物业公司停车场管理制度

物业公司停车场管理制度第一章总则第一条目的与依据为规范本物业管理区域内停车场的日常运营与管理，维护车辆停放秩序，保障业主及访客的财产安全，确保停车场设施设备的正常运行，依据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国道路交通安全法》、《物业管理条例》及相关地方性法规，结合本物业项目的实际情况，特制定本制度。本制度旨在明确管理职责、规范操作流程、细化服务标准，为业主及车辆使用人提供安全、便捷、有序的停车环境。第二条适用范围本制度适用于本物业管理区域内所有地上、地下停车场、车库及路面停车位。适用于所有进出本物业管理区域的机动车、非机动车（包括但不限于自行车、电动车、摩托车）的停放、通行及相关管理活动。本制度对所有物业服务人员（包括秩序维护员、收费员、监控中心值班人员等）、业主、物业使用人及车辆驾驶人具有同等约束力。第三条管理原则停车场管理遵循“业主优先、分类管理、有偿使用、安全第一”的原则。在满足业主及物业使用人停车需求的前提下，合理安排访客车辆停放。停车场管理属于物业服务的重要组成部分，物业公司提供的是车辆停放秩序管理及场地维护服务，不承担车辆保管责任，双方另有特别约定的除外。第四条定义解释本制度中所称“月租车辆”是指与物业公司签订长期停车租赁协议，并按月缴纳停车费用的车辆；“临时车辆”是指未办理长期停车手续，进入本区域进行临时停放并按次或按时计费的车辆；“特种车辆”是指执行紧急任务的警车、消防车、救护车、工程救险车等；“免费车辆”是指法律法规规定或物业公司特准免费停放的车辆。第二章组织架构与人员职责第五条管理架构停车场管理实行项目经理负责制，下设秩序维护主管、停车场班长及一线停车管理员。监控中心作为停车场管理的核心枢纽，负责全场监控及应急调度。财务部负责停车费用的核算、收缴及票据管理。工程部负责停车场设施设备的日常维修与保养。第六条项目经理职责项目经理是停车场管理的第一责任人，全面负责停车场的安全运营、服务质量及经营指标。负责审批停车场管理制度修订、突发事件应急预案、人员排班及重大投诉处理。定期组织停车场管理会议，分析运营数据，优化管理方案，协调与交警、街道、社区等政府部门的关系。第七条秩序维护主管职责直接负责停车场的日常现场管理工作。制定停车场排班计划，监督员工执行岗位职责，检查各岗位工作记录。负责停车场巡查，及时发现并整改安全隐患。组织员工进行专业技能培训（如交通指挥手势、系统操作、应急演练）。处理因车辆停放引发的纠纷、剐蹭事故及违章行为。第八条停车场管理员（收费员/门岗）职责严格执行车辆进出查验制度，核对车牌识别信息，引导车辆有序进出。负责收费岗亭内的现金及票据管理，确保票款相符，严禁挪用公款。负责岗亭及周边区域的环境卫生。对进出车辆进行外观检查，发现车辆外观损伤应主动告知车主并在记录中备注。保持良好的服务态度，使用文明用语，解答车主咨询。第九条巡逻岗职责按照规定的频次和路线对停车场进行巡逻，重点检查车辆停放是否规范、车门车窗是否关闭、车辆是否有漏油漏水现象、停车场照明及消防设施是否完好。及时发现并制止违规占用消防通道、堵塞出入口等行为。发现可疑人员或车辆立即上报监控中心并进行跟踪。协助处理车辆剐蹭、被盗等突发事件，保护现场并收集证据。第十条监控中心值班员职责24小时不间断监控停车场各出入口及关键区域的视频画面，确保监控设备运行正常。及时发现异常情况（如车辆闯岗、行人逆行、火警烟雾等），并通过对讲机指令就近巡逻岗前往处理。负责停车场道闸系统的远程授权与应急开启。保存并管理监控录像资料，严禁擅自删改、外泄，按规定期限留存备查。第三章车辆入场管理第十一条车辆准入资格本物业管理区域停车场原则上仅限本小区业主、物业使用人及经授权的访客车辆停放。