上海张江（集团）有限公司所涉及的上海张江科学之门科技发展有限公司股东全部权益价值资产评估报告

非公开协议转让给上海张江(集团)有限公司所涉及的银信评报字(2026)第050061号2026年5月20日 1 2 6 6二、评估目的 十三、资产评估报告日 36地址：上海市汉口路99号9楼邮编：2000021上海张江科学之门科技发展有限公司股东全部权益价值资产评估报告电话真海张江科学之门科技发展有限公司股东全部权益价值资产评估报告非公开协议转让给上海张江(集团)有限公司所涉及的银信评报字(2026)第050061号开协议转让给上海张江(集团)有限公司所涉及的上海张江科学之门科技发展有限公司(1)被评估单位股东；(2)国有资产监督管理部门；(3)国家法律、法规规定的其他资产评估报告使用人学之门科技发展有限公司16.51%股权非公开协议转让事宜，提供所涉及的上海张江科之门科技发展有限公司16.51%股权非公开协议转让给上海张江(集团)有限公司十、评估基准日：2025年12月31日十二、评估结论：在评估基准日2025年12月31日，上海张江科学之门科技发展有限公司采用资产基础法评估后的股东全部权益价值为775,127.03万元(人民币大写：柒拾柒亿伍仟壹佰贰拾柒万零叁佰肆拾叁元零角肆分),较合并报表口径所有者地址：上海市汉口路99号9楼邮编：200002电话真海张江科学之门科技发展有限公司股东全部权益价值资产评估报告万元，增值率0.61%。本评估结论仅对上海张江高科技园区开发股份有限公司拟将所持有的上海张江科学之门科技发展有限公司16.51%股权非公开协议转让给上海张江(集团)有限公司之经基准日起一年内(即2025年12月31日至2026年12月30日)有效。当评估基准日后1.根据土地使用权出让合同附件：“受让人须带建：1)76-03地块集中绿地工程；2)55-03、72-03、58-02、76-01、77-01、59-02、78-01地块绿化工程；3)58-04、77-04地块绿化工程；4)82-03、82-04、82-07、83-01、83-03、83-04、83-06集中绿地工程；5)60-02、83-07地块绿化工程；6)海科路(哥白尼路-申江路)新建工程；7)环科路(哥白尼路-环科路(现育爱路))新建改扩建工程；8)环科路(现育爱路)(环科路-海科路)新建工程；9)育仁路新建工程；10)孙家宅河道(58-03、77-03地块)改扩建工程；11)智慧湾工程；12)小张家浜河道(82-05、83-02地块)改扩建工程等12个项目”。至评估基准日上述项目尚未完成竣备。2.根据土地使用权出让合同，上海灏集张新建设发展有限公司开发的58-01地块，物业、商品住宅用地配套商业物业(除按照相关规定应当移交地址：上海市汉口路99号9楼邮编：200002电话真海张江科学之门科技发展有限公司股东全部权益价值资产评估报告业除外);2)受让人应当自项目规划土地综合验收通过之日起自持建筑面积不低于50% (计167478.87平方米以上)的办公物业不少于20年；3)其他物业自持要求：(1)受让人应当按出让年限整体持有全部地上商业(含社区级公共服务)物业。(2)受让人应当按出让年限整体持有全部地下商业物业。(3)受让人应当按出让年限整体持有全部文化物业。(4)土地受让人应当按出让年限整体持有地下所有停车位。3.根据土地使用权出让合同，上海灏集张业建设发展有限公司开发的76-02地块，使用、转租、群租、闲置及其他违反相关规定的行为。租约按出让年限整体持有全部地上商业(含社区级公共服务)物业。(2)受让人应当按出让年限整体持有全部地下商业物业。(3)受让人应当按出让年限整体持有全部文化物(4)土地受让人应当按出让年限整体持有地下所有停车位。4.根据土地使用权出让合同，上海灏集张聚建设发展有限公司开发的77-02地块，对于所开发的房产，有物业自持要求：(1)受让人应当按出让年业(含社区级公共服务)物业。(2)受让(3)受让人应当按出让年限整体持有全部文化物业。(4)土地受让人应当按出让年限5.截止评估基准日上海张江科学之门科技发展有限公司注册资本为900,000.00万元，实缴772,000.00万元，公司章程约定的出资期限为2050年12月31日前。