物业前期招标标准样本

珠海市怡泰雅苑前期物业招标

珠海市物业管理招标文献

第一部分投标邀请

按照国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》和《珠海市物

业管理招标投标暂行措施》的规定，现决定对怡泰雅苑（项目名称）

的J物业管理服务进行邀请（公开/邀请）招标。兹邀请合格投标人以

密封标书日勺方式前来投标。

一、招标项目的简要阐明

本项目位于珠海市金湾区红旗镇藤荣路18号。

本项目规划设计的物业类型为：商住。

本项目总用地面积约25840.5平方米。用地构成为：建筑用地

平方米（其中公建用地平方米），道路用地平方米，绿

化用地平方米。

本项目总建筑面积7358876平方米。其中地下总建筑面积8576.67

平方米，地上总建筑面积65012.09平方米（住宅建筑面积

59853.33平方米,商业用房建筑面积4119.01平方米）。

本项目合计建筑物」幢（其中住宅」幢589套）;建筑构

造为框架剪力墙构造。

本项目的建筑密度为20%；综合容积率2.5；绿化率为35%。

本项目规划建设机动车停车位346个.其中地上停车位400个,地

下停车位246个;按照规划设计建造了非机动车停车场所平

方米。

二、项目动工和竣工交付使用时间

本项目于2023年07月动工建设,共分一期开发建设。整个建设

项目（计划）于2023年12月所有建成竣工交付使用。

三、物业管理用房的配置状况

物业管理企业办公等用房：建筑面积为180.77平方米;

四、房屋专题维修资金建立状况

开发建设单位按原则缴存，计元；购房人按

原则缴存，计元；专题维修资金的补充来源有,建

立的住房专题维修资金现存于o

五、招标书日勺发售

投标单位应于20231年4月2日16时30分前至珠海市红花

湖房地产开发有限企业怡泰雅苑售楼部购置招标书。（发售日勺招标书每套标

书收取成本费100元整）。

六、保证金的缴纳

1、投标人在购置招标书日勺同步缴纳投标保证金50000元整。未中标

者在招标人与中标人签订怡泰雅苑前期物业服务协议后5日内退还保

证金，利息（不计/计）。

2、未按规定提交投标保证金日勺投标，将被视为投标无效。

七、投标地点

珠海市珠海市怡泰雅苑售楼部办公室。

八、投标截止时间2023年4月22日9时30分,逾

期收到日勺或不符合规定的投标文献不接受。

九、招投标阐明会

2023年4月5日15时30分约请投标人共同踏勘招

标物业现场并举行阐明会。

十、开标时间、地点

1、开标时间：2011年4月22日—9时30分

2、开标地点：珠海市怡泰雅苑售楼部办公室。

十一、对本次招标提出问询的J,请于2023年4月5日前与

（姓名）联络（技术方面的问询请以信函或日勺形式）。

地址：珠海市金湾区红旗镇藤荣路18号

邮编：51900________________

电话：__________

传真：

联络人：谢永春：：______________

(招标人)珠海市红花湖房地产开发有限企业

2011年4月26日

第二部分技术规范及规定

本物业的物业服务按照《珠海市住宅区物业管理公共服务等级

原则》一级原则，详细技术规范与规定和部分差异如下：

一、物业管理服务日勺内容

3物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的管理及维修养护;