禁止装载易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品的车辆进入，禁止大型货车、工程车（特种车辆除外）进入，确需进入的须经项目经理批准并按指定路线、时间行驶。第十二条机动车入场流程（一）月租车辆入场：车辆驶至入口，车牌识别系统自动识别车牌。系统识别为有效月租车且状态正常（未过期、未欠费）时，道闸自动抬杆，车辆入场。若系统无法识别或提示异常，管理员应人工核对车辆信息，确认无误后手动开闸，并记录异常原因。（二）临时车辆入场：车辆驶至入口，车牌识别系统自动抓拍车牌并记录入场时间。系统自动吐出停车凭证（票/卡），或引导车主扫码录入信息。道闸抬杆，车辆入场。管理员应告知车主收费标准及停放规定。（三）无牌车辆入场：对于未悬挂车牌的新车或车牌脱落车辆，管理员应在入口处引导车主进行登记，录入车主姓名、联系方式、车型及车架号后四位，手动开闸放行，并通知巡逻岗重点关注该车辆停放位置。（四）特种车辆入场：执行紧急任务的警车、消防车、救护车等，免予登记、免收停车费。管理员应立即开启道闸，并通知巡逻岗引导车辆至目标地点或最佳位置，确保通道畅通。第十三条访客车辆管理访客车辆进入前，原则上应由被访业主通过APP、电话或前台预约的方式进行登记。未预约的访客车辆，门岗管理员应通过对讲机联系业主确认。若业主同意放行，管理员应登记访客车牌、进入时间及被访业主房号，告知收费标准及限时停放政策（如：免费停放2小时，超时收费）。若业主拒绝或无法联系，管理员应礼貌劝离。第十四条入场安全检查车辆在进入道闸前，管理员应通过目视或显示屏观察车辆外观是否有明显破损、是否有货物掉落风险。对于超高、超宽、超重车辆，管理员应提前告知停车场限高、限重规定，防止车辆损坏设施设备。禁止在出入口道闸杆下停留、行人，确保起落杆安全。第十五条拒绝入场情形发生以下情形之一，管理员有权拒绝车辆入场，并做好解释工作：（一）车辆装载危险品、散发出刺鼻气味或存在明显安全隐患；（二）驾驶员酒后驾车、无证驾驶或拒绝配合登记检查；（三）车辆外观破损严重，可能污染路面或存在零部件脱落风险；（四）停车场已满位（针对实行严格车位总量控制的区域）；（五）车辆属于公安部门通报的嫌疑车辆。第四章车辆出场管理第十六条机动车出场流程（一）月租车辆出场：车辆驶至出口，系统识别车牌。若车辆状态正常，道闸自动抬杆放行。若车辆已过期或欠费，系统提示补缴费用，管理员应引导车主通过自助缴费机或手机支付补缴费用后放行。（二）临时车辆出场：车辆驶至出口，系统识别车牌并计算停车时长及费用。车主应将停车凭证交由管理员扫码或读卡，或在自助缴费机已完成缴费。系统确认收到款项后，道闸抬杆放行。对于未缴费车辆，管理员应引导车主缴费。（三）人工缴费处理：若系统故障或车主无法电子支付，管理员可收取现金，使用手持POS机或手动录入系统开具票据，确认收款后手动开闸放行，并做好书面交接班记录。第十七条异常出场处理（一）凭证丢失：车主若丢失停车凭证，管理员应核查车主驾驶证、行驶证，确认车辆信息与入场记录一致（如车型、颜色）。经项目经理或主管授权后，按最高收费标准或系统规定收取费用，并登记车主证件信息后方可放行。（二）车牌识别错误：若系统无法识别或识别错误，管理员应通过入场时间、车型等人工查询车辆信息，核对无误后手动放行。若发现车牌被套牌嫌疑，立即上报秩序主管并报警处理。（三）道闸故障：若出口道闸无法自动升起，管理员应立即通知工程维修人员到场抢修，同时开启手动模式放行，并做好解释安抚工作，避免拥堵。第十八条停车费用收缴管理停车场收费严格执行物价部门备案的收费标准，并在出入口显著位置进行公示。收费实行“收支两条线”管理，所有停车收入必须全额上缴公司财务账户，严禁坐支、挪用。收费员须每日盘点现金、票据及系统数据，做到日清月结，账实相符。