2026年物业管理师考试真题及答案实务

2026年物业管理师考试真题及答案实务一、单项选择题（共40题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.在物业管理招投标活动中，招标人采用公开招标方式的，应当发布招标公告。根据相关规定，依法必须进行招标的物业管理项目，自招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于（）日。A.10B.15C.20D.302.物业服务企业在承接新建物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。下列关于查验工作的说法中，正确的是（）。A.查验工作仅由物业服务企业独立进行B.查验中发现的问题应记录在案，并约定处理时间C.查验费用由建设单位承担，若整改费用则由物业服务企业先行垫付D.查验合格后，物业的全部责任即转移给物业服务企业3.根据《民法典》相关规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。该撤销权应当在业主知道或者应当知道撤销事由之日起（）内行使。A.三个月B.六个月C.一年D.两年4.物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理项目一并委托给他人管理的，属于（）行为。A.转包B.分包C.转让D.挂靠5.在住宅室内装饰装修管理中，装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为（）。A.搭建建筑物、构筑物B.改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗C.拆改供暖管道D.以上所有行为均需批准6.物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以收取（）。A.服务费B.佣金C.垫资费D.押金7.物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和下列资料移交给业主委员会、新物业服务企业或其指定的人（）。A.仅限于竣工总平面图B.仅限于设施设备的技术资料C.（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料D.仅限于财务账册8.电梯是特种设备，其安全管理至关重要。根据特种设备安全监察条例，电梯的定期检验周期为（）。A.半年B.一年C.两年D.五年9.物业服务企业未履行物业服务合同中的义务，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的（）。A.刑事责任B.行政责任C.违约责任D.连带责任10.物业管理区域内共用设施设备维修、更新、改造的费用，按照规定列入（），由业主共同分摊。A.物业服务成本B.物业服务支出C.专项维修资金D.业主委员会办公经费11.房屋使用人在物业管理活动中的权利义务由（）规定。A.业主与物业服务企业合同B.业主与房屋使用人约定C.法律法规直接规定D.业主大会决定12.前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同（）。A.继续有效B.自动终止C.需经诉讼终止D.转为补充合同13.物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业（）承担保安服务的社会职责。A.必须B.应当C.可以D.无需14.利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于（）。A.弥补物业服务企业亏损B.补充专项维修资金C.提高物业服务员工福利D.作为物业服务企业的利润15.业主大会决定筹集和使用专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积（）以上的业主且占总人数（）以上的业主同意。A.1/3，1/3B.1/2，1/2C.2/3，2/3D.3/4，3/416.在物业服务费的计算中，包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由（）享有或者承担的物业服务计费方式。A.业主B.物业服务企业C.业主委员会D.建设单位17.物业管理招投标中，评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员人数为5人以上单数，其中招标人代表以外的专家不得少于成员总数的（）。A.1/3B.1/2C.2/3D.3/418.物业服务企业要求业主在办理入住手续时缴纳一定期限的物业服务费，该期限通常不超过（）。A.3个月B.6个月C.12个月D.24个月19.对于房屋装修管理，物业服务企业应当将房屋装修中的禁止行为和注意事项告知业主。非业主的房屋使用人对房屋进行装修时，物业服务企业应当（）。A.