(1)物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护；

(2)物业管理区域内日勺绿化养护和管理；

(3)物业管理区域内车辆(机动车和非机动车)行驶、停放及场所

管理；

(4)供水、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对有关

管线、设施维修养护时，进行必要的)协调和管理；

(5)物业管理区域日勺平常安全巡查服务；

(6)物业档案资料日勺保管及有关物业服务费用日勺帐务管理；

(7)物业管理区域内业主、使用人装饰装修物业的)服务；

(8)根据需要组织丰富的多彩的小区文化。

二、物业管理服务日勺规定

1、按专业化的)规定配置管理服务人员；

2、物业管理服务与收费质价相符；

3、争创市级、省级物业小区。

三、物业管理服务原则

物业共用部位日蜂护、物业共用设施设备的平常运行和维护

1、公共部位

(1)房屋构造：每年二次以上对房屋构造、波及使用安全日勺部位进行检查

并有记录,发现损坏及时安排专题修理并告知有关业主、使用人。

(2)门窗：每周一次巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，

开闭正常。

(3)楼内墙面、顶面、地面：墙面、顶面粉刷层无明显剥落，面砖、地砖

平整不起壳、无缺损，墙面修补应保持与原墙面材质一致。

(4)管道、排水沟、屋顶：每季一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行

打扫、疏通，保障排水畅通。每六个月检查一次屋顶，发现防水层有气月鼓、碎

裂，隔热板有断裂、缺损日勺，应及时修理。

(5)围墙：每月一次巡查围墙，发现损坏立即修复；铁栅栏围墙表面无明

显锈蚀，保持围墙完好。

（6）道路、场地等：每半月一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损

坏及时修复，保持路面基本平整无积水，侧石平直无缺损。

（7）休闲椅、室外健身设施等：每周二次以上巡查，发现损坏立即修复，

保证器械、设施日勺安全使用（如需更换日勺除外）。

（8）安全标志等：对危险隐患部位设置安全防备警示标志，并在重要通道

设置安全疏散指示和事故照明设施。每月检查一次，保证标志清晰完整，设施

运行正常。

2.、供水系统

（1）一般水泵

每周对供水设备检查三次以上，每季对水泵润滑点加油，每季一次对泵房、

管道等进行除锈、油漆，每年保养一次水泵，保证二次供水正常，泵房整洁。

每年定期二次清洗水箱、蓄水池，二次供水水质符合国家生活用水原则。

高层房屋每年二次对减压阀进行测压并做好记录。

水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完

好，每年秋、冬季对暴露珠管进行防冻保养。

3、排水系统

(1)二级生化处理(如有)

