战略投资拓展策略

Strategic

Investment

Development

Strategy战略投资拓展策略Successful

acquisitionof

real

estate

investmentdevelopment

technology

and

methods方案人：2019年4月4日目

录CONTENTS01

02顶层设计拓展模式TopdesignExpansion

mode0304操作流程实施保障OperationprocedureActualizationGuarantee01顶层设计To

pdesign顶层设计Topdesign企业愿景企业价值Ø

企业核心文化及愿景；Ø

了解企业战略整体规划；Ø

未来3-5年落实战略目标；Ø

企业擅长及涉足行业端口；Ø

企业为社会、行业创造价值；Ø

企业在建、投入运维成功案例；企业资源Ø

社会、行业荣誉及公信力；Ø

行业、产业技术掌握空间；Ø

行业、产业掌握资源平台；顶层设计企业核心价值：Ø

柔性方面：愿景、宗旨、文化、理念；TopdesignØ

硬性方面：技术、能力、专业、规模、产品；整合资源平台：Ø地产开发本体上下游资源整合；地产+【科技、智能、文创、旅游、生药、文体、文旅、康养等】政府主管部门&协会、企业、机构、科研院所、高校智库等企业核心价值战略

企业财务状况整合资源平台投资发展企业财务状况：Ø

企业现有财务是否良性，资信用等级，融、投、并、购能力；公司治理水平企业治理水平：Ø

规范化、制度化、体系化公司管理，建立科研与实操技术团队，人才阶梯培养机制等顶层设计Topdesign获取价值开发用地产业服务园区经营企业价值经济效益技术品牌输出资产土地金融管理资源平台产能转换Ø

匠心打造样板项目工程，实现轻重资产同步运营，稳定企业现金流，资产运作扩大企业融资渠道；Ø

按照国家政策、法规指导，涉猎产业用地，落实经营与销售土地，实现土地溢价。顶层设计Topdesign土地溢价产能平台园区管理居住配套2地产+运维服务3【科技+环保+智能+生物+医药+文化+体育+文旅+.......】产品核心1金融投资4轻资产输出5固定资产资本运营品牌、技术、工艺、工法、装备、规范商业模式.......02拓展模式Expansion

mode拓展模式Expansionmode产业勾地合作开发一二级联动开发并购开发Ø政府需求产业导入城市三规“国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用规划”基建绿隔功能配套框架性签署定向拍定投产业+住宅用地ØØ市场研判尽职调查风控法务把控ØØØ政府需求产业导入基建绿隔功能配套租售置换条件5:5—3:7办公或商业与居住比2:8ØØØØ政府需求资源互补自持销售比4:6产业：商业+住宅比3.5：6.5并购项目自持经营年收益超过18%，销售收益超过22%，净收益不低于15%自持销售配比4:6ØØØØØ

实时性依据政府开发进度提交成果逐步推进置换产业+住宅用地Ø自持销售比5:5起净利润13%-18%Ø

自持销售开发进度2:3Ø

自持：销售比1:2Ø拓展模式拿地十六种模式Expansionmode买地投资分立其他方式购买股权权

吸

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投收

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权商

。先并部不直设吸委创税发、财税购用购合招拍挂是接立收分先托造买货有作先招买特合分代境股币地建分拍地殊并立建外权资企房立挂。目有，卖公金业，，（的地然股司投企再创实公企后权模投资业卖造际司业合资，式国税函、国股股招是转股并地再权权拍买让权产让挂项股公产。目权司赎）股股拓展模式Expansionmode二手项目一手项目拓展模式Expansionmode一手项目ØØØØ城市分析区域分析市场分析项目分析ØØ方案排布规划指标Ø可研性分析报告Ø招拍挂Ø挂牌公告土地信息项目踏勘项目研判某省市调设计强排投资测算材料准备集团评估拿地程序ØØØØØØ某省市了解区位项目概况拜访政府了解竞品航拍影像ØØØØ竞品分析产品建议户型配比售价建议ØØØØ投资营销成本财务ØØØØ净利润IRR自由资金投入获取授权价拓展模式Expansionmode二手项目ØØØØØØ交及资金安排营销

高管调研报告规划设计方案市政调研报告运营计划安排合作协议初稿ØØ合同确认稿确认认购模式ØØØØ集团推荐ØØØØ城市分析区域分析市场分析项目分析Ø收并购/合作方推荐个人自愿城市排查土地信息项目踏勘项目研判尽职调查价值判断投资测算合同谈判集团评估拿地程序ØØØØØØ某省市了解区域项目概况拜访合作方了解竞品航拍影像ØØØØØ债务风险核查土地风险核查股权风险核查财务尽调报告法务尽调报告ØØØØØ投资ØØØ净利润IRR自有资金投入营销成本财务确认对价拓展模式Expansionmode直接转让股权收购......某省市场（收

购）某省市场（招拍挂）二手土地获取驾驭等划拨用地转让军队用地转让企业国有产权转让建设项目回报用地.......拓展模式Expansionmode政府【产能转换&开发建设】聚焦环保治理脱贫攻坚企业创新活力财政税收劳动就业经济持续发展拓展模式CEoxmpapnasinonympordoefile03操作流程Operationprocedure操作流程Operationprocedure从战略到拿地的流程寻找项目机会项目筛选项目可研差距分析资源分析投资战略思路战略目标城市选择项目决策获取项目公司管理Ø

