2026年社区物业纠纷调解考核试卷（附答案）

2026年社区物业纠纷调解考核试卷（附答案）一、单项选择题（每题1分，共15分）1.根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，业主大会或者业主委员会的决定，对（）具有法律约束力。A.全体业主B.投赞成票的业主C.物业服务企业D.业主委员会成员答案：A2.业主与物业服务企业签订的物业服务合同中未约定停车管理服务，但物业公司对小区内车辆停放收取管理费。该收费行为的合法性基础主要取决于（）。A.物业公司的单方面规定B.当地政府的指导价C.是否经过业主共同决定D.物价部门的核准文件答案：C3.业主李某因房屋漏水长期未得到维修而拒交物业费。物业公司起诉后，法院最可能支持（）。A.李某全额补交物业费B.李某按比例减免部分物业费C.物业公司维修后李某再交费D.驳回物业公司的诉讼请求答案：B4.业主委员会在未召开业主大会会议的情况下，擅自与某物业公司签订新的物业服务合同。该合同的效力为（）。A.有效B.无效C.效力待定D.可撤销答案：B5.关于物业专项维修资金的使用，下列说法正确的是（）。A.可用于日常物业共用部位的养护B.使用方案须经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意C.可由物业服务企业直接申请使用D.可用于弥补物业服务费的不足答案：B6.在物业纠纷调解中，调解员的首要原则是（）。A.分清责任，快速裁决B.自愿、合法C.保护弱势业主权益D.维护物业公司权威答案：B7.业主将住宅改变为经营性用房，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经（）同意。A.物业服务企业B.业主委员会C.有利害关系的业主D.社区居民委员会答案：C8.前期物业服务合同的终止时间是（）。A.业主委员会成立之日B.业主委员会与新的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日C.开发商与物业公司约定的日期D.首届业主大会召开之日答案：B9.下列不属于业主共同决定事项的是（）。A.制定和修改业主大会议事规则B.选举业主委员会或者更换业主委员会成员C.选聘和解聘物业服务企业D.单个业主房屋的室内装修方案答案：D10.物业公司对小区公共区域的广告位进行出租，所得收益依法应当主要用于（）。A.补充物业公司的经营利润B.抵扣业主的物业服务费C.补充专项维修资金或按照业主大会的决定使用D.支付业主委员会成员津贴答案：C11.在调解因宠物饲养引发的邻里纠纷时，调解员最应依据的是（）。A.《中华人民共和国动物防疫法》B.本小区的《管理规约》C.当地政府的行政命令D.多数业主的意见答案：B12.业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有的权利和承担的义务，其基础法律性质是（）。A.租赁关系B.共有和共同管理C.委托代理关系D.地役权关系答案：B13.物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的（）。A.行政责任B.民事责任C.刑事责任D.行业处分答案：B14.发生物业纠纷时，以下哪项不属于法定的纠纷解决途径？（）A.双方协商B.请求人民调解委员会调解C.向行政机关申请行政处罚D.提起诉讼或申请仲裁答案：C15.业主大会会议应当有（）参加。A.物业管理区域内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主B.全体业主C.业主委员会全体委员D.专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主答案：A二、多项选择题（每题2分，共10分，多选、少选、错选均不得分）1.业主委员会在物业纠纷调解中可以扮演的角色包括（）。A.纠纷当事人的一方B.中立的调解主持方C.业主利益的代表方与协商方D.行政管理的执行方答案：A、C2.下列情形中，业主可以主张减免物业服务费的有（）。A.物业服务存在显著瑕疵，如公共区域长期无人清洁B.房屋空置超过六个月C.物业公司擅自提高收费标准D.因开发商遗留的房屋质量问题导致无法入住答案：A、C3.一份有效的物业纠纷调解协议应当具备的要素包括（）。A.当事人的基本情况B.纠纷的主要事实和争议事项C.当事人达成调解协议的内容D.当事人的签名、盖章或按指印，调解员的签名及调解组织的盖章答案：A、B、C、D4.关于物业管理区域内车辆管理纠纷，下列说法正确的有（）。A.占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有B.物业公司有权自行划定车位并收取高额租金C.车辆在小区内受损，如物业公司未尽到合同约定的安保义务，应承担相应赔偿责任D.业主对自有产权车位停放车辆，无需向物业公司缴纳任何费用答案：A、C5.在调解因装修引发的纠纷时，需要审查的关键内容有（）。A.装修行为是否办理了相关申报登记手续B.是否涉及变动建筑主体和承重结构C.是否遵守规定的装修施工时间D.装修垃圾的清运是否符合约定答案：A、B、C、D三、判断题（每题1分，共10分，正确的打“√”，错误的打“×”）1.