1)58-01项目由上海灏集张新建设发展有限公司建设，于2020年6月与中国工商地址：上海市汉口路99号9楼邮编：200002电话真海张江科学之门科技发展有限公司股东全部权益价值资产评估报告该借款的年利率为中国人民银行5年期贷款市场报价利率减少120BPS,以张新公司所持有的张江中区58-01地块的房地产作为抵押。截至2025年12月31日，已收到3,073,291,901.13元借款。2)76-02项目由上海灏集张业建设发展有限公司建设，于2020年9月与中国银行度为人民币2.400,000,000.00元。该借款的年利率为中国人民银行5年期贷款市场报价利率减少120BPS,以张业公司持有的张江中区76-02地块的房地产作为抵押。截止2025年12月31日，已收到1,507,900,000.00元借款。3)77-02项目由上海灏集张聚建设发展有限公司建设，于2020年11月27日与上及交通银行股份有限公司上海新区支行签订合同编号为97162020280425的固定资产银团贷款合同，贷款额度为人民币2,128,130,000.00元。该借款的年利率为中国人民银行5年期贷款市场报价利率减少120BPS,以张聚公司持有的张江中区77-02地块的房地产作为抵押。截止2025年12月31日，已收到1,271,159,134.70元借款。地址：上海市汉口路99号9楼邮编：200002电话真海张江科学之门科技发展有限公司股东全部权益价值资产评估报告非公开协议转让给上海张江(集团)有限公司所涉及的银信评报字(2026)第050061号司拟将所持有的上海张江科学之门科技发展有限公司16.51%股权非公开协议转让给上海张江(集团)有限公司(以下简称“张江集团”)所涉及的上海张江科学之门科技发展有限公司股东全部权益在2025年12月31日的市场价值进行了评估。一、委托人、被评估单位和其他资产评估报告使用人概况(一)委托人：上海张江高科技园区开发股份有限公司(以下简称“张江高科”)类型：股份有限公司(上市、国有控股)住所：中国(上海)自有贸易试验区春晓路289号802室法定代表人：刘樱注册资本：人民币154868.9550万元整成立日期：1996年04月18日营业期限：1996年04月18日至无固定期限经营范围：许可项目：房地产开发经营。(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准)一般项目：以自有资金从事投资活动；投资管理；自有资金投资的资产地址：上海市汉口路99号9楼邮编：2000027上海张江科学之门科技发展有限公司股东全部权益价值资产评估报告车场服务；商业综合体管理服务；体育场地设施经营(不含高危险性体育运动);市政询；信息咨询服务(不含许可类信息咨询服务);普通机械设备安装服务；机械设备销售；电子专用设备销售；建筑材料销售；租赁服务(不含许可类租赁服务);房屋拆迁术咨询、技术交流、技术转让、技术推广；人工智能公共的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动)(二)其他资产评估报告使用人：(1)被评估单位股东；(2)国有资产监督管理部门；(3)国家法律、法规规定的其他资产评估报告使用人。1.被评估单位概况住所：中国(上海)自由贸易试验区张东路1158号，丹桂路1059号2幢105室注册资本：人民币900000.0000万元整成立日期：2019年07月03日营业期限：2019年07月03日至2069年07月22日术推广；房地产经纪；货物进出口；技术进出口；物业管理；住房租赁。(除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动)许可项目：建设工程设计；建设工地址：上海市汉口路99号9楼邮编：2000028上海张江科学之门科技发展有限公司股东全部权益价值资产评估报告程施工；房地产开发经营。(依法须经批准的项目，经相关部门动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准)自主展示(特色)项目：园林绿化工程施工；非居住房地产租赁；停车场服务；信息咨询服务(不含许可类信息咨询服务)。