房地产估价师考试(土地估价基础与实务)题库及答案(甘肃2026年)

房地产估价师考试(土地估价基础与实务)题库及答案(甘肃2026年)一、单项选择题（共40题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意）1.在土地估价中，遵循最高最佳使用原则的前提条件是（）。A.土地的规划用途已经明确且不可更改B.该使用方式目前是否合法C.该使用方式在未来相当长一段时间内能够持续带来合法收益D.土地上已有建筑物且处于良好状态2.甘肃省某市在进行基准地价更新时，发现城市建成区外围由于轨道交通的开通，部分区域的区位条件发生了显著改善。在土地定级中，反映这种区位变化的因素属于（）。A.繁华程度因素B.交通条件因素C.基础设施状况因素D.环境条件因素3.某宗面积为10000平方米的工业用地，容积率为1.0。现经批准将该宗土地用途变更为商业，容积率调整为2.5。假设商业用地楼面地价为1500元/平方米，工业用地楼面地价为400元/平方米，则因用途和容积率变更产生的土地增值收益为（）万元。A.3350B.3750C.4000D.41504.采用市场比较法评估土地价格时，如果可比实例的形状为不规则形状，而待估宗地为规则形状，通常需要进行（）修正。A.宽度B.深度C.面积D.形状5.在收益还原法中，土地还原率实质上是（）。A.资本的投资收益率B.银行的存款利率C.土地纯收益与土地价格的比率D.房地产综合收益率6.土地估价中，已知土地年纯收益为A，且每年按比率g递减，土地还原率为r，收益年期为无限期，则该土地的评估价格公式为（）。A.VB.VC.VD.V7.某地块土地取得费为每亩20万元，土地开发费为每亩15万元，开发期为2年，资金均匀投入。已知银行贷款年利率为5%，则该地块的投资利息为（）万元/亩。A.1.5B.1.75C.2.5D.3.58.在成本逼近法中，计算土地增值收益的基础是（）。A.土地取得费B.土地开发费C.土地取得费、土地开发费及相关税费和利息利润之和D.土地的市场交易价格9.根据剩余法的基本原理，评估待建土地价格时，其计算公式为：地价=预计开发完成后不动产总价-（）。A.建筑费和专业费B.建筑费、专业费及不可预见费C.建筑费、专业费、不可预见费、利息、利润和税费D.建筑费、专业费、不可预见费、利息、利润、销售税费和租售费用10.某建筑物已使用10年，经测算其经济寿命为50年，残值率为2%。采用直线折旧法计算该建筑物的成新率为（）。A.80.4%B.81.6%C.82.0%D.98.0%11.在路线价法中，标准深度的连线通常被称为（）。A.深度百分率线B.里地线C.路线价线D.临街线12.甘肃省某县在制定征收农用地区片综合地价时，不考虑的因素是（）。A.土地原用途B.土地区位条件C.土地未来规划用途D.当地经济发展水平13.基准地价系数修正法的基本原理是（）。A.替代原理B.供求原理C.报酬递减原理D.预期原理14.下列关于土地估价报告格式的说法，正确的是（）。A.土地估价报告分为正文和附件两部分B.土地估价报告分为封皮、正文、附件和说明四个部分C.估价结果报告是提供给估价委托方使用的，技术报告由估价机构存档D.估价结果报告和技术报告都必须提供给委托方15.在城镇土地定级中，衡量商业服务繁华程度的具体指标是（）。A.商业网点数量B.商业从业人员数量C.商业服务中心的等级、规模和距离D.商业用地面积16.某宗地土地面积为2000平方米，容积率为3.0，开发商预计该项目建成后每平方米建筑面积售价为8000元，总开发成本（含建安、专业费等）为每平方米建筑面积3000元，销售税费为售价的6%，开发利润为总成本的20%，贷款利率为8%，开发周期为2年。假设地价一次性投入，则采用剩余法评估的该宗地楼面地价为（）元/平方米。（近似值）A.1500B.2000C.2500D.300017.根据马克思地租理论，级差地租II形成的条件是（）。A.土地肥沃程度的差别B.土地位置的差别C.在同一块土地上连续投资产生的劳动生产率的差别D.土地所有权的垄断18.某宗商业用地土地使用年限为40年，目前已使用10年，现欲评估其价格。已知该宗地无限年期价格为5000元/平方米，土地还原率为8%，则该宗地当前价格为（）元/平方米。A.3500B.3850C.4000D.415019.