基金产品专题研究系列之七十六：REITs指数择时与指数基金交易策略

一、REITs（一）国内REITs与REITs指数发展概况20216（REITs）9只基础设施REITsREITsREITs数REITs“”REITsREITs（932047.CSI）REITs资产“价格+分红”2026REITs20266月，全市场上市REITs80511500REITs（二）中证REITs全收益指数（932047.CSI）介绍表1：中证REITs全收益指数（932047.CSI）基本信息指数名称 中证REITs全收益指数指数代码 932047.CSI发布机构 中证指数有限公司指数基日 2021年9月30日基点 1000点发布日期 2022年12月15日加权方式 调整市值加权收益处理方式 全收益指数最新成分数量（2026-7） 51数据来源：Wind，广发证券发展研究中心样本空间指数样本空间由沪深交易所上市时间超过3个月的REITs组成。可投资性筛选剔除样本空间中，过去一年日均成交金额不足500万元的REITs。REITs50的REITs。选样方法选取样本空间内通过可投资性筛选的全部REITs作为指数样本，采用“全样本”而非行业精选或主观打分方式，强调市场代表性与规则透明。指数计算指数采用调整市值加权，计算公式为：/除数×1000其中，调整市值=Σ（证券价格×调整份额数×权重因子）；除数在样本除息时修正。权重因子用于控制单券及10～2915%3010%40%。样本与权重调整3、6、9、12二、首批REITs指数基金介绍REITsREITs“”REITs全收20266164REITsFOF40.35%、年REITs时间 事件表2：首批REITs时间 事件2022-12-15 中证REITs全收益指数正式发布2026-06-17 华夏、易方达、南方、中金4只REITs指数基金获证监会注册2026-06-25前后 各基金管理人发布基金份额发售公告2026-07-01至2026-07-07 4只产品集中公开募集（计划募集期）2026-07-01 南方中证REITs全收益指数基金募集规模达到3亿元上限，提前结束募集2026-07-03 南方中证REITs全收益指数基金正式成立2026-07-06 华夏、易方达基金产品提前终止募集2026-07-07 中金基金产品按原定截止日完成募集2026-07-08 华夏、易方达中证REITs全收益指数基金正式成立2026-07-09 中金中证REITs全收益指数基金正式成立数据来源：Wind，广发证券发展研究中心首批REITs指数基金投资于标的指数成份券及备选成份券的比例不低于基金资产净值的90%；每个交易5%1REITs收益率×95%+活期存款基准利率×5%AC类不（0.20%）。表3：首批四只REITs指数基金对比华夏REITs指数基金易方达REITs指数基金南方REITs指数基金中金REITs指数基金基金管理人华夏基金管理有限公易方达基金管理有限公司南方基金管理股份有限公中金基金管理有限公司司司基金托管人中国建设银行招商银行中国工商银行交通银行A类代码028277028251028270028272C类代码028278028252028271028273基金经理于成曜白皓元戴明洋陈序募集上限3亿元3亿元3亿元3亿元管理费/托管费0.50%/0.10%0.50%/0.10%0.50%/0.10%0.50%/0.10%C类销售服务费0.20%/年0.20%/年0.20%/年0.20%/年数据来源：Wind，广发证券发展研究中心首批四只REITs指数基金在产品定位、跟踪指数、投资比例、费率框架等方面高度同质化，差异主要体现在基金管理人、托管行、渠道服务、认/申购门槛及募集节奏等运营细节。REITsREITs三、宏观择时策略宏观层面，可以从货币供应、企业融资、基建投资对REITs指数的涨跌做出判断，具体来说宏观传导逻辑包含以下三个方面：M1→→REITs估值M1REITs在内的类权益资产估值；M1下行则往往对应经济活跃度回落、避险情绪升温，REITs估值面临压力。社融存量:企业债券→信用条件→REITs底层资产估值：企业债券存量同比反映实体企业通过发债获取直接融资的可得性和成本水平，是信用市场景气度的核心指标之一。企业债存量扩张一般伴随信用利差收窄、融）REITs→REITs→REITsREITsREITs提供更REITs图1：三个宏观因子与REITs全收益指数对比M1同比(%) 社融存量-企业债券同比(%)基础设施投资累计同比(%) 中证REITs全收益指数（右轴14