2.被评估单位股权结构及历史沿革科学之门于2019年07月03日由上海张江高科技园区开发股份有限公司和上海张设立时的注册资本为900,000.00万元，其中：上海张江高科技园区开发股份有限公司认缴出资459,000.00万元，上海张江(集团)有限公司认缴出资441,000.00万元。公司章程约定的出资期限为2050年12月31日前。2024年02月16日，经公司股东会决议通过，将公司更名为上海张江科学之门科技金额单位：人民币万元1公司2上海张江(集团)有限公司3.被评估单位历史财务资料被评估单位近2年和评估基准日资产负债表情况见下表：金额单位：人民币元项目/报表日2025年12月31日2024年12月31日2023年12月31日资产总计负债合计归属于公司所有者权益合计被评估单位近2年和评估基准日利润表情况见下表：地址：上海市汉口路99号9楼邮编：2000029上海张江科学之门科技发展有限公司股东全部权益价值资产评估报告项目/报表日税金及附加销售费用管理费用研发费用财务费用公允价值变动收益资产减值损失资产处置收益二、营业利润减：营业外支出减：所得税费用四、净利润归属于公司所有者的利润会师报字(2026)第10490号)中经审定后的财务报表。被评估单位近2年和评估基准日资产负债表情况见下表：金额单位：人民币元项目/报表日2025年12月31日2024年12月31日2023年12月31日资产总计负债合计被评估单位近2年和评估基准日利润表情况见下表：金额单位：人民币元地址：上海市汉口路99号9楼邮编：200002电话真：021-6329390910上海张江科学之门科技发展有限公司股东全部权益价值资产评估报告项目税金及附加销售费用管理费用研发费用财务费用公允价值变动收益资产减值损失资产处置收益二、营业利润减：营业外支出减：所得税费用四、净利润以上财务数据摘自经上会会计师事务所(特殊普通合伙)审会师报字(2026)第10492号)中经审定后的财务报表。4.被评估单位主要税种及税率按税法规定计算的销售货物和应税劳务收入为基础计算销项税额，教育费附加地方教育费附加5.被评估单位简介地址：上海市汉口路99号9楼邮编：20000211上海张江科学之门科技发展有限公司股东全部权益价值资产评估报告1)整体情况介绍上海张江科学之门科技发展有限公司成立于2019年7月3日，主要致力于建设和“科学之门”是张江正在打造的张江副中心和新地标，共由8个地块项目组成，总占地面积17.75万平米，总建筑面积151.04万平米。其中58-01、76-02、77-02三个5)60-02、83-07地块绿化工程；6)海科路(哥白尼路-申江路)新建工程；7)环科路 (哥白尼路-环科路(现育爱路))新建改扩建工程；8)环科路(现育爱路)(环科路-海科路)新建工程；9)育仁路新建工程；10)孙家宅河道(58-03、77-03地块)改扩建工程；11)智慧湾工程；12)小张家浜河道(82-05、83-02地块)改扩建工程等12个子公司上海灏集张新建设发展有限公司负责开发58-01地块，该地块由1栋59层连的地下停车库构成。总建筑面积274798.86平方米，其中商业、文化、旅馆和地下停车位根据土地出让合同附件约定为全寿命自持。办公部分自持不少于20年。该项目于2025年8月竣工。该地块包含1栋59层320米高办公塔楼(双子塔东塔),1栋100米高酒店，以及1栋4层商业裙楼、1栋3层文化中心。幢号/门牌号结构建成年月建筑面积1中科路1839号301室、办公12上海张江科学之门科技发展有限公司股东全部权益价值资产评估报告银信资产评估有限公司地址：上海市汉口路99号9楼邮编：200002电子邮箱：huiye2003283@163.com008334号57_63、65_67层、出顶1层2下1、1_3层3中科路1837号地下4_地下1、1_4层，4下1、1_3,5_12、15_23、25_29层酒店5育仁路18、车库小计子公司上海灏集张业建设发展有限公司负责开发76-02地块，该地块由1栋办公文化展览、商业和地下停车位根据土地出让合同附件约定为全寿命自持。