2026年全国房地产估价师之开发经营与管理考试盲点排查题详细参考解析

姓名:_________________编号:_________________地区:_________________省市:_________________ 密封线 姓名:_________________编号:_________________地区:_________________省市:_________________ 密封线 密封线 2026年房地产估价师考试重点试题精编注意事项:1.全卷采用机器阅卷，请考生注意书写规范；考试时间为120分钟。2.在作答前，考生请将自己的学校、姓名、班级、准考证号涂写在试卷和答题卡规定位置。

3.部分必须使用2B铅笔填涂;非选择题部分必须使用黑色签字笔书写，字体工整，笔迹清楚。

4.请按照题号在答题卡上与题目对应的答题区域内规范作答，超出答题区域书写的答案无效:在草稿纸、试卷上答题无效。(参考答案和详细解析均在试卷末尾)一、选择题

1、房地产属于不动产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金，这主要体现了房地产投资风险的（）。A.政治风险B.变现风险C.机会成本风险D.市场供求风险

2、某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为E甲＝1500万元，E乙＝1800万元，E丙＝2200万元；净现值的标准差分别为δ甲＝890万元，δ乙＝910万元，δ丙＝1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是（）。A.乙＜丙＜甲B.甲＜乙＜丙C.丙＜甲＜乙D.乙＜甲＜丙

3、生姜泻心汤中，干姜与生姜的用量比例是A.1：1B.1：2C.1:3D.1:4

4、房地产投资中与时间和时机选择相关的项目风险属于（）。A.系统风险B.资本价值风险C.时间风险D.比较风险

5、如果开发商将建成的物业用于长期出租，则其角色转变为物业所有者或投资者，在这种情况下，开发商要进行有效的物业管理，以保持物业对租户的吸引力，延长其（），进而达到理想的租金回报和使物业保值、增值的目的。A.投资周期B.自然寿命C.自然周期D.经济寿命

6、若商业性住房抵押贷款、住房公积金贷款的年利率分别为8.7%、5%，均按月计息，银行的年存款利率为3.5%，则商业性住房抵押贷款与住房公积金贷款二者的实际年利率差是（）。A.1.5%B.3.57%C.3.70%D.3.94%

7、产生房地产价格泡沫的基础是（）。A.土地稀缺B.城市化进程快C.投机需求膨胀D.金融机构过度放贷

8、银行为某家庭提供年利率为6%，按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款50万元，则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的利息是（）元。A.1236.21B.1370.39C.1456.13D.1595.36

9、制定物业管理计划的基础是（）的目标。A.政府B.物业管理机构C.业主D.租户

10、某房地产投资项目要求的目标收益率为10%，当通货膨胀为3%时，为消除通货膨胀因素对投资风险分析结果的影响，分析中采用的名义目标收益率应为（）。A.6.8%B.10.0%C.13.0%D.13.3%

11、某市2016年商品住宅新开工面积为600万平方米，竣工面积为400万平方米，2015年底未完工并继续施工的商品住宅面积为200万平方米，该市商品住宅的平均建设周期为（）年。A.0.5B.1.0C.1.5D.2.0

12、在写字楼物业租赁中，物业管理企业可以通过对（）进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。A.面积单元B.面积单位C.出租单位D.出租单元

13、在估算房地产开发项目的房屋开发费用时，用单位工程量投资乘以工程量来估算单项工程投资的方法是（）。A.单元估算法B.概算指标法C.单位指标估算法D.工程近似匡算法

14、某写字楼月潜在毛租金收入为100万元，月平均运营费用为60万元，月平均空置率为5％，月平均租金损失率为2％，月平均其他收入为潜在毛租金收入的3％，则该写字楼的月净经营收入是（）万元。A.33.00B.33.10C.36.00D.36.10

15、房产用地面积测算时，需计入用地面积的是（）。A.公共使用的排水沟B.市政道路C.权属不明的巷道D.房屋占地面积

16、按增量存量对房地产市场进行细分时，三级市场是指（）。A.土地使用权转让市场B.存量房地产交易市场C.土地使用权出让市场D.土地使用权转让市场和新建商品房租售市场

17、四时感冒，恶寒发热不甚而无汗之表证，宜选用A.加味香苏散B.麻黄汤C.九味羌活汤D.升麻葛根汤

18、开发项目房地产市场分析应该注意方面不包括()。A.需求分析B.供给分析C.竞争分析D.建造商分析

19、下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是（）。A.发行公司债券B.权益型房地产投资信托基金C.发行股票D.商业银行贷款

20、在工程项目中，（）是施工图预算编制的主要内容和工程估价的重要依据。A.工程量计算B.工程量清单C.工程建设定额D.建筑项目

21、有三个互斥方案，不可以采用的比选方法为（）A.差额投资内部收益率B.净现值C.内部收益率D.等额年值

22、一笔贷款，名义利率是10%，每两年一计息，则其实际利率是()。A.10%B.9.5%C.11%D.10.65%

23、目标市场选择的最简单的模式是（）。A.选择专业化B.产品专业化C.市场集中化D.大量定制化

24、需求比供给增长快，空置率继续下降，租金增长率上涨，这种状况发生在房地产市场自然周期的（）。A.第一阶段B.第二阶段C.第三阶段D.第四阶段

25、开发商若委托物业代理进行物业销售，则开发商要支付相当于售价()的佣金。A.1%～3%B.0.5%～0.9%C.3.5%D.4%

26、下列说法不正确的是（）。A.利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1B.偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2C.在国际上银行一般要求流动比率维持在200%以上D.一般来说，对于一个开发期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%～45%

27、需要使用损益平衡图来制定房地产销售价格的定价方法是（）。A.目标定价法B.价值定价法C.挑战定价法D.成本加成定价法

28、目前我国采用的复式记账法是（）。A.收付记账法B.借贷记账法C.支出记账法D.收入记账法

29、房地产投资信托的风险不包括()。A.经营风险B.市场风险C.利率风险D.操作风险

30、我国2008年对房地产投资的宏观调控政策，使许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难，这主要体现了房地产投资风险的（）。A.政治风险B.政策风险C.利率风险D.市场供求风险

