2026年全国房地产估价师之估价原理与方法考试专项攻坚题（附答案）

姓名:_________________编号:_________________地区:_________________省市:_________________ 密封线 姓名:_________________编号:_________________地区:_________________省市:_________________ 密封线 密封线 2026年房地产估价师考试重点试题精编注意事项:1.全卷采用机器阅卷，请考生注意书写规范；考试时间为120分钟。2.在作答前，考生请将自己的学校、姓名、班级、准考证号涂写在试卷和答题卡规定位置。

3.部分必须使用2B铅笔填涂;非选择题部分必须使用黑色签字笔书写，字体工整，笔迹清楚。

4.请按照题号在答题卡上与题目对应的答题区域内规范作答，超出答题区域书写的答案无效:在草稿纸、试卷上答题无效。(参考答案和详细解析均在试卷末尾)一、选择题

1、在房地产估价要素中，（）限制了估价报告的用途。A.估价原则B.估计时点C.估价目的D.估价对象

2、某写字楼的建筑面积为540m2，年有效毛收入为108万元，年运营费用与建筑物净收益之和为400元/m2，土地资本化率为10.8%，假设收益年期无限。该写字楼用地的价格为（）万元。A.500B.750C.800D.1000

3、下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是（）。A.土地总价B.土地单价C.楼面地价D.商品房价格

4、某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的（）。A.技术上可能B.财务上可行C.价值最大化D.法律上允许

5、“气之根”是A.心B.肝C.肺D.肾

6、某宗房地产2010年2月25日的价格为1000美元/m2。汇率为1美元＝6.82元人民币，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月递减0.5%，则其2010年10月25日的价格为（）元人民币。2010年10月25日的汇率为1美元＝6.67元人民币。A.6376B.6408C.6519D.6552

7、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500m2，层高4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建成本为2000元/m2。假定层高每增加0.1m，建造费用每平米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建成本为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（）万元。（建筑物报酬率为10%）A.11.80B.16.07C.23.57D.31.07

8、某宗房地产每年净收益为800万元，建筑物价值为3000万元，建筑物资本化率为10%，土地资本化率为8%。该房地产的价值是（）万元。A.6250B.8000C.9250D.10000

9、评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（）业务。A.传统价值评估B.价值分配C.相关经济损失评估D.价值减损评估

10、行政划拨的土地当作有偿出让的土地来估价，违反了（）。A.合法原则B.最高最佳利用原则C.估价时点原则D.替代原则

11、现有某总建筑面积为15000m2的在建工程，已知土地使用年限为40年（自开工之日算起），计划开发期为3年，现已进行1.5年。估计建成还需1.5年，投入使用后年净收益为480万元，报酬率为8%，折现率为12%。该项目续建完成后的总价值折算到现在为（）万元。A.3939.61B.4433.88C.4768.50D.5652.09

12、某住宅的建筑面积为100m2，买卖合同约定成交价为10000元/m2，价款分两期支付，于成交日期支付60万元，余款于一年后支付；交易税费均由买方承担。已知买方需缴纳的税费为3万元，卖方应交纳的税费为8万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例选为可比实例，年折现率为6%，则对其建立比较基础后的总价为（）万元。A.90.19B.95.85C.100.57D.105.28

13、以房地产抵押贷款为目的的估价，其价值时点原则上为（）。A.签订估价委托合同之日B.发放抵押贷款之日C.估价对象实地查勘之日D.未来处置抵押房地产之日

14、下列关于路线价法的表述中，不正确的是()。A.路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理B.路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D.路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格

15、最高最佳使用具体包括最佳用途、最佳规模和最佳集约度，能够确定估价对象最佳用途的经济学原理是（）。A.收益递增原理B.收益递减原理C.最佳效益原理D.适合原理

16、影响房地产价格的环境因素不包括()。A.大气环境B.声觉环境C.卫生环境D.治安环境

17、某办公楼是15年前在划拨土地上建设的，现按要求补办了土地出让手续，出让年限为50年，已知该办公楼建筑物在建设时所投入费用255万元，现时重新购建成本为350万元，经济寿命为60年，残值率为3%，则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为（）万元。A.61.84B.78.35C.84.88D.173.17

18、下列情况中会导致房地产价格上升的是（）。A.上调贷款利率B.收紧房地产开发贷款C.开征房地产持有环节的税收D.增加土地供应

19、下列估价基本事项中，首先应予以明确的是（）。A.估价目的B.估价时点C.估价对象D.价值类型

20、在保险事故发生后，房地产保险需要评估（），以为确定赔偿金额提供参考依据。A.市场价格B.保险价值C.商品价值D.所遭受的财产损失

21、面色淡白或萎黄，少气懒言，乏力瘦怯；心悸、失眠，肌肤干燥，肢体麻木甚则萎废不用，属于A.气滞血瘀B.气血两虚C.气血不荣经脉D.气和血互根互用的功能失调

22、下列不属于由卖方缴纳的税费的是（）。A.增值税B.契税C.教育费附加D.土地增值税

23、有助于把握最高最佳利用原则的经济学原理不包含（）。A.收益递增递减原理B.利益最大化原理C.均衡原理D.适合原理

24、下列（）房地产不是按用途来划分的类型。A.综合房地产B.出租房地产C.办公房地产D.娱乐房地产

25、某幢没有电梯的旧写字楼的建筑面积为2500m2，净租金为730元/m2·年，空置率为15%。周边有电梯的同类写字楼的净租金为803元/m2·年，空置率为10%。现单独增加电梯的必要费用为380万元，而重置该写字楼时随同增加电梯的必要费用为200万元，若该写字楼剩余经济寿命为30年，报酬率为7.5%，则该写字楼因没有电梯造成的功能折旧额为（）万元。A.78B.102C.180D.302

26、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是()。A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在B.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去D.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去

27、在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的4%计，管理费率和开发利润率执行国家有关规定，这幢经济适用住房的最高基准价格为()。A.1067元/m2B.1070元/m2C.1084元/m2D.1141元/m2

28、评估某在建工程的市场价值，该在建工程有宾馆与写字楼两种续建方案，成本法测算该两种续建方案的结果均为8800元/m2，假设开发法对续建用作宾馆和写字楼两种方案的测算结果分别为10000元/m2和9550元/m2。根据最高最佳利用原则，估价方案综合测算结果（多种估价方法的，采用简单算数平均数）应确定为（）元/m2。A.9175B.9400C.9450D.9775