76-02地块项连同77-02地块，由上海建筑设计研究院与德国GMP合作设计。竣工于2024年2月。总建筑面积124,506.29平方米。地块内共有五幢建筑物，其中办公塔楼建筑高度150米，共30层，建面约6万平米。其余4栋建筑单体，分别是一栋5层商业裙房、两栋分别为25层、31层的人才公寓及一栋单层文化建筑。项目于2024年2月竣工，现对外幢号/门牌号结构建筑面积3-31层居住2幢卓慧路209弄3号3-25层居住1幢中科路1750号4-30层(除401、办公1幢中科路1750号5幢卓慧路209弄车库地下1-2层车库地址：上海市汉口路99号9楼邮编：20000213上海张江科学之门科技发展有限公司股东全部权益价值资产评估报告定为全寿命自持。77-02地块项目位于张江双子塔东塔南侧。竣工于2024年2月。项目总建筑面积125,072.64平方米。77-02地块共分四个共22层。2号楼高50米，共11层，二幢楼通过商业裙房连接。3号楼高54米共11层，四号楼高72米，共15层，同样通过裙房连接。该地块包含4栋单体建筑，1栋110米目于2024年2月竣工，现对外出租经营。幢号/门牌号结构建筑面积育仁路188弄1-2号育仁路188弄3-4号1-2层育仁路188弄2号3-11层办公育仁路188弄1号3-22层办公育仁路188弄3号2-11层办公育仁路188弄4号2层、303室、4-15层办公育仁路188弄3-4号育仁路188弄3-4号地下1、2层车库2)对外投资企业截至评估基准日，科学之门有3家子公司，具体情况如下：金额单位：人民币万元上海灏集张新建设发展有限公司上海灏集张业建设发展有限公司上海灏集张聚建设发展有限公司6.委托人与被评估单位之间的关系委托人系上海张江科学之门科技发展有限公司控股51%的股二、评估目的本次评估的评估目的是为上海张江高科技园区开发股份有限公司将所持有的上海张江科学之门科技发展有限公司16.51%股权非公开协议转让给上海张江(集团)有限公地址：上海市汉口路99号9楼邮编：20000214上海张江科学之门科技发展有限公司股东全部权益价值资产评估报告本次评估的经济行为是上海张江高科技园区开发股份有限公司拟将持有的上海张江科学之门科技发展有限公司16.51%股权司委托银信资产评估有限公司对该经济行为涉及的科学之门股东全部权益价值进行评上述经济行为已经上海张江高科技园区开发股份有限公司2026年5月18日总经理三、评估对象和评估范围(一)评估对象和评估范围内容流动资产账面价值为1,816,154,325.27元(包括货币资金其他应收款、存货、其他流动资产);投资性房地产为13,453,942,205.58元；固定资产为482,866.55元；无形资产为431,479.32元；其他非流动资产为233,748,919.25元；资产账面价值总计为15,504,759,795.97元；流动负债账面价值为2,239,350,570.32元(包括应付账款、预收款项、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款、应付利息、一年内到期的非流动负债);非流动负债账面价值为5,812,760,192.94元(包括长期借款、递延收益);负债账面价值总计为8,052,110,763.26元；地址：上海市汉口路99号9楼邮编：20000215上海张江科学之门科技发展有限公司股东全部权益价值资产评估报告股东权益账面价值为7,452,649,032.71元。务数据摘自经上会会计师事务所(特殊普通合伙)审计并出具的审计报告(上会师报字(2026)第10490号)中经审定后的财务报表。流动资产账面价值为3,207,567,980其他应收款、存货、其他流动资产);长期股权投资为4,500,000,000.00元；固定资产为190,216.17元；资产账面价值总计为7,707,758,196.53元；流动负债账面价值为3,350,298.16其他应付款);非流动负债账面价值为0元；务数据摘自经上会会计师事务所(特殊普通合伙)审计并出具的审计报告(上会师报字(2026)第10492号)中经审定后的财务报表。