每天二次检查污水泵、提高泵、排出泵，每季1次润滑加油。

每年二次对污水处理系统全面维护保养。

控制柜电气性能完好，运作正常。

污水处理系统正常运行，周围基本无异味和明显噪声，过滤格栅无堵塞，

污水排放符合环境保护规定。

每年清洗暴气机空气滤网二次，如有破损立即更换。

4.、公共照明

公灯：每周二次巡检公共照明设备，修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保

持楼道灯、街坊灯98%以上的亮灯率。

公共电气柜：每月一次对室内、室外的公共电气柜进行巡检、保养，每年

一次对电气安全进行检查。

公灯：及时修复损坏日勺灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，小区内楼道

灯、街坊灯亮灯率在98%以上。

景观灯、节日彩灯、电梯厅吊灯等：保持灯具完好，亮灯率在98%以上。

5.、升降系统

保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。

委托专业维修保养单位进行定期保养,每年进行安全检测并持有有效日勺《安

全使用许可证》，物业企业应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运彳亍进行管

理。

电梯发生一般故障的，专业维修人员二小时内抵达现场修理，发生电梯困

人或其他重大事件时，物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理，专业技术

人员须在半小时内到现场进行救济。

电梯门无安全关闭装置、无自动称重感应装置或无紧急呼喊装置须设专人

驾驶时，或由业主大会规定专人驾驶的J,驾驶员应坚守岗位不脱岗，保障安全

运行。

6、消防系统

消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常。

消防栓每月巡查一次，消防栓箱内多种配件完好。

每天检查火警功能、报警功能与否正常。

每年试验一次探测器，并对所有控制装置进行一次试验，火灾探测器投入

运行二年后，应每隔三年所有清洗一次，不合格的应当调换。

每六个月检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。

每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。

7・、防雷设施：每年二次检查避雷装置，18层以上日勺楼宇每年应测试

一次，保证其性能符合国家有关原则。

8.、弱电系统

楼宇对讲系统（可视）：不定期进行调试与保养，保证其24小时运行

正常，对讲主机选呼功能正常，且选呼后日勺对讲（可视）功能正常，语音

（图像）清晰，对讲分机开锁功能、门体日勺闭门器自动闭门功能正常。

住户报警：不定期进行调试与保养，保证其24小时运行正常，中心

报警控制主机应能精确显示报警或故障发生的信息，并同步发出声光报警

信号。

周界报警：24小时设防并正常运行，不定期进行调试与保养，保证

该系统的警戒线封闭、无盲区和死角，保证中心控制室能通过显示屏、报

警控制器或电子地图精确地识别报警区域，收到警情时，能同步发出声光

报警信号。

监视系统：不定期进行调试与保养，保证各项监控设备24小时正常

运行，能清晰显示出入人员的面部特性和车辆的车牌号，录像功能正常。

电子巡更：根据需要设定巡更路线、时间，不定期地进行调试与保养,

保证其正常运行，保持巡更时间、地点、人员和次序等数据日勺显示、归档、

查询和打印等功能正常，巡更违规记录提醒功能正常。

9、水景

每周一次巡视检查喷水池、水泵及其他附属设施，损坏部位及时修复,

保证其正常运行。

重大节日前应对景观设施进行安全、功能检查，保证节日期间各项设

施运行正常。

10、公共绿化养护服务

(1)草坪

修剪：每年普修四遍以上，草面基本平整。

清杂草：每年普除杂草五遍以上，杂草面积不不小于6%。

灌、排水：及时浇灌，保证有效供水，有积水及时排除。

施肥：每年普施有机肥一遍。

病虫害防治：发现病虫害及时灭杀。

(2)树木

修剪：乔、灌木修剪每年二遍以上，无二级枯枝；篱、球超过齐平线

10cm应修剪，每年不少于四遍，做到表面圆整，基本无脱节；地被、攀援

植物适时修剪，每年不少于二次。

中耕除草、松土：每年中耕除草五次以上，土壤基本疏松。

施肥：按植物品种、生长状况、土壤条件合适施肥；每年普施基肥一

遍，部分花灌木增施追肥一次。

病虫害防治：有针对性及时灭治，重要病虫害发生低于10%。

扶正加固：有倒伏倾向，及时扶正、加固。

其他：乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木基本开花；球、篱、地被

生长正常,缺枝、空档不明显。

(3)花坛花境

布置：一年中有二次以上花卉布置。

灌、排水:保持有效供水，无积水。

补种：缺枝倒伏不超过十处。

修剪、施肥：保持花卉生长良好。

病虫害防治：及时做好病虫害防治。

11、物业公共区域的)清洁卫生服务

(1)楼内公共区域

地面：每日打扫一次，其中门厅每日打扫二次，隔日拖洗一次，地面

1主：士

/A/Ro

楼梯扶手、栏杆、窗台：每周擦抹二次，保持基本无灰尘。

消防栓、指示牌等公共设施：每周擦抹一次，外表基本无灰尘、无污

渍。

天花板、公共灯具：每季除尘一次，目视基本无灰尘、无蜘蛛网。

门、窗等玻璃：每月擦拭一次，其中门厅玻璃每月二次，目视明亮无

污迹。

天台、屋顶：保持清洁、无垃圾。

垃圾搜集：高层按幢设置垃圾搜集点，多层按物业管理需要配置搜集

点，搜集点每日清理二次，搜集点周围地面无散落垃圾，无污迹，无明显

异味。

电梯轿厢：每日擦拭、打扫一次以上，保持目视洁净无污迹。

（2）楼外公共区域

道路地面、绿地、明沟：道路地面、绿地每日打扫二次，目视地面、

绿地清洁无杂物；明沟每周打扫二次，明沟无杂物、无积水。

公共灯具、宣传栏、小品等：每周擦抹一次，表面无污迹。

垃圾厢（房）：有专人管理。生活、建筑垃圾封闭寄存，垃圾厢（房）

每日冲洗二次，垃圾厢（房）及其周围基本整洁、无污渍、无积水、无明

显异味，灭害措施完善。

果皮箱、垃圾桶：合理设置。每日清理一次，擦拭一次，箱（桶）无

满溢、无异味、无污迹。

消毒灭害：每季对窖井、明沟、垃圾房喷洒药水一次（6、7、8月每

月喷洒一次），每六个月灭鼠一次。

12、公共秩序日勺维护服务

（1）人员规定

专职保安人员中55周岁如下的人员占总数日勺60%以上，身体健康，工

作认真负责。

有较强日勺安全防备能力，能对日勺使用各类消防、物防、技防器械和设

备。

上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，配置对讲装置或必要的安全护

卫器械。

（2）门岗

小区出入口24小时值班看守，并有交接班记录和外来车辆的登记记

封闭管理小区对外来人员或送货人员进行记录，制止未经许可的外来

人员进入小区。

对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道

路畅通；对大型物件搬出实行记录。

(3)巡查岗

白天每二小时巡查一次，夜间不定期巡查五次以上，重点部位有明确

时巡查规定，并有巡查记录。

在碰到异常状况、突发事件时，采用对应的应对措施，及时汇报管理

处和有关部门。

(4)技防设施和救济(监控岗)

