房地产估价师考试历年真题及答案完整版

房地产估价师考试历年真题及答案完整版一、单项选择题（共20题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.房地产估价中，遵循合法原则要求估价结果必须是在依法判定的估价对象权益下的价值。下列关于合法原则的表述中，不正确的是（）。A.估价对象的权益必须是由法律、法规、规章、政策或者合同所确认的B.在依法判定的使用权利方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据C.在依法判定的处分权利方面，应以法律、法规或合同允许的处分方式为依据D.估价结果必须等于估价对象在合法前提下实际成交的市场真实价格2.某宗房地产的收益期限为无限年期，预测其未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益在上一年基础上增长2%，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价值为（）万元。A.250B.333.33C.400D.5003.在市场比较法中，选取的可比实例的规模应与估价对象的规模相当。通常认为，可比实例的规模一般应在估价对象规模的（）范围内。A.0.5~1.5倍B.0.8~1.2倍C.0.9~1.1倍D.1.0~2.0倍4.某建筑物的重置价格为300万元，有效经过年数为10年，经济寿命为50年，残值率为5%。采用直线法计算该建筑物的折旧总额为（）万元。A.57B.60C.285D.3005.运用假设开发法评估某在建工程的价值，估价对象为商业物业。在采用现金流量折现法时，下列各项中，不属于开发完成后的房地产价值构成的是（）。A.销售税费B.购地税费C.开发成本D.管理费用6.某宗面积为2000平方米的工业用地，容积率为1.5，楼面地价为800元/平方米。若该区域规划调整，容积率提高至2.0，在其他条件不变的情况下，假设容积率修正系数为1.1，则该宗土地评估单价约为（）元/平方米。A.1066.67B.1173.33C.1200.00D.1600.007.房地产估价报告的有效期通常为一年。这里的“一年”是指从估价报告出具之日算起，至（）止。A.估价时点B.估价作业日期C.估价报告使用日期D.估价对象交接日期8.在成本法估价中，建筑物折旧的原因包括物质折旧、功能折旧和外部折旧。下列因素中，属于功能折旧的是（）。A.建筑物自然老化B.周边新建化工厂导致环境污染C.建筑设计落后，层高不足D.市场供需变化导致租金下降9.某宗房地产在估价时点的客观年净收益为50万元，有效毛收入为100万元，运营费用率为40%。假设报酬率为10%，收益期限为无限年期，则该宗房地产的收益价值为（）万元。A.500B.600C.1000D.125010.报酬资本化法中，净收益按一定比率递增的公式V=A.净收益每年递增B.递增比率g小于报酬率YC.收益期限为无限年期D.报酬率Y每年保持变动11.某宗土地面积为1000平方米，土地单价为5000元/平方米，容积率为2.0。若在该土地上建设建筑物，建筑密度为40%，则楼面地价为（）元/平方米。A.2000B.2500C.4000D.500012.在市场法中，进行房地产状况调整时，如果可比实例在某一方面的状况优于估价对象，则调整系数应（）。A.大于1B.小于1C.等于1D.视具体情况而定13.某房地产开发商取得一宗土地用于开发住宅，预计开发完成后房地产总价为1亿元，开发成本为3000万元，管理费用为开发成本的5%，销售费用为开发完成后总价的3%，销售税费为开发完成后总价的6%，开发利润为直接成本的15%。假设各项支出在开发期初一次性投入，开发期为2年，贷款年利率为8%。则该宗土地的积算价格为（）万元。（采用传统方法，不考虑购地税费）A.3871.2B.4012.5C.4125.8D.4250.014.长期趋势法主要用于评估房地产的（）。A.现时价格B.未来价格C.历史价格D.