29、下列估价中，估价时点应为现在、估价对象应为未来状况的是（）。A.因解决估价结果异议的需要，对原估价结果进行复核估价B.因保险理赔的需要，对投保房地产的价值损失进行评估C.因抵押贷款的需要，对作为抵押物的在建工程进行估价D.因房屋征收补偿的需要，对用于产权调换的期房进行估价

30、运用假设开发法估价，对于资金的时间价值（）。A.不必考虑B.根据实际情况而定C.必须考虑D.无法确定

31、某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元/年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价的6%，报酬率为9%。该房地产目前的价值为（）万元。A.923B.1111C.1353D.1872

32、某宗房地产2007年10月的净收益为150万元，预测未来3年的年净收益仍然保持在这一水平，2010年10月转售时的价格比2007年6月上涨10%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。该类房地产的报酬率为6%。则该宗房地产目前的收益价格为()万元。A.5221B.3767C.3041D.3500

33、比较法估价需要具备的条件是估价时点的近期有较多的（）。A.完全相同的房地产B.相关的房地产交易C.类似房地产的交易D.房地产的交易

34、在成本法、假设开发法中不计息的项目有()。A.销售费用B.销售税费C.开发利润和销售税费D.销售费用和销售税费

35、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有()的特性。A.独一无二和供给有限B.独一无二和价值量大C.流动性大和价值量大D.不可移动和用途多样

36、求取建筑物重新构建成本的建筑安装工程费的具体方法不包括（）。A.单位比较法B.分部分项法C.造价分析法D.指数调整法

37、由房地产净收益求取房地产价值的公式属于净收益与（）相匹配的内容。A.资本化率B.实际报酬率C.名义报酬率D.自有资金报酬率

38、对于商业用房来说，朝向和楼层相比较，通常情况下，（）A.楼层对价格的影响更大B.朝向对价格的影响更大C.两者同样重要D.因人而异

39、十二经别的主要功能是A.加强相互表里的两条经脉在深部的联系B.加强足三阴经、足三阳经与心脏的联系C.扩大十二经脉的主治范围D.加强十二经脉对头面的联系

40、下列房地产估价活动中，价值时点为现在，估价对象状况为过去状况的估价是（）。A.因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估B.因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估C.因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估D.因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估

41、采用长期趋势法估价时，决定直线趋势法公式y＝a＋bX中的常数a、b的因素应是（）。A.房地产的历史价格资料B.房地产的现时价格资料C.房地产的未来价格资料D.房地产的历史、现时和未来价格资料的总和

42、A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田。该项目涉及C村农业人口50户，180人。据查征收前，C村人均耕地面积为1亩。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元/亩。按照规定，B房地产开发公司应安置C村（）个农民。A.30B.60C.100D.180

43、“有诸内，必形诸外”反映了“整体观念”中的A.五脏一体观B.形神一体观C.病理上的整体性D.诊治上的整体性

44、基准地价修正法的估价结果的准确性，主要取决于基准地价的准确性以及（）的完整性和合理性。A.市场状况调整B.调整系数C.基准地价信息D.土地状况调整

45、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（）方面的制约。A.建筑技术B.土地权利设置C.相邻关系D.土地使用管制

46、当供给增加量小于需求减少量时，则（）。A.均衡价格下降，均衡交易量增加B.均衡价格下降，均衡交易量减少C.均衡价格上升，均衡交易量增加D.均衡价格上升，均衡交易量减少

47、下列收益乘数法中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是（）。A.毛租金乘数法B.潜在毛收入乘数法C.有效毛收入乘数法D.净收益乘数法

48、下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是（）。A.为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考B.为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考C.为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考D.为房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考

49、某建筑物的建筑面积为120m2，该建筑物的有效年龄为8年，年折旧额为1800元，其重置成本为800元/m2，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。A.15%B.44%C.56%D.85%

50、某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2，该套住宅按建筑面积计算的价格为()元/m2。A.3000B.3277C.3295D.3599

51、价值时点实质上是由（）决定的。A.估价委托人B.估价方法C.估价目的D.估价对象

52、新建房地产的土地取得成本为600万元，建设成本为500万元，管理费用为40万元，销售费用为20万元，投资利息为30万元，销售税费为售价的6.5%，直接成本利润率为20%，该房地产的价值为（）万元。A.1508.02B.1520.86C.1527.27D.1619.05

53、采用百分率法进行交易情况修正时，应以可比实例（）为基准确定交易情况修正系数。A.成交价格B.账面价格C.正常价格D.期望价格

54、房地产开发投资利润率的计算基数为（）。A.土地成本＋建设成本B.开发完成后的房地产价值C.土地成本＋建设成本＋管理费用D.土地成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用

55、从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是（）。A.估价对象的真实价值B.估价对象的重置价格C.估价对象的实际成交价格D.合格估价师的重新估价结果

56、某宗房地产的土地使用期限为50年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物，至今已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。该宗房地产正常情况下每年可获得净收益15万元，报酬率为7.5%，该房地产的收益价值为（）万元。A.188.92B.194.62C.196.25D.198.18

57、后续的开发成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段的（）。A.期初B.期中C.期末D.任意阶段

58、在影响房地产价格的人口因素当中，家庭人口规模是指（）。A.某一地区的家庭总人口数B.全社会或某一地区的家庭平均人口数C.全社会的家庭总人口数D.全社会或某一地区的家庭总人口数

59、在卖方市场下，成交价格会偏向买方（）。A.最低卖价B.最高买价C.最低买价D.最高卖价

60、某地块临街深度为18m，临街宽度为50m，总价格为243万元，假设标准深度为24m，则根据四三二一法则，其路线价为（）元/m2。A.2025B.2250C.2700D.3000

61、某市A房地产开发公司征收B村的100亩农田，该项目涉及B村农业人口50户，180人，据查征收前，B村人均耕地面积为1亩。另外，已知B村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元／亩。按照规定，A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最低为（）万元，最高为（）万元。A.30，60B.30，80C.60，100D.80，100

62、在房地产估价中，将农地视为（）。A.生地B.毛地C.熟地D.房屋火灾保险

63、由土地净收益求取土地价值时，土地价值等于土地净收益与（）的比值。A.综合资本化率B.土地资本化率C.报酬率D.建筑物资本化率

64、某一房地产的（）是该房地产对于某个特定投资者的经济价值，是投资者基于个人需要或意愿，对房地产所估计的价值或作出的评价。A.使用价值B.交换价值C.市场价值D.投资价值