(二)实物资产情况金额单位：人民币元项目存货开发中电子设备正常使用(三)长期股权投资情况金额单位：人民币万元上海灏集张新建设发展有限公司58-01地块上海灏集张业建设发展有限公司76-02地块上海灏集张聚建设发展有限公司77-02地块地址：上海市汉口路99号9楼邮编：20000216上海张江科学之门科技发展有限公司股东全部权益价值资产评估报告(四)经营办公场地情况截至评估基准日被评估单位在全资子公司上海灏集张业建设发展1)58-01项目由上海灏集张新建设发展有限公司建设，于2020年6月与中国工商该借款的年利率为中国人民银行5年期贷款市场报价利率减少120BPS,以张新公司所持有的张江中区58-01地块的房地产作为抵押。截至2025年12月31日，已收到3,073,291,901.13元借款。2)76-02项目由上海灏集张业建设发展有限公司建设，于2020年9月与中国银行度为人民币2.400,000,000.00元。该借款的年利率为中国人民银行5年期贷款市场报价利率减少120BPS,以张业公司持有的张江中区76-02地块的房地产作为抵押。截止2025年12月31日，已收到1,507,900,000.00元借款。3)77-02项目由上海灏集张聚建设发展有限公司建设，于2020年11月27日与上及交通银行股份有限公司上海新区支行签订合同编号为97162020280425的固定资产银团贷款合同，贷款额度为人民币2,128,130,000.00元。该借款的年利率为中国人民银行5年期贷款市场报价利率减少120BPS,以张聚公司持有的张江中区77-02地块的房地产作为抵押。截止2025年12月31日，已收到1,271,159,134.70元借款。银信资产评估有限公司地址：上海市汉口路99号9楼邮编：200002电话真：021-6329390917上海张江科学之门科技发展有限公司股东全部权益价值资产评估报告五、评估基准日本报告评估基准日为2025年12月31日。1.根据评估目的与委托人协商确定评估基准日。主要考虑使评估基准日尽可能与2.选择月末会计结算日作为评估基准日，能够较全面地反映被评估资产的总体情六、评估依据(一)经济行为依据1.《上海张江高科技园区开发股份有限公司2026年5月18日总经理办公会(2026-11)关于转让张江科学之门公司部分股权的决议》;2.《上海市浦东新区国有资产监督管理委员会工作联系单》(浦国资联(2024)第237号)。(二)法规依据1.《中华人民共和国民法典》(2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过);2.《中华人民共和国公司法》(2023年12月29日第十四届全国人民代表大会常务委员会第七次会议第二次修订);3.《中华人民共和国增值税暂行条例》(财政部、国家税务总局令第65号);4.《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(1995年1月27日财政部18上海张江科学之门科技发展有限公司股东全部权益价值资产评估报告法财法字[1995]6号)5.《中华人民共和国企业所得税法》(2018年12月29日第十三届全国人民代表大会常务委员会第七次会议第二次修正);6.《中华人民共和国企业国有资产法》(2008年主席令第五号，2009年5月1日起实施);7.《中华人民共和国资产评估法》(2016年主席令第四十六号，2016年12月1日起实施);8.《国有资产评估管理办法》(国务院令第91号，2020年11月29日修订);9.《企业国有资产评估管理暂行办法》(国务院国有资产监督管理委员会令第1210.《国有资产评估管理若干问题的规定》(中华人民共和国财政部令第14号);11.《国有资产评估违法行为处罚办法》(中华人民共和国财政部令第15号);274号);14.《上海市企业国有资产评估报告审核手册》(沪国资委评估(2018)353号);15.《上海市企业国有资产评估管理暂行办国资委评估〔2013〕48号);18.《资产评估行业财政监督管理办法修改);19.