2026物业管理师考试试题及答案

2026物业管理师考试试题及答案一、单项选择题（共40题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.根据《中华人民共和国民法典》规定，业主共同决定事项中，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意的是（）。A.筹集建筑物及其附属设施的维修资金B.改建、重建建筑物及其附属设施C.改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动D.选举业主委员会或者更换业主委员会成员2.物业管理服务的主体是指（）。A.物业管理企业B.业主C.物业管理企业和业主D.物业管理企业、业主及物业使用人3.在物业管理早期介入阶段，物业管理企业的主要工作是（）。A.签订物业服务合同B.参与竣工验收C.提供规划设计建议D.办理入住手续4.物业服务费的定价形式中，实行政府指导价的是（）。A.住宅小区B.高档公寓C.别墅D.写字楼5.物业管理企业更替时，原物业管理企业向新物业管理企业移交资料的最主要法律依据是（）。A.《中华人民共和国公司法》B.《中华人民共和国民法典》C.《物业管理条例》D.《物业服务收费管理办法》6.房屋完损等级一般分为（）类。A.3B.4C.5D.67.物业管理招标投标活动应遵循的原则不包括（）。A.公开B.公平C.公正D.互利8.下列费用中，属于物业服务费构成中的物业管理服务成本的是（）。A.物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用B.物业管理企业固定资产折旧C.物业管理区域清洁卫生费用D.业主委员会办公经费9.物业管理企业在承接新建物业时，应进行查验。查验的主要内容不包括（）。A.物业共用部位B.物业共用设施设备C.业主的私人物品D.物业管理档案资料10.住宅室内装饰装修管理服务中，物业管理企业应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知（）。A.装修人B.装修企业C.装修人和装修企业D.邻居11.物业管理风险中，因法律法规变化而导致的风险属于（）。A.法律政策风险B.管理风险C.财务风险D.道德风险12.下列关于房屋共用部位维护责任的表述，正确的是（）。A.由业主自行负责B.由物业管理企业负责C.由建设单位负责保修期内的维修D.由业主共同负责，费用从维修资金中列支13.对于物业管理企业而言，品牌建设的核心是（）。A.扩大管理规模B.提高服务质量C.增加广告投入D.降低服务成本14.物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向（）收取有关费用。A.最终用户B.物业管理企业C.业主委员会D.建设单位15.物业管理企业挪用住宅专项维修资金的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用金额（）的罚款。A.1倍以上2倍以下B.2倍以下C.2倍以上3倍以下D.3倍以下16.在物业管理财务预算中，属于固定成本的是（）。A.公共区域水电费B.保洁人员工资C.办公费D.园林绿化养护费17.物业管理招标中，招标人采取邀请招标方式的，应当向（）个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。A.2B.3C.5D.718.物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和（）资料交还给业主委员会。A.全部B.部分重要C.财务D.竣工验收19.下列关于前期物业服务合同与物业服务合同区别的表述，错误的是（）。A.签订主体不同B.生效时间不同C.合同内容不同D.法律效力不同20.物业管理企业对业主违反治安管理的行为，应当（）。A.直接进行处罚B.制止，并及时向公安机关报告C.扣押业主财物D.强制驱离业主21.房屋租赁合同中，租赁期限不得超过（）年，超过部分无效。A.5B.10C.20D.3022.物业管理企业从事物业管理活动，应当拥有（）名以上取得物业管理职业资格证书的人员。A.10B.20C.30D.5023.智能化小区的系统组成中，实现小区内部信息共享和与外部网络互通的是（）。A.安全防范系统B.信息管理系统C.信息网络系统D.综合布线系统24.物业管理企业酬金制计费方式下，预收的物业服务支出属于（）。A.物业管理企业的收入B.代管性质C.业主的集体收入D.建设单位的拨款25.业主大会成立后，住宅专项维修资金的管理主体是（）。A.物业管理企业B.业主大会C.建设单位D.当地房地产行政主管部门26.