物业管理操作规范之1：物业管理的主要经营管理活动

物业管理的主要经营管理活动

广州地铁商业发展有限公司

市场部

目录

第一节住宅小区管理.............................................................3

一、住宅小区的含义...........................................................3

二、住宅小区的组成...........................................................3

三、居住区用地平衡控制指标（%）............................................3

四、住宅小区的特点...........................................................4

五、住宅小区的功能...........................................................4

六、住宅小区管理的含义.......................................................4

七、住宅小区管理的方式.......................................................5

八、住宅小区管理的原则.......................................................5

九、住宅小区管理的基本内容..................................................6

十、以法管区，创建优秀住宅小区..............................................6

十一、全国优秀管理住宅小区标准..............................................6

第二节高层楼宇管理.............................................................8

一、什么是高层楼宇...........................................................8

二、高层楼宇的种类和特点.....................................................9

三、高层楼宇管理的模式和内容................................................9

四、办公楼宇的管理..........................................................10

五、零售商店和购物中心的管理................................................II

六、工业物业的管理..........................................................13

七、物业智能化管理..........................................................14

第三节物业租赁.................................................................15

一、物业租赁的概念..........................................................15

二、物业租赁的类型..........................................................16

三、物业租赁管理的原则......................................................17

四、物业租赁程序............................................................18

五、物业租赁的行为规范......................................................18

第一节住宅小区管理

一、住宅小区的含义

城市居民的居住生活聚居地称为居住区。一个完整的居住区由若干小区组

成。同样，一个完整的小区又由若干居住组团组成。

我们把按照统一规划、综合开发、配套建设原则开发建设起来，具有比较齐

全的公共配套设施，且建筑面积达到一定规模的居住区统称为住宅小区。一般说

来，建筑面积在5万m2以上，建设布局自成体系，配套设施较为完善的独立居

住区，即可称为一个住宅小区。

二、住宅小区的组成

（1）工程的组成

1）建筑工程主要是居住建筑，包括住宅和单身公寓。

2）室外工程主要有道路工程、绿化工程、工程管线等。

（2）用地的组成

1）居住建筑用地

2）公共建筑和公用设施用地

3）道路及广场用地

4）绿地和体育场地

5）与居住区居民密切相关的居住区（街道）工业用地

6）在居住区范围内，不属于居住的其他用地

（3）社会的组成

1）行政管理机构

2）经营性管理组织

3）文化娱乐组织

三、居住区用地平衡控制指标（%）

用地构成居住区小区组团

住宅用地45〜6055〜6560〜75

公建用地20〜3218〜276〜18

道路用地8〜157〜135〜12

公共绿地7.5〜155〜123〜8

四、住宅小区的特点

统i规划，综合开发

新建的住宅小区大多建有与住宅楼相配套的商业、服务业、文化教育、卫生、

办公用房等建筑和设施。

规模大、功能全新建住宅小区多为多层、多栋楼体的建筑群，小的几万

平方米，多的十几万甚至百余万平方米。

楼宇结构整体化、公用设施系统化

住宅小区房屋是以住宅为主体，并同与之相应的各类服务用房、医院、建筑

小品、道路、绿化等配套建筑组成统一的整体；区域内的供水、排水、供电、各

种热力、煤气管网互相相通构成一个网络体系。

产权多元化，管理复杂化

一个住宅小区甚至一幢楼宇的产权可以分属国家、集体和个人等不同的产权

所有人。

五、住宅小区的功能

（1）居住功能

（2）服务功能

（3）经济功能

（4）社会功能

六、住宅小区管理的含义

住宅小区管理就是在住宅小区范围内，以住宅房屋为主体的各类房屋建筑及

其设备、公共建筑及其他公用设施为基本对象，以为居民提供全面服务为中心任

务的管理活动的总称。包括以下两个方面:

1.对住宅物业与环境的管理

在小区管理机构的统一组织下，实行统一管理、综合服务，包括对小区的各

类建筑和基础设施的维修、养护，也包括对小区内公共卫生、庭院绿化、交通道

路、社会治安和环境容貌等项目的整治、维修和养护。

2.对居住行为的管理

国家通过实施管理法规和制度，对社会居住活动和行为关系、居住习俗进行

制约、调节、疏导、监督和服务。

七、住宅小区管理的方式

政府房屋管理部门管理的方式这种方式用来管理公有住房，完全是计划

经济的产物。但是，由于历史原因，这一种管理方式在今后较长一段时间里还将

继续存在。

企、事业单位自行管理的方式一些较大的企、事业单位往往自己开发建

造住宅,用以分配给本单位的职工,这种住宅一般由本单位的房产部门进行管理。

房地产开发企业管理的方式即由房地产开发建筑单位自行管理自己建

筑的出售或出租的住宅。目前，大多数新开发的城市住宅小区由此类物业企业进

行管理，它们在物业管理行业中所占的比例也较大。

物业管理企业管理的方式即由社会上具有独立法人地位的物业管理企

业对房屋及其附属的公用设施及场地进行管理，提供全方位的多层次的管理和服

务。

八、住宅小区管理的原则

由物业管理企业本城镇住宅小区进行管理应遵循的原则有：

产权与经营管理权相分离

必须坚持产权与经营管理权相分离的原则，在确认产权的前提下，按照国家

政策对住宅小区房屋及公用设施，实行统一经营管理、维修，收取租金及分摊费

用。

专业管理和群众管理相结合

住宅小区的管理具有技术性、专业性，必须以专业化管理为主。但也须依靠

群众、组织群众参与管理物业及其公用设施，发挥业主自治自律的作用。

有偿服务，合理负担

必须坚持“有偿使用，有偿服务，合理负担”的原则，实行“谁享用、谁受益、

谁负担”。

九、住宅小区管理的基本内容

1.住宅小区房屋及设备的维护和修缮管理

2.住宅小区的环境管理主要包括以下几方面：

（1）辖区内违章建筑管理

（2）公用市政设施的维护管理

（3）环境卫生的维护管理

（4）绿化管理

（5）治安管理

（6）车辆交通管理

3.开展多种便民有偿服务

十、以法管区，创建优秀住宅小区

从1989年开始，我国把住宅小区管理列为一项重要工作。

199（）年，建设部又在沈阳召开了全国住宅小区管理试点的第一次工作会议

1992年4月，建设部召开了第二次住宅小区管理试点工作会议，会议检查

了前一阶段的试点进展情况，研究讨论了住宅小区管理达标考评工作的安排，会

后下发了《全国城市文明住宅小区达标考评办法（试行）》及《全国城市文明住

宅小区达标考评实施细则》

1992年8〜9月，建设部对申报参加1992年度全国城市文明小区达标评选

的17个省、自治区、直辖市的28个住宅小区进行了达标评比。

1995年3月以建房[1995]120号文件方式正式发布了《全国优秀管理住宅小

区标准》，并把在全国范围内开展“全国城市物业管理优秀住宅小区”的考评验收

工作列入日常工作。

十一、全国优秀管理住宅小区标准

（1）创建优秀住宅小区的基本要求