14001210121086420-2800200-4-6 0数据来源：Wind，广发证券发展研究中心数据处理与策略方面：TT-1T-1T-2T+1REITsIs，=00.1%计。表4：宏观因子与REITs指数的相关性、解释度宏观因子样本数(期)相关系数R²回归斜率t值p值M1同比530.5360.28717.8944.5313.57e-05社融存量-企业债券同比530.7020.49219.5857.0324.84e-09基础设施投资累计同比530.0670.0041.8550.4770.636数据来源：Wind，广发证券发展研究中心2022年开始。按前述信号规则，三个宏观因子择时策略各自形成一条择时净值。图2：宏观单因子择时测算净值M1择时策略净值基础设施投资累计同比择时策略净值社融存量M1择时策略净值基础设施投资累计同比择时策略净值社融存量-企业债券择时策略净值0.70.6数据来源：Wind，广发证券发展研究中心表5：宏观单因子择时风险收益统计名称年化收益年化波动率收益风险比最大回撤择时月度胜率年均择时次数M1同比0.51%6.83%0.074-18.71%49.06%4.9社融存量-企业债券同比0.51%8.89%0.058-22.11%50.94%3.5基础设施投资累计同比1.79%7.57%0.237-24.08%58.49%4.0基准（中证REITs全收益）-2.88%10.45%-0.275-39.02%--数据来源：Wind，广发证券发展研究中心3REITs名称年化收益年化波动率收益风险比名称年化收益年化波动率收益风险比最大回撤宏观多因子等权择时1.07%6.71%0.159-20.82%基准（中证REITs全收益）-2.88%10.45%-0.275-39.02%数据来源：Wind，广发证券发展研究中心图3：宏观多因子择时测算净值1.4 宏观多因子择时策略净值 基准-中证REITs全收益指数净值0.40.20数据来源：Wind，广发证券发展研究中心0.159对应历史仓位如下。图4：宏观多因子择时历史仓位120% 仓位-宏观多因子择时 中证REITs全收益指数（右轴

1400100%

1200100080%60%

80060040%40020%

2000% 0数据来源：Wind，广发证券发展研究中心四、估值择时策略PV乘数（Price/Value）：REITs二级市场价格对其发行估值/内在价值的比值，数值越大代表市价越贵。派息率TTM：过去12个月现金分派额/当前市价，数值越高代表相对便宜。中债估值收益率REITs），REITsPVTTM以滚动12个月分位数为估值高低的相对度量。图5：全场REITs整估值标 图6：全场REITs整估值动12个分位数9876543 截面均值-派息率TTM(%)2 截面均值-中债估值收益率(%)

0.60.4

80%60%40%20%

截面均值-PV乘数-分位数截面均值-派息率TTM-分位数截面均值-中债估值收益率-分位数1 截面均值乘数（右轴）

0.22021-092021-122022-032021-092021-122022-032022-062022-092022-122023-032023-062023-092023-122024-032024-062024-092024-122025-032025-062025-092025-122026-032026-062021-092021-122022-032021-092021-122022-032022-062022-092022-122023-032023-062023-092023-122024-032024-062024-092024-122025-032025-062025-092025-122026-032026-06