《企业会计准则——基本准则》(财政部令第33号);20.《财政部关于修改<企业会计准则——基本准则>的决定》(财政部令第76号);21.《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税第〔2016〕36号);22.《财政部税务总局关于调整增值税税率的通知》(财税第〔2018〕32号);23.《企业国有资产交易监督管理办法》(国资委财政部令2016第32号);24.《关于印发<浦东新区国有资产评估管理暂行办法>(修订版)的通知》(浦国地址：上海市汉口路99号9楼邮编：20000219上海张江科学之门科技发展有限公司股东全部权益价值资产评估报告资委[2015]268号);25.《上海市浦东新区国有资产评估管理办法》(浦国资委[2021]105号);(三)评估准则依据1.《资产评估基本准则》(财资〔2017〕43号);2.《资产评估职业道德准则》(中评协〔2017〕30号);3.《资产评估执业准则——资产评估程序》(中评协〔2018〕36号);4.《资产评估执业准则——资产评估报告》(中评协〔2018〕35号);5.《资产评估执业准则——资产评估委托合同》(中评协〔2017〕33号);6.《资产评估执业准则——资产评估档案》(中评协〔2018〕37号);7.《资产评估执业准则——资产评估方法》(中评协〔2019〕35号);9.《资产评估执业准则——企业价值》(中评协〔2018〕38号);10.《资产评估执业准则——不动产》(中评协〔2017〕38号);11.《资产评估执业准则——机器设备》(中评协〔2017)39号〕;12.《资产评估执业准则——无形资产》(中评协〔2017〕37号);13.《投资性房地产评估指导意见》(中评协〔2017〕53号);16.《企业国有资产评估报告指南》(中评协〔2017〕42号);17.《资产评估机构业务质量控制指南》(中评协〔2017〕46号);18.《资产评估价值类型指导意见》(中评协〔2017〕47号);19.《资产评估对象法律权属指导意见》(中评协〔2017〕48号);(四)产权依据地址：上海市汉口路99号9楼邮编：20000220上海张江科学之门科技发展有限公司股东全部权益价值资产评估报告(五)取价依据4.房地产估价管理系统(V3.0附属软件);(六)其他参考资料1.上会会计师事务所(特殊普通合伙)审计并出具的审计报告(上会师报字(2026)第10490号);2.上会会计师事务所(特殊普通合伙)审计并出具的审计报告(上会师报字(2026)第10492号);3.《资产评估专家指引第8号——资产评估中的核查验证》(中评协〔2019〕39七、评估方法地址：上海市汉口路99号9楼邮编：20000221上海张江科学之门科技发展有限公司股东全部权益价值资产评估报告22上海张江科学之门科技发展有限公司股东全部权益价值资产评估报告(二)资产基础法介绍3、存货的评估在产品(开发成本)为根据土地使用权出让合同，为子公司房地产项目配套建设的4、其他流动资产1)上海灏集张新建设发展有限公司地址：上海市汉口路99号9楼邮编：20000223上海张江科学之门科技发展有限公司股东全部权益价值资产评估报告上海灏集张新建设发展有限公司的主要资产包括投资①办公楼(有条件可售)、商铺(保留自有)②酒店和地下车位(保留自有)③文化会展(保留自有)2)上海灏集张业建设发展有限公司的主要资产包括存货-产成品、投资性房地产-①办公、商铺(保留自有)②租赁住房和地下车位(保留自有)③文化用房(保留自有)3)上海灏集张聚建设发展有限公司的主要资产包括存货-产成品、投资性房地产-①办公(可售)、商铺(保留自有)这类有条件采用市场法进行评估的，主要采用市场法为主要的评估方法。地址：上海市汉口路99号9楼邮编：200002②地下车位(保留自有)、文化用房(保留自有)6、固定资产的评估8、负债的评估(三)收益法介绍价值(简称折现)的总金额。收益法的基本原理是资产的购买者为购买资产而愿意支付的货币量不会超过该项溢余资产评估值+非经营性资产评估值有期间经营现金收益的现值和加上期末残值的现值。