2026年物业管理师《物业管理实务》真题及试题及答案

2026年物业管理师《物业管理实务》真题及试题及答案一、单项选择题（共20题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.在物业管理早期介入阶段，物业服务企业主要从（）的角度出发，对项目的规划、设计、施工提出建议，以便于后期的管理。A.业主使用便利B.物业运营管理C.建筑施工质量D.开发商销售成本【答案】B【解析】物业管理早期介入是指物业服务企业在接管物业之前，根据开发建设单位委托或自身拓展需要，从物业运作及业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、设备选型、施工质量、竣工验收等方面提供专业建议，从而优化物业设计，完善物业功能，减少后遗症，为日后物业投入使用和物业管理创造良好条件。核心在于“物业运营管理”视角。2.新建物业承接查验时，物业服务企业应重点查验物业共用部位、共用设施设备的（）。A.购买发票B.出厂合格证C.安装调试记录D.数量及质量【答案】D【解析】承接查验的主要内容包括：物业资料、共用部位、共用设施设备。对于共用部位和设施设备，重点查验其数量是否符合设计图纸，质量是否符合国家规范及合同约定。3.物业服务企业在装修管理中，告知业主装修禁止行为和注意事项，通常采用（）形式。A.口头通知B.电话通知C.《装修管理服务协议》D.广播通知【答案】C【解析】根据《住宅室内装饰装修管理办法》，物业管理单位应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人。这通常通过签订《装修管理服务协议》或发放《装修须知》等书面形式进行确认，具有法律效力。4.物业服务费用实行包干制的，盈余或者亏损均由（）。A.业主承担B.物业服务企业承担或享有C.业主委员会承担D.建设单位承担【答案】B【解析】包酬金制是指业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。5.物业档案管理中，物业接管验收档案属于（）。A.基础档案B.日常运行档案C.业主档案D.财务档案【答案】A【解析】物业档案通常分为基础档案、日常运行档案等。接管验收档案是物业投入使用前的原始记录，包括竣工图纸、设备清单等，属于基础档案，是后续管理的基础。6.发生火灾时，电梯的运行状态应为（）。A.立即停止运行B.疏散完乘客后停止C.仅供消防员使用D.继续正常运行【答案】A【解析】发生火灾时，电梯供电可能中断，且电梯井道会成为烟囱效应的通道，因此应立即停止所有非消防电梯的运行，并禁止人员使用电梯逃生，应通过楼梯疏散。7.物业服务企业参与招投标活动，必须遵守《中华人民共和国招标投标法》，该法规定，自招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于（）日。A.5B.10C.15D.20【答案】D【解析】根据《招标投标法》规定，依法必须进行招标的项目，自招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。8.下列各项中，不属于房屋及设施设备养护维修方式中“紧急维修”适用范围的是（）。A.水管爆裂造成严重水浸B.供电系统故障导致大面积停电C.外墙瓷砖脱落D.电梯定期例行保养【答案】D【解析】紧急维修是指因突发故障或事故，严重影响业主正常生活甚至安全时，立即进行的抢修。电梯定期例行保养属于计划维修，具有预防性，不属于紧急维修。9.在物业服务合同期限届满前，业主大会决定不再续聘原物业服务企业，应当在合同期限届满前（）书面通知物业服务企业。A.1个月B.3个月C.6个月D.12个月【答案】B【解析】根据《民法典》及相关物业管理条例，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。若不再续聘，通常应提前3个月通知，以便做好交接准备。10.物业服务企业针对不同客户的需求提供个性化服务，这属于客户服务中的（）策略。A.标准化服务B.差异化服务C.