2025年物业管理师考试试题附答案

2025年物业管理师考试试题附答案一、单项选择题（共20题，每题1.5分，共30分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.根据《物业管理条例》最新修订内容，业主大会作出筹集建筑物及其附属设施的维修资金的决定，应当经参与表决专有部分面积（）以上的业主且参与表决人数（）以上的业主同意。A.1/2；1/2B.2/3；2/3C.3/4；3/4D.4/5；4/5答案：C解析：依据2023年修订的《物业管理条例》第十二条，涉及筹集维修资金、改建重建建筑物等重大事项，需经参与表决专有部分面积3/4以上且参与表决人数3/4以上的业主同意。2.某小区物业服务合同约定“公共区域广告收益的70%用于补充维修资金，30%用于提升服务”，但实际执行中物业将全部收益用于发放员工奖金。根据《民法典》，业主可主张（）。A.物业构成违约，需返还全部收益B.物业构成侵权，需赔偿业主损失C.合同条款无效，收益应全部归业主共有D.物业需按约定比例分配，超额部分返还答案：D解析：《民法典》第九百四十三条规定，物业服务人应当定期将业主共有部分的经营与收益情况向业主公开并接受监督。若合同对收益分配有明确约定，物业未按约定执行则构成违约，需按约定比例返还超额部分。3.某高层小区消防控制室值班人员发现火灾自动报警系统显示15层烟雾报警，但现场巡查未发现火情。正确处理流程是（）。A.关闭报警系统，记录“误报”B.启动应急预案，通知全体业主疏散C.检查探测器是否被遮挡或老化，复位后持续观察D.立即拨打119，等待消防人员确认答案：C解析：《消防控制室通用技术要求》（GB25506-2010）规定，接到火灾报警信号后，应立即派人现场确认；未发现火情的，需检查设备状态（如探测器污染、线路故障），复位后记录并持续监控。4.业主王某将住宅改为棋牌室对外经营，未征求利害关系业主同意。根据《民法典》，相邻业主可采取的救济措施是（）。A.要求物业强制关闭棋牌室B.向法院起诉要求王某恢复原状C.联合其他业主堵门阻止经营D.要求物业提高王某的物业费答案：B解析：《民法典》第二百七十九条规定，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。利害关系业主可通过诉讼要求恢复原状。5.某小区电梯因未及时维保导致困人30分钟，业主李某因心脏病发作住院。经鉴定，困人事件与李某病情加重存在因果关系。物业应承担（）。A.无责任，因电梯故障属意外B.部分责任，因未履行维保义务C.全部责任，需赔偿医疗费、误工费等D.补充责任，由电梯厂商先行赔偿答案：B解析：《物业管理条例》第三十五条规定，物业服务企业应当按照合同约定提供相应服务。未履行电梯维保义务导致困人，物业存在过错，需对扩大的损失（如病情加重）承担部分赔偿责任，具体比例由法院根据过错程度判定。6.业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处代表组成，其中业主代表的比例不得低于（）。A.1/2B.2/3C.3/4D.4/5答案：B解析：《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔2009〕274号）第十条规定，筹备组中业主代表的比例不得低于筹备组总人数的2/3。7.某小区物业服务合同到期后，物业未续签但继续提供服务，业主以“无合同”为由拒交物业费。根据《民法典》，正确的处理是（）。A.业主有权拒交，因合同已终止B.物业构成不当得利，需返还已收费用C.视为不定期合同，业主应支付费用D.双方需重新协商合同条款，否则物业应退出答案：C解析：《民法典》第九百四十八条规定，物业服务合同终止后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供服务的，原合同继续有效，但视为不定期合同。8.某小区公共区域路灯损坏，物业未及时维修导致业主张某夜间摔伤。张某起诉物业，法院认定物业未尽到（）义务。A.安全保障B.管理维护C.通知告知D.应急处置答案：A解析：《民法典》第一千一百九十八条规定，物业服务企业等公共场所的管理人，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。9.业主委员会任期届满前（），应当组织召开业主大会会议，进行换届选举。A.1个月B.2个月C.3个月D.6个月答案：C解析：《业主大会和业主委员会指导规则》第三十二条规定，业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议进行换届选举。10.