①小区按城市统一规划建设，基础设施配套比较齐全，建筑面积在5万m2

以上，正式建成并投入使用，入位率达60%以上。

②小区符合城市规划要求，严格按照国家标准验收，具有完整的验收资料、

图纸档案及交接手续。

③小区实行专业化的管理，由专业的管理单位（物业管理公司、房屋管理公

司、房管处、房管所或其他管理单位）对小区实行统一的专业化管理，并有固定

的管理经营场所。

④小区成立小区管理委员会或业主委员会。

（2）对物业管理企业的基本要求

①小区管理单位为企业，要有企业发展规划，建立现代企业制度方案。不是

企业的，要有转换经营机制、向企业过渡的规划和实施方案。

②小区业主委员会或管委会与小区管理单位责、权、利关系明确。

③小区管理单位依照物业管理合同对小区实施管理与有偿服务。

④小区管理单位制定出争创全国优秀管理小区规划和具体的实施方案。

⑤小区各项管理制度完善，制定了住房公约及各项专业管理制度、办法及工

作岗位考核标准。

⑥小区管理应用计算机等现代管理手段进行科学管理。

⑦小区管理单应管理人员要有明显标志，整体素质高，遵守职业道德规范，

主要负责人和业务骨干经过房地产管理及物业管理专业培训。

（3）对住宅小区各项管理服务工作的基本要求

①房屋及维修管理房屋外观完好、整洁；小区内楼宇组群及栋号有明显

标志及引路牌；房屋完好率达98%以上；房屋合格率达100%,并建立回访制度

和回访记录；房屋资料档案齐全，管理完善，并建立住户居住档案，住户所在栋

号、门号、序号清晰，随时可查。

②设备管理小区内所有公共设备图纸、资料档案齐全，管理完善；设备

良好，运行正常，无事故隐患，保养、检修制度完备；每日有设备运行记录，运

行人员严格遵守操作规程及保养规范；电梯按规定时间运行；居民生活用水、高

压水泵、水池、水箱有严密的管理措施；消防系统设备完好无损，可随时启用；

锅炉供暖、煤气、燃气运行正常；北方地区，冬季供暖，居室内温度不得低于

16℃。

③市政公用设施管理小区内公共配套服务设施完好，不得随意改变用

途；供水、供电、通讯、照明设备设施齐全，工作正常；道路畅通，路面平坦；

污水排放通畅；交通车辆管理运行有序，无乱停乱放机动车、非机动车的现象。

④绿化管理小区公共绿地、庭院绿地和道路两侧绿地合理分布，花坛、

树木、建筑小品配置得当。新建小区，公共绿地人均lm2以上；旧区改造的小

区，公共绿地人均不低于0.5m2；绿地管理及养护措施落实，无破坏、践踏及随

意占用现象。

⑤环境卫生管理小区内环卫设施完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转

站等保洁设备；小区实行标准化清扫保洁、垃圾日产日清；小区内不得违反规定

饲养家禽、家畜及宠物；房屋的公共楼梯、扶栏、走道、地下室等部位保持清洁,

不得随意堆放杂物和占用；居民日常生活所需商业网点管理有序，无乱设摊点、

广告牌，无乱贴、乱画现象。例如：码根码。

⑥治安保卫管理小区基本实行封闭式管理；小区实行24小时保安制度;