31、下列影响消费者行为的因素中，属于个人因素的是（）。A.学习B.经济状况C.对渠道的信赖度D.购买动机

32、某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是（）。A.目标定价法B.领导定价法C.随行就市定价法D.认知价值定价法

33、下列征收补偿费中，不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是（）。A.房屋价值补偿费B.搬迁补偿费C.停产停业损失补偿费D.土地补偿费

34、房地产的（），决定了房地产投资的收益和风险不仅受地区社会经济发展水平和发展状况的束缚，还受到其所处区位及周边市场环境的影响，体现了房地产投资中（）的重要性。A.不可移动性；区位选择B.不可再生性；区位选择C.稀缺性；环境选择D.变现性差；环境选择

35、房地产抵押贷款二级市场上交易的抵押贷款支持证券不包括以下类型()。A.政府债券B.抵押贷款支持债券C.抵押贷款传递证券D.抵押贷款担保债务

36、某投资市场的平均收益率为15%，银行贷款利率为5.6%，国债收益率为4.5%，房地产投资市场的风险相关系数为0.5。那么，当前房地产投资的折现率为（）。A.10.3%B.7.17%C.9.75%D.8.59%

37、判定房地产投资风险因素发生的概率属于（）阶段的工作。A.风险辨识B.风险估计C.风险评价D.风险决策

38、张锡纯在镇肝熄风汤中配伍生麦芽的用意A.舒达肝气（疏肝解郁）B.消食化积C.健脾开胃D.和胃调中

39、当利息周期小于1年时，则实际利率()名义利率。A.等于B.大于C.小于D.两者无关系

40、（）是整个开发过程中最重要的一个环节，该阶段最重要的工作就是对开发项目进行可行性研究。A.投资机会选择与决策分析B.前期工作C.建设阶段D.租售阶段

41、（）对于宏观经济变化的反应是最快和最大的。A.工业物业B.居住物业C.零售商业用房D.写字楼

42、下列因素或措施可能会导致房地产价格上升的是()。A.提高开发贷款利率B.降低开发贷款利率C.通货膨胀率下降D.降低房地产税费

43、某房地产开发企业对某小型普通住宅开发项目进行可行性研究时，不必涉及的研究内容是（）。A.市场分析B.财务评价C.国民经济评价D.规划设计及方案选择

44、下图表示的是房地产开发企业（）经营模式下的典型现金流量图。A.开发一销售B.开发一持有出租一出售C.购买一持有出租一出售D.购买一更新改造一出租一出售

45、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于技术环境的因素是（）。A.城市或区域产业结构与布局B.人口数量与结构C.土地资源状况D.信息技术的发展和应用

46、会计差错的主要内容不包括（）。A.原始记录和会计数据的计算、抄写差错B.对事实的疏忽和误解C.隐瞒或删除交易或事项D.对会计政策的误用

47、总平面设计中影响工程造价的因素不包括（）。A.功能分区B.运输方式选择C.占地面积D.建筑结构

48、下列选项中，不计入收益性物业运营管理费用的是（）。A.抵押贷款还本付息B.管理人员工资C.公共设施维修费D.保险费

49、从工程费用计算角度，工程计价的顺序一般为（）。A.单位工程总价→分部分项工程单价→工程项目总价→建设项目总造价B.分部分项工程单价→单位工程总价→工程项目总价→建设项目总造价C.分部分项工程单价→单位工程总价→建设项目总造价→工程项目总价D.分部分项工程单价→工程项目总价→单位工程总价→建设项目总造价

50、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（）。A.10.0%B.14.0%C.25.0%D.35.0%

51、小区内停车场建设费属于（）。A.公共配套设施建设费B.建筑安装工程费C.基础设施建设费D.物业管理维修资金

52、制定进度计划通常采用横道图法和（）。A.资源流动图B.网络图法C.直方图法D.控制图法

53、下列因素或措施可能会导致房地产价格下降的是()。A.提高抵押贷款利率B.降低抵押贷款利率C.降低首期付款比例D.通货膨胀率上升

54、预售面积，是指报告期内（）的房屋建筑面积。A.已正式交付使用B.已正式签订商品房预售合同C.已正式签订商品房交易合同D.已正式竣工验收合格

55、以出让方式获得城市毛地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和（）构成。A.基础设施建设费B.城市建设配套费C.公共配套设施建设费D.不可预见费

56、阴疽，治疗常用A.四妙勇安汤B.阳和汤C.吴茱萸汤D.当归四逆汤

57、在房地产销售量预测中，引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是()。A.简单平均法B.移动平均法C.加权移动平均法D.指数平滑法

58、能够反映企业或项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的长期偿债能力指标是（）。A.流动比率B.偿债备付率C.利息备付率D.资产负债率

59、房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的()弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补。A.所得税前利润B.所得税后利润C.应分配利润D.未分配利润

60、判定房地产投资风险因素中，检验各风险变量是否相关属于（）阶段的工作。A.风险辨识B.风险估计C.风险评价D.风险决策

61、当开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的单位是（）。A.开发商B.设计单位C.承包商D.监理单位

62、某商铺的租赁期为15年，租金按每年5%的比例递增，第1年的租金为1万元，租金于每年的年初收取，年利率为8%，则该商铺15年租金收入的现值为（）万元。A.11.41B.11.49C.12.41D.12.49

63、某房地产开发项目的占地面积为15000m2，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元/m2，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为（）元/m2。A.5377.78B.6277.78C.6722.22D.7847.22

64、根据国内生产总值的（）形态看，GDP是所有常住单位在一定时期内生产的全部货物和服务价值超过同期投入的全部非固定资产货物和服务价值的差额。A.价值B.收入C.产品D.货币

65、有多少人愿意花费20万元购买一套高层带电梯的两居室住房，如对此问题进行调查，属于（）。A.试探性调查B.描述性调查C.因果性调查D.假设性调查

66、从房地产开发企业的角度看，不属于房地产开发过程中投入资源的是（）。A.土地B.资本C.劳动力D.技术革新

67、开发商申请领取施工许可证时，若建设工期不到一年的，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的（）A.20%B.30%C.40%D.50%