抵押价值15.某估价对象为一栋20年房龄的钢筋混凝土结构厂房，根据相关规定，该类建筑物的经济寿命为60年，残值率为0。现该厂房已经使用了8年，则其成新率采用直线法计算为（）。A.60%B.66.67%C.75%D.86.67%16.某宗商业房地产的年有效毛收入为300万元，运营费用为有效毛收入的35%，其中年房产税、土地使用税等不可扣除的税费为20万元。若报酬率为9%，收益期限为40年，则该房地产的收益价值为（）万元。A.1820.55B.2000.00C.2134.22D.2345.6717.运用基准地价系数修正法评估宗地地价时，需要进行期日修正。期日修正的目的是（）。A.将基准地价对应的基准日期修正为估价时点B.将估价时点的地价修正为基准地价对应的基准日期C.修正区域因素对地价的影响D.修正个别因素对地价的影响18.某建筑物重置价格为1000万元，已使用了15年，经济寿命为50年，残值率为5%。现由于建筑设计缺陷，导致其功能落后，经测算，该功能折旧为50万元；由于周边环境恶化，外部折旧为30万元。则该建筑物的现值为（）万元。A.580B.660C.690D.72019.在房地产抵押估价中，遵循谨慎原则的要求是（）。A.估价结果不得低于估价对象的实际市场价值B.估价结果不得高于估价对象的客观市场价值C.在面临不确定因素时，应当作出对抵押权人相对有利的估计D.估价结果必须等于法定优先受偿款20.假设开发法中，采用静态分析法（传统方法）测算在建工程价值时，利息的计算基础通常包括（）。A.待估在建工程价值、续建成本、管理费用、销售税费B.待估在建工程价值、续建成本、管理费用、销售费用C.续建成本、管理费用、销售费用D.待估在建工程价值、续建成本、管理费用二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1.房地产估价的基本要素包括（）。A.估价当事人B.估价目的C.估价时点D.估价对象E.估价方法2.影响房地产价格的社会因素主要有（）。A.政治安定状况B.社会治安状况C.房地产投机D.城市化进程E.利率水平3.在市场比较法中，建立比较基础的工作内容包括（）。A.统一付款方式B.统一计价单位C.统一币种和货币单位D.统一面积内涵E.统一交易主体4.下列关于收益法中报酬率的表述，正确的有（）。A.报酬率是投资回报与投资成本的比率B.报酬率等同于内部收益率C.报酬率包含无风险报酬率和风险报酬率D.报酬率越高，房地产评估价值越低E.报酬率的确定通常采用累加法、市场提取法和投资报酬率排序插入法5.在成本法估价中，建筑物重新购建价格的求取方法主要有（）。A.单位比较法B.分部分项法C.工料测量法D.指数调整法E.假设开发法6.运用假设开发法评估房地产开发项目，在确定开发经营期时，通常需要将其分为（）。A.前期B.建造期C.租售期D.保修期E.运营期7.房地产估价报告的作用主要体现在（）。A.为房地产交易提供参考依据B.为金融机构发放贷款提供依据C.为国家征收税收提供依据D.作为房地产估价的最终法律凭证E.为企业进行资产核算提供依据8.选取可比实例时，应当符合的要求包括（）。A.可比实例应与估价对象处于同一供求圈内B.可比实例的交易类型应与估价目的相吻合C.可比实例的成交日期应尽量接近估价时点D.可比实例应为正常交易或可修正为正常交易E.可比实例的建筑面积必须与估价对象完全一致9.下列费用中，属于土地取得成本的有（）。A.土地使用权出让金B.征地补偿费C.拆迁补偿费D.基础设施建设费E.土地取得税费10.在房地产估价中，遵循最高最佳使用原则的前提条件包括（）。A.法律上允许B.技术上可能C.经济上可行D.价值最大化E.委托人同意11.估价报告的内部审核通常应当涵盖（）等方面。A.估价报告的完整性B.估价依据的合法性C.估价假设和限制条件的合理性D.估价测算过程的科学性E.估价委托人的财务状况12.收益法中求取净收益时，应当扣除的运营费用通常包括（）。A.房产税B.房屋保险费C.维修费D.管理费E.建筑物折旧费13.