保安人员有明显标志，工作规范、作风严谨；危及住户安全处设有明显标志和防

治措施；小区内无重大火灾、刑事和交通事故。

⑦社区文化小区订有居民精神文明建设公约，居民能自觉遵守住宅小区

的各项管理规定；小区居民邻里团结互助，文明居住，关心孤寡老人、残疾人；

小区内有娱乐场所和设施，管理单位定期组织开展健康有益的社区文化活动；管

理单位积极配合街道、办事处、居委会、派出所开展各项工作；小区居民支持和

配合管理单位的工作，对管理单位的评议，满意率达95%以上。

⑧管理单位经济效益为居民开展多项便民有偿服务；一业为主，多种经

营；建立财务管理公开、监督制度；有较强的发展后劲及以业养业的发展计划及

经济指标。

第二节高层楼宇管理

我国自80年代以来，也兴建起一批20层以上的高层楼宇达800（）多座。目

前位居中国大陆第一的建筑是上海浦东金茂大厦高420.5m,88层。高层楼宇的

出现，因其构造和特点不同，这就为物业管理提出了新的课题，出现了专门的物

业管理。高层楼宇管理是物业管理主要经营管理活动之一。

一、什么是高层楼宇

高层楼宇就是指超过一定高度和层数的多层建筑。

1972年国际高层建筑会议上，对高层建筑作了一个统一的规定，并分为四

类：

第一类高层建筑9~16层（最高到50m）。

第二类高层建筑17〜25层（最高到75m）。

第三类高层建筑26〜40层（最高到100m）。

第四类高层建筑40层以上（高度为100m以上）。

我国高层民用建筑设计规范中规定：

4〜6层为多层住宅；

7〜10层为小高层住宅，也称中高层住宅：

1（）层以上的住宅及高度超过24m的其他民用建筑为高层建筑。

二、高层楼宇的种类和特点

（一）高层楼宇的种类

①按用户分类

单用户

多用户

②按功能分类

住宅公寓

商住两用楼宇

综合楼宇、办公楼、商业大厦

③按现代化程度分类

智能化大厦

非智能化大楼

（二）高层楼宇的特点

1.建筑规模大

高层建筑一般都在18层左右，建筑面积在2万m2左右。而且建筑标准比

较高，一般都是一级一类。

2.机电设备多

①供电系统

②供水系统

③空调系统

④电梯

⑤安全监控系统

3.人员多，集中，涉及面广

三、高层楼宇管理的模式和内容

（-）管理模式

封闭式管理。是以整座大楼为管理整体，与外界分开。在管理范围内进行严

格的管理，对进出楼宇区域的人员、车辆进行严格的控制，完全凭牌、证出入。

同时对辖区内水电供应、治安防火、清洁卫生等全面负责。

一般性管理。是以保证业土和用户基本生活秩序为目标的管理。这种管理模

式对进出场地的车辆和进出楼宇人员的监控没有封闭式管理严格。楼内也较少设

置摄像探头等监控设备。但是，这种管理模式也必须保证住户和来往人员的安全、

方便，一些最基本的生活设施、服务内容也必须齐备。

（二）管理内容

1.必须强化对机电设备的管理

①要配备一支技术熟练的专业人员所组成的队伍

②要建立、健全各项管理制度

③要做好专业人员的管理与培训工作

2.必须强化治安保卫的管理

①要建立一支训练有素的保安队伍

②要建立、健全各种制度

③要安装闭路电视、治安监控器

3.必须强化消防设备的管理

4.必须加强楼宇保养维修管理

5.必须保持楼宇的清洁

四、办公楼宇的管理

（-）办公楼宇的含义与类型

办公楼宇又称为写字楼，主要是指用作机关和企业的办公场所。

广义的写字楼，应该包括所有用来做办公场所的大楼，或者说就是指国家机

关、企事业单位用于办理行政事务或从事业务活动的建筑物。

狭义的写字楼，则专指用于出租办公室作为收益的房产。

1.办公楼宇的类型

纯出租的办公楼

商住两用的办公楼

2.办公楼宇的等级

影响一座办公楼等级的因素一般要考虑12个因素：

写字楼物业所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、

走廊、写字楼室内空间布置、为承租人提供的服务、建筑设备系统、物业管理水

平和承租人类型。国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等极。

（1）甲级写字楼。具有优越的地理位置和交通环境，建筑物的物理状况优

良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求。其收益能力能与新建成的

写字楼建筑相媲美。

（2）乙级写字楼。具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质

量达到有关建筑条例或规范的要求。但建筑物的功能不是最先进的（有功能陈旧

的因素影响），有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。