68、对于（）竞争者的企业，它们反应模式难以捉摸，在特定场合可能采取也可能不采取行动，并且无法预料它们将会采取什么行动。A.从容不迫型B.选择型C.凶猛型D.随机型

69、一般来说，（）对企业的市场营销有直接影响。经济发展速度快，人民收入高，则购买力增强，市场需求增大；反之则小。A.政治法律环境B.经济环境C.人口环境D.社会文化环境

70、假设某房产限差为120m2，则其中误差为（）m2。A.30B.60C.90D.120

71、某单位以现时楼价20%的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇，如果——年后楼宇竣工交付使用时楼价上涨了15%，则其预付款的收益率为()。A.60%B.65%C.70%D.75%

72、某承租人的基础租金为5万元/月，营业额的10%作为百分比租金，如果其在一个月内的营业额为150万元，则其应支付的租金为()万元。A.20B.15C.35D.50

73、当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后，就要进入实施过程，而实施过程的第一步是（）。A.确定建设施工的各种图纸准备就绪B.完成全体工作人员的筛选工作C.获取土地使用权D.明确各工作人员及施工阶段应发放的工资

74、对房地产开发企业来说，下列房地产开发的工作内容中，属于建设阶段工作的是（）。A.土地储备B.销售方案的细化C.建设项目的质量控制D.申领《建设用地规划许可证》

75、某开发商率先向市场推出了带有电梯的别墅，该开发商在项目市场定位战略上采取的是（）战略。A.形象差异化B.人员差别化C.服务差别化D.产品差别化

76、使用蒙特卡洛模拟法模拟各种变量间的动态关系时，首先需要做的是（）。A.列出需要进行模拟的因素B.分析每一可变因素的可能变化范围及其概率分布C.选择概率分析使用的财务评价指标D.通过模拟试验随机选取各随机变量的值，并使选择的随机值符合各自的概率分布

77、某投资者将其商铺出租经营，租期20年，预计第一年的净租金收入为8万元，且每年递增6%，年租金均发生在年末。若折现率为6%，该商铺净租金收入的现值为（）万元。A.91.76B.142.40C.150.94D.160.00

78、建筑构造中的条形基础适用于（）建筑中。A.砖木结构B.砖混结构C.钢筋混凝土结构D.钢结构

79、某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化将其用途调整为写字楼，该公司采用的市场定位方式是（）。A.避强定位方式B.产品差别化方式C.对抗性定位方式D.重新定位方式

80、某投资者以8000万元购买一栋写字楼用于出租经营，其中的40%为银行提供的抵押贷款，其余为自有资金，经营期内年平均利润总额为1000万元，所得税率为25%，则该项投资的资本金净利润率为（）。A.9.38%B.12.50%C.15.63%D.20.83%二、多选题

81、以出让方式获得城市毛地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和（）构成。A.基础设施建设费B.公共配套设施建设费C.城市建设配套费D.不可预见费

82、国家对房地产开发项目资金比例要求是()。A.10%B.20%C.30%D.40%

83、（）要求企业提供的会计信息应当反映与企业财务状况、经营成果和现金流量有关的所有重要交易或者事项。A.可靠性B.重要性C.可比性D.谨慎性

84、对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于（）。A.1.15B.1.5C.1.8D.2.0

85、在进行费用估算时，管理费可按项目总投资的（）估算。A.3%～5%B.5%～8%C.2%～7%D.2%～3%

86、房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的()弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补。A.所得税前利润B.所得税后利润C.应分配利润D.未分配利润

87、关于工程量清单计价方法的说法，错误的是（）。A.采用综合单价计价B.工程量清单由招标人编制C.工程计价依据是各种定额D.计算的工程量不包含工程量的合理损耗

88、能够反映企业或项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的长期偿债能力指标是（）。A.流动比率B.偿债备付率C.利息备付率D.资产负债率

89、关于评标委员会组成的说法中，正确的是（）。A.评标委员会由政府有关部门代表和技术经济方面的专家组成B.评标委员会成员可以为5人C.评标委员会成员中，经济技术专家不得少于成员总数的1/3D.评标委员会的专家成员应由招标人负责指定

90、假设某房地产投资项目的折现率分别取i1＝15%、i2＝16%、i3＝17%、i4＝18%时，其对应的净现值分别为NPV1＝300万元、NPV2＝100万元、NPV3＝－50万元、NPV4＝－150万元，则依此测算的内部收益率精度最高的是（）。A.16.67%B.16.71%C.16.80%D.17.00%

91、某宗土地面积为10000m2，土地单位价格为800元/m2，最高容积率为2，固定费用为400万元，单位建筑面积建安成本为1500元，管理费、贷款利息、税费等其他成本费用为建安成本的20%，销售价格为3000元/m2，则该项目的盈亏平衡点销售量为（）m2。A.10000B.12000C.180000D.15000

92、企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的销售费用、管理费用和财务费用是（）。A.营业成本B.开发产品成本C.期间费用D.开发项目总投资

93、某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于1.3，贷款年利率为12%，贷款期限为20年，按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为（）万元。A.28.73B.29.11C.344.74D.349.31

94、工程成本控制的主要对象是主要费用中的（）。A.人工费用B.固定费用C.变动费用D.材料费用

95、可行性研究报告正文的写作要点中（）是最关键的部分。A.项目总说明B.投资环境研究C.规划方案及建设条件D.项目经济效益评价

96、下列选项中，不属于投资机会选择主要工作内容的是（）。A.提出投资设想B.项目可行性研究C.细化投资设想D.寻找和筛选投资机会

97、以下属于房地产资产管理范围的是（）。A.制定物业策略计划B.设备更新财务预测C.室内布局与空间规划D.建筑设计与工程规划

98、某仓库出租期为15年，年租金于每年年初收取。若租金收入的现值和为30万元，年租金增长率为2%，年折现率为5%，则第1年的租金收入是（）元。A.23096.67B.24308.23C.24754.28D.25523.64