65、张某2年前抵押贷款购买了一套产权40年，建筑面积50m2的商铺，首期支付50%，目前贷款余额为11.8万元，现欲出售该商铺，类似商铺目前月租金为建筑面积70元/m2，空置率为10%，经营费用为有效毛收入的10%，资本化率为5%，若由买方支付银行欠款，则张某出售该商铺的合理实得金额为（）万元。A.42.64B.55.40C.56.24D.68.04

66、在指数修匀法中，Vi＋1＝Vi＋a（Pi－Vi）中的a的取值范围应当是（）。A.a≤18B.0≤a≤1C.a≤0D.0≤a＜1

67、某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年，实际建设期为1.5年，现该在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为0.5年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年。在强制拍卖下评估该在建工程的市场价值时，后续建设期应为（）年。A.1.0B.1.5C.2.0D.2.5

68、一般的无形资产主要是权益的价值。下列选项中，不属于无形资产的是（）。A.专利权B.专有技术C.商标权D.房地产

69、难以采用比较法估价的房地产是（）。A.标准厂房B.商铺C.在建工程D.房地产开发用地

70、某宗土地的临街深度为100ft，临街宽度为60ft，市场价值为1500万元，根据哈柏法则，临街深度为36ft、临街宽度为60ft的土地价值为（）万元。A.600B.738C.900D.960

71、“从治”又称A.正治B.反治C.缓则治本D.急则治标

72、一套商品住宅总价为30万元，首期支付10万元，余款在一年内分两期支付，每半年支付10万元，则该住宅的实际总价为（）万元（假定年折现率为5%）。A.30B.29C.29.28D.28.29

73、采用成本法估价，要求在运用成本法时注意“逼近”，其中有要（）。A.区分实际成本和客观成本B.正确估计正常花费和实际花费C.同时考虑升值与贬值因素D.考虑功能折旧

74、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，报酬率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在价值时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为（）万元。A.180B.196C.200D.300

75、运用()估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。A.抽检法B.平滑法C.指数加权法D.市场法

76、为评估某宗房地产2013年10月的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为2013年4月末，该类房地产自2013年1月至2013年6月末每月价格递增1%，2013年6月末至2013年10月末平均每月比上月价格下降10元/m2。则该可比实例在2013年10月末的价格为（）元/m2。A.3018B.3020C.3144D.3050

77、某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中建筑面积1000m2的写字楼，约定租赁期限为20年，第一年租金为24万元，以后每年租金在上年租金基础上增加1万元，第8年以后每年租金与第8年租金相同。目前市场上类似办公楼的年租金为360元/m2（建筑面积）。该类房地产的报酬率为10%，目前该承租人权益价值为（）万元。A.39.48B.40.67C.41.81D.46.84

78、下列属于计算建筑物折旧的方法的是（）。A.累加法B.市场提取法C.投资报酬率排序插入法D.实际观察法

79、从估价的角度来看，开发商自有资金应得的利息也要与应获得的()分开。A.利润B.利息C.收入D.收益

80、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为()万元。A.4858B.5200C.2700D.6264二、多选题

81、估价对象为一面临街的矩形宗地，临街宽度为20m，临街深度为75m。假设标准宗地临街宽度为25m，临街深度为100m，总价格为400万元。根据四三二一法则，该估价对象的单价为（）元/m2。A.1920B.2400C.2560D.3200

82、运用()估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。A.抽检法B.平滑法C.指数加权法D.市场法

83、关于建筑物经济寿命说法，正确的是（）。A.经济寿命主要是由建筑物的质量及地基稳定性决定B.正常情况下，经济寿命长于自然寿命C.经济寿命与周围环境，房地产市场状况有关D.建筑物更新改造后，自然寿命可以延长而经济寿命不变

84、气机失调可概括为虚实两个方面，属虚的有A.气滞B.气逆C.气闭D.气陷

85、下列选项中，不属于抑制房地产价格措施的是（）。A.增加土地供应量B.规定房地产开发企业按合理的成本利润率定价C.制定最低限价D.采取金融、税收、限购等措施遏制房地产投机

86、某宗土地成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为（）万元。A.180.0B.300.0C.309.0D.313.2

87、哪个脏腑的功能影响舌的功能A.肾B.心C.肝D.脾

88、影响某套住房价格的实物因素不包括（）。A.装修B.户型C.层高D.楼层

89、针对不同的估价目的所采用的价值标准，可以分为两类()。A.主观合理价值和公开市场价值B.主观合理价值和非公开市场价值C.主观合理价值和客观合理价值D.公开市场价值和非公开市场价值

90、十二经别的主要功能是A.加强相互表里的两条经脉在深部的联系B.加强足三阴经、足三阳经与心脏的联系C.扩大十二经脉的主治范围D.加强十二经脉对头面的联系

91、下列叙述反映“阳阳偏盛”的是A.“重寒则热，重热则寒”B.“阳虚则外寒，阴虚则内热”C.“阴胜则阳病，阳胜则阴病”D.“阴阳离决，精气乃绝”

92、某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常负担下的价格的6.8%，买方应缴纳的税费为正常负担下的价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为（）元/m2。A.2385B.2393C.2955D.2964

93、后续的开发成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段的（）。A.期初B.期中C.期末D.任意阶段

94、某房地产未来第1年末的净收益为20万元，以后净收益每年增加2万元，预期未来四年内价格平均每年上涨5%，报酬率为8%，第4年末转售时卖方应缴纳的税费为转售价格的6%，目前该房地产的市场价格为（）万元。A.318.68B.471.54C.789.68D.1146.81

95、下列不属于取得房地产开发用地的途径的是（）。A.通过自己开发耕地取得B.通过征收集体土地取得C.通过征收国有土地上的房屋取得D.通过市场购置取得

96、某在建工程规划建筑面积为12400m2，土地使用期限为40年，从开工之日起计算。项目建设期为2年，建成后半年可全部出租，按可出租面积计算的月租金为60元/m2，可出租面积为建筑面积的65%，正常出租率为90%，运营费用为有效毛收入的25%。目前项目已建设1年，约完成了总投资的60%。假设报酬率为8%，折现率为14%，则该在建工程续建完成后的房地产价值现值为（）万元。A.2281.83B.2474.60C.3798.30D.4119.18

97、明确了“治寒以热药”的是A.《难经》B.《黄帝内经》C.《神农本草经》D.《伤寒杂病论》

98、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常负担下的价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常负担下的价格为（）万元。A.27.6B.28.2C.29.0D.29.9

99、在估价假设和限制条件说明中，当无理由怀疑建筑物的结构存在安全隐患时，应（）。A.假定建筑结构是安全的B.肯定建筑物是安全的C.强调建筑结构安全须进行相关专业鉴定D.说明建筑结构安全难以确定