标定地价是市、县政府根据需要评估的，在正常土地市场中，在（）条件下，某一日期的土地使用权价格。A.一般市场B.特定市场C.公开市场D.限制市场20.土地估价中，如果待估宗地设有抵押权，且抵押权尚未注销，则在估价时应（）。A.不考虑抵押权的影响B.将抵押权作为地价减值因素予以扣除C.将抵押权作为地价增值因素予以增加D.在估价报告中披露抵押权情况，并按无抵押状态评估21.下列关于农用地估价的叙述，错误的是（）。A.农用地估价应充分考虑其自然属性B.农用地基准地价评估应以农用地级别为基础C.农用地交易市场不活跃，不宜采用市场比较法D.农用地收益还原法中的总收益应采用客观收益22.某宗地规划容积率为2.0，实际容积率为1.5，在采用市场比较法评估时，若可比实例的容积率均为2.0，则待估宗地需要进行容积率修正。通常情况下，容积率为1.5的住宅用地价格比容积率为2.0的住宅用地价格（）。A.高B.低C.相等D.无法确定23.某宗工业用地位于兰州市某工业园区内，周边交通十分便利，但存在一定的噪声污染。在评估该宗地时，环境因素修正应为（）。A.正向修正B.负向修正C.不作修正D.视污染程度决定是否修正24.建筑物重置价格与重建价格的区别在于（）。A.重置价格采用估价时点的建筑材料和设计，重建价格采用原有的建筑材料和设计B.重置价格采用原有的建筑材料和设计，重建价格采用估价时点的建筑材料和设计C.重置价格等于重建价格D.重置价格一般高于重建价格25.在假设开发法中，如果预计开发完成后的不动产价值是通过市场比较法求得的，那么该价值对应的时间点是（）。A.估价时点B.开发完成之时C.开发周期结束之日D.销售完毕之日26.某宗地总面积为5000平方米，土地单价为3000元/平方米，容积率为2.5，则该宗地的楼面地价为（）元/平方米。A.1000B.1200C.1500D.180027.土地估价师在采用基准地价系数修正法时，确定待估宗地所对应的基准地价级别的依据是（）。A.待估宗地的规划用途B.待估宗地的实际用途C.待估宗地在基准地价图上的地理位置D.待估宗地的土地使用权性质28.根据《城镇土地估价规程》，土地估价结果报告的有效期通常为（）。A.半年B.一年C.两年D.三年29.某宗地年租金为50万元，土地还原率为5%，假设年租金每年保持不变，收益年期为无限期，则该宗地价格为（）万元。A.1000B.900C.800D.50030.采用成本逼近法评估位于甘肃省定西市某荒山整治后的农用地价格时，下列哪项费用不应计入土地开发成本？（）A.土地平整费B.灌溉设施配套费C.田间道路修筑费D.农作物种植种苗费31.在城镇土地分等定级中，反映城镇土地质量的综合指标是（）。A.土地收益B.土地价格C.土地级别D.土地面积32.某宗商住综合用地，商业用房建筑面积占总建筑面积的40%，住宅占60%。已知商业部分楼面地价为2500元/平方米，住宅部分楼面地价为1500元/平方米，则该宗地的综合楼面地价为（）元/平方米。A.1800B.1900C.2000D.210033.在路线价法中，如果临街深度过深，超过标准深度部分的地价随深度增加而（）。A.递增B.递减C.不变D.呈指数递减34.土地估价中，确定土地还原率时，通常采用的方法不包括（）。A.安全利率加风险调整值法B.投资收益率排序插入法C.土地纯收益与价格比率法D.银行法定存款利率直接作为还原率35.某企业因破产需对其划拨土地使用权进行评估。在评估该划拨土地价格时，正确的方法是（）。A.评估其完全市场价格，不扣除任何费用B.评估其完全市场价格，并扣除应缴纳的土地出让金C.直接采用基准地价乘以相应的修正系数D.采用收益还原法，但还原率应大幅提高36.在房地产估价中，如果建筑物的有效年龄小于其实际年龄，说明该建筑物的（）。A.实际维护状况较差B.实际维护状况较好，或经过了更新改造C.经济寿命较短D.功能折旧较大37.根据土地经济学原理，当土地供给缺乏弹性时，土地的需求增加会导致地价（）。A.下降B.上升C.不变D.先升后降38.采用剩余法评估土地时，开发商利润的计算基数通常是（）。A.地价B.建筑费C.地价与开发成本之和D.不动产总价39.在基准地价评估中，用于测算级差收益的样本数据必须满足的条件是（）。A.样本数量足够多B.样本分布在各个级别内C.样本的利润率能够反映该级别的平均盈利水平D.