2026年全国房地产估价师考试（房地产制度法规政策）考前冲刺试题及答案

2026年全国房地产估价师考试（房地产制度法规政策）考前冲刺试题及答案一、单项选择题（共25题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意）1.根据《中华人民共和国民法典》物权编的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。下列选项中，属于“法律另有规定”即无需登记即可发生物权变动效力的是（）。A.设立建设用地使用权B.不动产物权因人民法院的法律文书导致变更C.转让建筑物及其附属设施所有权D.设立不动产抵押权2.某房地产开发企业通过出让方式取得一宗商业用地使用权，该宗地规划容积率为3.0。根据自然资源部关于节约集约用地的相关规定，下列关于该宗地开发利用的说法，正确的是（）。A.该企业可以在规定期限内分期缴纳土地出让金，首付款不得低于30%B.若该企业闲置该宗地满一年未动工开发，应按照土地出让价的20%征收闲置费C.若该企业因自身原因造成土地闲置满两年，自然资源主管部门有权无偿收回土地使用权D.该宗地的土地使用权出让合同中必须约定竣工时间，且最长不得超过五年3.关于国有土地上房屋征收与补偿，下列说法符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的是（）。A.房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作，实施单位以营利为目的B.被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由房屋征收部门依法强制拆除C.对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格D.房屋征收评估办法由国务院住房和城乡建设主管部门制定，但评估机构的选择由房屋征收部门直接指定4.张某将其拥有的一套住宅抵押给银行，办理了抵押登记。随后，张某未经银行同意，将该住宅出租给李某并已实际交付。抵押权实现时，该租赁合同对受让人王某的效力如何（）。A.租赁合同继续有效，王某需继续履行原租赁合同B.租赁合同对王某不具有约束力，王某有权要求李某搬离C.租赁合同效力待定，需经王某追认后方可继续履行D.租赁合同自动终止，张某应向李某承担违约责任5.房地产估价机构资质等级分为一、二、三级。根据《房地产估价机构管理办法》，关于各资质等级估价机构承揽业务范围的说法，正确的是（）。A.一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务B.二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市以外的各类房地产估价业务C.三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的各类房地产估价业务D.暂定期内的三级资质房地产估价机构不得从事司法鉴定估价业务6.根据《不动产登记暂行条例》及其实施细则，下列关于不动产登记类型的表述，正确的是（）。A.不动产首次登记是指不动产权利第一次登记到买受人名下B.预告登记后，债权消灭或者能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效C.更正登记只能由权利人、利害关系人申请，登记机构不得依职权进行D.异议登记后，申请人在异议登记之日起三十日内不起诉的，异议登记失效7.某市为建设跨江大桥，需要征收部分国有土地上房屋。在房屋征收决定前，房屋征收部门应当组织对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行登记建档。此项工作属于（）。A.房屋征收调查登记B.房屋征收评估C.房屋征收补偿方案论证D.社会稳定风险评估8.依据《中华人民共和国土地管理法》及其实施条例，关于耕地占补平衡制度，下列表述准确的是（）。A.非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地B.没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地C.农用地转为建设用地的，一律实行国务院批准制D.永久基本农田转为建设用地的，由省级人民政府批准9.关于住房公积金的提取和使用，下列符合《住房公积金管理条例》规定的是（）。A.职工购买、建造、翻建、大修自住住房的，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额B.职工死亡或者被宣告死亡的，其住房公积金账户内的存储余额纳入住房公积金增值收益C.住房公积金管理中心可以向单位或个人提供担保D.住房公积金的增值收益可以用于购买国债以外的其他金融产品10.2021年施行的《中华人民共和国民法典》对居住权作出了规定。下列关于居住权的说法，正确的是（）。A.居住权可以通过口头约定设立B.居住权设立后，居住权人有权将其转让给他人继承C.居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外D.设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记，居住权自合同生效时设立11.契税是房地产交易环节的重要税种。根据《中华人民共和国契税法》，下列关于契税计税依据的说法，错误的是（）。A.土地使用权出让的，计税依据为土地交付价格B.土地使用权互换、房屋互换的，计税依据为互换价格的差额C.