全民所有土地资产盘活利用分类办法

全民所有土地资产盘活利用分类办法一、按土地用途分类盘活利用（一）经营性用地经营性用地是指用于商业、旅游、娱乐、工业、仓储等盈利性活动的土地，这类土地具有较高的市场价值和收益潜力，是土地资产盘活的重点领域。商业用地商业用地主要用于建设商场、写字楼、酒店、公寓等商业设施。对于位于城市核心商圈、交通便利的商业用地，可通过升级改造现有建筑，打造集购物、餐饮、娱乐、办公于一体的城市综合体，提升土地的商业价值。例如，将老旧的百货大楼改造为体验式购物中心，引入高端品牌、特色餐饮和休闲娱乐项目，吸引更多的消费者，提高土地的利用效率和收益水平。对于一些位于城市新区或新兴商圈的商业用地，可以采用先租后让、弹性出让等方式，降低企业的用地成本，吸引优质企业入驻，促进商业氛围的形成和发展。同时，还可以结合当地的产业特色和市场需求，建设专业市场，如建材市场、农产品批发市场等，打造区域性的商业中心。旅游用地旅游用地包括风景名胜区、旅游度假区、主题公园等。对于旅游用地的盘活，要注重生态保护和旅游资源的合理开发利用。在生态环境良好、旅游资源丰富的地区，可以通过招商引资，引入专业的旅游开发企业，建设高品质的旅游度假区，打造集观光、休闲、度假、养生等多功能于一体的旅游目的地。例如，在一些拥有温泉资源的地区，可以建设温泉度假村，配套建设酒店、温泉浴场、健身中心等设施，吸引游客前来度假休闲。对于一些已经开发的旅游景区，可以通过提升景区的品质和服务水平，丰富旅游产品的种类，延长游客的停留时间，提高旅游收入。同时，还可以结合乡村振兴战略，开发乡村旅游项目，如农家乐、乡村民宿、采摘园等，促进农村经济的发展。工业用地工业用地是用于工业生产、仓储等活动的土地。随着产业结构的调整和升级，一些传统工业企业面临着转型升级的压力，部分工业用地出现了闲置或低效利用的情况。对于这类工业用地，可以通过产业升级改造，引导企业向高端制造、智能制造、绿色制造等方向发展，提高土地的利用效率和产出效益。例如，将一些传统的制造业企业改造为高新技术企业，引入先进的生产技术和设备，提高产品的附加值和市场竞争力。对于一些闲置的工业用地，可以通过土地置换、收购储备等方式，将其转变为商业用地、住宅用地或公共服务用地，实现土地资源的优化配置。同时，还可以建设工业产业园，吸引相关产业的企业入驻，形成产业集聚效应，提高土地的集约化利用水平。仓储用地仓储用地主要用于货物的储存和中转。随着电子商务的快速发展，仓储物流需求不断增加。对于仓储用地的盘活，可以建设现代化的物流园区，引入先进的仓储管理技术和设备，提高物流效率和服务水平。例如，建设自动化立体仓库、智能物流配送中心等，实现货物的自动化存储和分拣，降低物流成本。同时，还可以结合城市的配送需求，建设城市共同配送中心，整合物流资源，提高城市物流的配送效率。对于一些位于城市中心区域的仓储用地，可以通过功能置换，将其改造为商业办公、文化创意等用地，提高土地的利用价值。（二）公益性用地公益性用地是指用于教育、科技、文化、卫生、体育、公共设施等公共服务的土地，这类土地的盘活利用要注重社会效益和公共服务功能的提升。教育用地教育用地包括学校、幼儿园、培训机构等。对于教育用地的盘活，要优先保障教育事业的发展需求。在城市新区或人口密集区域，要加大教育用地的供应力度，建设更多的学校和幼儿园，满足居民的教育需求。对于一些老旧的学校，可以通过改扩建，改善办学条件，提高教育质量。同时，还可以鼓励社会资本参与教育事业的发展，建设民办学校、培训机构等，提供多样化的教育服务。对于一些闲置的教育用地，可以通过整合资源，将其用于建设教育综合体，集教学、培训、科研、实践等功能于一体，提高教育资源的利用效率。医疗卫生用地医疗卫生用地包括医院、诊所、卫生院等。随着人口老龄化的加剧和人们健康意识的提高，医疗卫生需求不断增加。对于医疗卫生用地的盘活，要加强医疗卫生设施的建设和提升，提高医疗卫生服务的水平和质量。