房地产估价师在估价活动中应当遵循的职业道德包括（）。A.诚实守信B.客观公正C.回避利益冲突D.保守国家秘密和商业秘密E.追求估价结果最大化14.在路线价法中，深度百分率的计算方法主要有（）。A.四三二一法则B.苏慕斯法则C.霍夫曼法则D.哈柏法则E.成本法折旧法则15.下列关于房地产价格特征的表述，正确的有（）。A.房地产价格受区位影响很大B.房地产价格实质上是房地产权益的价格C.房地产价格形成的时间通常较长D.房地产价格易于标准化E.房地产价格具有明显的个别性三、判断题（共15题，每题1分。请判断每题的表述是否正确）1.房地产估价是对房地产客观合理价值的估算，其结果仅仅是一个参考价格，并不代表实际的成交价格。因此，估价结果不具有任何法律效力。（）2.在采用收益法评估房地产时，如果未来各年的净收益相等，且收益期限为无限年期，则可以直接采用V=3.市场比较法中的交易情况修正，主要是将可比实例在非正常交易情况下的成交价格，修正为正常交易情况下的价格。如果可比实例的成交价格低于正常价格，则修正系数应大于1。（）4.成本法估价的公式可以表述为：房地产价格=土地重新取得价格+建筑物重新构建价格-建筑物折旧。（）5.在假设开发法的现金流量折现法中，各项后续开发成本、管理费用、销售费用等通常按照它们实际发生的时间点进行折现计算。（）6.某宗房地产的土地面积越大，其单位面积的土地价格必然越高。这体现了房地产价格中的规模经济效应。（）7.房地产估价时点原则要求，估价结果应该是估价对象在估价作业日期的市场价值。（）8.报酬率本质上是一种资本化率，但在收益法中，报酬资本化法使用的是动态的报酬率，而直接资本化法使用的是静态的综合资本化率。（）9.建筑物的经济寿命是指建筑物从建成之日起到预期不能继续使用为止的年限，它必然等同于建筑物的自然寿命。（）10.房地产抵押估价中，必须充分考虑法定优先受偿款的影响，包括发包人拖欠承包人的建设工程价款、已抵押担保的债权数额等。（）11.在路线价法评估中，临街深度越深，土地的价格通常越低，这是由于距离街道越远，土地的商业利用价值越低。（）12.估价报告的完整性审核主要包括封面、目录、估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告等附件的齐全性。（）13.有效毛收入乘数法是收益法的一种简化形式，它考虑了房地产的空置率和运营费用，因此能够非常准确地反映房地产的净收益情况。（）14.无论采用何种估价方法，估价人员都应当对估价对象进行实地勘察，了解估价对象的实际状况、周边环境及市场行情。（）15.房地产评估价值的高低完全取决于估价师的主观判断，缺乏客观标准。因此，不同的估价师对同一宗房地产的估价结果可能会有天壤之别。（）四、计算题（共4题，每题10分。要求列出算式和计算步骤；需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后两位）1.某出租商业物业，建筑面积为3000平方米。目前该物业出租，月租金为80元/平方米，空置率为10%。年运营费用为有效毛收入的25%。通过市场调查得知，该类物业的报酬率为9%。假设该物业的收益期限为40年。请计算该商业物业的收益价值。2.某宗土地面积为10000平方米，规划用途为住宅，容积率为2.5。现需要评估该宗土地在估价时点的市场价值。经过市场调查，选取了三个近期交易的可比实例，相关资料如下：（1）可比实例A：成交日期距离估价时点为6个月，成交楼面地价为3000元/平方米。该区域地价在过去6个月内每月平均上涨1%。（2）可比实例B：成交日期距离估价时点为3个月，成交楼面地价为3200元/平方米。该区域地价在过去3个月内每月平均上涨1.5%。（3）可比实例C：成交日期距离估价时点为1个月，成交楼面地价为3100元/平方米。该区域地价在过去1个月内上涨了1.2%。经分析，三个可比实例的交易情况均为正常交易，且房地产状况与估价对象非常接近，不需要进行状况调整。采用简单算术平均法综合求取最终比准价格。