拒绝告知B.告知业主即可C.告知房屋使用人D.告知业主和房屋使用人20.物业管理档案的整理过程中，按照文件材料之间的有机联系和（）原则进行分类。A.随机B.重要性C.便于保管和利用D.时间顺序21.某住宅小区建筑面积为10万平方米，其中住宅8万平方米，商业2万平方米。若该小区需召开业主大会会议，应当有（）以上的业主参加。A.专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数B.专有部分占建筑物总面积三分之一且占总人数三分之一C.专有部分占建筑物总面积过半数或占总人数过半数D.总人数过半数22.物业服务企业如果想更换该项目的经理，应当（）。A.直接更换，无需告知B.提前告知业主委员会C.经业主大会批准D.经房地产行政主管部门批准23.消防管理中，灭火器应设置在位置明显、便于取用的地点，且不得影响安全疏散。灭火器的箱体门、箱盖开启后不应有（）。A.阻碍B.噪音C.碰击箱体D.卡滞24.物业服务企业公开承诺的服务标准，若未达到，给业主造成损失的，应当承担（）。A.违约责任B.侵权责任C.缔约过失责任D.行政责任25.住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处（）万元以下的罚款。A.5B.10C.20D.3026.在车辆停放管理中，物业服务企业对于占用物业管理区域内业主共有道路的车位，属于业主共有，其管理费用的收取方式通常由（）。A.物业服务企业定价B.业主大会决定C.价格主管部门核定D.街道办事处决定27.物业服务企业在清洁服务过程中，对于垃圾桶的设置，应遵循（）的原则。A.就近方便B.隐蔽美观C.集中设置D.就近方便且隐蔽美观28.物业服务费酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于（）的物业服务计费方式。A.物业服务企业支出B.物业管理服务支出C.业主委员会支出D.社区公益支出29.业主委员会应当自选举产生之日起（）日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。A.15B.30C.45D.6030.物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足（）的需要。A.物业服务企业B.业主C.租户D.外来人员31.在绿化管理中，草坪修剪的高度一般遵循（）原则。A.越低越好B.1/3修剪原则C.1/2修剪原则D.随意修剪32.物业服务企业对于业主的投诉，应建立（）制度。A.首问责任制B.推诿制C.延时回复制D.仅口头处理33.房屋本体由于自然损耗或不可抗力造成的损坏，其修缮费用应当由（）承担。A.物业服务企业B.业主C.建设单位D.保险公司34.物业服务合同期限届满前，业主大会决定不再续聘原物业服务企业的，应当提前（）书面通知物业服务企业。A.30日B.60日C.90日D.6个月35.在二次供水管理中，水箱应定期清洗消毒，频率至少为每（）一次。A.季度B.半年C.年D.两年36.物业服务企业未将代收的专项维修资金挪作他用的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用金额（）的罚款。A.1倍以上2倍以下B.2倍以下C.3倍以下D.5倍以下37.物业管理招标中的评标，应当采用（）的方法。A.最低价中标B.综合评估法C.抽签决定D.行政指定38.业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利（）。A.一并转让B.保留C.由转让人和受让人协商D.归业主委员会39.物业服务企业应当建立健全安全管理制度，配备必要的（），并加强日常巡查。A.保安人员B.安全防范设施C.消防器材D.安全防范设施和安保人员40.物业管理区域划分应当考虑物业的（）等因素。A.建设规模B.自然界限C.社区建设D.以上所有因素二、（二）多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）41.物业管理的基本特征包括（）。A.社会化B.专业化C.市场化D.规范化E.集中化42.下列属于业主在物业管理活动中享有的权利有（）。A.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务B.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议C.提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议D.监督业主委员会的工作E.监督物业服务企业履行物业服务合同43.物业服务企业承接查验时，应当对下列（）内容进行查验。A.物业共用部位B.物业共用设施设备C.业主专有部分内部装修D.物业管理区域内的环境E.城市公共设施44.前期物业管理服务协议与物业服务合同的主要区别在于（）。A.签订主体不同B.生效时间不同C.