2026年房地产估价师房地产制度法规政策真题及答案解析

2026年房地产估价师房地产制度法规政策真题及答案解析一、单项选择题（共40题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意）1.根据《中华人民共和国民法典》，下列民事法律行为中，属于无效行为的是（）。A.限制民事行为能力人依法不能独立实施的合同B.行为人对民事行为性质有重大误解的行为C.一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为D.恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为2.在我国，全民所有土地即国家所有土地的所有权由（）代表国家行使。A.国务院B.自然资源部C.住房和城乡建设部D.地方各级人民政府3.某房地产开发企业以出让方式取得一宗商业用地土地使用权，土地使用权出让合同约定的使用年限为（）年。A.40B.50C.70D.604.根据《城市房地产管理法》，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由（）办理土地使用权出让手续。A.原土地使用者B.受让方C.建设行政主管部门D.房地产开发主管部门5.关于商品房预售条件的说法，错误的是（）。A.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书B.持有建设工程规划许可证和施工许可证C.按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期D.向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明6.根据《民法典》，住宅建设用地使用权期限届满的，（）。A.自动终止B.需要申请续期，除因公共利益需要收回该土地的外，应当予以批准C.自动续期D.由国家无偿收回7.房地产抵押合同自（）之日起生效。A.签字B.公证C.抵押登记D.主合同生效8.某房地产开发公司销售商品房，购房者采用按揭贷款方式付款。在购房者还清贷款前，该商品房的产权属于（）。A.购房者B.房地产开发公司C.银行D.购房者与银行共有9.根据《不动产登记暂行条例》，不动产登记由（）办理。A.不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构B.不动产所在地的市级人民政府不动产登记机构C.申请人户籍所在地的县级人民政府不动产登记机构D.开发商所在地的县级人民政府不动产登记机构10.房地产估价师执业资格注册有效期为（）年。A.2B.3C.4D.511.下列房地产中，不得设定抵押的是（）。A.通过出让方式取得的土地使用权B.通过划拨方式取得的土地使用权C.权已依法公告列入拆迁范围的房地产D.企业所有的厂房12.关于房地产租赁，下列说法正确的是（）。A.租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，租赁合同无效B.租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，未采用书面形式的，视为不定期租赁C.承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效D.出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利13.根据《城市房地产转让管理规定》，下列房地产转让行为中，不需要办理土地使用权出让手续的是（）。A.经城市规划行政主管部门同意，转让的原划拨土地上的房地产B.私有住宅转让后仍用于居住的C.同一宗土地上部分房屋转让且该土地使用权为划拨性质的D.转让的房地产暂时无法确定用途的14.房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供（）。A.《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》B.《商品房预售许可证》和《土地使用权证》C.《建设工程规划许可证》和《施工许可证》D.《竣工验收备案表》和《测绘成果报告》15.房地产中介服务机构在代理销售商品房时，必须出示（）。A.房地产开发企业的营业执照B.商品房预售许可证C.土地使用权证书D.建设工程规划许可证16.根据《契税法》，土地使用权互换、房屋互换，互换价格不相等的，由（）缴纳契税。A.多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方B.少交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方C.双方各按差额的一半D.双方各自按全额17.下列各项中，不属于房地产税收特点的是（）。A.税源分布广泛B.税收收入稳定C.计税依据复杂D.完全由中央财政征收18.关于住宅专项维修资金，下列说法正确的是（）。A.商品房销售时，购房者应当按购房款2%-3%的比例向售房单位缴交维修资金B.住宅专项维修资金属于业主所有C.维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造D.