小区应具有录像监控、楼宇对讲、周界艰警等三项以上技防设施，24

小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达日勺信息。

监控中心收到报警信号后，保安人员应按规定及时赶到现场进行处理,

同步应接受顾客救济的规定，解答顾客的问询。

(5)车辆管理

地面、墙面按车辆道路行驶规定设置指示牌，车辆基本停放在规定的)

范围内。

及时处理车辆停放不规范日勺现象。

收费管理日勺车库应24小时有专人管理，车辆停放有序，车库内地面、

墙面有简易日勺车辆行驶指示牌和地标，备有必需日勺消防器材，车库场地每

日清洁一次，有照明，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险

物品寄存。

13、物业使用严禁性行为的管理

(1)损坏房屋承重构造、主体构造，破坏房屋外貌，私自变化房屋设

计用途；

寄存不符合安全原则日勺易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品；

寄存、铺设超负荷物品；

随意张贴广告、设置店招；

违法搭建建筑物、构筑物；

发出超过规定原则的噪声；

排放有毒、有害物质；

占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及有关场地，私自移动物业

共用

(2)设施设备

私自在公寓外立面广告位以外的部位及公共区域设置广告；

在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物;

私自在物业共用部位和有关场所悬挂、张贴、涂改、刻画;

运用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益日勺活动；

商铺经营不得违反商铺经营有关管理公约的有关约定；

法律、法规和规章严禁日勺其他行为。

(3)装修严禁行为：

损坏房屋承重构造；

破坏公寓外立面；

凿、挖地坪、顶面；

侵占公共部位、走道；

圈占、封堵消防设施；

污染公共区域墙面、地面、顶面；

在规定期间段内发出影响他人休息日勺噪声；

封闭各类检修口(孔)。

14、物业其他公共事务日勺管理服务

(1)管理处设置

小区内设置管理处。

办公场所整洁有序。

配置办公家俱、、电脑、打印机等办公设施及办公用品。

(2).管理人员规定

小区经理有物业管理员上岗证和小区经理上岗证，有一年以上小区经

理任职经历。

管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。

(3).服务时间：周一至周日每天12小时在管理处进行业务接待，并

提供服务。

(4)平常管理与服务

服务规范应符合《珠海市物业管理行业规范》规定。

24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理

一天内完毕(预约除外)。

对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。

制定小区房屋装修申请、审批、巡视、险收等装修管理制度，建立业

主或使用人房屋装修档案，对不符合规定日勺行为、现象及时劝阻、制止或

汇报。

建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其他费用日勺收支进行财务

管理，做到运作规范，账目清晰。

建立档案管理制度，建立齐全的小区物业管理档案［包括物业竣工验收

档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案（含业主或使用人装修档案）、

物业租赁档案、平常管理档案等］

制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实行。

建立健全的维修资金管理制度，对小区房屋维修资金进行账务管理，

做到运作规范，账目清晰。

可采用走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进

行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的180玳

制定管理处内部管理制度和考核制度。

运用计算机进行管理（含业主档案、收费管理、设备管理等）。

服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和原则。

每年对业主或使用人进行一次满意状况测评，对测评成果进行分析并

及时整改。

能提供三种以上特约服务（有偿）和三种以上便民（免费）服务；节

假日有专题布置，每年组织两次以上的小区活动。不定期开展形式多样、

内容丰富的小区文化活动。

综合管理日勺其他服务项目到达约定日勺服务原则o

对违反小区规约（临时规约）或政府有关规定日勺行为进行劝阻、制止

或报有关部门处理。

第三部分投标人须知

一、总则阐明

（-）合用范围

1、本招标文献仅合用于本项目日勺物业管理服务。

（二）定义

1、“招标方”系指第一部分所指的）组织本次招标日勺招标机构。

2、“投标方”系指向招标方提交投标文献的三级及三级以上物业管理

企业。

（三）合格日勺投标方

1、通过本次招标日勺资格预审确认为合格日勺投标人称为合格的）投标方。

（四）投标费用

1、无论投标过程中的做法和成果怎样，投标方自行承担所有与参与投

标有关日勺所有费用。

二、投标文献的编写

（-）投标文献格式

1、投标方应按招标文献提供日勺投标文献格式填写。

2、管理服务理念和目的

结合本项目的规划布局，建筑风格，智能化硬件设施配置及本物业使

用性质特点，提出物业管理服务定位、目的)。

3、项目管理机构运作措施及管理制度

编制项目管理机构、工作职能组织运行图，论述项目经理(小区经理)

