山西2026年房地产估价师考试题库及答案

山西2026年房地产估价师考试题库及答案一、单项选择题（共20题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意）1.在房地产估价中，如果估价对象为现状用途下的房地产，且改变用途能够增加房地产价值，但改变用途需要经过批准且批准不确定性较大，估价人员通常应采用（）进行估价。A.保持现状前提B.装饰装修改造前提C.改变用途前提D.重新开发前提2.某宗房地产的土地面积为1000平方米，容积率为2.0。若该宗房地产的正常市场价格为8000万元，楼面地价为2000元/平方米，则该宗房地产的土地价值为（）万元。A.200B.400C.1000D.20003.某写字楼由于外部环境改善，周边交通通达度大幅提高，导致该写字楼的价值上升。这种房地产增值属于（）。A.自然增值B.投资增值C.通货膨胀增值D.改良增值4.在市场法估价中，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（）倍范围内。A.0.5～1.0B.0.5～2.0C.1.0～2.0D.0.8～1.25.某房地产在估价时点尚有30年建设用地使用权，预计未来第一年的净收益为50万元，此后每年的净收益比上一年增长2%，该类房地产的报酬率为8%，则该房地产的收益价值为（）万元。A.625.00B.750.00C.833.33D.1000.006.运用成本法估价时，建筑物折旧中的物质折旧等于（）减去有效年龄。A.实际经过年数B.经济寿命C.自然寿命D.剩余经济寿命7.在假设开发法的静态分析法中，计算后续开发投资利息时，计息基础不包括（）。A.待开发房地产价值B.取得待开发房地产的税费C.后续建设成本D.后续销售税费8.某宗房地产的评估价值为1000万元，实际成交价格为950万元。假设该房地产的重置成本为1100万元，则该房地产的价值减损额为（）万元。A.50B.100C.150D.2009.按照建筑物经济寿命的相关规定，建筑物的经济寿命是指建筑物从建成之日开始，到（）为止的时间。A.不能继续使用B.市场价值大于重新购建价格C.经营利润为零D.市场价值等于重新购建价格10.某商铺建筑面积为200平方米，在估价时点的重置价格为每平方米5000元。该商铺已使用10年，经济寿命为50年，残值率为2%。采用直线法计算该商铺的物质折旧为（）万元。A.19.60B.20.00C.196.00D.200.0011.房地产估价报告中，估价结果报告通常不包括的内容是（）。A.估价目的B.估价方法C.估价假设和限制条件D.估价对象分析12.某出租型房地产的潜在毛收入为100万元，空置和收租损失为潜在毛收入的10%，运营费用率为有效毛收入的30%，则该房地产的净收益为（）万元。A.60B.63C.70D.9013.在市场法中，对可比实例的成交价格进行交易情况修正，主要是为了消除（）对价格的影响。A.特殊的交易动机B.付款方式的差异C.市场状况的变化D.房地产状况的差异14.某宗土地的面积为1000平方米，其上有建筑面积为1500平方米的建筑物。若该房地产的价值为3000万元，建筑物的价值为1500万元，则该宗土地的单价为（）元/平方米。A.15000B.10000C.7500D.500015.运用收益法估价时，当未来收益期限为无限年期且净收益保持不变，其计算公式为V=A.净收益每年不变B.报酬率每年不变且大于零C.收益期限为无限年D.净收益按固定比率递增16.某在建工程，土建工程已完工，但尚未进行设备安装和装饰装修。若采用假设开发法估价，后续建设期的确定一般应自（）起计算。A.取得在建工程的时点B.估价时点C.实际开工日期D.原计划竣工日期17.某房地产估价机构在承接一项抵押估价业务时，发现委托人提供的产权证明文件存在瑕疵，估价师应当（）。A.直接拒绝接受委托B.在估价报告中披露该瑕疵，并作为估价的假设和限制条件C.假设产权无瑕疵，继续估价D.按照委托人要求出具报告，但收取双倍费用18.按照房地产估价规范，长期趋势法主要用于（）。A.估算房地产的市场价格B.预测房地产的未来价格C.估算房地产的重置价格D.估算房地产的净收益19.某宗城市商业用地，容积率为3.0，所在区域的基准地价为每平方米5000元（容积率为2.0时的楼面地价）。