施工图设计指导书深圳土地房产交易中心

设计建设要点

工程名称:深圳市高新技术企业联合总部大厦

深圳市南山区高新技术产业园区填海六区0274地块

2023年10月

目录

1.工程概况

2.设计根据

3•设计总则

4.专业设计要点

I营销筹划要点

n建筑设计要点

ni构造设计要点

w设备设计要点

v电气设计要点

w给排水设计要点

w室内装修设计要点

5.附件一：设计建设要点简表

L工程概况

1.1项目名称:

深圳市南山区高新技术产业园区填海六区02-14地块

1.2业主单位：

深圳市科技创新委员会

1.3设计单位

深圳机械院建筑设计有限企业

1.4项目位置：

该项目位于南山区高新南区填海六区，项目用地编号02-14,科苑南路以

西，滨海大道以北，西北紧临学府路

1.5功能定位：

深圳市高新技术企业联合总部大厦重要功能定位是以属于政府

鼓励扶持产业类企业的企业总部，总部具有办公和研发功能。项目的

定位是上市企业总部大厦，均为高新技术企业，因此本项目建筑功能

定位为智能化建筑、绿色节能建筑。高端智能化写字楼对信息高速

处理、环境保护节能、人性化设计提出较高规定；在信息处理、智

能管理、环境保护节能、生态理念等多种方面有所突破；倡导高

效、生态、健康H勺办公模式。

本项目应具有功能定位日勺前瞻性和使用功能的扩展性，用以满足在使用过

程中出现H勺需求变化和技术更新规定。同步，规定本项目以市场领先的设计理

念和产品素质保证未来长期日勺使用与发展。

1.6规划控制指标、总体布局及建筑退红线规定:

计容建筑面积W101900而（配套商业10190m2,其他为研发办公用房，未含地

下车库和设备用房及核增建筑面积），容积率W19.2；覆盖率W70机绿地率2

15%；停车位2350辆；建筑高度220nl，其中裙楼＜25m；建筑退线各边26m；

车辆出入口设在东北和东南面规划路；在东南和西南预留与周围地块相连日勺地

下车行通道和公共步行空中通道；沿南面弧形部分建筑底层应设骑楼，骑楼宽

3%高5m0其他详见企业联合总部大厦都市设计控制图。

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深圳市高新区填海六区详细蓝图设计城市设计控制图NWIBMRUM!，

1.7工程概况：

高新技术企业联合总部大厦总建筑面积约119600m2（其中地下17700,地上

101900）,楼高220m,裙房为办公商业配套辅助功能，塔楼为甲级写字楼；共

设4层地下室，包括停车库、设备用房等。本项目建筑设计方案由机械院建筑

设计有限企业完毕。详细技术经济指标详见附件一《深圳市高新技术企业联合

总部大厦方案设计文本》

2.设计根据

2.1深圳市规划局《建设用地规划许可证》（深规土许ZG-2023-0028

号）；

2.2《深圳市规划合国土资源委员会建设用地方案图》（方案号2011-003-

0017）；

2.3深圳市高新技术企业联合总部大厦可行性研究汇报；

2.4有关深圳市高新技术企业联合总部大厦可行性研究汇报的批复；

2.5有关调整深圳市高新技术企业联合总部大厦规划条件的函（深规士二

局函[2023]638号）；

2.6深圳市高新技术企业联合总部大厦项目建筑设计方案公开竞赛文献；

2.7项目初勘汇报；

2.8国家、广东省、深圳市现行规范、规程及有关规定；

2.9《建筑工程设计协议》；

2.10本设计建设原则是以国家对应原则及规范为基础，对设计中的一般规定和

常用做法进行必要的概括、总结、界定、补充和完善后编制而成。设计中口勺建

筑、市政、水、风、电、燃气、电信等用量及原则应符合国家、建设部及深圳

市有关设计原则及规定。

3.设计总则

3.1本项目为甲级写字楼。在设计中除满足国家及省市有关规范、规程、规

定之外，还应注意整个环境的安全卫生、环境保护、节能、节水、节材、保温

隔热、噪音控制等问题，在设计中倡导采用成熟、先进、可靠且经济性能好的

新技术、新材料、新产品。充足体现设计以人为本之原则，并将本项目建成为

一种集高新技术研发、创业投融资交流、配套服务为一体H勺5A智能化办公大厦

[OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传播智能化）、FA（消防智

能化）、SA（安保智能化）]

3.2设计中波及到的建筑、构造、防火、热工、节能、隔声、采光、照明、

给排水、暖通空调、电气、人防，智能化、煤气等各专业除执行各专业有关规

定、规范外，尚应符合地方的有关原则、规定、准则及规定，还应符合任务书

规定及甲方口勺使用规定。。

3.3设计中要认真贯彻深圳市政府规划、消防、环境保护、人防等建设主管

部门对该项目设计方案H勺审批意见和规定。

4.各专业设计指导

I营销篇

1.项目定位

1.1总体定位

深圳高新南区具代表性日勺地标建筑物、南山区高档5A甲级写字楼

1.2商务综合体主次定位

■高档甲级写字楼一关键功能

■配套商业部分一一高原则写字楼配套商务商业功能

1.3功能组合

■综合考虑项目地块状况、建筑成本、项目定位、入驻企业的特点，参照国

内外地标性建筑物口勺功能组合，本项目的功能组合：

■塔楼——5A智能化甲级写字楼

■裙房一一高档甲级写字楼商务商业配套

2.写字楼定位

2.1写字楼属性

■针对高科技企业总部入驻的使用特点，本设计意在将大厦打造为国际性甲

级写字楼一一即相对低成本、高市场承认度，强调“品位”与“高附加

值”