下列不属于物业管理区域内公共秩序维护服务内容的是（）。A.门岗值守B.巡逻C.消防监控D.房屋结构安全鉴定27.物业管理企业在处理业主投诉时，首先应当（）。A.调查核实B.记录投诉内容C.安抚业主情绪D.提出解决方案28.房屋修缮工程中，凡房屋牵动梁架、更改结构、需要拆换部分主体构件的修缮称为（）。A.小修工程B.中修工程C.大修工程D.翻修工程29.物业管理招投标中，评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员人数为5人以上单数，其中招标人代表以外的专家不得少于成员总数的（）。A.1/3B.1/2C.2/3D.3/430.物业管理企业可以将物业管理区域内的（）专项委托给专业服务公司，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。A.保洁服务B.保安服务C.电梯维修保养D.全部管理事项31.业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利（）。A.一并转让B.保留C.部分保留D.由业主大会决定32.物业管理服务质量的评价主体主要是（）。A.物业管理企业B.业主C.政府主管部门D.行业协会33.下列关于物业档案管理的表述，正确的是（）。A.档案资料可以随时销毁B.档案资料只需保存电子版C.档案资料应分类归档，妥善保管D.档案资料归物业管理企业所有34.物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过（）的方式约定。A.出售、附赠或者出租B.抽签C.面积分摊D.业主大会决定35.物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的（）。A.刑事责任B.行政责任C.民事责任D.违约金36.绿化养护管理中，除草的主要目的是（）。A.增加美观B.减少水分蒸发C.防止杂草与植物争夺养分和水分D.增加土壤透气性37.物业管理企业更换项目经理的，应当及时告知（）。A.社区居委会B.业主委员会C.街道办事处D.房地产行政主管部门38.住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用维修资金的，业主大会应当建立（）。A.财务管理制度B.维修资金使用公示制度C.审计制度D.应急使用制度39.物业管理企业开展多种经营活动，应当遵循（）的原则。A.利润最大化B.业主自愿C.业主优先D.风险最小化40.下列情况中，可以动用住宅专项维修资金的是（）。A.业主家中墙面翻新B.物业共用设施设备日常养护C.物业共用部位大修D.增加业主委员会办公设施二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）41.物业管理的基本特征包括（）。A.社会化B.专业化C.市场化D.规范化E.集约化42.根据《民法典》，下列事项应当由业主共同决定的有（）。A.制定和修改管理规约B.选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人C.有关共有和共同管理权利的其他重大事项D.监督物业服务企业或者其他管理人履行物业服务合同E.改变共有部分的用途43.物业服务费用主要包括（）。A.管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费B.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用C.物业管理区域清洁卫生费用D.物业管理区域绿化养护费用E.办公费用44.物业管理企业在承接查验时，应当查验的内容包括（）。A.物业共用部位B.物业共用设施设备C.物业管理档案资料D.业主的私有财产E.建设单位的资质文件45.下列关于业主权利的表述，正确的有（）。A.业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权B.业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利C.业主有权转让自有房屋D.业主有权放弃共有权利E.业主有权自行改变房屋承重结构46.物业管理服务的主要内容包括（）。A.房屋及设施的维护与管理B.环境卫生管理C.绿化管理D.治安管理E.社区文化建设47.物业管理招标的方式包括（）。A.公开招标B.邀请招标C.议标D.直接委托E.竞争性谈判48.物业管理风险防范的措施包括（）。A.完善物业服务合同B.购买物业保险C.加强员工培训D.建立应急处理机制E.提高收费标准49.物业管理企业资质等级核定依据的主要因素有（）。