若容积率修正系数表显示，容积率为3.0时的修正系数为1.15，则该宗土地的楼面地价评估值约为（）元/平方米。A.5000B.5750C.2875D.172520.某估价师在进行拆迁估价时，发现估价对象存在违法建筑。在评估其拆迁补偿价值时，正确的做法是（）。A.违法建筑不予评估B.按照合法建筑评估，但在报告中说明C.按照实际用途评估其价值D.评估其拆除费用二、多项选择题（共10题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，错选不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）1.影响房地产价格的环境因素包括（）。A.噪声污染程度B.空气污染程度C.视觉景观优劣D.基础设施完备程度E.城市规划容积率2.在房地产估价中，搜集交易实例时应搜集的内容包括（）。A.交易双方的基本情况B.成交日期C.成交价格D.房地产状况E.交易双方的心理状况3.运用收益法评估房地产价值时，确定净收益时需扣除的运营费用通常包括（）。A.房产税B.保险费C.房屋折旧费D.房屋抵押贷款还本付息额E.管理费4.假设开发法估价中，动态分析法与静态分析法的主要区别在于动态分析法需要考虑（）。A.后续开发投资利息B.后续开发投资利润C.资金的时间价值D.各项收入与支出的折现E.销售税费5.引起建筑物物质折旧的原因通常有（）。A.自然老化B.延迟维修C.设计变更导致的功能落后D.正常使用造成的磨损E.市场需求减少导致的经济贬值6.房地产估价的基本原则包括（）。A.独立客观公正原则B.合法原则C.价值时点原则D.最高最佳利用原则E.最低成本原则7.采用成本法评估房地产价值时，重新购建价格的求取方法主要有（）。A.单位比较法B.分部分项法C.工料测量法D.指数调整法E.假设开发法8.根据房地产估价规范，下列关于估价目的的表述，正确的有（）。A.估价目的决定估价时点B.估价目的决定估价对象的范围C.估价目的影响估价方法的选择D.房地产抵押估价目的应为“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”E.房屋征收估价目的应为“为确定房屋征收补偿金额提供参考”9.下列属于房地产区位因素的有（）。A.交通条件B.外部配套设施C.环境景观D.建筑结构E.临路状况10.在房地产市场法估价中，建立比较基础的内容包括（）。A.统一付款方式B.统一采用单价C.统一币种和货币单位D.统一面积内涵E.统一房地产状况三、判断题（共10题，每题1分。请判断每题的表述是否正确）1.在房地产市场低迷时期，如果某宗房地产的当前市场价值低于其重新购建价格，则说明该房地产只存在经济折旧，不存在物质折旧。2.收益法估价中，如果房地产未来净收益按一定比率递增，则该房地产的收益期限必须是无限年期才能计算出确切的价值。3.最高最佳利用原则要求估价对象在估价时点的实际用途必须是合法的、且能产生最大经济效益的用途。4.成本法估价的客观成本是假设在估价时点重新开发建设估价对象所需发生的正常成本，而不是实际发生的成本。5.在假设开发法的静态分析法中，后续开发投资利息的计算基数应包括待开发房地产价值及取得税费、后续建设成本、后续管理费用和后续销售费用。6.房地产的不可移动性决定了房地产市场是一个地区性市场，不同区域的房地产价格难以直接比较。7.某宗房地产的成交价格明显低于其市场正常价格，且买卖双方之间存在利害关系，则该交易实例绝对不能作为市场法的可比实例。8.运用基准地价修正法评估宗地地价时，需要进行交易日期修正、容积率修正、土地使用年期修正等。9.建筑物的经济寿命总是短于或等于其自然寿命。10.估价报告的有效期通常为自出具报告之日起一年，若房地产市场发生剧烈波动，估价机构可自行缩短报告有效期。四、计算题（共3题，每题10分。要求列出算式、计算过程及结果，计算结果保留两位小数）1.某出租型商业房地产，建筑面积为2000平方米。估价人员经过市场调研，取得如下资料：该房地产目前处于空置状态，但类似房地产的市场空置率为5%。正常情况下，该类房地产的有效毛租金收入为每天每平方米5元，运营费用率为有效毛收入的30%。此外，该房地产每年还有其他收入10万元。假设该房地产的报酬率为8%，收益期限为40年。请运用收益法计算该房地产在估价时点的市场价值。