100、某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10%，则该宗写字楼现在的价格为（）万元。A.4580B.5580C.6580D.7580三、判断题

101、求取房地重新购建成本时，通常有“房地分估”路径和“房地合估”路径，应该优先选择“房地分估”路径。（）

102、比较法中权益状况调整的内容主要包括土地使用期限、规划条件、配套设施状况、出租情况、地役权设立情况等影响房地产价格的因素。（）

103、房屋的完好程度越高，其现值就越接近于重新购建成本。（）

104、如果有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件相当的土地，甲土地为空地，乙土地上带有一陈旧的建筑物（已无继续利用价值），那么甲土地的总价大于乙土地的总价。（）

105、需要评估的估价对象价值或价格，一般是基于买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价值或价格。（）

106、房地产征收补偿估价，因估价对象可能存在抵押权或债权，所以在估价时要考虑这些因素对房地产价值的影响。（）

107、可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区完全相同。()

108、在建筑物折旧中，只有不可修复的功能落后，不存在可修复的功能落后。（）

109、挂牌价格不是成交价格，不能选为可比实例作为估价依据，但可作为了解市场行情的参考。（）

110、成本法是先分别求取估价对象价值时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。（）

111、长期趋势法适用对象是价格有一定变动规律的房地产，适用的条件是拥有估价对象或类似房地产较长时期的历史价格资料，而且所拥有的历史价格资料必须真实。（）

112、估价报告是关于估价对象价值及相关问题的非专业意见。（）

113、随着社会经济发展，房地产估价业务越来越精细化。（）

114、相似的房地产之间价格相互牵掣的结果，是它们的价格相互接近。（）

115、可比实例的成交价格是实际发生的，可能是正常的，也可能是不正常的。（）

116、解放思想的目的和归宿是（）A.实事求是B.与时俱进C.破除教条主义、主观主义偏见的束缚D.开拓创新

117、当估价对象仅适用一种估价方法进行估价时，可以只选用一种估价方法进行估价。（）

118、和平与发展时代主题的核心问题是（）A.东西问题B.南北问题C.东西南北问题D.战争与和平问题

119、估价报告应用有效期的表达形式为：自××年××月××日起至××年(××个月、××日)内有效。()

120、现有房地产应更新改造的条件是：（更新改造后的房地产价值-更新改造的必要支出及应得利润）＞现状房地产的价值。（）

参考答案与解析

1、答案：C本题解析：估价目的是估价委托人对估价报告的预期用途。它取决于委托人对估价的实际需要，即委托人将要拿未来完成的估价报告做什么用。估价目的限制了估价报告的用途。针对某种估价目的得出的估价结果，不能盲目地套用于与其不相符的用途。因此，估价师在估价中应始终谨记估价目的。

2、答案：C本题解析：利用资本化率将未来收益转换为价值的直接资本化法的公式为：V＝NOI/R。式中，V为房地产价值，NOI为房地产未来第一年净收益，R为资本化率。则本题中，该写字楼用地的价格＝（108－0.04×540）÷10.8%＝800（万元）。

3、答案：C本题解析：楼面地价简称楼面价，是一种特殊的土地单价，是指一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格，楼面地价＝土地总价/总建筑面积。因为地块上规定的容积率或允许建的总建筑面积有所不同，楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。

4、答案：D本题解析：最高最佳利用不是无条件的最高最佳利用，而是在法律法规、城市规划和出让合同等允许范围内的最高最佳利用。因此，最高最佳利用原则与合法原则的关系是：遵循了合法原则，并不意味着会遵循最高最佳利用原则；而遵循了最高最佳利用原则，则必然符合了合法原则中对估价对象依法利用的要求。本题中，将权属登记为工业用途的厂房改造为小商铺出租，显然忽略了法律上允许这一条件。

5、答案：D本题解析：肺主气司呼吸，肾主纳气，肺的呼吸深度需要肾的纳气作用来协助。肾气充盛，吸人之气方能经肺之肃降而下纳于肾，故有“肺为气之主，肾为气之根”之说。心主神明，心为君主之官，不仅喜伤心，“愁忧恐惧则伤心《灵枢·邪气藏府病形》。

6、答案：B本题解析：本题考查的是市场状况调整的方法。该类房地产在2010年10月25日的价格＝1000×（1－0.5%）8×6.67＝6408（元/m2）。

7、答案：D本题解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。超额持有成本的现值＝2.5/10%×[1－1/（1＋10%）30]＝23.57（万元），无效成本＝50×1500＝7.5（万元）。采用重建成本的功能过剩折旧＝无效成本＋超额持有成本的现值＝7.5＋23.57＝31.07（万元）。重置成本，没有无效成本的问题。P325。

8、答案：C本题解析：本题考查的是剩余技术。土地价值＝（800－3000×10%）/8%＝6250（万元）；该房地产价值＝土地价值＋建筑物价值＝3000＋6250＝9250（万元）。

9、答案：C本题解析：房地产估价师和房地产估价机构除了从事房地产价值评估业务，还经常从事下列房地产价值评估相关业务和房地产咨询业务：①房地产价格和价值分配业务；②房地产价值减损评估业务；③房地产价值提升评估业务；④相关经济损失评估业务；⑤房地产咨询业务。其中，相关经济损失评估业务主要包括因征收征用房地产、房地产损害或对被损害房地产进行修复造成的停产停业损失、搬迁费、临时安置费评估等。

10、答案：A本题解析：违反了合法原则中的合法产权的要求。合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。具体地说，遵循合法原则在估价对象权益方面应做到：①依法判定的权利类型及其归属；②依法判定的使用权利；③依法判定的处分权利；④依法判定的其他权益。

11、答案：C本题解析：该项目续建完成后的总价值的现值计算如下：V＝480/8%[1－1/（1＋8%）40－3]×1/（1＋12%）1.5＝4768.50（万元）。

12、答案：D本题解析：建立比较基础一般要做以下工作：①统一财产范围；②统一付款方式；③统一税费负担；④统一计价单位。由于交易税费均由买方承担，合同约定成交价就是卖方实得金额，正常负担下的价格＝卖方实得金额＋应由卖方缴纳的税费，另外，还要统一付款方式，将不是在成交日期一次性支付的房款换算为在成交日期时一次性付清的价格。正常成交价格：[60＋40/（1＋6%）]＋8/（1＋6%）＝105.28（万元）。