房屋买卖的，计税依据为不含增值税的成交价格D.土地使用权赠与、房屋赠与的，计税依据由税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定12.房地产开发企业预售商品房，应当取得《商品房预售许可证》。根据《城市商品房预售管理办法》，房地产开发企业申请预售许可应当提交的证件及资料不包括（）。A.建设用地使用权证书B.建设工程规划许可证C.建筑工程施工许可证D.房屋竣工验收备案表13.城市房地产抵押中，关于抵押权的效力范围，下列说法正确的是（）。A.抵押权设立前抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响B.抵押期间，抵押人可以自由转让抵押财产，无需通知抵押权人C.建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物属于抵押财产D.以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权不属于抵押财产14.某物业管理区域拟召开业主大会选举业主委员会。根据《中华人民共和国民法典》及《物业管理条例》，下列关于业主共同决定事项及表决规则的说法，正确的是（）。A.选举业主委员会或者更换业主委员会成员，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意B.筹集建筑物及其附属设施的维修资金，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意C.决定改建、重建建筑物及其附属设施，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意D.业主大会会议应当由业主委员会组织召开，首次业主大会会议必须由建设单位组织召开15.关于房地产开发企业的资质管理，下列表述符合现行规定的是（）。A.房地产开发企业资质分为一级、二级、三级、四级四个资质等级B.一级资质由国务院住房和城乡建设主管部门审批C.二级资质及以下资质由省级人民政府住房和城乡建设主管部门审批D.房地产开发企业资质等级证书有效期为5年16.根据《中华人民共和国房产税暂行条例》，下列房产中，免征房产税的是（）。A.企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产B.个人所有拥有的营业用房C.出租的居民住宅D.城市居民出租的用于经营的房产17.根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，城镇土地使用税的计税依据是（）。A.纳税人实际占用的土地面积B.土地评估价格C.土地出让价格D.房屋建筑面积18.依据《中华人民共和国民法典》关于物业服务合同的规定，下列说法错误的是（）。A.物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，构成物业服务合同的组成部分B.物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域C.物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费D.业主将住宅改变为经营性用房的，应当经全体业主一致同意19.根据《房地产估价规范》，房地产估价报告应当由至少几名专职注册房地产估价师签名并加盖执业印章（）。A.一名B.两名C.三名D.两名以上（含两名）20.关于划拨土地使用权转让的条件，下列表述正确的是（）。A.划拨土地使用权一律不得转让B.划拨土地使用权转让时，受让方应当办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金C.划拨土地使用权转让的，只能由受让方办理划拨手续，无需缴纳出让金D.划拨土地使用权转让须经省级行政主管部门审批21.依据《中华人民共和国建筑法》，关于建筑工程施工许可的说法，正确的是（）。A.建筑开工前，建设单位应当向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证B.建设资金已落实的证明是申请施工许可证的法定条件之一，且建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%C.按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，仍需领取施工许可证D.施工许可证的有效期为六个月，因故不能按期开工的，应当向发证机关申请延期，延期以两次为限，每次不超过三个月22.房地产估价师在执业过程中，下列行为符合《房地产估价师职业资格制度规定》的是（）。A.允许他人以自己的名义从事房地产估价业务B.在估价报告中隐瞒真实情况，出具虚假估价报告C.同时在两家以上的房地产估价机构执业D.按照估价规范和程序进行房地产估价活动23.根据《中华人民共和国个人所得税法》及相关政策，个人转让自用五年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得（）。A.免征个人所得税B.减半征收个人所得税C.全额按照20%税率征收个人所得税D.按照财产转让收入的1%核定征收个人所得税24.在不动产登记中，关于不动产登记资料查询，下列说法符合《不动产登记暂行条例实施细则》的是（）。A.任何单位和个人都可以随意查询他人的不动产登记资料B.权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料C.不动产登记机构只能提供电子查询，不提供纸质查询D.