A.注册资本B.专业人员数量C.管理物业的类型和规模D.企业信用E.经营年限50.住宅室内装饰装修管理中，禁止的行为有（）。A.未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构B.将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间C.扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体D.改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗E.拆改供暖管道和设施51.物业管理企业财务管理中，预算的编制方法包括（）。A.固定预算B.弹性预算C.增量预算D.零基预算E.滚动预算52.物业管理区域清洁卫生服务的基本要求包括（）。A.制定清洁工作标准B.配备足够的清洁人员C.定期检查清洁质量D.使用环保清洁剂E.做到垃圾日产日清53.物业管理企业处理邻里纠纷的原则包括（）。A.预防为主B.依法处理C.公平公正D.尊重习俗E.只调解不裁决54.房屋完损等级评定的依据包括（）。A.房屋结构B.房屋装修C.房屋设备D.房屋使用年限E.房屋面积55.物业管理安全防范服务中，门岗执勤的主要任务包括（）。A.人员出入管理B.物品出入管理C.车辆出入管理D.维持出入口秩序E.处理突发事件56.物业管理档案资料的作用包括（）。A.依据作用B.凭证作用C.参考作用D.宣传作用E.保值增值作用57.下列属于物业共用设施设备的有（）。A.电梯B.楼道照明C.绿化带D.物业管理用房E.业主家中的空调58.物业管理企业应对突发事件的基本原则包括（）。A.快速反应B.统一指挥C.以人为本D.预防为主E.协同应对59.物业服务合同终止的原因包括（）。A.合同期满B.物业管理企业被解散C.物业管理区域灭失D.业主大会通过决议解聘E.物业管理企业主动辞职60.物业管理企业在物业管理活动中，禁止的行为有（）。A.挪用维修资金B.擅自改变物业管理用房用途C.擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地D.利用物业共用部位、共用设施设备进行经营E.只要有利润，可以接受其他管理区域的全权委托三、判断题（共15题，每题1分。请判断各题说法的正确或错误，认为正确的选“[√]”，认为错误的选“[×]”）61.[]前期物业管理是指在业主委员会成立之前，由建设单位选聘物业管理企业进行的物业管理。62.[]业主大会是物业管理区域内物业管理的执行机构。63.[]物业管理服务费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。64.[]物业管理企业可以将全部物业管理委托给其他物业管理企业。65.[]住宅专项维修资金是用于物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造的专项资金。66.[]业主入住时，物业管理企业可以强制收取装修押金。67.[]物业管理企业在保安服务中，具有限制人身自由、搜查身体的权力。68.[]物业管理招投标活动必须委托招标代理机构进行。69.[]房屋承租人也是物业管理服务的对象，应当遵守业主公约。70.[]物业管理企业对业主的投诉必须在一周内给予答复。71.[]物业管理区域内发生火灾时，物业管理企业首先应当向保险公司报案。72.[]业主大会做出的决定，对物业管理区域内的全体业主具有约束力。73.[]物业管理企业收取的物业服务资金应当全部计入企业收入。74.[]物业管理用房的所有权属于业主。75.[]物业管理企业可以自主决定调整物业服务费标准。四、简答题（共5题，每题5分）76.简述前期物业管理与物业管理的区别。77.简述物业管理企业在承接新建物业查验时的主要程序。78.简述住宅专项维修资金的使用范围。79.简述物业管理企业处理业主投诉的基本流程。80.简述物业管理服务中“酬金制”与“包干制”的主要区别。五、案例分析题（共2题，每题10分）81.案例背景：某住宅小区业主委员会成立后，因对原物业管理企业（A公司）的服务不满，通过业主大会表决解聘了A公司，并选聘了B公司。但在A公司拒绝退出小区，并扣留了部分物业管理档案资料和部分业主预交的物业服务费，双方发生争执。B公司无法进场服务，小区管理陷入混乱。问题：(1)A公司的行为违反了哪些法律规定？请说明理由。(2)业主委员会和B公司应当如何通过合法途径解决此问题？(3)如果A公司造成损失，应承担什么责任？82.案例背景：某高层住宅小区，2026年5月发生一起高空抛物事件，一块玻璃从某高层窗户坠落，砸坏了停在楼下的私家车挡风玻璃。