（假设租金收入和其他收入均在年末发生）2.某宗工业房地产，土地面积为5000平方米，建筑物面积为2500平方米。已知该房地产的土地重新购建价格为每平方米1000元；建筑物的重置价格为每平方米2000元。经实地勘察，建筑物的有效年龄为10年，经济寿命为50年，残值率为5%。经调查，该区域同类工业房地产由于产业转移导致空置率上升，经济折旧为建筑物重新购建价格的5%；且由于建筑设计存在缺陷，导致能耗增加，功能折旧为建筑物重新购建价格的3%。请运用成本法计算该房地产在估价时点的积算价值。3.某在建住宅工程，土地面积为10000平方米，规划容积率为2.0。该项目土地取得成本为每平方米楼面地价3000元，至估价时点已发生土地取得成本和前期工程费用共计8000万元。预计后续建设期为2年，第一年需投入建安工程费5000万元，第二年需投入建安工程费3000万元；后续管理费用为建安工程费的3%，后续销售费用预计为500万元，销售税费预计为开发完成后总价值的6%。假设开发完成后的住宅平均售价为每平方米15000元，开发利润率（直接成本利润率）为20%，折现率为10%。请采用假设开发法的动态分析法计算该在建工程的评估价值。五、案例分析题（共2题，每题15分。要求分析合理、结论正确）1.某市因城市轨道交通建设，需要对沿线某住宅小区的房屋进行征收。被征收人王先生拥有一套建筑面积为120平方米的住宅，该住宅位于一层，带有独立使用的30平方米私家花园。王先生认为，其私家花园虽然不计入产权建筑面积，但极大地提升了房屋的市场价值，要求在征收评估中按150平方米的建筑面积计算价值。此外，王先生还提出，由于房屋征收导致其被迫搬迁，要求评估机构在评估结果外另行计算一笔“搬迁精神损失费”。问题：（1）王先生要求按150平方米建筑面积计算价值是否合理？估价机构应如何处理私家花园的价值问题？（2）王先生提出的“搬迁精神损失费”是否属于房地产征收评估范围？请说明理由。（3）若王先生对评估结果有异议，应通过何种合法途径进行救济？2.某商业银行拟向A房地产开发公司发放抵押贷款，抵押物为A公司正在开发的一处商业综合体在建工程。该在建工程土地已出让并取得使用权证，规划建安总量为5万平方米，目前土建工程已完工50%。A公司向银行提交了某估价机构出具的抵押评估报告。报告显示，该在建工程的评估价值为2亿元，采用假设开发法和成本法进行评估。在假设开发法评估中，估价师预测开发完成后的商业用房平均售价为每平方米3万元，采用市场比较法选取了三个可比实例。银行风控部门在审核中发现以下疑点：一是该在建工程存在施工进度缓慢现象，实际建设周期已超出原合同约定6个月；二是该市近期出台了限购政策，商业地产交易量有所下滑。问题：（1）在评估该在建工程抵押价值时，是否应当考虑工程进度缓慢及延期交工带来的影响？如何体现？（2）面对该市新出台的限购政策，估价师在采用假设开发法时应如何调整预测数据？（3）房地产抵押估价应当遵循谨慎原则，请结合本案说明估价师在确定开发完成后的售价时应当如何体现谨慎原则。参考答案与解析一、单项选择题1.【答案】A【解析】根据最高最佳利用原则，如果改变用途能够增加房地产价值，但在法律上允许但需要批准且批准不确定性较大时，通常应将其现状用途作为最高最佳利用，即采用保持现状前提进行估价。因为改变用途的风险过大，不符合确定性要求。2.【答案】B【解析】容积率=建筑面积/土地面积，建筑面积=1000×2.0=2000平方米。土地价值=楼面地价×建筑面积=2000元/平方米×2000平方米=4000000元=400万元。也可用总价/建筑面积求出楼面地价，相互验证：8000万/2000平=40000元/平（错误，说明楼面地价应为2000，即土地总价为400万）。3.【答案】A【解析】房地产自然增值是指由于房地产自身以外的因素引起的房地产价值增加，如外部环境改善、基础设施完善、供求关系变化等。外部交通改善属于外部性因素引起的增值，属于自然增值。投资增值是投资者投入资本或劳动引起的；通货膨胀增值是货币贬值导致的账面价值上升。4.【答案】B【解析】根据《房地产估价规范》，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0.5～2.0倍范围内。规模过大或过小都会影响价格的可比性。5.【答案】C【解析】本题考查净收益按一定比率递增的有限年期收益法公式。