（3）丙级写字楼。物业使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的

建筑条例或规范的要求。

（二）办公楼宇的特点

1.现代办公楼宇大多建在信息中心的大城市

2.一般多为高档次的高层建筑

3.功能齐全

4.多有专业物业管理公司的管理

（三）办公楼宇的日常管理

1.营销管理。商业化办公楼宇管理中，一项重要的、核心内容就是营销管理,

主要是租赁管理。

2.前台服务。前台服务主要是指问讯和引导服务，收发报纸、信函和文件，

协助客户接待来访来客，为客户提供打字、传真、复印以及订票业务等。

3.保安服务。做好这方面的服务，不仅可以满足客户的特殊需求，也可获得

不菲的经济效益。

4.设备、设施的管理。电梯运转不低于98%,应急发电率达到100%,消防

设备完好率100%。供水、供电都要有应急措施，要充分保证水电暖的供应，特

别是电能的供应，保证通讯的畅通无阻，这是高层楼宇对物业管理的一项基本要

求。

5.清洁卫生服务

五、零售商店和购物中心的管理

（一）零售商店和购物中心的类型

1.百货商场

2.大型超级市场

3.大型购物中心

购物中心类型可以从多方面来区分：

从建筑结构上看，一种是敞开型。一种是封闭型。

从经营方式上看，一种是各种零售商店，包括其他商业、服务以及金融机构

组成的商业群体；一种是通过出租楼层或摊位专供客商零售商品作为经营收入的

房地产。

从建筑功能上看，一种是综合性的购物中心，集吃、喝、玩、购物为一体，

什么都可以满足顾客的需要；另一种是商住两用型的，上层办公，下层购物。

从物业管理的角度来看，小型的商店、专卖店等都由自己管理，大型的购物

中心则多由专门的物业管理公司来管理。

（二）购物中心的特点

1.地理位置优越这里主要是指客流量大，购物能力强，成交率高。同时

还要考虑交通是否方便。

2.建筑结构独特大型购物中心，一•般都十分注意建筑物的新颖、别致。

使顾客在幽雅、轻松的环境中流连忘返，增强购物的信心和欲望。

3.流动人员数量大在营业时间内，客流量非常大，人员成分复杂，而且

不仅有人的出入，还有货物的出入

（三）购物中心的管理

1.租赁管理

①要为承租客商提供购物中心的可行性研究，以供他们决策。

②大型的购物中心需要几家支柱性的承租商户，要以优惠的租金吸引他们承

租。

③承租客商的选配要达到最佳的组合，要使顽客真正感到“走百家不如去一

家要达到最佳组合就要了解购物中心覆盖地区人们的需求，就要选择适合的

承租商搭配和组合。

④对有意的承租商要进行深入的了解，特别是了解他们从事行业研究的程

度，以往的经验和银行信用等方面的信息。

⑤要确立切实可行的租金。对于续租金的优先权要特别谨慎，一般对大客户

或支柱户不要给太大的灵活性，而对小客户则可以给予较大的灵活性。

2.促销管理

促销活动一般有三种形式：

①特殊的促销活动。主要是指围绕某个新闻事物或新闻人物而进行的促销活

动。

②再翻修、再装修的促销活动。这种促销活动的重点是介绍购物中心的变化

或新租户、新业务。

③日常性的促销活动。夏季促销、元旦促销等。

3.日常管理

①严格管理承租商户的再装修

②完善保安措施

③消防工作常抓不懈

④方便的内外交通

⑤做好内外的清洁工作

六、工业物业的管理

(-)工业物业的分类

工业物业是指工厂厂房、标准厂房、工业园区等类型的建筑物。

1.工厂厂房

工厂厂房是指直接进行工业生产活动的场所。

通常包括不同的车间，此外工厂不管大小，一般都有贮备原材料和产品的仓

库。

传统的工厂厂房都是由工厂的后勤部门负责管理。

2.标准厂房

是由政府批准，在某一区域进行统一规划、统一设计、统一施工、统一管理,

其供水供电、交通通讯设备，设施齐全，布局合理，能满足从事一般工业生产和

科学实验需要的标准建筑物或建筑物群。其特点是：

①通常采用框架结构，大开间的建筑样式；

②主体部分的平面均采用矩形；

③一般由数幢或十几幢厂房及配套用房组成一个厂区，可由多家企业共同使

用；

④为生产和科研所需要的配套设施比较齐全；

⑤厂区一般布局合理，环境优美，建筑物造型新颖，体现了现代工业建筑的

风格。

3.工业园区

指在一定区域内建造的以工厂厂房为主，并配有一定的办公楼宇、生活用房

和服务设施的地方。

(二)工业物业管理的特点

①不同生产企业具有不同的生产特点

②一般生产企业走生产用房的破坏都比较大

③辅助配套设施的管理工作复杂多样难度大

④治安保卫和消防工作的要求比较高

⑤由于使用功能的特殊性，难于保持整洁，污水难以处理

（三）工业物业管理的要求和内容

①组建精干的管理机构，实行民主管理

