房屋承租人装修物归属案例

房屋承租人装修物归属案例一、房屋承租人装修物归属问题的现实背景与研究价值（一）租赁市场装修纠纷的高发态势随着我国住房租赁市场的快速发展，以及商用办公、实体经营类租赁需求的持续增长，承租人对租赁房屋进行装修改造的情况越来越普遍。不少住宅承租人为了提升居住舒适度，会对墙面、地面、收纳空间进行改造，商用承租人更是会根据经营需求对房屋进行整体装修，动辄投入数万到数十万元的装修成本。但由于多数租赁双方在签订合同时未对装修物的归属、补偿等问题做出明确约定，退租时往往会产生大量矛盾。中国司法大数据研究院发布的租赁纠纷司法案例分析报告显示，近三年全国范围内的房屋租赁合同纠纷案件中，涉及装修装饰物归属、补偿争议的案件占比达到22.7%，其中商用房屋租赁的相关纠纷占比更是接近40%（中国司法大数据研究院，2023）。这类纠纷不仅会损害租赁双方的合法权益，也会提高租赁市场的交易成本，不利于住房租赁市场的健康有序发展。（二）装修物归属认定的现实难点装修物归属的认定之所以容易产生纠纷，核心原因在于装修物的性质界定、权利归属需要结合多重因素判断，普通租赁参与者往往对相关法律规则不熟悉。一方面，装修部分既有和房屋本体结合紧密、无法随意拆卸的部分，也有可移动、独立使用的部分，二者的归属规则完全不同，不少当事人分不清二者的边界，容易产生认知偏差。另一方面，装修物的归属还要结合出租人是否同意装修、租赁合同的效力状态、合同终止的原因等多重因素判断，不同情形下的处理规则存在明显差异，当事人如果没有提前做出明确约定，很容易在纠纷发生后各执一词。对装修物归属的相关规则与典型案例进行梳理，不仅能帮助租赁双方明确权利义务边界，也能为此类纠纷的化解提供清晰的参考路径。二、房屋承租人装修物归属的现行法律规范基础（一）民法典层面的核心规则我国现行法律体系中，针对承租人装修物归属的规则已经形成了相对完整的体系。《民法典》第七百一十五条首先明确了装修的前置条件：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物；承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。这一规定从源头上划定了承租人装修的权利边界，即未经出租人同意的装修本身就属于违约甚至侵权行为，承租人需要自行承担相应后果。针对装修物的具体归属与补偿问题，最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释做了进一步细化，区分了合同有效、无效、解除等不同情形下的处理规则，为司法裁判提供了明确的依据（最高人民法院，2020）。（二）装修物附合与否的认定标准判断装修物归属的核心前提，是区分装修物是否与房屋形成附合。民法学者王利明在物权法研究中指出，附合的核心判断标准为动产与不动产结合后是否丧失独立性，若强行分离将产生高额成本或减损物的价值，即可认定为形成附合（王利明，2018）。实践中，常见的形成附合的装修物包括铺设的地砖、木地板、粉刷的墙面、固定安装的吊顶、镶嵌式的橱柜、不可随意拆卸的地暖设备等，这类装修物一旦拆除，不仅本身会失去使用价值，还可能对房屋本体造成损害。而未形成附合的装修物则包括可移动的家具、家电、挂式装饰画、独立摆放的货架、可拆卸的灯具等，这类物品本身没有和房屋形成不可分割的关系，拆卸后不会影响自身价值和房屋的正常使用。两种类型的装修物适用完全不同的归属规则，未形成附合的部分所有权始终归承租人所有，承租人可以随时取回，而形成附合的部分则需要结合具体情形判断归属与补偿责任。（三）不同租赁状态下的规则差异形成附合的装修物的归属，需要结合租赁合同的履行状态进行判断。如果租赁合同正常到期，且双方没有对装修物的归属做出约定，那么附合的装修物归出租人所有，出租人不需要向承租人支付补偿。如果租赁合同提前解除，就要看解除的原因：如果是出租人违约导致合同解除，承租人可以请求出租人赔偿剩余租赁期内的装修残值损失；如果是承租人违约导致合同解除，承租人无权要求出租人赔偿装修残值损失，只有出租人同意利用该装修的，才需要在利用价值范围内给予适当补偿。