衡阳二手房中介考试卷

衡阳二手房中介考试卷一、单项选择题（共20题，每题1分，共20分）1.衡阳楼市划分为江东、江西核心区，以及蒸湘区、石鼓区、雁峰区、珠晖区、南岳区、衡阳县、衡南县等版块，以下哪个版块属于传统政务与商业核心区？（）A.珠晖区B.雁峰区C.蒸湘区D.南岳区2.根据衡阳住房限购政策，本市户籍居民家庭在市区范围内最多可购买几套新建商品住房或二手住房？（）A.1套B.2套C.3套D.不限3.衡阳二手房交易中，增值税的免征年限从2023年起调整为？（）A.满1年B.满2年C.满5年D.满3年4.以下哪项不属于衡阳二手房产权核验的核心内容？（）A.房屋是否已办理不动产权证B.房屋是否存在抵押、查封情况C.房屋的装修造价明细D.房屋是否为共有财产且共有人同意出售5.衡阳二手房中介带看客户时，需优先向首次购房的刚需客户推荐哪个版块的房源（性价比最高）？（）A.南岳区B.衡南县云集镇C.珠晖区酃湖新城版块D.蒸湘区华新开发区6.根据衡阳公积金贷款政策，二手房公积金贷款的最高贷款年限与房龄之和不得超过？（）A.30年B.40年C.50年D.70年7.衡阳二手房买卖合同中，需明确的资金监管账户通常由哪个机构设立？（）A.中介公司自行设立B.衡阳市房产交易中心指定银行C.房地产开发商D.个体工商户联合账户8.以下哪种情况属于衡阳二手房交易中的“高评高贷”违规行为？（）A.按照房屋评估价的70%办理商业贷款B.实际成交价100万，评估价120万，贷款96万C.用家庭公积金账户余额冲抵首付款D.选择公积金与商业组合贷款9.衡阳“限房价、限地价”的双限政策主要针对哪种类型的房产？（）A.二手房B.新建商品住房C.商业公寓D.法拍房10.衡阳市二手房中介从业人员在带看时，需向客户公示的证件不包括？（）A.房地产经纪机构备案证明B.中介人员的职业资格证书C.房屋所有权人的身份证D.中介服务收费价目表11.衡阳二手房交易中，个人所得税的征收方式如果是“差额征收”，差额的计算基数是？（）A.成交价B.评估价C.成交价-房屋原值-合理税费D.评估价+装修费12.下列哪个区域属于衡阳的“城市南拓”重点发展版块，二手房价格增值潜力较大？（）A.石鼓区松木工业园B.雁峰区白沙洲工业园C.蒸湘区华新开发区D.珠晖区酃湖大学城版块13.根据衡阳二手房交易的资金监管规定，首付款应存入哪个账户？（）A.卖方个人账户B.中介公司账户C.衡阳市房产交易资金监管专用账户D.买方亲友账户14.衡阳房地产经纪行业规定，中介服务佣金的最高收费标准不得超过房屋成交价的？（）A.1%B.2%C.3%D.5%15.以下哪种房屋类型在衡阳二手房交易中，无法办理公积金贷款？（）A.70年产权的普通住宅B.经济适用房（满5年已取得完全产权）C.40年产权的商业公寓D.集资房（已办理不动产权证）16.衡阳“房住不炒”政策下，对异地购房落户衡阳的居民，连续缴纳社保需满多长时间方可享受本地购房政策？（）A.6个月B.12个月C.24个月D.无要求17.衡阳二手房产权过户时，买方需缴纳的契税税率，若购买家庭唯一住房且面积为90㎡以上，税率为？（）A.1%B.1.5%C.2%D.3%18.以下哪种情况会导致衡阳二手房买卖合同无效？（）A.卖方隐瞒房屋曾发生过非自然死亡事件B.共有产权人未经其他共有人书面同意出售房屋C.买方因资金问题延迟3天支付首付款D.房屋存在微小质量瑕疵（如墙面开裂）19.衡阳二手房中介在促成交易时，需向客户明确告知的重要风险不包括？（）A.房屋已抵押的解押责任B.物业欠费的补缴责任C.房屋周边的短期施工噪音影响D.房屋未来的增值空间预测20.衡阳市二手房交易中，“满五唯一”的认定标准是指？（）A.房屋产权证登记时间满5年，且是卖方家庭在衡阳范围内唯一住房B.房屋实际居住满5年，且是买方家庭唯一住房C.