99、总平面设计中影响工程造价的因素不包括（）。A.功能分区B.运输方式选择C.占地面积D.建筑结构

100、某置业投资者以10000元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是（）。A.0.21B.1.23C.2.01D.3.23三、判断题

101、善治：“皮里膜外之痰”的药物为A.半夏B.天南星C.禹白附D.白芥子

102、一般来说，从事零售商业物业的物业管理企业与从事写字楼物业的物业管理企业的工作没有差别。

103、下列哪项属于水火共制法A.炒B.蒸C.炙D.水飞

104、白及善治A.尿血血淋B.便血痔血C.崩漏下血D.吐血咯血

105、下列哪些不是五昧子的功效A.收敛固涩B.益气生津C.收湿敛疮D.补肾宁心

106、内服治蛔虫腹痛，外洗治疥癣瘙痒的收涩药是A.金樱子B.乌梅C.石榴皮D.椿皮

107、房地产市场结构不均衡主要表现为不同子市场之间在供求方面的结构失衡。（）

108、既可治疗风寒感冒，又可治疗胃寒呕吐的是A.桂枝B.生姜C.紫苏D.香薷

109、当预测通货膨胀率趋高时，投资者往往会要求降低期望投资回报率以抵消通货膨胀的影响。（）

110、多因素敏感性分析是分析两个或两个以上的不确定性因素同时发生变化且各因素发生变化的概率不同时，对项目经济评价指标的影响。（）

111、房地产周期运动的新观念认为不均衡是瞬间的，均衡才是真实、永续的。（）

112、名义利率是实际利率剔除通货膨胀因素影响后的真实利率。（）

113、按照房地产开发项目经营方式的不同，期间费用可能全部或部分计入开发建设投资中。（）

114、治疗骨蒸潮热，疳积发热，宜选用的药物是A.蕲蛇B.独活C.秦艽D.川乌

115、商用房地产同时也是收益性或投资性房地产，购买商用房地产属于开发投资行为。

116、房地产开发企业只能通过公开招标的形式选择开发项目的施工单位。（）

117、随着房地产企业小型化、专业化的发展，房地产市场上出现的寡头垄断问题开始受到社会关注。（）

118、运用蒙特卡洛法进行风险估计和评价时，可以不考虑各现金流的概率分布情况。（）

119、同时考虑项目的静态与动态投资回收期后，静态投资回收期下可行的项目，在动态投资回收期指标下，可能不可行。（）

120、现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制订适宜的借款及偿还计划。（）

参考答案与解析

1、答案：B本题解析：本题考查的是房地产投资的系统风险。变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。房地产属于非货币财产，具有独一无二、价值量大的特性，销售过程复杂，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金

2、答案：A本题解析：标准差系数计算公式为：V＝[δ/E（NPV）]×100%，式中，V为标准差系数。一般地，V越小，项目的相对风险就越小；反之，项目的相对风险就越大。本题中，将相关数值代入公式得：①V甲＝890/1500＝59.33%；②V乙＝910/1800＝50.56%；③V丙＝1200/2200＝54.55%。因此项目投资方案的风险从小到大排列顺序为乙＜丙＜甲。

3、答案：D本题解析：半夏泻心汤原方干姜是三两，无生姜，而生姜泻心汤：即半夏泻心汤减干姜二两，加生姜四两。功用：和胃消痞，散结除水。主治：水热互结。

4、答案：C本题解析：房地产投资的个别风险主要包括：①收益现金流风险；②未来运营费用风险；③资本价值风险；④机会成本风险（又称比较风险）；⑤时间风险；⑥持有期风险。其中，时间风险是指房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。房地产投资强调在适当的时间、选择合适的地点和物业类型进行投资，这样才能使其在获得最大投资收益的同时使风险降到最低限度。

5、答案：D本题解析：开发商首先需要对出租还是出售做出选择，包括出租面积、出售面积数量及其在建筑物中的具体位置。如果建成的物业用于出租，开发商还必须决定是永久出租还是出租一段时间后将其卖掉。如果开发商将建成的物业用于长期出租，则其角色转变为物业所有者或投资者，在这种情况下，开发商要进行有效的物业管理，以保持物业对租户的吸引力、延长其经济寿命，进而达到理想的租金回报和使物业保值、增值的目的。

6、答案：D本题解析：实际利率与名义利率的关系为：i＝（F－P）/P＝[P（1＋r/m）m－P]/P＝（1＋r/m）m－1，商业性住房抵押贷款的实际年利率＝（1＋8.7%/12）12－1＝9.055%；住房公积金贷款的实际年利率＝（1＋5%/12）12－1＝5.116%。两者的差额＝9.055%－5.116%＝3.939%≈3.94%。

7、答案：A本题解析：本题考查的是房地产泡沫与过度开发。土地的稀缺性是房地产泡沫产生的基础，投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因，金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。参见教材P54。

8、答案：C本题解析：本题考查的是复利计算。P157。

9、答案：C本题解析：物业所有者（业主）的目标是制定管理计划的基础。有时业主除了最大限度地获取利润以外，没有具体的目标。物业管理人员就要通过调查、分析有关投资信息，来确定较为具体的目标。

10、答案：D本题解析：实际收益率（Rr）、名义收益率（Ra）和通货膨胀率（Rd）之间的关系式为：（1＋Ra）＝（1＋Rr）（1＋Rd）。本题中，该项目的名义目标收益率Ra＝（1＋10%）（1＋3%）－1＝13.3%。

11、答案：D本题解析：反映和描述房地产市场状况的指标包括供给指标、需求指标和市场交易指标三种类型。其中平均建设周期属于供给指标，是指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。在数值上，平均建设周期＝房屋施工面积/新竣工面积＝（600＋200）/400＝2.0（年）。