对于业主月租车费用的催缴，应通过系统短信、电话通知等方式进行，逾期未缴者，系统自动取消月租资格，转为临时收费。第十九条车辆出场核对车辆出场时，管理员应简要核对车内驾驶员与入场时是否一致（针对临时车辆），观察车辆外观是否有新增损伤。若发现车辆损伤或车内财物丢失，应立即扣留车主（在法律允许范围内）并报警，同时保护现场，通知监控中心调取录像。第五章现场秩序与安全管理第二十条车辆停放规范车辆进入停车场后，必须按照地面标线、交通指示标志及管理员的引导有序停放。一车一位，严禁跨位停放、占用消防通道、堵塞出入口或停放在非停车区域。车辆停稳后，驾驶员必须拉好手刹，关闭门窗，锁好车辆，带走贵重物品。物业公司对车内遗留财物不负保管责任。第二十一条电动车与非机动车管理电动车、自行车等非机动车应停放在指定的非机动车棚或区域内，严禁进入机动车道或楼道、大堂。电动车主应自觉在充电桩区域充电，严禁私拉乱接电线（“飞线”充电）或入户充电。巡逻岗每日巡查充电设施，发现充电器满电未拔或线路老化、裸露等隐患，应及时处理或通知工程部。第二十二条停车场巡查制度（一）巡查频次：白天每2小时巡查一次，夜间每1小时巡查一次。恶劣天气（暴雨、台风）应增加巡查频次。（二）巡查内容：1.检查车辆停放秩序，纠正乱停乱放行为，对违停车辆张贴温馨提示单或电话通知移车；2.检查车辆外观，发现未关窗、未熄火、漏油、漏液等情况，立即查找车主并处理，无法处理的做好记录并上报；3.检查消防设施（灭火器、消火栓）是否完好有效，应急照明、疏散指示标志是否正常；4.检查地面是否有积水、油污，排水沟是否畅通，照明灯具是否损坏；5.检查道闸、监控、识别系统等设备是否运行正常。（三）巡查记录：巡逻人员必须随身携带巡更器，按规定路线打点，并认真填写《停车场巡查记录表》，发现异常情况需详细记录并拍照存档。第二十三条交通设施与标识管理停车场内的交通标线、标识牌、减速带、反光镜、挡车器等设施应保持清晰、完好。工程部应每季度对设施进行一次全面检查，对磨损的标线进行重划，对损坏的标识牌进行修复或更换。任何部门和个人不得擅自遮挡、移动、拆除交通设施。第二十四条噪音与环境控制停车场内严禁鸣笛，除车辆启动及行驶噪音外，应控制其他作业噪音。定期清洗地面，保持停车场环境整洁，无积水、无垃圾、无油污。定期进行消杀灭鼠工作，防止蚊蝇滋生。第二十五条安全防范措施（一）人防与技防结合：依靠巡逻岗的实地巡查与监控中心的视频监控，形成全方位安全防护网。（二）重点时段防范：加强夜间（23:00-05:00）的巡查力度，重点关注出入口及偏僻角落。（三）外来人员管控：严禁无关人员进入停车场逗留、玩耍或发传单。发现可疑人员立即盘查并驱离。第六章车辆剐蹭与事故处理第二十六条车辆剐蹭处理流程（一）发现事故：巡逻岗发现或接到车主报告车辆剐蹭事故后，应立即赶赴现场，同时通知监控中心锁定该区域录像。（二）现场保护：设置警示标志，防止二次事故，拍照固定现场证据（包括车辆接触部位、周围环境、车牌号）。（三）通知车主：根据车牌信息查询车主联系方式，尽快通知车主到场。（四）协助处理：若双方车主在场，引导双方协商解决或报警处理；若一方车主不在场，应在现场留条告知，并配合交警部门取证。（五）记录存档：详细记录事故发生时间、地点、车牌号、受损情况及处理结果，留存双方联系方式及交警处理文件复印件。第二十七条车辆损坏设施处理车辆因倒车、操作不当等原因损坏停车场道闸、墙面、消防栓等公共设施的，管理员应立即制止车辆离开，拍照取证。根据损坏程度，要求车主照价赔偿或承担维修费用。若车主逃逸，应通过车牌追踪，并报警处理，调取监控作为追责依据。第二十八条车辆被盗或财物丢失处理（一）报案：接到车主车辆被盗或车内财物丢失报告后，应立即建议车主报警，并配合公安机关调查。