13、答案：C本题解析：本题考查的是价值时点原则。《房地产抵押估价指导意见》第十条规定，房地产抵押估价时点，原则上为完成估价对象实地查勘之日，但估价委托合同另有约定的除外。价值时点不是完成实地查勘之日的，应当在“估价的假设和限制条件”中假定估价对象在价值时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致，并在估价报告中提醒估价报告使用者注意。

14、答案：D本题解析：[知识点]路线价法

15、答案：D本题解析：最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次。有助于把握最好最佳利用原则的经济学原理包括：①收益递增递减原理，可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。②均衡原理，是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。③适合原理，是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它可以帮助确定估价对象的最佳用途。

16、答案：D本题解析：影响房地产价格的环境因素主要有大气环境、声觉环境、水文环境、视觉环境和卫生环境。

17、答案：C本题解析：由题意，每年的折旧额＝建筑物重新构建价格×（1－残值率）÷建筑物的预期经济寿命＝350×（1－3%）÷60＝5.6583（万元/年），建筑物折旧总额＝每年折旧额×有效年龄＝5.6583×15＝84.88（万元）。

18、答案：B本题解析：A项，上调个人购房贷款利率、缩短最长贷款期限，会提高购房门槛，从而会减少商品房需求，进而会使住房价格下降；反之，会使住房价格上涨。B项，严格控制房地产开发贷款，会减少未来的商品房供给，从而会使未来的商品房价格上涨；反之，会使未来的商品房价格下降。C项，增加房地产持有环节的税收，比如开征房地产税，实际上是增加了持有房地产的成本，会使自用需求者倾向于购买较小面积的房地产，并会抑制房地产投资和投机，从而会减少房地产需求，还会减少存量房地产囤积而增加房地产供给，进而会使房地产价格下降。D项，增加土地供应后，房地产供给量也将增加，从而房地产价格将下降。

19、答案：A本题解析：在估价中要特别注意估价目的、价值时点、估价对象状况和房地产市场状况四者的匹配关系，其中估价目的是龙头。明确了估价目的后，便可以根据估价目的来确定其他的。即根据估价目的，价值时点、估价对象及价值类型就可以确定下来。

20、答案：D本题解析：房地产保险对房地产估价的需要主要表现在：①在投保时需要评估保险标的的实际价值，为投保人和保险人约定保险标的的保险价值和保险金额提供参考依据；②在保险事故发生后需要评估因保险事故发生造成的财产损失，为保险人确定赔偿保险金的数额提供参考依据。

21、答案：B本题解析：气虚和血虚同时存在的病理状态。

22、答案：B本题解析：本题考查的是建立比较基础。卖方缴纳的税费，如增值税、城市维护建设税、教育费附加、所得税、土地增值税；买方缴纳的税费，如契税、补缴出让金；有的税费则买卖双方都应缴纳或各负担一部分，如印花税。

23、答案：B本题解析：有助于把握最高最佳利用原则的经济学原理包含：①收益递增递减原理，可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模；②均衡原理，可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模；③适合原理，是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳利用。适合原理加上均衡原理以及收益递增递减原理，即当估价对象与其外部环境相协调，同时其各个组成部分又搭配时，便为最高最佳利用。

24、答案：B本题解析：房地产根据用途（使用性质），可分为居住房地产和非居住房地产两大类。具体可细分为：①居住房地产；②商业房地产；③办公房地产；④旅馆房地产；⑤餐饮房地产；⑥体育和娱乐房地产；⑦工业房地产；⑧农业房地产；⑨特殊用途房地产；⑩综合用途房地产。B项，出租房地产是按经营使用方式划分的房地产类型。

25、答案：B本题解析：功能折旧分成功能缺乏折旧、功能落后折旧和功能过剩折旧三类。功能缺乏折旧的求取方法是：①估算在价值时点在估价对象建筑物上单独增加该功能的必要费用（简称单独增加功能费用）；②估算在价值时点重置估价对象建筑物时随同增加该功能的必要费用（简称随同增加功能费用）；③将单独增加功能费用减去随同增加功能费用，即单独增加功能的超额费用为可修复的功能缺乏折旧额。房地产价值增加额为：[803×（1－10%）－730×（1－15%）]×2500×[1－1/（1＋7.5%）30]/7.5%＝301.76（万元）。通过比较修复成本与房地产价值增加额的大小，判断是否可修复：因为修复成本380万元大于房地产价值增加额301.76万元，所以该没有电梯的功能缺乏不可修复。没有电梯的功能折旧额＝房地产价值增加额－随同增加电梯费用＝301.76－200＝101.76≈102（万元）。

26、答案：C本题解析：[知识点]估价时点原则

27、答案：C本题解析：[280(1+4%+2%+3%)+20]÷3000＝1084(元/m2)

28、答案：B本题解析：该在建工程续建为写字楼时，采用成本法的测算结果为8800元/m2，采用开发法测算结果为9550元/m2，综合测算结果为：（8800＋9550）/2＝9175（元/m2）。该在建工程续建为宾馆时，采用成本法的测算结果为8800元/m2，采用开发法测算结果为10000元/m2，综合测算结果为：（8800＋10000）/2＝9400（元/m2）。根据最高最佳利用原则，续建宾馆最优，综合测算结果为9400元/m2。

29、答案：D本题解析：价值时点原则（估价时点原则）要求估价结果是在由估价目的决定的某个特定时间的价值或价格。A项，属于价值时点为过去，估价对象状况为过去状况的估价，而此种情形大多出现在房地产纠纷案件中，特别是出现在对估价结果有异议而引起的估价鉴定或复核估价、重新估价中。B项，属于价值时点为现在，估价对象状况为过去状况的估价，而此种情形大多出现在房地产损害赔偿和保险理赔案件中。C项，属于价值时点为现在，估价对象状况为现在状况的估价，此种情形是目前估价中最常见、最大量的，如房地产抵押估价、房屋征收评估、司法拍卖估价，包括在建工程估价等。D项，估价时点为现在，估价对象为未来状况下的情形，而此种情形如评估期房的价值。在房屋征收中，补偿方式为房屋产权调换且用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值就属于这种情形。

30、答案：C本题解析：房地产特别是大型房地产开发项目的开发周期一般较长，其待开发房地产的购置价款、后续开发的各项支出、开发完成后的房地产销售回款等发生的时间相隔较长。因此，运用假设开发法估价应考虑资金的时间价值。

31、答案：C本题解析：房地产目前的价值为：本题中，Vt＝V×（1＋12%）×（1－6%）＝1.0528V。则：V＝（100/9%）×[1－1/（1＋9%）3]＋1.0528V/（1＋9%）3由此可得，V＝1353.31（万元）。

