2026高级经济师考试真题卷附解析(建筑与房地产经济)

2026高级经济师考试真题卷附解析(建筑与房地产经济)一、案例分析题（共4题，共100分）（案例分析题为主观题，要求依据背景资料分析回答相关问题。计算题要求列出计算过程，保留两位小数。）【案例分析题一】（25分）某大型房地产开发企业（以下简称“甲公司”）拟在华东某省会城市核心地段开发一个集商业、办公、住宅于一体的城市综合体项目。该项目总占地面积60,000平方米，规划总建筑面积为240,000平方米，其中地上建筑面积180,000平方米，地下建筑面积60,000平方米。项目拟采用绿色建筑二星级标准建设。根据市场调研及可行性研究报告，项目主要经济参数如下：1.土地费用：土地出让金为12亿元，契税为土地出让金的3%，其他土地取得费用为2,000万元。2.前期工程费：勘察设计费、三通一平费等合计为8,000万元。3.建安工程费：地上部分综合单价为4,500元/平方米，地下部分综合单价为5,500元/平方米。4.基础设施建设费：包含红线内道路、绿化、管网等，按地上建筑面积200元/平方米估算。5.公共配套设施建设费：1,500万元。6.开发期间税费：主要包括报建费、市政配套费等，按建安工程费的5%计算。7.管理费用：为前1-6项之和的3%。8.销售费用：预计为销售收入的4%。9.财务费用：土地费用自有资金占比40%，其余为贷款，年利率6%，按2年计息（复利）；建安工程费及其他费用投入均匀，假设在建设期2年内均匀投入，贷款比例50%，年利率6%。10.销售收入预测：商业部分可售面积50,000平方米，均价30,000元/平方米；办公部分可售面积60,000平方米，均价22,000元/平方米；住宅部分可售面积70,000平方米，均价25,000元/平方米。车位及配套公建不予出售，自持经营。11.销售税金及附加：为销售收入的5.5%（含增值税附加及预缴土地增值税等简化估算）。12.所得税率：25%。项目开发建设期为2年，销售期从第2年末开始，预计在第3年末销售完毕。问题：1.请计算该项目的土地费用总额、建安工程费总额及开发成本总额（不含管理费、销售费、财务费）。（6分）2.请计算该项目的财务费用。（6分）3.请计算该项目的总销售收入、销售税金及附加、总成本费用（含开发成本、管理费、销售费、财务费）。（6分）4.请计算该项目的项目投资利润率、资本金利润率（假设甲公司投入资本金为土地费用的40%加上建安工程费及其他费用的50%），并简要评价该项目的盈利能力。（7分）【案例分析题二】（25分）某政府投资的公共图书馆建设项目，采用工程量清单计价方式招标。招标文件规定：工期为18个月，合同采用固定单价合同；若遇市场价格波动，可调整主材价格，调整基准期为投标截止日前28天；工程预付款为合同价的15%，在进度款支付累计达到合同价的60%时开始扣回，每月按应支付进度款的30%扣回，扣完为止；质量保证金为结算价的3%。乙施工企业中标，中标价为12,000万元（不含税）。其中，暂列金额为500万元，安全文明施工费为300万元（包含在总价中），规费费率为2%（以人工费+机械费为基数），税金率为9%。在施工过程中发生了如下事件：事件1：开工后，由于设计图纸修改，导致基础工程工程量增加。招标文件中基础工程清单工程量为5,000立方米，综合单价为600元/立方米；实际施工工程量为6,500立方米。该部分工程全部使用商品混凝土，投标时混凝土单价为400元/立方米。事件2：施工至第6个月，由于政策原因，钢材价格大幅上涨。施工期间钢材平均价格比投标报价上涨了15%。乙企业及时向监理工程师提交了调整费用的报告。事件3：在工程竣工验收时，经审计发现，乙企业在投标报价时，某分部分项工程清单项目特征描述与设计图纸不符，导致该子目综合单价偏低。审计部门建议按实际施工情况重新组价调整该部分价款。事件4：工程竣工结算时，实际完成工程量（不含暂列金额及调整部分）为11,200万元。问题：1.针对事件1，请计算基础工程价款的调整金额，并说明理由。（6分）2.针对事件2，乙企业提出的费用调整要求是否合理？请说明理由。若合理，应如何调整？（5分）3.针对事件3，审计部门的建议是否妥当？请根据《建设工程工程量清单计价规范》的相关规定进行说明。（6分）4.假设事件1和事件2均已按约定调整，且事件3未予调整。请计算该工程的竣工结算价款（需列出计算过程，保留小数点后两位）。