某小区地下车库因暴雨积水，物业未提前关闭车库入口，导致多辆业主车辆被淹。物业的行为违反了（）。A.《防洪法》中的预警义务B.《物业管理条例》中的应急管理义务C.《民法典》中的公平责任原则D.《消防法》中的安全疏散要求答案：B解析：《物业管理条例》第四十六条规定，物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。暴雨前未采取关闭车库等预防措施，属未尽应急管理义务。11.专项维修资金的使用，应当经（）同意后，由物业服务企业或业主委员会组织实施。A.专有部分占建筑物总面积1/2以上且人数1/2以上的业主B.专有部分占建筑物总面积2/3以上且人数2/3以上的业主C.专有部分占建筑物总面积3/4以上且人数3/4以上的业主D.参与表决专有部分面积3/4以上且参与表决人数3/4以上的业主答案：D解析：根据2023年修订的《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条，使用维修资金需经参与表决专有部分面积3/4以上且参与表决人数3/4以上的业主同意。12.某业主未交物业费，物业将其门禁卡禁用，导致无法进入小区。物业的行为（）。A.合法，属自助行为B.违法，侵犯业主居住权C.合法，属合同约定的催缴手段D.违法，应通过诉讼追讨答案：D解析：《民法典》第九百四十四条规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。禁用门禁卡本质上限制业主进入小区，属于变相停止服务，违反法律规定，应通过诉讼或协商解决。13.某小区业主委员会与新物业签订合同后，原物业拒不移交资料。根据《物业管理条例》，原物业需承担（）。A.民事赔偿责任B.行政处罚责任C.刑事责任D.无责任，需业主大会起诉答案：B解析：《物业管理条例》第五十八条规定，原物业服务企业未在规定时间内移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交的，对物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。14.某小区公共区域种植的香樟树因虫害死亡，物业未及时补种，业主要求赔偿。根据《物业服务合同》常见条款，物业是否需赔偿？（）A.需赔偿，因未尽绿化养护义务B.不需赔偿，因虫害属不可抗力C.需部分赔偿，按树木评估价值的30%D.不需赔偿，因合同未明确约定补种义务答案：A解析：绿化养护通常包含在物业服务范围中，物业需定期检查植物状态，及时处理病虫害。未及时补种导致公共环境受损，属未履行合同义务，需承担赔偿责任。15.业主李某在装修时拆除承重墙，物业发现后应（）。A.立即报警，由公安机关处理B.要求李某恢复原状，否则停水停电C.制止并报告住建部门，同时告知相邻业主D.拍摄照片留存，待装修完成后再处理答案：C解析：《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部令第110号）第十七条规定，物业管理单位应当按照装饰装修管理服务协议实施管理，发现装修人或者装饰装修企业有违反本办法规定行为的，应当立即制止；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。16.某小区电梯广告收益为12万元/年，物业公示的支出明细包括“广告维护费3万元、管理费2万元”，剩余7万元用于补充维修资金。根据《物业服务收费管理办法》，下列说法正确的是（）。A.物业可扣除合理成本后，剩余收益归业主共有B.广告收益全部归业主，物业不得扣除任何费用C.管理费属于物业服务成本，不得重复扣除D.广告维护费需经业主大会批准方可列支答案：A解析：《物业服务收费管理办法》第十八条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。物业可扣除合理的经营成本（如广告维护费），剩余部分归业主共有。17.某小区召开业主大会表决“是否引入智能门禁系统”，参会业主共500户（占总户数60%），其中350户同意。根据《民法典》，该决议（）。A.有效，因同意户数超过参会人数的半数B.无效，因需全体业主半数以上同意C.有效，因同意户数超过总户数的1/3D.无效，因未达到“参与表决人数过半数同意”的要求答案：A解析：《民法典》第二百七十八条规定，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决。决定其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。本题中参会人数占总户数60%（超过2/3），同意户数350户占参会人数70%（超过半数），决议有效。