成本领先服务D.市场细分服务【答案】B【解析】差异化服务是指根据不同业主或使用人的需求特点，提供具有针对性的、个性化的服务，以提高客户满意度。11.住宅专项维修资金的使用，应当经专有部分占建筑物总面积（）以上的业主且占总人数（）以上的业主同意。A.1/3，1/3B.1/2，1/2C.2/3，2/3D.3/4，3/4【答案】C【解析】根据《住宅专项维修资金管理办法》，使用住宅专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。12.物业管理招投标中，评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，其中招标人代表以外的专家不得少于成员总数的（）。A.1/3B.1/2C.2/3D.3/4【答案】C【解析】评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员人数为5人以上单数，其中招标人代表以外的专家不得少于成员总数的三分之二。13.物业服务企业将一个管理区域内的全部物业管理一并委托给其他管理企业的，属于（）。A.转包B.分包C.聘用D.转让【答案】A【解析】根据《物业管理条例》，物业服务企业不得将一个管理区域内的全部物业管理一并委托给其他管理企业。这种行为属于转包（或称全部转委托），是被法律禁止的。14.在物业环境清洁管理中，对于（）的清洁，通常需要使用专门的清洁剂和工具，并遵循严格的操作流程。A.办公室地面B.大堂玻璃门C.厨房油烟管道D.花园草坪【答案】C【解析】厨房油烟管道清洁属于专项清洁，技术性强，积油易引发火灾，需要专业人员和专门设备进行高空或管道内清洗，比普通地面和玻璃清洁更复杂。15.物业服务企业应对物业管理区域内的治安防范工作负责，但（）除外。A.业主家中财物被盗B.小区公共设施被破坏C.车辆在停车场被刮擦D.外来人员入侵【答案】A【解析】物业服务企业的安保服务是协助做好安全防范工作，仅对管理区域内的公共秩序进行协助维护。除非物业服务企业存在明显过错（如保安睡觉、门禁损坏未修），否则不对业主室内的私有财产丢失承担赔偿责任。16.物业服务合同的违约责任中，支付违约金是常见的一种责任承担方式。违约金的数额通常由（）。A.法律直接规定B.物业服务企业单方制定C.双方在合同中约定D.业主委员会决定【答案】C【解析】违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱。在合同法领域，遵循意思自治原则，违约金主要依据双方在合同中的约定。17.某住宅小区总建筑面积10万平方米，其中住宅8万平方米，商业2万平方米。若该小区绿化率为35%，则绿化面积应为（）万平方米。A.2.8B.3.5C.2.1D.3.0【答案】B【解析】绿化率（绿地率）是指绿化用地面积与总用地面积或总建筑面积（视具体定义，通常指规划总用地面积）的比率。此处题目意指总建筑面积的35%。计算：10万×35%=3.5万平方米。18.物业服务企业利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会和物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于（）。A.弥补物业服务企业亏损B.提升物业服务企业员工福利C.补充专项维修资金D.上缴税务机关【答案】C【解析】根据《民法典》及《物业管理条例》，利用共用部位、共用设施设备进行经营，所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。19.在客户投诉处理流程中，接到投诉后的第一步是（）。A.记录投诉内容B.判断投诉性质C.安抚客户情绪D.转交相关部门【答案】A【解析】投诉处理的一般流程为：记录->安抚->判断->处理->回访。记录是基础，确保信息准确，便于后续追溯和处理。20.物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位，应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，不得向业主收取（）。