（8分）【案例分析题三】（25分）某建筑工程项目，建设单位通过公开招标与丙施工单位签订了施工合同。合同工期为300天，合同总价8,000万元。工程预付款为合同总价的20%。工程进度款按月支付，保留金按月进度款的5%扣留，累计扣留至合同总价的5%为止。在项目实施过程中，应用了挣值法（EarnedValueManagement,EVM）进行造价和进度的综合控制。第150天末，项目组进行了中间检查，相关数据如下：1.已完工作预算费用（BCWP）为3,800万元。2.计划工作预算费用（BCWS）为4,000万元。3.已完工作实际费用（ACWP）为3,900万元。同时，项目面临严重的基坑降水问题。原设计采用轻型井点降水，但在施工中发现地下水位比地质报告显示的低2米，且土层渗透系数大于预期。施工单位提出了采用管井井点降水的变更方案，预计增加费用50万元，工期增加10天。建设单位认为这是施工单位应承担的风险，予以拒绝。问题：1.请计算第150天末的费用偏差（CV）、进度偏差（SV）、费用绩效指数（CPI）和进度绩效指数（SPI）。（4分）2.根据计算结果，分析项目在第150天末的费用和进度执行情况。（6分）3.针对基坑降水方案变更的争议，请依据《建设工程施工合同（示范文本）》中关于变更计价及风险分担的原则，分析建设单位的拒绝是否合理？请说明理由。（8分）4.若建设单位最终同意变更，且该变更工作属于关键工作。请分析该变更对项目总工期和总造价的影响，并作为造价工程师，应如何建议建设单位控制由此产生的额外费用？（7分）【案例分析题四】（25分）当前，我国房地产市场进入深度调整期，中央经济工作会议明确提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”定位，探索房地产业新发展模式。某市为稳定房地产市场，支持刚性和改善性住房需求，出台了一系列政策，包括优化限购限贷政策、发放购房补贴、推进保障性租赁住房建设等。背景资料：1.该市近两年商品住宅库存量较大，去化周期延长，部分房企资金链紧张。2.城市化进程仍在继续，每年有大量新市民和青年人流入，但房租收入比相对较高，租赁市场供给主体以个人房东为主，机构化、专业化租赁房源占比低。3.政府拟收购部分存量商品房转化为保障性租赁住房。问题：1.请结合经济学原理，分析政府发放购房补贴对房地产市场供需和价格的影响。（6分）2.请分析“政府收购存量商品房转化为保障性租赁住房”这一举措对当前房地产市场去库存、稳定房价及保障民生方面的积极作用。（7分）3.针对租赁市场“机构化、专业化”程度低的问题，请从金融支持、税收优惠、土地供应等政策角度，提出促进住房租赁市场健康发展的建议。（6分）4.房地产企业面临转型压力。请从企业战略角度，论述房地产开发企业应如何适应“房地产业新发展模式”，实现可持续发展。（6分）参考答案及解析【案例分析题一】1.计算土地费用、建安工程费及开发成本。（1）土地费用总额：土地出让金=120,000万元契税=120,000×3%=3,600万元其他土地取得费用=2,000万元土地费用总额=120,000+3,600+2,000=125,600万元（2）建安工程费总额：地上建安费=180,000×0.45=81,000万元地下建安费=60,000×0.55=33,000万元建安工程费总额=81,000+33,000=114,000万元（3）开发成本总额（不含管理费、销售费、财务费）：前期工程费=8,000万元基础设施建设费=180,000×0.02=3,600万元公共配套设施建设费=1,500万元开发期间税费=114,000×5%=5,700万元开发成本总额=土地费用+前期工程费+建安工程费+基础设施建设费+公共配套设施建设费+开发期间税费=125,600+8,000+114,000+3,600+1,500+5,700=258,400万元2.计算财务费用。（1）土地费用利息：土地贷款额=125,600×60%=75,360万元土地利息=75,360×[(1+6%)^21]=75,360×0.1236=9,314.50万元（2）建安及其他费用利息：其他费用=前期工程费+建安工程费+基础设施建设费+公共配套设施建设费+开发期间税费=8,000+114,000+3,600+1,500+5,700=132,800万元其他费用贷款额=132,800×50%=66,400万元假设资金在建设期内均匀投入，则平均贷款时间为1年（或按公式：贷款额×1/2×利率×年数，此处简化为按期中投入计算2年利息的一半，或直接按均匀投入公式）。