32、答案：C本题解析：[知识点]报酬资本化法的公式

33、答案：C本题解析：比较法估价需要在价值时点的近期有较多类似房地产的交易。房地产市场不够活跃或者类似房地产交易较少的地区，难以采用比较法估价。

34、答案：C本题解析：[知识点]假设开发法基本论述

35、答案：B本题解析：一种资产只有同时具有独一无二和价值量大两个特性，才真正需要专业估价。

36、答案：C本题解析：求取建筑安装工程费的方法有四种：①单位比较法；②分部分项法；③工料测量法；④指数调整法，又称成本指数趋势法。

37、答案：A本题解析：净收益与资本化率的匹配内容包括：①由土地净收益求取土地价值；②由建筑物净收益求取建筑物价值；③由房地净收益求取房地价值；④由房地净收益求取土地价值；⑤由房地净收益求取建筑物价值。

38、答案：A本题解析：对住宅而言，朝向是很重要的位置因素。住宅的朝向主要影响到采光和日照。对某层商业用房来说，楼层是十分重要的影响因素。例如，商业用房的地下一层、地上一层、二层、三层等之间的价格或租金水平差异很大。一般地说，地上一层的价格或租金最高，其他层的价格或租金较低，一般不到地上一层价格或租金的60%。

39、答案：A、B、C、D本题解析：十二经别的主要功能应当与别络的功能相区别。经别的作用有：1加强十二经脉表里两经在体内的联系也能加强脏腑络属关系；2加强体表与体内、四肢与躯干的向心性联系；3加强十二经脉和头面部的联系；4加强足三阴、足三阳和心脏的联系；5扩大十二经脉的主治范围。

40、答案：B本题解析：本题考查的是价值时点原则。选项A、D，价值时点和估价对象状况都是现在。B价值时点为现在，估价对象状况为过去状况。选项C，受贿房地产的价值时点是受贿日，估价对象状态也是受贿时的状态，都是过去。P163。

41、答案：A本题解析：长期趋势法估价需要具备的条件是拥有估价对象或类似房地产过去和现在较长时期的历史价值、价格资料，并且要求所拥有的历史价值、价格资料真实。拥有越长时期、越真实的历史价格资料，作出的推测、判断就会越准确、可信。运用直线趋势法预测，估价对象或类似房地产的历史价格的时间序列散点图，应表现出明显的直线趋势。在这种条件下，如果以Y表示各期的房地产价格，X表示时间，则X为自变量，Y为因变量，Y依X而变。因此，房地产价格与时间的关系可用下列方程式来描述：Y＝a＋bX。式中，a，b为未知参数，如果确定了它们的值，直线的位置也就确定了。其值通常是根据房地产的历史价格资料，采用最小二乘法来确定。

42、答案：C本题解析：征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。本题中，B房地产开发公司应安置的农民＝100/1＝100（人）。

43、答案：C本题解析：“有诸内，必形诸外”《孟子·告子下》，局部病变大都是整体生理机能失调在局部的反映。

44、答案：B本题解析：基准地价修正法，是在政府或其有关部门已公布基准地价的地区，利用有关调整系数，对估价对象宗地所在位置的基准地价进行调整后得到估价对象宗地价值或价格的方法。该方法本质上是一种比较法，并且是一种间接估价方法，因为基准地价是一种评估价。因此，基准地价修正法的估价结果的准确性，主要取决于基准地价的准确性以及调整系数（修正系数）的完整性和合理性。

45、答案：D本题解析：①对土地权益状况的描述，主要说明下列方面：a．土地所有权状况；b．土地使用权状况；c．土地使用管制情况；d．土地利用现状；e．出租或占用情况；f．他项权利设立情况；g．其他特殊情况。其中，土地使用管制情况应说明是建设用地还是农用地、未利用地。②对于房地产开发用地，还要说明规划条件，包括：a．土地用途；b．容积率或建筑控制规模；c．建筑高度；d．建筑密度；e．绿地率；f．其他要求，如配套建设保障性住房、公共服务设施等要求。

46、答案：B本题解析：房地产均衡价格是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，也就是房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格，此时与均衡价格相对应的数量被称为均衡数量。当供给增加量小于需求减少量时，则均衡价格下降，均衡交易量减少。

47、答案：C本题解析：有效毛收入乘数法是将估价对象未来第一年的有效毛收入（EGI）乘以有效毛收入乘数（EGIM）来求取估价对象价值的方法，即：V＝EGI×EGIM。有效毛收入乘数法考虑了房地产的空置和租金损失情况。因此，当估价对象与可比实例的空置率有较大差异，而且这种差异预计还将继续下去时，则使用有效毛收入乘数比使用潜在毛收入乘数更为合适。有效毛收入乘数法的缺点是没有考虑运营费用的差异，因此也只适用于做粗略的估价。

48、答案：D本题解析：房地产估价根据提供的专业意见的用途和作用，可以分为两种不同性质的估价：①鉴证性估价，是向委托人提供的，估价报告供委托人给第三方使用，起着价值证明作用的估价，如为证券发行、上市公司关联交易、房屋征收补偿、房地产抵押贷款、人民法院强制拍卖房地产提供参考依据的估价；②咨询性估价，是向委托人提供的，估价报告供委托人自己使用的估价，如为委托人出售房地产确定要价、购买房地产确定出价提供参考依据的估价。

49、答案：D本题解析：利用建筑物的有效年龄、经济寿命或剩余经济寿命来求取建筑物的成新率，则成新折扣法就成了年限法的另一种表现形式。用直线法计算成新率的公式为：q＝[1－（1－R）t/N]×100%＝100%－d×t年折旧额与重新购建成本的比率称为年折旧率，如果用d来表示，即：d＝D/C。代入本题数据后得：d＝D/C＝1800/（800×120）＝0.01875，q＝100%－d×t＝100%－0.01875×8＝0.85＝85%。

50、答案：C本题解析：[知识点]房屋建筑面积

51、答案：C本题解析：价值时点过去称为估价时点，是所评估的估价对象价值或价格对应的某一特定时间。价值时点不是可以随意确定的，应根据估价目的来确定。

52、答案：A本题解析：房地产价格＝土地成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润，设房地产的价值为V，V＝600＋500＋40＋20＋30＋1100×20%＋6.5%V，求得V＝1508.02（万元）。

53、答案：C本题解析：在百分比修正中，交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定，因为这样只有一个比较基础，如果以实际成交价格为基准，就会有多个比较基础。