12、答案：D本题解析：本题考查的是写字楼物业管理。租户选择写字楼时非常关心其承租部分的有效使用和能否为其雇员提供一个舒适的工作环境。如果租户不能充分使用其承租的单元建筑面积，就会白白浪费金钱；但如果为了少支付房租而使办公空间过分拥挤，则会大大降低雇员的工作效率，这同样也是在浪费金钱。物业服务企业可以通过对出租单元进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。P351。

13、答案：C本题解析：单位指标估算法是指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。A项，单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法；B项，概算指标法采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用；D项，工程量近似匡算法采用与工程概预算类似的方法，先近似估算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资。

14、答案：C本题解析：由题意，月净经营收入=有效毛收入－运营费用=潜在毛租金收入－空置和收租损失+其他收入－运营费用=100－100错误（5％+2％）+100错误3％－60=36（万元）。

15、答案：D本题解析：房产用地面积测算时，不计入用地面积的有：①无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地；②市政管辖的道路、街道等公共用地；③公共使用的河涌、水沟、排水沟；④已征用、划拨或者属于原房产证记载范围，经规划部门核定需要作为市政建设的用地；⑤其他按规定不计入用地面积的面积。

16、答案：B本题解析：本题考查的是房地产市场细分。P38。

17、答案：A本题解析：加味香苏散（紫苏叶、陈皮、香附、炙甘草、荆芥、秦艽、防风、蔓荆子、川芎、生姜）——功用：发汗解表——主治：四时感冒（恶寒发热不甚而无汗之表证），为辛温发汗之缓剂；而麻黄汤，麻桂并用，发汗之力较强，并善宣肺平喘，为辛温发汗之重剂，适用于外感风寒，恶寒发热而无汗喘咳之表实证；九味羌活汤辛温发汗，兼清里热，适用于外感风寒挟湿，恶寒发热，无汗身痛，兼有口苦微渴者；升麻葛根汤升阳解肌而透疹，宜于麻疹欲出不出而身热无汗者。

18、答案：D本题解析：因为建造商只负责建房，房地产市场分析不涉及建造商。

19、答案：A本题解析：本题考查的是房地产企业公开资本市场融资方式。选项B、C属于权益融资；选项D，银行贷款属于债务融资，但不能公开交易。参见教材P298。

20、答案：A本题解析：工程量计算是施工图预算编制的主要内容和工程估价的重要依据。准确计算工程量，并选套相应的预算单价，才能正确地计算出工程直接费或工程量清单，从而合理确定工程造价。

21、答案：C本题解析：本题考查的是方案经济比选定量分析方法。互斥方案不能用内部收益率这个提标。对于寿命期相同的互斥方案的选择，可以采用净现值、净年值、净将来值，也可以采用追加投资收益率法等差额法进行评选。

22、答案：B本题解析：[解析]名义利率与实际利率的关系式

23、答案：C本题解析：目标市场是企业打算进入的细分市场，或打算满足的具有某一需求的客户群体。目标市场选择的模式包括：①市场集中化；②选择专业化；③产品专业化；④市场专业化；⑤全面覆盖；⑥大量定制。其中，市场集中化是最简单的模式，即企业只选择一个细分市场。通过集中营销，企业能更清楚地了解细分市场的需求，从而树立良好的信誉，在细分市场上建立巩固的市场地位，同时企业通过生产、销售和促销的专业化分工，能提高经济效益。

24、答案：B本题解析：本题考查的是房地产市场的景气循环。空置率继续下降，说明属于第一、二阶段，需求比供给增长快，说明属于第二阶段。P51。

25、答案：A本题解析：根据行业公认的委托物业代理进行物业销售的佣金比例。

26、答案：A本题解析：A项，利息备付率是指项目在借款偿还期内各年用于支付利息的税息前利润与当期应付利息费用的比率。利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般商用房地产投资项目，商业银行通常要求该指标值介于2～2.5之间。当利息备付率小于2时，表示项目没有足够的资金支付利息，付息能力保障程度不足，存在较大的偿债风险。

27、答案：A本题解析：A项，目标定价法是指根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法。目标定价法要使用损益平衡图这一概念。损益平衡图描述了在不同的销售水平上预期的总成本和总收入。B项，价值定价法是指确定的价格对于消费者来说，代表着“较低（相同）的价格，相同（更高）的质量”，即“物美价廉”。C项，当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，如果定价比市场领导者定价稍低或低得较多，则认为该开发商采用了挑战定价法。D项，成本加成定价法指开发商按照所开发物业的成本加上一定百分比的加成来制定房地产的销售价格。加成的含义就是一定比率的利润。这是最基本的定价方法。

28、答案：B本题解析：复式记账是指对每一项经济业务发生时所引起的会计要素数量的增减变动，都要以相等的金额，同时在两个或两个以上相互联系的账户中进行登记的一种记账方法。复式记账法包括收付记账法和借贷记账法，目前我国采用的复式记账法是借贷记账法。

29、答案：D本题解析：因为房地产投资信托的风险包括经营风险、市场风险、利率风险。

30、答案：B本题解析：政府有关房地产投资的土地供给政策、税费政策、金融政策、住房政策、价格政策、环境保护政策等，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大影响，从而给投资者带来风险。避免这种风险的最有效方法，是选择政府鼓励、有收益保证的或有税收优惠政策的项目进行投资。

31、答案：B本题解析：影响消费者购买行为的因素包括：①社会文化因素；②个人因素；③心理因素。其中，个人因素主要包括：①年龄；②性别、职业、受教育程度；③经济状况；④生活方式；⑤个性和自我形象。

32、答案：D本题解析：本题考查的是制定租售方案。认知价值定价法是开发商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。

33、答案：D本题解析：本题考查的是土地费用。城市国有土地上房屋征收补偿费用主要包括：被征收房屋价值的补偿，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿，因征收房屋造成的停产停业损失的补偿等。选项D是对集体土地进行征收时才会发生的费用。

34、答案：A本题解析：房地产的不可移动性，决定了房地产投资的收益和风险不仅受地区社会经济发展水平和发展状况的束缚，还受到其所处区位及周边市场环境的影响。房地产不能脱离周围的环境而单独存在，这体现了房地产投资中的区位选择的重要性。