样本必须是近期的土地交易案例40.下列关于标定地价评估的表述，错误的是（）。A.标定地价是政府公示地价体系的重要组成部分B.标定地价评估应以基准地价为依据C.标定地价只需评估标准宗地的价格D.标定地价应定期更新并向社会公示二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，错选不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）41.土地价格的主要特征包括（）。A.价格基础的不同性B.形成的市场性C.表示方式的多样性D.价格的动态性E.价格的绝对垄断性42.影响土地价格的一般因素有（）。A.行政因素B.社会因素C.经济因素D.区位因素E.人口因素43.评估国有建设用地使用权出让底价时，应当遵循的原则有（）。A.供需原则B.替代原则C.最有效使用原则D.合法原则E.贡献原则44.采用市场比较法评估土地价格时，选择可比实例应符合的要求包括（）。A.与待估宗地用途相同B.与待估宗地处于同一供需圈C.交易类型与估价目的相同D.交易时间与估价时点接近E.交易双方必须是自愿交易45.在收益还原法中，确定土地总收益时，应遵循的原则有（）。A.客观收益原则B.实际收益原则C.持续稳定收益原则D.安全收益原则E.合法收益原则46.成本逼近法评估土地价格的步骤包括（）。A.确定土地取得费及相关税费B.确定土地开发费C.计算投资利息和利润D.确定土地增值收益E.进行年期和区位修正47.假设开发法评估土地时，对开发完成后的房地产总价的预测，可以采用的方法有（）。A.市场比较法B.收益还原法C.成本法D.假设开发法E.基准地价系数修正法48.在城镇土地定级因素选择中，属于繁华程度因素的有（）。A.商服中心等级B.道路通达度C.公交便捷度D.商服中心功能E.农贸市场规模49.建筑物的折旧包括（）。A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.时间折旧E.市场折旧50.下列关于甘肃省自然资源和土地利用特点的表述，正确的有（）。A.土地总面积大，但适宜农业的耕地资源相对较少B.河西走廊地区水资源是制约土地开发利用的主要因素C.陇南地区地形复杂，土地细碎化严重D.黄土高原地区水土流失严重，需注重生态用地估价E.境内沙漠广布，未利用地无任何经济价值51.在路线价法中，深度百分率确定的方法主要有（）。A.四三二一法则B.九八七六法则C.哈柏法则D.苏慕斯法则E.霍夫曼法则52.土地估价报告中的“估价假设和限制条件”应当包括（）。A.估价人员对估价结果有重要影响但无法完全确定的假设B.委托方提供的资料真实性假设C.估价对象未设定抵押等他项权利的假设D.估价结果在特定市场条件下的有效性限制E.估价师对估价对象未来升值空间的预测53.评估宗地地价时，需要进行的个别因素修正主要包括（）。A.容积率修正B.使用年限修正C.宽度修正D.深度修正E.交通距离修正54.根据土地管理的相关法规，下列属于闲置土地处置方式的有（）。A.延长开发建设时间，但最长不得超过一年B.改变土地用途，办理有关手续后继续开发建设C.安排临时使用，待原项目开发建设条件具备后重新批准开发D.无偿收回土地使用权E.协议有偿收回土地使用权55.在农用地基准地价评估中，常用的评估方法有（）。A.样点地价平均法B.定级指数模型法C.基准地块评估法D.收益还原法E.成本逼近法三、判断题（共10题，每题1分。正确的打“√”，错误的打“×”）56.土地价格是土地所有权在经济上得到实现的形式，在我国，由于土地实行公有制，因此我国评估的土地价格实际上是土地使用权的价格。（）57.市场比较法中，交易日期修正通常以可比实例的交易时间为基准，将其修正为估价时点的价格。（）58.收益还原法中，如果土地纯收益每年保持不变，且收益年限为无限期，则土地价格等于土地纯收益除以土地还原率。（）59.成本逼近法中的土地开发利润率应该等同于房地产开发的一般利润率，不考虑行业差异。（）60.划拨土地使用权价格评估时，不需要扣除土地取得成本中的征地补偿费用。（）61.基准地价系数修正法中，待估宗地的级别基准地价就是该宗地的最终评估价格，无需进行其他修正。（）62.在路线价法中，四三二一法则将标准深度100英尺的临街地划分为四等份，每等份25英尺，越靠近街道的土地其价值占比越低。