内容侧重点不同D.法律效力不同E.有效期不同45.物业服务企业在发生下列（）情形时，可能需要承担违约责任。A.保安人员未按时巡逻，导致业主车辆被盗B.清洁工清扫不及时，导致老人滑倒受伤C.电梯发生故障，维保单位未在规定时间内到达现场D.暴雨导致地下室进水，物业服务企业及时排水但仍造成部分财产损失E.物业服务企业擅自提高物业服务费标准46.住宅室内装饰装修管理办法规定，装修人（业主）在装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业申报登记，并提供下列（）材料。A.房屋所有权证（或者证明其合法权益的有效凭证）B.申请人身份证件C.装饰装修方案D.变动建筑主体或者承重结构的，需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案E.聘请的装饰装修企业资质证书47.物业服务费的构成因素一般包括（）。A.管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费B.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用C.物业管理区域清洁卫生费用D.物业管理区域绿化养护费用E.物业服务企业办公费用48.专项维修资金属于业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造，不得挪作他用。下列（）情况不得使用专项维修资金。A.业主室内墙面粉刷B.物业共用部位的大修C.物业共用设施设备的更新D.日常零星维修E.物业服务企业的管理成本支出49.物业管理招投标的原则包括（）。A.公开原则B.公平原则C.公正原则D.诚实信用原则E.效率优先原则50.物业服务企业应对物业管理区域内的（）等公共设施设备进行日常维护和管理。A.电梯B.水箱C.避雷设施D.路灯E.消防设施51.在物业档案管理中，档案的分类方法通常包括（）。A.年度分类法B.组织机构分类法C.问题分类法D.保管期限分类法E.随机分类法52.业主委员会履行下列（）职责。A.召集业主大会会议B.代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同C.及时了解业主、物业使用人的意见和建议D.监督管理规约的实施E.调解业主之间因物业使用产生的纠纷53.物业服务企业对业主违反管理规约的行为，有权采取（）措施。A.劝阻B.制止C.向有关行政管理部门报告D.切断业主水电供应E.罚款54.物业管理区域内发生下列（）情况时，物业服务企业应当立即启动应急预案。A.火灾B.水管爆裂C.电梯困人D.停电E.治安刑事案件55.物业服务企业可以将物业管理区域内的（）专项服务委托给专业服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。A.清洁卫生B.绿化养护C.电梯维修保养D.秩序维护E.财务管理56.下列关于物业使用禁止行为的说法，正确的有（）。A.不得损坏房屋承重结构B.不得擅自改变房屋使用性质C.不得占用、损坏物业共用部位、共用设施设备D.不得违法搭建建筑物、构筑物E.不得擅自改变规划用途57.物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好（）工作。A.档案资料交接B.物业查验C.财务清算D.资产移交E.员工安置58.住宅小区的公共秩序维护服务主要包括（）。A.门岗值勤B.巡逻C.车辆管理D.消防管理E.突发事件处理59.物业服务企业在处理业主投诉时，应遵循的流程包括（）。A.记录投诉B.判断投诉性质C.查明原因D.提出解决方案E.回访业主60.物业管理区域内，下列收益属于业主共有的有（）。A.利用小区公共道路停放车辆收取的停车费B.利用小区外墙设置广告的收入C.物业服务企业自营的便利店收入D.公共活动场所举办的义卖收入E.顶楼业主私自安装信号基站的租金三、判断题（共15题，每题1分。认为正确的选“A”，错误的选“B”）61.物业服务企业可以将物业管理区域内的全部物业服务一并委托给他人，但需经业主大会同意。（）62.业主大会是物业管理区域内代表和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的自治组织。（）63.前期物业服务合同可以约定期限，但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同自动终止。（）64.专项维修资金一经缴纳，在任何情况下都不得退还。（）65.物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。（）66.业主对建筑物专有部分享有共有和共同管理的权利。（）67.物业管理招投标活动必须由招标人自行组织，不得委托招标代理机构。（）68.住宅室内装饰装修活动，经过批准后，可以适当变动建筑主体和承重结构。（）69.物业服务企业收取的物业服务费，应当全部用于物业管理区域的支出，不得提取利润。