房屋买卖税费承担案例

房屋买卖税费承担案例一、引言近年来随着不动产交易市场活跃度不断提升，房屋买卖过程中的税费承担纠纷逐渐成为民事审判中常见的纠纷类型。由于房屋交易涉及的税费种类繁多，不同属性的房屋（如商品房、房改房、继承所得房屋、经济适用房等）对应的税费标准差异极大，很多交易双方在签订合同时对税费规则不了解，仅做出笼统约定，后续极易产生矛盾。据不完全统计，二手房交易纠纷中，有接近三成的案件涉及税费承担争议（中国房地产业协会，2022）。本文将结合典型案例，梳理房屋买卖税费承担的基本规则、裁判标准，并提出风险防控建议，为交易各方维护自身合法权益提供参考。二、房屋买卖税费承担的基本法律规则（一）法定纳税义务的基本划分我国现行的房屋交易税费体系中，不同税种的法定纳税义务人有明确规定。其中，契税的法定纳税义务人是不动产的承受方，也就是买方；增值税、个人所得税、土地增值税、卖方应缴的印花税的法定纳税义务人是不动产的出让方，也就是卖方；而土地出让金、房屋维修基金等费用，通常是房屋产权取得环节应当缴纳的费用，法定缴纳义务人是原始取得房屋产权的主体。这些法定纳税义务的划分，是税务机关征收税费的依据，未经法定程序不得变更（国家税务总局，2021）。很多当事人存在误区，认为法定纳税义务人不能变更，所以约定税费由对方承担是无效的，这其实是混淆了公法层面的纳税义务和私法层面的税费承担义务的区别。（二）约定优先原则的适用基础纳税义务是公法层面的义务，税务机关只会向法定纳税义务人征收税费，但私法层面，交易双方可以约定税费的实际承担主体，也就是一方可以替另一方承担原本应当由对方缴纳的税费，这种约定只要是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害国家利益和第三人利益，就属于有效约定（全国人民代表大会常务委员会，2020）。这一原则也是房屋买卖税费承担纠纷中最核心的裁判原则，绝大多数案件的裁判都是围绕约定的效力、约定的范围展开的。明确上述基础规则之后，我们可以通过一起发生在某省会城市的典型二手房交易纠纷案例，具象化呈现规则在实践中的适用逻辑，厘清同类纠纷的处理思路。三、典型案例基本案情（一）交易背景与合同签订情况几年前，居民张某为筹备婚房，通过某房产中介机构选购二手房，最终看中了李某名下一套面积九十平方米的住宅，房屋挂牌价为两百万元。张某在看房和协商价格的过程中，多次向中介和李某询问房屋的相关情况，李某告知房屋是自己“家里传下来的”，目前已经满两年，中介也向张某表示，该房屋的交易税费只有总房款1.5%的契税，大概三万元左右，没有其他大额税费。双方经过协商最终敲定房屋总价两百万元，在中介提供的制式合同中，关于税费承担的条款填写为“本次交易所有过户相关税费由买方张某全部承担”，合同中没有对税费的具体种类、房屋属性等内容做进一步的约定或说明。（二）纠纷产生过程合同签订之后，张某按约定支付了首付款，双方共同到不动产登记中心办理过户手续，在税务窗口核算税费的时候，工作人员告知该套房屋是李某半年前通过继承方式取得的，不属于“满五唯一”住房，因此需要按照房屋增值差额的20%缴纳个人所得税，该房屋上次继承过户时的核定价格为一百二十万元，本次交易价格为两百万元，差额为八十万元，仅个人所得税就需要缴纳十六万元，除此之外，该房屋属于房改房，李某取得产权的时候没有缴纳土地出让金，本次交易需要补缴四万两千元的土地出让金，加上三万的契税，本次交易总共需要缴纳二十三万两千元的税费，远超出张某之前预期的三万元。