如果租赁合同本身无效，比如租赁房屋属于违法建筑导致合同无效，那么出租人同意利用的附合装修，可以折价归出租人所有，不同意利用的，由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失。这些规则的核心逻辑是平衡出租人的房屋所有权和承租人的合理使用权，同时由过错方承担相应的损失，体现了公平原则。三、典型案例评析与裁判规则梳理法律规则的抽象性决定了其需要结合具体的司法案例才能更清晰地展现适用逻辑，接下来我们将结合四类典型的司法案例，梳理实践中的裁判规则。（一）合同正常到期下的装修物归属案例某省法院审理的一起商铺租赁纠纷中，出租人张某将一处临街商铺出租给李某经营奶茶店，双方签订的租赁合同租期为3年，合同中仅约定李某可以根据经营需要对商铺进行装修，但未约定租期届满后装修物的归属与补偿问题。李某承租后投入20万元进行装修，其中12万元用于铺设地砖、安装吊顶、打造固定式吧台、改造水电线路等附合性装修，剩余8万元用于购买制冰机、收银设备、桌椅等可移动物品。租期届满后，张某要求收回商铺另行出租，李某提出要么张某向其支付10万元的装修补偿，要么允许其将地砖、吊顶全部拆除带走，双方协商不成诉至法院。法院审理后认为，未形成附合的制冰机、桌椅、收银设备等物品所有权归李某所有，李某有权在不损坏房屋的前提下搬走。对于已经形成附合的地砖、吊顶、固定式吧台等装修部分，由于双方在合同中没有约定租期届满后的归属，且租赁合同已经正常履行完毕，李某在3年租期内已经完整享有了装修部分的使用价值，装修的预期价值已经随着租期届满摊销完毕，因此附合的装修部分归出租人张某所有，张某无需向李某支付补偿费用。法院在判决中明确，承租人在装修时应当对装修成本的摊销周期有合理预期，在没有约定的情况下，要求出租人承担租期届满后的装修残值损失，本质上是将自身的装修成本转嫁到出租人身上，不符合公平原则（最高人民法院民事审判第一庭，2021）。（二）出租人违约导致合同提前解除的装修物归属案例某城市法院审理的住宅租赁纠纷中，出租人王某将一套三室住宅出租给赵某用于自媒体内容创作，租期约定为5年，合同明确约定赵某可以对房屋进行装修用于满足直播需求，双方还约定若一方违约需要向对方支付相应损失，但未提及装修部分的补偿规则。赵某承租后投入15万元进行装修，其中10万元用于安装隔音棉、铺设实木地板、打造固定式直播背景墙、改造专用电路等附合性装修，剩余5万元用于购买直播设备、家具等可移动物品。租期履行到第2年时，王某因为要将房屋出售给第三方，单方面要求提前解除租赁合同，赵某同意解除合同，但要求王某赔偿剩余3年租期对应的装修残值9万元，王某认为装修是赵某为了自身使用需求做的，自己不需要这些装修，拒绝支付补偿。法院审理后认为，双方的租赁合同提前解除是因为出租人王某单方面违约导致的，赵某对于合同解除没有过错。未形成附合的直播设备、家具等归赵某所有，可以自行搬走。对于已经形成附合的装修部分，由于剩余租期还有3年，赵某无法继续享有该部分装修的使用价值，王某作为房屋的受益人，应当向赵某赔偿剩余租期对应的装修残值损失。最终法院判决王某向赵某支付9万元的装修补偿，附合的装修部分归王某所有。（三）承租人违约导致合同提前解除的装修物归属案例某商务区法院审理的写字楼租赁纠纷中，出租人孙某将一套200平米的写字楼出租给某科技公司用于办公，租期约定为4年，合同明确约定孙某同意科技公司根据办公需求进行装修，未约定合同解除后的装修补偿问题。科技公司承租后投入30万元进行装修，其中22万元用于铺设地毯、安装玻璃隔断、打造固定式员工工位、做企业文化墙面装饰等附合性装修，剩余8万元用于购买办公电脑、打印机、可移动办公柜等物品。租期履行到第1年时，科技公司因为经营不善连续3个月未支付房租，孙某按照合同约定行使解除权，要求科技公司限期搬离。科技公司提出自己投入的装修还有3年的使用价值，要求孙某支付22万元的装修残值补偿，否则就将所有装修全部拆除。法院审理后认为，租赁合同提前解除是因为承租人科技公司欠付租金的违约行为导致的，孙某不存在过错。