在业主或使用人入住之前，要同他们签订管理协议；在业主和使用人入住后，

应正式成立管理机构，其成员由使用厂房的各企业派代表组成，由房产公司物业

管理负责人任组长，实施民主管理。

②做好生产厂房的管理工作，确保生产厂屋的结构完好和安全使用

③做好生产厂房内外公共区域的管理，保证厂区安全、整洁

④落实厂区的安全保卫制度，确保安全生产

⑤提供全方位的社会化服务

工业物'也中除了加强生产用房的管理外，其他类型的房屋，如办公楼宇、住

宅的管理也不能忽视。

七、物业智能化管理

（一）什么是物业智能化

物业智能化或智能化物业、智能化建筑，日前世界各国的认识不尽一致。

我国目前比较流行的提法是以大楼内所配置的自动化设备来作为智能建筑

定义，如3A大厦，就是指大厦具有通讯自动化设备、大楼自动化设备、办公自

动化设备。如果将消防自动化设备和保安自动化设备从大楼自动化设备中划分出

来，就成为5A大厦。

智能化物业就是指运用现代计算机技术与建筑技术相结合，把办公自动化、

建筑自动化和通讯自动化三大系统联结成一个不可分割的整体。

（-）物业智能化的特点

1.具有综合布线系统

2.通讯技术的高速网络化

3.现代图形显示技术得到普遍应用

4.现代计算机技术得到普遍应用

5.建筑结构的协调优化组合

6.一体化的集成设计实现了集中控制管理

（三）智能化物业的自动化管理

1.大楼（楼宇）自动化（BuildingAutomationsystem,简称BA）

大楼（楼宇）自动化，即建筑自动化，其实质是建筑设备、设施的自动化。

它利用自动化控制系统大规模地集中控制、管理和监护建筑内各种设备、设施，

了解、掌握这些设备、设施的运转状况，并把信息输送到中央控制室。可以根据

需要自动调控室内的温度、湿度、压力和光度；可以自动控制灯光、空调的开关

时间等。

2.保安自动化(SecurityAulomalionSysiem,简称SA)

保安监控，主要是通过监视器、防盗报警及控测设施，确保要害部位人员进

出的监视.一旦发生紧急情况，就能够及时报警，采取有效措施并及时摄录现场

情况，保存报警信息，以备处理之需。

3.消防自动化(FireAutomationSystem,简称FA)

能够自动控制消防系统的各项设备，如烟感器、温感器、煤气感应器等。

4.通讯自动化(CommunicationAutomationSystem,简称CA)

能够把各个不同系统，诸如电话、电视、电脑、消防、保安、广播等组合在

一起，使原来单一的信息传递功能转变为综合信息的传输；能够将语言、数据、

图像等信息组合在一起，而且不断地拓展其传送的范围，与全国乃至世界实施联

网。

5.办公自动化(OfficeAutomationSystem,简称OA)

运用计算机技术，通讯技术把办公设备、设施通过网络技术联成一体，将文

字、数据、图像、语言、信息等功能组合在一起，从而提高办公效率和办公质量。

这里的硬件有计算机设备、通讯设备和各种办公用的电子装置和终端设备，如打

字机、打印机、显示器、传真机、电传机、电话机和交换机等，其基本趋势就是

数字化、智能化、无纸化、综合化。这里的软件则是维持计算机本身的运行和提

供开发管理和应用所必须的软件，如操作系统、编译程序、数据库管理等。这样,

各种文字处理、电子表格处理、文档管理、图像处理等都实现了自动化，极大地

提高了办公的质量和数量。

第三节物业租赁

一、物业租赁的概念

(一)物业租赁的含义

物业租赁是指房屋产权的所有人、承托人、代管人、承典人经过一次或多次

将其房屋的暂时使用权转让给承租人，从而获取租金的一种商业行为。这里，实

际上是明确指出了下述几个方面的内容：

①物业租赁是一种商业行为。

②物业租赁是出租人，这里包括房屋产权的所有人、承托人、代管人、承典

人与承租人之间的一种商业行为。

③物业租赁对象是物业。是就房屋暂时使用权而进行的一种商业行为。

④物业租赁的结果是，出租人失去的是房屋暂时使用权；承租人则应该按照

规定或合同交纳租金。这个过程可以是一次、也可以是许多次。

（二）物业租赁的概念

1995年5月建设部42号令《城市房屋租赁管理办法》，对物'也租赁的概念,

特别是范围作了进一步的细化，规定“房屋所有权人将房屋出租给承租人居住或

提供给他人从事经营活动以及合作方式与他人从事经营活动的，均应遵守本法

这里，对物业租赁的范围，即什么样的行为属于租赁活动作了明确的规定：

①出租住房的活动。

②出租给他人从事经营活动的活动。

③与他人合作从事经营活动的活动。

对于住宅用房的租赁，《房地产管理法》规定：”应当执行国家和房屋所在地

城市人民政府规定的租赁政策”。对从事生产、经营活动的租赁则规定：“由租赁

双方协商议定租金和其他租赁条款。”