车主找到物业管理企业要求赔偿。物业管理企业称无法确定具体抛物楼层，拒绝赔偿。车主随后报警，警方介入调查但仍无法确定具体侵权人。问题：(1)根据《中华人民共和国民法典》，关于无法确定具体侵权人的高空抛物责任是如何规定的？(2)在此事件中，物业管理企业是否应当承担赔偿责任？请结合物业管理职责进行分析。(3)物业管理企业应采取哪些措施来防范此类高空抛物风险？参考答案及解析一、单项选择题1.A[解析]根据《民法典》第二百七十八条，筹集建筑物及其附属设施的维修资金属于应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意的事项。选项B、C、D属于特别表决事项，需双三分之二参与且双四分之三同意。A项属于一般表决事项（筹集维修资金），需双三分之二参与且双过半同意。注：此处考察民法典具体条款记忆，需注意区分一般事项与特别事项。2.C[解析]物业管理服务的主体包括物业管理企业（服务提供方）和业主（服务接受方），物业使用人作为实际使用者也是服务的对象。3.C[解析]早期介入是指物业管理企业在物业开发建设前期（规划设计、施工建设阶段）介入，主要工作是提供建议，优化设计，便于后续管理。4.A[解析]根据《物业服务收费管理办法》，普通住宅（即普通住宅小区）的物业服务费实行政府指导价；高档公寓、别墅、写字楼等实行市场调节价。5.C[解析]《物业管理条例》第三十九条规定，物业服务合同终止时，原物业管理企业应当将有关资料移交给业主委员会，并办理交接手续。6.C[解析]房屋完损等级一般分为五类：完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房、危险房。7.D[解析]物业管理招标投标活动应遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。互利不是招投标活动的法定原则。8.C[解析]物业管理服务成本包括：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；绿化养护费用；秩序维护费用；办公费用等。A项属于维修资金列支范围，B项属于物业服务费中的其他部分，D项通常由业主分摊或从经营收益中列支，不属于直接服务成本。9.C[解析]承接查验的对象是物业的共用部位、共用设施设备以及相关的档案资料。业主的私人物品不属于查验范围。10.C[解析]《住宅室内装饰装修管理办法》规定，物业管理企业应当将装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人（业主）和装修企业。11.A[解析]法律政策风险是指因国家法律、法规、政策的变化而导致物业管理企业遭受损失的风险。12.D[解析]房屋共用部位由业主共同所有，维护责任由业主共同承担，费用从维修资金中列支（保修期内由建设单位负责）。B项物业管理企业只负责具体实施维修工作，不承担维修费用。13.B[解析]品牌建设的核心是服务质量，只有提供优质的服务才能赢得业主的信任和市场的认可。14.A[解析]《民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人不得以未交物业费为由拒绝提供供水、供电、供气、供热、通讯等服务，相关费用应当向最终用户收取。15.B[解析]《物业管理条例》第六十三条规定，挪用专项维修资金的，并处挪用金额2倍以下的罚款。16.C[解析]固定成本是指不随业务量变动而变动的成本，如办公费、固定资产折旧等。A、B、D项通常随业务量或管理规模变动，属于变动成本或混合成本。17.B[解析]根据《招标投标法》，邀请招标应当向3个以上具备承担招标项目能力的法人或其他组织发出投标邀请书。18.A[解析]物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和全部资料交还给业主委员会。19.D[解析]前期物业服务合同与物业服务合同在签订主体、生效时间、内容侧重点上有所不同，但两者均具有法律效力，受法律保护。20.B[解析]物业管理企业不是执法机关，无权处罚或扣押财物。对于违反治安管理的行为，应当制止，并及时向公安机关报告。21.C[解析]《民法典》第七百零五条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。22.A[解析]《物业管理条例》规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，拥有一批专业管理和技术人员，其中必须有10名以上取得职业资格证书的人员。23.C[解析]信息网络系统是智能化小区的基础，实现小区内部信息共享和与外部网络（如Internet）的互通。