18.某物业服务企业的一级资质证书即将到期，申请延续时需满足的条件不包括（）。A.近3年承接过2个以上建筑面积15万平方米以上的住宅项目B.注册资本人民币500万元以上C.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人D.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准答案：A解析：根据2024年修订的《物业服务企业资质管理办法》，一级资质延续条件包括：注册资本500万元以上；专职管理和技术人员不少于30人；建立完善的管理制度；近3年无重大责任事故等。“承接15万平方米以上项目”为原二级资质标准，一级资质无此要求。19.某业主投诉物业“垃圾清运不及时，楼道卫生差”，物业核实后发现是保洁人员临时缺岗。正确的处理流程是（）。A.向业主致歉，承诺24小时内整改，跟踪反馈B.解释是临时情况，无需额外处理C.要求业主提供照片证据，否则不予受理D.将投诉记录为“无效投诉”，归档即可答案：A解析：《物业管理服务规范》要求，投诉处理应遵循“及时响应、限时整改、跟踪反馈”原则。临时缺岗导致服务质量下降，物业需致歉并明确整改时间，后续跟进整改效果。20.根据《城市生活垃圾管理办法》，物业管理区域内生活垃圾分类的第一责任主体是（）。A.业主委员会B.物业服务企业C.街道办事处D.业主答案：B解析：《城市生活垃圾管理办法》第十六条规定，实行物业管理的住宅小区，生活垃圾分类管理责任由物业服务企业承担；未实行物业管理的，由居民委员会负责。二、多项选择题（共10题，每题2分，共20分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，错选、多选不得分；少选，所选每个选项得0.5分）21.物业服务企业的义务包括（）。A.定期公开业主共有部分经营与收益情况B.对业主违规装修行为进行制止并报告C.保管业主个人信息，不得泄露D.为业主提供免费家政服务E.协助做好小区内的安全防范工作答案：ABCE解析：根据《民法典》《物业管理条例》，物业服务企业需履行信息公开、装修管理、个人信息保护、安全防范等义务，免费家政服务非法定或约定义务（D错误）。22.下列事项需由业主共同决定的有（）。A.制定和修改管理规约B.选聘和解聘物业服务企业C.决定小区绿化树种更换D.调整电梯广告收益分配比例E.批准业主委员会年度经费预算答案：ABDE解析：《民法典》第二百七十八条规定，业主共同决定事项包括制定管理规约、选聘物业、使用维修资金、改建重建等。绿化树种更换属日常管理事项，由物业按合同执行（C错误）。23.下列属于物业管理区域内公共区域的有（）。A.业主专有阳台外的外墙面B.小区内规划的公共绿地C.地下车库业主专用车位D.电梯前室E.楼顶未出售的储物间答案：ABDE解析：公共区域指全体或部分业主共同所有或使用的区域，包括外墙面、公共绿地、电梯前室、共有储物间等。专用车位属业主专有（C错误）。24.物业管理应急管理的内容包括（）。A.制定火灾、电梯困人等应急预案B.定期组织应急演练C.发生事故时及时报告相关部门D.事后对事故原因进行分析并整改E.向业主收取应急管理专项费用答案：ABCD解析：应急管理包括预案制定、演练、事故处置、事后整改等，专项费用收取需经业主共同决定（E错误）。25.下列情形中，物业服务企业可单方解除合同的有（）。A.业主大会连续3个月未支付物业费B.业主委员会严重干扰物业正常经营C.合同约定的解除条件成就D.因不可抗力导致合同无法履行E.业主大会未按约定提供办公场所答案：CDE解析：《民法典》第五百六十三条规定，合同解除需满足法定或约定条件。业主未支付物业费（A）、业委会干扰（B）属业主违约，物业可要求赔偿但不可直接解除合同；约定解除条件（C）、不可抗力（D）、未提供场所（E，属业主未履行义务）可解除。26.前期物业服务合同的特征包括（）。A.由建设单位与物业签订B.服务期限具有不确定性C.内容需包含临时管理规约D.对全体业主具有约束力E.可约定业主入住前免交物业费答案：ABD解析：前期合同由建设单位与物业签订（A），服务至业主大会选聘新物业止（B），对全体业主有效（D）。临时管理规约由建设单位制定（C错误）；业主入住前是否交费需看合同约定，但非特征（E错误）。27.小区车辆管理的要求包括（）。A.禁止未登记车辆进入B.消防通道设置明显标识C.车位租赁价格需经业主大会批准D.记录车辆进出时间E.对违规停车行为进行劝离或上锁答案：BD解析：车辆管理需保障消防通道畅通（B）、记录进出（D）。未登记车辆可临时进入（A错误）；车位租赁价格属市场调节价（C错误）；上锁属限制财产权，不可取（E错误）。28.绿化养护的标准包括（）。