：按出让时的楼面地价计算。（2）开发成本：建安工程费为3000元/平方米，前期工程费及其他开发费用为建安工程费的20%。（3）管理费用：为土地取得成本与开发成本之和的5%。（4）销售费用：为开发完成后总价值的3%，预计该住宅竣工时的市场售价为15000元/平方米。（5）投资利息：假设土地取得成本在开发期初一次性投入，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，贷款年利率为6%。（6）销售税费：为总价值的6%。（7）开发利润：按直接成本利润率20%计算（直接成本为土地取得成本与开发成本之和）。请按成本法计算该房地产开发项目的总积算价格（总价值）及单位面积积算价格。五、案例分析题（共1题，每题20分。要求逻辑清晰，分析合理）53.2025年，兰州市因城市轨道交通建设需要，拟征收城关区某沿街混合用途房地产。该建筑共6层，1层为商铺，2-6层为住宅。其中1层商铺为王某所有，建筑面积100平方米，当前出租给某餐饮店经营，剩余租期为2年，月租金为15000元（经查该租金低于市场租金，市场客观月租金应为20000元）。2-6层为按份共有住宅，产权人分别为李某、张某等5人。该建筑结构为钢混结构，经济寿命为60年，已使用20年。经调查，周边类似商铺的报酬率为6%，类似住宅的报酬率为5%。在征收评估过程中，发生了以下情况：（1）王某认为其商铺因地铁建设被征收，属于被动搬迁，要求按照其未来10年的预期收益进行补偿。（2）2-6层住宅的产权人李某因对评估结果不满，拒绝估价人员进入其房屋进行实地查勘。（3）在选用估价方法时，估价机构拟采用收益法和市场比较法分别对商铺和住宅进行评估。请根据上述情况，回答以下问题：（1）对于王某要求按未来10年预期收益进行补偿的主张，估价机构是否应予支持？说明理由。在评估该商铺价值时，应如何处理其租约问题？（2）对于李某拒绝实地查勘的情况，估价机构应采取何种程序上的应对措施？（3）在评估该商铺价值时，采用收益法测算，其净收益应如何确定？请简要列出计算思路及该商铺收益期限的确定原则。（4）对于2-6层住宅的评估，若因李某不配合导致无法获取其房屋内部装修状况，估价机构在估价报告中应如何进行披露和假设？（5）在征收评估中，除了市场比较法和收益法外，是否可以采用成本法？如果可以，成本法测算的结果在最终估价结果中的权重应如何考虑？六、答案与解析一、单项选择题1.【答案】C【解析】房地产估价是评估房地产的真实客观合理价值，从某种意义上讲是发现价值，而不是发明或创造价值。2.【答案】D【解析】被征收房屋价值不包含违法建筑的价值。搬迁安置费用和停产停业损失属于征收补偿费用，独立于房屋价值评估，但房屋价值本身包含合法的建筑物及其占用范围内的土地使用权价值。3.【答案】C【解析】房地产状况分为区位、实物和权益。交通条件属于区位状况；土地形状、建筑结构属于实物状况；设施设备一般属于实物状况。4.【答案】A【解析】收益期限为无限年期，每年净收益不变的公式为V=5.【答案】A【解析】可比实例价格偏低，说明其低于正常市场价格。要修正为正常市场价格，修正系数应为正常市场价格/可比实例价格，该比值大于1，即大于100%。6.【答案】B【解析】年折旧额=8000×(17.【答案】B【解析】最高最佳使用原则必须在合法原则的前提下进行，即最高最佳使用首先必须是合法用途。8.【答案】B【解析】土地总价=土地面积×容积率×楼面地价=1000×9.【答案】D【解析】投资利息的计算基数通常包括土地取得成本、开发成本和管理费用。销售税费通常在开发完成后发生，不计算利息。10.【答案】B【解析】收益法中的资本化率（报酬率）实质是一种折现率，是将未来收益折算为现值的比率。11.【答案】C【解析】年有效毛收入=5000×12×(1−10元。年净收益=54000×(12.【答案】B【解析】假设开发法中，开发完成后的价值是指开发完成时点的市场价值，即未来市场价格。13.【答案】D【解析】估价报告有效期并非固定一年，应根据房地产市场变化情况确定，一般不超过一年。14.【答案】A【解析】基准地价修正法本质上是一种市场比较法，是以政府公布的基准地价为基准进行交易日期、区域因素和个别因素修正的方法。15.【答案】A【解析】墙体裂缝属于建筑物实体老化或损坏，属于物质折旧。16.【答案】B【解析】工业房地产通常很少发生交易，且收益不稳定，但成本法应用较多，市场比较法通常不适用，若无特殊租赁情况，收益法也不适用。最不宜采用的往往是市场比较法。17.【答案】C【解析】分段计算。前5年现值=20/1.08+22/+25/+28/18.