（）63.建筑物的经济寿命是指建筑物从建成之日起到不能再正常使用为止的总时间。（）64.土地估价报告应当由两名以上（含两名）注册土地估价师签字，并加盖土地评估机构公章。（）65.农用地估价中，如果在同一供需圈内缺乏足够的交易案例，绝对不能采用市场比较法进行评估。（）四、计算题（共2题，每题10分，共20分。要求列出算式和计算步骤，保留小数点后两位。计算结果保留两位小数。）66.某企业于2020年10月1日通过出让方式取得一宗商业用地，土地面积为5000平方米，出让年限为40年，容积率为3.0。该企业计划在该宗地上建造一栋商业综合楼。根据该市规划，该项目开发周期为2年，建成后即可全部售出。经市场调查和预测，相关数据如下：（1）预计建成后商业综合楼总建筑面积为15000平方米，平均售价为12000元/平方米。（2）开发成本（含建安工程费、专业费及不可预见费等）预计为每平方米建筑面积4000元，在开发期内均匀投入。（3）销售税费预计为不动产总价的6%。（4）开发利润按预计总成本的20%计算。（5）资金年利率为8%（按单利计息）。（6）该宗土地目前的出让价格为楼面地价3000元/平方米。请根据上述资料，采用剩余法（假设开发法）测算该宗土地在2020年10月1日的楼面地价是否合理？该企业的开发利润总额为多少万元？（10分）67.甘肃省兰州市某宗工业用地于2015年10月1日通过出让方式取得，土地面积为10000平方米，出让年限为50年。现因企业资产重组，需对该宗地在2020年10月1日的市场价值进行评估。经调查，该地区同类工业用地的土地取得费（含征地补偿费及相关税费）为150元/平方米，土地开发费为100元/平方米，开发期为1年，资金均匀投入。银行贷款年利率为5%，合理的土地开发利润率为10%。该区域土地增值收益率为15%。已知该宗地所在区域的工业用地基准地价（50年期）为400元/平方米，待估宗地个别因素修正系数之和为1.05。土地还原率为6%。请根据上述资料，分别采用成本逼近法和基准地价系数修正法测算该宗地在2020年10月1日的土地使用权价格（单位：元/平方米），并简要说明两种方法测算结果出现差异的原因。（10分）五、答案与解析一、单项选择题1.【答案】C【解析】最高最佳使用原则要求在合法的前提下，能够使土地产生最大的价值，且这种使用方式在未来能够持续并带来合法收益。合法是前提，持续是基础。2.【答案】B【解析】轨道交通的开通直接改善了区域的交通可达性，属于交通条件因素中的道路通达度或公交便捷度。3.【答案】A【解析】商业用途下的总地价=1500元/㎡×10000㎡×2.5=37500000元=3750万元；工业用途下的总地价=400元/㎡×10000㎡×1.0=4000000元=400万元。土地增值收益=3750-400=3350万元。4.【答案】D【解析】形状不规则会影响土地的利用效率，因此需要与规则形状的可比实例进行形状修正。5.【答案】C【解析】土地还原率本质上是土地纯收益与土地价格的比率，反映了土地投资的收益率。6.【答案】B【解析】纯收益按比率g递减，无限年期公式为V=。若递增则为r7.【答案】B【解析】土地取得费利息：20×5%×2=2万元/亩；土地开发费利息（均匀投入按一半计息）：15×5%×2×(1/2)=0.75万元/亩。总投资利息=2+0.75=2.75万元/亩。选项B最接近。（注：按单利计算且均匀投入，开发费计息期通常为开发期的一半，取得费计息期为整个开发期）。8.【答案】C【解析】成本逼近法中，土地增值收益的计算基础是土地成本（包括土地取得费、开发费、税费、利息和利润）之和。9.【答案】D【解析】剩余法公式：地价=预计开发完成后不动产总价-建筑费-专业费-不可预见费-利息-利润-销售税费-租售费用。10.【答案】A【解析】成新率=[1-(1-残值率)×已使用年限/经济寿命]×100%=[1-(1-2%)×10/50]×100%=[1-0.196]×100%=80.4%。11.【答案】B【解析】标准深度的连线在路线价法中称为里地线，里地线两侧的地价计算方法不同。12.【答案】C【解析】区片综合地价主要考虑土地原用途、土地区位、当地经济发展水平等，不考虑未来规划用途。13.【答案】A【解析】基准地价系数修正法是利用基准地价和修正系数体系对宗地进行估价，其理论依据是替代原理。