按均匀投入公式：利息=贷款额×[(1+年利率)^n1]×(投入比例调整)。通常简化计算：利息=66,400×50%×6%×2+66,400×50%×6%×1=3,984+1,992=5,976万元。或者使用更精确的年金公式：F=P(1+i)^n，均匀投入视为在期中投入，计息1.5年？不，通常按各年均匀投入。第1年投入一半，计息2年（至第2年末）；第2年投入一半，计息1年。利息=66,400×50%×6%×2+66,400×50%×6%×1=3,984+1,992=5,976万元。财务费用=土地利息+其他费用利息=9,314.50+5,976=15,290.50万元3.计算总销售收入、销售税金及附加、总成本费用。（1）总销售收入：商业收入=50,000×3=150,000万元办公收入=60,000×2.2=132,000万元住宅收入=70,000×2.5=175,000万元总销售收入=150,000+132,000+175,000=457,000万元（2）销售税金及附加：=457,000×5.5%=25,135万元（3）总成本费用：管理费用=258,400×3%=7,752万元销售费用=457,000×4%=18,280万元总成本费用=开发成本+管理费用+销售费用+财务费用=258,400+7,752+18,280+15,290.50=299,722.50万元4.计算投资利润率、资本金利润率并评价。（1）利润总额：利润总额=总销售收入销售税金及附加总成本费用=457,00025,135299,722.50=132,142.50万元（2）净利润：净利润=利润总额×(125%)=132,142.50×0.75=99,106.88万元（3）项目投资利润率：投资利润率=利润总额/总成本费用×100%(注：此处分母通常用总投资，即总成本费用，有时也用总投资+利息。此处按总成本费用计算)=132,142.50/299,722.50×100%≈44.09%（4）资本金利润率：资本金=土地费用×40%+其他费用×50%=125,600×0.4+132,800×0.5=50,240+66,400=116,640万元资本金利润率=净利润/资本金×100%=99,106.88/116,640×100%≈84.98%（5）评价：该项目的投资利润率和资本金利润率均远高于行业一般基准收益率（通常房地产项目基准收益率在8%-12%左右），表明该项目具有极强的盈利能力，财务效益显著。【案例分析题二】1.基础工程价款调整计算。调整理由：根据《建设工程工程量清单计价规范》，对于单价合同，当工程量变化幅度在15%以内时，执行原综合单价；当工程量变化幅度超过15%时，其超过部分的工程量的综合单价应予调整。计算过程：工程量增加比例=(6,5005,000)/5,000×100%=30%>15%。界限内工程量=5,000×(1+15%)=5,750立方米，执行原单价600元/立方米。超出部分工程量=6,5005,750=750立方米。超出部分单价调整：通常约定若单价偏高则调低，偏低则调高。或者按合同约定调整系数。若合同未约定，一般由承包人提出合理的综合单价，经发包人确认后执行。假设双方协商确认，由于混凝土价格上涨，新综合单价调整为620元/立方米（注：此处为示例，具体数值依合同或实际成本确定，若无具体数据可表述为“按新确认单价计算”）。调整金额=5,750×600+750×6205,000×600=3,450,000+465,0003,000,000=915,000元。（注：若题目未给出具体调整后单价，可列出公式并说明需重新商定。此处假设新单价为620元以便计算。）2.事件2分析。乙企业的要求合理。理由：根据合同约定，若遇市场价格波动，可调整主材价格，基准期为投标截止日前28天。钢材属于主要材料，且施工期间钢材平均价格上涨幅度（15%）通常超过了合同约定的风险幅度（一般合同约定风险系数为±3%~5%）。因此，承包人有权依据合同约定的调价公式（如造价信息差额调整法）向发包人提出调整合同价款的申请。3.事件3分析。审计部门的建议不妥当。理由：根据《建设工程工程量清单计价规范》规定，招标工程量清单的准确性和完整性应由招标人（建设单位）负责。工程量清单项目特征描述是确定综合单价的基础。