房屋共有人优先购买权冲突

房屋共有人优先购买权冲突房屋共有人优先购买权是我国物权制度中针对共有财产处分设置的特殊权利，其核心目的是简化房屋物权关系、维护共有秩序的稳定性、降低共有财产的管理与交易成本。随着我国不动产交易市场的不断发展，房屋共有形态越来越普遍，包括合伙购房、家庭共有、共同投资购房等多种共有模式层出不穷，涉及共有人优先购买权的纠纷数量也逐年上升。实践中，由于权利主体多元、规则边界模糊、权利效力认知分歧等多种原因，共有人优先购买权与其他类型优先购买权、或多个共有人的优先购买权之间经常出现冲突，不仅损害了相关权利人的合法权益，也对房屋交易的安全性与稳定性造成了负面影响。因此，梳理房屋共有人优先购买权的冲突类型、分析冲突产生的深层原因、探索可行的协调路径，对完善我国不动产交易规则、平衡物权秩序与交易效率的关系具有重要的现实意义。一、房屋共有人优先购买权的基础内涵（一）权利的法律属性与制度价值房屋共有人优先购买权，指的是房屋按份共有人对外转让其所持有的共有份额时，其他共有人在同等交易条件下，享有优先于普通买受人购买该份额的权利；部分情形下，共同共有房屋分割后，原共有人对外转让其分得的房屋份额时，其他原共同共有人也享有同等的优先购买权。从法律属性来看，学界普遍认为该权利具有形成权属性，即只要其他共有人提出符合要求的购买主张，即可直接在转让人与共有人之间形成合法的转让合同关系，无需转让人另行作出承诺，这一属性是该权利优先于普通债权的核心基础（王利明，2021）。从制度价值来看，房屋共有人优先购买权的设置主要有三方面的作用：第一是维护共有关系的稳定性，房屋共有人之间通常存在特定的信任关系，无论是家庭亲属还是投资合作伙伴，都基于信任才形成共有状态，允许共有人优先购买份额，可以避免陌生第三方进入共有关系，减少后续共有房屋管理、使用、处分过程中的矛盾；第二是优化不动产资源的配置效率，共有房屋的处置往往需要多方协商，若共有人持有份额越集中，越容易作出统一的处置决策，降低共有财产的决策成本与分割成本；第三是保护共有人的信赖利益，共有人在共有关系存续期间，往往已经对房屋的装修、维护、使用投入了大量成本，优先购买权的设置可以保障其对房屋的长期使用预期不会因个别共有人的对外转让行为被破坏。（二）现行法律规范的基本框架我国现行针对房屋共有人优先购买权的规范已经形成了相对完整的体系，核心规则体现在《民法典》物权编以及最高人民法院发布的民法典物权编司法解释（一）中。《民法典》明确规定了按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利；同时明确了共有人行使优先购买权的期限规则，若转让人已经履行了通知义务，其他共有人应当在收到通知后载明的期限内行使权利，通知未载明期限的则以十五日为限，若转让人未履行通知义务，共有人的行使期限最长不超过共有份额转移之日起六个月（最高人民法院，2020）。此外，司法解释还对“同等条件”的认定作出了原则性规定，要求应当综合转让价格、价款履行方式、履行期限等因素进行判断，不能仅以价格为唯一判断标准。除此之外，针对常见的共有人优先购买权与承租人优先购买权的冲突，《民法典》也明确了共有人优先购买权的效力优先于承租人的优先购买权，从立法层面确定了两类权利的顺位规则，为该类冲突的解决提供了基础依据。但从实践适用情况来看，现行规范仍存在大量模糊地带，针对多种特殊场景下的权利冲突仍缺乏明确的规则指引，这也是导致相关纠纷不断的重要原因。明确房屋共有人优先购买权的基本内涵与规范框架后，我们还需要进一步梳理实践中该权利与其他权利、或多个同类型权利之间的冲突表现，才能精准把握问题的核心。二、房屋共有人优先购买权冲突的常见类型（一）多个按份共有人之间的优先购买权冲突当某一按份共有人对外转让其共有份额时，若存在两个及以上其他共有人同时主张行使优先购买权，就会产生共有人内部的权利冲突。现行规范仅规定此类情形下首先由主张行使权利的共有人协商确定购买比例，协商不成的，按照转让时各自的共有份额比例行使优先购买权，但实践中该规则的适用仍存在大量争议。例如某地法院近年审理的一起案件中，三人按份共有一套房屋，份额分别为40%、30%、30%，持有40%份额的共有人拟对外转让份额，另外两名共有人同时主张优先购买，协商不成时其中一名共有人提出愿意一次性支付全部购房款，而另一名共有人只能分三期支付，前者认为自己提出的条件更优，应当获得全部转让份额，而后者认为应当严格按照份额比例分配，不同法院对该类案件的裁判标准存在明显差异。