计算公式为：V其中，A=50万元，Y=8%，g=2%，n=30。代入数据：VV计算=V=仔细计算：==1=V查阅通常考试设定数据，若公式为V=A/6.【答案】D【解析】物质折旧的计算中，有效年龄和剩余经济寿命之和等于经济寿命。因此，剩余经济寿命=经济寿命-有效年龄。建筑物折旧中的物质折旧等于有效年龄除以经济寿命（直线法）。7.【答案】D【解析】假设开发法的静态分析法中，计算后续开发投资利息时，计息基础包括待开发房地产价值及取得税费、后续建设成本、后续管理费用和后续销售费用（如果是销售之前发生）。后续销售税费通常在销售时发生，不作为计息基础（或者按惯例不计息），且静态分析法不计息利润和折现。8.【答案】A【解析】价值减损额=重置成本-实际成交价格=1100-950=150万元。评估价值与实际成交价格之差不属于价值减损的界定标准。9.【答案】D【解析】建筑物的经济寿命是指建筑物从建成之日开始，到其市场价值等于重新购建价格为止的时间。当市场价值等于重新购建价格时，继续持有在经济上不再划算，或者折旧已经使得其价值低于重新购建价格，标志着经济寿命的结束。10.【答案】A【解析】物质折旧=重置价格×(1-残值率)×(有效年龄/经济寿命)重置价格=5000×200=100万元。物质折旧=100×(1-2%)×(10/50)=100×0.98×0.2=19.60万元。11.【答案】D【解析】估价结果报告通常包括：估价委托人、估价机构、估价目的、估价对象、估价时点、价值定义、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、估价人员、估价作业日期、估价报告有效期等。估价对象分析属于估价技术报告的内容。12.【答案】B【解析】有效毛收入=潜在毛收入×(1-空置率)=100×(1-10%)=90万元。净收益=有效毛收入-运营费用=90-90×30%=90-27=63万元。13.【答案】A【解析】交易情况修正主要消除特殊交易动机（如急于出售、被迫购买、关联方交易等）对价格造成的偏差。付款方式差异通过统一付款方式修正；市场状况变化通过交易日期修正；房地产状况差异通过房地产状况修正。14.【答案】A【解析】土地价值=房地产总价值-建筑物价值=3000-1500=1500万元。土地单价=土地价值/土地面积=1500万元/1000平方米=1.5万元/平方米=15000元/平方米。15.【答案】D【解析】V=16.【答案】B【解析】后续建设期通常自估价时点起计算，直至开发完成。因为估价是站在估价时点看未来的投入和产出。17.【答案】B【解析】估价师应当勤勉尽责，在无法完全核实产权时，应在估价报告中充分披露该瑕疵，并将其作为估价的假设和限制条件，以提示报告使用者注意风险。18.【答案】B【解析】长期趋势法主要用于预测房地产的未来价格，特别是在假设开发法中预测开发完成后的房地产价值，或者在评估某些具有长期发展潜力的房地产时运用。19.【答案】B【解析】基准地价一般为容积率2.0时的楼面地价，修正后楼面地价=基准楼面地价×容积率修正系数=5000×1.15=5750元/平方米。土地总价=5750×(1000×3.0)=1725万。20.【答案】A【解析】根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》及相关估价规范，违法建筑不予评估补偿。评估应以合法建筑为前提。二、多项选择题1.【答案】A,B,C【解析】环境因素主要包括噪声、空气、水、视觉、卫生等环境质量。基础设施完备程度属于区域因素中的配套因素；城市规划容积率属于政策法律因素。2.【答案】A,B,C,D【解析】搜集交易实例应包括交易双方情况及交易目的、成交日期、成交价格、付款方式、房地产状况等。交易双方的心理状况难以量化且属于主观因素，一般不作为搜集内容，但在进行交易情况修正时可作为判断特殊交易的依据。3.【答案】A,B,E【解析】运营费用通常包括房产税、保险费、管理费、维修费、水电费等。C项房屋折旧费在收益法中不作为运营费用扣除（因为报酬率或资本化率已经考虑了建筑物价值的回收）；D项抵押贷款还本付息额属于融资费用，属于财务成本，不包含在房地产自身运营产生的运营费用中。4.