品位：国际化、智能化、生态化、人性化。

高附加值：重点打造客户看得见、摸得着的部分，如建筑外观、大堂、电

梯、空调、层高、网络、景观与环境等。

2.2物业发展原则

不小于1900m2,70%以上

原则层面枳（m2）、实用率

内部空原则层净高（川）（写字楼）2.8以上

间指标体现无柱办公环境，提议最佳在9-

原则层柱距（写字楼）12米

空调系统舒适、新风系统24小时分户计费

满足写字楼的应急用电和特殊机房用

电路双路或三路供电

电规定

与福田中心区超高层写字楼相称（等

电梯等待时间

待时间在40秒之内）

低区＞2.5米/秒，高区5-7米/秒

电梯速度

电梯系统荷载1600公斤以上，轿厢尺寸不不

不小于2米*1.5米*2于米，使用宽

轿箱门梯（开门在1.1米以上），引入新

风和空调系统

层高10m,显现恢弘、开阔与豪华，

结合生态概念，体现人性化。入口使

配套生态大堂用大面积玻璃幕墙，保证大堂的自然

采光，同步令视野开阔。

支撑总部办公及总部经济所必需的银

配套商业行、证券、交易中心、食堂、商务配

套餐饮等商业商务功能

商务中心接待、征询、打印、、订票

设置供总部企业接待、洽谈、高

总部会所级会议、晚宴、联谊的高级会所

空间。

2.3写字楼面积划分

办公部分按原则层整层发售或出租设计。智能化信息点接至各层对应位置。

2.4配套提议

■大型无柱架空办公入口广场一一生态化、人性化。

■气派大堂一一国际化、生态化、人性化。

■商务中心（接待前台）一一重要功能为：定票、接待、征询、礼仪服务等。

■总部会所一一在大度顶部两层设置完善日勺行政会议、商务晚宴、新闻公布等

服务设施，并设有由低层办公门厅直达的VIP电梯，提供企.业接待、洽谈、高

级会议、晚宴、联谊的场所。

3.办公配套商业定位

3.1配套商业属性

服务大厦内总部办公和总部经济日勺高原则配套性服务性商业。

3.1商业面积及业种

商业业种面积布置

银行、证券、交易中心等与裙房结合

10M勺建筑计容面

食堂、商务配套餐饮与裙房结合

积

西餐、咖啡厅、商务中心与写字楼大堂结合

II建筑设计要点

1.建筑设计根据

除满足国家有关规范。原则、规程、规定外，尚应符合广东省及深圳市有

关规范及方案设计规定：

a.《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95

b.《建筑设计防火规范》GB50016-2023

c.《都市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2023

d.《民用建筑绿色设计规范》JGJJ/T229-2023

e.《都市环境卫生设施规划规范》GB50337-2023

f.《人民防空工程设计防火规范》GB50098-98

g.《人民防空地下室设计规范》GB50038-2023

h.《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97

i.《汽车库建筑设计规范》JGJ100-98

j.《公共建筑节能设计原则》深圳市实行细则SZJG29-2023

k.《深圳市都市规划原则与准则》（2004年3月25日颁布）

1.《深圳市民用建筑设计技术规定与规程》

m.《深圳市建设场地环境设计原则与准则》

n.《深圳市建筑设计经济指标计算规定》

o.《深圳市房屋建筑面积测绘技术规范》

P.《深圳市有关明确消防车道及登高操作面设计参数的告知》

q.《深圳市公安局消防局有关深入处理建筑工程消防竣工验收有关问题日勺

告知》

r.《深圳市建筑工程设计文献编制深度规定》（深圳市2023年6月颁布执

行）

s.《深圳市非承重砌块墙体设计规范》SJG13-2023

t.广东省省标《建筑防水工程技术规程》DBJ15-19-97

u.广东省省标《铝合金门窗工程设计、施工及验收规范》DBJ15-30-2023

v.广东省省标《非承重蒸压泡沫混凝土砖墙体工程技术规程》DBJ/T15-43-

2023

w.高新技术企业联合总部大厦方案设计文本

2.总平面设计规定

2.1贯彻建筑方案设计的原则，为街区提供适度的都市开放空间，保证都

市公共空间日勺持续性和穿透性；并在方案设计的基础上及配合环境设计方案

深入完善和优化总平面布置、包括场地交通组织、出入口、道路H勺设置等，

需着重处理好都市公共空间与办公人流及车流日勺关系。

2.2总平面布置在经济合理的前提下，各专业应合理布置管线，同步应考

虑到检修及维修日勺以便及美观卫生规定；

2.3考虑总平面布置与空间布置日勺合理性、协调性；

2.4总平面设计应结合地下室设计进行优化，在满足管线埋设、人防设计规

定、环境设计规定的基础上，尽量减少地下室顶板的覆土深度，保证构造设计

的经济性。

3.办公塔楼设计规定

3.1办公部分

各办公部分可在深化设计基础上合适调整，但应注意调整后满足防

火疏散规定;

卫生间卫生器具数量应经计算确定；需设计残疾人卫生间，残疾人

卫生间应尽量靠近关键筒外部，以便未来改为VIP卫生间：

原则层各设备用房、管井、卫生间应尽量安排在关键筒内，设备用

房、管井应在满足设备安装、维修及人员操作规定的基础上尽

量压缩尺度，以不违反强制性条文为原则，以提高平面使用率,

弱电井及机房应预留发展空间；

避难层设备用房面积因计入容积率，因此应尽量压小尺寸，并应考虑

设备运行时日勺消音减震，防止对办公的噪音及震动影响；

设置办公人群由地下室到办公门厅的转换电梯，地下室办公电梯厅的

大堂原则不应低于一层大堂。

办公区避难层应考虑设备集中设置区域，其构造荷载不一样

办公区原则层应设置机房位置，其构造荷载有别于一般楼板

完毕装修后办公空间室内净高不不不小于2800mm。

3.2裙楼办公商业辅助部分

考虑设置卫星接受天线的位置.、井道及机房位置

办公商业配套部分设计应在方案基础上深入优化，结合其他专业设计,

深入完善。

大厦食堂就餐区和厨房应满足消防和厨房设计规定；

各功能部分的货运及垃圾运送应结合总平面及各层平面综合考虑使之合

理有效;