律师受托代为查询的，无需提交任何证明材料即可查询委托人的不动产信息25.国家实行房地产成交价格申报制度。关于该制度，下列说法错误的是（）。A.房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价B.房地产转让应当以申报的成交价作为缴纳税费的依据C.申报成交价低于正常市场价且无正当理由的，以评估价格作为缴纳税费的依据D.房地产成交价格申报制度仅适用于新建商品房销售，不适用于二手房交易二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，错选或多选均不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）26.根据《中华人民共和国民法典》，下列财产中，不得抵押的有（）。A.土地所有权B.耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外C.学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施D.所有权、使用权不明或者有争议的财产E.正在建造的建筑物27.依据《国有土地上房屋征收评估办法》，房地产估价机构评估被征收房屋价值时，应当考虑影响被征收房屋价格的因素。这些因素主要包括（）。A.被征收房屋的区位B.被征收房屋的用途C.被征收房屋的建筑结构D.被征收房屋的新旧程度E.被征收房屋的抵押和租赁情况28.关于房地产转让，下列符合《中华人民共和国城市房地产管理法》规定的有（）。A.以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时房屋建设工程已经完成投资总额的百分之二十五以上B.以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件C.以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金D.以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家E.房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务不随之转移29.根据《中华人民共和国土地管理法》，国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为（）。A.农用地B.建设用地C.未利用地D.生态保护用地E.临时用地30.房地产估价机构在与委托人订立估价委托合同后，未经委托人书面同意，不得转让或者变相转让受托的估价业务。但在特定情形下可以转让。这些情形包括（）。A.估价业务涉及特殊专业领域，本机构缺乏相应专业估价人员B.委托方要求加快出具报告，本机构人员不足C.估价机构发生合并、分立、改制等情形，原估价业务由合并、分立、改制后的机构承接D.估价机构依法解散、破产，估价业务由承接其权利义务的机构承接E.估价委托合同解除31.根据《中华人民共和国契税法》，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。下列行为中，属于契税征税对象的有（）。A.国有土地使用权出让B.土地使用权转让C.房屋买卖D.房屋赠与E.房屋互换32.依据《住房公积金管理条例》，下列关于住房公积金提取条件的表述，正确的有（）。A.离休、退休的B.完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的C.出境定居的D.偿还购房贷款本息的E.职工在职期间被辞退的33.关于不动产预告登记，下列说法正确的有（）。A.预告登记的作用是为了保障将来实现物权B.预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力C.预告登记后，债权消灭的，预告登记失效D.预告登记后，能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效E.预告登记适用于所有不动产权利的设立，包括地役权和抵押权34.房地产开发企业销售商品房时，不得采取的违规销售行为包括（）。A.返本销售B.售后包租C.采取预订款方式预售D.分割拆零销售E.未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人35.根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及《城市房地产抵押管理办法》，下列关于房地产抵押的表述，正确的有（）。A.房地产抵押应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理B.房地产抵押合同自签订之日起生效，抵押权自登记时设立C.设立房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿D.房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋属于抵押财产E.抵押人将已出租的房屋抵押的，应当书面通知承租人，原租赁合同继续有效36.在不动产统一登记制度下，以下属于不动产登记机构应当登记的不动产权利类型有（）。A.集体土地所有权B.房屋等建筑物、构筑物所有权C.森林、林木所有权D.耕地、林地、草地等土地承包经营权E.建设用地使用权37.关于注册房地产估价师的继续教育，下列说法正确的有（）。A.注册房地产估价师在每一注册有效期内应当接受继续教育B.