A.手续费B.管理费C.水电费D.维修费【答案】A【解析】根据《物业管理条例》，物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。二、多项选择题（共10题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）21.物业管理招投标的原则包括（）。A.公开原则B.公平原则C.公正原则D.诚实信用原则E.效率优先原则【答案】ABCD【解析】物业管理招投标必须遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。22.物业服务企业应当建立健全安全管理制度，主要包括（）。A.安全岗位责任制度B.安全检查制度C.安全教育制度D.安全操作规程E.员工休假制度【答案】ABCD【解析】安全管理制度是保障物业安全的基础，包括责任落实、检查监督、教育培训、操作规范等。员工休假制度属于人力资源管理制度，不属于安全管理制度核心范畴。23.下列属于早期介入物业管理服务内容的有（）。A.参与规划设计方案讨论B.对施工质量进行监理C.参与竣工验收D.制定物业管理方案E.拟定业主临时管理规约【答案】ACDE【解析】早期介入包括：可行性研究、规划设计、施工安装、竣工验收阶段。物业服务企业不是工程监理单位，不能替代监理单位行使“监理”职能，只能从管理角度提出建议，故B错误。24.物业服务企业在装修管理中，应严格监管的行为包括（）。A.搭建建筑物B.改变住宅外立面C.拆改供暖管道D.在非承重墙上开门窗E.扩大承重墙上原有门窗尺寸【答案】ABCE【解析】根据《住宅室内装饰装修管理办法》，未经批准，不得搭建建筑物、构筑物，改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；不得拆改供暖、燃气管道和设施；不得扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体。注意D选项“在非承重墙上开门窗”需经批准，但严格监管下，未经批准属于违规，而E“扩大承重墙...”是绝对禁止的。题目问应严格监管的行为，通常指禁止或需严格审批的行为。E是绝对禁止，A、B、C是需批准或禁止。D在非承重墙开门窗如经批准是允许的。但在题目语境下，ABCE是明确的违规或高风险项。更正：D选项如果是“未经批准在非承重墙开门窗”则是监管对象。单看选项，A、B、C、E均为明确禁止或需严格审批的破坏性行为。D相对较轻。故选ABCE。25.物业服务费的成本构成主要包括（）。A.管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费B.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用C.物业管理区域清洁卫生费用D.物业管理区域绿化养护费用E.办公费用【答案】ABCDE【解析】根据《物业服务收费管理办法》，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用；物业服务企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其它费用。26.房屋及设施设备维修养护的方式主要有（）。A.计划维修B.紧急维修C.预防性维修D.故障维修E.改造性维修【答案】ABCDE【解析】维修方式按性质可分为：计划维修（预防性）、故障维修（事后维修）、紧急维修、改善性维修（改造）等。27.物业管理区域内的公共秩序维护服务主要包括（）。A.门禁值守B.巡逻检查C.车辆管理D.装修管理E.消防管理【答案】ABCE【解析】公共秩序维护通常指安保服务，包括门岗、巡逻、监控、车辆（交通）管理、消防管理（部分归为工程，但秩序维护需配合）。装修管理主要属于工程与客服管理范畴，虽然也涉及秩序，但核心不在此。通常教材将公共秩序维护定义为：安全防范、车辆管理、消防管理、突发事件处理。故选ABCE。28.