35、答案：A本题解析：因为政府债券与抵押贷款支持证券是完全不同的。

36、答案：C本题解析：确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值。资金的机会成本，是资金在某一段时间内最安全和最高的投资机会的收益率。这个收益率差不多等于无风险的收益率，例如国债的收益率或银行存款利率等。投资者所期望的收益率应至少等于这个机会成本再加上该项目的风险报酬。本题中，当前房地产投资的折现率R＝4.5%＋0.5×（15%－4.5%）＝9.75%。本题不能用银行贷款利率，若是存款利率，则可用。

37、答案：B本题解析：风险估计与评价是指应用各种管理科学技术，采用定性与定量相结合的方式，最终定量地估计风险大小，并评价风险的可能影响，以此为依据对风险采取相应的对策。风险分析的三个阶段

38、答案：A本题解析：镇肝熄风汤中怀牛膝归肝肾经，入血分，性善下行，故重用以引血下行，并有补益肝肾之效为君；代赭石之质重沉降，镇肝降逆，合牛膝以引气血下行，急治其标；龙骨、牡蛎、龟板、白芍益阴潜阳，镇肝熄风，共为臣药。但是肝为刚脏，性喜条达而恶抑郁，过用重镇之品，势必影响其条达之性，故又以茵陈、川楝子、生麦芽清泄肝热，疏肝理气，以遂其性。

39、答案：B本题解析：根据实际利率与名义利率的关系式。

40、答案：A本题解析：房地产开发过程可以划分为四个阶段，包括：①投资机会选择与决策分析阶段；②前期工作阶段；③建设阶段；④租售阶段。其中，投资机会选择与决策分析，是整个房地产开发过程中最重要的阶段。该阶段最重要的工作，就是对开发项目进行逐步深入、细化的可行性研究。

41、答案：C本题解析：新西兰的布朗教授曾经把资本资产定价模型应用到不同房地产子市场来测算它们的风险报酬，通过回归模型，计算出各子市场的系统性市场风险系数（相对于整个房地产市场的收益）为：零售商业用房1.16，写字楼0.87，工业物业0.69。风险最大的是零售商业用房，这也是大多数房地产市场的一个现象。这是因为零售商业用房对于宏观经济变化的反应是最快和最大的。

42、答案：A本题解析：因为提高开发贷款利率会导致开发商减少开发项目，因此房地产价格上升。

43、答案：C本题解析：房地产开发项目的性质、规模和复杂程度不同，可行性研究的内容也不尽相同，各有侧重，一般应包括以下主要内容：①项目概况；②开发项目用地现状调查；③市场分析和建设规模的确定；④规划设计方案的选择；⑤资源供给条件分析；⑥环境影响评价；⑦项目开发组织机构和管理费用的研究；⑧开发建设计划的编制；⑨项目经济及社会效益分析；⑩结论及建议。对于工业开发区等大型房地产开发项目，还需运用国民经济评价方法计算项目经济净现值、经济内部收益率等指标，对项目进行国民经济评价。

44、答案：D本题解析：本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。购买一更新改造一出租一出售业务模式下的现金流出包括购买成本、更新改造成本、运营成本和转售税费，现金流入包括出租收入和持有期末的转售收入。现金流量图如上图所示。

45、答案：D本题解析：房地产市场的运行环境是指影响房地产市场运行的各种因素的总和。按照这些影响因素的性质，可以将房地产市场的运行环境分为社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法律制度环境、技术环境、资源环境和国际环境。其中，技术环境是指一个国家或地区的技术水平、技术政策、新产品开发能力以及技术发展动向等。具体包括建筑材料、建筑施工技术和工艺、建筑设备的进步、信息技术和节能减排技术、可持续发展技术的发展和应用等。A项属于经济环境的因素；B项属于社会环境的因素；C项属于资源环境的因素。

46、答案：C本题解析：会计差错的内容主要包括：①原始记录和会计数据的计算；②抄写差错；③对事实的疏忽和误解；④对会计政策的误用。会计差错并非出于主观的故意，而是从客观结果上看，经办人员并没有从中获利。这是会计差错区别与会计舞弊的最重要的特点。C项属于会计舞弊的类型。

47、答案：D本题解析：设计阶段影响工程造价的因素主要包括在总平面设计、建筑设计和工艺设计三个阶段中。其中，总平面设计中影响工程造价的因素包括占地面积、功能分区、运输方式选择。

48、答案：A本题解析：本题考查的是收益性物业管理中的运营费用。选项B属于人工费；选项CD属于公共设施设备日常运行、维修及保养费。抵押还本付息不计入运营费用。参见教材P367。

49、答案：B本题解析：工程造价计价也叫工程估价，是对投资项目造价（或价格）的计算。从工程费用计算角度，工程计价的顺序一般为：分部分项工程单价→单位工程总价→工程项目总价→建设项目总造价。

50、答案：D本题解析：资本金利润率，指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。计算公式为：资本金利润率＝（年利润总额或年平均利润总额/资本金）×100%。此题中，资本金利润率＝700÷2000×100%＝35.0%。

51、答案：A本题解析：公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施（或公建设施）的建设费用。主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。一般按规划指标和实际工程量估算。

52、答案：B本题解析：在工程的进度管理中，制定进度计划的方法有以下两种：①应用传统的水平进度计划（横道图法）。横道图法是用直线线条在时间坐标上表示出单项工程进度的方法。②网络计划（网络图法）。网络图法是以网络图的形式来表达工程进度计划的方法。

53、答案：A本题解析：因为提高抵押贷款利率；就会抑制业主对房地产的需求，需求的减少则会导致房地产价格下降。

54、答案：B本题解析：本题考查的是市场交易指标。预售面积，是指报告期内已正式签订商品房预售合同的房屋建筑面积

55、答案：B本题解析：土地出让价款是国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付的土地使用权出让价款。其中，以出让方式获得城市毛地土地使用权时，土地出让价款由土地使用权出让金和城市建设配套费构成，获得此类土地使用权的开发商，需要进行房屋征收补偿和土地开发活动，并相应支付城市房屋征收补偿费用。