有学者指出，多个共有人之间的优先购买权冲突本质上是规则供给不足导致的权利竞合，现有规则未考虑到同等条件可能发生变化的情形，难以完全覆盖实践需求（杨立新，2022）。此外，部分转让人会故意选择与其中一名共有人私下达成转让协议，隐瞒其他共有人，事后其他共有人主张优先购买权时，已经受让份额的共有人会以自己也是共有人、享有同等权利为由进行抗辩，这类纠纷也属于共有人内部权利冲突的常见表现。（二）共有人优先购买权与承租人优先购买权的冲突共有人优先购买权与承租人优先购买权的冲突是实践中发生率最高的冲突类型，虽然《民法典》已经明确了共有人优先购买权的顺位优先，但其适用的边界仍存在大量争议。首先是权利适用的场景争议，部分观点认为承租人优先购买权仅适用于房屋整体转让的情形，不适用于共有份额转让的情形，但也有部分观点认为共有份额的转让也会影响承租人的使用权益，承租人应当享有优先购买权，两类观点的分歧导致同类案件的裁判结果存在差异。其次是权利行使的程序冲突，部分转让人会故意隐瞒共有情况，先与承租人签订转让合同，事后其他共有人主张优先购买权时，承租人会以自己已经签订合同、甚至已经支付购房款为由进行抗辩，要求优先履行合同。此外，若共有人放弃优先购买权的意思表示存在瑕疵，例如是在未获知完整交易条件的情况下作出的放弃表示，事后共有人撤销放弃主张后，也会与已经订立合同的承租人产生权利冲突。最高人民法院发布的相关指导案例中明确，共有人优先购买权的物权属性强于承租人的债权属性，因此顺位在前，但转让人必须履行完整的通知义务，否则共有人的优先购买权仍应当得到保护（最高人民法院，2021）。（三）共有人优先购买权与近亲属优先购买权的冲突《民法典》规定了出租人将房屋出卖给近亲属的，承租人不得主张优先购买权，这一规则确立了近亲属优先购买权的特殊地位，但该规则是否适用于共有人优先购买权的场景，现行规范并未作出明确规定，因此也导致了大量冲突的产生。实践中常见的情形是，某一共有人拟将自己的共有份额转让给近亲属（如父母、子女、兄弟姐妹等），其他共有人主张行使优先购买权，此时转让人会以近亲属买卖属于特殊情形、排除优先购买权适用为由拒绝其他共有人的主张。针对这类纠纷，部分法院认为近亲属优先购买权的规则仅适用于承租人优先购买权的场景，不适用于共有人，因此应当支持其他共有人的主张；另一部分法院则认为近亲属之间的转让具有身份属性，并非纯粹的市场交易，因此应当排除共有人优先购买权的适用。有学者指出，近亲属优先购买权是基于身份关系产生的特殊优待，但其本质上仍属于债权性权利，效力不得对抗基于物权关系产生的共有人优先购买权（崔建远，2022），但这一观点尚未形成统一的司法共识。（四）共有人优先购买权与强制执行程序中买受人权利的冲突当共有人持有的共有份额因债务纠纷被法院强制执行拍卖时，也经常会出现共有人优先购买权与拍卖买受人权利的冲突。按照现行规则，法院在拍卖共有份额时应当通知所有其他共有人，共有人有权在拍卖现场行使优先购买权，但实践中部分法院未履行通知义务，或者仅以公告形式通知导致共有人未获知拍卖信息，待拍卖完成、买受人已经办理过户登记后，共有人才知晓份额转让的事实，此时共有人主张优先购买权就会与买受人的所有权产生冲突。部分法院认为拍卖属于公法性质的处置行为，已经完成的拍卖行为不可撤销，买受人的所有权应当得到保护；另一部分法院则认为未履行通知义务的拍卖行为违反了法定程序，共有人的优先购买权应当优先保护，因此可以撤销拍卖结果。最高人民法院相关司法解释中明确，强制执行程序中应当保障共有人的优先购买权，未履行通知程序的拍卖行为存在效力瑕疵，共有人有权主张撤销（江必新，2020），但实践中针对已经完成过户的情形，是否能够突破登记公信力撤销登记仍存在争议。之所以会出现如此多类型的权利冲突，并非单一因素导致，而是源于属性认知、规范供给、实践操作等多个层面的深层矛盾。三、房屋共有人优先购买权冲突的深层成因（一）权利属性的认知分歧学界与实务界对于房屋共有人优先购买权的属性仍存在明显的认知分歧，是导致冲突产生的根本原因。部分观点认为该权利仅属于债权性质的请求权，仅能约束转让人，不能对抗已经取得物权的善意第三人；另一部分观点则认为该权利属于具有物权效力的形成权，只要权利人在期限内提出主张，就可以对抗任何第三人的受让行为。不同的属性认知直接导致了权利效力的判断差异，例如在强制执行拍卖完成的场景下，持债权属性观点的法官会优先保护买受人的物权，持物权属性观点的法官则会优先保护共有人的优先购买权，最终导致裁判结果的冲突。