（三）物业租赁的特点

①物业租赁是在漫长的交换过程中长时期地、分期地实现物业价值的交易行

为。而物业销售是通过一次性的交换活动就能实现物业价值的交易行为。

②物业租赁在交换过程中转移的只是物业的暂时使用权，而不包括所有权。

物业销售在交换过程中转移的不只是物业的使用权，同时包括所有权。

③物业租赁的流通过程和消费过程是同时进行的。而物业销售的流通过程和

消费过程是分开进行的，也就是先进行交易然后再进入消费。

（四）物业管理在租赁活动中的地位和作用

物业管理所涉及的物业租赁主要有两种情况，一是物业管理企业将自己拥有

的物业出租并进行管理；一是物业管理企业代业主进行物业租赁管理。这两种情

况，物业管理企业所扮演的角色和所承担的职责是不一样的：

①前者拥有物业所有权、支配权；后者则只是服务。

②前者可以根据市场情况自己定价；后者则必须由业主和承租人协商解决。

③前者把物业租赁看成是自己必须完成的业务和工作；后者则小是必须完成

的，而是发挥中介作用并收取一定的手续费。

二、物业租赁的类型

1.按房屋所有权的性质分类

公有房屋的租赁

私有房屋的租赁

2.按房屋用途分类

住宅用房租赁

非住宅用房租赁

办公用房租赁

生产经营用房租赁

3.按房屋租赁时间分类

定期租赁

不定期租赁

4.按房屋租赁的具体情况分类

①房地产行政主管部门直管公房向城市居民和单位出租。

②单位自管房向本单位职工出租。

③各企、事业单位将自己临街的房屋或将围墙拆除后自建或改建商业用房向

社会公开出租。

④发展商将自己开发的房屋留作自用并兼管出租。

⑤房产经租商通过买进房产专营租赁。其经营范围主要是商业楼宇、写字楼、

公寓、别里、商住综合楼、标准厂房等。

⑥私房房主出租住房或店堂门面。

⑦城市居民、单位职工将自购住房，暂时有空余的用于出租。

三、物业租赁管理的原则

1.为房屋承租单位和承租人服务

房屋租赁后的物业管理，必须把维护承租方的合法使用权，为承租单位或承

租人的服务放在首位，支持承租单位和承租人的合法要求，提高为承租单位和承

租人服务的质量。

2.依法维护正常的租赁关系

房屋租赁双方都必须依法维护正常的租赁关系，及时处理在租赁使用过程中

发生的各种问题，注意调解用房纠纷，要坚决遵守国家的有关法律、政策与规定,

抵制违反法律、法规与租赁合同的行为。

3.严格控制租赁房屋的用途

租赁房屋的使用要严格按照房屋的设计用途来进行，严格控制租赁房屋的用

途变化。原则来说，生活用房不能随意改变为工业和商业用房。因为用途不同，

房屋构件所能承受的重量不同。

四、物业租赁程序

1.申请

凡是签订租赁合同的当事人，应当在租赁合同签订后30口内，持有关证明

文件到房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。申请房屋

登记备案手续应当提交的证明文件包括：

①书面租赁合同：

②房屋所有权证书；

③当事人的合法证书；

④城市人民政府规定的其他文件。

出租共有房屋，还须提交其他共有人同意出租的证明。出租委托代管房屋，

还须提交委托代管人授权出租的证明。

2.审查

房屋租赁审查的内容主要应当包括：租赁双方是否合格，即出租人与承租人

是否具备相应的条件；审查租赁的房屋是否符合法律、法规所允许出租的房屋；

审查租赁合同的内容是否齐全、完备；审查租赁行为是否符合国家及房屋所在地

人民政府规定的租赁政策；是否缴纳了有关税费。

3.核发房屋租赁证

经主管部门审查合格后，由房地产管理部门核发房屋租赁证。房屋租赁证是

房屋经营场所合法经营的凭证。未经登记备案的租赁合同是无效的合同，只有通

过登记的租赁活动才受到法律的保护。

五、物业租赁的行为规范

（-）物业租赁的