业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额的30%时，应当及时续交19.房地产估价报告应当由（）签字、盖章。A.一名注册房地产估价师B.两名以上注册房地产估价师C.房地产估价机构法定代表人D.项目负责人20.根据《民法典》，债权人领取提存物的权利，自提存之日起（）年内不行使而消灭，提存物扣除提存费用后归国家所有。A.1B.2C.3D.521.房地产开发企业资质分为（）个等级。A.3B.4C.5D.622.某市发生地震，大量房屋倒塌。根据《民法典》，因不可抗力不能履行民事义务的，（）。A.不承担民事责任B.承担部分民事责任C.承担全部民事责任D.视情况承担民事责任23.关于房地产权属登记，下列说法错误的是（）。A.国家实行不动产统一登记制度B.不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力C.未办理物权登记的，不影响合同效力D.权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，但不得公开查询24.征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的（）倍。A.4-6B.6-10C.10-15D.15-2025.房地产抵押后，该抵押房地产的价值大于所担保债权的余额部分，（）。A.不得再次抵押B.可以再次抵押，但不得超出余额部分C.可以再次抵押，且不受余额限制D.必须退还给抵押人26.根据《城市房地产开发经营管理条例》，房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于（）。A.20%B.25%C.30%D.35%27.下列费用中，不属于土地增值税征税范围的是（）。A.国有土地使用权出让B.国有土地使用权转让C.地上建筑物及其附着物转让D.联营投资涉及房地产转让28.房地产估价师注册有效期满需继续执业的，应当在有效期届满（）日前申请续期注册。A.30B.60C.90D.12029.关于物业服务企业，下列说法正确的是（）。A.一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理B.一个物业管理区域可以由两个物业服务企业共同管理C.物业服务企业可以将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人D.物业服务企业只需向业主委员会负责30.商品房买卖合同中，关于面积误差的处理，若面积误差比绝对值在（）以内（含本数），据实结算房价款。A.1%B.2%C.3%D.5%31.根据《民法典》，设立居住权，当事人应当采用（）形式。A.口头B.书面C.公证D.登记32.房地产估价机构资质等级分为（）。A.一级、二级、三级B.一级、二级、三级、四级C.甲级、乙级、丙级D.甲级、乙级、丙级、丁级33.下列行为中，属于要约的是（）。A.商业广告B.拍卖公告C.招股说明书D.商品房销售广告中具体确定了房屋价格、面积、位置等内容34.房地产开发企业未取得《商品房预售许可证》预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款（）以下的罚款。A.0.5%B.1%C.2%D.5%35.关于住房公积金，下列说法错误的是（）。A.住房公积金是长期住房储金B.职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有C.住房公积金贷款利率低于商业银行同期贷款利率D.住房公积金管理中心是营利性事业单位36.房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。此规定体现了房地产权利中的（）。A.一体性原则B.效力主导原则C.房地产权属不可分原则D.登记生效原则37.根据《印花税法》，产权转移书据的印花税税率为（）。A.0.03%B.0.05%C.0.1%D.0.5%38.房地产估价师变更执业机构的，应当办理（）。A.变更注册B.延续注册C.初始注册D.撤销注册39.拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立（）。A.拆迁补偿安置协议B.拆迁补偿协议C.拆迁安置协议D.拆迁货币补偿协议40.房地产开发企业在销售商品房时，如果未按规定报送销售备案，由房产管理部门责令改正，并可处以（）罚款。A.1万元以上3万元以下B.2万元以上5万元以下C.5万元以上10万元以下D.10万元以上20万元以下二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，全部选对得2分，少选且选择正确的每个选项得0.5分，有错选不得分）41.根据《民法典》，下列财产中，不得抵押的有（）。A.土地所有权B.宅基地使用权C.依法被查封的财产D.所有权不明晰的财产E.学校的教育设施42.房地产转让的方式主要包括（）。A.买卖B.赠与C.继承D.抵押E.以房地产作价入股43.关于房地产权属登记的效力，下列说法正确的有（）。A.登记是不动产物权变动的生效要件B.登记具有公示公信力C.预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力D.