物业公司可以采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。（）答案：×2.业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。（）答案：√3.物业服务合同到期后，业主大会未作出续聘或另聘决定，物业公司继续提供服务的，原合同继续有效，但服务期限为不定期。（）答案：√4.物业公司可以将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他公司。（）答案：×5.业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利必须一并转让。（）答案：√6.街道办事处、乡镇人民政府对业主大会、业主委员会的成立及活动负有指导和监督职责。（）答案：√7.物业费的标准只能由政府定价，物业公司和业主无权协商。（）答案：×8.调解协议一经达成，即具有与法院判决同等的强制执行力。（）答案：×9.业主对建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。（）答案：√10.物业公司利用小区公共设施进行经营活动，无需告知业主。（）答案：×四、填空题（每空1分，共10分）1.业主大会会议分为定期会议和______会议。答案：临时2.业主委员会应当自选举产生之日起______日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。答案：303.物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与______相适应的原则。答案：服务水平4.物业保修期内，由______承担物业的保修责任。答案：建设单位（或开发商）5.业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，业主负______责任。答案：连带交纳6.调解物业纠纷时，调解员应充分听取当事人的陈述，讲解有关法律、法规和政策，耐心疏导，在______、平等协商的基础上提出纠纷解决方案。答案：当事人自愿7.建筑物及其附属设施的维修资金，经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和______。答案：改造8.违反《物业管理条例》的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处______万元以下的罚款。答案：109.业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为______用房。答案：经营性10.物业纠纷人民调解委员会是依法设立的调解物业管理纠纷的______组织。答案：群众性五、简答题（每题5分，共25分）1.简述业主在物业管理活动中享有的主要权利。答案：（1）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（2）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（3）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（4）参加业主大会会议，行使投票权；（5）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（6）监督业主委员会的工作；（7）监督物业服务企业履行物业服务合同；（8）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（9）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（10）法律、法规规定的其他权利。2.物业服务合同一般应包括哪些主要内容？答案：（1）物业管理事项，包括物业共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理，物业管理区域内的清洁卫生、公共秩序维护、绿化养护等；（2）服务质量与服务标准；（3）服务费用及其标准、收取方式；（4）物业的经营与管理，如利用共用部位、共用设施设备进行经营的收益分配；（5）专项维修资金的管理与使用；（6）物业管理用房的使用与归属；（7）合同期限；（8）违约责任；（9）双方约定的其他事项。3.在调解因公共区域收益分配引发的纠纷时，调解员应把握哪些核心要点？答案：（1）明确收益来源：确定产生收益的场地、设施（如电梯广告、外墙广告、公共场地停车费、公共设施租赁等）是否属于业主共有部分。（2）审查法律依据与约定：依据《民法典》第二百八十二条及物业服务合同、管理规约的约定，明确公共收益的归属原则（主要用于补充专项维修资金或按业主大会决定使用）。（3）核查收支情况：要求物业公司或相关方提供公共收益的账目，审查收益金额、支出用途的合法性与合理性。（4）促进信息透明：推动收益及使用情况的定期公示，保障业主知情权。（5）引导合法决策：若需改变收益用途，引导通过业主大会共同决定程序进行。4.简述物业纠纷人民调解的优势。答案：（1）便捷高效：程序灵活，不收取费用，能快速介入纠纷，避免矛盾升级。