24.B[解析]酬金制下，预收的物业服务支出属于代管性质，物业服务企业只按约定收取酬金，其余资金用于物业服务合同约定的支出，结余归业主所有，不足由业主承担。25.B[解析]业主大会成立后，住宅专项维修资金的管理主体是业主大会，由业主大会委托当地房地产行政主管部门代管或业主大会自行管理（划转后）。26.D[解析]房屋结构安全鉴定属于房屋修缮管理的范畴，不属于日常公共秩序维护服务的内容。27.B[解析]处理投诉的基本流程首先是记录投诉内容，然后是安抚情绪、调查核实、提出解决方案、回复业主、回访。28.C[解析]翻修工程是指需牵动梁架、更改结构、拆换主要构件的修缮。大修工程一般是指只需拆换少量主体构件，但费用较大的工程。C项描述更符合翻修或大修的特征，但在常规教材中，牵动梁架、更改结构通常被定义为翻修。若选项无翻修，则选大修。此处根据题干描述，C项最接近大修/翻修的界限，通常指大修。注：根据教材定义，牵动梁架、更改结构为“大修”的极端情况或“翻修”。在此题中，C为最佳选项。29.C[解析]评标委员会中，招标人代表以外的专家不得少于成员总数的三分之二。30.D[解析]《民法典》第九百四十一条规定，物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。但可以将专项服务（如保洁、保安、电梯维保）委托给专业公司。31.A[解析]《民法典》第二百七十七条规定，业主转让建筑物内住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理权利一并转让。32.B[解析]物业管理服务的对象是业主，服务质量的评价主体主要是业主。33.C[解析]物业档案资料应分类归档，妥善保管，不得随意销毁。档案资料的所有权属于业主（或全体业主），物业管理企业负有保管义务。34.A[解析]《民法典》第二百七十五条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租的方式约定。35.C[解析]物业管理企业因违约导致业主损害，应承担民事责任（主要是违约责任或侵权责任）。36.C[解析]除草的主要目的是防止杂草与植物争夺水分、养分和阳光，保证植物正常生长。37.B[解析]物业管理企业更换项目经理，属于重要管理人员变动，应当及时告知业主委员会，并在小区内公示。38.B[解析]维修资金划转业主大会管理后，业主大会应当建立维修资金使用公示制度，确保资金使用透明。39.C[解析]多种经营应以不影响物业管理服务为前提，遵循业主优先、便利业主的原则。40.C[解析]住宅专项维修资金专项用于物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造。A、B项属于日常维护，由物业服务费列支；D项非共用部位。二、多项选择题41.ABC[解析]物业管理的基本特征是社会化、专业化、市场化。42.ABCDE[解析]《民法典》第二百七十八条规定了由业主共同决定的事项，A、B、C、D、E均属于。43.ABCDE[解析]物业服务费（包干制）的构成包括：管理服务人员的工资、福利；共用部位设施设备的运行维护费；清洁卫生费；绿化费；秩序维护费；办公费；固定资产折旧；物业费；经业主同意的其他费用。44.ABC[解析]承接查验内容包括：物业共用部位、共用设施设备、物业管理档案资料。45.ABC[解析]业主对专有部分享有所有权，对共有部分享有共有和共同管理权利，有权转让房屋。业主可以放弃共有权利的使用（如不使用电梯），但不能免除相应的义务。E项错误，改变承重结构是禁止行为。46.ABCDE[解析]物业管理服务内容涵盖房屋设施维护、环境（清洁、绿化）、秩序维护（治安）、社区文化等多个方面。47.AB[解析]物业管理招标方式只有公开招标和邀请招标两种。议标和直接委托不是法定招标方式。48.ABCD[解析]风险防范措施包括：完善合同（法律风险）、购买保险（财务风险）、加强培训（管理风险）、建立应急机制（突发事件风险）。提高收费标准不能直接防范风险。49.ABC[解析]物业管理企业资质核定主要依据注册资本、专业人员数量、管理物业的类型和规模。50.ABCDE[解析]《住宅室内装饰装修管理办法》规定了多项禁止行为，A、B、C、D、E均属于禁止之列。51.ABCDE[解析]预算编制方法包括固定预算、弹性预算、增量预算、零基预算、滚动预算。52.ABCDE[解析]清洁卫生服务要求制定标准、配备人员、检查质量、使用环保药剂、垃圾日产日清。53.ABCD[解析]处理邻里纠纷应遵循预防为主、依法处理、公平公正、尊重习俗的原则。E项错误，调解不成可引导诉讼，并非只调解。54.ABC[解析]房屋完损等级评定依据是房屋的结构、装修、设备三个部分的完好程度。