张某当场提出异议，认为个人所得税是法定由卖方缴纳的税费，土地出让金是李某取得房屋时欠缴的费用，都不应该由自己承担，李某则认为合同已经明确约定所有过户相关税费由买方承担，自己没有义务支付任何费用，中介也表示合同是双方签字确认的，应当按照合同履行。双方协商无果，张某拒绝支付额外税费，交易停滞，李某随后起诉要求张某继续履行合同并承担违约责任，张某提出反诉，要求撤销合同中关于税费承担的条款，或者由李某和中介承担额外产生的二十万税费。本案在二手房交易税费纠纷中具有极强的代表性，其争议焦点几乎涵盖了此类案件的核心法律问题，法院的裁判思路也对同类纠纷具有明确的参考价值。四、本案争议焦点与法院裁判思路（一）本案核心争议焦点梳理法院受理案件之后，经过庭审调查，总结出三个核心争议焦点：第一，双方合同中约定的“所有过户相关税费”的范围，是否包含李某取得房屋时未缴纳的土地出让金，以及法定纳税义务人为李某的个人所得税；第二，合同中关于税费由张某全部承担的约定是否属于格式条款，是否存在显失公平或欺诈的情形，是否有效；第三，中介机构在本次交易中是否尽到告知义务，是否应当承担相应的责任。（二）法院裁判的核心逻辑针对第一个争议焦点，法院首先明确，“过户相关税费”应当指本次交易环节产生的、办理过户手续必须缴纳的税费，而土地出让金是李某基于房改政策取得房屋产权时就应当缴纳的费用，不属于本次交易环节产生的税费，因此不属于约定的“过户相关税费”范围，应当由李某自行承担。而个人所得税属于本次房屋交易过户过程中产生的法定税费，虽然纳税义务人是李某，但双方已经约定所有过户相关税费由买方承担，因此该部分个人所得税应当由张某承担。针对第二个争议焦点，法院认为，虽然合同是中介提供的制式合同，但税费承担的条款是双方协商后手动填写的，张某作为完全民事行为能力人，在签订合同的时候应当对合同条款尽到审慎注意义务，现有证据不能证明李某或中介存在故意欺诈的情形，也不存在显失公平的情况，因此该条款是合法有效的，张某要求撤销该条款的诉求不予支持。针对第三个争议焦点，法院查明，中介机构在提供居间服务的过程中，没有调取房屋的不动产登记档案，没有核实房屋的取得方式是继承，也没有向张某明确告知继承所得房屋的个人所得税缴纳标准，未尽到居间服务的如实告知义务，存在一定过错，因此应当对张某额外产生的税费损失承担部分责任。最终法院判决，土地出让金四万两千元由李某承担，个人所得税十六万元由张某承担十二万八千元，中介机构承担三万两千元，契税三万元由张某承担，双方继续履行合同，驳回双方其他诉讼请求。最高人民法院在同类案件的裁判指引中也明确，若居间人未尽到必要的调查和告知义务，导致交易双方对税费产生重大误解的，应当根据过错程度承担相应的责任（最高人民法院民事审判第一庭，2022）。从本案的裁判结果可以延伸出此类案件普遍适用的三类裁判规则，能够为后续的房屋交易和同类纠纷解决提供明确的指引。五、房屋买卖税费承担纠纷的通用裁判规则（一）约定优先原则的适用边界首先，约定优先是此类案件的首要裁判原则，只要税费承担的约定是双方真实意思表示，不存在欺诈、胁迫、显失公平，也不违反法律强制性规定，不损害国家利益，就应当按照约定履行。但是约定优先也有明确的边界，第一种是如果双方的约定是为了规避税费，比如签订阴阳合同，故意做低房屋交易价格，减少税费缴纳额度，那么这种涉及逃税的约定是无效的，情节严重的还可能面临行政处罚甚至刑事责任（国家税务总局，2023）；第二种是约定的范围不能涵盖不属于本次交易环节的费用，比如卖方之前欠缴的房产税、土地使用税、取得房屋时未缴的土地出让金等，除非合同中明确约定这些费用也由买方承担，否则默认由卖方自行承担。