物业服务企业在处理客户投诉时，应遵循的原则有（）。A.客户至上原则B.及时原则C.依法依规原则D.责任明确原则E.保密原则【答案】ABCDE【解析】投诉处理原则通常包括：客户至上、及时高效、依法依规、责任分明、保密（隐私）、总结改进等。29.下列关于住宅专项维修资金使用的说法，正确的有（）。A.应当用于物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造B.不得挪作他用C.可以用于日常维修养护D.涉及紧急情况的，可申请应急使用程序E.使用方案必须经业主大会批准【答案】ABDE【解析】专项维修资金专项用于物业共用部位、共用设施设备的大修、更新和改造，不得用于日常维修（C错）。紧急情况可应急使用（D对）。使用需业主表决（E对，虽然应急使用可简化，但仍需认可或公示）。30.物业服务合同终止时，物业服务企业应当办理的交接手续包括（）。A.移交物业资料B.移交预收的物业服务费用C.移交专项维修资金账面余额D.清理管理用房E.撤出项目管理人员【答案】ABCDE【解析】合同终止时，物业服务企业应当向业主委员会（或新物业）移交：①预收的物业服务费用；②移交维修资金；③移交资料；④清理管理用房；⑤撤出人员。三、案例分析题（共5题，每题12分。请根据背景材料，回答问题）（一）背景：某物业服务企业承接了一个新建成的高档住宅小区，并在前期物业管理协议中约定了装修管理条款。业主李某在装修过程中，为了增加室内空间，擅自将连接阳台的混凝土墙体拆除，并将中央空调机组安装在承重梁上。物业服务企业发现后，立即向李某下达了《整改通知书》，要求其恢复原状。李某认为自己是房屋产权人，有权对房屋进行改造，拒不配合。随后，物业服务企业发现李某还在装修材料进场时未办理相关手续，且装修工人夜间施工扰民。问题：1.物业服务企业针对李某拆除连接阳台混凝土墙体的行为，应采取哪些措施？2.李某认为“房屋产权人有权对房屋进行改造”的观点是否正确？为什么？3.针对李某的违规装修行为，物业服务企业是否可以采取断水断电等措施？请说明理由。4.物业服务企业应如何规范装修材料进场的装修工人管理？【答案】1.物业服务企业应采取的措施包括：(1)及时劝阻和制止：发现违规行为后，立即进行口头和书面劝阻。(2)下达整改通知：向李某发出书面的《违规装修整改通知书》，明确指出违规事实、违反的法规条款及整改期限。(3)报告相关部门：若李某拒不改正，物业服务企业应当及时报告当地房地产行政主管部门（住建局）及城市管理执法部门。(4)记录存档：将违规情况、处理过程进行记录，并拍照取证，作为后续处理的依据。2.李某的观点不正确。理由：虽然业主对其房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，但行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。根据《住宅室内装饰装修管理办法》，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体属于绝对禁止的行为，这会破坏建筑结构安全，影响整栋楼的稳定性。3.物业服务企业不可以采取断水断电等措施。理由：物业服务企业并不是供水、供电的合同主体，且无行政执法权。擅自采取断水断电侵犯了业主的合法用水用电权利，容易引发侵权诉讼。对于违规装修，物业企业的职责是劝阻、制止和报告，而无权实施强制制裁措施。4.规范管理的措施：(1)办理手续：要求装修业主或装修施工单位在材料进场前办理《装修出入证》，并查验材料清单。(2)材料查验：对进场装修材料的品种、数量进行核对，检查是否有易燃易爆等危险品或违禁材料。(3)人员管理：装修工人必须佩戴出入证，凭证进出小区。(4)时间管理：明确规定装修施工时间，禁止在法定休息日、节假日及工作日12时至14时、18时至次日8时进行产生噪声的施工作业。对于夜间施工扰民，应立即制止并要求整改，情节严重者可清退出场。（二）背景：某住宅小区入住率已达80%，由于前期规划设计问题，小区停车位严重不足，仅有300个车位，而需求量超过500个。