在城市中心区域，要优化医疗卫生资源的配置，建设大型综合性医院和专科医院，提高疑难病症的诊疗能力。在农村和偏远地区，要加强基层医疗卫生机构的建设，改善医疗卫生条件，提高基本医疗卫生服务的可及性。同时，还可以鼓励社会资本参与医疗卫生事业的发展，建设民营医院、专科诊所等，补充医疗卫生资源的不足。对于一些闲置的医疗卫生用地，可以通过改造升级，建设康复中心、养老护理院等，满足老年人和慢性病患者的康复护理需求。文化体育用地文化体育用地包括图书馆、博物馆、文化馆、体育馆、体育场等。对于文化体育用地的盘活，要注重文化体育事业的发展和公共文化体育服务的提供。在城市中，要建设更多的文化体育设施，满足居民的文化体育需求。例如，建设大型图书馆、博物馆、体育馆等，举办各类文化体育活动，丰富居民的精神文化生活。对于一些老旧的文化体育设施，可以通过改造升级，提升设施的功能和品质，提高使用效率。同时，还可以结合城市的历史文化特色，建设文化创意产业园，发展文化创意产业，促进文化产业的发展。在农村地区，要加强农村文化体育设施的建设，建设乡村文化礼堂、农民体育健身工程等，丰富农民的文化体育生活。公共设施用地公共设施用地包括道路、桥梁、公园、绿地、污水处理厂、垃圾处理厂等。对于公共设施用地的盘活，要注重基础设施的完善和公共服务功能的提升。在城市建设中，要加强道路、桥梁等交通基础设施的建设，改善城市的交通状况，提高城市的运行效率。同时，要加大公园、绿地等生态环境设施的建设力度，改善城市的生态环境，提高居民的生活质量。对于污水处理厂、垃圾处理厂等环保设施，要加强运营管理，提高处理能力和处理水平，实现废弃物的资源化利用。对于一些闲置的公共设施用地，可以通过合理规划，将其用于建设停车场、充电桩等便民设施，提高土地的利用效率。二、按土地利用现状分类盘活利用（一）已开发利用土地已开发利用土地是指已经建设并投入使用的土地，这类土地的盘活主要是通过提升土地的利用效率和产出效益来实现。低效利用土地低效利用土地是指土地利用强度低、产出效益不高的土地。对于低效利用土地的盘活，要进行全面的调查和评估，分析低效利用的原因，制定针对性的盘活措施。对于一些企业因经营不善、产业转型等原因导致的低效利用土地，可以通过协商收回、收购储备等方式，将土地收回后重新进行规划和出让，引入优质项目，提高土地的利用效率。对于一些工业企业的低效利用土地，可以通过引导企业进行技术改造和产业升级，提高土地的利用强度和产出效益。例如，鼓励企业建设多层厂房，提高建筑容积率，增加建筑面积，提高土地的利用率。同时，还可以通过土地置换的方式，将企业搬迁到产业园区，实现产业集聚发展，提高土地的集约化利用水平。闲置土地闲置土地是指已经依法取得土地使用权，但未按照规定的期限和条件开发利用的土地。对于闲置土地的盘活，要严格按照国家有关法律法规的规定，采取有效措施进行处置。对于因企业自身原因导致的闲置土地，可以通过收取土地闲置费、无偿收回土地使用权等方式，督促企业尽快开发利用土地。对于因政府原因导致的闲置土地，如规划调整、基础设施配套不完善等，政府要积极协调解决相关问题，为企业的开发利用创造条件。同时，还可以通过土地转让、合作开发等方式，引入其他企业进行开发利用，提高土地的利用效率。（二）未开发利用土地未开发利用土地包括荒地、荒山、荒滩等，这类土地的盘活要注重生态保护和合理开发利用。宜农未利用地宜农未利用地是指适合农业生产的未开发利用土地。对于宜农未利用地的盘活，要在保护生态环境的前提下，进行土地整治和开发。通过土地平整、土壤改良、农田水利设施建设等措施，将宜农未利用地改造为耕地、园地等农业用地，增加耕地面积，提高农业生产能力。例如，在一些地势平坦、土壤肥沃的地区，可以通过开垦荒地，建设高标准农田，发展规模化、集约化的农业生产。同时，还可以结合当地的农业产业特色，发展特色农业、生态农业等，提高农业的经济效益和生态效益。宜林未利用地宜林未利用地是指适合植树造林的未开发利用土地。对于宜林未利用地的盘活，要加大植树造林力度，提高森林覆盖率。