继续教育分为必修课和选修课C.继续教育是注册房地产估价师延续注册的必备条件之一D.注册房地产估价师继续教育不收取任何费用，由政府财政全额补贴E.脱产学习期间可以免除继续教育38.依据《物业管理条例》，在物业管理区域内，以下事项中需要业主共同决定的有（）。A.制定和修改业主大会议事规则B.制定和修改管理规约C.选举业主委员会或者更换业主委员会成员D.选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人E.动用专项维修资金进行房屋大修39.下列土地中，依法可以免缴城镇土地使用税的有（）。A.国家机关自用的土地B.人民团体自用的土地C.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地D.直接用于农、林、牧、渔业的生产用地E.企业厂区内的绿化用地40.房地产估价报告存在严重质量问题的，房地产估价机构和签字估价师可能面临的法律责任包括（）。A.由县级以上人民政府房地产主管部门责令限期改正，给予警告B.情节严重的，吊销房地产估价机构资质证书或注册证书C.给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任D.构成犯罪的，依法追究刑事责任E.由房地产主管部门处以罚款，但最高不得超过一万元三、判断题（共20题，每题0.5分。判断正确得0.5分，判断错误扣0.5分，本题最低得分为0分）41.土地使用权出让最高年限，居住用地为70年，工业用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年。（）42.不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法登记的，自登记时发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。（）43.房地产估价师可以同时在两个或者两个以上房地产估价机构执业，只要其能够保证估价质量即可。（）44.商品房预售所得款项，在不影响工程进度的前提下，开发企业可以挪用于其他项目的投资。（）45.业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。业主不得以放弃权利为由拒绝履行义务。（）46.住房公积金管理中心为了提高资金收益，可以将住房公积金余额用于购买股票等高风险金融产品。（）47.房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权必须同时转让。（）48.契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。（）49.不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。（）50.房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。（）51.土地增值税实行四级超率累进税率，增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。（）52.房地产开发企业资质等级分为一级、二级、三级、四级，新设立的房地产开发企业应当申请核定四级资质。（）53.抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。（）54.划拨土地使用权没有使用期限的限制，因此可以通过无偿转让的方式任意转移给任何单位和个人。（）55.在房屋征收评估中，被征收房屋的价值包含了被征收房屋室内装饰装修的价值，以及被征收房屋占用范围内土地使用权的价值。（）56.居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。（）57.个人所得税法规定的“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内，纳税人仅拥有一套住房。（）58.建设用地使用权出让合同由市、县人民政府自然资源主管部门与土地使用者签订。（）59.业主大会会议决定筹集建筑物及其附属设施的维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。（）60.房地产估价机构资质分为一级、二级、三级，新设立的房地产估价机构应当申请三级资质，并设一年的暂定期。（）四、综合分析题（共2大题，15小题，每小题2分。每小题的备选答案中有1个或1个以上符合题意，错选不得分；少选且正确的，每个选项得0.5分）（一）2024年5月，甲市自然资源和规划局挂牌出让一宗住宅用地使用权，A房地产开发公司（以下简称A公司）竞买成功，与自然资源主管部门签订了《国有建设用地使用权出让合同》，缴纳了全部土地出让金。该宗地面积为50000平方米，出让合同约定动工时间为2024年8月1日，竣工时间为2026年8月1日。2024年9月，A公司取得了该宗地的《不动产权证书》及《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》，随后开工建设。在项目建设过程中，A公司为筹集后续建设资金，拟将该宗地的一部分土地使用权抵押给B银行。同时，为提前回笼资金，A公司在项目工程进度达到规定条件后，向甲市住房和城乡建设局申请了商品房预售许可，取得预售许可证后开始预售商品房。购房者张某与A公司签订了一份《商品房买卖合同》，购买了一套建筑面积为100平方米的住宅，合同约定房屋总价款为200万元。张某支付了首付款60万元，其余140万元通过申请住房公积金贷款和商业贷款组合贷款支付。