54、答案：D本题解析：本题考查的是房地产价格构成。房地产开发投资利润率的计算基数为：土地成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用。

55、答案：D本题解析：判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较，实际中是将它与数名合格的估价师的重新估价结果进行比较。由于真实价值不可得知，便出现了两种替代真实价值的选择：①实际成交价格；②合格的估价师的重新估价结果。因为评估价值一般是假定在正常交易情况下进行交易的最可能价格，而实际成交时的交易情况不一定是正常的，从而实际成交价格不一定是正常成交价格，另外成交日期和评估价值对应的日期之间通常有“时间错位”。因此一般不能直接选用实际成交价格，而应选用合格的估价师（通常为公认的具有较高专业胜任能力的若干名估价专家或估价专家委员会）对同一估价对象在同一估价目的、同一时间的重新估价结果。

56、答案：A本题解析：净收益每年不变且收益期为有限年，其计算公式为：V＝（A/Y）·[1－1/（1＋Y）n]。此公式的假设前提是：①净收益每年不变为A；②报酬率为Y，且Y≠0；③收益期为有限年n。因此，该房地产的收益价值＝（15/7.5%）×[1－1/（1＋7.5%）50－10]＝188.9161≈188.92（万元）。

57、答案：B本题解析：后续开发的建设成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内（如开发期间或建造期间）不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生，并具体视为集中发生在该时间段的期中。发生的时间段通常按年来划分，精确的测算要求按半年、季或月来划分。

58、答案：B本题解析：家庭人口规模（每个家庭平均人口数）发生变化，即使人口总量不变，也将使居住单位数发生变动，从而引起所需要的住宅数量的变动，随之导致住宅需求的变化而影响住宅价格。

59、答案：B本题解析：卖方和买方通常只知道该区间中自己的那一端，并都试图了解对方的那一端（但通常不成功）。实际的成交价将落在这个区间之中，至于是刚好为卖方最低要价或买方最高出价还是在两者中间或其他位置，取决于买卖双方相对的议价能力和技巧，特别是该种房地产市场是处于买方市场还是卖方市场。买方市场是房地产供大于求，买方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。卖方市场是房地产供不应求，卖方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。在买方市场下，成交价会偏向卖方最低要价；在卖方市场下，成交价会偏向买方最高出价。

60、答案：B本题解析：“四三二一法则（four-three-two-onerule）”是将临街深度为100英尺的临街土地，划分为与街道平行的四等份，如图9-2所示。各等份因离街道的远近不同，价值有所不同。从街道方向算起，第一、二、三、四个25英尺等份的价值，分别占整块土地价值的40%、30%、20%和10%。故可设路线价为a，则根据题意有24×50×（40%＋30%＋20%）×a＝243×10000，解得a＝2250（元/m2）。“四三二一法则”

61、答案：C本题解析：考点:土地成本。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6～10倍。A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最低＝1000元／亩×100亩×6＝60万元。A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最高＝1000元／亩×100亩×10＝100万元。

62、答案：A本题解析：按照房地产的开发程度，可以把房地产分为：①生地；②毛地；③熟地；④在建工程；⑤现房。其中，生地是指不具有城市基础设施的土地，如农地、荒地。

63、答案：B本题解析：净收益与资本化率的匹配包括由土地净收益求取土地价值，其计算公式为：土地价值＝土地净收益÷土地资本化率。其中，土地资本化率是求取土地价值时应采用的资本化率。这时对应的净收益应是土地产生的净收益（即仅归属于土地的净收益），不包含建筑物带来的净收益。

64、答案：D本题解析：投资价值是指估价对象对某个特定单位或个人的价值。某一房地产的投资价值是对某个特定的投资者而言的，是基于主观的、个人因素上的价值。在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而有所不同。

65、答案：C本题解析：直接资本化法是预测估价对象未来第一年的收益，将其除以资本化率或乘以收益乘数得到估价对象价值或价格的方法。类似商铺目前年有效毛收入＝70×50×12×（1－10%）＝37800（元），年净收益＝37800×90%＝34020（元），利用资本化法公式得：V＝NOI/R＝34020/5%＝680400（元），则张某出售该商铺的合理实得金额为：68.04－11.8＝56.24（万元）。

66、答案：B本题解析：Vi＋1＝Vi＋a（Pi－Vi），式中Pi为第i期的实际值；Vi为第i期的预测值；Vi＋1，为第i＋1期的预测值；a为修匀常数，0≤a≤1。

67、答案：D本题解析：本题考查的是求取建筑物折旧应注意的问题。后续建设期＝正常建设期－已完工工程的正常建设期＋交接手续的正常期限。实际建设期是个干扰信息，正常建设期1年，实际建设期1.5年，说明存在窝工情况，1.5年只干了1年的活，所以只能按照正常建设进度计算时间。

68、答案：D本题解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。一般的无形资产主要是权益的价值。如著作权（版权）、专利权、专有技术、商标专用权、特许权、商誉、有价证券（股票、债券）等，通常不具有实物形态，有的虽然依附在某种实物上，但该实物本身的好坏对其价值影响不大，甚至可以忽略不计。

69、答案：C本题解析：比较法适用的估价对象是同类数量较多、有较多交易且具有一定可比性的房地产。下列房地产难以采用比较法估价：①数量很少的房地产，如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等；②很少发生交易的房地产，如学校、医院、行政办公楼等；③可比性很差的房地产，如在建工程等。

70、答案：C本题解析：临街深度价格递减率的哈柏法则（Harperrule）：是临街深度为100ft的临街土地，前各部分的价值占整块土地价值的10（临街深度）0.5%。本题中，临街深度为36ft的土地的价值占整块土地价值的该土地的价值为1500万元，则临街深度为36ft、临街宽度为60ft的土地价值为：1500×60%＝900（万元）。

71、答案：B本题解析：正治是逆其证候性质而治的一种常用治疗法则，又称逆治。逆，是指采用方药的性质与疾病的性质相反，即通过分析疾病的临床证候，辨明疾病性质的寒热虚实，然后分别采用“寒者热之”、“热者寒之”、“虚则补之”、“实则泻之”等不同方法去治疗。从治是指顺从病证的外在假象而治的一种治疗原则，其采用的方药性质与病证中假象的性质相同，故又称为“从治”。适用范围：疾病的征象与其本质不完全符合的病证。

72、答案：C本题解析：在不同的付款方式下，在成交日期一次性付清的价格或者将不是在成交日期一次性付清的价格折现到成交日期的价格为实际价格。则本题中，该住宅的实际总价＝10＋10÷（1＋5%）0.5＋10÷（1＋5%）＝29.28（万元）。