随着业主车辆增多，乱停乱放现象严重，经常堵塞消防通道，引发邻里纠纷。业主委员会多次要求物业服务企业解决停车难问题。物业服务企业经理拟定了以下方案：1.对小区周边道路进行考察，看能否申请夜间路边停车；2.在小区内实施车辆潮汐式停车（利用部分宽阔道路单侧停车）；3.提高地面停车费价格以抑制需求。问题：1.请分析该小区停车难问题产生的主要原因。2.物业服务企业经理拟定的方案中，哪些可能存在法律或管理风险？请指出并说明。3.作为物业服务企业，应从哪些长效机制入手解决此类矛盾？4.若发生车辆刮擦或被盗，物业服务企业在何种情况下需要承担法律责任？【答案】1.主要原因：(1)规划设计滞后：建设初期对私家车发展速度预估不足，车位配比过低。(2)供需失衡：需求远大于供给，硬性资源匮乏。(3)管理不善：车辆停放缺乏有效引导和调度，导致车位利用率低。(4)部分业主素质：为了方便随意停放，占用消防通道或他人车位。2.存在风险的方案：(1)“实施车辆潮汐式停车（利用部分宽阔道路单侧停车）”：风险：如果小区道路属于消防通道或承担主要交通功能，随意划线停车违反消防法规，一旦发生火灾，将承担法律责任。且占用业主共有道路划线停车，需经业主大会双过半（面积和人数）同意，否则侵犯业主权益。(2)“提高地面停车费价格以抑制需求”：风险：住宅小区停车费实行市场调节价，但调整价格需履行相应的程序，如公示、与业主委员会协商等。单方面涨价可能违约或违规，引发业主拒交物业费。3.长效解决机制：(1)挖潜增效：在保证消防通道畅通的前提下，科学规划交通流线，利用边角地带增加车位；实施错峰停车，鼓励白天外出上班的业主将车位临时出租给夜间停放的业主。(2)外部协调：积极与交管部门、街道办沟通，争取小区周边市政道路的夜间分时段停车资源。(3)价格杠杆：在合法合规的前提下，通过业主大会表决，实行差异化停车收费（如外来车辆高于业主车辆，第二辆车高于第一辆车），提高车位周转率。(4)科技管理：引入智能车牌识别系统和车位引导系统，实时显示空余车位，减少无效巡游。(5)绿色出行：倡导业主使用公共交通或共享单车。4.承担法律责任的情形：物业服务企业承担车辆管理责任基于合同义务（保管或场地使用）。(1)如果合同约定为车辆保管关系，且车辆在保管期间发生丢失、损坏，除不可抗力外，物业应承担赔偿责任。(2)如果合同约定为车位场地有偿使用关系（一般情况），物业的主要义务是维护车辆停放秩序和设施设备完好。只有在物业存在明显过错（如监控损坏未修、门禁失效且保安失职、未尽到巡逻检查义务等）导致车辆受损或被盗，且该过错与损害结果有因果关系时，才承担相应的补充赔偿责任。（三）背景：夏日某日中午，某高层住宅小区突然停电，导致电梯停运，多名业主被困。其中一位患有心脏病的老年业主在电梯内因恐慌引发不适。物业服务企业监控中心接到电梯五方对讲报警后，值班人员立即通知了工程部维修人员前去处理，并通过对讲系统安抚被困人员。10分钟后，维修人员赶到现场，将电梯盘车至平层，救出被困人员。事后，该老年业主家属投诉物业服务企业反应迟缓，且未及时拨打120急救电话，要求赔偿精神损失费。问题：1.针对电梯困人突发事件，物业服务企业应制定怎样的应急处理流程？2.在本案例中，物业服务企业的处理存在哪些不足？3.电梯的日常运行管理中，应重点做好哪些工作以预防此类事件？4.如果是因为外部供电线路故障导致停电，物业服务企业应如何应对？【答案】1.应急处理流程：(1)接报安抚：监控中心接到报警，通过五方对讲立即与被困人员取得联系，安抚情绪，告知正在救援，请勿强行扒门。(2)通报信息：立即通知工程部维修人员及保安人员赶赴现场，同时报告项目负责人。(3)现场救援：维修人员到达后，判断电梯位置，切断电源，使用专用钥匙进行盘车操作，将轿厢移至最近楼层平层，开门放人。(4)医疗救助：被困人员救出后，应询问身体状况，如有不适，立即联系120或协助送医。(5)查明原因：排除故障，恢复电梯正常运行，并对电梯进行全面检查。(6)记录备案：详细记录事件经过、时间、处理人、原因分析等。2.存在的不足：(1)响应速度：虽然进行了通知，但未体现是否第一时间通知保安或具备急救知识的人员现场协助，仅靠工程部可能人力不足。