在办理贷款过程中，银行要求张某以该套住宅作为抵押物办理了预购商品房抵押预告登记。61.A公司在取得该宗地土地使用权时，关于土地出让金的缴纳和不动产权登记，下列说法正确的是（）。A.A公司必须在签订出让合同后一次性缴纳全部土地出让金才能申请登记B.土地出让金可以分期缴纳，但首付款比例不得低于50%，且一年内需缴清全部价款C.A公司在缴纳完毕全部土地出让金后，依法申请办理国有建设用地使用权首次登记D.A公司办理不动产登记时，登记机构应当按照土地面积和出让金比例收取登记费62.若A公司因资金链断裂，导致该宗地自出让合同约定的动工之日起满一年未动工开发，关于闲置土地的认定和处置，下列说法正确的有（）。A.属于政府原因造成的闲置，自然资源主管部门应当与A公司协商处置B.属于企业自身原因造成的闲置，应当按照土地出让价的20%征收土地闲置费C.属于企业自身原因造成的闲置，满两年的，可以无偿收回国有建设用地使用权D.土地闲置费不得列入生产成本E.即使属于政府原因造成的闲置，只要满一年，就必须征收土地闲置费63.A公司拟将该宗地部分土地使用权抵押给B银行，关于土地使用权的抵押，下列说法正确的有（）。A.A公司必须按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上方可抵押B.抵押时，该宗地上已经建成的建筑物应一并抵押C.抵押权自抵押合同生效时设立，未经登记不得对抗善意第三人D.A公司应当与B银行签订书面抵押合同，并办理不动产抵押登记E.建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物也自动属于抵押财产64.张某购买的住宅办理了预购商品房抵押预告登记，关于预告登记的效力，下列说法正确的是（）。A.预告登记后，未经张某同意，A公司处分该套住宅的，不发生物权效力B.预告登记后，债权消灭或者能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效C.预告登记的目的是为了保障张某将来取得该住宅的所有权D.预告登记后，张某即取得了该住宅的物权E.预告登记可以防止A公司“一房二卖”（二）某市因实施旧城改造项目，需要征收该市丙区某街道范围内的国有土地上房屋。2024年3月1日，该市人民政府作出房屋征收决定并予以公告。房屋征收部门委托具有相应资质的C房地产估价机构对征收范围内的房屋进行评估。被征收人王某的房屋位于该征收范围内，房屋性质为住宅，建筑面积为120平方米，房屋所有权证登记时间为2010年。C估价机构经实地查勘和市场调查后，采用比较法对王某的房屋进行了评估，评估总价为360万元。王某对评估结果有异议，认为评估价格低于周边类似房地产的市场价格。在规定的期限内，王某向C估价机构申请复核评估，C估价机构复核后维持了原评估结果。王某仍有异议，遂向该市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房屋征收部门按照评估价值向王某支付了货币补偿款。王某在取得补偿款后，拒绝在约定期限内搬迁。该市人民政府依法作出了补偿决定，王某在法定期限内未申请行政复议，也未提起行政诉讼，但在补偿决定规定的搬迁期限届满后仍未搬迁。65.在该房屋征收项目中，房屋征收部门委托C估价机构进行评估，关于估价机构的选择和确定，下列做法符合规定的是（）。A.房屋征收部门直接指定C估价机构进行评估B.房屋征收部门组织被征收人通过协商方式选定C估价机构C.若被征收人协商不成，通过多数决定、随机选定等方式确定C估价机构D.房屋征收决定作出后，由房屋征收部门在征收范围内公布估价机构名单，由被征收人投票选定E.估价费用由房屋征收部门承担，不由被征收人负担66.根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，该市人民政府在作出房屋征收决定前，应当进行的工作包括（）。A.进行社会稳定风险评估B.确保征收补偿费用足额到位、专户存储、专款专用C.组织有关部门对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理D.依法收回国有土地使用权E.对征收范围内的房屋进行查封67.王某对C估价机构的评估结果有异议，申请复核和鉴定。关于这一程序，下列说法正确的有（）。A.王某应当自收到评估报告之日起10日内，向C估价机构申请复核评估B.C估价机构应当自收到复核申请之日起10日内给予答复C.王某对复核结果仍有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向房地产价格评估专家委员会申请鉴定D.房地产价格评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内出具鉴定意见E.鉴定费用由C估价机构承担68.关于王某房屋被征收后的土地使用权问题，下列表述正确的是（）。A.房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回B.收回国有土地使用权应当由自然资源主管部门单独作出收回决定C.王某房屋被征收后，可以保留原土地使用权，仅交出房屋D.房屋征收部门在补偿王某房屋价值时，已经包含了土地使用权的补偿E.王某对收回土地使用权不服的，可以依法申请行政复议或提起行政诉讼69.针对王某在补偿决定规定的搬迁期限届满后仍未搬迁的行为，有权依法申请人民法院强制执行的机关是（）。A.房屋征收部门B.市人民政府C.街道办事处D.市住房和城乡建设局E.区人民政府70.假设王某的房屋为非住宅房屋，且因征收造成王某经营的商铺停产停业。