（2）自愿平等：基于当事人自愿原则，调解氛围相对缓和，有利于维护邻里关系与社区和谐。（3）专业性强：调解员通常熟悉物业管理法律法规和社区情况，提出的方案更具针对性。（4）保密性好：调解过程不公开，有利于保护当事人隐私。（5）效力保障：达成的调解协议可进行司法确认，获得强制执行力。（6）减轻诉累：分流诉讼案件，节约司法资源和当事人成本。5.业主委员会在履行职责过程中，哪些行为可能引发与业主或物业公司的纠纷？答案：（1）越权决策：未经业主大会授权，擅自决定选聘物业公司、使用大额维修资金、改变公共部分用途等重大事项。（2）财务不透明：未定期公布工作经费、公共收益收支等情况，引发业主质疑。（3）履职不作为：对业主反映的物业问题、邻里纠纷处理不及时、不积极。（4）程序违规：召开业主大会、作出决定等未遵守议事规则，程序不合法。（5）与物业公司关系不当：如与物业公司利益勾连损害业主权益，或无理刁难妨碍物业公司正常服务。（6）内部管理混乱：委员之间不团结，工作记录缺失，公章管理不规范等。六、案例分析题（第1题12分，第2题8分，共20分）1.案例：某商品房小区于2020年交付，甲物业公司提供前期物业服务。2025年，小区依法成立业主委员会。业委会成立后，发现以下问题：（1）甲物业公司在未经任何公示和业主同意的情况下，将小区内所有电梯广告位打包出租给乙广告公司，三年租金共计30万元，已全部收取但未向业主公布。（2）部分业主反映，小区公共区域监控系统多年失修，损坏率超60%，多次报修未果。业委会要求甲物业公司公布公共收益账目并维修监控系统，甲物业公司以“前期物业服务合同未明确约定”、“收益用于弥补物业费不足”为由拒绝。双方矛盾激化，业委会拟解聘甲物业公司。请结合案例，回答以下问题：（1）甲物业公司出租电梯广告位的行为是否合法？为什么？（4分）（2）甲物业公司对公共收益的处理和抗辩理由是否成立？为什么？（4分）（3）业委会若欲解聘甲物业公司，需履行何种法定程序？（4分）答案：（1）不合法。根据《中华人民共和国民法典》第二百八十二条，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。电梯内壁属于业主共有部分，利用其设置广告获得的收益归业主共有。甲物业公司未经业主共同决定或授权，擅自出租并占有收益，侵犯了业主的财产权。（2）不成立。首先，公共收益的归属是法定的，不因前期物业服务合同是否约定而改变。其次，公共收益的用途依法应主要用于补充专项维修资金，或按照业主大会的决定使用。“用于弥补物业费不足”没有法律依据。物业公司对公共收益仅有代管权，必须单独列账，定期公示，并接受业主监督。最后，对监控系统的维修养护属于物业公司的基本合同义务，以合同未明确约定为由拒绝履行不能成立。（3）需履行以下法定程序：①业主委员会组织召开业主大会会议，将解聘甲物业公司及选聘新物业公司的方案作为议题。②会议应当有物业管理区域内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。③经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，形成解聘和选聘的有效决议。④业主委员会应提前六十日书面通知甲物业公司（如合同无更短期限约定），并做好新旧物业交接的准备工作。2.案例：业主老王住在三楼，因年久失修，家中卫生间下水管道严重堵塞。他自行联系维修工疏通，发现堵塞物主要来自楼上各户。维修共花费800元。老王要求楼上所有住户共同分摊费用，但部分住户以“不是自己家堵的”、“自己从未向下水道乱扔东西”为由拒绝。老王与邻里关系紧张，遂向社区物业纠纷调解委员会求助。如果你是调解员，请列出你的调解思路和拟采取的主要步骤。答案：调解思路：本着维护邻里和谐、公平分担责任的原则，依据共有部分共同维护的法律精神进行疏导，促成协商解决。主要步骤：（1）现场调查与核实：联系老王及楼上相关住户，了解情况，查看维修记录、费用凭证，确认下水管道属于共用设施，堵塞部位确为共用管道。（2）单独沟通与疏导：分别与老王和拒绝分摊的住户沟通。向老王表示理解其处境，安抚情绪。向拒绝分摊的住户解释：根据《民法典》关于建筑物区分所有权的规定，共用下水管道的维修费用，依法应由相关受益业主共同承担。这是一种基于共有关系产生的法定义务，并非基于过错（谁扔东西）。无法确定具体责任人时，应由可能造成堵塞的全体使用人（本案中即楼上所有住户）公平分担。（3）组织协商会议：召集老王及楼上所有相关住户进行面对面调解。重申相关法律规定和邻里互助的道理。出示维修证据，核算合理费用。（4）提出调解方案：引导各方就分摊方案进行协商。可以建议按楼层或户数进行平均分摊，并考虑老王作为实际发现和先行垫付者，可适当少承担或不分担部分费用，以体现公平。（5）达成协议：若协商一致，制作书面调解协议，明确每户分摊金额、支付期限等，由各方签字确认。（6）后续建议：建议业主们共同注意维护管道清洁，并可在《管理规约》中补充相关约定，避免类似纠纷。七、论述题（10分）结合当前社区治理实际，论述如何构建和完善物业纠纷多元化解机制，以有效促进社区和谐稳定。答案：构建和完善物业纠纷多元化解机制，是提升基层治理能力、促进社区和谐稳定的重要途径。该机制应是一个有机衔接、协调联动的系统。1.强化预防与源头治理机制：规范合同与规约：引导制定权责清晰、内容完备的物业服务合