(2)人性化关怀：在得知有心脏病患者时，未能立即启动医疗救援联动机制（如第一时间拨打120待命），存在疏忽。(3)预案演练：夏季中午停电可能是负荷过大，物业应有预判，但案例中显得被动。3.日常运行管理重点：(1)维保监督：监督维保单位按合同约定进行半月度、季度、年度保养，确保制动器、控制柜等关键部件正常。(2)巡检制度：每日开机巡查，检查五方对讲是否通畅、照明是否正常、平层误差是否在范围内。(3)年检：确保电梯在检验有效期内，合格标志张贴醒目。(4)应急演练：定期（至少每年一次）组织电梯困人应急救援演练，提高员工协作效率。(5)负载管理：关注用电高峰期，必要时与电力部门配合，避免超负荷跳闸。4.外部供电故障应对：(1)立即启动备用发电机（如果有），优先保障电梯、消防泵、安防系统等一级负荷的供电。(2)联系电力部门询问故障原因及预计恢复时间。(3)通过公告、微信群等方式向全体业主发布停电通知，说明原因及进展，安抚业主情绪。(4)加强巡逻，防范因停电引发的治安事件或电梯困人二次发生。（四）背景：某物业服务企业负责管理一个商业综合体，总建筑面积20万平方米。近期，企业决定对物业管理服务费进行测算与调整。目前实行包干制，物业费标准为15元/月/平方米。由于人工成本上涨和设备老化，企业面临亏损。管理层决定进行详细的财务测算，并考虑是否改为酬金制或申请涨价。问题：1.简述包干制与酬金制的主要区别。2.进行物业管理费测算时，主要依据哪些成本项目？3.若该商业综合体采用酬金制，物业服务企业应如何向业主公布物业服务资金的收支情况？4.面对亏损，除了涨价，物业服务企业还可以采取哪些经营管理措施？【答案】1.主要区别：(1)定义不同：包干制是业主支付固定费用，盈亏由物业自负；酬金制是业主预付资金，物业按约定提取酬金，结余归业主，不足由业主补足。(2)风险承担不同：包制下风险主要在物业企业；酬金制下风险主要在业主。(3)透明度不同：包干制财务相对封闭，业主只看结果；酬金制要求财务公开透明，物业需定期公布账目。(4)适用性不同：包干制适用于普通住宅；酬金制适用于规模较大、业主管理能力较强或商业项目。2.测算主要成本项目：(1)人工成本：管理人员、工程、安保、保洁等人员的工资、社保、福利、加班费、服装费等。(2)能源消耗费：公共区域水电费（照明、空调、电梯、水泵等）。(3)维修保养费：设施设备日常维保费、检测费、易损件更换费。(4)清洁绿化费：清洁工具、耗材、垃圾清运、绿化补种、施肥农药等。(5)办公费：办公用品、通讯费、交通费、差旅费、业务招待费。(6)固定资产折旧：物业企业自有用于服务的固定资产折旧。(7)保险费：公众责任险、财产一切险等。(8)法定税费：增值税及附加等。(9)社区活动费及不可预见费（通常按总成本的3%-5%计提）。3.酬金制下的公布要求：(1)物业服务企业应当向业主大会或全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。(2)公布内容应详细，包括收入（物业费、停车费、经营收入等）和支出明细（各分项费用）。(3)业主或业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。(4)配合业主委员会或聘请第三方审计机构进行财务审计。4.降本增效措施：(1)优化人员配置：通过技术升级（如自动清洁设备、无人值守岗亭）减少一线人员数量；实施一岗多能。(2)节能降耗：对空调、照明等能耗大户进行节能改造（如LED更换、变频改造），实施分区、分时控制。(3)多种经营：利用商业综合体资源优势，开展广告位租赁、场地活动、家政服务、团购等增值服务，增加收入。(4)设施改造：对高耗能、高故障率的设备进行技术改造，降低维修和运行成本。(5)外包优化：重新评估保洁、安保等外包合同，通过招标引入性价比更高的服务商。（五）背景：某老旧小区由于建成年代久远，基础设施老化，且长期缺乏专业物业管理，环境脏乱差。当地街道办和居委会牵头，组织业主选聘物业服务企业进场。物业服务企业入驻后，发现小区存在大量违章搭建，且部分业主因习惯了“免费居住”，拒绝缴纳物业费。物业服务企业拟通过党建引领，