异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人可以处分该不动产E.更正登记可以消除登记错误44.下列房地产中，免征房产税的有（）。A.国家机关自用的办公用房B.个人所有非营业用的房产C.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产D.施工期间在基建工地为基建工地服务的各种工棚E.房地产开发企业开发的尚未出售的商品房45.房地产开发企业设立的条件包括（）。A.有固定的经营场所B.有符合规定的注册资本C.有符合专业技术人员数量的规定D.法律法规规定的其他条件E.必须是国有企业46.根据《城市房地产管理法》，商品房预售应当符合的条件包括（）。A.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书B.持有建设工程规划许可证C.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上D.已经确定施工进度和竣工交付日期E.已通过竣工验收47.土地增值税的扣除项目包括（）。A.取得土地使用权所支付的金额B.房地产开发成本C.房地产开发费用D.与转让房地产有关的税金E.财政部规定的其他扣除项目48.房地产估价师的执业范围包括（）。A.房地产估价B.房地产咨询C.房地产经纪D.房地产交易管理E.房地产价格评估纠纷鉴定49.下列关于房屋租赁的说法，正确的有（）。A.承租人在租赁期间需要改善房屋状况，必须征得出租人同意B.租赁期满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效C.租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力D.承租人可以不经出租人同意将房屋转租E.房屋租赁合同应当向房产管理部门登记备案50.住宅专项维修资金的使用范围包括（）。A.住宅共用部位的大修B.住宅共用部位的中修C.住宅共用设施的更新、改造D.业主自用部位的维修E.物业管理用房的大修51.征收下列土地的，由国务院批准的有（）。A.基本农田B.基本农田以外的耕地超过35公顷的C.其他土地超过70公顷的D.所有涉及农用地转用的E.城市郊区土地52.房地产抵押的实现方式包括（）。A.拍卖B.变卖C.抵顶物D.强制管理E.协议折价53.根据《民法典》，合同的终止情形包括（）。A.债务已经履行B.债务相互抵销C.债务人依法将标的物提存D.债权人免除债务E.债权债务同归于一人54.房地产中介服务机构包括（）。A.房地产咨询机构B.房地产价格评估机构C.房地产经纪机构D.物业管理企业E.房地产开发企业55.下列关于房地产广告的说法，正确的有（）。A.房地产广告必须真实、合法、科学、准确B.房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容C.房地产广告中涉及交通、商业、文化教育设施及其他市政条件的，应当在广告中表示清楚D.房地产广告中可以含有升值承诺E.预售房地产广告必须载明商品房预售许可证号56.住房公积金的缴存对象包括（）。A.国家机关B.事业单位C.国有企业D.城镇集体企业E.外商投资企业57.房地产估价师在执业活动中禁止的行为有（）。A.同时在两个或两个以上估价机构执业B.以个人名义承揽估价业务C.在非自己估价的估价报告上签字D.允许他人以自己的名义从事房地产估价业务E.涂改、出租、出借注册证书58.房地产开发企业销售商品房时，计价方式包括（）。A.按套（单元）计价B.按套内建筑面积计价C.按建筑面积计价D.按使用面积计价E.按投影面积计价59.关于物业管理，下列说法正确的有（）。A.业主在物业管理活动中，享有提议召开业主大会会议的权利B.业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力C.物业服务企业可以将专项服务委托给专业服务企业D.物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则E.已竣工但尚未出售的物业，物业服务费用由建设单位交纳60.根据《契税法》，免征契税的情形包括（）。A.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、军事设施B.非营利性学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助C.承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产D.婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属E.法定继承人通过继承承受土地、房屋权属三、判断题（共20题，每题0.5分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑相应的选项，正确的选“A”，错误的选“B”）61.《民法典》规定，建设用地使用权自登记时设立。（）62.农民集体所有的土地，可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营，只需经村民会议三分之二以上成员同意即可。（）63.房地产开发企业应当在商品房现售前，将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。