在生态环境脆弱、水土流失严重的地区，要优先进行生态林建设，如防护林、水土保持林等，改善生态环境。在一些立地条件较好的地区，可以发展经济林，如果树、茶树、桑树等，增加农民的收入。同时，还可以结合林业产业的发展，建设木材加工、林产品深加工等项目，延长林业产业链，提高林业产业的附加值。宜牧未利用地宜牧未利用地是指适合发展畜牧业的未开发利用土地。对于宜牧未利用地的盘活，要合理规划畜牧业的发展布局，科学确定载畜量，避免过度放牧导致的草原退化。在草原地区，要加强草原保护和建设，实施草原生态保护补助奖励政策，鼓励牧民转变生产方式，发展舍饲圈养、生态养殖等，提高畜牧业的生产效益和生态效益。同时，还可以结合畜牧业的发展，建设畜产品加工企业，提高畜产品的附加值，促进畜牧业的产业化发展。三、按土地权属分类盘活利用（一）国有土地国有土地是指国家所有的土地，包括城市市区的土地，农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地，国家依法征用的土地，依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地等。国有土地的盘活利用要严格按照国家有关法律法规和政策的规定，遵循公开、公平、公正的原则，实现土地资源的优化配置和合理利用。存量国有建设用地存量国有建设用地是指已经依法取得土地使用权，但尚未开发利用或低效利用的国有建设用地。对于存量国有建设用地的盘活，要进行全面的调查和清理，建立存量国有建设用地数据库，掌握存量土地的数量、分布、用途等情况。根据存量土地的不同情况，采取不同的盘活方式。对于闲置的国有建设用地，可以通过收回、收购、置换等方式，将土地纳入土地储备库，然后通过招标、拍卖、挂牌等方式出让给土地使用者，实现土地的重新利用。对于低效利用的国有建设用地，可以通过鼓励企业进行技术改造和产业升级，提高土地的利用效率和产出效益。同时，还可以通过土地使用权转让、出租、抵押等方式，促进土地的流转和优化配置。国有农用地国有农用地是指国家所有的耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。对于国有农用地的盘活，要注重保护和合理利用，提高农用地的生产能力和生态效益。在国有耕地的利用上，要严格执行耕地保护制度，确保耕地数量不减少、质量不降低。通过土地整治、高标准农田建设等措施，改善耕地的生产条件，提高耕地的质量和产出能力。对于国有林地和草地，要加强生态保护和建设，加大植树造林和草原修复力度，提高森林覆盖率和草原植被覆盖率。同时，还可以合理开发利用国有农用地的生态资源，发展生态农业、生态旅游等产业，提高国有农用地的综合效益。（二）集体土地集体土地是指农民集体所有的土地，包括农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。集体土地的盘活利用要充分保障农民的合法权益，促进农村经济的发展和农民增收。集体经营性建设用地集体经营性建设用地是指具有生产经营性质的农村建设用地，包括农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业、商业所使用的土地。集体经营性建设用地的盘活利用是农村土地制度改革的重要内容。在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，允许集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。这一政策的实施，有利于盘活农村存量建设用地，增加农民的财产性收入，促进农村产业的发展。例如，一些农村集体经济组织可以利用集体经营性建设用地建设标准厂房，出租给企业使用，收取租金收入，增加集体经济收入。同时，还可以通过与企业合作开发，建设农产品加工基地、乡村旅游项目等，促进农村经济的发展。集体农用地集体农用地包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。