请计算该宗土地的总价和土地单价。3.某建筑物为钢筋混凝土结构，建筑面积为2000平方米。该建筑物的重置价格为2000元/平方米，经济寿命为60年，已经使用了12年，残值率为2%。经现场勘察和测算，该建筑物存在以下折旧：（1）物质折旧：采用直线法计算。（2）功能折旧：由于设计缺陷，该建筑物的空调系统能耗过高，与目前市场同类标准相比，每年多支出能耗费用5万元。假设该能耗超支将持续至经济寿命结束，报酬率为8%。（3）外部折旧：由于周边新建了一条高架桥，噪音影响导致该建筑物年租金减少3万元。假设该影响不可逆转，报酬率为8%。请运用成本法计算该建筑物的现值。4.某在建工程，规划为商业写字楼，总建筑面积为10000平方米。至估价时点，已经完成主体结构和部分外立面工程。预计还需1.5年的续建期。续建成本为3000元/平方米，在续建期内均匀投入。续建管理费用为续建成本的5%。项目建成后，预计空置率为15%，可出租面积的月租金为150元/平方米（可出租面积比为0.8）。年运营费用为有效毛收入的30%。项目建成后即可全部售出，预计售价为15000元/平方米。销售费用为售价的3%，销售税费为售价的6%。开发商要求的开发利润率为直接成本的15%（直接成本包括待估在建工程价值、续建成本及续建管理费用）。假设报酬率为10%，采用传统方法（静态分析法）计算该在建工程的价值（不计算利息，购地税费忽略不计，计算基础为期初投入）。附：答案与解析一、单项选择题1.【答案】D【解析】合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象权益下的价值，即客观合理价值，而不一定等于实际成交的真实价格，实际成交价格可能受交易双方特殊情况影响而偏离客观价值。2.【答案】B【解析】无限年期且净收益按比率g递增的公式为V=。代入数据：V3.【答案】A【解析】根据《房地产估价规范》，选取可比实例的规模一般应在估价对象规模的0.5~1.5倍范围内。4.【答案】A【解析】直线法年折旧额D==万元。10年折旧总额5.【答案】B【解析】假设开发法中开发完成后的房地产价值是未来的总收入，需扣除的项目包括后续开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、投资利息、开发利润和取得待开发房地产的税费。购地税费是在取得估价对象时发生的，在计算待估对象价值之后扣除，不属于“开发完成后的房地产价值构成”，而是“扣除项目”的构成。此题问法严格区分了价值构成和扣除项，最符合题意的是B。6.【答案】B【解析】楼面地价=。原楼面地价==533.33元/平方米。调整后楼面地价=533.337.【答案】C【解析】估价报告有效期通常为一年，从出具报告之日起算，至估价报告使用日期止。8.【答案】C【解析】物质折旧是自然老化，外部折旧是周边环境或市场变化导致，功能折旧是设计落后、设备不足或层高缺陷等。设计落后属于功能折旧。9.【答案】A【解析】年净收益=50万元。无限年期收益价值V10.【答案】D【解析】该公式的应用前提是净收益按固定比率g递增、收益期限无限、报酬率Y固定且大于g。报酬率不应每年变动。11.【答案】B【解析】楼面地价==12.【答案】B【解析】在房地产状况调整中，如果以估价对象状况为基准（指数为100），可比实例优于估价对象，则其指数大于100，相除后调整系数小于1；反之大于1。如果以可比实例为基准（100），估价对象优于可比实例，则调整系数大于1。根据常规《房地产估价理论与方法》教材，以估价对象为100，可比实例优于估价对象，修正系数小于1。13.【答案】B【解析】直接成本=土地成本+开发成本=土地成本+3000；管理费用=3000×5%=150；总开发成本=土地成本+3150。销售费用=10000×3%=300；销售税费=10000×6%=600。开发利润=直接成本×15%=3150×15%=472.5。设土地成本（积算价格）为V，则后续投入折算到期初=(3000+150)/(114.