对于未形成附合的办公设备、可移动办公柜等物品，归科技公司所有，可以自行搬走。对于已经形成附合的装修部分，孙某明确表示自己后续出租需要重新装修，不会利用现有装修，因此科技公司无权要求孙某支付装修补偿，附合的装修部分归孙某所有，科技公司不得擅自拆除，若拆除造成房屋损坏还需要承担赔偿责任。法院同时指出，如果出租人同意利用承租人的装修，可以在实际利用的价值范围内给予承租人适当补偿，但这种补偿是出于公平的酌情考量，并非出租人的法定义务。（四）未经出租人同意擅自装修的归属案例某社区法院审理的住宅租赁纠纷中，出租人周某将一套老住宅出租给吴某居住，租期约定为2年，合同中明确约定承租人不得擅自对房屋进行装修改造，否则出租人有权要求恢复原状。吴某居住半年后，觉得房屋墙面老旧、收纳空间不足，在未告知周某的情况下，自行花费3万元重新粉刷了墙面，在墙上打了固定式的书柜和衣柜，还更换了入户门。租期届满后，吴某要求周某向其支付1万元的装修补偿，否则就将墙面铲掉、书柜和衣柜全部拆走，周某不同意，双方诉至法院。法院审理后认为，吴某的装修行为没有经过出租人周某的同意，本身就违反了合同约定，因此吴某需要自行承担装修产生的所有费用。对于未形成附合的可移动物品，吴某可以自行搬走，对于已经形成附合的墙面粉刷、固定式书柜衣柜、入户门等，归周某所有，吴某不得擅自拆除，若强行拆除造成房屋损坏的，还需要向周某承担赔偿责任。这一判决的依据正是《民法典》和相关司法解释的规定，即承租人未经出租人同意装饰装修产生的费用，由承租人自行负担，出租人有权要求承租人恢复原状或者赔偿损失（最高人民法院，2020）。四、承租人装修物归属纠纷的风险防范建议通过上述案例的梳理我们可以发现，大部分装修物归属纠纷的产生，都源于租赁双方事前没有明确约定、事中没有留存证据，因此提前做好风险防范是减少此类纠纷的核心路径。（一）租赁合同签订阶段的明确约定租赁双方在签订租赁合同时，一定要将装修相关的条款作为核心内容进行明确约定，不要以口头约定代替书面约定。房屋租赁领域的实务专家也多次提示，装修条款是租赁合同中最容易被忽略但纠纷发生率最高的条款之一，提前明确约定可以减少80%以上的后续争议（中国房地产估价师与房地产经纪人学会，2022）。具体来说，双方需要约定的内容包括：一是是否允许承租人进行装修，允许装修的范围是什么，是否允许改动房屋主体结构、水电线路等核心部分；二是租期届满后，附合的装修物归谁所有，是否需要承租人恢复原状，如果出租人需要保留装修，要按照什么标准向承租人支付补偿；三是如果合同提前解除，装修部分的残值怎么计算，按照什么比例由双方分担。对于商用租赁这种装修投入较高的情况，还可以专门附件装修明细清单，明确哪些属于附合装修、哪些属于可移动物品，避免后续产生争议。（二）装修过程中的证据留存对于承租人来说，如果要对房屋进行装修，一定要拿到出租人明确的书面同意文件，比如在租赁合同的装修条款上签字确认，或者单独出具同意装修的书面说明，不要仅凭出租人的口头承诺就动工。装修过程中，承租人要留存好所有的装修合同、支付凭证、材料清单、装修前后的照片等证据，明确装修的具体成本和内容，万一后续产生纠纷，可以作为主张残值损失的依据。如果装修过程中需要调整装修方案、改动房屋主体结构，也要提前和出租人沟通，拿到书面的确认文件，避免后续被认定为擅自装修。对于出租人来说，在承租人装修过程中也要做好监督，如果发现承租人的装修行为破坏了房屋主体结构，或者超出了约定的装修范围，要及时提出书面异议，避免后续产生更大的损失。（三）纠纷发生后的理性维权路径如果双方已经因为装修物归属产生了纠纷，首先要优先通过协商的方式解决，根据法律规定和合同约定梳理各自的权利义务，各退一步达成和解，避免产生额外的诉讼成本。如果协商不成，可以申请社区人民调解委员会或者属地的住房租赁调解机构介入调解。如果确实需要通过诉讼途径解决，承租人不要擅自拆除已经形成附合的装修，否则不仅可能得不到补偿，还可能因为损坏房屋需要向出租人支付赔偿。双方都要注意留存好相关证据，包括租赁合同、装修的相关凭证、沟通的聊天记录、房屋的现状照片等，以便在诉讼中维护自身的合法权益。五、结语房屋承租人装修物归属的相