对于集体农用地的盘活，要在稳定农村土地承包关系的基础上，促进土地的流转和规模经营。通过土地流转，将分散的土地集中起来，交给专业的种植大户、家庭农场、农民合作社等经营主体进行规模化、集约化经营，提高农用地的利用效率和产出效益。同时，还可以发展多种形式的适度规模经营，如土地托管、联耕联种等，降低农民的生产经营成本，提高农业生产的机械化水平和科技含量。在集体林地和草地的利用上，可以通过林权制度改革，明确林权归属，鼓励农民发展林业和畜牧业，提高林地和草地的经济效益和生态效益。宅基地宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地。随着城镇化的发展，一些农村出现了“空心村”现象，部分宅基地闲置浪费。对于宅基地的盘活，要在保障农民居住权益的前提下，探索多种盘活方式。可以通过宅基地有偿退出机制，鼓励进城落户的农民自愿有偿退出宅基地，将退出的宅基地复垦为耕地或转化为集体经营性建设用地，增加农村的建设用地指标和耕地面积。同时，还可以利用闲置的宅基地发展乡村旅游、民宿、农家乐等项目，促进农村经济的发展。例如，一些农村地区将闲置的宅基地改造为民宿，吸引城市游客前来体验乡村生活，增加农民的收入。此外，还可以通过宅基地使用权的转让、出租等方式，促进宅基地的合理流转和利用。四、按盘活方式分类盘活利用（一）土地整治土地整治是指对低效利用、不合理利用、未利用以及生产建设活动和自然灾害损毁的土地进行整治，提高土地利用效率的活动。土地整治包括农用地整治、建设用地整治和乡村生态保护修复等。农用地整治农用地整治主要包括耕地整治、园地整治、林地整治、草地整治等。通过农用地整治，可以增加耕地面积，提高耕地质量，改善农业生产条件，促进农业的规模化、集约化经营。例如，通过对零散、破碎的耕地进行平整和归并，建设高标准农田，完善农田水利设施、道路设施等，提高耕地的灌溉保证率和农机作业水平，降低农业生产成本，提高农业生产效率。同时，还可以通过对园地、林地、草地等的整治，优化农业产业结构，提高农用地的综合效益。建设用地整治建设用地整治包括城镇建设用地整治和农村建设用地整治。城镇建设用地整治主要是通过对城镇低效利用土地的改造和再开发，提高城镇土地的利用效率和集约度。例如，对城镇中的老旧小区、棚户区进行改造，改善居民的居住条件，同时优化城镇的空间布局。农村建设用地整治主要是通过对农村闲置宅基地、废弃工矿用地等的整治，增加农村的耕地面积和建设用地指标。例如，开展“空心村”整治，将闲置的宅基地复垦为耕地，或者将其转化为集体经营性建设用地，用于农村产业发展。乡村生态保护修复乡村生态保护修复是指对乡村地区的生态环境进行保护和修复，改善乡村的生态质量。通过乡村生态保护修复，可以恢复乡村的生态功能，促进乡村生态旅游的发展，实现生态效益和经济效益的双赢。例如，对乡村的河流、湖泊、湿地进行生态修复，改善水质，恢复水生生物的栖息地；对乡村的荒山、荒坡进行植树造林，提高森林覆盖率，防止水土流失。同时，还可以结合乡村生态保护修复，建设生态农业园区、生态旅游景区等，促进乡村经济的发展。（二）土地流转土地流转是指土地使用权流转，即拥有土地承包经营权的农户将土地经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。土地流转是实现土地资源优化配置、促进农业规模化经营的重要途径。转包转包是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。转包后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。接包方按转包时约定的条件对转包方负责。转包是一种比较常见的土地流转方式，适合于一些外出务工、没有时间和精力从事农业生产的农户。通过转包，农户可以将土地交给其他有能力的农户经营，获得一定的转包费用，同时也避免了土地的闲置浪费。