根据相关规定，对王某停产停业损失的补偿，应当根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由（）制定。A.国务院B.国务院住房和城乡建设主管部门C.省、自治区、直辖市D.市级人民政府E.县级人民政府参考答案及解析一、单项选择题1.【答案】B【解析】根据《民法典》第二百二十九条规定，因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。A、C、D项均需依法登记才发生物权效力，B项属于法律另有规定的情形，无需登记即发生效力。2.【答案】C【解析】根据《闲置土地处置办法》及自然资源部相关规定，闲置土地满一年未动工开发的，按照土地出让价款的20%征缴土地闲置费；满两年未动工开发的，无偿收回国有建设用地使用权。A错误，土地出让金首付款不得低于50%，且一年内缴清，不是30%；B错误，应为20%，且现规定闲置费标准由各地制定，但在理论考试中“20%”为传统法定标准，关键在于C的表述最准确严谨；D错误，合同需约定竣工时间，并无“最长不得超过五年”的统一强制性规定，视具体项目而定。3.【答案】C【解析】A错误，房屋征收实施单位不得以营利为目的。B错误，被征收人在法定期限内不申请行政复议或不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行，而非房屋征收部门直接强拆。C正确，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。D错误，评估机构由被征收人协商选定，协商不成通过多数决定、随机选定等方式确定，而非直接指定。4.【答案】B【解析】根据《民法典》第四百零五条规定，抵押权设立前抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响（即买卖不破租赁）。但本题中张某是先抵押后出租，抵押权设立在先，租赁在后。抵押权实现时，租赁合同对受让人不具有约束力，受让人王某有权要求李某搬离。故选B。5.【答案】A【解析】根据《房地产估价机构管理办法》规定：一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务；二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市以外的房地产估价业务；三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、房屋征收以外的房地产估价业务。6.【答案】B【解析】A错误，首次登记是指不动产权利第一次登记，如初始土地登记、新建房屋所有权登记等，而非第一次登记到买受人名下（这属于转移登记）。B正确，《民法典》第二百二十一条规定，预告登记后，债权消灭或者能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。C错误，不动产登记机构发现登记事项错误且证据确凿的，可以依职权进行更正登记。D错误，异议登记后，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉的，异议登记失效。7.【答案】A【解析】房屋征收决定前，房屋征收部门应当组织对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行登记建档，此项工作在《国有土地上房屋征收与补偿条例》中明确规定为房屋征收调查登记。8.【答案】A【解析】B错误，没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地，并非直接缴纳耕地开垦费即可免除法定义务，且现行规定要求“占优补优、占水田补水田”。C错误，农用地转为建设用地须经原批准土地利用总体规划的机关批准，并非一律国务院批准。D错误，永久基本农田转为建设用地的，由国务院批准。9.【答案】A【解析】A正确，职工购买、建造、翻建、大修自住住房的，可以提取住房公积金。B错误，职工死亡或被宣告死亡的，其账户余额可以由继承人或受遗赠人继承。C错误，住房公积金管理中心不得向他人提供担保。D错误，住房公积金增值收益只能用于建立住房公积金贷款风险准备金、住房公积金管理中心的管理费用和建设城市廉租住房的补充资金，不得用于其他投资。10.【答案】C【解析】A错误，设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。B错误，居住权不得转让、继承。C正确，居住权原则上无偿设立，但当事人另有约定的除外。D错误，设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。11.【答案】A【解析】根据《契税法》及其实施细则，土地使用权出让的，计税依据为土地出让金。A项表述“土地交付价格”不准确，应为土地出让价格或者土地出让金。12.【答案】D【解析】商品房预售需要投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期，此时工程尚在建设中，不可能有《房屋竣工验收备案表》。竣工验收备案表是现售或交付的条件。A、B、C均为申请预售许可必须提供的材料。13.【答案】A【解析】A正确，《民法典》第四百零五条，抵押权设立前抵押财产已出租并转移占有的，原租赁关系不受影响。B错误，抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。C错误，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。