【答案】C,D【解析】动态分析法与静态分析法的核心区别在于：动态分析法考虑资金的时间价值，将未来发生的收入和支出折现到估价时点，不需要单独计算利息和利润（折现率中已包含）。静态分析法不考虑资金时间价值，需要单独计算利息和利润。5.【答案】A,B,D【解析】物质折旧又称有形损耗，是由于自然力作用（自然老化）、使用磨损（正常使用）、延迟维修等引起的。C项功能落后属于功能折旧；E项经济贬值属于经济折旧。6.【答案】A,B,C,D【解析】房地产估价的基本原则包括：独立客观公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则、谨慎原则（抵押估价等特定情况）。最低成本原则不属于房地产估价原则。7.【答案】A,B,C,D【解析】重新购建价格的求取方法主要有：单位比较法、分部分项法、工料测量法、指数调整法。假设开发法主要用于评估待开发房地产，不用于求取建筑物的重新购建价格。8.【答案】B,C,D,E【解析】A项错误，估价时点由估价目的和房地产市场状况决定，而非估价目的单独决定。B、C、D、E表述均符合《房地产估价规范》的要求。9.【答案】A,B,C,E【解析】区位因素包括位置、交通、外部配套设施、环境景观等。建筑结构属于实物因素。10.【答案】A,B,C,D【解析】建立比较基础是对可比实例成交价格进行的处理，主要包括：统一付款方式、统一采用单价、统一币种和货币单位、统一面积内涵和单位。统一房地产状况属于后续的房地产状况调整阶段。三、判断题1.【答案】错误【解析】当前市场价值低于重新购建价格，说明该房地产存在折旧（可能是物质折旧、功能折旧或经济折旧）。但经济折旧的存在不能排除物质折旧同时存在的可能性，两者往往是同时发生、叠加作用的。2.【答案】错误【解析】净收益按一定比率递增的公式既适用于无限年期，也适用于有限年期。只要报酬率大于净收益递增的比率，就可以通过有限年期的变体公式计算出确切的价值。3.【答案】错误【解析】最高最佳利用原则要求在法律上允许、技术上可能、经济上可行的情况下，能够带来最高价值的利用。估价对象的实际用途不一定是最高最佳利用，估价时应按最高最佳利用原则确定其价值。4.【答案】正确【解析】成本法评估的是客观合理的重新购建价格和折旧，而非个别开发者的实际支出。客观成本是假设在估价时点重新开发建设估价对象所需发生的正常社会平均成本。5.【答案】正确【解析】静态分析法中，利息的计算基数应包括待开发房地产价值及取得税费、后续建设成本、后续管理费用和后续销售费用（如果是销售之前发生的）。后续投资利息是静态分析法的必要步骤。6.【答案】正确【解析】房地产的不可移动性决定了其只能就地开发、利用或消费，无法像其他商品一样通过物流调配供需，因此房地产市场是典型的地区性市场，不同区域价格难以直接比较。7.【答案】错误【解析】如果交易实例的成交价格明显偏低，且买卖双方存在利害关系，不能直接作为可比实例。但如果能够量化其价格差异并进行交易情况修正，仍可作为可比实例使用，只是需要谨慎处理。8.【答案】正确【解析】基准地价修正法是通过对待估宗地区域因素、个别因素（如容积率、土地使用年期）、交易日期等进行修正，将基准地价调整为估价对象宗地价格的方法。9.【答案】正确【解析】建筑物的经济寿命是指建筑物从建成之日起到其市场价值等于重新购建价格为止的时间，当建筑物市场价值降低到一定程度，继续使用在经济上不划算时，经济寿命结束；而自然寿命是指建筑物从建成到完全不能使用的时间。经济寿命通常短于或等于自然寿命。10.【答案】正确【解析】估价报告有效期通常为一年，但如果房地产市场发生剧烈波动，估价机构为了规避风险，可以自行缩短报告的有效期。四、计算题1.【解析】本题考查收益法中有效毛收入与净收益的计算，以及有限年期收益法的应用。（1）计算潜在毛收入：潜在毛租金收入=5元/平方米·天×365天×2000平方米=3650000元=365万元。潜在毛收入=潜在毛租金收入+其他收入=365+10=375万元。（2）计算有效毛收入：有效毛收入=潜在毛收入×(1-空置率)=375×(1-5%)=356.25万元。（3）计算运营费用：运营费用=有效毛收入×运营费用率=356.25×30%=106.875万元。（4）计算净收益A：净收益A=有效毛收入-运营费用=356.25-106.875=249.375万元。（5）计算房地产价值V：收益期限n=40年，报酬率Y=8%。