【答案】B【解析】长期趋势法主要用于推测房地产的未来价格发展趋势及价格。15.【答案】D【解析】成新率=。16.【答案】C【解析】运营费用包含房产税等。净收益=有效毛收入-运营费用=300−300×17.【答案】A【解析】期日修正是将基准地价对应的基准日期的地产价格，修正为估价时点的价格。18.【答案】A【解析】物质折旧=1000×(1−19.【答案】B【解析】谨慎原则要求在存在不确定因素时，估价结果不得高于客观合理市场价值，以保护抵押权人利益。20.【答案】B【解析】静态分析法中，计息基础通常包括待估对象价值、续建成本、管理费用和销售费用。销售税费一般不计算利息，因为其通常在销售实现时发生。二、多项选择题1.【答案】A,B,C,D,E【解析】房地产估价要素包括估价当事人、估价目的、估价时点、估价对象、估价价值、估价方法、估价依据、估价假设、估价程序和估价结果。2.【答案】A,B,C,D【解析】利率水平属于经济因素，而非社会因素。3.【答案】A,B,C,D【解析】建立比较基础包括统一付款方式、统一计价单位、统一币种和货币单位、统一面积内涵和统一交易情况。4.【答案】A,C,D,E【解析】报酬率不完全等同于内部收益率，报酬率是评估者基于市场风险确定的期望回报率，而内部收益率是实际现金流测算出的收益率。5.【答案】A,B,C,D【解析】建筑物重新购建价格的求取方法有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。6.【答案】A,B,C【解析】开发经营期分为前期、建造期和租售期。7.【答案】A,B,C,E【解析】估价报告是专业意见的书面表达，作为交易、贷款、税收、核算的参考依据，而非“最终法律凭证”。8.【答案】A,B,C,D【解析】可比实例规模相当即可，不需完全一致。9.【答案】A,B,C,E【解析】基础设施建设费属于开发成本，不属于土地取得成本。10.【答案】A,B,C,D【解析】最高最佳使用原则前提是法律允许、技术可能、经济可行、价值最大化，无需委托人同意。11.【答案】A,B,C,D【解析】内部审核不包含委托人财务状况。12.【答案】A,B,C,D【解析】运营费用不包含建筑物折旧费，折旧在价值测算中通过报酬率或直接扣除体现。13.【答案】A,B,C,D【解析】估价师应客观公正，不得追求结果最大化或最小化。14.【答案】A,B,C,D【解析】均为深度百分率的经典计算法则。15.【答案】A,B,C,E【解析】房地产具有异质性，不易标准化，价格具有个别性。三、判断题1.【答案】错误【解析】估价结果虽为参考价格，但作为专业意见，在法律诉讼、强制执行等特定情形下具有法定证明效力。2.【答案】正确【解析】无限年期且净收益不变，公式为V=3.【答案】正确【解析】成交价格低于正常价格，为修正为正常价格，修正系数应大于1。4.【答案】正确【解析】成本法的基本公式：房地产价格=土地重新取得价格+建筑物重新构建价格-建筑物折旧。5.【答案】正确【解析】现金流量折现法要求按照实际发生的时间点进行折现计算。6.【答案】错误【解析】房地产面积过大可能导致规模不经济，单价不一定升高。7.【答案】错误【解析】估价时点原则要求估价结果是估价对象在“估价时点”的客观合理价值，而非作业日期。8.【答案】正确【解析】直接资本化法使用综合资本化率（R），报酬资本化法使用报酬率（Y）。9.【答案】错误【解析】经济寿命通常短于自然寿命，当继续使用在经济上不可行时，经济寿命结束，但自然寿命可能未结束。10.【答案】正确【解析】抵押估价必须扣除法定优先受偿款。11.【答案】正确【解析】深度越深，可及性越差，商业利用价值降低，价格下降。12.【答案】正确【解析】这些都是估价报告形式审核的必要内容。13.【答案】错误【解析】有效毛收入乘数法没有考虑运营费用，无法准确反映净收益。14.【答案】正确【解析】实地勘察是房地产估价的法定程序和基本要求。15.【答案】错误【解析】估价虽有主观判断，但必须遵循客观的市场规律和估价准则，结果应具有趋同性。四、计算题1.【答案