n为经营初期年限，一般为5年左24上海张江科学之门科技发展有限公司股东全部权益价值资产评估报告银信资产评估有限公司地址：上海市汉口路99号9楼邮编：20000225上海张江科学之门科技发展有限公司股东全部权益价值资产评估报告开发物业出租为主的经营模式，将经营初期年限(即预测期)确定为相关自有房地产的DCF=营业收入一营业成本一期间费用+其他业务利润一所得税+折旧/摊销+所(一)明确评估业务基本事项(二)签订资产评估委托合同(三)编制资产评估计划(四)现场调查来源的可靠性，对实物资产进行必要的现场勘查，了解资产的使用状况及性能。银信资产评估有限公司地址：上海市汉口路99号9楼邮编：20000226上海张江科学之门科技发展有限公司股东全部权益价值资产评估报告(五)确定评估方法并收集资产评估资料(六)评定估算及内部复核(七)出具资产评估报告九、评估假设(一)基础性假设2.公开市场假设：假设评估对象及其所涉及资产是在公开市场上进行交易的，在3.企业持续经营假设：假设在评估目的经济行为实现后，评估对象及其所涉及的(二)宏观经济环境假设地址：上海市汉口路99号9楼邮编：20000227上海张江科学之门科技发展有限公司股东全部权益价值资产评估报告(三)评估对象于评估基准日状态假设1.除评估师所知范围之外，假设评估对象及其所涉及资产2.除评估师所知范围之外，假设评估对象及其所涉及资产均无附带影响其价值的3.除评估师所知范围之外，假设评估对象及其所涉及房地产、设备等有形资产无(四)收益法预测假设1.一般假设(1)假设评估对象所涉及企业在评估目的经济行为实现后，仍将按照原有的经营(2)假设评估对象所涉及企业按评估基准日现有(或一般市场参与者)的管理水平(3)未来的收益预测中所采用的会计政策与被评估单位以往各年及撰写本报告时(4)税收政策和执行税率无重大显著变化；(5)收益的计算以中国会计年度为准，均匀发生；(6)无其他不可预测和不可抗力因素对被评估单位经营造成重大影响；(7)未来收益不考虑本次经济行为实施后可能产生的协同效应。2.针对性假设(1)本次评估参照被评估单位管理层提供的整体业务模式预测；(2)被评估单位制定的各项经营计划、资金筹集计划等能够顺利执行；28上海张江科学之门科技发展有限公司股东全部权益价值资产评估报告(4)假设被评估单位各类合同到期后可以合理延续；(5)因被评估单位当前管理层提供的经营预测中，没有针对可售部分房地产由租(6)被评估单位及全资子公司持有的房地产因土地使用权性质不同而存在不同的(五)限制性假设1.本评估报告假设由委托人提供的法律文件、技术资料、经营资料等评估相关资2.除非另有说明，本评估报告假设通过可见实体外表对评估范围内有形资产视察十、评估结论(一)评估结论在评估基准日2025年12月31日，上海张江科学之门科技发展有限公司合并报表总资产账面价值1,550,475.98万元，总负债账面价值805,211.08万元，所有者权益账面价值745,264.90万元。在评估基准日2025年12月31日，上海张江科学之门科技发展有限公司母公司单体报表总资产账面价值770,775.82万元，总负债账面价值335.03万元，所有者权益账地址：上海市汉口路99号9楼邮编：20000229上海张江科学之门科技发展有限公司股东全部权益价值资产评估报告面价值770,440.79万元。2025年12月31日上海张江科学之门科技发展有限公司采用资产基础法评估后的总资产775,462.06万元，总负债335.03万元，股东权益775,127.03万元，较合并报表口径所有者权益增值29,862.13万元，增值率4.01%。较母公司单体报表所有者权益增值4,686.24万元，增值率0.61%。金额单位：人民币万元流动资产非流动资产固定资产净额流动负债负债总计股东权益(所有者权益)采用收益法评估后的股东全部权益价值为109,500.00万元，较合并报表口径所有者权益减值635,764.90万元，减值率85.31%。较母公司单体报表所有者权益减值660,940.79万元，减值率85.79%。(二)评估结果与账面值差异的增减值原因增值为7,008.00元，增值率为0.00%。