（）64.商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同。（）65.房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。（）66.房地产估价师注册证书由持证人保管，如有遗失，可以直接向发证机关申请补办。（）67.城镇土地使用税的征税对象是城市、县城、建制镇和工矿区内的土地，不包括农村土地。（）68.物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。（）69.住房公积金贷款的额度没有限制，只要职工有缴存记录即可申请。（）70.房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。（）71.拍卖出让国有土地使用权，应当按照价高者得的原则确定竞得人。（）72.因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力，但处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。（）73.房地产开发企业资质等级越高，其承担的房地产开发项目规模可以越大。（）74.房地产买卖合同应当采用书面形式，但双方当事人认可的其他形式也可以。（）75.土地增值税实行四级超率累进税率。（）76.房地产估价机构分甲、乙、丙三个等级，其中一级资质可以从事各类房地产估价业务。（）77.商品房预售广告中必须载明商品房预售许可证号，否则视为违法广告。（）78.业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生。（）79.房地产经纪人员不得在两个或两个以上房地产经纪机构执业。（）80.契税的纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。（）四、综合分析题（共2大题，10小题，每题2分。由单项选择题和多项选择题组成。错选不得分，少选得1分）（一）某房地产开发公司A通过出让方式取得一宗10000平方米的住宅用地土地使用权，出让年限为70年。A公司计划开发建设一栋高层住宅楼。在开发建设过程中，A公司向B银行申请贷款，并以该在建工程设定了抵押。项目竣工后，A公司开始预售商品房。购房者王某与A公司签订了商品房买卖合同，合同约定建筑面积为100平方米，单价为20000元/平方米。合同签订后，王某支付了首付款，并办理了按揭贷款手续。在房屋交付时，王某发现实际建筑面积为98平方米。后A公司因经营不善，未能按期偿还B银行贷款，B银行主张实现抵押权。81.A公司取得的该土地使用权，最高出让年限为（）年。A.40B.50C.70D.终身82.A公司以在建工程设定抵押，该抵押权自（）时设立。A.抵押合同生效B.在建工程竣工C.抵押登记D.贷款发放83.关于王某所购房屋面积误差的处理，下列说法正确的是（）。A.面积误差比为2%，王某有权退房B.面积误差比为-2%，据实结算房价款C.面积误差比为-2%，A公司应退还王某2%的房价款D.面积误差比为-2%，王某无权要求退房，但A公司应退还部分房价款84.王某申请的住房按揭贷款，其性质属于（）。A.信用贷款B.担保贷款C.质押贷款D.政策性贷款85.若B银行实现抵押权，则（）。A.B银行有权拍卖该栋住宅楼B.王某的购房合同不受影响，但需继续偿还贷款C.王某的房屋所有权可能受到威胁D.抵押权实现后，王某的房屋所有权消灭（二）张某拥有一套私有住宅，建筑面积为120平方米。2025年5月，张某将该房屋出租给李某，月租金为3000元，租赁期限为2年。合同签订后，双方办理了租赁登记备案。2025年8月，张某因急需资金，将该房屋抵押给陈某，借款50万元，并办理了抵押登记。2025年10月，张某未告知李某和陈某，将该房屋出卖给赵某，并办理了过户登记手续。86.关于张某与李某的租赁合同，下列说法正确的是（）。A.租赁期限超过20年，超过部分无效B.未采用书面形式，视为不定期租赁C.办理租赁登记备案是合同生效的必要条件D.租赁期间，张某出卖房屋，李某在同等条件下有优先购买权87.张某将已出租的房屋抵押给陈某，下列说法正确的是（）。A.该抵押行为无效B.该抵押行为有效，但需告知李某C.该抵押行为有效，无需告知李某D.抵押权实现后，租赁关系自动解除88.关于“买卖不破租赁”原则，下列说法正确的是（）。A.赵某取得房屋所有权后，有权解除与李某的租赁合同B.赵某取得房屋所有权后，原租赁合同对赵某继续有效C.李某有权拒绝赵某继续履行租赁合同D.租赁合同因房屋所有权转移而终止89.张某将房屋出卖给赵某，但未告知李某，侵犯了李某的（）。A.共有权B.优先购买权C.抵押权D.使用权90.关于该房屋涉及的法律关系，下列说法错误的是（）。A.租赁关系在先，抵押在后，抵押权实现时，不影响租赁关系B.抵押权设立后，房屋所有权转让，抵押权不受影响C.赵某取得房屋所有权时，自动取得抵押权人的身份D.陈某的抵押权优先于赵某的所有权参考答案及解析一、单项选择题1.D解析：根据《民法典》第一百五十四条，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。A项属于效力待定；B项属于可撤销；C项（未损害国家利益）属于可撤销。