技能能力Ø

人才建设Ø

财务状况Ø

企管水平操作流程Operationprocedure退出管理经营管理Ø

研发能力Ø

产品组成Ø

资源平台Ø

成本管控收益管理公司治理Ø

盈利模式Ø

运维能力Ø

经营状态Ø

收益状况收益管理财务指标投资拓展内维度Ø

风控评估融资能力ØØ

回款指标Ø

税务筹划投后管理Ø

风控能力Ø

运维水平Ø

经营状况Ø

现金状况财务指标经营管理退出管理投后管理Ø

债权债务Ø

资本收益Ø

股权期权Ø

法务风险操作流程Operationprocedure营销策划营销策划中心销售实现营销策划中心物业服务施工管理产品交付规划设计产品策划设计研发中心投资拿地投资拓展中心物业管理中心工程管理中心成本管理中心招标采购中心客户服务中心法务风控中心设计研发中心成本管理中心融资策划融资实现协助财务管理中心财务管理中心配合职能中心计划运营中心投资拓展中心【前期部】人力资源中心财务管理中心【资管部】操作流程Operationprocedure市场公开信息金融机构合作Ø

各地政府土地、建委某省市信息；Ø

业务合作获取土地开发信息Ø

某省市某省市属产业发展土地信息；Ø

融信合作获取土地合作开发信息资源整合信息员工推荐Ø

各个合作产业机构土地信息Ø

奖励员工推荐土地合作信息；Ø

产业联盟合作土地开发信息Ø

企业合作供方库获取土地合作信息；间合作信息某省市场信息个服务机构土地开发信息Ø某省市场资本运作股份获取土地信息个人掌握且资源主导土地开发信息Ø

外部债权并购获取土地信息操作流程土地信息甄别获取OperationprocedureØ

确定项目所在区域、地缘经济、人某省市产业发展计划规模；Ø

踏勘项目出据规划定位报告、可行性研究报告；Ø

确定踏勘土地可开发产品类型；Ø

判断信息来源并获取相关土地开发基础资料，尽调风控判断；Ø

提供开发土地四止，境与配套；Ø对标参照开某省市场情况及判断产业发展未来预期；用地条件规划范围是否符合项目开发落地；Ø

摸清合作商务条件、建筑规划条件；Ø

模拟开发进度及经营运维周期ØØ

明确是否具备土地开发资质，用地性质；Ø

项目财务分析及收益Ø

明确立项准备上投资决策会审批Ø

未来合作开发深度与强度操作流程Operationprocedure产业方案结构产业方案是与政府沟通的敲门砖，方案要兼具专业性、可行性，要通过方案给政府呈现一个值得期待的愿景，方案内容要体现处政府对经济、政绩、环保、扶贫、就业、税某省市形象等核心诉求，方案不能只是资源的展示，还需要产业发展中所需要的各类要素的准备，最好是与产业资源方一并完成这个工作。宏观背景行业状态区域政策产业平台发布产业发展路径产业定位区域禀赋功能分区及配套产能资源储备操作流程2月-3月【规划、法务、风控、产业合作方】Operationprocedure•

预约上会汇报方案1月-1.5月【多部门联合作业】•

项目信息谈判获取&资料收集•

谈判未通过双反协商，形成一致意见修改方案或终止•

项目实地探勘【投发、营销、规划、财务】•按照统一意见修改，再次上会汇报，报呈合作协议及确定土地出让流程•

甄别评估项目【投发、营销、财务、风控】•

确定土地出让流程，报审及审核土地出让合同。•

项目定位及可研【投发、营销、成本、财务】1月【法务、财务】•

报审决策方案【投发、财务、法务】15天【财务、设计、法务配合】•

双方审核并确认土地出让合同，•

上报决策会议•按照土地出让商务约定准备缴存土地出让金•

汇报项目定位及可研•

确定双方签约日期，签署土地出让•

答疑审核合同•

提交方案及历史谈判文案会议纪要等•

签约日期，按约定支付土地出让费用，同时汇总保存项目拓展及签约所有文本、方案、合同【纸质、电子版】等•

未通过审核落实未解决问题或者停止•

过审核落起草项目合作协议及土地出让合同等文本04实施保障ActualizationGuarantee实施保障ActualizationGuarantee•

清晰、明确企业发展战略•

认同企业文化及发展理念•

规范、标准操作流程•

技术创新、管理规范•

建设能效壁垒，形成蓝海战略•

扩大信息来源渠道•

具备宽度&深度知识基础•

强大学习能力•

熟悉企业资源平台实施保障ActualizationGuarantee目标Ø

紧密按照企业文化及发展战略有序开展工作Ø

确保企业开发货量及收益预期，同时应拓展具有建立标杆示范样板项目工程目标管理Ø

按照公司目前制度及未来工作强度不断完善工作操作手册及流程，规范制度与体系化建设；Ø

重视理论与实操结合，做好人才梯队建设执行某省市场产品监控机制建立，形成差异化经营；按照年度任务工作指标，排布一、二、三级工作执行管理ü计划执行；ü

落实每个阶段工作任务，绩效考核，优胜劣汰；奖罚ü

按照年度计划指标，奖励节点奖励机制，调动团队人员工作积极性奖惩ü

按照绩效KPI进行业绩考核，建立升职奖励与业绩淘汰机制实施保障ActualizationGuaranteePlan计划Check检查Ø

按照责任计划书，年、季、月工作指标逐一落实工作成果；Ø

建立多维拓展模块及商业模式，按照工作成果完成时间计划排列组合；Ø

建立项目操作、跟踪全程检查模式；Ø

针对阶段性成果评估，查漏补缺；Ø

对