（）70.业主转让房屋时，原业主缴纳的专项维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户。（）71.物业服务企业应当向业主公示物业共用部位、共用设施设备的使用情况。（）72.因物业管理区域内的房屋漏水导致相邻业主财产损失的，物业服务企业应当承担赔偿责任。（）73.业主大会议事规则和管理规约由业主大会制定，修改时也需经业主大会通过。（）74.物业服务企业只需对物业共用部位进行管理，无需对业主专有部分内部的安全负责。（）75.物业服务企业可以在物业管理区域内随意设置广告牌以增加收入。（）四、简答题（共5题，每题5分）76.简述物业管理承接查验的主要程序和注意事项。77.简述业主委员会在物业管理活动中的主要职责。78.物业服务企业在处理业主投诉时应遵循哪些基本原则？请列举并简要说明。79.简述住宅室内装饰装修管理中，物业服务企业应重点管理的禁止行为和注意事项。80.简述专项维修资金的使用范围和申请使用的一般流程。五、案例分析题（共2题，每题15分）81.案例背景：某高档住宅小区由A物业服务企业提供物业服务。该小区有业主800户，建筑面积12万平方米。2025年5月，小区3号楼顶层业主李某在装修过程中，为了增加使用空间，擅自拆除了部分承重墙，并计划在楼顶搭建一间阳光房。A物业服务中心在巡查中发现此行为后，立即向李某下达了《整改通知书》，要求其停止施工并恢复原状。李某对此置之不理，认为“我买下的房子，我想怎么改就怎么改，物业管不着”。随后，物业服务中心采取了断电措施试图迫使李某停工，李某对此极为不满，双方发生激烈冲突，李某向当地媒体投诉物业“暴力管理”。问题：(1)业主李某的行为是否合法？为什么？(2)物业服务中心采取断电措施是否恰当？为什么？如果不恰当，物业应当采取什么措施？(3)针对此类违规装修行为，物业服务企业应如何依法依规进行有效管理？82.案例背景：某住宅小区建于2008年，2026年，小区部分电梯频繁出现故障，停运现象时有发生，严重影响业主出行。经专业特种设备检测机构检测，认定该批电梯主要部件严重磨损，存在重大安全隐患，建议立即进行大修或更新改造。小区业主委员会与B物业服务企业（正在服务该小区）协商后，决定启动专项维修资金进行电梯更新。然而，在申请使用专项维修资金过程中，部分低层业主表示反对，认为他们平时不常坐电梯，不应分摊高昂的更新费用；还有部分业主质疑维修资金的使用透明度，担心资金被挪用。同时，当地房地产行政主管部门在审核申请材料时，发现小区此前未足额缴纳专项维修资金，存在资金缺口。问题：(1)电梯更新改造费用是否应当由全体业主分摊？为什么？低层业主的反对理由是否成立？(2)针对业主对资金使用透明度的担忧，物业服务企业和业主委员会应如何操作以消除疑虑？(3)针对专项维修资金存在的缺口，应当如何处理？请结合相关法规提出解决方案。(4)简述专项维修资金在紧急情况下（如电梯存在重大安全隐患）的使用规定。六、参考答案及解析一、单项选择题1.C【解析】根据《中华人民共和国招标投标法》及相关规定，依法必须进行招标的项目，自招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。2.B【解析】查验工作通常由建设单位、物业服务企业、相关专业单位共同进行。发现问题应记录并约定处理时间。查验费用一般由建设单位承担。查验后，保修期内的责任仍由建设单位承担。3.C【解析】根据《民法典》第二百八十条，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。撤销权自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。4.A【解析】《民法典》第九百四十一条规定，物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。此行为在实务中常被称为“转包”或“整体转委托”，属于违规行为。5.D【解析】根据《住宅室内装饰装修管理办法》，未经批准，不得搭建建筑物、构筑物，不得改变住宅外立面、在非承重外墙上开门窗，不得拆改供暖管道等。6.B【解析】物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，可以根据约定向委托单位收取佣金，但不得向业主收取手续费等额外费用。7.C【解析】物业服务合同终止时，物业服务企业必须移交完整的竣工验收资料、设施设备技术资料、物业质量保修文件及物业使用说明文件等。8.B【解析】根据《特种设备安全法》及电梯相关安全技术规范，电梯的定期检验周期通常为一年。9.C【解析】物业服务企业未履行合同义务导致业主损害，属于违约行为，应承担违约责任。10.C【解析】共用部位、共用设施设备的大修、更新、改造费用从专项维修资金中列支。11.B【解析】房屋使用人的权利义务通常由其与业主之间的约定确定，但在物业管理活动中，使用人也应遵守管理规约。