2.A解析：根据《土地管理法》第二条，全民所有即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。3.A解析：根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条，商业用地的最高出让年限为40年。4.B解析：根据《城市房地产管理法》第四十条，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时...应当由受让方办理土地使用权出让手续。5.C解析：根据《城市房地产管理法》第四十五条，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。注意这里说的是“工程建设总投资”，而非“总投资”。通常理解为除地价外的工程投资。但在考试中，此为标准法条原文，选C。6.C解析：根据《民法典》第三百五十九条，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。7.A解析：根据《民法典》第四百条，设立抵押权，当事人应当采用书面形式订立抵押合同。抵押合同一般自签字盖章时生效（除非附条件），但抵押权自登记时设立。题目问的是“合同”生效时间，故选A。8.A解析：在购房者还清贷款前，购房者虽然拥有房屋产权，但产权处于抵押状态，并未转移给银行。银行拥有的是抵押权，而非产权。9.A解析：根据《不动产登记暂行条例》第七条，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。10.B解析：根据《注册房地产估价师管理办法》，注册房地产估价师注册有效期为3年。11.C解析：根据《城市房地产抵押管理办法》，权属不明或有争议的、已依法公告列入拆迁范围的房地产不得抵押。12.D解析：A项超过二十年的，超过部分无效，而非合同无效；B项未采用书面形式的，视为不定期租赁；C项承租人经出租人同意转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失；D项正确，体现了“买卖不破租赁”及优先购买权。13.B解析：根据《城市房地产转让管理规定》，私有住宅转让后仍用于居住的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续。14.A解析：根据《商品房销售管理办法》，房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。15.B解析：根据《商品房销售管理办法》，房地产中介服务机构销售商品房时，应当出示商品房预售许可证明。16.A解析：根据《契税法》第四条，土地使用权互换、房屋互换，互换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税。17.D解析：房地产税收多为地方税种，并非完全由中央财政征收。18.B解析：根据《住宅专项维修资金管理办法》，住宅专项维修资金属于业主所有。A项比例应为2%-3%（具体各地可能调整，但核心是属业主所有）；C项正确；D项余额不足首期交存额的30%时应当续交。19.B解析：根据《房地产估价规范》，房地产估价报告应当由两名以上注册房地产估价师签字、盖章。20.D解析：根据《民法典》第五百七十四条，债权人领取提存物的权利，自提存之日起五年内不行使而消灭。21.B解析：房地产开发企业资质分为一级、二级、三级、四级四个等级。22.A解析：根据《民法典》第一百八十条，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的除外。23.D解析：根据《不动产登记暂行条例》第二十八条，查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的；不得公开查询获取的信息。但D项表述“不得公开查询”过于绝对，权利人、利害关系人可以依法查询。本题中D项错误最明显，因为权利人当然可以查询自己的资料。更正：D项说法错误，因为法律允许权利人和利害关系人查询，只是限制用途和传播。其他选项A、B、C均正确。24.B解析：根据《土地管理法》第四十七条，征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。25.B解析：根据《城市房地产抵押管理办法》第十三条，抵押人抵押房地产后，该房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出余额部分。26.A解析：根据《城市房地产开发经营管理条例》，房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%。27.A解析：土地增值税的征税范围是国有土地使用权转让、地上建筑物及其附着物转让。国有土地使用权出让（一级市场）不属于征税范围。28.A解析：根据《注册房地产估价师管理办法》，注册有效期满需继续执业的，应当在有效期届满30日前申请续期注册。29.A解析：根据《物业管理条例》，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。30.C解析：根据《商品房销售管理办法》第二十条，面积误差比绝对值在3%以内（含本数）的，据实结算房价款。