出租出租是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人从事农业生产经营。出租后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。承租方按出租时约定的条件对承包方负责。出租与转包类似，但出租的对象可以是本集体经济组织以外的单位或个人。通过出租，农户可以将土地租赁给农业企业、种植大户等经营主体，获得租金收入。同时，经营主体可以通过规模化经营，提高土地的利用效率和产出效益。互换互换是指承包方之间为方便耕作或者各自需要，对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换，同时交换相应的土地承包经营权。互换土地承包经营权，是承包方之间的自愿行为，不受任何组织和个人的强迫。通过互换，农户可以将分散的土地集中起来，便于规模化经营和机械化作业，提高农业生产效率。例如，一些农户为了方便耕种，将自己位于不同地方的土地与其他农户的土地进行互换，使土地连成一片，便于管理和耕种。转让转让是指承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源，经承包方申请和发包方同意，将部分或全部土地承包经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户，由其履行相应土地承包合同的权利和义务。转让后原土地承包关系自行终止，原承包方承包期内的土地承包经营权部分或全部灭失。转让是一种比较彻底的土地流转方式，适合于一些已经完全脱离农业生产、有稳定非农收入的农户。通过转让，农户可以将土地承包经营权转让给其他农户，获得一次性的转让收入。同时，受让方可以获得土地的承包经营权，进行规模化经营。入股入股是指实行家庭承包方式的承包方之间为发展农业经济，将土地承包经营权作为股权，自愿联合从事农业合作生产经营；其他承包方式的承包方将土地承包经营权量化为股权，入股组成股份公司或者合作社等，从事农业生产经营。入股是一种新型的土地流转方式，通过将土地承包经营权入股，农户可以成为合作社或股份公司的股东，参与农业生产经营的决策和管理，分享农业生产经营的收益。同时，合作社或股份公司可以通过规模化经营、统一采购、统一销售等方式，降低农业生产成本，提高农业生产的经济效益。（三）土地储备土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。土地储备是政府调控土地市场的重要手段，对于优化土地资源配置、保障城市建设用地需求、促进房地产市场平稳健康发展具有重要意义。土地收购土地收购是指土地储备机构按照国家有关法律法规和政策的规定，将国有土地使用权或集体土地使用权收购为储备土地的行为。土地收购的范围包括：依法收回的国有土地；收购的国有土地；行使优先购买权取得的土地；已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地；其他依法取得的土地。土地储备机构在收购土地时，要按照公平、公正、公开的原则，与土地使用权人进行协商，确定收购价格。收购价格一般根据土地的评估价值、土地使用权人的投入等因素确定。土地前期开发土地前期开发是指土地储备机构对收购的储备土地进行必要的基础设施建设和场地平整，使储备土地达到供应条件的行为。土地前期开发的内容包括：道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设。通过土地前期开发，可以提高储备土地的价值和吸引力，为土地的供应和开发利用创造良好的条件。土地前期开发一般通过招标、拍卖、挂牌等方式选择具备相应资质的企业进行实施。土地供应土地供应是指土地储备机构将储备土地供应给土地使用者的行为。土地供应的方式包括招标、拍卖、挂牌、协议出让等。