73、答案：A本题解析：运用成本法估价时注意“逼近”，其中特别要注意下列3个问题：①应采用客观成本而不是实际成本；②应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整；③应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。

74、答案：B本题解析：该宗房地产的收益价格为：

75、答案：D本题解析：运用市场法估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。

76、答案：B本题解析：采用逐期递增或递减的价格变动率进行市场状况调整的公式为：可比实例在价值时点的价格＝可比实例在成交日期时的价格×（1±价格变动率）期数。根据题意，该可比实例在2013年10月末的价格＝3000×（1＋1%）2－10×4＝3020（元/m2）。

77、答案：B本题解析：承租人权益价值即租赁权价值，是指承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值。其评估价值为按租赁合同约定的租金与市场租金的差额所评估的价值。同一宗房地产，无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值三者之间的关系为：无租约限制价值＝出租人权益价值＋承租人权益价值。市场上每年租金为360×1000＝36（万元）。根据题意得：V＝（36－29）/（1＋10%）＋（36－30）/（1＋10%）2＋（36－31）/[10%×（1＋10%）2]×[1－1/（1＋10%）20－5－2]＝6.36＋4.96＋29.35＝40.67（万元）。

78、答案：B本题解析：求取建筑物折旧的方法，主要有年限法、市场提取法和分解法。ACD项均是求取报酬率的方法。

79、答案：A本题解析：[知识点]房地产价格的构成

80、答案：B本题解析：根据净收益每年不变的预知未来若干年后的价格公式：?

81、答案：A本题解析：“四三二一法则”是将临街深度为100英尺的临街土地，划分为与街道平行的四等份，如图9-1所示。各等份因离街道的远近不同，价值有所不同。从街道方向算起，第一、二、三、四个25英尺等份的价值，分别占整块土地价值的40%、30%、20%和10%。本题中，该相邻的临街土地的单价计算如下：400×10000×（40%＋30%＋20%）×20/25÷（20×75）＝1920（元/m2）“四三二一法则”

82、答案：D本题解析：运用市场法估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。

83、答案：C本题解析：建筑物经济寿命主要由市场决定，同类建筑物在不同地区的经济寿命可能不同，一般是在建筑物设计使用年限的基础上，根据建筑物的施工、使用、维护和更新改造等状况，以及周围环境、房地产市场状况等进行综合分析判断得出的。

84、答案：D本题解析：气机失调，是指气的升降出入失常而引起的气滞、气逆、气陷、气闭和气脱等病理变化。气机失调可概括为虚实两个方面：气滞气的流通障碍、气逆气的上升运动过强或下降运动不及、气闭气的外出受阻可以概括为实；气脱气不内守而外脱、气陷气的上升力量不足或下降力量过强可以概括为虚。

85、答案：C本题解析：本题考查的是房地产价格的影响因素。抑制房地产价格的措施是多种多样的，它们控制房地产价格上涨或导致房地产价格下降的速度和幅度不尽相同，例如：（1）在房地产价格上涨过快时通过增加土地供应或加大、加快房屋建设，以增加房地产供给；（2）规定房地产开发企业按照合理的房地产开发成本和利润率来定价；（3）制定最高限价，规定出售房地产的价格不得突破此价格；（4）采取金融、税收、限购等政策措施遏制房地产投机，抑制或稳定房地产价格。P138。

86、答案：D本题解析：投资利润率＝开发利润÷（土地成本＋建设成本＋管理费＋销售费用），因此开发利润＝（土地成本＋建设成本＋管理费＋销售费用）×投资利润率＝（1000＋1500＋75＋35）×12%＝313.2（万元）。

87、答案：B本题解析：舌为心之苗。舌的功能有赖于心主血脉和心主神志的生理功能。脾在液为涎《素问·宣明五气篇》说：“脾为涎”，故有“涎出于脾而溢于胃”之说。在正常情况下．涎液上行于口，但不溢于口外。

88、答案：D本题解析：建筑物实物因素包括：①建筑规模（面积、体积、开间、进深、层高、室内净高、层数、高度）；②建筑结构；③设施设备；④装饰装修；⑤空间布局；⑥建筑功能（防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照）；⑦外观（建筑式样、风格、色调、可视性）；⑧新旧程度；⑨其他可间接反映建筑物实物状况的有关情况。其中，通风、采光、日照既有实物因素性质，又有区位因素性质（对应于朝向、楼层），将它们与防水、保温、隔热、隔声放在一起，是为便于叙述和理解。D项，楼层属于区位因素。

89、答案：D本题解析：暂无解析

90、答案：A、B、C、D本题解析：十二经别的主要功能应当与别络的功能相区别。经别的作用有：1加强十二经脉表里两经在体内的联系也能加强脏腑络属关系；2加强体表与体内、四肢与躯干的向心性联系；3加强十二经脉和头面部的联系；4加强足三阴、足三阳和心脏的联系；5扩大十二经脉的主治范围。

91、答案：C本题解析：阴阳偏胜即阴胜、阳胜，是属于阴或阳任何一方高于正常水平的病变。“阳胜则热，阳胜则阴病”：阳胜一般是指阳邪致病，是阳的绝对亢盛；但阳长则阴消，阳偏胜必然要导致伤阴，故说阳胜则阴病。“阳胜则热”，是指因阳邪所致疾病的性质而言；“阳胜则阴病”，是指阳胜的病变必然损伤人体的阴液。“阴胜则寒”，是指因阴邪所致疾病性质而言；阴胜则阳病”，则是指阴胜的病变必然损伤人体的阳气。

92、答案：A本题解析：此题要求的是调整后买方应付给卖方的价格，由于所有税费由买方负担，则调整后买方应付给卖方的价格实际就是卖方实得金额。正常负担下的价格＝买方实付金额÷（1＋应由买方缴纳的税费比率）＝2659÷（1＋3.9%）＝2559.2（元/m2），调整后卖方实得金额＝正常负担下的价格×（1－应由卖方缴纳的税费比率）＝2559.2×（1－6.8%）＝2385（元/m2）。

93、答案：B本题解析：后续开发的建设成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内（如开发期间或建造期间）不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生，并具体视为集中发生在该时间段的期中。发生的时间段通常按年来划分，精确的测算要求按半年、季或月来划分。

94、答案：B本题解析：本题考查的是预知未来若干年后价格的公式。V＝75.54＋0.8398V,V＝471.54（万元）。P234。

95、答案