的管理职责、内部管理的职责分工、平常管理制度和考核措施目录。

4、管理服务人员配置

根据物业管理服务的内容、原则和本项目实际状况拟配置各岗位人员

的详细状况。

5、根据物业管理服务的内容、原则制定日勺物业管理服务方案

(1)对物业共用部位、业主或使用人自用部位提供维修服务的方案；

(2)物业管理区域内共用设施设备的维修方案；

(3)业主、使用人装饰装修室内的服务方案；

(4)住宅外墙或建筑物发生危险，影响他人安全时日勺工作预案；

(5)物业管理区域内环境清洁保洁方案；

(6)物业管理区域内公共秩序维护方案和岗位责任描述；

(7)绿化和园林建筑附属设施日勺维护、保养方案；

(8)

(9)

6、物业维修和管理的应急措施

(1)业主、使用人自用部位忽然断水、断电、无天然气日勺应急措施；

(2)本项目范围忽然断水、断电、无天然气的应急措施；

(3)业主与使用人自用部位排水设施阻塞日勺应急措施；

(4)雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施；

(5)电梯故障的应急措施；

(6)消防应急措施。

(7)

(8)

7、丰富小区文化，加强业主互相沟通的详细措施。

8、智能化设施日勺管理与维修方案。

9、施工噪声控制等与业主生活亲密有关事项的应对预案。

10、提供(《业主临时公约》日勺提议稿。

11、

12、

(-)投标报价

1、投标方应根据招标文献日勺规定写明本项目的物业管理总收费报价金

额、分项收费报价金额及测算根据。投标方只容许有一种报价，招标方不

接受有任何选择日勺报价。

报价计价单位按建筑面积元/每平方米-月计算。

2、

3、

（三）投标文献的份数和签订

1、投标方应根据本招标文献日勺规定，编制投标书共5套.并明确

注明“正本”或“副本”字样，一旦正本和副本有差异，以正本为准。

2、投标文献须打印并由投标措施定代表人签订和加盖公章。

3、电报、、形式的投标概不接受。

三、投标文献递交的规定和无效

1、投标文献的密封

投标方应将投标文献密封，并标明投标方的名称、地址、投标项目名

称及正本或副本。

2、投标文献的修改和撤销

（1）投标人在投标截止时间之前可书面告知招标人补充修改或撤回已

提交日勺投标文献。经补充修改的内容为投标文献的构成部分。投标人在投

标截止时间之后送达日勺补充或者修改的）内容无效。

（2）投标方对投标文献修改或补充日勺书面材料应按招标文献的）规定进

行编写、密封、标注和递交，并注明“修改或补充投标文献”字样。

3、投标文献有下列情形之一日勺，投标文献无效:

(1)未密封的;

(2)未加盖投标单位法定代表人与投标单位印章的；

(3)未能按照招标文献规定编制的；

(4)逾期送达的；

(5)附有招标人不能接受条件日勺。

四、开标和评标

1、开标的措施与程序

2\评标原则和评标措施

(1)招标方根据有关规定组建评标委员会，本项目日勺评标委员会组员

共设/—人。其中，招标人指派，人，由建设主管机关人从市物业

管理评标专家名册中采用随机抽取的方式缁定物业管理专家组员3

人。

(2)评标原则

(3)评标措施

五、中标人确实定及物业服务协议日勺签订

(―)中标人确实定

1、招标方在投标截止之日起7日内(最长不超过30日)确定中

标人。

2、招标方在确定中标人之日起3日内以书面形式向中标人发出中标告

知书。中标告知书一经发出即发生法律效力。

3、招标人在向中标人发出中标告知书日勺同步，将中标成果告知所有未

中标的投标人，并返还其投标书。

4、

5、

（二）悔标责任

1、中标人接到中标告知书—?后来（最长不超过30日），无合法

理由不与招标人按照招标文献和中标人日勺投标文献签订对应日勺物业服务协

议的，中标无效，投标保证金不予退还。超过投标保证金数额的，对超过

部分按赔偿；未提交投标保证金日勺，对招标人日勺损失按予以

赔偿责任。

2、招标人在发出中标告知书^后来（最长不超过30日），无合

法理由不与中标人按照招标文献和中标人