【答案】C【解析】地铁规划导致周边房地产升值，体现了房地产受周边环境、基础设施建设影响的特性，即相互影响性。19.【答案】C【解析】《房地产估价规范》规定，选取的可比实例数量通常为3个至10个。20.【答案】C【解析】积算价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润=2000+21.【答案】C【解析】估价程序一般为：受理估价委托->确定估价基本事项->编制估价作业方案->搜集资料->实地查勘等。确定估价基本事项是承接估价业务后的第一步工作。22.【答案】B【解析】多种方法结果差异大时，通常采用加权算术平均法，赋予更合适方法的结果更大权重。23.【答案】A【解析】划拨土地抵押时，其处置可能需补交出让金，因此评估抵押价值时应扣除应补交的土地出让金等费用。24.【答案】A【解析】原收益价值500=A/25.【答案】B【解析】若建筑物经济寿命早于土地使用年限结束，建筑物折旧按其经济寿命计算。26.【答案】A【解析】总价=套内建筑面积×套内建筑面积单价=120×27.【答案】D【解析】再次抵押价值=现时市场价值-已担保债权余额。28.【答案】A【解析】房地产状况调整包括区位、实物和权益状况调整。29.【答案】B【解析】兰州河谷地形，地形地貌及坡度对城市边缘地带房地产建设成本和适用性影响极大。30.【答案】D【解析】委托人财务状况不是房地产估价报告内部审核的重点内容。二、多项选择题31.【答案】A,B,C【解析】房地产存在价格的前提是有用性、稀缺性和有效需求。32.【答案】A,B,C【解析】运营费用一般包括房产税、保险费、维修费、管理费等，不包含抵押贷款还本付息额和房屋折旧费（会计折旧不属于运营费用，收益法计算的是经济折旧，已体现在价值中）。33.【答案】A,B,C,D【解析】取得待开发房地产的税费属于取得成本，不属于后续开发建设的必要支出。34.【答案】A,B,C,D【解析】居民收入水平属于经济因素，社会因素包括政治安定、社会治安、城市化、房地产投机等。35.【答案】A,B,C,D【解析】建安工程费计算方法包括单位比较法、分部分项法、工料测量法、指数调整法。假设开发法属于估价基本方法，不是测算重置价格的方法。36.【答案】A,B,C,D【解析】可比实例不要求必须在同一街坊，只要属于类似房地产即可。37.【答案】A,B,C,D,E【解析】累加法即安全利率加风险调整值法。D项复合投资收益率法（抵押贷款与自有资金组合法）也是确定报酬率的方法。38.【答案】A,B,C,E【解析】市场对房地产需求增加会导致价格上涨，折旧相对减小。其余选项均会导致折旧增加。39.【答案】A,B,C,D【解析】估价师应客观公正，不能追求估价结果最大化。40.【答案】A,B,C,E【解析】历史保护建筑可能具有增值潜力，不只适用收益法，需考虑历史文化附加值。三、判断题41.【答案】错误【解析】估价结果是带有估价师专业判断的客观合理价格，不是绝对唯一的客观真理。42.【答案】正确【解析】偏低说明需要往上调，修正系数大于100%。43.【答案】错误【解析】收益法中的运营费用不包含建筑物折旧费，会计上的折旧不作为现金流支出。44.【答案】错误【解析】经济寿命是建筑物在市场上维持其价值的时间，不是价值减至零的时间。45.【答案】错误【解析】土地取得成本通常假设在开发期初一次性投入，开发成本假设在开发期内均匀投入。46.【答案】正确【解析】行洪区内的房地产最高最佳使用受合法性限制，不能按常规最高最佳使用评估。47.【答案】错误【解析】估价时点是估价结果所对应的日期，不是合同签订日。48.【答案】错误【解析】假设开发法本质是测算待开发房地产价值的方法，通过倒挤利润实现。49.【答案】正确【解析】直接资本化法通常用单一资本化率将单一年度收益转化为价值，报酬法考虑现金流变化和收益期限。50.【答案】正确【解析】若市场剧烈波动，即使在有效期内，估价报告也可能不适用，需重新评估。四、计算题51.【答案与解析】（1）计算年净收益：有效毛收入=200万元年净收益A=（2）确定收益期限和报酬率：收益期限n=40（3）计算收益价值：根据收益法有限年期且净收益不变公式：VVVV=答：该商业综合楼在2025年12月31日的收益价值为1669.45万元。52.【答案与解析】（1）计算建筑面积：总建筑面积=土地面积×容积率=10000×（2）计算各项成本：①土地取得成本=25000×②开发成本=建安工程费+前期及其他费用=25000×③管理费用=(土地取得成本+开发成本)×5④总开发价值=25000×⑤销售费用=37500×⑥投资利息计算：土地取得资金在期初一次性投入，计息期2年