56、答案：B本题解析：吴茱萸——肝胃虚寒，浊阴上逆证——温中补虚，降逆止呕；当归四逆汤——血虚寒厥证——温经散寒，养血通脉；阳和汤——阴疽——温阳补血，散寒通滞。四妙勇安汤——热毒炽盛之脱疽——清热解毒，活血止痛。

57、答案：B本题解析：[解析]时间序列分析法

58、答案：D本题解析：本题考查的是资产负债率。资产负债率是反映企业或项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。

59、答案：A本题解析：[解析]财务评价的报表

60、答案：A本题解析：本题考查的是风险分析的一般过程和方法。风险估计阶段主要包括判定风险发生的概率大小、概率分布情况、风险估算三项内容。D无风险决策这一单独的阶段。参见教材P230。

61、答案：A本题解析：当项目完工并具备竣工验收条件后，由承包商按国家工程竣工验收有关规定，向开发商提供完整竣工资料及竣工验收报告，并提出竣工验收申请。之后，开发商负责组织有关单位进行验收，并在验收后给予认可或提出修改意见。承包商按要求修改，并承担由自身原因造成修改的费用。

62、答案：C本题解析：第二年到第十五年的租金于每年的年初收取，可看作是租金于第一年到第十四年的年末收取，利用年金现值公式求取第二年到第十五年的租金现值，再加上第一年初的租金即为15年租金收入的现值。第二年年初的租金即第一年年末的租金A1＝A0×（1＋s）＝1万元×（1＋5%）＝1.05（万元），租金收入的现值公式应为P＝A1/（i－s）{1－[（1＋s）/（1＋i）]14}＋A1。代入上述公式，则P＝1.05万元/（8%－5%）×{1－[（1＋5%）/（1＋8%）]14}＋1万元＝12.41（万元）。

63、答案：D本题解析：由题意，总建筑面积（产量）=15000错误3=45000m2，可销售面积（销量）=45000错误80%=36000m2，根据盈亏平衡点的公式：①销售收入=总成本；②销售单价错误销量=固定成本+单位可变成本错误产量。设销售单价为x，则36000x=8000错误10000+4500错误45000，得：x=7847.22（元/m2）。

64、答案：A本题解析：本题考查的是需求指标。从价值形态看，GDP是所有常住单位在一定时期内生产的全部货物和服务价值超过同期投入的全部非固定资产货物和服务价值的差额，即所有常住单位的增加值之和。

65、答案：B本题解析：本题考查的是市场调查的步骤。选项A通过收集初步数据提示问题的真正性质，从而提出一些推测和想法；选项C检验因果关系，假设上述的两居室商品住宅每套价格下降10万元，能够增加多少购买者。P107。

66、答案：D本题解析：本题考查的是房地产开发的基本概念。房地产开发需要土地、劳动力、资本、管理经验、企业家精神和伙伴关系的综合投入。

67、答案：D本题解析：本题考查的是开工申请与审批。关于资金落实的标准。工期不足一年的，到位资金原则上不少于工程合同价的50%；工期超过一年的，到位资金原则上不少于合同价的30%。参见教材P80。

68、答案：D本题解析：当企业采取某些措施和行动之后，竞争者会有不同的反应，包括：①从容不迫型竞争者；②选择型竞争者；③凶猛型竞争者；④随机型竞争者。其中，随机型竞争者的企业的反应模式难以捉摸，它们在特定场合可能采取也可能不采取行动，并且无法预料它们将会采取什么行动。

69、答案：B本题解析：经济环境包括：①国内生产总值或地区生产总值及其增长速度；②物价水平、通货膨胀率、进出口税率及股票市值稳定情况；③城乡居民家庭收入、人均可支配收入、城乡居民储蓄存款额；④通讯及交通运输、能源与资源供应、技术协作条件等。经济环境对企业的市场营销有直接影响。经济发展速度快，居民收入水平不断提高，则购买力增强，市场需求增大。一个国家或地区的基础设施完善，投资环境良好，便有利于吸引投资，发展经济。

70、答案：B本题解析：房产测量中以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。本题中，已知两倍中误差为120m2，则可得中误差为：120÷2＝60（m2）。

71、答案：D本题解析：[解析]房地产项目融资方案

72、答案：B本题解析：[知识点]零售商业物业的租金

73、答案：C本题解析：没有土地，任何开发计划或开发项目的实施都只能是空谈。当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估决策之后，就要进入实施过程，而实施过程的第一步就是取得土地使用权。

74、答案：C本题解析：建设阶段是指项目从开工到竣工验收所经过的过程。开发商在建设阶段的主要工作目标，就是要在投资预算范围内，按项目开发进度计划的要求，高质量地完成建筑安装工程，使项目按时投入使用。开发商在建设阶段所涉及的工作，就是从业主的角度，对建设过程实施包括质量控制、进度控制、成本控制、合同管理、安全管理等在内的工程项目管理。

75、答案：D本题解析：市场定位战略主要有以下四种：①产品差别化战略，即从产品质量、产品款式等方面实现差别；②服务差别化战略，即向目标市场提供与竞争者不同的优质服务；③人员差别化战略，即通过聘用和培训比竞争者更为优秀的人员以获取差别优势；④形象差异化战略，即在产品的核心部分与竞争者雷同的情况下塑造不同的产品形象以获取差别优势。某开发商推出了带有电梯的别墅属于提供更优质的产品，采取的是产品差别化战略。

76、答案：B本题解析：本题考查的是蒙特卡洛模拟法。蒙特卡洛模拟法的实施步骤一般分为三步：（1）分析每一可变因素的可能变化范围及其概率分布；（2）通过模拟试验随机选取各随机变量的值，并使选择的随机值符合各自的概率分布。