31.B解析：根据《民法典》第三百六十七条，设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。32.A解析：房地产估价机构资质等级分为一级、二级、三级。33.D解析：商业广告通常为要约邀请，但如果内容具体确定（如价格、面积、位置），表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束，则构成要约。34.B解析：根据《城市房地产开发经营管理条例》，未取得预售许可证预售商品房的，责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。35.D解析：住房公积金管理中心是不以营利为目的的独立事业单位。36.C解析：房地产转让时，房屋所有权和土地使用权一并转让，体现了房地产权属不可分原则（或称房地一体原则）。37.B解析：根据《印花税法》，产权转移书据（包括土地使用权出让书据、土地使用权转让书据、房屋买卖合同等）税率为价款的万分之五。38.A解析：房地产估价师变更执业机构的，应当办理变更注册。39.A解析：根据《城市房屋拆迁管理条例》（虽已废止，但基于历史真题及部分地方条例精神，或参考《国有土地上房屋征收与补偿条例》逻辑），拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。40.A解析：根据《商品房销售管理办法》，未按规定报送销售备案的，处以1万元以上3万元以下罚款。二、多项选择题41.ABCE解析：根据《民法典》第三百九十九条，土地所有权、宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权（法律规定可以抵押的除外）、学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施、依法被查封扣押的财产不得抵押。D项所有权不明晰的财产（如权属争议）通常也不得抵押，但在《民法典》列举中主要强调上述几项。在房地产制度法规考试中，通常将权属有争议的也列入不得抵押范围。依据《城市房地产抵押管理办法》，权属不明或有争议的不得抵押。故选ABCD。E项教育设施属于不得抵押。故选ABCE。42.ABE解析：房地产转让方式包括买卖、赠与、作价入股（或其他合法方式）。继承不属于转让（属于原始取得）。抵押属于他物权设定，非所有权转移。43.ABCE解析：登记生效、公示公信、预告登记保护、更正登记纠错。异议登记期间，未经异议登记权利人同意，不得处分（D项错误）。44.ABCD解析：房产税免税范围包括：国家机关、军队自用房产；国家财政拨付事业经费单位自用房产；宗教寺庙、公园、名胜古迹自用房产；个人所有非营业用房产；经财政部批准免税的其他房产。施工期间工棚为临时性房屋，通常免税。E项开发商未售出的商品房，若未使用，应缴纳房产税（目前实务中部分地区有特殊政策，但理论上开发商是自用或空置，应缴税）。故选ABCD。45.ABCD解析：设立条件包括：有名称、组织机构、固定场所、注册资本、专业技术人员。46.ABCD解析：预售条件：已交出让金、持有规划许可证、投入资金达25%以上、确定进度和竣工日期、取得预售许可证。E项已竣工验收是现售条件。47.ABCDE解析：土地增值税扣除项目包括：取得土地使用权支付的金额、开发成本、开发费用、税金、加计扣除（房地产开发企业）。48.AB解析：房地产估价师执业范围主要是房地产估价和咨询。经纪和交易管理不属于估价师执业范围。49.ABCE解析：A项需征得同意；B项默认续租；C项买卖不破租赁；D项转租需经同意；E项应办理登记备案。50.ABC解析：维修资金用于共用部位、共用设施的大修、中修和更新、改造。日常小修通常包含在物业服务费中。业主自用部位不使用公共维修资金。51.ABC解析：由国务院批准的征收：基本农田；基本农田以外耕地超过35公顷；其他土地超过70公顷。52.ABE解析：抵押实现方式：拍卖、变卖、折价。53.ABCDE解析：债务终止情形：履行、抵销、提存、免除、混同。54.ABC解析：房地产中介服务机构包括咨询、评估、经纪机构。物业管理和开发企业不属于中介。55.ABCE解析：房地产广告不得含有升值承诺（D错），必须载明预售许可证号（E对）。56.ABCDE解析：住房公积金缴存对象包括国家机关、事业单位、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、民办非企业单位、社会团体。57.ABCDE解析：均为估价师禁止行为：同时在两机构执业、以个人名义承揽、非本人估价签字、允许他人以自己名义执业、涂改出借证书。58.ABC解析：计价方式包括按套（单元）、按套内建筑面积、按建筑面积计价。59.ABCDE解析：A项业主权利；B项决定约束力；C项专项服务可委托；D项收费原则；E项未售物业费用由建设单位交纳。60.ABCDE解析：根据《契税法》第六条，以上情形均免征契税。三、判断题61.A解析：《民法典》第三百四十九条，建设用地使用权自登记时设立。62.B解析：根据《土地管理法》第六十三条，需经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。63.A解析：根据《商品房销售管理办法》，现售前需备案。64.A解析：根据《商品房买卖合同纠纷司法解释》，一房二抵押导致无法取得房屋的，买受人可请求解除合同、赔偿损失。65.A解析：根据《城市房地