12.B【解析】根据《民法典》规定，前期物业服务合同具有过渡性，一旦业主委员会与新物业签订的合同生效，前期合同自动终止。13.B【解析】物业服务企业应当协助做好安全防范工作，发生安全事故时应当及时报告并协助救助。这是其法定义务，而非保安服务的社会职责（保安服务职责由保安服务公司或特定主体承担）。14.B【解析】利用共有部分进行经营的，所得收益在扣除合理成本后，属于业主共有，应当主要用于补充专项维修资金。15.C【解析】筹集和使用专项维修资金，属于重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。16.B【解析】包干制的特点是固定费用，盈亏由物业服务企业自负。17.C【解析】评标委员会中，招标人代表以外的专家不得少于成员总数的2/3。18.C【解析】实务中，通常要求业主缴纳首期物业服务费，期限一般不超过12个月，具体看合同约定。19.D【解析】非业主使用人装修，物业服务企业应同时告知业主和使用人，明确双方责任。20.C【解析】档案整理应遵循文件间的有机联系和便于保管、利用的原则。21.A【解析】业主大会会议召开，应当有专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。22.B【解析】物业服务企业更换项目经理属于重要人事变动，应当提前告知业主委员会，以利于工作衔接。23.D【解析】灭火器箱开启后不应有卡滞现象，保证紧急情况下能迅速取用。24.A【解析】公开承诺的服务标准属于合同要约或合同内容，未达到即构成违约。25.B【解析】根据《物业管理条例》，建设单位未通过招投标选聘物业的，可处10万元以下的罚款。26.B【解析】占用业主共有道路的车位，其管理、收费及使用办法由业主大会决定。27.D【解析】垃圾桶设置既要方便业主投放，又要考虑隐蔽和美观，减少对环境的影响。28.B【解析】酬金制下，预收资金扣除酬金后，余额全部用于物业管理服务支出。29.B【解析】业主委员会应自选举产生之日起30日内向当地房地产行政主管部门和街道办事处备案。30.B【解析】《民法典》规定，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。31.B【解析】草坪修剪一般遵循1/3原则，即每次修剪量不超过草高的1/3，以免草坪受损。32.A【解析】投诉处理应建立首问责任制，即由第一个接待投诉的人员负责跟进到底。33.B【解析】房屋本体的自然损耗修缮费用属于业主的内部责任，应由业主承担。34.B【解析】不再续聘的，应提前60日书面通知物业服务企业，以便做好交接准备。35.B【解析】生活饮用水水箱（二次供水设施）应每半年至少进行一次清洗消毒。36.B【解析】挪用专项维修资金的，可处挪用金额2倍以下的罚款。37.B【解析】物业管理评标通常采用综合评估法，综合考虑价格、技术方案、企业信誉等。38.A【解析】业主转让专有部分时，其对共有部分享有的权利一并转让。39.D【解析】物业服务企业应配备必要的安保人员和安防设施。40.D【解析】物业管理区域划分应综合考虑建设规模、自然界限、社区建设等因素。二、多项选择题41.ABC【解析】物业管理的基本特征主要包括社会化、专业化、市场化。42.ABCDE【解析】选项均为《物业管理条例》中明确规定的业主权利。43.AB【解析】承接查验主要针对物业的共用部位、共用设施设备。专有部分内部及城市公共设施不属于查验范围。44.ABCE【解析】两者签订主体（建设单位vs业主大会）、生效时间（交付前vs业主大会选聘后）、内容侧重点（前期介入vs常规服务）不同。法律效力在各自阶段均受法律保护。45.ABE【解析】C项维保单位责任视合同而定，若物业选聘维保不当可能担责；D项不可抗力或已尽义务通常免责；A、B、E属于明显违约或违规行为。46.ABCDE【解析】申报登记需提供身份证、房产证、装修方案，涉及结构变动需设计方案，以及装修企业资质。47.ABCDE【解析】选项均为物业服务费（包干制）的典型构成成本。48.ADE【解析】专项维修资金用于共用部位的大中修和更新改造，不得用于室内维修、日常维修或企业成本。49.ABCD【解析】招投标应遵循公开、公平、公正和诚实信用原则。50.ABCDE【解析】电梯、水箱、避雷、路灯、消防等均为重要的共用设施设备。51.ABCD【解析】档案分类常用方法包括年度、组织机构、问题、保管期限等。52.ABCDE【解析】选项均为业主委员会的法定职责。53.ABC【解析】物业有权劝阻、制止、报告，但无权采取断水断电（D）或罚款（E）等强制措施。54.ABCDE【解析】所有影响安全、秩序或正常使用的突发事件都应启动应急预案。55.ABCD【解析】专项服务（清洁、绿化、维保、秩序）可分包，但核心管理责任及全部服务不得转包。56.ABCDE【解析】选项均为常见的物业使用禁止行为。57.ABCD【解析】交接时需做好档案、查验、财务、资产移交。员工安置属于企业内部事务。58.ABCDE【解析】公共秩序维护涵盖门岗、巡逻、车辆、消防及突发事件处理。59.ABCDE【解析】完整的投诉处理流程包括记录、判断、查明、解决、回访。