房屋产权证登记时间满5年，且在衡阳无其他房产（含外地）D.房屋实际居住满5年，且在衡阳范围内唯一住房二、多项选择题（共15题，每题2分，共30分，多选、少选、错选均不得分）1.衡阳二手房产权核验需核查的事项包括（）A.不动产权证的真实性与有效性B.房屋是否存在司法查封、抵押登记情况C.房屋是否为重点项目拆迁安置房源D.卖方是否为房屋的合法所有权人或受托人E.房屋是否存在长期租赁未到期情况（买卖不破租赁）2.衡阳目前执行的购房限制政策中，属于“限贷”内容的有（）A.首套房商业贷款首付比例不低于20%B.二套房商业贷款首付比例不低于30%（有贷款记录未结清的情况下）C.二手房公积金贷款首付比例不低于25%D.三套房及以上暂停商业贷款（市区范围内）E.异地户籍购房需提供1年以上衡阳社保缴纳证明3.衡阳二手房交易的税费构成中，应由买方承担的税费有（）A.契税B.个人所得税C.增值税及附加D.交易手续费E.不动产权证登记费4.衡阳房地产中介从业人员的执业规范包括（）A.不得收取未公示的中介服务费用B.不得隐瞒房屋的重大瑕疵（如漏水、采光差）C.不得与卖方串通抬高房价赚取差价D.不得向客户承诺“房屋一定增值”E.不得挪用客户的交易资金5.以下属于衡阳二手房交易资金监管的作用的有（）A.保障买方购房资金安全，防止卖方卷款跑路B.保障卖方售房资金安全，防止买方违约导致房款损失C.规避高评高贷的违规行为D.加快二手房交易的资金流转效率E.协助买卖双方办理产权过户手续6.衡阳重点发展的城市版块中，二手房价格上涨预期较强的有（）A.酃湖大学城版块（衡州大道以东，耒水以西）B.蒸湘区华新开发区拓新阶段C.南岳区核心景区周边D.珠晖区衡阳东站周边E.石鼓区松木经济开发区7.衡阳二手房交易中，常见的产权纠纷类型有（）A.共有产权人不同意出售引发的纠纷B.房屋已抵押未解除引发的纠纷C.房屋被司法查封导致无法过户引发的纠纷D.卖方隐瞒房屋为经济适用房未满5年引发的纠纷E.买方未按时支付房款引发的纠纷8.根据衡阳公积金管理中心规定，二手房公积金贷款的申请条件包括（）A.连续缴纳衡阳住房公积金满6个月以上B.首付款比例不低于房屋评估价的25%C.所购二手房房龄不超过20年D.申请人在衡阳无未结清的公积金贷款E.房屋已办理不动产权证并可上市交易9.衡阳二手房中介带看服务的规范流程包括（）A.带看前提前确认房源的真实状态（是否有其他客户带看）B.带看时主动向客户介绍房源的优缺点及周边配套C.带看中不得隐瞒房屋的重大不利因素D.带看后及时跟进客户需求并反馈给卖方E.带看时允许客户随意进入邻居家中查看10.下列关于衡阳二手房“阴阳合同”的表述，正确的有（）A.“阴阳合同”中“阳合同”是用于办理过户的虚假合同B.“阴阳合同”属于违反税收监管规定的违规行为C.采用“阴阳合同”可能导致买卖双方产生纠纷D.中介机构协助签订“阴阳合同”需承担相应的法律责任E.“阴阳合同”可以降低二手房交易的税费成本，属于合法操作11.衡阳二手房交易中，物业交割的核心内容包括（）A.水费、电费、燃气费的结清与过户B.物业费、有线电视费、宽带费的结清与过户C.房屋维修基金的过户D.户口的迁移E.房屋钥匙、门禁卡的交接12.衡阳“十四五”房地产发展规划中，明确提出的二手房市场调控措施包括（）A.建立二手房交易资金监管长效机制B.规范中介机构执业行为，开展行业信用评价C.加大保障性住房建设，缓解住房供需矛盾D.扩大二手房限购范围至衡南县、衡阳县等县域E.推行二手房网签备案制度，防止虚假交易13.衡阳二手房交易中，“高评高贷”的主要表现形式有（）A.房屋实际成交价80万，评估价100万，贷款75万（评估价的75%）B.卖方与中介串通，刻意提高房屋评估价以获取更多贷款C.买方通过虚增房屋装修费套取银行贷款D.