临近空调机房房间设双墙。

4.地下室

4.1地下汽车库一层及汽车进出坡道的设计及地下室设备管线的立管布置，

需结合地下室功能满足车辆的行驶和停放，汽车坡道宽度在转弯处宜合适加宽，

转弯半径满足规范规定，且应不小于最小规定；

4.2地下室设备用房、管理用房、停车库的设计应综合考虑地面层空间环境

及道路的设置，人防设计平战结合的规定，合理布置划分防火分区、布置柱

网。人防出口的设置应注意地面层的位置，尽量结合消防疏散出口，并不破坏

建筑首层公共空间。

4.3设备用房的设置应注意部分房间口勺特殊净高规定。

5.立面设计规定

5.1贯彻建筑方案设计H勺幕墙形式与特点，充足讨论细部的合理性与可行性,

在保证建筑效果的同步优化幕墙的分割及细部节点处理，保证经济性及安全可

靠性，减少生产、运送、摆放安装的难度

5.2近人尺度范围内日勺立面、入口、大堂和顶部等重点部位需精心选材、设

计与施工，保证最终的建筑效果。

5.3充足考虑建筑环境灯光设计与幕墙细部的结合与处理。

5.4注意上下层，办公单元之间的隔音及防火处理，玻璃的选择应满足立面

效果的需要及节能、安全防护的规定。

m构造设计要点

L构造设计目的

采用先进的设计理念，领先的技术，可靠的分析手段，新的材料新的工艺，使

构造在形式上合理，在费用上经济，在实行上可吁，发明精品。

2.设计根据

国家现行规范、原则、规程、规定外，尚应符合广东省及深圳市有关规范,

重要有：

a.《建筑地基基础设计规范》深圳地区。

b.建筑桩基技术规范JGJ94-2023o

c.广东省实行《高层建筑混凝土构造技术规程》(JGJ3-2023)补充规定。

d.人民防空地下室设计规范GB50038-2023o

.e.混凝土构造设计规.G.50010-2023o

f.高层建筑混凝土构造技术规程JGJ3-2023o

g.建筑抗震设计规范GB50011-2023。

h.钢构造设计规范GB50017-2023o

i.型钢混凝土组合构造技术规程JGJ138-2023

3.设计内容

3.1基础设计

基础设计提议采用大直径冲孔灌注桩，以中风化或微风化作为桩端持力层。

3.2塔楼设计

主塔楼构造体系

主塔楼为超高层建筑，采用框架一筒体构造并结合避难层或设备层布置伸臂

桁架和外圈环桁架，为便于施工，以便留通道及走管线，伸臂可考虑采用混凝

土桁架、钢桁架，优先考虑混凝土桁架伸臂并通过计算分析・，合理布置桁架伸

臂的数量，到达经济合理，节省钢材。

主塔楼框架柱及关键筒设计

主塔楼框架柱及关键筒承受巨大口勺竖向荷载，为减小柱及关键筒墙体尺寸，

主塔楼框架柱及关键筒墙体混凝土采用C60或C60以上标号，主塔楼框架柱可

采用钢管混凝土叠合柱，钢骨混凝土叠合柱或钢管混凝土柱，并应进行多方案

比较，并应充足考虑施工难度及对工期欧J影响，以便到达最优。

主塔楼楼面荷载设计

塔楼平面按开放办公空间设计，但考虑到隔濡设置在使用中有改动时也许,

因此在楼面活荷载设计时应考虑房间内隔墙变动原因。

主塔楼楼面梁设计

塔楼框架柱及关键筒外墙间距较大，在层高限定的状况下，为保证净空规

定，构造梁高受限时，可考虑采用宽扁梁、预应力梁或型钢混凝土，从而满足

受力和使用规定，

3.2.5办公塔楼活荷载取值参照国际原则

3.2.6办公塔楼原则层构造方案，由设计单位根据计算比较后确定

3.4裙楼设计

裙楼构造体系

裙房部分由于有较大H勺悬挑构造，悬挑构造采用两层通高H勺桁架。为保证

标志性空间的实现，提议设计、建造中作多方案比较，选用构造上安全、造价

上经济日勺构造方案。

裙楼屋顶设计

裙楼屋面，为减轻屋面荷载，在构造梁板设计时考虑构造找坡。

4.设计中值得研究的问题

4.1风荷载问题

深圳为沿海地区，常有台风，风荷载大，在超高层建筑中按规范规定的50

年和123年一遇的按建筑高度变化日勺基本风压较风洞试验成果和实计记录成果

大，且风洞试验和实测成果显示基本风压并非按建筑高度线性增长，而是在建

筑高度日勺3/4处达道最大，因此从经济效益而讲，风荷载取值值得探讨、研究,

望设计院在此方面多作些工作。

4.2抗浮水位问题

抗浮水位问题更是直接关系到基础造价，但愿设计院在此方面多作些调研，选

一合适H勺抗浮水位，将基础设计得既经济又安全。

5.设计中的重要经济指标及结语

5.1经济指标

构造设计是一种不停优化的过程，构造设计的优劣，钢筋用量及混凝土用量是

一种重要指标，从以往已建成的类似工程经验来看，认为本工程主塔楼部分总

用钢量不超过170kg/m2o

IV设备设计要点

1、总述

1.1专业规划：通风空调系统设计应符合项目定位口勺品质；系统先进、舒适、

可靠，并考虑到投资运行日勺节能，实现楼宇智能化管理。本项目写字楼能提供

24小时加班服务。本项目设计应采用通用技术和通用设备；必须采用专有技

术、专有设备由甲方授权。

1.2系统概述：大厦防排烟系统；大厦空调系统；大厦战时通风系统；大夏通

风系统；低温用水系统。

2、设计根据：

国家现行设计规范和地方政策、条例；法规；甲方规定。

3.设计指导：

3.1大厦防排烟系统的控制规定：

3.1.1大厦防排烟系统由大厦消防控制中心集中强制控制；兼有平时通风

的风机能就地控制、远程控制和预留BA控制的接口。

3.1.2大厦地下室和无自然通风条件的防烟楼梯、设备间宜采用低噪声双

速离心风机箱，平时由就地控制、远程控制和BA控制肩负地下室车库、设