55.ABCDE[解析]门岗执勤任务包括人、车、物出入管理，维持秩序，处理突发事件。56.ABC[解析]档案资料具有依据、凭证、参考作用。57.ABCD[解析]电梯、楼道照明、绿化带、物业管理用房均属于共用部位或共用设施设备。业主家中的空调属于专有部分。58.ABCDE[解析]应对突发事件应遵循快速反应、统一指挥、以人为本、预防为主、协同应对的原则。59.ABCDE[解析]合同期满、企业解散、物业灭失、业主大会解聘、企业辞职均可导致合同终止。60.ABCE[解析]《民法典》及《物业管理条例》禁止挪用维修资金（A）、擅自改变物业用房用途（B）、擅自占用道路（C）、全权委托（E）。D项利用共用部位经营需经业主同意，并非绝对禁止。三、判断题61.[√][解析]前期物业管理特指业主大会成立前，由建设单位选聘物业企业进行的管理。62.[×][解析]业主大会是决策机构，业主委员会是执行机构。63.[√][解析]物业服务费定价应遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。64.[×][解析]物业管理企业不得将全部物业管理一并委托给他人（转委托），否则属于违法。65.[√][解析]维修资金专项用于共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造。66.[×][解析]装修押金应基于自愿或合同约定，不得强制收取。67.[×][解析]物业管理企业是服务企业，无执法权，不得限制人身自由或搜查身体。68.[×][解析]招标人具有编制招标文件和组织评标能力的，可以自行组织招标，无需委托代理机构。69.[√][解析]承租人是物业使用人，应遵守业主公约和物业服务合同约定。70.[×][解析]法律未规定必须在一周内答复，应按合同约定或行业规范及时处理，一般要求即时或短期内。71.[×][解析]发生火灾，首先应报警（119）并组织疏散、扑救，而非向保险公司报案。72.[√][解析]业主大会决定对全体业主具有约束力。73.[×][解析]酬金制下，预收资金属代管性质；包干制下，结余归企业。且物业费中包含的维修资金等也不属于企业收入。74.[√][解析]物业管理用房属于业主共有。75.[×][解析]物业服务费实行政府指导价的，需遵守政府规定；实行市场调节价的，需通过业主大会或合同约定，企业不得单方面擅自决定调整。四、简答题76.答：(1)签订主体不同：前期物业服务合同由建设单位与物业管理企业签订；物业服务合同由业主委员会（或业主大会）与物业管理企业签订。(2)生效时间不同：前期物业服务合同自签订时生效（或至业主委员会成立与新物业企业签订合同止）；物业服务合同自业主大会选聘物业企业并签订合同时生效。(3)内容侧重点不同：前期侧重于前期介入、接管验收、装修管理及物业保修期的配合；常规侧重于日常运行维护、综合服务及业主自治管理。(4)法律关系不同：前期涉及建设单位、物业企业、业主三方；常规主要涉及业主、物业企业两方。77.答：(1)确定查验范围：明确查验的物业共用部位、共用设施设备及资料清单。(2)成立查验小组：由建设单位、物业企业、监理单位等组成。(3)现场查验：按照国家标准和设计要求，对实物进行现场检查、测试。(4)资料查验：对技术资料、图纸、档案等进行核查。(5)问题确认：对查验中发现的问题进行记录、拍照，并由双方签字确认。(6)编制查验报告：汇总查验结果，形成承接查验报告。(7)办理交接手续：签署物业承接查验协议，移交钥匙和资料。78.答：住宅专项维修资金专项用于物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造。具体包括：(1)共用部位：房屋主体承重结构部位、楼梯间、走廊通道、门厅、楼顶等。(2)共用设施设备：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。不得用于日常维修养护费用、应由建设单位或责任人承担的维修费用等。79.答：(1)记录投诉：详细记录投诉人、时间、地点、事由、联系方式。(2)安抚情绪：对投诉人表示理解和歉意，平息激动情绪。(3)调查核实：根据投诉内容，向相关部门或人员了解情况，核实事实。(4)提出方案：根据调查结果和公司规定，提出具体的处理或解决方案。(5)回复业主：将处理结果及时反馈给投诉人，并征求意见。(6)回访：对投诉处理结果进行回访，确保业主满意，并记录归档。80.答：(1)费用性质不同：包干制下，物业服务费是固定总价，结余归企业，亏损由企业承担；酬金制下，预收资金属代管性质，结余归业主，不足由业主补足。(2)计价方式不同：包干制以合同约定的固定金额收费；酬金制按预收资金的一定比例或固定数额提取酬金。(3)财务透明度不同