如果因招标人清单中的项目特征描述与设计图纸不符，导致投标人报价偏差，结算时，应按照实际施工的项目特征重新确定综合单价，而不是由投标人承担清单描述错误的损失。因此，应当予以调整。4.竣工结算价款计算。（1）确定调整金额：事件1调整额：915,000元（0.0915亿元）。事件2调整额：假设合同约定钢材价格调整额为100万元（0.01亿元）（具体计算需给定钢材用量及基准价，此处假设为计算结果）。（2）计算结算价款：合同内完成价款（不含暂列金额）=11,200万元。暂列金额实际使用：假设暂列金额用于事件1及签证，实际支出500万元。结算价款=(合同内完成价款+暂列金额+事件1调整+事件2调整)×(1+规费费率)×(1+税金率)注：规费和税金通常在最后计取。假设调整部分仅计取税金和规费。调整后总价=11,200+500+91.5+100=11,891.5万元。（注：安全文明施工费已包含在总价中，若无调整不另算）。假设人工费+机械费为总价的30%（估算），则规费=11,891.5×30%×2%=71.35万元。税金=(11,891.5+71.35)×9%=1,076.66万元。竣工结算总价=11,891.5+71.35+1,076.66=13,039.51万元。质量保证金=13,039.51×3%=391.19万元。最终应付金额=13,039.51391.19=12,648.32万元。【案例分析题三】1.计算挣值法指标。费用偏差（CV）=BCWPACWP=3,8003,900=-100万元进度偏差（SV）=BCWPBCWS=3,8004,000=-200万元费用绩效指数（CPI）=BCWP/ACWP=3,800/3,900≈0.974进度绩效指数（SPI）=BCWP/BCWS=3,800/4,000=0.952.执行情况分析。（1）费用执行情况：CV为负值（-100万元），CPI小于1（0.974），说明项目在第150天末时，已完工作的实际费用超出预算费用，项目费用超支。（2）进度执行情况：SV为负值（-200万元），SPI小于1（0.95），说明项目在第150天末时，实际进度落后于计划进度，项目进度延误。综合来看，项目处于“费用超支、进度延误”的状态，需采取纠偏措施。3.基坑降水争议分析。建设单位的拒绝不合理。理由：（1）根据《建设工程施工合同（示范文本）》及工程量清单计价规范，地质条件的变化属于不可预见的地质条件风险。如果招标文件提供的地质资料与实际情况不符（如地下水位、渗透系数差异），导致施工方案改变和费用增加，这属于发包人的责任。（2）原设计采用轻型井点，实际需采用管井井点，属于施工工艺的重大变更。因非承包人原因导致的变更，增加的费用和延误的工期应由发包人（建设单位）承担。因此，施工单位提出索赔是合理的，建设单位应予批准。4.变更影响及控制建议。（1）影响分析：工期影响：由于该变更属于关键工作，工期增加10天将直接导致项目总工期延长10天。造价影响：直接增加造价50万元，同时可能引起管理费、规费、税金的增加。（2）造价工程师的建议：1.严格审核变更必要性：确认管井井点是否为唯一可行方案，是否有其他更经济的替代方案。2.审核变更单价：对于新增的管井井点项目，若合同中有适用或类似的单价，参照执行；若无，由承包人报价，发包人审核（市场询价或定额组价），确保单价合理。3.签订补充协议：就变更的工期顺延和费用增补达成书面协议。4.赶工措施：若总工期不可拖延，建议建设单位在批准增加费用的同时，要求承包人采取赶工措施（如增加设备、夜间施工），并给予相应的赶工费补偿，以弥补工期损失。【案例分析题四】1.购房补贴的经济学分析。（1）对需求的影响：政府发放购房补贴相当于降低了购房者的实际支付成本，增加了消费者的实际购买力。在图形上表现为需求曲线向右移动。对于刚性需求和改善性需求，补贴能激发潜在需求转化为实际购买力。（2）对供给的影响：短期内，住房供给（存量房和新开工量）相对缺乏弹性，供给曲线基本不变。长期来看，需求的增加会刺激开发商增加开发投资，供给曲线向右移动。（3）对价格的影响：在供给弹性较小（库存去化快）的情况下，需求的增加会推高均衡价格。但在当前库存较大的背景下（供给弹性较大），补贴政策主要作用在于去库存，对价格的推升作用会被库存消化所抵消，甚至可能通过稳定市场预期来阻止价格过快下跌。总体而言，补贴政策旨在提振成交量，稳定价格水平。2.收购存量商品房转保障