备间、楼梯间通风；火警时由消防控制中心强制切换控制。

3.1.3写字楼通风机、商业配套通风机系统市电要分开供电以以便管理和

计费。

3.2空调系统：

3.2.1写字楼采用盘管型蓄冰系统，蓄冰量10200RTH（参照值）（只在冷冻

站附近规划预留对应的面积，如不上冰畜冷可以便改为停车位,双工况机组和基

载工况机组均参照四大名牌离心机组设计，夜班加时空调可采用基载螺杆机

组。

3.2.2写字楼空调系统：

3.2.2.1写字楼办公区域宜采用VAV系统并考虑到市场变化能以便改为

新风加风机盘管系统；裙房部分宜采用低速全空气系统，冷水机组设置在地

下室。

3.2.2.2空调冷冻水管采用两管制，宜同程布置；每层冷冻水干管设置

电动蝶阀，各层空调可以通过楼宇BA在冷冻机房集中控制。

3.2.2.3大厦各层设置末端空调计费系统，制冷主机房集水器上设置机

房计费系统。（采用能量计费）。

3.2.2.4写字楼大堂设定风量全空气系统。电梯厅、电梯机房、地下室

电梯等待厅设置新风加风机盘管系统；其他大空间宜设VAV空调系统。

3.2.2.5机组和水泵要根据逐时负荷表大小机组搭配设置以实现节能运

行，冷冻水冷却水采用变频节能控制，大厦空调系统应考虑到夜间加班空调

需要，能满足1500平方米供冷的开机配置。

3.2.2.6写字楼给水泵房有变频控制柜口勺房间和变配电室宜考虑设置分

体空调。

3.2.2.7写字楼与每个避难层相邻H勺上下两层可以根据客户的不一样需

要能全层改为VRV系统。

3.2.2.8大厦各层所需要日勺空调新风集中在避难层和塔楼屋面处理，通

过竖井输送到各层，各层水平主管上应设置定风量调整阀以平衡各层所需风

量，空调新风竖井应设置内衬保温金属风管。

3.2.2.9大厦空调新风应考虑过渡季节的通风量的规定。

3.2.2.10空调冷水机房设中控台，实现对冷却塔、水泵、主机、水系统

电动阀、新风百页、空气处理机集中控制；冷却塔风扇宜能单台启停。

上述水冷中央空调和蓄冰中央空调必须要处理冷却塔H勺摆放问题。冷却

塔占地面积大概在400平方米左右。

土建专业若不能处理水冷中央空调欧I冷却塔的摆放问题，则只能采用风冷单

元式多联机组（VRV）,风冷机组装机容量在4500HP左右（参照值，详细应按

实际计算确定），风冷机组集中摆放在裙房屋面，避难层和塔楼屋面；大厦空

调新风集中在避难层处理，通过竖井输送到各层，每层水平主管和新风竖井设

置定风量调整阀以控制所需新风量；新风竖井内衬保温金属风管，避难层新风

机构成组布置。

3.3通风排烟系统

3.3.1地下室车库的通风排烟系统

3.3.1.1各层地下室车库按防火分区设置机械排风兼排烟系统，风机采

用低噪声柜式离心风机，风机布置在机房内，不能采用自然补风的防火分区

设置机械补风系统，排烟补风量不不不小于排烟量口勺50%。

3.3.1.2地下室各防火分区的补风风机采用低噪声柜式离心风机，风机

设置在机房内。

3.3.1.3地下室车库排风兼排烟系统风口采用双层百叶风口，风口设计风

速应满足规范规定。

3.3.1.4地下室车库排风兼排烟系统风管采用金属风管，风管的承压和钢

板厚度满足规范规定。

3.3.2地下室设备用房的通风系统

3.3.2.1地下室电气设备用房设置机械排风系统，排风量应按设备发热

量，控制室内最大温升不超过10°C计算通风量或按规范规定H勺换气次数计

算，同步设置机械补风系统，补风量暂按排风量的80%计算。

3.3.2.2地下室柴油发电机房应设置机械排风系统。其中储油间应设置

防爆排风系统，排风量不不不小于12次/时。

3.3.2.3地下室制冷主机房设置机械排风系统，排风量宜按4~6次/时计

算风量，同步设置机械补风系统，补风量暂按排风量的80%计算。

3.3.2.4地下室水泵房设置机械排风系统，排风量宜按4飞次/时计算风量,

同步设置机械补风系统，补风量暂按排风量口勺80%计算。

3.3.2.5地下室设备房区若有超过20米的内走道，则须设置机械排烟系统,

排烟量按走道面积的60立方米/平方米.时计算，同步不应不不小于7200立方

米/时。

3.3.3地下室疏散的防烟楼梯间，楼梯前室和合用前室通风系统

地下室防烟楼梯间，楼梯前室和合用前室设置机械加压送风系统，风量按门

洞风速不不不小于0.7米/秒计算，同步不应不不小于高层防火规范的规定风

量。

3.3.4地上部分的通风系统

3.3.4.1地上部分H勺防烟楼梯间，楼梯前室和消防电梯前室设置机械加压

送风系统，风量按高规规定风量设置；由于本大度为超高层建筑，加压风机

分段设计，分别布置在避难层和塔楼屋面，其中布置在避难层日勺加压风机及

其风管应按耐火时间设计防火处理。

3.3.4.2各封闭避难层应按高规设置加压送风系统，加压风量不不不小于

高规规定风量。

3.3.4.3各加压风机按高温消防轴流风机选择，风机入口应设置安全日勺保

护网。

3.3.4.4本大厦裾房部分，不满足自然排烟日勺房间设计机械排烟系统：排

烟量按高规计算，排烟通过竖井排到避难层或塔楼屋面，排烟风机布置在各

避难层和塔楼屋而。

3.3.4.5本大厦裙房部分不满足自然排烟的内走道设置机械排烟系统，排

烟量按高规规定计算，排烟通过竖井排到避难层或塔楼屋面，排烟风机布置

在各避难层和塔楼屋面。

3.3.4.6裙房部分的厨房设置机械排油烟系统，排风量不不不小于规范规

定日勺换气次数，排风通过竖井排到塔楼屋面，排油烟风机布置在屋面。