D错误，“房地一致”原则，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。14.【答案】B【解析】A错误，选举业主委员会应当经参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数同意。B正确，筹集维修资金属于重大事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上且参与表决人数四分之三以上同意。C错误，改建、重建建筑物及其附属设施也是四分之三以上同意。D错误，首次业主大会会议可以由业主大会筹备组组织召开，筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办代表等组成，并非必须由建设单位组织召开。15.【答案】B【解析】根据现行《房地产开发企业资质管理规定》（2022年修订），房地产开发企业资质分为一、二两个资质等级，取消了三、四级资质。一级资质由国务院住房和城乡建设主管部门审批，二级资质由省级人民政府住房和城乡建设主管部门或者其确定的设区的市级人民政府住房和城乡建设主管部门审批。一级资质有效期为5年。故选B。16.【答案】A【解析】根据《房产税暂行条例》及相关税收优惠政策，企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产免征房产税。个人所有非营业用的房产免征房产税，但营业用房和出租的房产均需缴纳房产税。17.【答案】A【解析】城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。18.【答案】D【解析】D错误，根据《民法典》第二百七十九条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意，而非全体业主一致同意。19.【答案】B【解析】根据《房地产估价规范》和《房地产估价机构管理办法》规定，房地产估价报告应当由至少两名专职注册房地产估价师签名并加盖执业印章。20.【答案】B【解析】根据《城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。21.【答案】A【解析】B错误，建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，这是历史规定，现已取消合同价比例的强制要求，改为提供银行出具的资金证明或担保。但A是法定的基本程序，必须向工程所在地县级以上建设行政主管部门申请领取施工许可证。C错误，批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。D错误，施工许可证有效期通常为三个月。22.【答案】D【解析】A、B、C均为房地产估价师执业明令禁止的行为。D为应尽的法定义务，符合规范要求。23.【答案】A【解析】根据个人所得税相关政策，个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。24.【答案】B【解析】根据《不动产登记暂行条例实施细则》规定，权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料。不动产登记机构应当提供查询服务，不得随意向他人泄露权利人的不动产信息。25.【答案】D【解析】国家实行房地产成交价格申报制度，该制度适用于所有房地产转让行为，包括新建商品房销售和二手房交易。故D说法错误。二、多项选择题26.【答案】A,B,C,D【解析】根据《民法典》第三百九十九条规定，下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外；（三）学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产等。正在建造的建筑物属于可以抵押的财产，故E不选。27.【答案】A,B,C,D【解析】被征收房屋价值评估应当考虑区位、用途、建筑结构、新旧程度等因素。被征收房屋的抵押和租赁情况不影响房屋本身的市场价值，评估时不将其作为影响房屋物理价值的影响因素，而是作为产权披露事项。故E不选。28.【答案】A,B,C,D【解析】根据《城市房地产管理法》第三十九条、第四十条规定，A、B、C、D均正确。E错误，房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。29.【答案】A,B,C【解析】《土地管理法》第四条明确规定，国家实行土地用途管制制度，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。生态保护用地和临时用地不属于法定的土地用途分类。30.【答案】A,C,D【解析】估价机构不得转让或者变相转让受托的估价业务。但遇有下列情形之一的，可以转让：（一）估价业务涉及特殊专业领域，本机构缺乏相应专业估价人员；（二）估价机构发生合并、分立、改制等情形，原估价业务由合并、分立、改制后的机构承接；（三）估价机构依法解散、破产，估价业务由承接其权利义务的机构承接。B项人手不足不是法定转让理由。E项合同解除已无转让必要。31.【答案】A,B,C,D,E【解析】《契税法》规定，转移土地、房屋权属的行为包括：（一）土地使用权出让；（二）土地使用权转让，包括出售、赠与、互换；（三）房屋买卖、赠与、互换。故ABCDE全选。32.【答案】A,B,C,D【解析】《住房公积金管理条例》第二十四条规定了可以提取住房公积金的情形，包括离休退休、完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系、出境定居、偿还购房贷款本息等。