0 0%数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心REITs""方法：当估值指标（）50%50%视表7：估值指标在估值动量策略中的用法估值指标看多触发看空触发含义PV乘数分位数上突破50%分位数下突破50%PV上行=市价相对内在价值上行=价格趋势向上派息率TTM分位数下突破50%分位数上突破50%派息率下行=现金分派/市价下降=价格上行中债估值收益率分位数下突破50%分位数上突破50%隐含收益率下行=贴现率下降=价格上行数据来源：广发证券发展研究中心对PV乘数、派息率TTM、中债估值收益率分别构造月度择时信号，回测考虑双边0.1%交易成本。图7：估值单因子择时测算净值PV乘数择时策略净值 派息率TTM择时策略净值中债估值收益率择时策略净值 基准净值数据来源：Wind，广发证券发展研究中心表8：估值单因子择时风险收益统计名称年化收益年化波动率收益风险比最大回撤择时月度胜率年均择时次数PV乘数-0.43%7.40%-0.058-20.03%46.30%1.1派息率TTM-0.34%4.06%-0.085-12.46%55.56%0.9中债估值收益率0.30%7.15%0.042-20.82%48.15%1.1基准（中证REITs全收益）-2.88%10.45%-0.275-39.02%--数据来源：Wind，广发证券发展研究中心三个估值指标的择时策略都跑赢基准并大幅压缩了最大回撤，其中中债估值收益率单因子择时取得正收益。将上述3个单因子择时信号等权合成，变成仓位管理信号，对中证REITs全收益指数进行择时交易，净值与风险收益情况统计如下。表9：估值多因子择时风险收益统计名称年化收益年化波动率收益风险比最大回撤估值多因子等权择时-0.10%5.50%-0.019-17.60%基准（中证REITs全收益）-2.88%10.45%-0.275-39.02%数据来源：Wind，广发证券发展研究中心图8：估值多因子择时测算净值1.4 估值多因子择时策略净值 基准-中证REITs全收益指数净值0.40.20数据来源：Wind，广发证券发展研究中心多因子等权通过对三条信号求平均给出四档仓位，其年化波动率显著低于任一单因子。择时策略年化收益-0.10%，最大回撤-17.60%，年化波动率5.50%。相较基准，收益风险情况改善明显。对应历史仓位如下。图9：估值多因子择时历史仓位120% 仓位-估值多因子择时 中证REITs全收益指数（右轴

1400100%

1200100080%60%

80060040%40020%

2000% 0数据来源：Wind，广发证券发展研究中心五、价量择时策略（技术指标REITs125104794（短周期均值//与一根慢线（），（SI、BIAS、MACD）019能量潮资金流量指数简易波动指数成交量类，共6个：只使用成交量或成交金额序列，用来度量市场活跃度的边际变化。代表指标如MACDVOL（MACD）、PVO（百分比成交量摆动）、ROCVOL（成交量变化率）等，多用于确认以下是一些典型指标的说明：表10：典型技术指标构造方法指标名类别信号规则简述MAMomentum5日均线上穿20日均线时买入，下穿时卖出（经典双均线策略）MACDMomentumMACD上穿信号线时买入，下穿时卖出（快慢EMA差）SIMomentum摆动指数，用前后两日的高开低收加权反映价格变化，上/下穿0分别买入/卖出BIASMomentum乖离率，收盘价距离均线的偏离度，上/下穿阈值时反向交易KAMAMomentum考夫曼自适应均线，效率高时贴近价格，低时慢化，价格穿越均线时交易MFIPriceVolume资金流量指数，用典型价与成交量构造类RSI，上/下穿阈值买卖OBVPriceVolume能量潮，累积'涨日+成交量，跌日−成交量'，与其均线的穿越作信号EMVPriceVolume简易波动指数，综合考虑价格与成交量的变化，上/下穿0买卖KOPriceVolumeKlinger摆动，通过成交量趋势线判断资金动能，上/下穿0买卖MACDVOLVolume成交量的MACD，上/下穿信号线时买卖PVOVolume百分比成交量摆动（EMA快线-慢线）/慢线，上/下穿0买卖ROCVOLVolume成交量变化率，上/下穿设定阈值时买卖数据来源：广发证券发展研究中心——“1选最优指标+”+1且REITs−10.1%1YY−1104个指标分别做Y−1年的累计净值（）NY由于中证Is（-9起21（-10-08202161个交易日2023240YN是−1/0/+1/0.1%交易成本。（），19N图10：不同N对应的累积收益50.00%

不同N对应的累积收益45.00%40.00%35.00%30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%3