3.3.4.7厨房通风要结合烟罩的排风量进行补风，保持厨房气压低于周围

10%-20%

3.3.4.8厨房烟气经净化处理后高空排放；建筑烟井要内壁光滑，密封。

烟井内要有火火装置和排水等打扫口。各层进烟井管道要设置防火阀。在烟

井烟气高温段有隔热处理。厨房排烟风速9米/秒、最高不超过12米/秒。

3.3.4.9厨房应设置事故通风系统，通风量不不不小于规范规定。

3.3.4.10塔楼各层内走道应设置机械排烟系统，排烟量按规范计算，排

烟风口采用多叶排烟风口。排烟量按高规规定计算，排烟通过竖井排到避难

层或塔楼屋面，排烟风机布置在各避难层和塔楼屋面。

3.3.4.11塔楼各层办公区设置机械排烟系统，排烟量按规范计算，排烟

风口采用多叶排烟风口。排烟量按高规规定计算，排烟通过竖井排到避难层

或塔楼屋面，排烟风机布置在各避难层和塔楼屋面。

3.3.4.12各层排烟风管应按规范规定设置绝热保护。

3.3.4.13大厦各公共卫生间和内卫生间设置机械排风系统，排风量按

10^12次/时计算，排风通过竖井排到避难层和塔楼屋面。

3.3.4.14大厦各按层设置日勺排风系统，应在每层设置控制风量平衡日勺阀门。

3.3.4.15大厦各段口勺电梯机房应设置机械排风系统，排风量不不不小于12

次/时。

3.3.5垃圾房和室内污水处理房通风系统

3.3.5.1垃圾房应单独设置防爆排风系统，排风量不不不小于12次/时计算,

排风口不能对环境有影响，室内保持负压。

3.3.5.2室内污水间应单独设置防爆排风系统，排风量不不不小于12次/时

计算，排风口不能对环境有影响，室内保持负压。

3.3.6大厦通风系统的其他规定：

3.3.6.1写字楼的通风排烟系统除满足消防规定可独立集中控制，实现对

地下室、走道、大堂、设备间的通风管理

3.3.6.2所有通风机应有远程、就地、BA控制。

3.3.6.3考虑顾客存在避难层安装空调室外机的规定，要处理室外机散热问

题。

3.3.6.4常开通风机应有消声处理，应考虑在非空调季节可实现全新风送

风。

3.3.7地下室人防单元战时通风系统

人防单元的战时通风系统应满足规范为规定，应考虑平战结合进行设计。

3.4厨房和垃圾间：

配合专业企业预留写字楼企业食堂冷藏库设计，垃圾房的冷冻打包处理设计。

3.5低温用水系统：

中餐厨房一般有海鲜池；要考虑构造荷载，设置海水蓄水池；应预留设置冷水

机安装位置和提供安装配套条件，处理室外机散热通风问题。

3.6大厦设备的环控规定：

3.6.1设计选用的设备要有噪声规定附表

3.6.2设备设施要设有良好的减震和隔音

3.6.3大厦的设备噪声、震动，环控要进行专门评价。

3.7空调系统管材：

3.7.1有安装条件日勺冷凝水管道采用U-PVC

3.7.2冷冻水管和冷却水管采用无缝钢管

3.7.3其他材料：保温材料-橡塑；PF板；岩棉（不锈钢保护层）

无缝钢管；镀锌钢管；镀锌钢板；

3.7.4有耐火等级规定口勺材料要在施工阐明中详尽列表。

3.8其他问题：

3.8.1写字楼要考志预留一路应急电源为计算机中心提供不间断空调；预留

发电机自备电功率lOOKWo

3.8.2大厦内计算机中心应设置机房专用空调系统。

3.8.3大厦的燃气使用点要预留防爆通风机的电源和风道；由专业企业设置

燃气事故排风。

V电气设计要点

1、总述

1.1专业规划：

供配电、智能化、消防报警系统设计应符合项目定位日勺品质；系统运行H勺先

进、安全、可靠，经济、合理，并考虑到投资运行的节能，消防报警的选择、

迅速、敏捷、可靠，楼宇智能化日勺管理。项目写字楼按全天运行设置写字楼和

配套商业独立管理。

1.2系统概述：

大厦供配电系统；写字楼动力、照明系统；写字楼智能化系统写字楼消防

报警系统；

1.3设计根据：

上级部门同意的有关文献；国家现行设计规范、条例，地方政策、法规及有关法

律规定；内部各工种提供的有关资料

2、设计指导：

2.1大厦供配电系统

2.1.1工程的分类：

本工程属一类建筑、按一级负荷供电考虑，采用市政两路10KV电源供电，规

定10KV电源来自不一样开关站；

2.1.2应急电源日勺设置：

两路10KV电源互为备用，保证本楼日勺一、二级负荷用电，并且设置柴油发动

机组，作为大厦一级负荷中尤其重要负荷的应急电源。

计算机网络中心、安保监控系统等不容许间断电源n勺用电负荷处，采用

UPS供电。

2.1.3用电特点：

本大厦用电量相称大，在确定变电所位置时，应尽量使其位置于负荷中心；

这不仅对节省电能，提高供电质量有益，并且对减少损耗，节省有色金属均有

重要意义。本大厦属超高层，层数较多，负荷较大，按层数分区供电，将变压

器分别设在地下层及中间避难层。

2.1.4变配电所设置：

整个大厦按使用管理功能分办公，餐饮及商业，公共及配套设施，展览及会

议，集中空调等五个功能来配置变压器;在地下一层，避难层按功能设置三个变

配电所。

2.1.5变配电所供电范围：

第一变配电所设置于地下一层，用电负荷分四部分，重要提供裙房部分商

业及工作用电、集中空调用电、十层及如下办公用电、地下室及配套设施的动

力、照明、消防设备等公共负荷用电。

第二变配电所设置于第十七层（避难层），用电负荷分两部分，重要提供办

公用电及集中空调用电。

第三变配电所配电所设置于第四十二层（避是层），用电负荷分三部分：主