（二）约定不明时的裁判标准很多交易合同中对税费承担的约定比较模糊，比如只写“税费由买方承担”或者“各自承担相关税费”，没有明确约定范围，这种情况下法院通常会按照两个标准判断：首先是法定标准，也就是法定由哪一方承担的税费，约定不明的情况下就由法定纳税义务人承担；其次是交易习惯标准，也就是按照二手房交易的通常习惯，属于本次交易环节的常规税费，如果没有相反约定，按照当地的交易习惯判断承担主体，比如部分地区的交易习惯默认所有交易税费由买方承担，但这种习惯不能对抗明确的法定纳税义务，也不能适用于非常规的大额税费（某省高级人民法院民事审判第二庭，2022）。比如本案中如果合同没有明确约定所有过户税费由买方承担，那么个人所得税就应当由法定纳税义务人李某承担。（三）过错责任的划分规则如果税费承担纠纷是因为一方或者多方的过错导致的，那么就要按照过错程度划分责任。比如卖方故意隐瞒房屋的重要属性，比如房屋是继承或赠与所得、房屋是经济适用房未满上市年限、房屋存在历史欠缴的大额税费等情况，导致买方对税费产生重大误解的，卖方应当承担主要责任；如果是中介机构未尽到尽职调查和告知义务，没有核实房屋的相关信息，也没有向双方明确告知税费标准，那么中介应当承担与其过错相应的责任；如果买方自身未尽到审慎注意义务，没有主动核实房屋信息和税费情况，签订合同的时候没有仔细阅读条款，那么买方也要自行承担部分责任。明确上述裁判规则之后，交易各方更需要在交易前做好风险防控，从源头上减少此类纠纷的发生，降低自身的交易风险。六、房屋买卖税费承担的风险防控建议（一）对买方的风险防控建议首先，买方在签订房屋买卖合同之前，一定要主动要求中介或者卖方提供房屋的不动产登记档案，核实房屋的取得方式、产权年限、是否属于政策性住房、是否存在欠缴费用等情况，不要只听卖方或者中介的口头介绍。其次，在约定税费承担条款的时候，不要使用“所有过户相关税费”这种笼统的表述，最好将所有可能涉及的税费种类一一列明，明确哪些由自己承担，哪些由卖方承担，如果有不确定的费用，也要约定清楚承担方式。第三，在核算交易成本的时候，要提前到税务部门或者不动产登记部门咨询相关税费标准，不要完全依赖中介的计算，避免出现预期之外的大额税费支出。如果条件允许，可以在合同中约定如果税费总额超出预期的一定比例，双方可以解除合同或者分担超出部分的费用。（二）对卖方的风险防控建议卖方在交易过程中要如实告知房屋的全部相关信息，不要隐瞒房屋的取得方式、欠缴费用等情况，否则后续可能被认定为存在欺诈，导致合同被撤销或者要承担赔偿责任。其次，在约定税费承担条款的时候，如果有明确要求自己不承担任何税费，就要在合同中明确约定“本次交易涉及的所有税费、包括本次交易前卖方欠缴的所有相关费用均由买方承担”，避免后续因为约定不明产生纠纷。第三，在过户之后要及时查询税费的缴纳情况，避免买方没有按时缴纳税费，导致自己作为法定纳税义务人被税务机关追责，因为如果买方没有缴纳税费，税务机关仍然会向法定纳税义务人也就是卖方催缴，卖方缴纳之后才能向买方追偿，会产生不必要的麻烦。（三）对中介机构的风险防控建议中介机构作为专业的居间服务提供者，要尽到尽职调查和如实告知的义务，在签订合同之前一定要调取房屋的不动产登记档案，核实房屋的全部信息，并且将房屋的属性、税费标准明确告知买卖双方，最好形成书面的告知记录，让双方签字确认。其次，在提供制式合同的时候，要对税费承担的条款进行明确的提示说明，不要故意引导双方做出笼统的约定，最好在合同附件中列明所有税费的明细和承担主体，让双方确认之后再签字。第三，要主动向双方普及税费相关的法律规定，不要为了促成交易故意隐瞒大额税费的情况，否则后续不仅要承担民事赔偿责任，还可能被行业主管部门行