14.【答案】C【解析】根据规程，估价结果报告提供给委托方，技术报告由估价机构存档备查，除非委托方或监管部门特殊要求。15.【答案】C【解析】繁华程度主要通过商业服务中心的等级、规模以及距离待估宗地的远近来衡量。16.【答案】A【解析】预计总价=8000×2000×3.0=4800万元。总成本=3000×6000=1800万元。利润=1800×20%=360万元。税费=4800×6%=288万元。利息（近似计算，假设地价V和成本均匀投入，周期2年）：V×8%×2+1800×8%×2×0.5=0.16V+144。公式：V=4800-1800-360-288-(0.16V+144)。V=2208-0.16V-144=2064-0.16V。1.16V=2064。V=1779.31万元。楼面地价=1779.31万/6000㎡=2965元/㎡。由于题目选项为近似值，计算中若简化利息模型，则接近A选项的计算逻辑（此处按照标准考试可能采取的简化折算）。标准计算中，最接近2500或1500？重新精确计算：V+0.16V+144=4800-1800-360-288=2352。1.16V=2208。V=1903.45万元。楼面地价=19034500/6000=3172元/㎡。无此选项，可能题目参数设置导致。若选最接近逻辑的估值方法，剩余法测算楼面价一般等于售价减去所有成本和利润。简化处理：8000-3000-3000*20%-8000*6%-利息=8000-3000-600-480-约600（含地价息）=3320。综合考量，选A为参考合理项（视题型难度设定）。17.【答案】C【解析】级差地租I是由土地肥力和位置差异产生；级差地租II是由在同一块土地上连续追加投资产生的生产率差异产生。18.【答案】B【解析】=×[1−]=500019.【答案】C【解析】标定地价是在正常市场条件下、特定时点的标准宗地使用权价格。正常市场即公开市场。20.【答案】D【解析】估价通常按无他项权利限制的完整权利状态进行评估，抵押状况在报告中予以披露。21.【答案】C【解析】农用地虽交易不活跃，但只要有足够的可比案例，仍可采用市场比较法。C错误。22.【答案】A【解析】在合理范围内，容积率较低的住宅通常意味着居住舒适度更高，楼面地价分摊可能不同，但对同一地块而言，总地价可能因容积率降低而使得楼面地价相对较高，或者就宗地自身比较，低容积率的地价通常因开发强度低而总地价低，但楼面地价变化需看地价内涵。就住宅用地而言，通常容积率越低，环境越好，单方开发价值越高，对应的楼面地价可能会比高容积率的高。23.【答案】B【解析】噪声污染属于环境劣化因素，应进行负向修正。24.【答案】A【解析】重置价格采用估价时点的新材料、新技术和设计；重建价格采用与原建筑物相同的材料、设计和工艺。25.【答案】B【解析】假设开发法预测的价值是开发完成时点的价值，即开发完成之时。26.【答案】B【解析】楼面地价=土地单价/容积率=3000/2.5=1200元/平方米。27.【答案】C【解析】基准地价级别依据地理位置在基准地价图上确定。28.【答案】B【解析】估价报告有效期通常为一年，自估价报告出具之日起算。29.【答案】A【解析】V=30.【答案】D【解析】种苗费属于农业生产经营成本，不属于土地开发成本（土地平整、水利、道路等）。31.【答案】C【解析】土地级别是反映城镇土地质量的综合指标。32.【答案】B【解析】综合楼面地价=2500×40%+1500×60%=1000+900=1900元/平方米。33.【答案】C【解析】超过标准深度（里地线）的部分，地价通常不再随深度增加而变化，保持不变。34.【答案】D【解析】不能直接采用银行法定存款利率作为还原率，需考虑风险。35.【答案】B【解析】划拨土地转让或抵押时，其价格应为完全市场价格扣除应缴纳的土地出让金。36.【答案】B【解析】有效年龄小于实际年龄，说明维护好或经过改造。37.【答案】B【解析】供给缺乏弹性，需求增加，价格上升。38.【答案】C【解析】开发商利润计算基数一般为预付总资本（地价+开发成本）。39.【答案】C【解析】用于测算级差收益的样本需反映该级别的平均盈利水平。40.【答案】B【解析】标定地价评估应以标准宗地为对象，可以基准地价为参考但非必须依据，B表述不准确。二、多项选择题41.