重要提供办公用电、集中空调用电、屋顶设备、公共应急照明、消防设备等公

共负荷用电。

2.1.6负荷计算

（1）商务大厅部分：建筑面积1533m2,装机密度按100w/m2估算：估

算容量为153.3KW；

（2）商业配套部分：建筑面积10190m2,机密度按120w/m2估算，估算

容量为1222.8KW；

（3）企业办公部分，建筑面积90177m2,装机密度按100w/m2估算：估

算容量为9017.7.3KW；

（4）地下建筑部分，建筑面积17700m2,装机密度按15w/m2估算，估算

容量为265.5KWo

据以上计算，总容量为10240.5KW,取有功同步系数0.85,赔偿后功率因数

0.9,计算视在功率为9671.6KVA,拟采用12*1000KVA变压器，其负载率为

80%o为了保证一、二级负荷供电，选用一台1200KW柴油发电机组作为应急

电源。

2.1.7计费：采用高、低压侧计量。根据用电负荷性质分类分项计量。

2.2动力、照明

2.2.1低压配电

2.2.2整个大厦采用两路10KV电源供电，两路电源互为备用，保证大

厦口勺事故照明、消防用电及重要负荷的用电，部分重要位置口勺应急照明可采用

EPS应急电源集中供电。并且在地下室自备柴油发电机，保证重要负荷用地的

可靠性。

2.2.3变压器选用SGB11节能型变压器；

2.2.4低压配电采用放射式和树干式相结合的配电方式，对于单台容量

较大的负荷和重要负荷采用放射式配电，对于照明及一般负荷采用树干式配

电方式；尤其重要负荷采用两路电源供电，由两个低压母线分别馈出至设备

配电箱，在末端自动切换并配置UPS；一级负荷（包括消防用电）采用双回

路供电，由两段低压母线（其中一段为应急母线段）分别馈出至设备配电箱,

并在末端自动切换；二级负荷、所有三级负荷供电由低压母线馈出单回路线

路至设备配电箱。当供电系统非正常运行时，容许将三级负荷切除。

2.2.5电缆选型：

（1）中压电缆：采用WDZ-YJ（F）E-8.7/15kV10kV铜芯辐照交联低烟

无卤阻燃聚乙烯绝缘电力电缆。

(2)低压电缆：大容量配电干线采用空气绝缘型封闭母线槽；电缆采用

WDZ-YJ(F)E-0.6/lkV铜芯辐照交联低烟无卤阻燃聚乙烯绝缘电缆。

(3)动力、照明配电导线采用WDZ-BYJ(F)-0.45/0.75kV铜芯辐照交联低

烟无卤阻燃聚乙烯绝缘电线。

(4)消防设备配电电缆采用BZZT-0.6/lkV氧化镁矿物绝缘防火电缆。

(5)应急照明、消防设备配电支线采用耐火型电缆。

2.2.6每层楼竖井规定设强、弱电配电小间；强弱电竖井分开单独敷设,

强弱电竖井应上下贯穿，并应满足放置设备或线路应由日勺位置。层间配电箱电

源的获得，低压配电系统各级开关的选择、保护整定；

2.2.7消防控制中心、电梯、大堂等重要负荷规定采用两路专用电袋供

电，在机房末端H勺配电箱要设自动切换装置。

2.2.8冷动主机启动柜与主机成套供应，生活水泵与启动柜应专回路供

电；冷冻、冷却泵和冷却塔按机组供电。消防泵规定末端双电源互投供电，要

预留弱电接口。

2.2.9自然功率因数H勺赔偿方式，自动赔偿器的装设。

2.2.10电脑主机房考虑独立式空调。

2.2.11写字楼设置室外擦窗机。

2.2.12考虑泛光照明、环境照明、广告照明的预留电量。

2.3智能化系统

整个大厦的楼宇自动化系统BAS,通信自动化系统CAS,安全防备系统SAS,防

火监控系统FAS等要按照餐饮商业独立，企业办公合一全面考虑，还需注意如

下问题：

2.3.1楼宇自动化系统BAS包括：配电、备用电源、空调、照明、电梯等构成

的电力系统、以及由室内、大厦外观、霓虹灯、景观灯等构成的照明系统，给

排水系统。

商务大厅、配套商业、餐厅食堂、办公楼的通风、空调等用电设备的配电箱设

手动、自动、遥控三挡控制；

2.3.2高下变配电自动化系统：能对整个大厦日勺高下变配电设备进行监

视（控制）日勺高下变配电自动化系统（SCADA）一套，包括:高压10KV系统的微

机综合继电保护、400V系统的智能仪表装置、监控后台系统、发动机控制器等

智能设备

2.3.3智能建筑控制系统是根据人员活动状况、工作规律、自然光状况

来调整室内环境，通过国际原则总线ETB能对整个大厦口勺照明、空调、安防等

进行自控，最大程度减少能量消耗；满足我国对建筑节能的规定。

2.3.4通信自动化系统中综合布线工程，设计上应充足考虑引进中国电

信、中国网通、中国铁通三家固话运行商，对总配线间及与布线系统互联的规

定，为顾客提供多种电信服务、宽带及选择。

2.3.5闭路电视防备系统中停车场管理及车行引导系统：停车场管理系

统采用首层中央收费模式，设置集中收费处三处，通往地卜.出入门管理设备设

置为三进三出，并配置无线车位探测器、大型LED车位信息显示屏，交通规划

设计以道路单向行驶为主，并对车流进行合理引导系统和分流。

2.3.6卫星天线电视系统按四套卫星节目考虑。

2.3.7配套商业、写字楼要根据需要设置系统，防止片面追求智能化程度而

忽视系统日勺使用性，作到与管理使用相匹配，这样既能节省工程日勺投资，又能

最大发挥智能化系统带来的便利。

2.4消防报警系统

2.4.1设计根据：

・高层民用建筑设计防火规范；

・汽车库设计防火规范；

•自动喷水灭火系统设计规范；

・火灾自动乘警系统设计规范；

2.4.2设计范围：

2.4.2.1消防控制室设备;