A.乔灌木无明显病虫害B.草坪覆盖率不低于90%C.绿篱修剪整齐，无断档D.花坛花卉更换周期不超过3个月E.树木支撑设施牢固，无歪斜答案：ABCE解析：绿化养护需保证植物健康（A）、草坪覆盖（B）、绿篱整齐（C）、树木稳固（E）。花卉更换周期无统一标准（D错误）。29.业主投诉处理的原则包括（）。A.首问负责制B.限时办结制C.责任推诿制D.结果反馈制E.息事宁人制答案：ABD解析：投诉处理应遵循首问负责（谁接待谁跟进）、限时办结（明确处理时限）、结果反馈（告知业主处理结果）原则。推诿（C）、息事宁人（E）不符合规范。30.物业管理信息化管理的应用场景包括（）。A.业主通过APP缴纳物业费B.智能监控系统实时监测消防通道C.用大数据分析业主服务需求D.电子投票系统召开业主大会E.人工记录设备巡检情况答案：ABCD解析：信息化管理包括线上缴费（A）、智能监控（B）、数据应用（C）、电子投票（D）。人工记录属传统管理（E错误）。三、案例分析题（共5题，每题10分，共50分）案例一：2024年8月，某市阳光花园小区（共1000户）业主反映电梯频繁故障，部分电梯困人时间超过30分钟。业主委员会调查发现，物业与电梯维保单位签订的合同约定“每月维保1次”，但实际维保记录显示近3个月仅维保2次；物业未按规定保存电梯故障处理记录。业主联名要求物业公开电梯维保费用使用情况，并赔偿因困人导致的精神损失。问题：1.物业在电梯管理中存在哪些违规行为？（4分）2.业主可通过哪些途径要求物业整改？（3分）3.业主的精神损失赔偿请求是否应支持？为什么？（3分）答案：1.违规行为：①未按合同约定频次开展电梯维保（约定每月1次，实际3个月2次）；②未按《特种设备安全法》规定保存电梯故障处理记录（至少保存4年）；③未履行安全保障义务，导致电梯困人超30分钟（属重大安全隐患）。2.整改途径：①向业主大会报告，由业主大会要求物业限期整改；②向特种设备安全监督管理部门（市场监管局）投诉，要求对物业和维保单位进行处罚；③通过诉讼要求物业履行维保义务并公开费用明细。3.不应支持。根据《民法典》第一千一百八十三条，精神损害赔偿仅适用于人身权益受侵害且造成严重精神损害的情形。电梯困人未造成人身伤害（如受伤、住院），一般不支持精神损失赔偿。案例二：某小区2023年公共收益（电梯广告、快递柜租金）共80万元，物业在2024年1月仅公示“公共收益80万元，全部用于补充维修资金”，未列明具体支出明细。业主张某要求查看广告合同、收支凭证，物业以“涉及商业秘密”为由拒绝。问题：1.物业的信息公开行为是否符合规定？为什么？（4分）2.业主张某的查阅请求是否合法？物业的拒绝理由是否成立？（3分）3.若物业仍不配合，业主可采取哪些措施？（3分）答案：1.不符合。《民法典》第九百四十三条规定，物业服务人应当定期将业主共有部分的经营与收益情况向业主公开，内容包括收入来源（如广告合同金额）、支出项目（如管理成本）、结余金额等。仅公示总额未列明明细，属未完全履行公开义务。2.张某的请求合法。业主对共有部分的经营收益享有知情权，可要求查阅相关合同、收支凭证。物业以“商业秘密”为由拒绝不成立，因公共收益属业主共有，相关信息不属于商业秘密。3.业主可采取：①向业主委员会反映，由业委会要求物业公开；②向街道办事处或房管部门投诉，要求行政机关责令物业公开；③向法院起诉，请求判令物业履行信息公开义务。案例三：业主王某在装修时将厨房改至阳台（原厨房位置改为储物间），拆除了阳台与客厅之间的承重墙，导致楼下业主李某家墙面出现裂缝。物业发现后仅口头制止，未采取其他措施。李某要求王某恢复原状并赔偿损失，王某拒绝。问题：1.王某的装修行为违反了哪些规定？（3分）2.物业在装修管理中存在哪些失职？（3分）3.李某可通过哪些法律途径维权？（4分）答案：1.违反规定：①《住宅室内装饰装修管理办法》第五条，禁止拆除承重结构；②《民法典》第二百七十二条，业主行使权利不得损害其他业主的合法权益（导致李某家墙面裂缝）。2.物业失职：①发现违规装修后仅口头制止，未采取书面通知、报告主管部门等措施（《住宅室内装饰装修管理办法》第十七条要求“立即制止；拒不改正的，及时报告有关部门”）；②未监督装修过程，导致损害后果发生。3.维权途径：①向住建部门投诉，要求对王某的违规装修行为进行行政处罚；②向法院提起侵权之诉，要求王某恢复承重墙原状并赔偿墙面修复费用；③若物业未尽管理义务，可同时起诉物业承担补充赔偿责任（根据《民法典》第一千一百九十八条）。案例四：2024年9月，某小区因台风“海葵”导致地下车库进水，50辆业主车辆被淹。业主发现，物业未在台风预警期间关闭车库入口，也未提前通知业主转移车辆；车库排水泵因长期未维护无法启动。问题：1.物业在台风应对中存在哪些