（二）证据提供：监控中心应立即调取相关时段的出入记录及监控录像，提供给警方和车主。提供车辆入场时间、出场时间（如已离开）等详细数据。（三）责任界定：根据《物业服务合同》约定及法律规定，配合相关部门进行责任认定。若因物业公司未尽到安全防范义务（如监控损坏未修、门岗无人值守）导致车辆被盗，物业公司应承担相应的违约责任；若物业公司已尽职尽责，则不承担赔偿责任。第二十九条纠纷调解在处理车辆事故或纠纷时，物业管理人员应保持冷静、客观、公正的立场，使用文明用语，不得激化矛盾。对于双方争执不下的，应引导通过法律途径解决，严禁采取扣车、锁人等非法手段。第七章设施设备维护管理第三十条道闸系统维护工程部应每月对道闸机箱进行内部除尘，检查弹簧张力、皮带松紧度，对转动部位加注润滑油。每周检查地感灵敏度及防砸车功能，确保道闸杆在下落过程中遇到障碍物能自动反弹升起，防止砸伤人员或车辆。第三十一条收费系统维护每日检查收费电脑、POS机、自助缴费机运行状况，定期清理系统垃圾数据，确保数据传输畅通。软件系统出现故障时，应立即联系供应商远程维护，同时启动手工收费应急预案。定期备份数据库，防止数据丢失。第三十二条监控系统维护工程部每月检查摄像机镜头清晰度，调整焦距和角度，确保无盲区。检查录像存储时间是否达到规定标准（通常不少于30天）。定期检查线缆老化情况，防止信号干扰。确保UPS电源备用电量充足，断电后能维持系统运行至少2小时。第三十三条消防与排水设施维护（一）消防：定期检查停车场内的烟感、温感探测器，进行手动报警测试。检查灭火器压力是否正常，是否过期。确保消防卷帘门、排烟风机能远程启动。（二）排水：每周清理排水沟、集水井内的淤泥和垃圾。汛期前全面测试潜水泵运行状况，检查浮球阀是否灵敏，确保暴雨时能及时排水，防止水淹。第三十四条照明与通风维护定期检查照明灯具，损坏的灯泡应及时更换，确保停车场照度符合标准。检查通风管道是否漏风，风机运行是否正常，保证停车场空气流通，减少废气积聚。第八章应急管理第三十五条火灾应急预案（一）火情确认：监控中心收到烟感报警或巡逻岗发现火情，应立即派员前往确认。（二）初期扑救：火势较小时，利用现场灭火器进行扑救。（三）疏散车辆：立即切断非消防电源，开启所有道闸和疏散通道。通过广播引导车主尽快将车辆驶离，或弃车逃生。严禁车辆驶入火场区域。（四）专业救援：火势无法控制时，立即拨打119报警，并派人引导消防车入场。配合消防部门进行灭火救援。第三十六条水浸应急预案（一）暴雨预警：接到暴雨预警通知后，工程部应检查潜水泵、沙袋等物资储备，关闭低洼处电源。（二）积水处理：发现积水，立即启动潜水泵强排。通知车主将低洼处车辆移至高处。（三）车辆救援：若车辆已被淹，严禁启动车辆，协助车主联系保险公司进行拖车处理。第三十七条系统瘫痪应急预案（一）断电处理：市政停电时，立即启动发电机，优先保障道闸、监控、照明及消防设备供电。若发电机故障，立即开启手动模式，人工收取凭证，疏导交通。（二）系统崩溃：收费或识别系统瘫痪时，立即转为手工计费。入口发放纸质计时卡，出口人工核验并按标准收费。系统恢复后，及时补录数据。第三十八条医疗急救预案停车场内发生人员急病或受伤时，立即拨打120急救电话。监控中心引导救护车至最近地点。管理员在具备急救知识的前提下，可进行必要的止血、包扎等前期救护，维护现场秩序，疏散围观人群。第九章内部管理与考核第三十九条培训制度物业公司每季度组织停车场管理人员进行一次专业培训。培训内容包括：交通法规、公司制度、服务礼仪、设备操作、消防知识、应急演练等。新入职员工必须经过岗前培训并考核合格后方可独立上岗。第四十条保密制度所有接触车主信息及监控录像的员工，必须严格遵守保密规定。严禁私自复制、传播、买卖车主信息（车牌、电话、住址等）。严禁将监控录像截图、视频上