2.4.2.2火灾自动报警系统；

2.4.2.3自动喷水灭火系统；

2.4.2.4消火栓系统；

2.4.2.5气体灭火系统;

2.4.2.6防排烟设施及火灾联动控制；

2.4.2.7火灾事故广播；

2.4.2.8消防专用通讯;

2.4.2.9消防电源

2.5消费报警系统分项规定：

2.5.1消防控制室设备；

内设集中报警控制柜及全中文显示液晶屏，灭火系统控制屏，火灾我动

控制屏，火灾事故广播主机等。其重要功能有；火灾自动报警设备日勺动作显示,

系统巡检及故障显示，系统运行记录。

2.5.1.1各消防水泵的电源监视、运行状态显示及控制；

2.5.1.2各防火阀、排烟阀、防火卷帘等联动设备的控制及状态显示；

2.5.1.3非消防电源口勺切除与应急照明的启动；

2.5.1.4火灾事故广播的分层播放；

2.5.1.5有显示被保护H勺部位、疏散通道及消防设备H勺位置平面图或模

拟图；

2.5.1.6消防专用通信及消防119专线；

2.5.1.7消防电梯的迫降及反馈信号

2.5.1.8火灾自动报警控制系统具有同安防监控系统的联动功能。

2.5.2火灾自动报警系统：

各商务大厅、办公室、配套商业、厨房、餐厅、卫生间、走廊、电梯厅、

楼梯前室、机房、配电间等设置感烟探测器；感温探测器、红外对射式感烟探

测器、空气采样式感烟探测器H勺设置按国家最新规范原则。各消火栓旁设手动

报警按钮；所有报警信号均在消防报警中心集中报警控制器上显示，并通过图

文显示终端显示其平面图。

2.5.3气体灭火系统：

柴油发电机房、变配电室设置，以及特殊部位的规定，动作原理、信号

的传递。

2.5.4火灾事故广播：

兼有背景音乐功能，规定火灾时切换；并巨当发生火灾时按次序逐层发信

号。

2.5.5消防专用通讯:

规定各层日勺手动报警按钮均设对讲插孔；保安值班室、消防泵房、电

梯机房、变配电室、发电机房、重要的通风空调机房等重要部位设置消防专

用，火灾时可随时与控制中心通话，控制中心设有119专线。

2.5.6消防电源:

消防控制中心和消防水泵、正压送风机、排烟风机、消防电梯等消防设备均采

用双路电源供电，末端切换，消防报警控制柜需配置UPS电源，持续供电时间

的规定。

VI给排水设计要点

1.设计根据

1.《建筑给水排水设计规范》GB50015-2023(2023)；

2.《室外给水设计规范》GB50013-2023；

3.《室外排水设计规范》GB50014-2023；

4.《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95(2023)；

5.《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2023：2023)；

6.《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97；

7、《气体灭火系统设计规范》GB50370-2023；

8、《建筑灭火器配置没计规范》GB50140-2023；

9、《住宅设计规范》GB5002-2023；

10、《二次供水设施卫生规范》GB17051-1997；

11.《人民防空地下室设计规范》GB50038-2023；

11.建筑及有关专业提供时设计条件;

12.甲方提供欧I本工程日勺设计任务书、设计规定和该企业提供的有关资料；

13.《深圳经济特区节能条例》。

2.设计内容

2.1总述

给排水设计内容包括：给水系统设计，雨水回用系统设计（水处理工艺不在

本设计范围），排水系统设计，消防系统设计。

2.2给水系统

室外给水系统。

室内冷水系统（包括但不限于水处理机房工艺、加压泵房工艺、给水管

网）。

2.3雨水回用系统

雨水回用系统（包括但不限于加压泵房工艺、给水管网，水处理工艺不在本

设计范围）。

2.4排水系统

室外污废水、雨水系统（包括但不限于园林污废水、雨水系统）。

室内污废水、雨水系统（包括但不限于空调冷凝水系统）。

2.5消防系统

室外消火栓系统。

室内消火栓系统（包括但不限于加压泵房工艺、给水管网）。

室内自动喷水灭火系统（包括但不限于加压泵房工艺、给水管网）。

气体灭火系统（包括但不限于机房工艺、管网）。

手提/推车灭火器。

3.设计指导

3.1给水系统

从周围不一样的市政给水管上引入两路市政进水，且均设总水表。在室外形

成给水环网。写字楼、商业分设独立水池、水泵、泵房和管网。各水池进水管

设水表。人防用水由室外环状管网供水，独立设水表。管道根据层高规定，可

穿梁敷设。机房应采用减噪、隔振措施。水泵采用国内中等品牌的工频泵。水

池根据造价规定，提议采用食品级不锈钢水箱。室外给水管采用球墨铸铁给水

管或者纳米抗菌PE给水管。

写字楼

.1最小服务水头0.15MPa.