60.ABD【解析】公共道路停车费、外墙广告、义卖收入（若利用公共场地）属于业主共有。物业自营收入、业主私设设施租金不属于。三、判断题61.B【解析】《民法典》明确禁止物业服务企业将全部物业服务一并转委托给他人，即使业主同意也属违法（违反法律强制性规定）。62.A【解析】符合业主大会的定义。63.A【解析】符合前期物业服务合同终止的法定情形。64.B【解析】房屋灭失或因其他原因导致所有权转移且符合规定时，余额可退还或转结。65.A【解析】符合《民法典》及《物业管理条例》关于违约责任的规定。66.B【解析】业主对专有部分享有所有权，对共有部分享有共有和共同管理权利。67.B【解析】招标人可以自行组织，也可以委托招标代理机构办理。68.B【解析】即使经过批准，装修变动建筑主体和承重结构也必须由原设计单位或具有相同资质单位提出设计方案，并非简单批准即可随意拆改。69.B【解析】包干制下，盈余即为利润；酬金制下，利润体现为酬金。并非不得提取利润。70.A【解析】维修资金随房走，不予退还，过户给新业主。71.A【解析】物业服务企业有义务公示共用部位、设施设备的使用情况和收益。72.B【解析】若漏水属于专有部分修缮不当或自然老化，且物业无管理过错，物业不担责；若属共用部位且物业未尽维修义务，则担责。73.A【解析】管理规约和议事规则是业主大会的自治文件，制定和修改均需通过。74.A【解析】物业服务企业主要对公共区域负责，专有部分内部安全主要由业主负责（除非涉及物业管理的设施设备故障）。75.B【解析】设置广告牌需经业主大会同意，并办理相关手续，不得随意设置。四、简答题76.答：(1)主要程序：①确定查验范围和内容：包括共用部位、共用设施设备、资料等。②成立查验小组：由建设单位、物业服务企业、相关专业单位及业主代表组成。③制定查验方案：明确查验标准、方法、时间、人员分工。④现场查验：按照标准进行现场检查、测试，并记录数据。⑤签订查验协议：确认查验结果，明确整改责任和期限。⑥问题整改与复验：建设单位对问题整改后，物业进行复验。⑦办理交接手续：移交资料、钥匙、实体等。(2)注意事项：①查验应在业主入住前完成。②必须依据国家及行业标准进行。③对隐蔽工程应重点查验。④查验记录需各方签字确认，作为法律依据。⑤注意区分保修期责任与日常维护责任。77.答：业主委员会的主要职责包括：(1)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况。(2)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。(3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。(4)监督管理规约的实施。(5)业主大会赋予的其他职责，如审核专项维修资金使用方案、调解业主纠纷等。(6)配合公安机关、街道办事处等做好社区治安、维稳等工作。78.答：物业服务企业处理业主投诉应遵循以下原则：(1)依法依规原则：依据法律法规、管理规约及服务合同进行处理，不随意承诺。(2)首问责任制原则：第一个接待投诉的员工负责全程跟进，不得推诿。(3)及时响应原则：对投诉要快速反应，及时赶到现场或给予回应，防止事态扩大。(4)实事求是原则：深入调查，弄清事实真相，不偏听偏信。(5)有始有终原则：对处理结果要进行回访，确保业主满意，形成闭环。(6)保密原则：对投诉人的隐私和投诉内容予以保密。79.答：(1)重点管理的禁止行为：①未经批准，擅自变动建筑主体和承重结构。②将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间。③扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体。④未经批准，搭建建筑物、构筑物，改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗。⑤擅自拆改供暖、燃气管道和设施。(2)注意事项：①必须建立装修管理档案，记录装修事项。②签订装修管理服务协议，明确双方权利义务。③加强日常巡查，发现违规及时劝阻、制止。④对装修材料进场进行管理，防止危险品进入。⑤监督施工时间，避免扰民。⑥装修结束后，组织验收。80.答：(1)使用范围：专项维修资金专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。不得用于日常维修养护、业主个人专有部分维修或挪作他用。(2)申请使用流程：①提出方案：物业服务企业或业主委员会根据维修需要制定使用方案（包括工程预算、施工方案等）。②业主表决：将使用方案公示，并经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意（具体比例视各地细则及紧急情况而定）。③审核备案：持相关材料向当地房地产行政主管部门申请审核备案。④资金划拨：审核通过后，由专户管理银行将资金划拨至维修单位。⑤工程验收：工程完工后，组织验收并进行