E项在职期间被辞退不符合提取条件。33.【答案】A,B,C,D【解析】A、B、C、D均符合《民法典》关于预告登记的规定。E错误，预告登记主要适用于保障房屋等建筑物所有权的实现，一般不适用于地役权和一般抵押权（抵押权可直接登记，预购商品房抵押预告登记有其特殊性，但不涵盖所有抵押权）。34.【答案】A,B,D,E【解析】根据《商品房销售管理办法》，房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房；不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房；商品住宅按套销售，不得分割拆零销售；未解除商品房买卖合同前，不得将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。C项预售收取预订款是合法的，只要符合预售条件并专款监管即可，不属于违规销售。35.【答案】A,B,C,E【解析】A、B、C、E均符合房地产抵押相关法律规定。D错误，房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。36.【答案】A,B,C,D,E【解析】根据《不动产登记暂行条例》第五条规定，不动产登记机构应当登记的不动产权利包括集体土地所有权、房屋等建筑物构筑物所有权、森林林木所有权、耕地林地草地等土地承包经营权、建设用地使用权等。全选。37.【答案】A,B,C【解析】A、B、C正确。注册房地产估价师在每一注册有效期内必须接受继续教育，分为必修和选修，是延续注册的必备条件。D错误，继续教育费用一般由估价师或所在机构承担，而非政府全额补贴。E错误，脱产学习不能免除继续教育。38.【答案】A,B,C,D【解析】《民法典》第二百七十八条规定，制定和修改业主大会议事规则、管理规约，选举业主委员会或更换成员，选聘和解聘物业服务企业，筹集和使用专项维修资金等均需业主共同决定。E项“动用专项维修资金进行房屋大修”也属于共同决定事项，但由于本题考察具体法条表述，筹集和使用维修资金需要更高表决比例，故A、B、C、D表述更为准确直接属于业主共同决定事项。（注：本题E项表述本身也是共同决定事项，但为体现不同事项的表决要求，多选题常选具体法条列明的前几项法定事项）。39.【答案】A,B,C,D【解析】A、B、C、D均为法定免缴城镇土地使用税的范围。企业厂区内的绿化用地不属于免税范围，应照章缴纳城镇土地使用税。40.【答案】A,B,C,D【解析】房地产估价机构和签字估价师出具虚假或有重大差错报告的，可能面临责令改正、警告、吊销资质或注册证书、承担民事赔偿责任，甚至刑事责任。E错误，罚款金额根据情节轻重有所不同，通常不止一万元上限。三、判断题41.【答案】正确【解析】《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定了土地使用权出让最高年限：居住用地70年；工业用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年等。42.【答案】正确【解析】符合《民法典》第二百零九条规定。43.【答案】错误【解析】房地产估价师禁止在两个或两个以上房地产估价机构执业。44.【答案】错误【解析】商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设，不得挪作他用，这是法定监管要求。45.【答案】正确【解析】《民法典》第二百七十三条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。不得以放弃权利为由拒绝履行义务。46.【答案】错误【解析】住房公积金不得用于购买股票等高风险金融产品。47.【答案】正确【解析】房地一致原则，房屋转让时其占用范围内的土地使用权必须同时转让。48.【答案】正确【解析】《契税法》第九条规定，契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。49.【答案】正确【解析】《不动产登记暂行条例》及国家相关规定明确，不动产登记费按件收取。50.【答案】正确【解析】《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条规定，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。51.【答案】正确【解析】土地增值税实行四级超率累进税率。第一档：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。52.【答案】错误【解析】现行房地产开发企业资质已简化为一级、二级两个等级。53.【答案】正确【解析】《民法典》第四百零六条规定，抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押人转让抵押财产所得的价款，应当向抵押权人提前清偿债务或者提存。54.【答案】错误【解析】划拨土地使用权未经批准不得擅自转让，必须经有批准权的人民政府批准，且往往需要补缴土地出让金或依法处理土地收益。55.【答案】错误【解析】被征收房屋价值评估不包含室内装饰装修价值，装饰装修补偿另行计算。土地使用权的价值则包含在房屋价值评估中。56.【答案】正确【解析】《民法典》第三百七十条规定，居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。57.【答案】错误【解析】家庭唯一生活用房通常指在同一省、自治区、直辖市行政区域内仅拥有一套住房，但部分地方税务机关在实际执行