77、答案：C本题解析：等比序列是一种等比例增加或减少的现金流量序列，即这种现金流量序列的收入或支出每年以一个固定的比例发生变化。计算等比序列现值系数的公式为：式中，P表示现值；A表示连续出现在各计息周期末的等额支付金额，简称年值；i表示折现率；s表示每一时间间隔收入等比变化值；n表示计息周期数。本题中，i＝s，则该商铺净租金收入的现值为：P＝20×8÷（1＋6%）＝150.94（万元）。

78、答案：B本题解析：条形基础的形状为长条形，适用于砖混结构建筑，如住宅、教学楼、办公楼等多层建筑。基础的材料可以是砖石砌体、素混凝土材料以及钢筋混凝土材料。根据其受力特点，条形基础可分为柔性基础和刚性基础。

79、答案：D本题解析：ACD三项，市场定位作为一种竞争战略，显示了一种产品或一家企业同类似的产品或企业之间的竞争关系。定位方式不同，竞争态势也不同。市场定位方式主要有：①避强定位，指避开强有力的竞争对手的定位方式；②对抗性定位，指与最强的竞争对手“对着干”的定位方式；③重新定位，指对销路少、市场反应差的产品进行二次定位。B项，产品差别化，即从产品质量、产品款式等方面实现差别，它不是市场定位方式，而是市场定位战略。本题中，该公司根据市场的变化将用途调整为写字楼属于重新定位方式。

80、答案：C本题解析：资本金净利润率，是指项目经营期内一个正常年份的年税后利润总额或项目经营期内年平均税后利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。其计算公式为：资本金净利润率＝（年税后利润总额或年平均税后利润总额/资本金）×100%。因此，该项投资的资本金净利润率＝1000×（1－25%）/（8000×60%）＝15.63%。

81、答案：C本题解析：本题考查的是土地费用。以出让方式获得城市毛地土地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和城市建设配套费构成。

82、答案：C本题解析：根据国家对房地产开发项目资金的比例要求。

83、答案：B本题解析：重要性要求企业提供的会计信息应当反映与企业财务状况、经营成果和现金流量有关的所有重要交易或者事项。在实务中，如果会计信息的省略或者错报会影响投资者等财务报告使用者据此作出决策的，该信息就具有重要性。重要性需要依赖职业判断，企业应当根据其所处环境和实际情况，从项目的性质和金额大小两方面加以判断。

84、答案：A本题解析：偿债备付率是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比值。偿债备付率对于一般商用房地产投资项目，商业银行一般要求的偿债备付率指标介于1.15～1.35之间。当指标小于1.15时，表示当期资金来源不足以偿付当期债务，需要通过短期借款来偿还已到期的债务。

85、答案：A本题解析：管理费用是指开发商为组织和管理开发经营活动而发生的各种费用。管理费用可按项目总投资的3%～5%估算。如果开发商同时开发若干个房地产项目，管理费用应该在各个项目间合理分摊。

86、答案：A本题解析：[解析]财务评价的报表

87、答案：C本题解析：AB两项，工程量清单是一份由招标人提供的文件，编制人是招标人或其委托的工程造价咨询单位；与定额计价方式方法不同，采用综合单价计价。C项，主要计价依据为“清单计价规范”，其性质是含有强制性条文的国家标准，清单的项目划分一般是按“综合实体”进行分项的，每个分项工程一般包含多项工程内容。D项，工程量清单计价规范的工程量计算规则的编制原则一般是以工程实体的净尺寸计算，没有包含工程量合理损耗。这一特点是定额计价的工程量计算规则与工程量清单计价规范的工程量计算规则的本质区别。

88、答案：D本题解析：本题考查的是资产负债率。资产负债率是反映企业或项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。

89、答案：B本题解析：本题考查的是工程建设招标。评标委员会通常由招标人代表和有关技术、经济等方面专家组成，成员为5人以上单数，其中经济、技术专家不得少于成员总数的三分之二。评标委员会的专家成员应从省级以上人民政府有关部门提供的专家名册或者招标代理机构专家库内的相关专家名单中确定。P77。

90、答案：A本题解析：财务内部收益率（FIRR），是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。财务内部收益率可以通过内插法求得。即先按目标收益率或基准收益率求得项目的财务净现值，如为正，则采用更高的折现率使净现值为接近于零的正值和负值各一个，最后用内插法公式求出，内插法公式为：FIRR＝i1＋[NPV1/（NPV1＋|NPV2|）]×（i2－i1）。根据内插法，应当选取i2、i3、NPV2、NPV3计算财务内部收益率，将题中数据代入得：FIRR＝i2＋[NPV2/（NPV2＋|NPV3|）]×（i3－i2）＝16%＋100/（100＋|－50|）×（17%－16%）＝16.67%。

91、答案：A本题解析：盈亏平衡分析是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下，研究投资项目产品成本、产销量与盈利的平衡关系的方法。在盈亏平衡点上，销售收入和总成本费用相等，既不亏损也不盈利。线性盈亏平衡分析的基本公式是：年销售收入方程：S＝P×Q；年总成本费用方程：C＝Cf＋Cv×Q。式中，S表示销售收入；P表示销售单价；C表示总成本；Cf表示总固定成本；Cv表示单位变动成本；Q表示产销量。当实现盈亏平衡时，有S＝C，由此可以推导出：盈亏平衡产量Q*＝Cf/（P*－Cv）；盈亏平衡价格P*＝Cv＋Cf/Q*；盈亏平衡单位产品变动成本Cv*＝P*－Cf/Q*。本题中，固定成本为固定费用与土地购买成本之和，Cf＝4000000＋10000×800＝12000000（元），P＝3000（元），Cv＝1500×（1＋20%）＝1800（元），则该项目的盈亏平衡点销售量＝12000000÷（3000－1800）＝10000（m2）。

92、答案：C本题解析：开发投资项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的销售费用、管理费用和财务费用。房地产开发项目用于销售时，期间费用为计入开发建设投资中的管理费用、财务费用和销售费用，不另行计算；房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计入开发建设投资，经营期的期间费用计入运营费用；房地产置业投资项目的期间费用计入运营费用。

93、答案：B本题解析：本题考查的是偿债备付率。

94、答案：C本题解析