2、长期股权投资账面价值为4,500,000,000.00元，评估价值为4,546,638,804.44元，增值为46,638,804.44元，增值率为1.04%。地址：上海市汉口路99号9楼邮编：20000230上海张江科学之门科技发展有限公司股东全部权益价值资产评估报告元，增值率为1.12%。固定资产变动主要原因为固定资产中的设备因评估使用年限和折旧年限有差异导4、无形资产账面价值为0.00元，评估价值为214,494.10元，增值为214,494.10元，增值率为0.00%。(三)评估结果的选取资产基础法评估结果为775,127.03万元，收益法评估结果为109,500.00万元，资产基础法评估结果高于收益法评估结果662,996.18元，差异率为85.83%。存在较大不确定性，且收益预测对关键参数(如出租率、租金水等)较为敏感，导致收益法评估结果波动较大，可靠性相对不足。同时，本次收益法测门科技发展有限公司股东全部权益价值评估结果为775,127.03万元(人民币大写：柒拾柒亿伍仟壹佰贰拾柒万零叁佰肆拾叁元零角肆分)。(三)评估结论成立的条件地址：上海市汉口路99号9楼邮编：20000231上海张江科学之门科技发展有限公司股东全部权益价值资产评估报告2.本评估结论仅为本评估目的服务；4.本报告评估结论是由本评估机构出具的，受本机构十一、特别事项说明(四)本报告对被评估单位资产和相关债务所进行的评估系为客观反映被评资产的(六)本次评估结论未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可地工程；5)60-02、83-07地块绿化工程；6)海科路(哥白尼路-申江路)新建工程；7)环科路(哥白尼路-环科路(现育爱路))新建改扩建工程；8)环科路(现育爱路) (环科路-海科路)新建工程；9)育仁路新建工程；10)孙家宅河道(58-03、77-03地块)改扩建工程；11)智慧湾工程；12)小张家浜河道(82-05、83-02地块)改扩建工32上海张江科学之门科技发展有限公司股东全部权益价值资产评估报告程等12个项目”。至评估基准日上述项目尚未完成竣备。(八)根据土地使用权出让合同，上海灏集张新建设发展有限公司开发的58-01地商业物业、商品住宅用地配套商业物业(除按照相的物业除外);2)受让人应当自项目规划土地综合验收通过之日起自持建筑面积不低于50%(计167478.87平方米以上)的办公物业不少于20年；3)其他物业自持要求：(1)受让人应当按出让年限整体持有全部地上商业(含社区级公共服务)物业。(2)受让人应当按出让年限整体持有全部地下商业物业。有全部文化物业。(4)土地受让人应当按出让年限整体持有地下所有停车位。(九)根据土地使用权出让合同，上海灏集张业建设发展有限公司开发的76-02地块，对于所开发的住宅用房，有运营管理要求：该租赁住房物业严格按照“只租不售”用途使用、转租、群租、闲置及其他违反相关规定的行为人应当按出让年限整体持有全部地上商业(含社区级公共服务)物业。(2)受让人应当按出让年限整体持有全部地下商业物业。(3)受让人应当按出让年限整体持有全部文化物业。(4)土地受让人应当按出让年限整体持有地下所有停车位。(十)根据土地使用权出让合同，上海灏集张聚建设发展有限公司开发的77-02地块，对于所开发的房产，有物业自持要求：(1)受让人应当按上商业(含社区级公共服务)物业。(2)受让人应当按出让年限整体持有全部地下商业地址：上海市汉口路99号9楼邮编：20000233上海张江科学之门科技发展有限公司股东全部权益价值资产评估报告物业。(3)受让人应当按出让年限整体持有全部文化物业。(4)土地受让人应当按出(十一)截止评估基准日上海张江科学之门科技发展有限公司注册资本为900,000.00万元，实缴772,000.00万元，公司章程约定的出资期限为2050年12月311)58-01项目由上海灏集张新建设发展有限公司建设，于2020年6月与中国工商该借款的年利率为中国人民银行5年期贷款市场报价利率减少120BPS,以张新公司所持有的张江中区58-01地块的房地产作为抵押。截至2025年12月31日，已收到3,073,291,901.13元借