5 7

11 13

17 19数据来源：Wind，广发证券发展研究中心表11NN累计收益年化收益年化波动率收益风险比最大回撤择时胜率平均每年信号次数345.96%8.70%7.43%1.17-11.85%78.17%31.3526.41%5.31%7.17%0.74-14.98%66.39%26.9728.57%5.70%7.09%0.80-12.53%62.75%22.5926.87%5.39%7.07%0.76-12.53%59.38%21.21131.56%6.24%7.04%0.89-12.53%66.25%17.61335.43%6.92%7.08%0.98-11.19%62.50%15.91530.09%5.97%7.07%0.85-12.53%59.21%16.81724.60%4.97%7.11%0.70-12.42%52.38%18.51926.55%5.33%7.13%0.75-12.42%53.57%18.5基准-12.39%-2.88%10.45%-0.28-39.02%--数据来源：Wind，广发证券发展研究中心N=33N=1335%+0.98，在“N15及以上时，累计收益明显下滑被稀释）50%60%N综合以上，我们把N=13作为最终采纳的参数。信号众数择时的净值曲线和风险收益情况如下。图11：价量多指标择时净值1.6 价量多指标择时净值 基准-中证REITs全收益指数净值0数据来源：Wind，广发证券发展研究中心表12：价量多指标择时风险收益统计名称年化收益年化波动率收益风险比最大回撤择时月度胜率年均择时次数价量多指标择时6.92%7.08%0.98-11.19%62.50%15.9基准（中证REITs全收益）-2.88%10.45%-0.275-39.02%--数据来源：Wind，广发证券发展研究中心图12：中证REITs全收益指数-价量多指标择时多空历史信号多空1200多空12008006004002000数据来源：Wind，广发证券发展研究中心价量指标本身没有一劳永逸的最优组合，滚动1年重新挑选最有效的因子非常关键，它让策略随着市场结构切换（牛熊、震荡、动量、反转）自动更换有效工具，避免使用固定指标组合的机械化风险。年份 入选指标（按T-1年单因子收益从高到低排列）表13：中证REITs全收益指数年份 入选指标（按T-1年单因子收益从高到低排列）2022 APZ，EXPMA，HULLMA，PAC，PO，T3，TYP，WC，ER，TRIX，PPO，ZLMACD，TSI2023 TDI，DZRSI，DEMA，VWAP，DC，DO，HLMA，MTM，VIDYA，ADX，VR，SI，PSY2024 SI，EMV，WMA，WAD，VWAP，BBI，MTM，KAMA，HMA，DC，HLMA，DEMA，T32025 PVT，SI，EMV，TII，KO，WAD，ZLMACD，DEMA，PSY，TMA，DC，PAC，HMA2026 SI，CMO，CR，MFI，Demaker，SROC，APZ，IMI，KC，TYP，ADTM，WC，VI数据来源：广发证券发展研究中心六、风险提示REITsREITs运行时间较短，宏观与估值因子存在发布滞后、口径调整及未来失效可能，价量“滚动优选+投票”亦可能过拟广发金融工程研究小组安宁宁：首席分析师，暨南大学硕士，从业14年，2011年进入广发证券发展研究中心。陈原文：联席首席分析师，中山大学硕士，2015年进入广发证券发展研究中心。张超：资深分析师，中山大学硕士，2012年进入广发证券发展研究中心。李豪：资深分析师，上海交通大学硕士，2016年进入广发证券发展研究中心。周飞鹏：资深分析师，伯明翰大学硕士，2021年加入广发证券发展研究中心。王小康：资深分析师，波士顿大学硕士，2025年加入广发证券。林涛：高级分析师，中山大学硕士，2024年进入广发证券发展研究中心。祝健：高级分析师，中山大学硕士，2026年进入广发证券发展研究中心。张逸飞：高级研究员，密西根大学安娜堡分校硕士，2026年进入广发证券发展研究中心。分析师及联系人张超安宁宁SAC执证号：S0260514070002SAC执证号：S0260512020003SFCCENo.BOB130SFCCENo.BNW179zhangchao@anningning@广发证券行业投资评级说明

1210%12-10%～+10%。1210%广发证券公司投资评级说明

买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘15%以上。增持：预期未来12个月内，股价表现强于大盘5%-15%。持有：预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-5%～+5%。卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘5%以上。联系我们地址邮政编码客服邮箱广州市：广州市天河区马场路26号广发证券大厦47楼510627gfzqyf@深圳市：深圳市福田区益田路6001号