根据有限年期且净收益不变的收益法公式：V代入数据：VVV答：该房地产在估价时点的市场价值约为2973.88万元。2.【解析】本题考查成本法中物质折旧、功能折旧和经济折旧的计算。（1）计算土地重新购建价格：土地重新购建价格=1000元/平方米×5000平方米=5000000元=500万元。（2）计算建筑物重新购建价格：建筑物重新购建价格=2000元/平方米×2500平方米=5000000元=500万元。（3）计算建筑物物质折旧：采用直线法计算物质折旧公式：D其中，C=500万元，R=5%，t=10年，N=50年。=（4）计算建筑物功能折旧：功能折旧=建筑物重新购建价格×3%=500×3%=15万元。（5）计算建筑物经济折旧：经济折旧=建筑物重新购建价格×5%=500×5%=25万元。（6）计算建筑物总折旧：总折旧=物质折旧+功能折旧+经济折旧=95+15+25=135万元。（7）计算建筑物现值：建筑物现值=建筑物重新购建价格-总折旧=500-135=365万元。（8）计算房地产积算价值：房地产积算价值=土地重新购建价格+建筑物现值=500+365=865万元。答：该房地产在估价时点的积算价值为865万元。3.【解析】本题考查假设开发法动态分析法的计算，重点在于现金流折现。（1）计算开发完成后的总价值：总建筑面积=10000×2.0=20000平方米。开发完成后总价值=15000元/平方米×20000平方米=300000000元=30000万元。折现至估价时点，总开发期为2年，开发完成后的价值在第二年末实现。=（2）计算后续建安工程费及管理费用的现值：第一年投入5000万元，年中投入；第二年投入3000万元，年中投入。后续管理费用为建安工程费的3%。第一年总支出=5000×(1=第二年总支出=3000×(1=后续建安及管理费现值合计=4910.30+（3）计算后续销售费用及销售税费的现值：销售费用500万元通常在销售时（第二年末）发生，销售税费也为销售时发生。销售税费=30000×6%=1800万元。销售期总支出=500+1800=2300万元。=（4）计算在建工程评估价值V：假设开发法动态分析法公式：V因为题目未给出待开发对象取得税费，且题干要求计算在建工程价值（即直接成本利润率对应的成本基数不含待开发对象取得税费，或者理解为利润按照后续直接成本计算）。后续建设及管理直接成本=5000+3000+150+90=8240万元。后续利润=8240×20%=1648万元。此利润为未来支出，通常折现到估价时点。简化处理，直接按估价时点价值计算。或者采用常规考试利润处理方式（以后续投入为基数，在估价时点预留）：V（更严谨的计算：利润也应该随成本发生时间折现。若按照动态分析法，利润通常不再单独计算并入折现率。但若题目强行给出利润率，则在静态成本基础上计算折现。此处直接减去利润总额的折现值）利润折现=万元。（假设按平均投入在一年末）但常规考试直接计算法：V=根据通常考试给定的简化条件，若不考虑利润折现的复杂时间点，直接在总折现收益中扣除后续成本现值及后续利润现值：V=综合题目未明示利润计算时点，常规处理为：V=以标准公式测算，若折现率已包含利润，则无需另算。本题要求计算，采用最稳妥的假设利润在第二年末发生：V=24793.39-7588.60-1900.83-1361.98=13941.98万元。答：该在建工程的评估价值约为13941.98万元。五、案例分析题1.【解析】（1）王先生要求按150平方米建筑面积计算价值不合理。理由如下：首先，房地产估价应以合法产权为前提。王先生的房屋产权登记面积为120平方米，评估建筑面积必须以权属证明文件为准。其次，私家花园属于一层住宅特有的外部环境或附属配套设施，虽然它客观上提升了该套住宅的市场价值，但不能将其面积直接折算为建筑面积。估价机构应当将该私家花园带来的额外价值体现在房地产状况调整或直接在市场比较法中选取带花园的类似实例进行比较。如果采用收益法，花园带来的租金溢价也应计入。即花园的价值应当反映在单价中，而非虚增建筑面积。（2）王先生提出的“搬迁精神损失费”不属于房地产征收评估范围。理由如下：房屋征收评估的对象是被征收房屋本身及其占用范围内的土地使用权价值，以及因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿和因征收