将非住宅性质的房屋评估为住宅性质以享受更低贷款利率E.按照银行规定的评估价办理贷款，不存在超额贷款14.衡阳房地产经纪机构备案需提交的材料包括（）A.营业执照副本原件及复印件B.房地产经纪从业人员的职业资格证书C.经营场所的房屋产权证明或租赁合同D.中介服务收费价目表E.机构负责人的身份证明15.以下关于衡阳二手房交易中个税减免政策的表述，正确的有（）A.所购房屋满足“满五唯一”条件的，免征个人所得税B.若不满足“满五唯一”，需按照房屋差额的20%或成交价的1%缴纳个人所得税（二选一）C.继承或赠与取得的房屋，再出售时个税减免条件与普通商品房一致D.离婚分割取得的房屋，再出售时个税减免条件需按原购房时间计算E.房屋未满2年出售的，需全额缴纳个人所得税三、判断题（共10题，每题1分，共10分，正确打“√”，错误打“×”）1.衡阳二手房交易中，“满五唯一”的认定只看房屋不动产权证的登记时间，不看实际居住时间。（）2.衡阳中介机构收取二手房佣金后，无需向客户开具正规发票。（）3.衡阳异地户籍居民购房，若提供了1年以上的衡阳社保缴纳证明，即可享受本地户籍居民的购房政策（最多2套）。（）4.衡阳二手房交易的资金可以直接存入卖方个人账户，无需经过监管账户。（）5.衡阳“限房价、限地价”政策仅针对新建商品住房，二手房交易不受该政策限制。（）6.衡阳二手房中介从业人员在带看时，可以向客户承诺“帮您把房价谈到最低”，但需注意不得做虚假承诺。（）7.衡阳二手房产权过户时，若卖方无法到场，可委托他人代为办理，无需提供公证委托书。（）8.衡阳二手房交易中，契税的征收税率只和房屋面积有关，与买方是否是首套房无关。（）9.衡阳房地产经纪机构备案后，无需每年进行信用评价，行业监管部门不会对其进行检查。（）10.衡阳二手房交易中，“买卖不破租赁”原则指的是，房屋出售后，原租赁合同仍然有效，买方需继续履行原租赁合同至到期。（）四、案例分析题（共2题，每题15分，共30分）案例一：2024年3月，衡阳某中介公司带客户李女士（首次购房，刚需，衡阳本地户籍，无房）看了珠晖区酃湖版块一套二手房，房屋位于某小区，建筑面积85㎡，成交价78万元，不动产权证登记时间为2018年6月，卖方为张先生，该房屋是张先生家庭在衡阳的唯一住房，无抵押、无查封，物业费已结清至2024年2月，户口已迁入该房屋。李女士对房源满意，意向购买，咨询中介人员相关交易细节。问题：1.该房屋满足“满五唯一”条件吗？依据衡阳现行政策，该房屋交易时买方李女士需缴纳的契税金额是多少？2.若李女士选择商业贷款，首付比例最低为多少？若选择公积金贷款，房龄认定应按照哪一时间计算，最高贷款年限为多少？3.中介人员在带看该房源时，需向李女士明确告知哪些核心风险与交割事项？案例二：2024年5月，衡阳某中介机构撮合买方王先生（异地户籍，在衡阳缴纳社保8个月）与卖方赵先生交易蒸湘区华新开发区某二手房，房屋建筑面积120㎡，成交价135万元，评估价150万元，不动产权证登记时间为2017年3月，房屋存在20万元抵押未解除，中介人员未将该房屋的抵押情况如实告知王先生，且协助双方签订了二手房买卖合同，约定首付款40万元直接转入赵先生个人账户。交易过程中，王先生发现房屋已被法院查封，无法办理过户，双方产生纠纷，王先生向当地房产监管部门投诉该中介机构。问题：1.该中介机构在本次交易中存在哪些违规行为？2.根据衡阳限购政策，王先生作为异地户籍居民，是否具备该房屋的购房资格？为什么？3.针对该房屋的抵押与查封情况，王先生可通过哪些合法途径维护自身权益？五、实务操作题（共1题，每题10分，共10分）假设你是衡阳某中介公司的资深经纪人，客户张先生（35岁，夫妻两人在蒸湘区工作，家庭年收入18万元，首次购房，刚需，计划购买一套100㎡左右的二手