.2根据市政压力合理分区，需要加压部分根据避难层自然分区。在每个

避难层设计转输水泵和转输水箱，避难层下三层采用水泵+水箱/变频供水，其

他楼层采用水箱供水。水箱均采用食品级不锈钢水箱。水箱出口设紫外线或者

臭氧消毒器，保证二次供水安全。

.3卫生器具给水阀门采用感应式阀门。

.4立管采用纳米抗菌不锈钢塑料复合管/钢塑复合管/球墨铸铁管，支管

采用PPR管。

热水系统

不设集中热水系统。假如局部VIP卫生间设置淋浴，采用就近设电热水器

提供热水供应。热水管材采用热水型PPR管。

3.2排水系统

室外排水系统

.1采用雨污分流系统。

.2污水由室外污水管网统一搜集，进入化粪池处理后，排入市政污水

管网。

.3管材采用UPVC大口径双波纹管。

室内排水系统

.1写字楼卫生间采用雨污分流系统；

.2设置专用通气管；

.3卫生间不降板；

.4污水管采用离心排水铸铁管/HDPE承压管，通气管采用U-PVC管。

3.3雨水系统

室外雨水系统

.1室外雨水暴雨重现期采用2年，经室外雨水管网搜集后，统一排至

市政雨水管网。

.2管材采用UPVC大口径双波纹管。

室内雨水系统

.1塔楼雨水暴雨重现期按50年设计，采用重力流系统，管材采用HDPE承

压管/离心排水铸铁管。

.2裙楼雨水暴雨重现期按23年设计，屋面设置泄水口，两者排水流量到

达暴雨重现期50年的规定。采用压力流系统，管材采用HDPE承压管。

3.4雨水回用系统

塔楼屋顶及裙房屋顶雨水经搜集后储存在地下室雨水调整池中，经处理后回

用作绿化浇灌用水和车库冲洗用水。同步，室外给水管网亦预留接口以保证上

述用水点也可由市政给水供水。地库设冲洗龙头。

3.5消防系统

按规范设计各系统，尽量减少造价。

根据层高规定，管道可穿梁敷设。

泵房应采用防噪、隔振措施。

室外消火栓系统

分别从项目周围不一样市政道路给水管网上各引入一条给水管，在项目

周围形成给水环状管网，供应生活、消防用水。在室外环网上设置室外地上

式消火栓，消火栓间距V120m,均匀分布在消防主体周围并与消防主体时间

距不小于5m,不不小于40m,采用室外地上式消火栓，每个消火栓供水能力

10-15L/So

室内消火栓系统

.1消火栓箱均喑装于墙体内，不能喑装部分应跟装修结合进行掩蔽。

.2所有消火栓均应根据规范规定加装消防卷盘。

.3消火栓间电V30m,按室内任何一点发生火灾均有两支消防水枪的

充实水柱（13m）同步诋达。

.4根据规范规定系统应分区设计，分区提议根据避难层的位置自然分

区。不一样分区水泵分开设置。

.4消火栓泵采用切线泵，可有效防止水锤对水泵及管网日勺损坏。

.5管材采用内外壁热镀锌钢管。

室内湿式自动喷淋系统

.1在地下车库、商业、办公楼均设置自动喷淋系统;

.2商业，办公室按中危险I级设计，喷水强度为6L/min.m2,作用面

积：160m2,地下车库按中危险II级设计，喷水强度为8L/min.m2,作用面

积：160m2.

.3本系统竖向根据规范规定进行分区。分区提议根据避难层H勺位置自

然分区。不一样分区水泵分开设置。

.4供水均采用喷淋泵、避难层消防水箱/屋顶水箱、水泵接合器联合供

水，消防初期用水由避难层或者屋顶消防水箱供应。

.5喷淋泵采用切线泵，可有效防止水锤对水泵及管网的损坏。

.6管材采用内外壁热镀锌钢管。

3.6气体灭火系统

七氟丙烷(HFC-227ea)洁净气体灭火系统

在高下压变、配电室、发电机房及储油间采用七氟丙烷气体灭火系统：设

计灭火浓度9%,灭火浸渍时间lOmin,采用管网式七瓶丙烷气体灭火系统。

建筑灭火器配置

按《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2023设计，在消火栓箱处设三具手提

式磷酸镂盐灭火器(MFZL4型,4kg,带箱)。

VI室内装修设计要点

1.总述

大厦室内装修仅包括公共部分装修，范围包括但不限于大堂、各层电梯厅、公

共走道、公共卫生间、楼梯间、地下室、避难层、设备间等。其中大堂、各层

电梯厅、公共走道、公共卫生间为中高档精装修，造价不低于1300元/平方

米；楼梯间、地下室、避难层、设备间等其他部分为一般装修，造价不低于

500元/平方米，详细设计、施工及选材需得到深圳市科技创新委及本大厦设计

单位确实认。

2.各功

能区内

部装修

提议建

设原则

办公部分

1.出租及销售办公区为毛胚，地面只做水泥砂浆，

2.电梯厅、走道、卫生间，地面墙面及天棚，考虑中高档精装做法。

3.电梯机房设备间地面、墙面天棚，暂按防滑地砖，涂料考虑。

地面墙面天棚

办公区水泥砂浆毛胚毛胚

电梯厅进口高档石材进口高档石材造型石膏板吊顶

走道进口高档石材进口高档石材石膏板吊顶

卫生间进口高档石材进口高档石材铝扣板

设备间防滑砖涂料涂料

商业配套部分

1.出租及销售区为毛胚，地面只做水泥砂浆。

2.电梯厅、走道、卫生间，地面墙面及天棚，考虑中高档精装做

法。

3.电梯机房设备间地面、墙面天棚，暂按防滑地砖，涂料考虑。

地面墙面天棚

电梯厅进口高档石材进口高档石材造型石膏板吊顶

走道进口高档石材进口高档石材石膏板吊顶

卫生间进口高档石材进口高档石材铝扣板

设备间防滑砖涂料涂料

附件一、设计建设要点简表

商业配套写字楼地下室

构造形式框架剪力墙框架剪力墙框架剪力墙

1.2、3、4、5层64.8米

层数'层高6~51F/4.2米4层/层高待定

基础形式待定待定待定

平屋面'坡层面平屋面平屋面平屋面

户内平层'错层'复式无无无

单元间有'无高差无无无

构造轻集料砌块+玻璃幕墙+金属轻集料砌块+玻璃幕墙+

外墙钢筋混凝土

及粗幕墙金属幕墙

装修内墙轻集料砌块轻集料砌块轻集料砌块

分户墙轻集料砌块轻集料砌块

屋面防水待定待定

厨卫防水待定

外墙防水待