【答案】A,B,C,D【解析】土地价格具有价格基础的特殊性、形成的市场化或非完全市场化、表示方式多样性（单价、楼面价等）及动态性。E绝对垄断性不准确，垄断仅存在于个别极端情况。42.【答案】A,B,C,E【解析】一般因素包括行政、社会、经济、人口等。区位因素属于区域因素。43.【答案】A,B,C,D【解析】供需、替代、最有效使用、合法均为估价原则。贡献原则主要用于建筑物估价和土地分摊，非出让底价评估基本原则。44.【答案】A,B,C,D【解析】市场比较法要求可比实例用途相同、同一供需圈、交易类型相同、时间接近、正常交易。45.【答案】A,C,E【解析】总收益应采用客观收益、持续稳定收益、合法收益，不能采用实际收益。46.【答案】A,B,C,D,E【解析】成本逼近法步骤包括以上所有。47.【答案】A,B【解析】预测开发完成后总价常用市场比较法和收益还原法。48.【答案】A,D【解析】繁华程度主要包括商服中心等级、功能等。B、C为交通因素，E属基础设施或个别因素。49.【答案】A,B,C【解析】建筑物折旧包括物质、功能和经济折旧。50.【答案】A,B,C,D【解析】甘肃土地面积大但耕地少，河西走廊缺水，陇南地形复杂，黄土高原水土流失严重。E错误，未利用地可能具有生态价值或后备资源价值。51.【答案】A,C,D,E【解析】四三二一法则、哈柏法则、苏慕斯法则、霍夫曼法则均为深度百分率确定方法。九八七六法则用于临街深度较深的情况，通常不作为独立的深度确定法则体系。52.【答案】A,B,C,D【解析】假设和限制条件不应包含对未来升值的预测，E错误。53.【答案】A,C,D【解析】个别因素包括面积、形状、容积率、宽度、深度等。使用年限属于权利因素，交通距离属于区域因素。54.【答案】A,B,C,E【解析】闲置土地处置方式包括延长开发、改变用途、临时使用、协议收回等。无偿收回仅针对满一年未动工且非不可抗力导致的闲置，并非所有闲置土地都直接无偿收回，但在一定条件下D也是处置方式之一。根据《闲置土地处置办法》，A、B、C、E均为常见处置方式，D在特定条件下（如未动工满两年）适用，故全选。55.【答案】A,B,C【解析】农用地基准地价评估常用样点地价平均法、定级指数模型法、基准地块评估法。收益还原法和成本逼近法是宗地估价方法或样点地价测算方法，非基准地价评估直接体系方法。三、判断题56.【答案】√【解析】我国实行土地公有制，地价是土地使用权的价格。57.【答案】√【解析】交易日期修正是将可比实例在交易时的价格调整为估价时点的价格。58.【答案】√【解析】V=59.【答案】×【解析】利润率应考虑行业差异和投资风险，不能等同一般房地产开发利润率。60.【答案】×【解析】划拨土地评估中的成本应包含征地补偿费，只是不计入土地增值收益或出让金部分。61.【答案】×【解析】必须进行个别因素、年期、容积率等修正。62.【答案】×【解析】越靠近街道的土地价值占比越高。63.【答案】×【解析】经济寿命是指建筑物在运营期间能带来净收益的时间，自然寿命才是不能正常使用的总时间。64.【答案】√【解析】符合土地估价规程要求。65.【答案】×【解析】若同一供需圈案例不足，可扩大供需圈或采用其他方法，不能绝对化。四、计算题66.【答案与解析】（1）计算开发完成后不动产总价总建筑面积=5000×3.0=15000平方米不动产总价=15000平方米×12000元/平方米=180000000元=18000万元（2）计算开发成本开发成本=15000平方米×4000元/平方米=60000000元=6000万元（3）计算管理费用及销售税费销售税费=不动产总价×6%=18000×6%=1080万元（4）计算投资利息假设地价V在期初一次性投入，开发成本在开发期内均匀投入。计息期=2年，年利率为8%（单利计息）利息=V×8%×2+6000×8%×2×(1/2)=0.16V+480万元（5）计算开发利润开发利润=（地价V+开发成本）×20%=(V+6000)×20%=0.2V+1200万元（6）计算楼面地价V根据剩余法公式：地价=不动产总价-开发成本-销售税费-利息-利润V=18000-6000-1080-(0.16V+480)-(0.2V+1200)V=9240-0.36V-480-12001.36V=7560V=7560/1.36=5558.82万元楼面地价=5558.82万元/1