土地储备机构要根据土地市场的需求和调控目标，合理确定土地供应的数量、结构和时序，保障城市建设用地的需求，促进土地资源的合理利用。在土地供应过程中，要严格执行国家有关法律法规和政策的规定，确保土地供应的公平、公正、公开。同时，还要加强对土地供应后的监管，确保土地使用者按照规定的用途和条件开发利用土地。（四）产业导入产业导入是指通过引入优质产业项目，实现土地的高效利用和经济的发展。产业导入要结合当地的产业基础、资源优势和市场需求，选择适合当地发展的产业项目。战略性新兴产业导入战略性新兴产业是以重大技术突破和重大发展需求为基础，对经济社会全局和长远发展具有重大引领带动作用，知识技术密集、物质资源消耗少、成长潜力大、综合效益好的产业，包括新一代信息技术、高端装备制造、新材料、新能源、生物医药等。在土地盘活利用中，要积极引入战略性新兴产业项目，促进产业结构的调整和升级。例如，在一些科技园区或产业园区，通过提供优惠的土地政策、税收政策等，吸引高新技术企业入驻，建设研发中心、生产基地等，推动当地经济的高质量发展。同时，还可以加强与高校、科研机构的合作，建立产学研合作平台，促进科技成果的转化和应用，为战略性新兴产业的发展提供技术支持。传统产业升级改造对于一些传统产业占比较大的地区，要通过产业升级改造，提高传统产业的竞争力和附加值。在土地盘活利用中，要为传统产业的升级改造提供土地支持。例如，鼓励传统企业进行技术改造和设备更新，提高生产效率和产品质量。同时，还可以引导传统企业向产业链高端延伸，发展精深加工产业，提高产品的附加值。例如，对于一些传统的制造业企业，可以通过引入先进的生产技术和管理经验，将企业改造为智能制造企业，实现生产过程的自动化、智能化。对于一些传统的农业地区，可以通过发展农产品深加工产业，提高农产品的附加值，促进农业增效、农民增收。现代服务业导入现代服务业包括金融、物流、商务服务、信息服务、文化创意等。现代服务业具有附加值高、资源消耗少、吸纳就业能力强等特点，是推动经济发展的重要力量。在土地盘活利用中，要积极引入现代服务业项目，促进现代服务业的发展。例如，在城市中心区域或交通便利的地区，建设金融商务区、物流园区、总部经济园区等，吸引金融机构、物流企业、总部企业入驻，提高土地的利用效率和产出效益。同时，还可以结合当地的文化特色和旅游资源，发展文化创意产业，如动漫设计、影视制作、艺术创作等，打造具有地方特色的文化创意产业园区。五、按区域分类盘活利用（一）城市区域城市区域是土地资源高度集中、经济活动频繁的地区，城市区域的土地盘活要注重城市功能的提升和空间的优化布局。中心城区中心城区是城市的核心区域，土地利用强度高、商业价值大。对于中心城区的土地盘活，要注重城市功能的升级和优化。通过对老旧城区的改造，改善城市的居住环境和商业环境，提升城市的品质和形象。例如，对中心城区的老旧小区进行改造，完善基础设施和公共服务设施，提高居民的生活质量。同时，要合理调整中心城区的商业布局，打造高端商业中心和特色商业街区，吸引高端消费人群，提高商业的集聚效应和辐射能力。此外，还要加强中心城区的交通基础设施建设，缓解交通拥堵问题，提高城市的运行效率。城市新区城市新区是城市发展的新空间，具有较大的发展潜力。对于城市新区的土地盘活，要注重产业的培育和城市功能的完善。在城市新区的建设中，要科学规划产业布局，根据当地的产业基础和发展定位，引入优质的产业项目，形成产业集聚效应。例如，建设高新技术产业园区、先进制造业园区等，吸引相关产业的企业入驻，促进产业的发展。同时，要加大城市新区的基础设施和公共服务设施建设力度，完善教育、医疗、文化、体育等公共服务功能，提高城市新区的吸引力和承载力。此外，还要注重城市新区的生态环境保护，建设生态宜居的城市新区。城乡结合部城乡结合部是城市与农村的过渡地带，土地利用情况复杂，既有城市建设用地，也有农村集体土地。对于城乡结合部的土地盘活，要注重统筹城乡发展，促进城乡一体化。在城乡结合部的土地利用中，要加强规划管理，合理确定土地的用途和开发强度。对于一些闲置的