（二）法律规范的模糊性现行法律规范存在大量模糊地带，是导致冲突产生的直接原因。首先是“同等条件”的认定标准模糊，现有规范仅提到要综合价格、付款方式、履行期限等因素，但并未明确各类因素的权重，也未明确是否包含其他附加条件（例如转让人要求买受人承担其对第三方的债务、或者要求买受人提供特定的服务等），导致同等条件的判断经常出现争议。其次是权利行使期限的规则模糊，虽然规范规定了十五日的行使期限，但未明确通知内容应当包含的核心要素，若转让人发出的通知未告知完整的交易条件，该期限是否起算、何时起算都存在争议。此外，针对近亲属转让、强制执行等特殊场景下的权利适用规则，现有规范要么完全缺失，要么过于原则，难以直接指导实践裁判。（三）交易实践中的程序缺位交易过程中的程序保障缺位，是导致冲突产生的重要诱因。首先是转让人通知义务的履行不规范，大部分转让人在转让共有份额时，要么不履行通知义务，要么仅以口头形式通知，要么通知内容未包含核心交易条件，导致其他共有人无法及时、准确地判断是否行使优先购买权。其次是不动产登记机构的审核缺位，大部分地区的不动产登记机构在办理共有份额转移登记时，仅要求转让方提供共有权证，并未要求提供其他共有人放弃优先购买权的书面证明，导致大量未履行通知义务的转让顺利完成登记，事后引发纠纷。此外，房产中介机构的服务规范缺失，大部分中介在撮合共有房屋交易时，不会主动告知交易各方优先购买权的相关规则，也不会主动核查其他共有人的意见，加剧了信息不对称的问题。（四）权利顺位的规则缺失除共有人与承租人的优先购买权顺位已经明确之外，其他类型的权利顺位规则均存在缺失，是导致冲突产生的直接规则原因。例如共有人优先购买权与近亲属优先购买权的顺位、共有人优先购买权与抵押权实现时买受人的权利顺位、多个共有人提出不同交易条件时的顺位等，都没有明确的规则指引，导致司法裁判中法官的自由裁量权过大，同类案件的裁判结果差异明显，进一步加剧了权利冲突的普遍性。针对上述成因，我们需要从规则完善、程序保障、场景适配等多个维度入手，构建系统的冲突协调机制，实现各方权利的平衡保护。四、房屋共有人优先购买权冲突的协调路径（一）明确权利的基本属性与效力位阶首先应当通过司法解释的形式，明确房屋共有人优先购买权属于具有物权效力的形成权，其效力优先于所有债权性质的优先购买权，仅劣后于房屋所有权本身，统一司法裁判的认知基础。在此基础上，明确各类优先购买权的效力位阶：共有人优先购买权处于第一顺位，其次是近亲属优先购买权，最后是承租人优先购买权，从规则层面明确不同权利的顺位，避免顺位判断的争议。针对多个共有人之间的权利冲突，应当明确在协商不成的情况下，原则上按照份额比例行使优先购买权，但若部分共有人提出的交易条件明显优于通知载明的同等条件，可以由提出更优条件的共有人优先购买，兼顾共有人的合法权益与转让人的财产利益。有学者提出，通过立法明确权利属性与效力位阶，是解决优先购买权冲突的核心基础，能够从根源上减少裁判分歧（王利明，2023）。（二）细化法律适用的具体判断标准针对现有规范的模糊地带，应当进一步细化适用标准，提升规则的可操作性。首先要明确“同等条件”的认定标准，规定同等条件应当包含转让价格、付款方式、履行期限、附加交易义务四个核心要素，其中转让价格为核心要素，其他要素只有在可能影响转让人核心利益的情况下才纳入考量范围，避免同等条件的判断过于随意。其次要明确通知义务的履行标准，规定转让人必须以书面形式通知所有其他共有人，通知内容必须包含四个核心要素以及权利行使期限，未包含核心要素的通知不产生期限起算的效力，行使期限从共有人获知完整交易条件之日起计算。此外，应当明确近亲属转让场景下的规则，规定近亲属优先购买权的例外规则仅适用于承租人优先购买权的场景，共有人向近亲属转让共有份额时，其他共有人仍然有权行使优先购买权，平衡身份利益与物权秩序的关系。（三）完善交易过程中的程序保障机制通过完善全流程的程序保障机制，从前端减少权利冲突的产生。首先要明确转让人违反通知义务的法律责任，规定转让人未履行通知义务导致其他共有人无法行使优先购买权的，共有人有权要求转让人承担相应的赔偿责任，提高转让人的违法成本。其次要完善不动产登记机构的审核流程，要求办理共有份额转移登记时，申请人必须提供其他共有人放弃优先购买权的书面证明，或者提供已经履行通知义务且共有人逾期未行使权利的相关证据，否则不予办理转移登记，从登记环节堵住违规转让的漏洞。此外，应当引导房产中介机构将优先购买权的告知、核查义务纳入服务规范，要求中介在撮合共有房屋交易时，主动告知